一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。　　公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。　　1、房地产行业发展情况　　20... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年，面对国际经济复苏乏力，地缘政治局势紧张等各种因素影响，我国大力出台稳预期、稳增长、稳就业的相关政策，坚持稳中求进工作总基调，经济呈现波浪式发展。但受有效需求不足、社会预期偏弱、地产企业债务违约等因素的影响，我国房地产行业仍处于深度调整阶段。
　　公司董事会深入分析行业变革趋势，积极应对复杂形势挑战，坚定行稳致远的发展理念，践行长期主义价值，持续推进地产、医美双主业发展战略，深入开展提质增效工作，全力推动公司高质量转型发展。
　　1、房地产行业发展情况
　　2023年是房地产行业深化调整年，全年商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，房地产行业开发投资金额进一步下行。国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积为111,735万平方米，同比下降8.5%；商品房销售额为116,622亿元，同比下降6.5%；全国房地产开发投资金额110,913亿元，同比下降9.6%。从需求结构来看，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期，改善需求得到释放，改善市场表现出一定韧性，人们对住房品质有了更高的要求；从销售趋势来看，多地加大“保交楼、稳民生”工作力度，推行现房销售试点，探索预售制度改革和现房销售；从投资规模来看，房地产行业吸引力持续降低，投资进一步收缩，房地产开发投资及土地供求均持续下降，房地产市场整体低位运行，加速房地产企业整合。
　　虽然行业调整持续，但房地产行业在政策端，迎来近十年来最宽松的政策环境。 自2023年7月,中央政治局会议明确指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后，多部委和各级地方政府积极落实会议精神，各地因城施策持续优化房地产调控，陆续出台降首付、降利率、提高公积金贷款额度、认房不认贷等一系列稳需求措施支持居民购房。中指研究院数据显示，2023年全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策，出台调控措施超过600件次，力促房地产市场平稳运行。从供给端到需求端，从三四线到核心一二线城市的一系列支持政策有利于稳定市场，正在促进房地产市场筑底复苏。
　　2024年，国内经济具有较大的发展韧性和潜力，房地产政策的持续优化有利于提振市场信心，市场预期将逐步筑底转暖，但短期内市场仍有一定调整压力，化解房地产风险仍是2024年政策主线。
　　2、医美行业发展情况
　　医疗美容行业作为以满足人们对美好生活追求为目标的产业，兼具医疗和消费属性，随着消费观念的改变和消费能力的提升，具有庞大的市场需求，整体市场处于蓬勃发展阶段。艾尔建美学＆德勤发布的《中国医美行业2023年度洞悉报告》预计2023年中国医美市场有望在2022年基础上实现20%的增长，市场规模将超过2,000亿元人民币，未来四年保持15%的年复合增长率。消费需求增长是推动市场发展的主要驱动力，在渗透率提升的同时，消费者对品质医美的预期也在不断上升。
　　随着医美市场的快速增长，行业竞争日益激烈，行业监管政策相继发布，推动行业规范化发展。2023年5月国家市场监管总局等十一部门《关于进一步加强医疗美容行业监管工作的指导意见》，主要围绕行业准入管理、医美“导购”行为等方面展开，打通医美行业以往的监管盲区，医美行业进入多部门综合治理的强监管时代。
　　随着医疗美容市场的规范，80后、90后等核心医美消费群体的崛起，未来医美行业将加速提质升级，推动医美市场健康、有序发展，利好具备合法合规资质的医美机构和医美产品。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主营业务为房地产开发与销售，深耕长三角区域，在全国多地均有布局。作为国内优质房地产开发企业，公司始终坚持稳健经营、高质量发展路线，在确保主营房地产业务稳定发展的同时，深入推进地产、医美双主业发展战略，保持公司长期健康、可持续发展态势。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司的子公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年12月31日累计按揭贷款余额为人民币234,124,340.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产开发领域深耕三十载，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，具备较强的战略决策能力和发展规划能力，助力公司成功跨越多个行业周期。报告期内，公司围绕“低负债、高收益”的运营目标，在巩固核心业务优势的同时，不断强化产品质量、品牌建设、客户服务等专业能力沉淀，持续提升公司竞争力。
　　1、财务优势
　　公司财务状况稳健，2023年持续保持低负债运营，有息负债总额16.26亿元均为银行贷款，资产负债率为35.29%，扣除合同负债后的资产负债率仅为30.48%，为公司持续健康发展提供坚实保障。房地产开发业务始终坚持将风险防范放在首位，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。
　　2、资产优势
　　公司持续深耕长三角地区，资产结构优质，抗风险能力强。在行业下行周期，核心区域优质项目的价值凸显，基于公司良好的信用基础，得益于早期积极的购地策略，公司土储较为充足，土地成本较低，在行业内具有突出的成本优势，未来将持续为公司带来稳定的收益。
　　3、品牌优势
　　公司高度重视品牌建设，且客户群体消费能力强、忠诚度高、活跃度大。多年来，公司成功开发了近百个地产项目，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等多个经典口碑项目，开发面积超千万平方米，优质产业项目遍布多个地区，客户美誉度高。“苏亚医美”和“苏宁环球大酒店”等品牌影响力不断增强，通过各业务板块客户资源的互通和整合，公司能够有效提升产品的毛利率。
　　4、管理优势
　　公司核心管理团队拥有丰富的管理经验和较高的专业水平，能够深刻理解行业发展规律，根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，持续提升公司核心竞争力。公司风险控制及成本控制有完善的运行机制，监管严格，执行高效，能够有效化解风险、降低成本。医美业务合规管理优势明显，可为未来经营发展提供有力保障。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，公司持续践行“稳健经营、稳中求进”的发展理念，坚守“低负债、高收益”的经营策略，以稳健经营的房地产开发业务为基础，以规范化管理的医美业务为推手，匠心打造精品项目，大力推进开拓医疗美容业务，推动业务稳定发展和转型升级，促进公司房地产开发和医美业务双主业高质量发展。2023年公司实现营业收入 21.13亿元，同比下降 5.61%；实现归属于上市公司股东的净利润1.82亿元，同比下降49.12%。报告期内，公司开展的重点工作如下：
　　1、深化提质增效，夯实发展根基
　　2023年，公司将提质增效与精细化管理深度融合，通过事先预防和过程控制，优化制度体系和业务流程，督促各业务条线高效运转，提升业绩。
　　在成本管控方面，坚持预算引领和全成本动态管理，强化成本分析预判，通过深化全面预算管理，从招标采购、项目建设管控到履约评估等多方面落实全成本、全过程管理。报告期内，地产板块各项目动态成本按月统计分析，动态成本偏差率低于3%；医美板块建立重点药品、器械集采机制，从源头控制成本，采购成本进一步降低优化。
　　在财务管理方面，坚持低负债运营模式，围绕财务规范化管理要求，优化现金流管理，提高资金使用效率，降低财务成本。2023年公司财务费用11,032.45万元，同比下降22.38%，有息负债大幅减少，资金成本进一步降低。持续推进资产盘整，梳理部分子公司股权及出资，盘点各项目商业、车位等资产，充分挖掘存量资产价值。
　　在营销管理方面，强化市场监测，紧跟市场变化，灵活优化销售策略，积极拓宽营销渠道，促进销售回款。在房地产行业销售不景气的大环境下，公司紧抓销售窗口期，提升项目去化速度，重点项目滨江雅园、荣锦瑞府2023年预售金额达16.16亿元，同比增长15.71%。
　　在人力资源管理方面，优化人力资源配置，消除人员冗余问题，提高员工岗位匹配度和价值贡献度；强化责任考核监督机制，压实责任考核，秉持能上能下、能进能出的灵活用人机制,提升员工参与精益管理提质增效的积极性。2023年，公司人力成本下降超20%，进一步助力公司可持续发展。
　　2、聚焦项目质量，提升发展韧性
　　报告期内，公司聚焦项目建设，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度，践行绿色环保理念，积极使用环保材料，推进绿色安全施工，打造多样性和差异化的优质产品，保障项目高标准开发、高品质交付，为广大客户的美好生活再进阶。2023年南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约5.06万㎡。南京滨江雅园项目2023年竣工面积达10.07万㎡，完成高品质交付，树立区域住宅品质新的标杆，赢得了良好的客户口碑。报告期内，公司竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，该地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件。公司将持续做好纵深布局，同时大力抓好项目设计工作，提升公司房地产开发业务发展韧性。
　　3、多元业务协同，凸显发展潜力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求。在稳固房地产开发业务基石的同时，不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，形成发展合力，提升发展质量。
　　报告期内，公司大力提升上游医美产品与下游医美机构的业务协同，强化业务开拓与渠道建设，公司医美产业链得到更好的整合和发展，医美产业收入和利润在公司的比重逐年上升。2023年医美板块实现营业收入1.98亿元，同比增长3.36%，占公司整体营业收入9.38%，占比再创新高，正在成为公司新的利润增长点和未来发展动力。
　　公司旗下医美机构均拥有正规资质，涵盖了手术类及轻医美类等各类服务，在区域市场具有较强的竞争力。在运营方面，2023年公司医美板块充分发挥集团总部优势，建立集采和定制产品机制，运用精益管理优势压减成本。同时高度重视业务核心竞争力建设，持续提高医疗团队的专业性，加快医疗设备的更新换代，不断满足客户多元化需求，提升管理效能及盈利能力。
　　在客户服务方面，不断完善客户分级增值服务体系，通过大数据中心，跟踪客户服务标准，为不同客户提供专业规范的专享服务，提高客户粘性，老客活跃度、复购率及新客转化率不断提升，公司差异化竞争优势凸显。
　　在品牌塑造方面，坚持合规创造价值，维护医美行业规范，净化医美市场环境，将苏亚医美品牌与医疗诚信、安全和高品质服务深度绑定，为广大求美者提供诚信、安全、可靠的医疗美容服务。2023年无锡苏亚被授予“诚信承诺联盟单位”称号，上海天大联手国内外各大正品厂商启动“正品联盟”活动，苏亚医美品牌的认知度和影响力持续提升。
　　报告期内，公司紧抓旅游消费强势复苏契机，全方位提高旗下酒店服务质量，注重酒店设施硬件维护更新，不断提升餐饮、客房、康健等软服务能力，推出各类营销活动，更好地满足消费者多元化、个性化的需求。公司中高档酒店品牌形象深入人心，入住率持续提升。2023年，公司酒店业务实现营业收入1.18亿元，同比增长36.5%。
　　4、贯彻新发展理念，强化发展风险控制
　　国内房地产行业面临新发展模式的关键转折点，公司提前预判预警，强化危机意识，保持清醒头脑，重点关注质量和效益而非规模，实现做优做强。报告期内，公司强化内部监督检查，防范化解潜在风险；持续做好风险管理，形成长效风险管控机制；同时进一步增强公司规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，不断优化组织结构，促进公司健康持续发展。2023年，公司圆满完成第十一届董事会、监事会换届选举，以及新一届高管团队的聘任，董事会成员更加专业化、职业化，推动公司治理结构更加高效合理，促进公司高质量发展。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　展望2024年，外部环境依然复杂多变，中央经济工作会议深刻分析了当前经济形势，系统部署了2024年经济工作，会议要求积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，房地产行业进入“以质取胜”的新发展模式阶段。
　　在未来发展中，公司将持续践行“稳健经营、稳中求进”的经营理念，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，增强公司发展内生动力。地产板块以打造品质更高、质量更好、景色更美、服务更优的宜居住宅为己任，以项目管理、营销管促、风险管控为抓手，以项目品质为核心，匠心打造高品质楼盘。同时，加强医美板块业务经营管理，强化业务开拓能力，注重发展规模与盈利水平的协同，积极务实地为公司业绩及股东回报作出新的更大贡献。
　　2024年，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚焦主业，形成高质量发展态势
　　公司将持续完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，围绕产品与服务，深挖各板块业务增长潜力。
　　地产板块聚焦核心区域深耕，布局重点城市，重点关注刚改及改善市场，持续优化资源储备；项目建设方面将加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理与考核，加大绿色节能建筑投入，确保工程建设的安全与质量，并结合市场变化和客户需求，优化设计标准，提升产品竞争力，为消费者提供更舒适的居住体验。
　　医美板块作为公司重点转型方向，将持续加强规范化标准化管理，以高质量的产品和服务回馈广大客户。同时，将进一步发挥总部集约优势，整合医美上下游资源，不断扩大医生及专家资源库，提高医美板块市占率和利润率，提升“苏亚医美”品牌影响力和竞争力，为公司利润作出更大贡献。
　　2、稳健经营，确保公司流动性安全
　　坚持稳健经营、保持健康的财务状况是公司长期健康发展的基石。未来公司将继续加强现金流管理，提高资金使用效率，确保流动性安全。一是进一步加强销售去化及现金回笼工作，根据市场变化及时调整营销策略，提高营销工作的针对性和精准度，提升项目去化速度和资金周转率；二是积极把握融资窗口期，通过创新融资渠道等方式，优化债务结构与融资成本，保障“三道红线”安全，坚守公司“绿档”评级；三是持续推进资产盘整工作，充分挖掘存量资产价值，优化资产结构布局。
　　3、强化责任考核，提升管理效益
　　2024年公司将继续苦修内功，进一步健全责任考核制度。强化监督管理机制，从重大事项管理、财务监督管理、资产监督管理等方面入手，明确权责边界，确保责任落实到人，为集中统一监管运行提供制度保障；优化考核方式方法，完善更为细化的定量指标，使考核方式有章可循、有据可查。同时，持续推进人力资源优化配置，激发员工积极性和主动性，打造适应新发展模式，有活力、有担当、敢拼搏的专业人才队伍，助力公司可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。　　（一）报告期内房地产行业发展情况　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。
　　（一）报告期内房地产行业发展情况
　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房贷利率动态调节机制、5年期以上LPR利率调整，近百城调整住房公积金政策的同时，多地放松住房限购限售等一系列政策，起到了有效的促进作用，推动房地产行业的平稳有序发展。
　　随着一季度的需求集中释放，二季度后劲略显不足，居民购房意愿较为平淡，复苏态势虽然延续，但需求端恢复不及预期。据国家统计局公开数据显示，2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。未来，预计政策有望持续加码，在保持战略定力的同时，相关政策有望不断推进、落实，有利于提振消费者信心和预期，房地产市场需求有望持续释放。
　　（二）报告期内公司的主要经营情况
　　2023年，面对复杂的市场环境，公司践行长期主义价值，始终坚持“低负债、高收益”的经营策略。报告期内，狠抓经营，强化营销，积极实施去库存、提品质、降成本等措施，精益管理，促进公司健康发展。2023年上半年公司实现营业收入10.33亿元，实现归属于上市公司股东的净利润3.03亿元，净利润率为29.3%，资产负债率仅为37.47%，远优于房地产同行业平均水平。
　　聚焦核心地产业务，深耕优势区域。报告期内，公司深耕长三角等地区，紧抓地产板块经营工作，以项目开发和销售为重点，持续提高管控能力和运营效率，提升资金使用效率，继续保持低负债状况。着力锻造公司多样性和差异化的产品，打造更多优质的项目和产品，更好地满足不同群体的住房需求，为客户的美好生活再进阶。公司南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约3.99万㎡。
　　在工程建设方面，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度控制，多措并举，降本增效，夯实上半年经营业绩。公司南京滨江雅园项目，2023年上半年竣工面积达4.27万㎡，部分楼宇完成高品质交付，赢得了良好的客户口碑，进一步夯实地产开发主业，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。在深耕细作在建项目的同时，公司成功竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，本次竞得地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件，持续做好纵深布局，保障公司房地产开发业务实现可持续、高质量发展。
　　多元业务协同发展，潜力凸显。公司坚持“稳中求进”的经营策略，在确保房地产主营业务稳健发展的同时，以生物医药科技、抗衰再生医学为重点转型发展方向，稳步进行产业的转型升级。报告期内，公司深化医美板块业务经营管理，创新营销模式，强化业务开拓能力，不断扩大医美产业规模，医美产业收入和利润在公司的占比逐年提高，2023年上半年实现营业收入9,378.02万元，同比增长25.19%。旗下医美机构经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，展现了较强的发展潜力和广阔的发展空间。
　　公司紧抓旅游消费复苏契机，不断优化酒店组织结构，提升酒店服务质量，打造差异化竞争优势，中高档品牌形象深入人心，持续为增长积蓄动能。报告期内，公司酒店业务实现营业收入6,298.34万元，同比增长36.23%。酒店整体业绩稳步推进，核心竞争力进一步增强，为实现公司长期精益增长夯实基础，塑造高质量发展格局。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　上半年，房地产行业政策进一步宽松，但市场需求恢复仍需时日，伴随着政策不断深化和需求改善，有利于提振行业和市场预期，促进房地产行业健康平稳发展。在此背景下，对于房地产企业既是机遇，又是挑战。公司积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品结构、营销模式，不断提升客户服务。同时积极优化融资渠道，保障公司现金流安全，持续提高公司项目开发、运营管理能力，推进公司经营稳健发展。
　　未来，公司将持续聚焦主业，以稳定经营为基础，不断提升经营管理水平，提高资金周转效率，保持健康的财务状况，积极优化资本结构，根据公司发展情况灵活审慎投资。同时通过完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断提升公司的核心竞争力，保障公司健康、可持续高质量发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年6月30日累计按揭贷款余额为人民币91,125,073.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　二、核心竞争力分析
　　公司作为国内优质房地产开发企业，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过二十余年的潜心发展，在战略规划、运营管理和品牌塑造等方面形成了独特的竞争优势，成功跨越多个行业周期。公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，促进公司健康、持续发展。
　　1、战略科学清晰，铸就高质量发展格局
　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。医美等板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北新区核心区，未来将持续受益。
　　2、财务状况稳健，协同发展态势良好
　　公司财务状况稳健，强化风险防范，筑牢安全边界，持续保持低负债状况。在拓展端保持投资定力，聚焦重点城市提升拓展质量，降低经营风险，在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力，为公司长期健康发展夯实基础。
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　3、品牌基础深厚，资产结构优质
　　多年来，公司持续在长三角地区深耕细作，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个经典口碑之作，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，资产结构优质，抗风险能力强，客户美誉度高。在房地产行业发生较大困难的时期，公司积极做好保交楼工作，有力促进房地产行业健康发展，进一步提升了公司美誉度和客户满意度。
　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体，各板块客户资源实现互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
　　4、管理团队稳定高效，运营积极稳健
　　公司管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，深刻理解行业发展规律，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，有效穿越行业周期。公司管理团队拼搏进取，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险
　　房地产行业的发展受经济周期波动、国家宏观调控政策的影响较大，地产项目开发与国民经济和区域经济的发展存在较高的关联性。我国宏观经济大盘仍总体稳定，充分展现了强劲韧性和巨大潜力，虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，但未来的发展仍面临复杂的机遇和挑战。
　　应对措施：公司将密切关注宏观经济和行业政策的变化，紧跟政策导向，针对不同区域及时调整各项目的经营策略，根据客户需求变化，优化产品结构，提升产品品质，提高公司综合竞争力，降低政策风险影响。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。项目开发运营通常需要经过多个阶段，涉及多个主管部门的审批和监管，如果项目在某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
　　应对措施：公司依托房地产开发领域丰富的经验，建立完善项目开发标准体系，通过不断建设优化内控制度，严格执行质控体系要求，在项目开发过程中，严守安全与质量底线，积极提升项目管理的科技化水平，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。
　　3、市场风险
　　随着国内经济复苏，政策持续深入，房地产行业良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪较浓厚，市场恢复仍需时日。
　　应对措施：公司将坚持审慎策略，加强公司内部各项目资金统筹规划，实现全过程对资金使用的有效控制，确保经营安全。同时，将根据市场情况及时调整营销策略，控制库存的增长，充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道，加快销售，降低项目销售风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　1、概述　　公司主营业务为房地产开发与销售，坚持“稳中求进”的发展战略，在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学、医疗美容服务方向，稳步进行产业转型升级。　　2022年，世界局势复杂多变，外部经济体通胀压力不断上升，经济环境更趋复杂严峻。受宏观经济、行业环境等多重因素影响，我国房地产市场经历了严峻的挑战与考验，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，地产企业债务违约事件频发，竞争格局发生明显变化，房地产市场整体处于低... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　1、概述
　　公司主营业务为房地产开发与销售，坚持“稳中求进”的发展战略，在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学、医疗美容服务方向，稳步进行产业转型升级。
　　2022年，世界局势复杂多变，外部经济体通胀压力不断上升，经济环境更趋复杂严峻。受宏观经济、行业环境等多重因素影响，我国房地产市场经历了严峻的挑战与考验，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，地产企业债务违约事件频发，竞争格局发生明显变化，房地产市场整体处于低迷状态。下半年以来地产行业政策频出，有利于稳定市场预期，但居民对未来房地产市场的信心仍有待进一步恢复，市场逐渐呈筑底复苏态势。
　　2、地产行业发展情况
　　为支持地产行业稳定发展，国家及地方陆续出台支持政策，从2022年4月份中央“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，再到11月以来融资端政策信贷、债券融资支持工具、股权融资“三箭齐发”，地方性政策转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。融资政策优化，缓解了优质房企偿债压力，促进保交楼，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　从需求方面来看，国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积为135,837万平米，同比下降24.30%；商品房销售额为133,308亿元，同比下降26.70%。
　　2022年尽管房贷利率大幅下行，部分城市放开首套房贷款标准，但居民加杠杆意愿并不强烈，一定程度制约政策实施效果。消费复苏后，被压抑的房地产需求得到一定程度的恢复，根据中指研究院发布的数据，2023年1—2月，百强房企销售总额同比降幅已大幅收窄至4.8%，趋势向好。
　　从供给方面来看，受市场持续调整，房企资金压力影响，中指研究院数据显示，2022年全国300城土地住宅成交建面及金额同比下降30%以上，成交建面降至近十年新低；2022年房地产开发投资累计金额13.28万亿元，同比下降10%。为更好满足居民的合理住房需求，改善居民购房预期，未来现房销售将成为行业主要销售方式，房地产开发企业对自身的项目品质、多样化等方面亦提出了更高的要求，市场筑底复苏迹象初步显现。
　　2023年全国经济有望进一步恢复，在坚持“房住不炒”的大方向下，房地产行业将处于深刻变革期，预计行业政策将持续，“因城施策”,支持刚性和改善性住房需求，实现质的有效提升和量的合理增长，有利于房地产市场修复，促进地产行业平稳健康发展。
　　3、医美行业发展情况
　　随着人们对美好生活的向往，消费者对医美的接受程度逐渐提高，我国医疗美容行业近年来快速发展，未来随着消费市场的不断复苏，医美行业将有望继续增长，根据Frost ＆ Sullivan测算，预计市场规模于2030年将达6,382亿元。 其中非手术类项目，基于其风险相对较低、恢复时间短，更易操作的特点，在消费者中更受欢迎。尽管我国医美市场规模庞大，但是与其他国家相比，中国医美市场的渗透率仍然较低，2020年我国每千人疗程量为20.8次，是巴西的一半，韩国的四分之一，存在较大的提升空间。随着消费者对保养的接受度不断提高，根据Frost ＆Sullivan预测，2021至2026年25岁以下消费人群预计将以16.5%的年均复合增长率增长。近年来，在基于透明质酸钠、多肽、外泌体、重组蛋白等抗衰老非手术类医美市场规模增速已超过医美市场的整体增速。
　　在医美市场高速增长下，行业乱象时有发生，2022年以来，政府主管部门加强医美行业监管政策规范，行业改革和监管有利于推动医美产业向更高质量、标准靠拢，推动医美市场和医美机构规范化、健康化发展，促进医美行业规范、繁荣发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司房地产开发业务以南京市场为主，同时在上海、吉林、宜兴等地均有布局。2022年，公司持续纵深推进提质增效工作，紧抓地产、医美板块经营，深挖提质增效潜力，以项目管理、营销、风险管控为重点，着力打造高品质楼盘，保持公司健康发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2022年12月31日累计按揭贷款余额为人民币102,033,069.08元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均是以房产进行抵押的，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，医美板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。报告期内，公司在巩固和强化在核心业务优势的同时，发扬进取精神，稳步推进新业务拓展延伸产业链，持续提升公司竞争力。
　　1、成本优势
　　受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北核心区，未来将持续受益。
　　2、品牌优势
　　多年来，公司在全国各地已开发近百个地产项目，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，其中，“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”等多个经典口碑之作，得到各地客户的交口称赞，囊括了诸多殊荣，在当地乃至全国的市场知名度、美誉度极高。
　　3、客户优势
　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力强、忠诚度和活跃度很高的用户群体，各板块客户资源的互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
　　4、管理优势
　　公司拥有敏捷、高效的流程型组织，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略。公司打造了项目管理、产品全生命周期标准化、可复制性高的规范流程，进一步提高了管理效率，竞争能力日趋增强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　公司在确保房地产主营业务稳健发展的同时，通过资源高效配置，围绕聚焦于以生物医药科技、抗衰再生医学为重点发展方向的布局，积极开拓多元化发展道路。
　　在房地产行业严重不景气的大环境下，得益于长期以来公司坚持的“低负债、高收益”经营策略，在全体员工共同努力下，2022年公司实现营业收入22.39亿元，同比下降25.12%；实现归属于上市公司股东的净利润3.58亿元，同比下降42.07%；净利润率为15.99%；经营活动产生的现金流量净额7.94亿元，同比增长110.61%。
　　（1）财务健康，发展基础更加稳固
　　公司财务状况保持稳健，公司资产负债率仅为36.47%，远优于同行业平均水平，多年来始终处于房地产企业融资监管“绿档”范围，盈利能力稳步提升，毛利率为62.5%，较上年同期增4.22%，公司经营情况持续向好，低负债的经营策略，为公司健康发展奠定了坚实的基础，发展后劲增强，蓬勃有力。2022年圆满完成半年度利润分配及2021年年度利润分配事项，积极回报广大股东。
　　（2）聚焦项目开发，发展支撑不断强化
　　报告期内，公司凝心聚力，全力以赴推动重点项目建设，狠抓重点项目管理，推动项目高标准建设，保障项目高品质开发，确保项目各进度节点符合开发计划并按期交楼，打造精品项目。
　　公司标杆项目滨江雅园项目的持续推出及交付，进一步提升了客户满意度和美誉度。
　　(3)提质增效，发展韧性愈发增强
　　2022年，公司扎实推进提质增效工作，持续提高管控能力和运营效率，本着“常抓不懈，动态管理”的原则，严格落实全成本、全过程管理，紧盯项目预结算工作，成本管控效果良好，多措并举，实现降本控费。密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，实现优化增效；推进资产盘整，扁平化组织管理模式，减少管理层级，以上海苏宁环球实业为酒店资产管理平台，充分挖掘存量资产价值，实现存量资产挖潜增效，优化资产结构布局，不断增强公司发展韧性。
　　（4）创新人力资源管理，发展活力不断激发
　　报告期内，为实现公司战略转型发展目标，公司健全激励约束机制,实施员工持股计划。在公司发展的关键时期，进一步完善健全公司中长期激励约束机制，改善公司治理水平，提高管理团队、特别是核心骨干员工的凝聚力，激发员工积极性和创造力与员工共享公司经营成果，推动人力资源优化配置，为公司发展增添新的活力和动力，助力公司可持续发展。
　　（5）协同联动，发展动能持续优化
　　公司自确定生物医药科技转型以来，聚焦消费者对美的诉求，通过内生增长、外延扩张方式拓展新业务，2022年医美板块在克服不利因素影响下，实现营业收入1.93亿元，同比增长9.54%。在医美机构业绩稳步增长的同时，公司聚焦产业链中上游板块，围绕再生医学和抗衰领域投资，进一步实现公司产业布局目标，通过收购，公司医美板块的资源整合能力进一步提升，从下游优质医美医院资产到中上游医疗美容产品，医美产业链得到更好的整合和发展。
　　报告期内，公司医美板块重点工作如下：
　　运营方面：医美板块拥有高端整形外科和轻医美产品，在管理、服务、技术等方面建立起标准化、高质量的规范体系，2022年获得实用新型专利授权18项，持续提高技术标准，重视自身能力壁垒的建设，已形成独特的经营及盈利模式，不断满足客户多元化需求。
　　品牌建设方面：医美板块不断增强公司品牌美誉度建设，将品牌与医疗安全和高品质服务深度绑定，树立品牌认知。采用多种营销方式，完善数字创新建设健全客户会员体系，建立与客户连结的新方式实现精准营销，提高复购率，提升客户黏性。
　　服务方面：不断创新运营模式，针对轻医美产品类别，完善标准化的产品库存单位 (SKU)和SOP服务流程，抢占轻医美赛道，紧抓双美模式新趋势，撬动业绩新增长。
　　（6）提升治理水平，强化发展风险控制
　　地产行业新模式变革，房企面临全新的机遇和挑战。为应对不确定的市场风险，报告期内，公司强化风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿公司经营的全过程；做好诉讼案件应对与执行工作，化解潜在风险；强化内部监督检查，健全合理的监督评价体系，形成长效风险管控机制。加强公司内部控制制度建设，按照证监会、深交所等关于上市公司规范运作的监管法律、规则变更要求，修订相关治理制度，进一步增强规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，提升公司治理水平。

　　五、公司未来发展的展望
　　展望2023年，中央经济工作会议再次定调坚持“房住不炒”定位，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，租售并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。地产行业逐步从“有房住”到“住好房”，向“以质取胜”转变，行业集中度将进一步提升，行业面临新发展模式变革。
　　公司将立足行业发展现状，紧跟行业变革，在发展中谋求转型升级机遇，以稳定经营为基础，以生物医药产业、抗衰再生医学为战略转型发展方向，精益经营，重点打造精品项目，全力推动公司实现更高质量的发展。
　　2023年，公司将重点抓好以下工作：
　　1、专注经营，全力以赴完成年度目标
　　公司将在保障房地产业务经营业绩持续增长的同时，打造双主业、双轮驱动的经营模式。坚持运营优先的总抓手，做好运营基本功，提升精细化运营水平，打造高效的运营体系；坚持稳健经营、保持健康的财务状况，持续优化债务结构与融资成本，强化现金流管理，坚守“绿档”和行业领先的信用评级，实现财务效率提升；坚持深耕板块，打造明星产品、树立标杆项目，强化公司产品影响力，不断提高市场占有率和产品品质。
　　2、落实责任，推动重点工作开展
　　一是加快推进重点项目建设，狠抓关键环节，确保项目开发计划的顺利实施；二是加强内部细化方案和进度管控措施，对各新开工项目方案设计和施工图设计、成本目标、招标采购计划实施，层层落实责任，促进措施落地生效，加快项目实施进度，提高工程的驾驭能力，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位；三是持续开展提质增效工作，推进资产盘整，优化资产结构；严格遵守行业政策和监管要求，审慎规范逐渐收缩融资租赁业务；四是继续健全安全生产管理制度，严格落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理。
　　3、加强营销，降低去化周期
　　全面抓好营销工作，加强市场监测与政策研究，提高销售研判的准确度，抓住销售窗口期，积极开展网络营销多渠道并举，努力提高资金周转效率；深度挖掘客户需求，摸清目标客群，制定灵活的推盘策略和价格策略，切实提高项目去化速度，推动公司业务的快速恢复，实现公司业务的稳步发展。
　　4、优化布局，加快医美转型升级步伐
　　生物医药产业是公司重点发展产业之一，也是公司重要的战略转型方向。公司将持续加大对医美产业的投入和支持力度，2023年，随着消费需求释放，医美行业将迎来较高速度发展。公司将不断整合医美上下游资源，引流各板块客户资源，提高医美板块利润率。同时，进一步完善规范化标准建设，吸引更多优秀人才加入，不断扩大医生及专家资源库，提升核心竞争力和技术壁垒，持续提高品牌竞争力和行业认知度。
　　5、持续改善组织结构，构建坚实保障
　　公司在实践中不断修订、完善各项管理制度，持续改善人才和组织结构，全力提升工作效能；深化业绩考核，不断完善业绩考核评价指标体系，强化激励约束机制，激发公司内生动力，切实减少管理层级，提高执行力。同时，不断完善公司治理结构，做好董事会、监事会换届选举工作，规范运作，在决策、执行、监督等方面形成有效制衡、协调运作，为公司经营发展保驾护航。
　　在未来发展中，公司将继续紧跟市场需求和政策变化，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，确保公司保持健康、可持续的高质量发展态势，为广大投资者提供更丰厚的投资回报。 收起▲