一、报告期内公司从事的业务情况　　公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管；水泥及其制品的生产、销售。　　(一)商业地产　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.06万平方米。广场公司是宁波富达100%控股的全资子公司，运营管理涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城和城市时尚休闲商业综合体等，除天一广场商业租赁业务之外，还自营国际购物中心、GUGO酷购商城二家主力店，受托经营和义大道购物中心、月湖盛园项目。　　报告期内，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”战略部署，通过实施... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.06万平方米。广场公司是宁波富达100%控股的全资子公司，运营管理涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城和城市时尚休闲商业综合体等，除天一广场商业租赁业务之外，还自营国际购物中心、GUGO酷购商城二家主力店，受托经营和义大道购物中心、月湖盛园项目。
　　报告期内，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”战略部署，通过实施空间焕新工程、推进品牌迭代升级、创新营销模式、优化服务品质等关键举措，努力推动消费提质与经营增效协同发展。一是确保“稳中求进”，高效实施改造工程升级焕新。天一和义商圈更新项目有序推进，通过空间重构与功能升级，打破原先相对割裂的“组团式”商业布局，构建完整连贯、体验融合的一体化商业空间；二是注重“创新引领”，构建品牌竞争壁垒。着力强化招商工作的精准性与实效性，通过深化市场研究和优化资源配置，推动品牌引进实现从“量”到“质”的升级。动态把握消费需求变化，完善项目评估机制，针对不同商业体的定位特点，实施“一品牌一策略”引进机制。2025年全年天一和义商圈调整引进新品牌109个，其中首店（包括首店、独有店、旗舰店）69家；三是紧扣“商圈联动”，释放区域商业潜力。全年精心策划250余场高品质营销活动，强化城市消费核心地位，各类商圈联动活动形成强大引流能力场。IP创新增强消费活力，通过主题美陈与互动体验双轮驱动，构建年轻消费新场景。智慧运营有效提升商圈影响力，商圈餐饮类数字消费券营销和新媒体矩阵营销实现多元内容输出；四是秉持“高效尊享”，提升客户体验与忠诚度。围绕“服务体验革新、运营效率提升、会员价值提升”三大方向，创新会员运营机制，深耕会员服务。通过强化高端会员维系、提升会员服务品质和优化数字化服务体系，构建高品质会员价值生态体系。报告期内，天一广场获得全国“2025年度人气购物中心TOP100”、第二批浙江省夜经济坐标“夜购”标杆等荣誉。
　　(二)水泥建材
　　公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年产能490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。
　　2025年，在整体水泥市场需求收缩、成本高企、环保约束趋紧等压力下，富达建材通过实施工艺革新降本、数智改造提效、绿色低碳攻坚、市场布局优化等多重举措，积极应对激烈的市场竞争、稳固销售市场基本盘，2025年共销售水泥371.09万吨，同比增加5.06%。报告期内，舜江公司深化精细管理，持续优化生产管控，开展技术改造，推动降本增效；调整销售策略，优化市场布局，积极拓展商混企业、重点工程、包装水泥等业务领域；布局绿色能源，构建低碳体系，报告期内储能电站和分布式光伏项目先后投入使用，每年可节省电费70万元左右。蒙自公司强化市场攻坚，通过拓宽销售市场、提高经销商粘性、参与行业协同等方式，全力拓展效益增长空间；积极实施设备技术改造升级，超低排放改造核心SCR技改已完成72小时连续运行验收，绿色低碳节能技改工作稳步推进并取得阶段性成效；严格落实水泥行业按备案产能生产的要求，完成3333t/d熟料生产线补充产能置换方案，为生产经营提供合规保障。新平公司坚持降本增效，持续强化内部管理，统筹市场开拓与矿山资源保障，在激烈的市场竞争中保持稳中有进态势，销量及成本均有所改善，大幅度减少亏损接近2000万元。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　宁波富达股份有限公司以子公司为核心运营主体，公司本级不直接开展实体业务。报告期内下属主要子公司涉及两个行业。主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　（一）商业地产
　　大力提振消费是2025年经济工作首要任务，中央及地方围绕大力提振消费出台系列政策，支撑消费增长，2025年我国消费市场保持平稳增长，各项消费提振政策实施成效显著。据国家统计局数据，2025年全国社会消费品零售总额达50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年加快0.2%，但下半年消费增长动力有所减弱，6月以来单月增速连续7个月下滑，12月单月增速仅达0.9%。
　　需求端，新兴消费的发展趋势与相关政策的有效刺激形成合力，推动零售租赁行业多个细分领域迎来发展机遇，消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为2025年零售租赁需求的核心驱动力。其中，消费电子领域成为零售租赁需求的重要增长极，本土品牌通过加速线下渠道布局，呈现出门店数量和面积的双重增长趋势；户外运动、时尚服饰类品牌呈扩张态势，潮玩等满足情绪价值或具备社交属性的品类也存在拓店需求；宠物消费市场需求从基础刚需向宠物玩具、专业健康护理等细分领域深度延伸；餐饮业咖啡、茶饮、简餐等品类需求相对旺盛。
　　供给端，全国商业地产供给增量呈持续下行趋势，增量市场开发放缓，商业地产发展已进入相对存量期。据赢商网不完全统计，2025年全国新开业集中式商业项目369个，新开业商业总体量超2740万平方米，数量、体量均同比下滑超两成。从市场格局来看，存量改造已成为新开业项目的重要补充来源。2025年新开业项目中，存量焕新项目占比约两成，不少存量项目被改造为创新型非标商业；增量入市项目占比约八成，仍占主导，当前，奥特莱斯、特色主题MALL、复合型非标商业等业态共同构建起差异化的商业“新场景”，各类创新场景持续涌现，非标商业新场景表现尤为突出。
　　从租金表现看，2025年零售商业市场整体承压，多数项目仍以“以价换量”的方式降低空置率，重点城市商铺租金小幅下跌。据中指研究院监测，2025年全国15个重点城市主要商业街商铺平均租金全年累计下跌0.81%，主要商圈（购物中心）商铺平均租金全年累计下跌0.34%。尽管随着消费市场逐步恢复，重点城市典型商圈经营态势保持相对稳定，部分核心商圈内中高端商业项目营业额实现增长，并通过首店经济、奢侈品品牌引入等优质业态升级对租金水平形成支撑，但从整体市场来看多数商圈的租金水平仍面临一定压力。
　　总体来看，2025年商业地产市场在政策支撑下展现出较强的结构性韧性，行业正迎来深度转型与逻辑重塑。传统以空间租赁为主的模式难以为继，高空置率与租金下行压力倒逼项目从销售服务场所转向以情感共鸣为核心的沉浸式体验场景。新消费业态快速崛起，消费重心由物质转向精神、由功能转向情绪价值，潮玩、现制饮品、运动户外、智能科技、新式黄金及宠物、疗愈经济等成为主流趋势。对运营商而言，唯有深度融合场景与消费，精准定位、深挖需求、打造特色内容，持续提升消费者复游、复购、复荐率，才能在激烈竞争中构筑核心优势，实现高质量可持续发展。
　　（二）水泥建材
　　近年来我国水泥行业持续面临需求疲软与供需失衡的双重压力。需求端，基建和房地产投资作为重要因素对水泥需求的拉动作用不足。根据国家统计局数据，2025年全国固定资产投资（不含农户）48.52万亿元，同比下降3.8%，增速由正转负；基础设施投资（不含电力）同比下降2.2%，较上年4.4%的增速大幅回落；房地产市场仍处于底部深度调整阶段，全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%。水泥需求疲软使得产量持续走低，2025年全国水泥产量16.93亿吨，同比下降6.9%，为2010年以来新低。
　　供给端的压力并未完全缓解，2025年错峰生产执行力度欠佳，供给收缩出现阶段性松动。2025年，国内严格的产能置换政策推动部分熟料产能加速退出，工信部等六部门联合印发《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》，严禁新增熟料产能，要求企业在2025年底前对超出项目备案的产能制定产能置换方案，促进实际产能与备案产能统一。同年，水泥行业正式纳入全国碳市场，初始阶段按碳排放强度分配配额并开展配额清缴，进一步倒逼高能耗、落后产能市场化退出。但市场供大于求格局未发生根本改变，全年多数时间库存高位运行，行业产能过剩问题依然突出。
　　价格方面，受下游市场需求持续大幅萎缩、部分地区企业错峰生产执行力度减弱、煤炭等主要成本价格波动等核心因素影响，2025年全国水泥市场平均价格呈现“前高后低、底部震荡调整”的总体走势，部分地区水泥价格跌破成本线，陷入内卷式恶性竞争。
　　总体来看，2025年水泥行业处于需求下滑、产能过剩、价格低迷的多重困境。需求端基建支撑下降、地产拖累仍深，供给端错峰生产、产能置换等措施以及“双碳”等政策发力一定程度优化供给格局，但行业产能过剩压力仍较大。行业效益虽受益于煤炭成本下降等因素影响实现边际修复，但行业分化仍在持续加剧，当前行业竞争已转向成本控制、产业链协同、绿色转型等综合能力的比拼。随着产能置换政策落地见效、绿色降碳要求持续深化，行业将加快向集约化、绿色低碳方向转型升级。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司按照董事会、股东会的要求，以高质量发展为目标，全面强化顶层设计，着力聚焦结构升级。面对市场竞争持续加剧等多重外部挑战，公司积极优化经营策略，持续巩固主业基础，稳步提升生产运营效率与核心竞争力。同时，公司围绕发展新质生产力，系统谋划布局转型升级，积极寻求新的产业机会，为长远发展积蓄新动能。主要表现为：
　　　　一、增强核心竞争力，降本增效促转型。商业板块着力推动消费提质与经营增效协同发展，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”的战略部署，高效实施空间焕新工程，确保稳中求进；注重品牌迭代升级，构建竞争壁垒；紧扣“商圈联动”，释放区域商业潜力；持续优化服务品质，打造高效尊享的会员体验；商业运营实现提质增效和升级蜕变，进一步巩固了天一和义商圈作为宁波头部商业综合体的标杆地位。水泥板块各公司积极发挥技术、资金、品牌及团队综合优势，持续深化内部管理、优化资源配置、强化质量管控。通过工艺革新与技术改造降本增效，实施数智化升级与绿色低碳转型；并积极优化市场布局、拓展销售渠道，夯实生产经营基本盘，筑牢实体产业根基。
　　二、优化结构提能级，积蓄发展新动能。公司积极响应国务院国资委关于加快培育壮大新质生产力的指示精神，明确布局战略性新兴产业的转型目标。聚焦新材料、新能源、新制造、新基建等新质生产力产业战略方向，锚定转型发展的核心目标，着力推进产业结构升级与股权结构优化。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司为国有控股上市公司，控股股东为地方城投公司，在区域商业地产运营中具备资源优势，核心资产天一广场为市中心黄金地段的城市核心商业区；水泥板块经营稳健、管理规范，并通过节能降耗与绿色技改积极响应国家可持续发展战略；公司深入推进国企改革，持续完善公司治理与市场化经营机制，同时高度重视股东回报，上市以来严格执行分红政策，积极响应证监会鼓励和引导上市公司一年多次现金分红、春节前分红的政策导向，致力于创造持续稳定的投资回报。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、主要经济指标
　　2025年度公司共完成营业收入14.77亿元,同比下降13.12%，利润总额2.19亿元，同比下降22.24%，归属于上市公司股东的净利润1.83亿元，同比下降12.61%。实现每股收益0.1269元，加权平均净资产收益率6.3749%。期末股东权益合计31.93亿元，注册资本14.45亿元。
　　剔除本年度科环公司计提上峰科环长期股权投资减值准备0.52亿元、上年度计提该项减值准备0.20亿元，再调整2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围等相关不可比因素后，公司营业收入同比上升1.66%、利润总额同比下降4.82%、归属于上市公司股东的净利润同比上升0.41%。
　　报告期末公司资产总额40.52亿元，其中货币资金3.29亿元、投资性房地产9.31亿元、一年内到期的非流动资产及其他非流动资产15.87亿元（主要为可转让大额存单和定期存款及利息15.58亿元）；负债总额8.59亿元，其中银行借款3.99亿元；归属于母公司的股东权益28.67亿元，资产负债率21.20%，分别比年初下降0.64%和减少1.07个百分点。
　　2、产业简况
　　（1）商业地产：2025年度完成营业收入5.30亿元（占公司年度营业收入的35.88%，其中租金收入3.73亿元，商品销售收入0.61亿元，物业广告收入0.56亿元，托管收入0.03亿元），实现利润总额3.15亿元（占公司利润总额的144.35%)，净利润2.35亿元（归属于上市公司净利润贡献率为128.21%），分别比上年同期上升5.47%、12.60%和10.75%。天一广场可供经营面积17.06万平方米，出租率93.83%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2025年度累计销售各类水泥371.09万吨，水泥销量同比增加17.87万吨，上升5.06%。完成营业收入9.47亿元（占公司年度营业收入的64.10%），实现利润总额-0.90亿元（占公司利润总额的-41.06%)，净利润-0.89亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-21.68%），营业收入比上年同期下降0.35%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2026年是“十五五”规划开局之年，我国将继续坚持扩大内需这个战略基点，将大力提振消费作为核心抓手。2025年10月，中央《“十五五”规划建议》强调“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”，12月中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年经济工作重点任务之首，提出深入实施提振消费专项行动，扩大优质商品和服务供给，优化“两新”政策实施等举措。基于大力提振消费、扩大有效投资的宏观政策导向，作为承接消费活动的重要空间载体，商业地产的发展动能持续增强。
　　未来，随着我国城市更新政策体系持续完善、不动产金融市场稳步发展、消费提振措施持续落地，商业地产将迎来新的发展机遇。但与此同时，存量市场的竞争加剧和消费需求的不断变迁也对项目的精细化运营和适应性转型提出了更高要求。传统同质化存量商业已难以适配多元化新消费需求，行业亟需围绕客群需求变化加快转型升级。通过深度融合艺术、文化、自然与社交功能，强化情感认同与情绪价值供给，打造时尚创新、复古创新、生态创新等多元非标商业场景，将商业空间从物质消费载体转向体验消费阵地，更好地承接消费者情绪消费需求。在此过程中，优质商业资产的价值将持续凸显，为新业态、新模式发展提供坚实支撑。
　　总体来看，商业地产将迎来周期修复与模式升级的双重机遇，行业发展重心由规模扩张逐步转向质量提升。开发、设计及运营各方需加快突破传统思维，聚焦差异化供给，通过着力培养粘性客群、深度注入地域文化、重组社交空间场景、提升互动体验氛围，打造契合新消费趋势的特色场景，重点关注留客时长、活动影响力、体验参与度、会员复购率与社媒传播等长期价值指标，推动行业从“提供物理空间”向“注重消费体验”加速转型。在体验创新与价值创造的驱动下，商业地产将逐步迈向更普惠、更可持续的高质量发展新阶段。
　　从需求层面看，全国房地产市场仍处于底部深度调整阶段，2026年房地产新开工面积预计仍将下滑，地产开发投资对水泥需求的拉动作用或继续减弱。2026年是“十五五”规划的开局之年，中央经济作会议已部署系列稳投资政策，明确要求“推动投资止跌回稳”，具体举措包括适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债券用途管理等，在财政力度加码的背景下，基建投资需求将成为决定水泥需求的核心变量。综合稳投资政策与市场基本面，预计2026年水泥需求仍将处于下行通道，但降幅有望收窄。
　　从供给层面看，产能置换等政策成效显著，2025年行业已实现1.6亿吨以上实际产能退出。2026年产能置换进程加速推进，浙江、山东、云南、广东等多地密集发布补充产能置换方案，有利于推动行业低效产能切实有效的加速出清。整体来看，产能置换政策的持续收紧将有效遏制供给端无序扩张，水泥行业化解产能过剩问题将取得进一步成效，供需失衡的市场状况有望得到边际改善。
　　展望2026年，预计水泥价格将继续呈现前低后高、波动中枢上移的走势。在需求持续下滑、价格反弹有限的双重影响下，行业利润好转难度较大。水泥企业能否在超产治理、错峰生产等减量调控政策上形成行业共识并切实落地执行，将成为其2026年盈利修复的关键所在。若产能管控政策严格落地、龙头企业协同发力，市场无序竞争状况显著改善，水泥价格回升通道较为顺畅，行业利润则有望实现小幅回升，但从更长周期来看，整体盈利水平仍将维持相对低位。
　　综合来看，水泥行业正处于由增量市场向存量市场过渡的深度调整期，低价周期将倒逼低效产能退出市场，为行业产能出清和格局重塑积累条件，而碳交易政策的持续推进也将为后续行业产能优化效果进一步显现奠定基础。未来，通过坚守供给底线、遏制内卷式竞争，水泥行业有望在周期波动中构筑新的供需平衡，实现可持续发展，全行业需进一步凝聚共识、深化协同、主动转型，共同推动水泥行业回归稳健有序、良性健康的发展轨道。
　　新兴产业并购：
　　公司现有主业商业地产和水泥建材当前面临增长瓶颈，近年来宁波富达加强顶层规划，以现有产业为基础，积极聚焦新质生产力，加强新材料、新能源等领域的产业研究，谋求通过并购重组加快转型步伐，推动公司产业体系向高附加值、高技术含量方向跃迁。
　　近年来国内并购重组市场延续活跃发展态势，新“国九条”“科创八条”“并购六条”等重磅政策组合拳接连落地，从市场化改革、新质生产力赋能、监管包容度提升等多维度发力，为市场注入强劲发展动力。2025年政策红利持续释放，5月，证监会发布《上市公司重大资产重组管理办法》，进一步深化并购重组市场改革，重点鼓励向科技并购、国资重组与产业整合倾斜。12月出台的《上市公司监督管理条例（征求意见稿）》则加强规范并购重组行为，稳定市场预期。
　　2026年作为“十五五”规划开局之年，并购市场将在政策赋能与产业升级的双重驱动下持续升温，同行业整合、上下游产业链延伸成为核心模式。硬科技领域聚焦产业链补链强链，相关战略性新兴产业将持续成为并购焦点，科技类企业通过并购整合创新资源，传统企业通过收购新质生产力相关资产实现转型升级，打造第二增长极。
　　并购热潮的机遇背后，也伴随着不容忽视的风险：高估值泡沫、跨界并购的整合难题及地缘政治波动等都可能影响交易落地。对此，企业应严守风险防控底线，充分履行财务与合规尽职调查，灵活运用分步收购等交易结构分散风险，并强化投后在人员、业务、文化的管控整合。展望未来，随着A股资本市场日益成熟，并购重组交易将逐渐摆脱对规模扩张和跨界炒作的追逐，转而聚焦于科技创新与产业升级，企业只有积极把握并购机遇，谨慎应对风险，才能真正实现资源优化配置和长期稳健发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司将立足“城市综合服务商”定位，以“固本强基、转型突破、资本赋能”主线，聚焦“商业地产+水泥建材”双主业，培育壮大新兴产业，实现从传统国企向“新质生产力标杆企业”的跨越。
　　(三)经营计划
　　1、2026年公司经营方针：聚焦两大结构优化，培育壮大新兴产业；着力商业、水泥转型升级；加快闲置资产盘活；深化规范运作与合规管理，提升综合能级。
　　2、主要预期目标：商业地产营业收入5.4亿元；水泥建材板块营业收入8.53亿元，年度水泥销量335万吨；面向“新质生产力”的新产业拓展取得突破。
　　3、对策与措施
　　2026年，公司将围绕以上目标做好五个方面工作：1、统筹重点项目布局，创新多元攻坚路径。公司将遵循市场化原则，结合宁波本地产业特点，继续围绕新材料、新基建、新制造、新能源等战略性新兴产业方向，发掘潜在优质标的，着力推进产业结构调整与股权结构优化，积极拓宽投资渠道，并攻坚资产盘活、力促实质突破。2、聚焦现有主责主业，深化提质增效举措。商业板块提速城市更新进程、持续推进品牌更新、整合商圈营销资源、深耕会员全生命周期运营，锻造核心竞争优势，释放商业载体价值潜能。水泥板块以降本增效为根基，完善采购管控成本，践行低碳绿色制造理念，并推进产业链布局延伸，实现协同发展新格局。3、提高公司治理水平，根植全员合规文化。不断完善公司法人治理结构，加强治理能力建设，提升经营决策的科学性和有效性。充分发挥独立董事作用，做好董事会换届选举，强化“关键少数”责任，严守合规底线，并通过多层次宣传教育，强化全员的合规自觉与执行力。4、提升队伍专业能力，深化激励培养机制。持续深化人才强企战略，以高质量发展为核心，全面激发人才创新活力。坚持综合素养与专业能力双提升，加强青年人才与高技能人才梯队建设，并强化考核应用，增强激励精准性与导向性。5、强化党建引领作用，保障企业高质量发展。深化党委“一盘棋”管理，推动基层党建提质增效，强化党建在产业布局中的引领保障，切实把党建优势转化为发展胜势，以高质量党建引领保障高质量发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、天一广场作为宁波核心商圈，面临消费降级、同质化竞争加剧、运营成本上升及线上消费分流等压力。需通过加强品牌分类管理、增加高性价比业态以适应消费趋势，强化首店经济以构建差异化竞争优势，从而释放经济活力、增强消费者粘性。同时，公司需落实降本增效，如采用节能系统和智慧化手段降低能耗与成本，并强化线下消费的独特优势，提高顾客体验，提升到店转化率。
　　2、水泥市场需求低迷，产能过剩，价格下行压力突出，供需失衡的背景下行业协调机制失效，各水泥企业为保住市场份额陷入内卷式价格战，对公司水泥业务经营效益形成较大冲击。公司需提高抗风险能力，加大重点项目开发，强化成本控制，提升技术改造，推进低碳转型以实现可持续发展。
　　3、公司需要加速推动产业结构转型升级，股权结构合理优化。关注并购新业务进程中的主要风险：跨界新产业的认知风险，标的公司定价风险及后续商誉减值风险，交易过程中的法律、财务等合规风险，以及并购后业务、团队、文化整合及由此产生的管控风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。　　(一)商业地产　　2025年上半年，面对内外部复杂环境，我国经济总体保持平稳增长，扩内需、提振消费等政策发力显效。国家统计局数据显示，2025年1-6月社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。　　2025年以来，商办用房供应继续下滑，新开业零售商业项目明显减少。中指研究院发布的《2025中国商业地产发展白皮书》显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下，商办用房整体投资开工意愿显不足。国家统计局数据显示，2025年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　2025年上半年，面对内外部复杂环境，我国经济总体保持平稳增长，扩内需、提振消费等政策发力显效。国家统计局数据显示，2025年1-6月社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。
　　2025年以来，商办用房供应继续下滑，新开业零售商业项目明显减少。中指研究院发布的《2025中国商业地产发展白皮书》显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下，商办用房整体投资开工意愿显不足。国家统计局数据显示，2025年1-6月全国商业营业用房开发投资额同比下降8.4%，新开工面积同比下降17.7%，反映供给端偏弱态势；就需求端而言，2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，其中商业营业用房同比下降4.8%，同样呈现下行趋势。
　　从租金表现来看，随着消费市场逐步回暖，重点城市典型购物中心经营情况总体相对平稳，租金下跌趋势有所缓解。对于部分核心商圈，其中高端项目营业额上涨，加之引入首店、奢侈品等品质项目，使得租金得到有效支撑。然而，多数商圈的租金依然承受较大压力，部分非核心商圈的项目选择主动降低租金以吸引优质品牌入驻。中指研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2025上半年，国内主要城市优质购物中心商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024下半年收窄0.19个百分点。
　　近年来，在行业整体承压和格局重塑的背景下，头部企业积极应对挑战，通过标杆项目打造、招商战略优化以及业态迭代升级等模式盘活存量资产。同时，商业地产加速向深度体验、多元业态的方向演变。
　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.08万平方米，自营国购和酷购两家主力店，同时托管和义大道购物中心和月湖盛园两个项目。公司商业地产地处宁波商贸核心区，经营业态涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城、城市商业综合体和历史街区等，经过多年的商业地产运营管理实践，已形成“天一广场为核心、和义大道与月湖盛园为两翼”的大天一商圈（也称天一和义商圈）管理模式。2025年上半年，广场公司深入贯彻落实国家“进一步提振消费、扩大内需”的战略性部署，坚决扛起促消费、稳增长的国企担当，紧扣服务新发展格局，统筹推进商圈品质升级、品牌矩阵优化、全渠道营销创新及精细化管理提升，在复杂市场环境中实现稳中有进、进中提质。
　　(二)水泥建材
　　从需求端看，全国水泥市场总体呈现出需求持续性收缩的态势。数字水泥网数据显示，2025年上半年全国水泥平均出货率较上年同期略有下降，6月份环比和同比均下降约3个百分点，反映出市场实际需求连续走弱的趋势。从水泥下游需求结构来看，来自基建的需求偏淡，相关投资增速放缓。尽管基础设施建设领域仍对水泥消费形成支撑，但受地方财政制约，非核心工程资金到位效率降低，影响了水泥消费。同时，房地产行业面临投资和资金压力，房屋施工及新开工规模呈下滑趋势，导致地产相关水泥需求呈现低迷状态。国家统计局数据显示，2025年上半年全国累计水泥产量8.15亿吨，同比下降4.3%，产量为2010年以来同期最低水平。
　　从供给端看，水泥熟料产能严重过剩，供需不均衡的局面日益严峻，行业竞争加剧导致“内卷”现象严重，部分企业以低价恶性竞争，破坏行业秩序。7月1日，中国水泥协会发布《关于进一步推动水泥行业“反内卷”“稳增长”高质量发展工作的意见》，水泥行业须积极响应“反内卷”政策倡导，推动企业实现价格自律，减少降价抢量、价格战等行为，进一步寻求可持续发展之路。如积极响应产能置换政策，加大错峰生产力度，停产落后无效产能，以精准科学的方式完成实际产能与备案产能的统一。通过高效的政策执行力实现产能的长期结构优化，缓解水泥行业供需矛盾，助力行业效益稳步提升，实现高质量发展。
　　公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年生产各类水泥能力490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。2025年上半年，面对水泥行业供需矛盾突出、低价竞争的恶劣环境，富达建材经营班子认真分析研究市场政策，妥善制定实施产能指标分类方案，强化成本控制和精细化管理，加强品牌营销和客户服务，同时加大科研创新力度，不断提升产品质量与环保水平，争取早日实现高端化、绿色化的升级转型。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）总体经营情况
　　2025年上半年，公司严格遵循董事会及股东会年度部署，强化顶层设计，持续深化主业提质增效，在夯实商业地产、水泥建材业务基本盘的同时，积极探索技术创新驱动和新兴业务布局，加快培育高质量发展新动能。
　　商业地产：面对不断加剧的商业竞争，积极推进商圈品质升级改造，加强品牌价值内核重构，塑强立体生态，通过精细化管理、营销模式拓新、服务优化深耕等方式，努力加强商业板块核心竞争力。报告期内，一是推动天一和义商圈更新项目攻坚提速增效，激活消费场景焕新动能，不断提升商圈品质形象；二是面对商业需求的深刻调整，通过业态精筛与组合创新、首店经济差异化招商、客群分层精准触达三大策略，重构商业竞争力。2025年上半年，天一和义商圈共引进新品牌53个，其中宁波首店27家，独有店13家，旗舰店8家。商圈正努力形成“高端引力场·年轻能量场·生活聚合场”三位一体的立体生态；三是聚合全域流量势能，激发多元消费活力。通过城市级活动传播全域声量，强化地标影响力；以年轻化主题IP，激活消费新热点；创新智慧营销活动，夯实长效竞争力；四是深化会员生态运营，精铸服务价值标杆。紧扣“体验升级、效率优化、价值深化”核心目标，以流程重塑为基础、技术赋能为驱动、精细化运营为支撑，构建起高品质服务体系，实现服务品质与客户满意度双向跃升。截至6月底，会员总数达160.97万名，客户满意度达100%，用户规模稳步增长，服务价值进一步凸显。公司积极响应政策，和义大道、国际购物中心成为宁波首批实现离境退税“即买即退”政策的试点商场。2025年1月，公司选送的国企品牌“天一的故事”获国务院国资委“地方国资国企优秀品牌故事”。
　　水泥建材：2025年上半年，在水泥市场需求低迷、价格竞争激烈的背景下，富达建材通过研究调整销售策略，持续深耕商混企业、重点工程等业务领域，实现水泥板块产销量逆市增长。根据旗下各水泥子公司特点，制订产能指标分类方案，积极应对工信部水泥行业产能指标置换新政策；加快推进数智化转型工作，通过搭建数智化系统平台，完成“人、财、物”三大核心数据库，形成“系统平台、应用系统、功能模块、业务流程”四个层级的数智化管理应用场景。报告期内，舜江公司深化精细管理，优化廉价替代料应用，强化质量管控体系，进一步降低生产成本；调整经营策略，持续深耕商混企业、重点工程、工地项目以及包装水泥等业务领域。蒙自公司报告期内水泥销量同比去年增加14.06%，商混业务拓展取得成效，助推企业效益向好发展；积极响应国家绿色发展号召，全力推进绿色低碳节能技术改造及生产线超低排放改造项目,在节能降耗与绿色技术改造领域稳步前进；充分利用厂区建筑屋顶等位置铺设光伏组件，推动2.96MWp屋顶分布式光伏发电项目正式并网运行，采用“自发自用、余电上网”模式实现绿色电力厂内应用，提升能源利用效率。新平公司紧紧围绕扭亏目标，强化内部管理、优化资源配置、拓展外部市场，整体经营运行稳中有进，部分关键指标实现同比改善。
　　（二）主要经济指标及产业板块简况
　　1、主要经济指标
　　2025年上半年度公司共完成营业收入7.44亿元，同比下降17.46%，利润总额1.48亿元，同比下降3.57%，归属于上市公司股东的净利润1.16亿元，同比下降1.79%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.99亿元，同比下降4.58%。实现每股收益0.0802元，加权平均净资产收益率3.9384%。期末股东权益合计31.62亿元，注册资本14.45亿元。
　　2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围。剔除上年同期富达金驼铃相关数据后，公司营业收入同比增长13.79%，利润总额同比增长8.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增长7.75%。
　　报告期末公司资产总额39.93亿元，其中货币资金6.77亿元、投资性房地产9.60亿元、一年内到期的非流动资产及其他非流动资产10.54亿元（主要为可转让大额存单及利息10.22亿元）；负债总额8.31亿元，其中银行借款3.92亿元；归属于母公司的股东权益28.00亿元，资产负债率20.81%，分别比年初下降2.98%和减少1.46个百分点。
　　2、产业板块简况
　　（1）商业地产：2025年上半年度完成营业收入2.58亿元（占公司上半年营业收入的34.69%，其中租金收入1.82亿元，商品销售收入0.30亿元，物业广告收入0.27亿元，托管收入0.01亿元），实现利润总额1.68亿元（占公司利润总额的113.14%)，净利润1.25亿元（归属于上市公司净利润贡献率为107.71%），分别比上年同期上升2.78%、9.76%和9.11%。天一广场可供经营面积17.08万平方米，出租率94.77%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2025年上半年度累计销售各类水泥179.79万吨，完成营业收入4.85亿元（占公司上半年营业收入的65.29%），实现利润总额-0.18亿元（占公司利润总额的-12.06%)，净利润-0.16亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-4.31%），水泥销量和营业收入分别比上年同期增长14.30%、20.66%。
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　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一定的区域资源优势；天一广场地处市中心黄金地段，持续保持城市核心商业区地位；水泥板块经营稳健、管理规范，通过节能降耗与绿色技术改造，积极响应国家可持续发展战略；深入实施国有企业改革深化提升行动，不断完善公司治理水平和市场化经营机制；公司高度重视对股东的合理回报，致力于以良好的经营业绩为股东创造持续稳定的投资回报，自上市以来严格按照《公司章程》落实分红政策，创造持续稳定的投资回报。

　　四、可能面对的风险
　　1、商业地产行业面临消费降级，商圈同质化竞争加剧等压力，天一广场作为宁波核心商圈，需加强品牌分类管理，增加高性价比业态以适应新的消费趋势，强化首店经济以打造品牌差异化竞争优势，进一步释放经济活力，增强消费者粘性。同时，面对运营成本增加，线上消费持续分流等难题，公司需进一步落实降本增效的方式，如使用节能系统降低能耗，实现智慧化降本；强化线下消费的独特优势，吸引消费者线下体验，提高到店转化率。
　　2、水泥行业面临供需失衡，周期性波动大的难题，需求端疲软与产能过剩之间的矛盾对公司水泥业务的经营效益产生一定冲击。公司需进一步提高抗风险能力，加大重点项目开发力度，强化成本控制，进一步实现低碳转型，推动可持续发展。
　　3、公司产业结构、股权结构优化进程低于预期。需加速推动产业结构转型升级，股权结构合理优化，积极围绕新质生产力寻求新发展点，加强对战略性新兴产业的研究，进一步提升公司核心竞争力。公司需要关注并购新业务进程中的相关风险，包括：对跨界新产业认知不足；标的公司交易定价合理性及商誉减值风险；并购交易进程中的法律、财务等合规风险；并购后不同业务、团队、文化整合而产生的管控风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司按照董事会、股东大会的要求，强化顶层设计，着重结构优化，努力克服经济复苏动能不足、市场竞争加剧对生产经营带来的影响。公司稳固现有两大产业板块经营效益，聚焦主责主业提质增效，围绕高质量发展布局转型升级，主要体现为：　　一、坚持降本提质增效，抢抓效益促推转型。商业板块品质改造与经营效益两手抓，通过天一广场、和义大道硬件升级改造焕新，积极构建多元业态体系，全方位提升精细化服务，促进商圈品质升级，持续提升竞争力；坚持“大天一”商圈联动一体化思路，创新消费场景、增强消费体验、激发消费活力，提升商圈质效；强化品牌、管理和服务输出，加强新业务、新渠道拓展。水泥板... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司按照董事会、股东大会的要求，强化顶层设计，着重结构优化，努力克服经济复苏动能不足、市场竞争加剧对生产经营带来的影响。公司稳固现有两大产业板块经营效益，聚焦主责主业提质增效，围绕高质量发展布局转型升级，主要体现为：
　　一、坚持降本提质增效，抢抓效益促推转型。商业板块品质改造与经营效益两手抓，通过天一广场、和义大道硬件升级改造焕新，积极构建多元业态体系，全方位提升精细化服务，促进商圈品质升级，持续提升竞争力；坚持“大天一”商圈联动一体化思路，创新消费场景、增强消费体验、激发消费活力，提升商圈质效；强化品牌、管理和服务输出，加强新业务、新渠道拓展。水泥板块各公司加大重点项目开发力度，加强品牌建设和客户服务，强化成本控制，优化供应商管理，持续推进技术创新和精细化管理，降低生产成本；引进先进技术对现有水泥设备实施技改，布局产业上下游的延链、拓链，拓展商混业务,实现轻资产运营；同时富达建材积极响应国家可持续发展战略，持续推进绿色低碳改造加快转型发展，提高企业核心竞争力。
　　二、加速推进结构优化，提升上市公司能级。持续以市场化为导向，按照国资国企改革要求，稳步谋求公司产业结构和股权结构优化。公司积极融入国家战略布局及新发展格局，围绕“新质生产力”，聚焦“高质量发展”，结合宁波产业集群优势，重点部署对新材料、新基建、新能源、新智造等战略性新兴产业的研究和资源对接，寻求新的产业机会。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　宁波富达股份有限公司是一家投资型公司，公司本级没有实体业务。报告期内下属主要子公司涉及两个行业。主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　据国家统计局数据，2024年社会消费品零售总额48.79万亿元，较上年增长3.5%。宁波市2024年社会消费品零售总额较上年增长1.3%。2024年全国消费市场总体保持温和复苏，四季度一系列促消费政策措施逐步起效。
　　商业地产全年供给增量下行，存量项目成为主导。据中指研究院，2024年全国商业营业用房开发投资额为6944亿元，同比下降13.9%；新开工面积为4980万平方米，同比下降23.3%。销售面积为5986万平方米，同比下降5.9%；2024年全国共新开业3万方以上集中式商业370个，总建筑面积近3300万平方米，与2023年相比开业节奏有所放缓。
　　增量项目更多聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。同时，全国各地以多元建筑形态呈现出商业地产的“去标准化”探索，形成对现有零售地产体系的有力补充。非标商业在消费场景、在地文化、业态创新、活动策展、跨界IP、运动健康等领域创造消费新触点，触及各类目标消费客群，同步引领零售消费新风尚。
　　消费者行为更趋理性，呈现出偏好高性价比产品、注重精神满足、对文体娱乐服务及“以旧换新”类消费品需求增长的特征。品牌方的新租需求体现出“轻零售、俭餐饮”的结构性特征，服饰、化妆品、珠宝等传统的零售业态面临“消费降级”的冲击，高端奢侈品消费亦受影响。
　　从租金表现来看，2024年零售地产项目的各种口径租金收入多数收跌，整体表现不及上年预期。据仲量联行统计的中国21个主要城市样本，优质购物中心的首层平均租金同比下降3.3个百分点，租金跌幅较上年同期拉大。新签品牌底租普遍下跌、品牌扣点租金因销售额下降同步下跌。存量项目调改中引进更多餐饮、娱乐等体验式业态也导致项目租金水平结构性下滑。据仲量联行，2024年宁波零售地产空置率12.9%。在激烈的市场竞争下维持较高水平。
　　（二）水泥建材
　　近年来我国水泥行业面临着巨大的挑战和压力，2024年行业供需矛盾加剧，企业低价竞争频发致使水泥价格跌至成本线附近，行业利润大幅下降。下半年，特别是四季度，盈利改善成为水泥厂商策略核心，降价抢量现象减少，“价格战”态势得以缓解，同时叠加煤炭等主要原材料价格同比下降，行业逐步从亏损转向盈利。全年水泥市场价格行情总体呈现“上半年低迷徘徊、下半年逐步回升、波动较为频繁”的复杂走势特征。
　　2024年水泥市场需求继续受下游房地产投资缩减和基建工程项目的放缓影响，全国及各主要消费区域水泥需求均大幅下滑，产能利用率显著降低。据国家统计局数据，2024年全国房地产开发投资10万亿元，同比下降10.6%；房屋新开工面积7.38亿平方米，同比下降23%；全国商品房销售面积同比下降14.3%；全国基础设施投资（不含电力）同比增长4.4%，增速较去年下降1.5个百分点。据数字水泥网，2024年全国规模以上企业的累计水泥产量18.25亿吨，同比下降9.5%。水泥产量创下十五年的最低值。其中公司所在的云南地区水泥产量下降7.41%，浙江地区下降10.24%。
　　随着需求下滑及新线投产、技改升级等因素，水泥行业产能过剩问题愈演愈烈，2024年行业整体产能利用率进一步降至历史低位。2024年熟料实际产能利用率预计53%，比2023年下降6个百分点。错峰限产和延迟投产等措施对水泥供给形成了一定抑制，但行业库存仍处于较高水平。
　　2024年11月国家工信部新修订的《水泥玻璃行业产能置换实施办法(2024年本)》相比2021年的置换政策，对产能核定方式进行了细化完善，有望推动备案产能与实际产能统一，以此来规范企业超产行为。节能降碳、超低排放及水泥行业纳入全国碳排放权交易市场等政策有助于推动高能耗产线市场化退出，预计在持续的严监管态势下，水泥熟料的产能将进一步得到控制。近年来水泥企业加大降本力度，通过加强与大型煤企合作、开拓新的采购渠道和资源等方式降低燃料成本，同时通过精细化生产降低煤电耗用量，加大技术研发以寻找替代燃料等方式降低能源成本。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　公司的商业地产主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，商业地产核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.08万平方米，自营国购和酷购两家主力店；托管的两个项目为和义大道和月湖盛园，托管可供经营面积分别为3.61万平方米和3.78万平方米。
　　报告期内，广场公司以布局重塑、质效提升为目标，进一步明确发展方向，积极培育消费新供给、创造消费新动能、开拓消费新空间，聚焦消费场景焕新、品牌级次跃升、营销模式拓新、服务优化深耕等工作。一是向精升级，打磨特色商业新标签。积极求新求变，结合焕新商圈硬件和消费场景，加强品牌调整升级，以“适”“智”“酷”“活”“潮”“奢”六大区域规划吸纳国内外全业态优质品牌，集合国际时尚、运动户外、潮流零售、饕餮美食、生活娱乐等丰富业态。2024年天一和义商圈共引进新品牌119个，其中首店类品牌39家（包括宁波首店、独有店、旗舰店）。二是一体互动，注入多维营销新活力。高效整合拓展优势资源，持续输出天一和义商圈品牌概念，各门店根据自身定位、客群基础差异化演绎统一又各具特色的营销举措。策划前瞻性热点主题，开展高频高质大型活动，全年推出各类互动营销活动200余次、主题推广活动52次；商圈引入兼具话题度和流量属性的热门IP，营造氛围感特色人气街区，以各类市集活动加强街区“网红”属性，持续拓展消费热点；开展多渠道、高频次、多样化微信公众号、小红书、视频号等新媒体矩阵营销，实现多元内容输出。2024年全年宁波天一广场话题浏览量超过2262万，话题热度居宁波商圈排名榜首。三是数字赋能，推动会员运营新思维。坚持拓展深耕，构建“城市星”大会员体系，聚焦会员服务优化；深化会员数字化管理工作，实现数据联通与应用；焕新会员权益，优化会员体验。2024年全年整合完善小程序数字化需求20余项，“城市星”小程序星币兑礼权益达100余项，会员总数150万名，实现全渠道会员数据融合。
　　商业地产近三年业绩：
　　面积：平方米金额:万元
　　商业地产近三年整体租金情况：
　　商业地产近三年业绩情况：
　　（二）水泥建材
　　公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年生产各类水泥能力490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。
　　报告期内，富达建材围绕“共拓市场、共降成本、共抓效益、共扬品牌、共延产链、共展优势、共育人才、共建廉政”的“八共方针”，带领属下水泥板块公司内控成本提升效益，外延产业转型升级，灵活调整市场营销策略，积极应对外部挑战。主要做好以下几块工作：一、心无旁骛拓市场。深入调研目标市场动态和客户需求，把握市场趋势和需求变化，做好周边区域市场拓展和重点工程招标，确保了市场基本盘。蒙自公司积极拓展非房地产类工地项目，通过与下游商混公司协同合作，实现轻资产运营。二、笃行不怠降成本。充分发挥工艺技术的优势，用好新装备、优化新工艺、研发新技术。水泥生产实施精细管理、精细操作、精细配方，持续降低能耗、熟料耗和机物料消耗。三、凝心聚力强管理。舜江公司推进资源综合利用，寻找廉价替代料，加强采购管理，精准调控生产成本；蒙自公司、新平公司精简调整不同工种岗位人员，提高人员利用率，降低生产成本。四、绿色低碳谋发展。积极探索绿色可持续发展道路，逐步推进实施绿色低碳节能、超低排放综合技术改造项目、储能电站项目、屋顶分布式光伏发电等项目的技术改造工作。　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一定的区域资源优势；天一广场地处市中心黄金地段，持续保持城市核心商业区地位；水泥板块经营稳健、管理规范，通过提质降本增效，积极应对行业不利局面，现金流表现正常，为后续发展积蓄力量；国企改革深化提升行动方案持续实施，将进一步提升企业现代公司治理水平，增强市场竞争力；公司高度重视对股东的合理回报,自上市以来严格按照《公司章程》落实分红政策，创造持续稳定的投资回报，与股东分享经营发展成果。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、主要经济指标
　　2024年度公司共完成营业收入17.01亿元，同比下降46.31%，利润总额2.81亿元，同比下降0.91%；归属于上市公司股东的净利润2.10亿元，同比下降8.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.66亿元，同比下降12.38%。实现每股收益0.1452元，加权平均净资产收益率7.2614%。期末股东权益合计32.72亿元，注册资本14.45亿元。
　　2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围。剔除富达金驼铃相关数据后，2024年度公司共完成营业收入14.53亿元，同比下降11.66%，利润总额2.65亿元，同比下降10.21%，归属于上市公司股东的净利润1.99亿元，同比下降7.51%。
　　报告期末公司资产总额42.09亿元，其中货币资金7.86亿元、投资性房地产9.90亿元、其他非流动资产10.74亿元（主要为可转让大额存单及利息10.30亿元）；负债总额9.37亿元，其中银行借款4.34亿元；归属于母公司的股东权益28.86亿元，资产负债率22.27%，分别比年初下降0.25%和减少4.83个百分点。
　　2、产业简况
　　（1）商业地产：2024年度完成营业收入5.03亿元（占公司年度营业收入的29.55%，其中租金收入3.43亿元，商品销售收入0.64亿元，物业广告收入0.56亿元，托管收入0.05亿元），实现利润总额2.80亿元（占公司利润总额的99.69%)，净利润2.12亿元（归属于上市公司净利润贡献率为101.17%），分别比上年同期增长0.44%、4.94%和5.70%。天一广场可供经营面积17.08万平方米，出租率96.18%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2024年度累计销售各类水泥353.22万吨，水泥销量同比减少38.40万吨，即下降9.81%。完成营业收入9.50亿元（占公司年度营业收入的55.89%），实现利润总额-0.12亿元（占公司利润总额的-4.27%)，净利润-0.17亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-3.02%），分别比上年同期下降16.96%、144.15%、177.77%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民，沉着应变、综合施策，经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，经济社会发展主要目标任务即将顺利完成。新质生产力稳步发展，改革开放持续深化，重点领域风险化解有序有效，民生保障扎实有力，中国式现代化迈出新的坚实步伐。
　　2024年，国资国企改革聚焦核心功能和核心竞争力深化改革，推动国有资本向关键领域集中，加快战略性重组和专业化整合，不断优化国有经济布局结构，提升科技创新能力，为高质量发展注入强劲动力。同时，各地国资国企也积极行动，体制机制改革取得重要进展。
　　2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出了“实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级”、“加力扩围实施‘两新’政策，创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展。积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”等多方面工作任务。政策发力下，预计2025年消费市场将有所提振。
　　目前来看，一线城市商业地产存量规模已较大、二线部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市人口基数小、消费能力不足，运营面临挑战。仲量联行预测，2025年中国主要城市新增供给有望超出2024年的全年水平。延续2024年的供给端走势，中国零售地产开发重回高线城市，重回核心地段。未来市场看好的零售商业项目，或具备地段优势，或囊括品牌资源，或打破常规走出非标新路；但观察目前在建项目，近一半的项目招商进度仍不及预期。
　　存量商业地产行业将继续面临“存量过剩、租金承压、空置率难降”的严峻挑战。经济周期下“审慎”是运营商与品牌方对市场预期的应对态度，消费从简是这一阶段中国零售地产市场面临的现实。
　　同时，消费者们也不再满足一站式的传统消费，新时代消费者更注重消费过程的情绪价值及其与特定群体的链接：二次元经济、宠物经济、演艺经济、赛事经济、夜经济都是对这一趋势的最好诠释。在商业层面便和“公园+”、二次元、户外潮流、非标街区等创新元素产生了诸多共创生态，让商业更新成为焕活城市面貌、推动城区高质量发展的必由之路。
　　未来，随着我国城市更新政策体系的不断完善，存量商业亟待因地制宜，破局深度改造之路，积极融合消费社交属性，创新消费场景，引流热门业态，塑造集购物、休闲、娱乐、文化与体育等多功能于一体的、便捷且高度标识化的高品质消费空间。
　　从需求层面看，预计2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点，或将拖累2025年地产建筑领域水泥需求。2025年将实施适度宽松的货币政策和更加积极的财政政策，为基建投资提供稳定的资金支持，将利好基建对水泥需求的修复。综合逆周期政策效果，水泥需求快速下滑的趋势有所减缓。
　　从供给层面看，各地加强产能产量调控，将持续发挥有效作用。在需求不足的背景下，行业产能过剩问题越来越突出，产能利用率进一步走低。但通过产能置换新政，将加快行业低效产能切实有效地加速出清，叠加常态化错峰生产对产量的调控，水泥行业效益下滑态势得到有效遏制，水泥行业化解过剩产能将取得积极成效。
　　展望2025年，水泥价格将继续呈现前低后高、波动中枢上移的走势。通过政府的政策引导和企业的自身努力，水泥行业有望在2025年实现效益的稳步增长。未来通过产能置换政策、环保、双碳、并购重组等手段来淘汰落后产能，将成为供给侧改革的主要方式。低效产能出清是优化行业竞争环境的关键手段，节能降碳等政策有助于推动产业结构优化升级，但同时也让中小企业面临更大的成本压力，未来水泥行业整合或有所加强。行业下行周期中，水泥价格降至历史低位已使得企业面临很大的盈利压力甚至生存压力，掌握优质矿山资源和产业链完整度高、规模优势突出、生产成本低、拥有其他优质资产的企业将具有更高的安全垫。2027年开始将进入碳交易深化完善阶段，行业产能优化效果有望进一步显现，行业有望走出利润相对底部。
　　新兴产业并购：
　　宁波富达传统主业商业地产和水泥建材业务近年来受总体宏观环境影响，业绩成长空间受限。近年来，公司强化顶层设计，努力提升核心竞争力，在稳固提升现有产业经营效益的基础上，聚焦新质生产力，寻求转型突破和能级提升。公司积极开展相关产业方向的并购重组工作，努力打造企业“第二成长曲线”。
　　2024年以来，国家及各地相继出台一系列支持并购重组的政策措施，为并购市场的活跃发展提供了重要支持。在国务院“国九条”核心政策的指引下，6月、9月证监会发布了“科创板八条”、“并购六条”，鼓励上市公司通过并购重组加强产业整合或向新质生产力方向转型升级，进一步推动并购重组市场高质量发展。国务院国资委于12月印发《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》，鼓励央企积极开展有利于提高投资价值的并购重组。
　　除了产业链上的并购整合，跨行业并购也逐渐成为传统类业务的上市公司转型发展的重要手段。通过收购不同领域的优质资产，企业不仅可以突破原有的产业局限，还可以通过多主业的运行获取更多的增长机会，增强自身核心竞争力，提高经营效率和持续盈利能力。“并购六条”发布后，上市公司收购新质生产力相关的资产成为监管支持的重要方向，这些资产涉及科技创新、产业升级等相关领域，包括人工智能、半导体、新材料以及医疗等具有高技术含量的行业。
　　跨行业并购对于上市公司而言亦伴随挑战，它既提供了多元化和风险分散的机会，也带来了整合与管理上的难题。上市公司在充分利用不同行业间的互补优势的同时，需警惕行业间的文化差异和管理复杂性可能带来的协同效应障碍。未来，随着并购重组的进一步深入，监管的包容与企业的规范将成为并购市场健康发展的“双轮驱动”。企业只有在追求规模增长和技术升级的同时，保持理性和合规，才能在这场并购浪潮中立于不败之地，真正实现基业长青。
　　(二)公司发展战略
　　公司将强化顶层设计，努力提升核心竞争力，在稳固提升现有产业经营效益的基础上，聚焦新质生产力，寻求转型突破和能级提升。
　　(三)经营计划
　　1、2025年公司经营方针：聚焦两大结构优化，培育壮大新兴产业；着力商业、水泥转型升级，提高竞争实力；深化规范运作与合规管理，提升综合能级。
　　2、主要预期目标：商业地产营业收入5.3亿元；水泥建材板块营业收入10.6亿元，年度水泥销量345万吨；面向“新质生产力”的新产业拓展取得突破。
　　3、对策与措施
　　围绕以上目标，2025年公司将做好以下五个方面工作：1、加速推进结构优化，提升上市公司能级。公司将持续以市场化为导向，按照国资国企改革要求，稳步谋求公司产业结构和股权结构优化；充分发挥国资控股上市公司在战略支撑、产业引领、科技创新等方面的作用，积极推进，稳慎决策，加快产业结构升级转型步伐，全面提升公司产业竞争力。2、坚持降本提质增效，抢抓效益促推转型。商业板块品质改造与经营效益两手抓，硬件升级改造，优化业态结构，提升品牌服务，拓展业务渠道，强化天一和义商圈“宁波城市会客厅”的良好形象。水泥建材加快推进富达建材集团化建设，内控成本提升效益，外延产业转型升级，引领旗下水泥企业往绿色、低碳、智能化转型发展，提高核心竞争力。3、提高公司治理水平，健全合规高效机制。不断完善公司法人治理结构，加强治理能力建设，充分发挥独立董事作用，强化“关键少数”责任，严守合规底线。健全、完善内控制度，做好合规管理常态化运行，建立并完善合规考核机制，进一步强化子公司管控促进规范运作。4、深化“三项制度”改革，激发企业内生动力。聚焦改革发展，全面深化“三项制度”改革，抓实全员绩效考核及职业发展通道管理，激发人才活力。严格契约化管理和职业经理人管理，做好高级管理人才和关键技术人才梯队建设和储备。5、落实党委主体责任，党建引领保障发展。加强党的领导和完善公司治理有机统一，以高质量党建为公司高质量发展提供强有力的政治保障。
　　(四)可能面对的风险
　　1、商业地产因消费降级、品牌拓店速度放缓、同质化竞争加剧等造成品牌、客源分流，业绩增长面临瓶颈；水泥行业面临产能过剩、需求下滑等挑战，供需失衡导致水泥企业利润大幅下降。
　　2、公司产业结构优化、股权结构优化进程推进低于预期。
　　3、并购业务相关风险：对跨界新产业的理解不深入；标的公司估值过高，导致高商誉高承诺；并购交易进程中的合规风险；并购后的整合管控风险。
　　4、为适应公司发展需要，要继续加速优化人才队伍年龄结构和专业结构，加快梯队建设，完善中长期激励机制，充分激发企业内生动力。 收起▲