佳宁娜
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主营业务:
　　公司及其附属公司(统称‘集团’)的主要业务为投资控股、物业投资及发展以及经营酒店、餐饮及食品业务。

报告期业绩:
　　截至二零二四年九月三十日止六个月内，集团的营业额为324,050,000港元（二零二三年：366,316,000港元），较去年同期减少11.5%。营业额减少主要由于期内餐饮、食品及酒店业务营业额减少所致。集团的股东应占亏损为109,360,000港元，相对去年同期股东应占亏损135,216,000港元减少19.1%。

报告期业务回顾：
　　地产截至二零二四年九月三十日止期间，物业分部营业额为53,768,000港元（二零二三年：
　　53,950,000港元），较去年同期轻微减少0.3%。期内集团投资物业之租金收入为52,742,000港元（二零二三年：49,229,000港元），较去年同期增加7.1%。期内集团之投资物业组合没有重大变化。租金收入增加主要由于相对去年同期人民币兑港元汇价升值产生的汇兑影响所致。期内分部亏损为11,805,000港元（二零二三年：65,724,000港元），相对去年同期减少53,919,000港元。分部亏损减少主要由于相对去年同期投资物业估值的公平值亏损净额减少53,972,000港元所致。
　　集团拥有50%权益之东莞家汇广场项目已完全投入运作，其中包括总楼面面积109,000平方米的东座家具及建筑材料中心，及面积共164,000平方米的西座及北座家居生活商场。
　　期内商场引进了新品牌租户及签订多份新租约，商场的租用率因而有所提升。
　　广州南站物业是一幢优质商业大楼，大楼包括地面大堂、3至13楼之所有办公室单位及地库之75个停车位。办公室单位之总楼面面积为9,203平方米。该物业持续为集团带来租金收入。至今，该物业之办公室大楼出租率达至100%。
　　集团拥有50%权益位于中国香港深水埗海坛街223-225A号之海坛街重建项目已完成其建设及取得入住许可证。该项目占地面积4,729平方尺，可建楼面面积42,500平方尺，可出售面积34,400平方尺。该住宅大厦由115个住宅单位及两层商舖组成，于二零二二年七月开始预售住宅单位，并已售出超过103个单位。
　　集团另一拥有50%权益位于中国香港深水埗青山道300-306号之青山道重建项目亦已开始其建设发展期。该项目占地面积4,709平方尺，可建楼面面积42,400平方尺，可出售面积约34,300平方尺。联营公司已成功收购第一期发展之100%业权。目前地盘勘察及拆卸工作已经完成，为应对地产市道低迷的情况，集团正在重新评估土地的未来发展策略，以保持在这一颇具挑战性环境中的灵活性和竞争力。
... 　　餐饮、食品及酒店餐饮、食品及酒店分部截至二零二四年九月三十日止期间之营业额为270,282,000港元（二零二三年：312,366,000港元），较去年同期减少13.5%。有关减少主要由于中国香港及国内的餐饮、食品业务及酒店业务减少所致，该减少仅稍微被中国香港面包业务增加所抵销。
　　期内分部亏损为28,137,000港元（二零二三年：3,187,000港元），相对去年同期亏损增加24,950,000港元。
　　期内集团餐饮营业额为136,807,000港元（二零二三年：168,395,000港元），较去年同期减少18.8%。有关减少主要由于(i)于2023年年底前结束余下的港式‘茶餐厅’门店；及(ii)随著解除COVID-19疫情措施限制及中港边境通关，餐饮业务自二零二三年初出现急剧反弹的高基数效应。另外，由于经济疲弱，市场竞争愈趋激烈，顾客追求更高性价比的产品及消费模式有所改变等因素亦对集团的中国香港及国内餐饮业务造成负面影响。管理层已作出多方面策略调整，包括研发新菜式、提供限时套餐优惠及改善顾客服务质素等以应对此挑战。
　　期内食品业务之营业额为58,527,000港元（二零二三年：64,497,000港元），较去年同期减少9.3%。食品业务营业额之减少主要由于今年消费者情绪低迷导致的月饼销售下降。先进的海南食品厂房占地面积29,968平方米，总楼面面积为58,114平方米。先进自动化的月饼生产线已全面投入运作。面包生产线亦投入运作。此外，厂房亦计划生产海南风味包装食品及包装中式肉制品。管理层认为，食品业务将会持续为集团盈利及增长作出贡献。
　　期内中国香港的面包业务的营业额为65,523,000港元（二零二三年：64,836,000港元），较去年同期增加1.1%。管理层会继续加强产品研发，推出更多新产品以祈增加销售。同时，对部份老旧但具潜力的面包门店进行重新装修，以吸引新的客户群并提高营业额。利骏集团已完成生产部装修，以及增购设备以扩大其产能。
　　酒店业务录得营业额9,425,000港元（二零二三年：14,638,000港元），主要来自国内的两间酒店，较去年同期减少35.6%。该减少主要由于期内出售益阳佳宁娜国际酒店管理有限公司（‘出售公司’）。经考虑(i)截至二零二三年三月三十一日止年度及截至二零二四年三月三十一日止年度出售公司的财务表现不佳及亏损；及(ii)为了提高酒店的竞争力及业务表现，酒店翻新将需要大量的资本支出，董事会认为出售公司乃集团变现其投资及使集团专注于其他盈利分部的良机。再加上中国物业市场及宏观经济环境低迷，董事会认为，此乃集团进行出售事项及减少其债务和利息开支的最佳时机。
　　经济正在逐渐恢复，但中国香港和内地市场的复苏速度比最初预期的要慢。经济的不确定性仍然存在，包括持续的通货膨胀、高利率以及中国房地产市场面临的重大挑战。中国香港也面临自身的问题，包括零售、餐饮疲软和对其金融竞争力的担忧。此外，地缘政治紧张局势，如俄乌战争和以色列-巴勒斯坦冲突，为全球经济形势增添了复杂性。尽管面临这些挑战，集团对未来一年的经济前景仍保持谨慎乐观，预计随著形势的发展将逐步改善。
　　管理层将继续聚焦于大湾区的业务发展。管理层认为，该地区的需求及消费能力会仍然保持韧性及可持续。集团将凭藉已建立的‘佳宁娜’潮州菜和‘顺意’顺德菜的品牌美誉，继续于该地区稳步扩展其餐饮业务。
　　物业发展方面，内地及中国香港投资物业组合会继续为集团带来稳定收入来源。虽然近期中国香港地产市场出现缓滞，管理层认为有限的土地供应和刚性的终端用户置业需求长远来说会继续为中国香港住宅物业市场提供支持。随著政府于二零二四年二月底宣布相关中国香港地产撤辣措施，集团拥有50%权益的深水埗海坛街重建项目已录得103个住宅单位的销售。管理层对未来数月内出售余下12个的住宅单位保持乐观。
　　建基集团食品业务的深厚基础及生产设施能力，集团会继续扩展其于内地市场的食品业务。除佳宁娜月饼外，先进的海南食品厂的面包生产线已在运作。该工厂亦计划生产海南风味包装食品和中式肉制品。集团将在该领域推出更多新产品和注入新元素。管理层认为，食品业务在未来数年将成为集团盈利及增长的另一主要动力。
　　集团预计当前高利率状况将持续一段相当长时间，会大幅增加集团营运成本。为应对有关挑战，集团将继续致力于实施严格的营运成本控制措施，以及提高工作流程效率。集团将继续审视市场情况，并因应市场变化调整其业务策略，以提升其竞争能力，实现集团在中国香港和内地市场的持续业务增长。
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