主营业务:
公司之主要业务为投资控股。公司之附属公司（连同公司统称‘集团’）之主要业务为销售金融资产、物业投资、借贷、设计及销售珠宝产品以及于中华人民共和国运营高尔夫球场。
报告期业绩:
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团录得收益107,702,000港元,较上一期间之108,156,000港元减少0.4%。收益减少乃主要由于借贷业务减少4,359,000港元及物业投资业务减少2,420,000港元。该减少部分被(i)确认出售金融资产的买卖亏损574,000港元,相比截至二零二四年六月三十日止六个月的买卖亏损为4,621,000港元;及(ii)营运高尔夫球会所增加2,819,000港元;总收益当中,6,774,000港元来自借贷、31,255,000港元来自销售珠宝产品、2,815,000港元来自物业投资、67,432,000港元来自营运高尔夫球会所,以及买卖亏损574,000港元来自销售金融资产。
报告期业务回顾：
销售金融资产业务
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团之销售金融资产业务呈报分部收益(除税前)为7,214,000港元,较上一期间分部亏损(除税前)录得之24,109,000港元。分部收益(除税前)主要包含按公平值计入损益表之金融资产之公平值变动所产生之收益,金额为7,828,000港元。
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团并未获得任何中国香港上市股本证券,及由于出售三只中国香港上市股本证券账面值总额为3,534,000港元,而总出售所得款项净额为2,960,000港元,故产生买卖亏损574,000港元。于报告期末,集团根据联交所所报收市价按公平值计量其中国香港上市股本证券。集团确认按公平值计入损益表之金融资产公平值变动产生收益7,828,000港元。
借贷业务
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团之借贷业务产生之贷款利息收入为6,774,000港元,较上一期间之11,133,000港元减少39%,且录得分部溢利(除税前)8,466,000港元,比截至二零二四年六月三十日止六个月9,489,000港元减少11%。
贷款利息收入减少39%主要是由于不再就分类至第三阶段(信贷减值)之九笔应收贷款确认其利息收入并将之全数撇销,且另有第3阶段(信贷减值)下的三笔贷款的利息收入按扣除累计预期信贷亏损拨备后的净账面金额以实际利率计算。分部溢利(除税前)录得11%降幅主要由于贷款利息收入减少4,359,000港元,部分被薪金减少2,400,000港元所抵销。
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团并无授出新贷款及并无客户从现有贷款中提取本金。
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于二零二五年六月三十日,集团借贷业务所批出之12笔贷款尚未偿还。未偿还本金额合共987,885,000港元之十二笔应收贷款分类为第3阶段(信贷减值)。于报告期末,董事已就集团之应收贷款进行减值评估。该预期信贷亏损根据中国香港财务报告准则第9号金融工具使用一般方法(通常称为‘三阶段模型’)计量应收贷款之减值。根据该评估,已作出应收贷款之预期信贷亏损拨备拨回1,702,000港元,而截至二零二四年六月三十日止六个月则为已作出应收贷款之预期信贷亏损拨备拨回993,000港元。
于二零二五年六月三十日,集团之应收贷款及利息(除累计预期信贷亏损拨备后)为174,062,000港元(二零二四年十二月三十一日171,816,000港元)。
销售珠宝产品业务
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团之销售珠宝产品业务产生之收益为31,255,000港元,较上一期间之31,796,000港元减少2%,及录得分部收益(除税前)为408,000港元,而于上一期间则为分部亏损1,803,000港元。销售珠宝产品业务产生的收益及毛利于两个期间均保持稳定。该分部于本期间录得溢利,扭转了上一期间的亏损。该改善主要由于本期间并无就贸易应收款项作出拨备。于报告期末,董事已就集团之贸易应收款项进行减值评估。根据该评估,已作出贸易应收款项之预期信贷无亏损拨备,较上一期间减少2,120,000港元。
为应对市况低迷及金价飙升,集团正开发廉价珠宝产品扩展其产品种类,以迎合消费者持续缩减的预算。自二零二三年第四季度起,集团推出其他宝石类珠宝产品,并收到多个客户小批量订单的销售查询。预计客户于二零二五年下半年之前不会大量订购其他宝石类珠宝产品。此外,集团将继续于二零二五年下半年透过参加贸易展览及组织销售差旅,为其珠宝产品开拓新市场,如日本及其他亚太国家。于二零二五年六月三十日,集团之珠宝产品存货(包括原材料、在制品及制成品)为26,816,000港元(二零二四年十二月三十一日27,400,000港元)。
物业投资业务
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团之物业投资业务产生之收益为2,815,000港元,较上一期间之5,235,000港元减少46%,并录得分部亏损(除税前)46,610,000港元。上一期间则录得分部亏损(除税前)88,890,000港元。总收益当中,有960,000港元来自信德物业之投资物业部分的租金收入,1,192,000港元来自住宅服务式公寓(受短期租赁协议规限)的租金收入,及663,000港元来自物业及停车场管理费。住宅服务式公寓之空置管有权于二零二二年第三季度三座主体地块上的住宅服务式公寓落成并交付予承租人后,租金收入自住宅服务式公寓(受短期租赁协议规限)产生,并已就已交付住宅服务式公寓收取物业管理费。收益减少主要由于住宅服务式公寓的出租率较低。
分部业绩改善,主要由于截至二零二五年六月三十日止六个月并无商誉之减值亏损45,591,000港元。公司之间接全资附属公司北湖九号拥有(i)建设及经营会所内的会所设施之权利;及(ii)开发及经营主体地块之权利以及建设及管理主体地块上已建物业(各为一项‘物业’,统称为‘该等物业’)之权利(‘管理权’),为期约37年,至二零六二年一月三十日止。诚如公司截至二零二零年十二月三十一日止年度之年报先前披露,由于新型冠状病毒疫情对酒店行业造成前所未见的影响,公司已修订有关主体地块第二及第三阶段的业务策略,而该等物业已建设并按长期或短期租赁基准出租。
主体地块第二及第三阶段已开发为七座三层住宅服务式公寓,包括279套住宅服务式公寓,总建筑面积为45,165平方米(单套公寓的面积约为88至459平方米),连同两座三层写字楼,建筑面积均为约6,300平方米,总建筑费用为人民币726,000,000元(相等于796,132,000港元)。住宅服务式公寓及写字楼由北湖九号提供租赁。短期租赁协议乃视为经营租赁处理。集团在将物业之空置管有权交付予承租人时开始,于短期租赁协议年期内按直线法将总租金收入(扣除增值税)确认为租金收入。短期租赁协议开始后,物业相关资产原已计入‘物业、厂房及设备’、‘无形资产’及‘使用权资产’已转拨至‘投资物业’。于报告期末,按独立专业估值师所编制之估值,该等投资物业以公平值计量。
于截至二零二五年六月三十日止六个月内,概无就住宅服务式公寓签署长期租赁协议、概无签署写字楼租赁协议,亦概无根据长期租赁协议交付住宅服务式公寓的空置管有权。因此,集团于截至二零二五年六月三十日止六个月内概无确认出售住宅服务式公寓之任何收益。
于二零二四年六月三十日,董事已就收购Smart Title Limited产生之商誉、无形资产以及与(i)建设及经营会所之会所设施之权利及(ii)开发及经营主体地块之权利以及管理建于主体地块上之物业之权利有关之使用权资产进行减值测试,并参考贴现现金流预测,以评估位于中国内地北京之物业投资业务及营运高尔夫球会所业务之使用价值。由于集团物业投资业务及营运高尔夫球会所业务之现金产生单位账面价值超过其可收回金额,故于截至二零二四年六月三十日止六个月确认商誉减值亏损45,591,000港元。减值亏损乃由于为反映当时市况及管理层的最新估计,就住宅服务式公寓及写字楼较长之交付日期,更改物业投资业务的贴现现金流量预测所使用的关键假设及输入数据。
于报告期末,董事已按公平值计量短期租赁协议项下住宅服务式公寓之投资物业。基于独立专业估值师所编制之估值,集团确认投资物业公平值变动所产生之亏损6,845,000港元。
于报告期末,董事已按公平值计量中国香港宝福山11个龛位之投资物业。基于独立专业估值师所编制之估值,集团确认投资物业公平值变动所产生之收益287,000港元。
于报告期末,董事已按公平值计量信德物业之投资物业部分。按独立专业估值师编制之物业估值,信德物业之投资物业部分之公平值自二零二四年十二月三十一日之116,000,000港元减少至二零二五年六月三十日之95,500,000港元。因此,集团已确认投资物业公平值变动产生之亏损20,500,000港元。
营运高尔夫球会所业务
于二零二三年四月三日,集团收到会所资产承租人关于于二零二三年十月五日终止会所租赁协议的提前通知。于二零二三年十月五日有关终止后,集团透过自行经营及管理会所,扩展至营运高尔夫球会所业务。会所地理位置优越,距离北京首都国际机场仅10分钟车程,距离北京市中心仅25分钟车程。会所为北京最大型的高端休闲综合体之一,为企业及个人提供会员制计划。会所占地面积约1,150亩,由多间国际知名的设计公司主理,其配套设施完备,包括一个18洞标准高尔夫球场、高尔夫学院、餐厅、湖畔包院、会议设施及零售商店。集团营运高尔夫球会所业务以会员、营运高尔夫球会所及餐饮营运为主要收入来源。
鉴于主体地块位于会所旁边,董事认为由集团自行经营及管理会所,将为集团就制订租赁主体地块上的住宅服务式公寓之市场推广计划提供极大灵活性,例如容许承租人入场使用会所之设施。于截至二零二五年六月三十日止六个月内,集团的营运高尔夫球会所业务产生之收益为67,432,000港元(二零二四年64,613,000港元),并录得分部溢利(除税前)28,752,000港元(二零二四年24,860,000港元)。因此,会所得以产生稳定的收入及分部溢利。董事会不时谨慎监控会所的收入及营运成本,以创造持续的收入来源。
于联营公司之投资
Elite Prosperous为一间投资控股公司,其主要资产为一间非上市投资控股公司之47,643股普通股,占该非上市投资控股公司全部已发行股本之2.65%。该非上市投资控股公司之主要附属公司从事(i)代理支付服务;(ii)货币汇兑服务;及(iii)提供线上、移动及跨境支付服务。于报告期末,Elite Prosperous已按公平值计量其于该非上市投资控股公司之投资。按公司董事所编制之估计,该投资之公平值由二零二四年十二月三十一日之5,731,000港元增加至二零二五年六月三十日之7,186,000港元。因此,Elite Prosperous已确认其于该非上市投资控股公司之投资公平值变动产生之收益713,000港元。中国智能健康为一间投资控股公司,其附属公司主要从事销售中药保健品、放债业务及投资金融工具。
于截至二零二四年六月三十日止六个月内,中国智能健康录得亏损28,663,000港元,而集团有权应占中国智能健康亏损6,289,000港元。于二零二四年六月三十日,于计入应占中国智能健康截至二零二四年六月三十日止六个月之亏损前,中国智能健康于联营公司之权益之账面值为965,000港元。根据中国香港会计准则第28号于联营公司及合营公司之投资,倘实体应占联营公司或合营公司之亏损等于或超过其于联营公司或合营公司之权益,则不会确认进一步亏损。因此,于截至二零二四年六月三十日止六个月,集团应占中国智能健康亏损为965,000港元。
业务展望：
二零二五年,全球宏观经济环境充满不确定性。通货膨胀压力持续,能源价格波动,加上持续的俄乌冲突等地缘政治风险,扰乱了供应链并加剧了市场波动性。此外,美国与主要贸易伙伴(特别是中国)之间的贸易战持续加剧全球贸易关系的紧张,对经济增长造成影响。全球各国央行在控制通货膨胀与稳定经济之间寻求平衡,导致货币政策出现分歧。尽管科技进步与绿色能源转型带来了增长机会,但推动进程的不均衡性及地缘政治风险仍成为主要阻力。二零二五年上半年整体呈现审慎乐观的态势,企业与政府在风险与机遇交织的复杂环境中谨慎应对。董事预期二零二五年下半年全球宏观经济环境将仍然不明朗。因此,董事将在二零二五年下半年谨慎观察股票市场,不时调整集团的股本证券投资组合,并于适当时将集团的股本证券变现。
鉴于预期全球宏观经济环境不明朗,董事拟于二零二五年下半年维持集团贷款组合的规模。因此,集团借贷业务于二零二五年下半年产生的贷款利息收入预期将与二零二五年上半年大致相同。尽管如此,董事将密切监察集团贷款组合的表现,尤其是每名客户的还款及财务状况,并竭尽全力收回逾期应收贷款。由于市况欠佳,集团正已发展新产品系列-如其他宝石类及廉价珠宝产品,以迎合消费者持续缩减的预算。此外,集团计划通过开拓新海外市场,如日本及其他东南亚国家,以扩阔销售区域。尽管集团已采取措施改善销售珠宝产品业务的表现,但董事预计,由于全球宏观经济环境不明朗,集团销售珠宝产品业务于二零二五年下半年的表现将与二零二五年上半年大致相同。
尽管有迹象显示中国内地经济正在放缓,董事仍将投放更多心力及资源于营销及租赁活动以提高占用率,从而建立自主体地块上所建物业产生之持续性收入来源。此外,董事将投放更多心力及资源以按计划完成余下四座住宅服务式公寓和两座写字楼。
自二零二三年十月开始,集团于承租人终止与会所资产有关的会所租赁协议后扩展至高尔夫球会所营运业务。北京高尔夫球场营运业务的未来前景适度乐观,主要受该市高收入人群对休闲活动兴趣提升的带动。然而,严格的土地使用规范、环境考量以及扩展空间不足可能会限制其大幅增长。董事认为,该业务将为集团带来稳定的收入并实现适度且稳步的增长。管理层将专注于提升运营效率、增强客户体验并采用可持续发展实践,以维持竞争力。尽管该业务可能不会实现快速扩展,但预计在未来几年将稳定地为集团的整体业绩做出贡献。
考虑到全球宏观经济环境于二零二五年下半年仍然不明朗,董事对二零二五年下半年主要风险及其影响保持谨慎及警惕。董事致力于领导集团应对挑战,审慎监察营商环境,通过专注于现有业务巩固集团之业务基础。
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