一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，始终致力于开发优质的地产项目，在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持“稳中求进”的发展理念，持续推进地产、医美双主业发展战略，稳健经营，全力推动公司高质量转型发展。　　（一）公司所处行业的发展情况　　1、房地产行业发展情况　　2024年上半年，我国经济运行总体平稳，经济回升向好态势继续稳固，高质量发展成效不断展现，但内需不足的问题仍存压力。房地产行业多项政策逐步落地，核心城市交易活跃度有所提升，但全国新房市场整体延续调整态势，市场整体尚未明显改善。　　房地产销售方面，国家统计局数据显示，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，始终致力于开发优质的地产项目，在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持“稳中求进”的发展理念，持续推进地产、医美双主业发展战略，稳健经营，全力推动公司高质量转型发展。
　　（一）公司所处行业的发展情况
　　1、房地产行业发展情况
　　2024年上半年，我国经济运行总体平稳，经济回升向好态势继续稳固，高质量发展成效不断展现，但内需不足的问题仍存压力。房地产行业多项政策逐步落地，核心城市交易活跃度有所提升，但全国新房市场整体延续调整态势，市场整体尚未明显改善。
　　房地产销售方面，国家统计局数据显示，2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%。新房销售表现较弱，二手房市场业主“以价换量”促交易导致二手房价格持续下探。房地产企业资金层面仍然承压，但随着“白名单”、城市房地产融资协调机制等政策推出，融资压力有望得到一定缓解。房地产开发投资方面，土拍市场成交缩量，房企拿地意愿尚未修复。上半年，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，土地市场保持低温态势。
　　房地产行业政策层面来看，据克而瑞研究中心统计，今年上半年，全国各地共推出楼市优化政策341次，购房限制性政策持续松绑，下调首套房贷利率、优化公积金贷款政策、降低首付比例、商品房收储等手段极大刺激了市场供需。供需两侧同时发力，有效提振了市场情绪，购房需求得以释放，房地产市场将加快迈入筑底企稳恢复期，推动我国经济高质量发展，满足人民日益增长的美好生活需要。
　　2、医美行业发展情况
　　医美行业兼具医疗属性和情绪消费特点，医美消费者的悦己需求持续恢复。消费群体更加多元化，对美的追求不再专属于年轻人，无论是女性还是男性，再到优雅老去的银发族，医美市场的边界不断扩展。在我国市场经济增速放缓及消费需求K型分化的环境下，医美行业呈现出消费两极化趋势越发明显的特征，消费者更加理性。医美的未来趋势将聚焦于个性化定制与科技融合，科技进步推动了微创、抗衰、光电等非手术类治疗手段的发展，数字化转型，如AI皮肤诊断等将提升服务效率与客户体验。医美消费者在追求性价比医美的同时，品质医美、个性化医美需求亦愈发凸显。
　　近年来医美行业监管政策的出台表明，政府对医美行业的重视与整治的决心，医美行业规范化、专业化程度将不断提高。医美行业合规监管趋严和从业者自律自治将促使行业回归医疗本质，规范发展经营有利于合法合规资质的医美机构和医美产品脱颖而出，受到更多消费者的青睐，促进行业不断发展。
　　（二）报告期内公司的主要经营情况
　　报告期内，公司继续秉持“低负债、高收益”的经营策略，积极从市场及客户的需求出发，以发展效益为中心，以稳健经营为保障，以创新管理为手段，牢固精细化管理理念，不断提高经营能力，加强基础管理，促进公司房地产开发及多元化业务良性发展。2024年上半年公司实现营业收入13.09亿元，同比增长26.72%，实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元，净利润率为19.25%。公司持续保持良性、健康的财务状况，资产负债率仅为33.23%，为公司长期稳健发展保驾护航。
　　房地产开发业务以稳促进，夯实发展根基。公司积极响应政府去存量、优增量、保交楼的号召，把如期交付、高品质交付放在首位，切实保障广大购房者的基本权益。报告期内，公司紧跟房地产整体市场及区域市场的变化情况，狠抓项目质量，注重项目品质与细节，为广大居民提供实用性强、品质优的住宅项目，着力打造精品工程。报告期内，公司荣锦瑞府住宅项目开工面积合计4.06万㎡，部分楼栋顺利竣工并已完成高品质交付。在项目建设方面，科学规划项目流程，优化项目设计，加强施工过程管控，制定严格的质量标准及检查机制；优化项目采购供应流程，强化内外部沟通协调机制，项目管理水平日益增强。公司吉林天润城四街区项目处于有序开发中，部分楼栋预计今年下半年可顺利竣工并完成交付。
　　深度挖潜资金使用效率，提升发展动能。报告期内，公司积极拓宽融资渠道，优化现金流管理，提高资金使用效率，报告期末，公司资产负债率为33.23%，继续保持低负债运营。同时坚持目标成本控制和全成本动态管理，地产板块各项目坚持月度动态分析总结，动态纠偏，落实全成本、全过程管理，提升产品品质，增强产品竞争力。通过强化成本控制，改善内部管理流程等各项措施，提高资源整合度及利用率，降本增效，提升项目的盈利能力，实现效益最大化，稳步发展地产业务，夯实上半年经营业绩。
　　医美业务积极布局，增强发展后劲。报告期内，公司继续发力医美业务，不断提升现有医美机构经营能力，加强品牌建设，提升“苏亚医美”品牌的影响力。公司南京医美旗舰医院已顺利通过验收，各项前期工作稳步推进，即将迎来开业。公司对长三角地区的医美业务积极布局，计划在自有物业的基础上，在消费能力较强的城市自建医美机构，盘活存量资产，丰富医美业务梯队。公司将深度挖潜区域消费市场，充分发挥业务协同效应，激活地产、酒店等多个业务条线沉淀的高端客户资源，向医美机构导流，不断壮大公司医美产业规模。
　　强化管理，多措并举促经营。报告期内，公司医美板块以提供更优质、安全、个性化的医美服务和治疗体验为核心目标，坚持“让客户更满意”的服务标准，持续提升管理效能和盈利能力。积极探索并创新推广模式与渠道，完善客户分级增值服务体系，进一步提高客户粘性和老客户的活跃度。同时，引进和更新技术设备，确保服务效果，并充分利用医美板块总部及上游产业链的技术优势，为消费者提供定制化、个性化及专业化的医美服务，显著提升品牌影响力和市场份额。未来，公司将重点打造特色医疗产品项目，通过差异化的产品项目吸引更多追求高品质医美服务的客户，持续提升“苏亚医美”的竞争力，推动医美业务的高质量发展。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　报告期内，房地产政策组合拳的推出已有效提振了市场信心，随着我国新型城镇化战略的实施，改善型需求逐渐释放，具有高品质特点的产品将受到更多青睐，加快构建房地产发展新模式。
　　公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，以稳定经营为基础，不断夯实公司的核心竞争力，增强公司发展内生动力。公司将以打造品质更高、质量更好、景色更美、服务更优的宜居住宅为己任，以项目管理、营销管促、风险管控为抓手，以项目品质为核心，匠心打造高品质楼盘。同时，积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品结构、营销模式，不断提升客户服务。通过不断完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，注重发展规模与盈利水平的协同，积极务实地为公司业绩及股东回报作出新的更大贡献，推动公司高质量发展再上新台阶。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2024年6月30日累计按揭贷款余额为人民币250,846,525.82元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　二、核心竞争力分析
　　公司践行长期主义价值，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过多年的潜心发展，在战略、管理、品牌等方面形成了显著的竞争优势，成功跨越多个行业周期，促进公司健康、持续发展。
　　1、成本优势
　　公司深耕长三角地区，资产结构优质，土储较为充足，在行业周期底部，核心区域优质项目的价值凸显，抗风险能力强。基于公司良好的信用基础，得益于早期积极的购地策略，公司土地成本较低，在行业内具有突出的成本优势，未来将持续为公司带来稳定的收益。
　　2、财务优势
　　公司坚持“低负债、高收益”的经营策略,财务状况稳健，严格控制负债水平，截至报告期末，有息负债总额16.67亿元均为银行贷款，资产负债率为33.23%，扣除合同负债后的资产负债率仅为30.76%，处于同行业中的较低水平。房地产开发业务保持战略定力，聚焦重点城市，提升拓展质量，兼顾风险防范与规模扩张能力，现金流充足，可以从容高效应对复杂多变的市场环境，抵御行业风险。
　　3、品牌优势
　　公司深耕长三角地区，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个精品项目，获得了高度美誉及良好的口碑。经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体。“苏亚医美”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强，通过各业务板块客户资源整合，各业态协同发展，有利于公司长期健康、稳健、可持续发展。
　　4、管理优势
　　公司管理团队长期保持稳定，拥有丰富的专业知识、行业经验以及前瞻性的战略眼光和优秀的决策能力，能够准确把握市场动态及行业趋势，为公司制定科学合理的战略规划。公司拥有完善的风险控制及成本控制运行机制，能够保证公司经营管理的稳定高效运行。医美业务合规管理优势明显，可为未来经营发展提供有力保障。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济及行业政策风险
　　房地产行业受经济周期波动、供需关系等宏观经济因素以及政府土地政策、税收政策、信贷政策等多项调控政策的影响较大，复杂多变的经济环境及政策导向将对行业发展带来不确定性。
　　应对措施：公司将密切关注并充分研究宏观经济和行业政策的变化，通过数据分析、市场调研等方式，及时发现潜在风险，识别政策导向，调整经营策略，以应对经济环境及行业政策变化带来的风险与挑战，降低政策风险影响。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。项目开发运营通常需要经过多个阶段，涉及多个主管部门的审批和监管，如果项目在某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
　　应对措施：公司依托丰富的地产项目开发经验，严格把控项目开发过程管理，建立起完善的项目开发标准体系。事前充分调研、制定完善的项目开发计划；事中对项目的实施情况紧密跟踪，实时优化，严守安全与质量底线；事后对项目开发过程进行总结与分析，积极提升项目管理的科技化水平，提高施工质量和管理效率。
　　3、市场风险
　　当前房地产市场虽有逐步回暖趋势，但消费者预期及信心恢复仍稍显不足，行业全面复苏仍需时日。
　　应对措施：公司将根据市场情况及时调整营销策略，加强公司内部各项目资金统筹规划，控制库存的增长，充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道，加快销售，降低项目销售风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。　　公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。　　1、房地产行业发展情况　　20... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。
　　公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。
　　1、房地产行业发展情况
　　2023年是房地产行业深化调整年，全年商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，房地产行业开发投资金额进一步下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积为111,735万平方米，同比下降8.5%；商品房销售额为116,622亿元，同比下降6.5%；全国房地产开发投资金额110,913亿元，同比下降9.6%。从需求结构来看，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期，改善需求得到释放，改善市场表现出一定韧性，人们对住房品质有了更高的要求；从销售趋势来看，多地加大“保交楼、稳民生”工作力度，推行现房销售试点，探索预售制度改革和现房销售；从投资规模来看，房地产行业吸引力持续降低，投资进一步收缩，房地产开发投资及土地供求均持续下降，房地产市场整体低位运行，加速房地产企业整合。
　　虽然行业调整持续，但房地产行业在政策端，迎来近十年来最宽松的政策环境。 自2023年7月,中央政治局会议明确指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，多部委和各级地方政府积极落实会议精神，各地因城施策持续优化房地产调控，陆续出台降首付、降利率、提高公积金贷款额度、认房不认贷等一系列稳需求措施支持居民购房。中指研究院数据显示，2023年全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600件次，力促房地产市场平稳运行。从供给端到需求端，从三四线到核心一二线城市的一系列支持政策有利于稳定市场，正在促进房地产市场筑底复苏。
　　2024年，国内经济具有较大的发展韧性和潜力，房地产政策的持续优化有利于提振市场信心，市场预期将逐步筑底转暖，但短期内市场仍有一定调整压力，化解房地产风险仍是2024年政策主线。
　　2、医美行业发展情况
　　医疗美容行业作为以满足人们对美好生活追求为目标的产业，兼具医疗和消费属性，随着消费观念的改变和消费能力的提升，具有庞大的市场需求，整体市场处于蓬勃发展阶段。艾尔建美学＆德勤发布的《中国医美行业2023年度洞悉报告》预计2023年中国医美市场有望在2022年基础上实现20%的增长，市场规模将超过2,000亿元人民币，未来四年保持15%的年复合增长率。消费需求增长是推动市场发展的主要驱动力，在渗透率提升的同时，消费者对品质医美的预期也在不断上升。
　　随着医美市场的快速增长，行业竞争日益激烈，行业监管政策相继发布，推动行业规范化发展。2023年5月国家市场监管总局等十一部门《关于进一步加强医疗美容行业监管工作的指导意见》，主要围绕行业准入管理、医美“导购”行为等方面展开，打通医美行业以往的监管盲区，医美行业进入多部门综合治理的强监管时代。
　　随着医疗美容市场的规范，80后、90后等核心医美消费群体的崛起，未来医美行业将加速提质升级，推动医美市场健康、有序发展，利好具备合法合规资质的医美机构和医美产品。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持稳健经营、高质量发展路线，在确保主营房地产业务稳定发展的同时，深入推进地产、医美双主业发展战略，保持公司长期健康、可持续发展态势。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司的子公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年12月31日累计按揭贷款余额为人民币234,124,340.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产开发领域深耕三十载，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，具备较强的战略决策能力和发展规划能力，助力公司成功跨越多个行业周期。报告期内，公司围绕“低负债、高收益”的运营目标，在巩固核心业务优势的同时，不断强化产品质量、品牌建设、客户服务等专业能力沉淀，持续提升公司竞争力。
　　1、财务优势
　　公司财务状况稳健，2023年持续保持低负债运营，有息负债总额16.26亿元均为银行贷款，资产负债率为35.29%，扣除合同负债后的资产负债率仅为30.48%，为公司持续健康发展提供坚实保障。房地产开发业务始终坚持将风险防范放在首位，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。
　　2、资产优势
　　公司持续深耕长三角地区，资产结构优质，抗风险能力强。在行业下行周期，核心区域优质项目的价值凸显，基于公司良好的信用基础，得益于早期积极的购地策略，公司土储较为充足，土地成本较低，在行业内具有突出的成本优势，未来将持续为公司带来稳定的收益。
　　3、品牌优势
　　公司高度重视品牌建设，且客户群体消费能力强、忠诚度高、活跃度大。多年来，公司成功开发了近百个地产项目，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等多个经典口碑项目，开发面积超千万平方米，优质产业项目遍布多个地区，客户美誉度高。“苏亚医美”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强，通过各业务板块客户资源的互通和整合，公司能够有效提升产品的毛利率。
　　4、管理优势
　　公司核心管理团队拥有丰富的管理经验和较高的专业水平，能够深刻理解行业发展规律，根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，持续提升公司核心竞争力。公司风险控制及成本控制有完善的运行机制，监管严格，执行高效，能够有效化解风险、降低成本。医美业务合规管理优势明显，可为未来经营发展提供有力保障。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，公司持续践行“稳健经营、稳中求进”的发展理念，坚守“低负债、高收益”的经营策略，以稳健经营的房地产开发业务为基础，以规范化管理的医美业务为推手，匠心打造精品项目，大力推进开拓医疗美容业务，推动业务稳定发展和转型升级，促进公司房地产开发和医美业务双主业高质量发展。2023年公司实现营业收入 21.13亿元，同比下降 5.61%；实现归属于上市公司股东的净利润1.82亿元，同比下降49.12%。报告期内，公司开展的重点工作如下：
　　1、深化提质增效，夯实发展根基
　　2023年，公司将提质增效与精细化管理深度融合，通过事先预防和过程控制，优化制度体系和业务流程，督促各业务条线高效运转，提升业绩。
　　在成本管控方面，坚持预算引领和全成本动态管理，强化成本分析预判，通过深化全面预算管理，从招标采购、项目建设管控到履约评估等多方面落实全成本、全过程管理。报告期内，地产板块各项目动态成本按月统计分析，动态成本偏差率低于3%；医美板块建立重点药品、器械集采机制，从源头控制成本，采购成本进一步降低优化。
　　在财务管理方面，坚持低负债运营模式，围绕财务规范化管理要求，优化现金流管理，提高资金使用效率，降低财务成本。2023年公司财务费用11,032.45万元，同比下降22.38%，有息负债大幅减少，资金成本进一步降低。持续推进资产盘整，梳理部分子公司股权及出资，盘点各项目商业、车位等资产，充分挖掘存量资产价值。
　　在营销管理方面，强化市场监测，紧跟市场变化，灵活优化销售策略，积极拓宽营销渠道，促进销售回款。在房地产行业销售不景气的大环境下，公司紧抓销售窗口期，提升项目去化速度，重点项目滨江雅园、荣锦瑞府2023年预售金额达16.16亿元，同比增长15.71%。
　　在人力资源管理方面，优化人力资源配置，消除人员冗余问题，提高员工岗位匹配度和价值贡献度；强化责任考核监督机制，压实责任考核，秉持能上能下、能进能出的灵活用人机制,提升员工参与精益管理提质增效的积极性。2023年，公司人力成本下降超20%，进一步助力公司可持续发展。
　　2、聚焦项目质量，提升发展韧性
　　报告期内，公司聚焦项目建设，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度，践行绿色环保理念，积极使用环保材料，推进绿色安全施工，打造多样性和差异化的优质产品，保障项目高标准开发、高品质交付，为广大客户的美好生活再进阶。2023年南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约5.06万㎡。南京滨江雅园项目2023年竣工面积达10.07万㎡，完成高品质交付，树立区域住宅品质新的标杆，赢得了良好的客户口碑。报告期内，公司竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，该地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件。公司将持续做好纵深布局，同时大力抓好项目设计工作，提升公司房地产开发业务发展韧性。
　　3、多元业务协同，凸显发展潜力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求。在稳固房地产开发业务基石的同时，不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，形成发展合力，提升发展质量。
　　报告期内，公司大力提升上游医美产品与下游医美机构的业务协同，强化业务开拓与渠道建设，公司医美产业链得到更好的整合和发展，医美产业收入和利润在公司的比重逐年上升。2023年医美板块实现营业收入1.98亿元，同比增长3.36%，占公司整体营业收入9.38%，占比再创新高，正在成为公司新的利润增长点和未来发展动力。
　　公司旗下医美机构均拥有正规资质，涵盖了手术类及轻医美类等各类服务，在区域市场具有较强的竞争力。在运营方面，2023年公司医美板块充分发挥集团总部优势，建立集采和定制产品机制，运用精益管理优势压减成本。同时高度重视业务核心竞争力建设，持续提高医疗团队的专业性，加快医疗设备的更新换代，不断满足客户多元化需求，提升管理效能及盈利能力。
　　在客户服务方面，不断完善客户分级增值服务体系，通过大数据中心，跟踪客户服务标准，为不同客户提供专业规范的专享服务，提高客户粘性，老客活跃度、复购率及新客转化率不断提升，公司差异化竞争优势凸显。
　　在品牌塑造方面，坚持合规创造价值，维护医美行业规范，净化医美市场环境，将苏亚医美品牌与医疗诚信、安全和高品质服务深度绑定，为广大求美者提供诚信、安全、可靠的医疗美容服务。2023年无锡苏亚被授予“诚信承诺联盟单位”称号，上海天大联手国内外各大正品厂商启动“正品联盟”活动，苏亚医美品牌的认知度和影响力持续提升。
　　报告期内，公司紧抓旅游消费强势复苏契机，全方位提高旗下酒店服务质量，注重酒店设施硬件维护更新，不断提升餐饮、客房、康健等软服务能力，推出各类营销活动，更好地满足消费者多元化、个性化的需求。公司中高档酒店品牌形象深入人心，入住率持续提升。2023年，公司酒店业务实现营业收入1.18亿元，同比增长36.5%。
　　4、贯彻新发展理念，强化发展风险控制
　　国内房地产行业面临新发展模式的关键转折点，公司提前预判预警，强化危机意识，保持清醒头脑，重点关注质量和效益而非规模，实现做优做强。报告期内，公司强化内部监督检查，防范化解潜在风险；持续做好风险管理，形成长效风险管控机制；同时进一步增强公司规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，不断优化组织结构，促进公司健康持续发展。2023年，公司圆满完成第十一届董事会、监事会换届选举，以及新一届高管团队的聘任，董事会成员更加专业化、职业化，推动公司治理结构更加高效合理，促进公司高质量发展。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　展望2024年，外部环境依然复杂多变，中央经济工作会议深刻分析了当前经济形势，系统部署了2024年经济工作，会议要求积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，房地产行业进入“以质取胜”的新发展模式阶段。
　　在未来发展中，公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，增强公司发展内生动力。地产板块以打造品质更高、质量更好、景色更美、服务更优的宜居住宅为己任，以项目管理、营销管促、风险管控为抓手，以项目品质为核心，匠心打造高品质楼盘。同时，加强医美板块业务经营管理，强化业务开拓能力，注重发展规模与盈利水平的协同，积极务实地为公司业绩及股东回报作出新的更大贡献。
　　2024年，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚焦主业，形成高质量发展态势
　　公司将持续完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，围绕产品与服务，深挖各板块业务增长潜力。
　　地产板块聚焦核心区域深耕，布局重点城市，重点关注刚改及改善市场，持续优化资源储备；项目建设方面将加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理与考核，加大绿色节能建筑投入，确保工程建设的安全与质量，并结合市场变化和客户需求，优化设计标准，提升产品竞争力，为消费者提供更舒适的居住体验。
　　医美板块作为公司重点转型方向，将持续加强规范化标准化管理，以高质量的产品和服务回馈广大客户。同时，将进一步发挥总部集约优势，整合医美上下游资源，不断扩大医生及专家资源库，提高医美板块市占率和利润率，提升“苏亚医美”品牌影响力和竞争力，为公司利润作出更大贡献。
　　2、稳健经营，确保公司流动性安全
　　坚持稳健经营、保持健康的财务状况是公司长期健康发展的基石。未来公司将继续加强现金流管理，提高资金使用效率，确保流动性安全。一是进一步加强销售去化及现金回笼工作，根据市场变化及时调整营销策略，提高营销工作的针对性和精准度，提升项目去化速度和资金周转率；二是积极把握融资窗口期，通过创新融资渠道等方式，优化债务结构与融资成本，保障“三道红线”安全，坚守公司“绿档”评级；三是持续推进资产盘整工作，充分挖掘存量资产价值，优化资产结构布局。
　　3、强化责任考核，提升管理效益
　　2024年公司将继续苦修内功，进一步健全责任考核制度。强化监督管理机制，从重大事项管理、财务监督管理、资产监督管理等方面入手，明确权责边界，确保责任落实到人，为集中统一监管运行提供制度保障；优化考核方式方法，完善更为细化的定量指标，使考核方式有章可循、有据可查。同时，持续推进人力资源优化配置，激发员工积极性和主动性，打造适应新发展模式，有活力、有担当、敢拼搏的专业人才队伍，助力公司可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。　　（一）报告期内房地产行业发展情况　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。
　　（一）报告期内房地产行业发展情况
　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房贷利率动态调节机制、5年期以上LPR利率调整，近百城调整住房公积金政策的同时，多地放松住房限购限售等一系列政策，起到了有效的促进作用，推动房地产行业的平稳有序发展。
　　随着一季度的需求集中释放，二季度后劲略显不足，居民购房意愿较为平淡，复苏态势虽然延续，但需求端恢复不及预期。据国家统计局公开数据显示，2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。未来，预计政策有望持续加码，在保持战略定力的同时，相关政策有望不断推进、落实，有利于提振消费者信心和预期，房地产市场需求有望持续释放。
　　（二）报告期内公司的主要经营情况
　　2023年，面对复杂的市场环境，公司践行长期主义价值，始终坚持“低负债、高收益”的经营策略。报告期内，狠抓经营，强化营销，积极实施去库存、提品质、降成本等措施，精益管理，促进公司健康发展。2023年上半年公司实现营业收入10.33亿元，实现归属于上市公司股东的净利润3.03亿元，净利润率为29.3%，资产负债率仅为37.47%，远优于房地产同行业平均水平。
　　聚焦核心地产业务，深耕优势区域。报告期内，公司深耕长三角等地区，紧抓地产板块经营工作，以项目开发和销售为重点，持续提高管控能力和运营效率，提升资金使用效率，继续保持低负债状况。着力锻造公司多样性和差异化的产品，打造更多优质的项目和产品，更好地满足不同群体的住房需求，为客户的美好生活再进阶。公司南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约3.99万㎡。
　　在工程建设方面，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度控制，多措并举，降本增效，夯实上半年经营业绩。公司南京滨江雅园项目，2023年上半年竣工面积达4.27万㎡，部分楼宇完成高品质交付，赢得了良好的客户口碑，进一步夯实地产开发主业，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。在深耕细作在建项目的同时，公司成功竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，本次竞得地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件，持续做好纵深布局，保障公司房地产开发业务实现可持续、高质量发展。
　　多元业务协同发展，潜力凸显。公司坚持“稳中求进”的经营策略，在确保房地产主营业务稳健发展的同时，以生物医药科技、抗衰再生医学为重点转型发展方向，稳步进行产业的转型升级。报告期内，公司深化医美板块业务经营管理，创新营销模式，强化业务开拓能力，不断扩大医美产业规模，医美产业收入和利润在公司的占比逐年提高，2023年上半年实现营业收入9,378.02万元，同比增长25.19%。旗下医美机构经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，展现了较强的发展潜力和广阔的发展空间。
　　公司紧抓旅游消费复苏契机，不断优化酒店组织结构，提升酒店服务质量，打造差异化竞争优势，中高档品牌形象深入人心，持续为增长积蓄动能。报告期内，公司酒店业务实现营业收入6,298.34万元，同比增长36.23%。酒店整体业绩稳步推进，核心竞争力进一步增强，为实现公司长期精益增长夯实基础，塑造高质量发展格局。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　上半年，房地产行业政策进一步宽松，但市场需求恢复仍需时日，伴随着政策不断深化和需求改善，有利于提振行业和市场预期，促进房地产行业健康平稳发展。在此背景下，对于房地产企业既是机遇，又是挑战。公司积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品结构、营销模式，不断提升客户服务。同时积极优化融资渠道，保障公司现金流安全，持续提高公司项目开发、运营管理能力，推进公司经营稳健发展。
　　未来，公司将持续聚焦主业，以稳定经营为基础，不断提升经营管理水平，提高资金周转效率，保持健康的财务状况，积极优化资本结构，根据公司发展情况灵活审慎投资。同时通过完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断提升公司的核心竞争力，保障公司健康、可持续高质量发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年6月30日累计按揭贷款余额为人民币91,125,073.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　二、核心竞争力分析
　　公司作为国内优质房地产开发企业，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过二十余年的潜心发展，在战略规划、运营管理和品牌塑造等方面形成了独特的竞争优势，成功跨越多个行业周期。公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，促进公司健康、持续发展。
　　1、战略科学清晰，铸就高质量发展格局
　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。医美等板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北新区核心区，未来将持续受益。
　　2、财务状况稳健，协同发展态势良好
　　公司财务状况稳健，强化风险防范，筑牢安全边界，持续保持低负债状况。在拓展端保持投资定力，聚焦重点城市提升拓展质量，降低经营风险，在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力，为公司长期健康发展夯实基础。
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　3、品牌基础深厚，资产结构优质
　　多年来，公司持续在长三角地区深耕细作，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个经典口碑之作，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，资产结构优质，抗风险能力强，客户美誉度高。在房地产行业发生较大困难的时期，公司积极做好保交楼工作，有力促进房地产行业健康发展，进一步提升了公司美誉度和客户满意度。
　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体，各板块客户资源实现互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
　　4、管理团队稳定高效，运营积极稳健
　　公司管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，深刻理解行业发展规律，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，有效穿越行业周期。公司管理团队拼搏进取，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险
　　房地产行业的发展受经济周期波动、国家宏观调控政策的影响较大，地产项目开发与国民经济和区域经济的发展存在较高的关联性。我国宏观经济大盘仍总体稳定，充分展现了强劲韧性和巨大潜力，虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，但未来的发展仍面临复杂的机遇和挑战。
　　应对措施：公司将密切关注宏观经济和行业政策的变化，紧跟政策导向，针对不同区域及时调整各项目的经营策略，根据客户需求变化，优化产品结构，提升产品品质，提高公司综合竞争力，降低政策风险影响。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。项目开发运营通常需要经过多个阶段，涉及多个主管部门的审批和监管，如果项目在某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
　　应对措施：公司依托房地产开发领域丰富的经验，建立完善项目开发标准体系，通过不断建设优化内控制度，严格执行质控体系要求，在项目开发过程中，严守安全与质量底线，积极提升项目管理的科技化水平，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。
　　3、市场风险
　　随着国内经济复苏，政策持续深入，房地产行业良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪较浓厚，市场恢复仍需时日。
　　应对措施：公司将坚持审慎策略，加强公司内部各项目资金统筹规划，实现全过程对资金使用的有效控制，确保经营安全。同时，将根据市场情况及时调整营销策略，控制库存的增长，充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道，加快销售，降低项目销售风险。 收起▲