一、业务概要 （一）商业模式 1、公司主营业务 公司所处行业为房地产行业，主营业务包括房地产开发与经营业务板块以及院线业务板块。自公司成立以来，已累计开发逾百个项目，开发体量超2,000万㎡，拥有深厚的地产开发、城市更新及资产运营管理经验。 公司房地产业务主要经营区域位于长三角，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。截至2023年6月30日，公司在全国124个城市拥有影城151家，银幕数量881块。 公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
1、公司主营业务
公司所处行业为房地产行业，主营业务包括房地产开发与经营业务板块以及院线业务板块。自公司成立以来，已累计开发逾百个项目，开发体量超2,000万㎡，拥有深厚的地产开发、城市更新及资产运营管理经验。
公司房地产业务主要经营区域位于长三角，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。截至2023年6月30日，公司在全国124个城市拥有影城151家，银幕数量881块。
公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局不断提升未来可持续发展能力。
2、行业情况
2023年7月17日国家统计局公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》显示，上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。2023年7月15日国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，28个城市新建商品住宅销售价格同比小幅上涨，42个城市新建商品住宅销售价格同比小幅下降。
2023年上半年，在国内消费复苏和国家政策大力支持下，文娱行业全面复苏，国家电影局最新统计数据显示，截至6月30日，2023年电影总票房为262.71亿元，相较2022年上半年171.81亿元的票房成绩，增长52.91%。

　　二、公司面临的重大风险分析
宏观经济风险
公司所处的行业与国家宏观经济紧密相关，公司将持续关注国内宏观经济政策，积极调整经营策略。
财务风险
公司的房地产行业属于资金及资本密集型行业，前期需要大量的资金投入，杠杆比率较高，受当前宏观环境及行业下行趋势影响，公司融资成本较高。
业务经营风险
房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，可能导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
新业务培育风险
公司在保持主营业务的稳定发展外，不断尝试新业务的培育和孵化，如果新业务的发展达不到预期，也将对公司经营业绩造成不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主基调。受整体经济下行等因素的影响，房地产行业面临开发投资下降和市场需求不足的双重压力。2022年四季度，随着相关政策的调整，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，为满足房企合理融资需求创造了条件。2022年 12月的中央经济工作会议更是明确指出，有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。　　2023年1月17日，国家统计局公布的《2022年全... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，“房住不炒”仍然是房地产调控政策的主基调。受整体经济下行等因素的影响，房地产行业面临开发投资下降和市场需求不足的双重压力。2022年四季度，随着相关政策的调整，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，为满足房企合理融资需求创造了条件。2022年 12月的中央经济工作会议更是明确指出，有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　2023年1月17日，国家统计局公布的《2022年全国房地产开发投资下降10.0%》显示，2022年，全国房地产开发投资 132,895亿元，比上年下降 10.0%。其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。2023年1月16日，国家统计局公布的《2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，17个城市新建商品住宅销售价格同比小幅上涨，53个城市新建商品住宅销售价格同比小幅下降。
　　2022年，受影片制作供应不足、观众观影需求下降等因素影响，院线行业还未走出低迷。根据国家电影局统计数据显示，全年度电影总票房为 300.67亿元，其中国产电影票房为255.11亿元，在总票房中占比为 84.85%，全年城市院线观影人次为 7.12亿。随着2022年底行业政策的调整，线下观影全面恢复，影视放映行业迎来复苏。
　　公司主要经营区域市场情况:
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。报告期内，公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。
　　截至2022年底，公司在全国116个城市拥有影城151家，银幕数量881块。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）发展战略
　　公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司。
　　（二）经营计划
　　1、强化销售和存量资产去化工作。截止 2022年末，公司存货及投房资产共计约 74亿元，2023年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支持和业绩支撑。
　　2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三角等区域再获取1-2个城市更新项目。
　　3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。
　　4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。
　　5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌影响力
　　自公司成立以来，已累计开发逾百个项目，开发体量超2000万㎡，拥有深厚的地产开发、城市更新及资产运营管理经验。
　　2、专业化、高素质的管理团队
　　公司秉承奋发向上、规范诚信的原则，锻造出执行高效的管理团队，公司在投资拓展、营销策划、产品设计、工程建设等领域都拥有完善的人才梯队，具备强大的战斗力。
　　3、完善的产品体系
　　公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，制定了完善的产品体系。
　　4、合理的激励机制
　　公司建立了科学、合理、有效的激励机制，把公司发展与管理、核心人才融为一体。
　　5、拥有外部优势
　　公司充分借助股东多年来深耕粤港澳大湾区的城市更新、棚户改造及工程施工业务资源进行项目开发，形成自己的优势和特点，具有可持续发展的保障。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，重点做好了以下工作：
　　1、聚焦重点存量项目，通过加快存量资产去化、盘活公司资金等方式，拓展资金收入来源。同时，严控支出，统筹资金管控，最大化提升资金利用率，有效保证了公司现金流安全以及日常经营活动的正常进行。
　　2、推进院线业务发展，积极寻求创新突破，细化营销工作，不断提高市场份额和经营业绩。同时，努力提高卖品业务、多经业务等非票房业务收入，打造新的利润增长点。
　　3、发挥公司多年积累的专业管理优势与能力，积极拓展商业管理、影视文化等轻资产业务，实现专业管理输出。同时，探索多元业务和利润增长点，对于优质项目积极接洽外部资源，寻求合作伙伴及战略投资方，寻求合作共赢。
　　4、完善公司管理架构和激励机制，提升管理效率，强化核心团队的凝聚力。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）发展战略
　　公司将重点围绕城市更新业务，以提供城市升级、开发运营管理输出、商业管理、影视文化等集成式服务为落脚点，打造整体业务布局。公司将紧紧抓住房地产行业政策窗口期，顺应行业形势、经营环境的变化，坚定信心，积极谋变，打造有区域特色的具备持续发展能力的上市公司。
　　（二）经营计划
　　1、强化销售和存量资产去化工作。截止2022年末，公司存货及投房资产共计约74亿元，2023年要继续通过加强销售或者整体处置等方式，加快存量资产盘活，为公司的发展提供现金流支持和业绩支撑。
　　2、加快重点项目落地。2023年内要确保存量城市更新项目落地，同时争取在长三角、珠三角等区域再获取1-2个城市更新项目。
　　3、抓住内需提升、消费者信心恢复的发展契机，全面提升院线、商管板块的运营质量和运营效益，为公司的收入及盈利增长贡献力量。
　　4、进一步推进存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发管理、定制项目服务等不动产开发运营输出服务的四大业务模式布局。
　　5、紧抓资本市场政策窗口期，全力推进上市公司再融资等资本运作工作。
　　（三）可能面对风险
　　1、政策风险房地产行业是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大。
　　2、融资风险房地产行业属于资金密集型行业，在相关监管制度的影响下，公司的融资渠道受到一定限制，融资成本较高。
　　3、管理风险面对政策调控、市场环境不断发生的变化，对企业的研判力、决策力与执行力提出更高的要求，倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，公司将面临一定的管理风险。
　　4、新业务培育风险为了做大做强上市公司，推进公司快速发展，公司在不断尝试新业务的培育和孵化，如果新业务的发展达不到预期，也将对公司经营业绩造成不利影响。
　　同时，在培育发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。
　　5、院线业务随着电影行业的快速发展，各地影城数量迅速扩大、影城规模迅速扩张，院线的竞争日益激烈，根据灯塔专业版数据显示,2022年国内影院和银幕数量分别为12,560家与76,534块。银幕数量的快速增长导致单银幕票房产出出现下降，可能对公司院线业务盈利产生不利影响。
　　（四）公司应对策略与重点工作
　　1、做好增收节支工作。继续盘活存量资产，抓销售促回款；通过优化融资结构、科学管理、优化流程等手段降低成本和开支。
　　2、全力推进重点项目特别是存量城市更新项目落地，增强公司可持续发展能力；加快推进轻资产管理输出服务布局，提升公司盈利能力。
　　3、进一步提升院线和商管的运营管理水平，有效应对经营风险，抓住消费复苏机遇期，提升经济效益。
　　4、抓住上市公司股权融资等资本运作机遇，改善公司经营基本面。
　　5、强化人才队伍建设，制定专业培训计划，落实激励机制，完善项目管理团队经营业绩与绩效考核，充分调动各专业团队的积极性，为公司可持续发展保驾护航。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。截至2022年6月30日，公司在全国125个城市拥有影城166家，银幕数量972块。　　2022年7月15日国家统计局公布的《2022年1—6月份全国房地产开发投资下降5.4%》显示，1-6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。1-6月份，商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。截至2022年6月30日，公司在全国125个城市拥有影城166家，银幕数量972块。
　　2022年7月15日国家统计局公布的《2022年1—6月份全国房地产开发投资下降5.4%》显示，1-6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。1-6月份，商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。2022年7月15日国家统计局公布的《2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，22个城市新建商品住宅销售价格同比小幅上涨，48个城市新建商品住宅销售价格同比小幅下降。
　　根据国家电影局的数据显示，2022年上半年，中国电影总票房约为172亿元，低于2021年同期数据，院线行业仍然面临着较大的挑战。
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）发展战略
　　未来，公司将继续深耕区域，充分利用嘉凯城在长三角地区和控股股东华建控股在粤港澳大湾区的优势同时，以大健康、商业管理、影视文化等为落脚点，打造整体业务布局，提供城市升级、健康、养老、商业管理等全过程、一体化、集成式管理服务，紧抓行业机遇，锁定行业风口，充分挖掘区域资源优势，加快拓展优质项目，致力于成为国内领先的“不动产开发运营输出服务商”。
　　（二）经营计划
　　1、2022年，公司将继续积极探索新战略发展布局的实施路径，加快拓展新四大业务模式的合作项目，推进相关项目的落地。针对存量项目赋能、不良资产项目受托管理、新项目开发、定制项目服务四大业务模式，积极寻求不同的投资工具，拓宽合作渠道。
　　2、在全力开拓新业务的同时，公司也将进一步加快存量资产的去化进度，继续采用多种销售模式，推进现有产品的销售、处置工作。
　　3、公司将继续稳步推进院线业务，采取灵活的经营方式，努力降低疫情带来的不利影响，提升现有影城的运营质量和盈利能力，不断增强嘉凯城院线品牌的影响力。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　用不适用
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　适用不适用

　　二、核心竞争力分析
1、深厚的行业积累
公司具备二十多年的房地产开发经验，在长三角核心区域开发了大量优质的中高端楼盘。经过多年的积累，公司在各地积累了良好的口碑以及丰富的资源优势。
2、一流的团队建设
公司拥有一支高能级、成建制、年轻化有理想、价值观统一的团队。核心管理团队拥有丰富的从业经验，团队成员积累了长期的房地产开发经验、企业管理经验，对房地产行业有着深刻的理解。
3、完善的产品体系
公司制定了完善的产品体系，主要包括健康、文化、养老、小镇和精品住宅5大产品线，通过极具美学的外观设计、先进的技术使用和实用的功能配备精心打造产品；以成熟的标准选择供应商、以科学的标准管控工程、以务实的理念进行匠心打磨，致力于提供超值的产品与服务感受。
4、高效的管理架构
经过对管理架构的全面梳理和重建，公司建立了高效完整的管理模式、多元化的投资模式，构筑了完善的人才梯队，为公司未来房地产开发管理业务的快速发展提供了有力保障。
5、外部优势
华建控股多年来深耕粤港澳大湾区，拥有丰富的城市更新、棚户改造及工程施工业务优势。后续公司可与控股股东进行多元化、全方位的战略协同，更好地发挥粤港澳大湾区和长三角经济核心区的资源互补优势，进一步促进双方业务共同发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、突发公共卫生事件风险
受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2022年全国各行各业都将继续受到影响，宏观经济呈现下行趋势。本次疫情对公司2022年度院线业务会继续带来一定影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地政策的实施情况。公司将密切关注新型冠状病毒肺炎疫情的发展情况，并积极采取相关措施降低运营成本，以减少疫情对公司院线业务的影响。
2、宏观政策风险
房地产行业方面，为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府根据房地产行业发展状况利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控，政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，对房地产市场及房地产企业的经营将造成较大影响。
院线行业方面，总体上，在我国电影市场规模的持续增长及国家鼓励影院投资建设的大背景下，我国影院规模持续扩大，影院数量呈较快增长趋势，但受新冠肺炎疫情影响，行业不确定因素增加，未来公司将面临更多的竞争和挑战。
3、资产整合风险
公司依据控股股东的战略布局，积极谋求资产整合和可持续发展能力的培育，将给公司在行业环境、监管政策、经营管理、资金安排、项目运营、人才储备等方面带来挑战。
4、新业务培育风险
在培育发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。公司新业务在规模和经营区域等方面的扩张，对公司在经营管理、组织协调、风险控制方面的能力也提出了更高的要求。
公司应对策略与重点工作
1、加强项目拓展工作，加快管理服务输出业务布局。
2、加快现有存量资产去化。继续优化资产结构，推动存量资产整合，增加资产流动性，不断拓展融资渠道，探索融资新模式，增强公司整体抗风险能力，确保可持续发展。
3、推进院线业务优化发展，提升运营效益。实现标准化及精细化管理，提升盈利能力；重视项目储备，为后续可持续发展提供优质项目保障。
4、强化人才队伍建设，完善考核激励机制，充分调动各专业团队的积极性，为公司新业务发展提供人才保障。 收起▲