主营业务:
公司之主要业务为投资控股,而公司之主要附属公司及联营公司之业务为物业及酒店和投资及其他。
报告期业绩:
截至二零二五年九月三十日止六个月的中期期间，集团录得收入港币112,600,000元，较去年同期收入港币121,900,000元下跌7.6%。
报告期业务回顾：
回顾二零二五╱二零二六财政年度上半年，中国香港市场各行各业均呈现复苏迹象，前景较上一财政年度更为乐观，尤其是住宅市场于二零二五年初触底后出现明显的企稳迹象。中国香港政府撤销物业降温措施，在本地买家及新移居人士的带动下，继续推动成交量稳健增长。此番复苏为整体市场信心及经济气氛注入急需的动力。
除住宅市场外，中国香港及中国内地的股票市场亦表现强劲。DeepSeek及其他中国人工智能龙头企业的崛起，引起投资者的浓厚兴趣，为整个金融市场带来牛市气氛。此外，公司正见证著中国香港首次公开招股市场的显著复苏。中国香港在今年首三季已是全球领先的首次公开招股集资中心，据报现时有近300宗活跃的首次公开招股申请正在处理中。随著银行及专业服务公司恢复招聘并带动写字楼需求，这些活跃的集资活动或会成为商业写字楼市场复苏的关键催化剂。虽然商业写字楼市场目前仍然充满挑战，集团于中国香港的投资物业亦面临估值压力，但租赁活动已开始出现初步企稳迹象，尤其是在中环地区。
中国香港的酒店及旅游业继续保持逐步上扬的轨迹，二零二五年首九个月的入境旅客据报较去年同期增加约12%，其中，非内地旅客的增幅尤其强劲，达16%。尽管中国香港豪华酒店市场的复苏步伐普遍较整体市场缓慢，全面重开的中国香港丽晶酒店的业绩持续攀升。酒店于二零二四年及二零二五年荣获多个行业奖项（例如，该酒店荣获《Travel+Leisure》二零二四年及二零二五年亚太区奢华大奖的中国香港最佳酒店、《CondéNastTraveler》二零二四年读者之选大奖‘中国香港及中国澳门十佳酒店’第三名，《CondéNastTraveler》二零二五年美国及英国读者之选大奖‘中国香港最佳酒店’前五名、外滩最佳设计酒店大赏二零二四年度时髦避世酒店、TatlerBestHongKong二零二五年度‘中国香港最佳新酒店’，以及VirtuosoTravelWeek二零二五年‘最佳品牌酒店’），足证该酒店获得客户及行业参与者的高度认可，有利其继续重夺豪华酒店市场份额。
继二零二四年至二零二五年第一季度的骄人业绩后，一名中国演员遭遇绑架，事件备受关注，拖累中国旅客到访人数急剧下降，令泰国酒店业意外受挫。此外，二零二五年三月二十八日缅甸的地震影响了曼谷多间高楼层酒店，亦令业界经历订房取消潮，这导致二零二五年首九个月的入境旅客人数较二零二四年下跌7.5%。是次地震亦不幸地对公司的PullmanBangkokHotelG造成非结构性损坏。虽然大部分损坏将由保险承担，但必要的维修工程导致大量客房在接近两个季度的时间内暂停服务，严重影响该物业于期内的表现。
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截至二零二五年九月三十日止六个月的中期期间，集团录得收入港币112,600,000元，较去年同期收入港币121,900,000元下跌7.6%。收入下跌乃由于公司的投资物业租金收入减少所致。期内，经营溢利为港币77,100,000元，较去年的港币87,600,000元下跌12.0%。应占联营公司业绩为亏损港币26,600,000元，而上个中期期间则为亏损港币86,400,000元。投资物业公平值减少港币8,800,000元，而二零二四年同期则减少港币7,300,000元，而公司的股本投资则面临进一步的公平值下跌港币19,600,000元，去年同期则为下跌港币13,600,000元。虽然上述公平值下跌大部分属非现金性质且亏损已收窄，但其反映公司所面对的经营环境充满挑战。财务费用由去年同期的港币60,900,000元下跌至港币47,500,000元。因此，集团于截至二零二五年九月三十日止中期期间录得亏损净额港币25,700,000元（二零二四年：亏损港币83,400,000元），其中股东应占亏损净额为港币29,000,000元（二零二四年：亏损港币85,800,000元）。
物业投资（中国香港及亚洲）于二零二五年九月三十日，位于中国香港观塘的建生广场（245,678平方尺）的出租率为76%，与二零二五年三月财政年度年结时所呈报的出租率相同。由于需求不足及区内存货供应庞大，东九龙地区一直为中国香港写字楼租赁最具挑战性的地区，空置率高企且租金水平不断下降。于六个月的报告期内，建生广场贡献的租金及有关收入为港币21,600,000元（二零二四年：港币22,100,000元），公平值减少港币2,000,000元（二零二四年：公平值减少港币2,000,000元）。
于二零二五年九月底，集团拥有60%权益的中国香港铜锣湾怡和街68号物业（227,118平方尺）的出租率为83%（二零二五年三月出租率：81%）。然而，尽管出租率略有上升，但由于平均租金率下降，整体租金及有关收入下跌至港币45,200,000元（二零二四年：港币48,700,000元）。该物业的公平值亦减少港币2,000,000元（二零二四年：公平值减少港币3,000,000元）。
截至二零二五年九月三十日止六个月期间，位于中国香港中环的西洋会所大厦（80,140平方尺）的出租率为90%（二零二五年三月：92%）。于中期期间，该物业贡献租金及有关收入港币22,900,000元（二零二四年：港币25,200,000元），其公平值减少港币4,000,000元（二零二四年：公平值减少港币3,000,000元）。
于二零二五年九月底，受惠于长期租约，位于中国香港西营盘皇后大道西115119号侨发大厦的56,740平方尺商业平台的出租率维持在100%（二零二五年三月：100%）。于报告期内，该物业贡献租金及有关收入港币10,100,000元（二零二四年：港币10,600,000元），公平值下跌港币1,000,000元（二零二四年：公平值无变动）。集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心(7.7%)的投资。于二零二五年九月三十日，该物业的出租率为81%（二零二五年三月为80%），录得公平值下跌人民币118,000,000元（二零二四年：公平值下跌人民币45,000,000元）。因此，应占联营公司之业绩为溢利港币300,000元（二零二四年：溢利港币4,000,000元）。
股本工具集团为拥有位于中国香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投资财团的一份子。该两栋邻近楼宇的总建筑面积为792,780平方尺，且集团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二五年九月三十日，该等物业的出租率为78%（二零二五年三月：74%）。期内，该项投资录得股本价值亏损港币19,600,000元（二零二四年：亏损港币11,100,000元），主要由于反映中国香港写字楼行业转差的估值下降。
集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场(4.0%)的投资。于二零二五年九月底，该物业的出租率为85%（二零二五年三月：83%），而其价值维持与前期相同。然而，由于该物业债务再融资的不确定性以及上海商业地产市场非常疲弱，该项投资或会面临进一步困境。
酒店投资（中国香港及泰国）集团的酒店业投资均透过联营公司作出。
集团拥有中国香港丽晶酒店的30%股权，该豪华酒店的497间客房已全面翻新并自二零二四年二月起重新开业。截至二零二五年九月三十日止六个月，该酒店的收入为港币431,600,000元（二零二四年：港币354,800,000元），经营溢利为港币80,700,000元（二零二四年：港币27,200,000元）。随著中国香港酒店及旅游业缓慢复苏，酒店于中期期间的平均入住率虽提升至59%（二零二四年：49%），但仍远低于理想水平。尽管业绩有所改善，但经营溢利仍不足以支付期内港币143,600,000元（二零二四年：港币149,600,000元）的利息成本。此外，该物业的公平值减少港币32,700,000元（二零二四年：公平值减少港币258,200,000元）。因此，应占该联营公司的业绩录得亏损港币27,500,000元（二零二四年：亏损港币115,300,000元）。
如本业务回顾前文所述，泰国酒店业因中国游客锐减及二零二五年三月二十八日缅甸地震后的订房取消潮而意外受挫。该等事件亦影响公司在泰国的两间酒店。其中，地震不幸地对公司的PullmanBangkokHotelG造成非结构性损坏。虽然大部分损坏将由保险承担，但必要的维修工程导致大量客房在接近两个季度的时间内暂停服务，严重影响了该物业中期期间的表现。于二零二五年九月底，所有受损客房均已完成维修并重新投入服务。截至二零二五年九月三十日止六个月，PullmanBangkokHotelG（由集团拥有49.5%权益的联营公司所拥有）的收入为184,600,000泰铢（相等于港币44,000,000元），低于二零二四年的266,900,000泰铢（相等于港币63,200,000元）。经营溢利为36,300,000泰铢（相等于港币8,700,000元），而去年则为88,900,000泰铢（相等于港币21,100,000元）。平均入住率下跌至51%，而二零二四年同期则为80%。于中期报告期内，PullmanPattayaHotelG（由集团透过拥有49.5%权益并且持有PullmanBangkokHotelG的同一联营公司所持有）的收入为183,500,000泰铢（相等于港币43,700,000元），低于二零二四年的198,200,000泰铢（相等于港币46,900,000元）。经营溢利由二零二四年的67,500,000泰铢（相等于港币16,000,000元）下跌至53,100,000泰铢（相等于港币12,700,000元），平均入住率为71%（二零二四年：79%）。应占该泰国联营公司的业绩录得轻微溢利港币600,000元（二零二四年：溢利港币21,900,000元）。
业务展望：
展望未来，外围环境仍然多变。美国反复的关税立场为全球贸易及资本市场带来显著的波动。虽然随著多国达成关税安排，加上中美同意休战，市况已在一定程度上恢复稳定，但公司注意到这仅是休战而非最终解决方案。
在中国香港，市场信号正逐步改善。住宅市场似乎经已触底，成交量受到放宽降温措施及较低利率的支持。在内地及非内地访客的稳定增长和盛事活动的带动下，酒店业持续逐步复苏。重要的是，商业写字楼市场在经历长期低迷后，正开始呈现初步稳定的迹象。公司留意到，大型中资及东南亚企业为自用而进行整栋收购的活动再度活跃，同时亦有全球金融公司达成多宗具里程碑意义的大宗租赁交易。虽然整体空置率仍然高企，估值亦处于调整阶段，但该等发展为租赁活动（尤其在核心商业区）提供更稳固的基础，并可能在未来数季带动市场气氛改善。
泰国方面，旅游业经历疲弱的首九个月后，第四季的趋势指向稳定，进入传统旺季，预订情况有所改善。随著公司曼谷物业的维修工程完成，全部客房供应恢复将使营运表现重回正轨。此外，近期中日关系恶化可能会促使前往日本的中国旅客缩减，而中国香港和泰国或能作为亚洲区内的替代旅游目的地而从中受惠。公司预期这种分流效应将对两地市场的入住率及房价带来支持，但其持续时间及影响程度仍不确定。
在此背景下，公司的优先要务非常明确：透过积极的租赁和资产管理来保护及促进经常性收入增长、保持资产负债表的灵活性，以及严选符合公司风险偏好的具增值潜力的精选投资机会。虽然前景尚未完全明朗，但中国香港微观指标的改善、泰国趋势的稳定，以及有利的旅游客流，为集团在未来六个月以审慎乐观的态度应对挑战奠定良好基础。
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