一、报告期内公司从事的主要业务　　公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。　　截至报告期末，公司作为行业内... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。
　　截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区共运营管理了86个文化创意产业园区，运营管理面积超146.22万平方米。其中，承租运营园区63个，运营管理面积约111.07万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.09万平方米；合作运营园区17个，运营管理面积约15.06万平方米。
　　公司从事的主要业务和主要经营模式如下：
　　公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。
　　1、承租运营
　　承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
　　2、参股运营
　　参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
　　3、合作运营
　　合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。
　　现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”模式，投入成本较低，现金流更为安全。

　　二、核心竞争力分析
　　公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面：1、创意设计能力
　　公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必WE”和“德必-文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能力使公司在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。
　　2、增值服务能力
　　在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。
　　3、智慧园区管理能力
　　公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（wehome平台），利用移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保了园区的高效运营和可持续发展。
　　4、品牌效应能力
　　公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。
　　5、供应链管理能力
　　公司在供应链管理方面具备突出的综合实力，依托完善的采购与供应链体系，实现园区建设及运营物资、工程与服务的统一规划和集中采购，有效降低成本、提升效率。公司注重绿色低碳理念，积极引入绿色建材、循环物资和节能设备，打造全链条供应体系，既保障质量与进度，又增强资源调配和风险防控能力。今年上半年新成立的绿色供应链公司，标志着公司强化供应链赋能主业，保障重资产向轻资产业务模式转型的必要能力和战略支撑点。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场竞争风险
　　公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法持续以客户需求变化为中心，提升产品研发和运营管理能力，将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。
　　应对措施：（1）在确保公司核心竞争力的基础上实现产品设计能力的全面提升，推进空间产品的智慧科技融合升级研发设计及落地，在研发设计中充分考虑商业配套方案、满足客户不断变化的办公需求解决方案（客户需求定制化设计），提升针对业务场景的园区设计能力，提升客户体验。（2）积极扩展投拓渠道，通过多种方式持续扩大品牌影响力，在稳健发展直投直营业务的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、同业并购、合作分成等新发展模式，积极稳健地扩大规模。（3）利用公司已有的规模优势和服务优势，积极构建智慧化生态服务体系，将线下社群活动与线上资源智能配置联动，利用人工智能技术将会员制服务、SID服务等推向深入，构建起为客户业务赋能、降本增效的深度增值服务能力。
　　2、宏观经济环境变化风险
　　近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。
　　应对措施：（1）公司将积极面对市场变化，科学做好行业及市场研究预测工作，充分考虑市场可能发生变化的风险因素，在确保现金流安全的情况下，更加谨慎地进行市场开拓。（2）危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，公司将利用品牌和规模优势地位，深入调研，审慎决策，抓住机遇果断出击，进行积极稳健的低风险低成本扩张和并购。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　（一）城市更新市场需求强烈　　城市更新依然是行业发展的核心驱动力之一。近年来，国家持续推动城市更新行动，相关政策不断落地。2023年住房和城乡建设部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、2023年自然资源部印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》以及2024年上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，均强调了城市更新在城市高质量发展中的重要性。政策推动下，城市更新的重点在于优化城市空间结构、提升城市功能，通过小规模、渐进式的有机更新和微改造，避免大规模的拆建，强调对存量建筑的优化与价值提升。2024年全年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）城市更新市场需求强烈
　　城市更新依然是行业发展的核心驱动力之一。近年来，国家持续推动城市更新行动，相关政策不断落地。2023年住房和城乡建设部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、2023年自然资源部印发的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》以及2024年上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，均强调了城市更新在城市高质量发展中的重要性。政策推动下，城市更新的重点在于优化城市空间结构、提升城市功能，通过小规模、渐进式的有机更新和微改造，避免大规模的拆建，强调对存量建筑的优化与价值提升。2024年全年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场前瞻分析与未来投资战略规划报告》显示，预计未来几年城市更新市场的投资规模有望超过9万亿元，充分体现了城市更新市场的需求在不断增加。
　　公司凭借在“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”方面的优势，积极参与城市更新项目。2024年，公司继续在重点城市布局，通过改造和运营存量建筑，推动城市空间的优化和功能提升。截至2024年底，公司的园区管理面积已超141.7万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。
　　（二）文科创产业增长驱动园区需求
　　文化创意和科技创新产业在2024年继续保持稳步增长。根据国家统计局发布的数据，2024年全年，全国规模以上文化及相关产业企业实现营业收入超14万亿元，比上年增长6%。文化创意产业园区作为文化企业的聚集地和科技创新的重要平台，通过提供专业的服务和资源，促进企业间的合作与协同，推动产业的集聚和发展。随着文化创意和科技创新企业的不断增加，园区的运营和管理成为行业发展的重要趋势。政策支持和市场需求的双重驱动下，文化创意产业园区的需求持续增加。
　　公司作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，以独特的设计理念创立了多个园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。近年，公司也通过并购等方式拓展业务，进一步巩固了在文科创产业园区运营领域的领先地位。
　　（三）文旅融合助力园区发展
　　文旅融合为文化创意产业园区带来了新的发展机遇。随着消费者对高品质旅游体验的需求增加，文化创意产业园区通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，吸引了大量游客。根据国内旅游抽样调查统计结果，2024年，国内出游人次56.15亿，比上年同期增加7.24亿，同比增长 14.8%。文旅融合不仅丰富了园区的功能，也提升了园区的品牌价值和市场竞争力。通过文旅融合，园区可以实现文化与旅游的互利共赢，推动园区的多元化发展。
　　2024年，德必集团进一步拓展文旅融合业务，在文旅领域布局了多个项目：公司首个文旅项目“桃花坞里”正式开园、公司与张家港市文商旅集团共同打造的张家港市数字文化产业园奠基仪式成功举行、公司与深圳广电集团共同打造的深圳国家动漫画产业基地迎来焕新、彭城壹号项目升级改造助力徐州中心商圈焕新等等。同时，公司通过举办文化节庆活动、开发体育旅游线路等方式，吸引更多游客，提升园区的品牌价值和市场竞争力。
　　（四）政策与市场双重驱动下的发展机遇
　　2024年，公司所处的行业继续受到政策的大力支持。国家和地方政府出台了一系列政策，推动城市更新、文化创意产业和智慧园区建设。例如，《“十四五”文化发展规划》强调了文化产业在推动城市发展中的重要性。同时，市场需求的持续增长也为公司的发展提供了有力支撑。
　　公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司从事的主要业务和主要经营模式
　　公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“合作运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“合作运营”等新模式为主逐步过渡。
　　1、承租运营
　　承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
　　2、参股运营
　　参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
　　3、合作运营
　　合作运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订合作运营协议。该模式下，公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来收取相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。
　　现阶段，公司寻求新的机会点，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等轻资产创新发展模式，新业务模式较“承租运营”，投入成本低，现金流更为安全。
　　（二）公司经营业绩情况
　　截至2024年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，公司克服了重重压力，园区管理面积已超141.7万平方米，较2023年同比增长4.96%；报告期内，公司实现营业总收入125,963.31万元，较去年同期上升7.73%；归属于上市公司股东的净利润为3,414.72万元，较去年同期提升2.73%。
　　截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了83个文化创意产业园区，运营管理面积超141.7万平方米。其中，承租运营园区64个，运营管理面积约111.78万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.08万平方米；合作运营园区13个，运营管理面积约9.84万平方米。
　　（三）报告期内重点工作
　　2024年，是德必集团深化发展、创新突破的一年。公司始终秉持"以客户为中心"的理念，持续优化服务生态，拓展合作边界，推动文科创产业升级，为城市更新与区域经济发展注入新动能。
　　1、推进新园区落地，开拓轻资产运营模式
　　2024年，公司紧密围绕客户需求，不断创新，努力提升服务体验，稳步推进多个新项目的落地运营。德必-大华里、桃花坞里等项目相继开园，同时公司以轻资产新模式落地壹周德必创空间、环城德必易园项目，以分成+分红的创新合作模式同深圳广电集团签约深圳国家动漫画产业基地项目，与御联行深化合作推进在北京、上海等核心商圈的灵活办公空间布局,这些项目不仅提升了区域的产业竞争力，还助力了城市更新与区域发展，成为推动地方经济发展的新引擎。
　　2、深化“园区+科技”合作，推动智慧化升级
　　公司积极探索数字化与智能化转型，与商汤科技、海尔集团等企业合作，提升园区运营效率与服务体验。其中，公司旗下智链合创携手商汤科技等科技企业，引入先进的人工智能技术，完成国家文创实验区云园区的智能化升级，引入AI客服、智慧安防等创新应用；公司与海尔集团探索智慧楼宇新模式，优化能源管理与办公环境。这些举措进一步提升了公司园区的竞争力，为企业提供更高效、智能的服务。
　　3、拓展战略合作，扩大文旅产业布局
　　公司与深圳广电集团、张家港市文旅集团等战略合作伙伴深度合作，推动深圳国家动漫画产业基地焕新升级、奠基张家港市数字文化产业园。这些合作进一步扩大了公司在文旅领域的布局，提升了产业影响力。通过与多方的战略合作，公司成功开辟了合作新路径，拓展了产业生态边界，为文旅产业的高质量发展提供了强大动力。
　　4、聚焦文科创主业，深化产业生态服务
　　2024年，公司持续深耕文科创产业，通过“轻公司生态圈”建设，完善企业服务体系，整合文科创资源，助力万余青年创业者实现创业梦想。通过承办“文创上海”创新创业大赛和ZLead全球青年科创峰会等活动，设立创新创业孵化基地，提供资金、办公空间租赁补贴等多方面支持，公司为文科创企业搭建了良好的发展平台。此外，公司推出的德必-ICCI产教链通创基金，进一步激励了学生创新创业实践，培养了文创人才，推动了产业的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在以下几个方面：
　　1、创意设计能力
　　公司在创意设计方面表现卓越，凭借独特的创意设计理念，成功打造了“德必易园”、“德必 WE”和“德必-文体旅”等系列园区品牌。公司通过对既有建筑进行重新定位与更新改造，不仅赋予老旧建筑新的生命力，还在保护和传承城市历史文化的同时，创造出具有现代感和文化内涵的园区空间。公司的设计创新能力使其在激烈的市场竞争中脱颖而出，并多次获得行业奖项，进一步巩固了行业地位。
　　2、增值服务能力
　　在增值服务方面，公司提供全方位的服务，以满足中小型文化创意和科技创新企业的需求。公司通过租赁服务、会员服务及其他深度增值服务，提供政策咨询、市场分析和人才培训等支持。此外，公司积极推动生态商业配套和低碳光伏等业态的落地，促进园区的高质量发展。这种全方位的服务模式增强了客户满意度和忠诚度，形成了具有明显特色和高辨识度的产业集群。
　　3、智慧园区管理能力
　　公司在智慧园区管理方面具有显著优势。公司依托自主研发的智慧园区管理系统（wehome平台），利用移动互联网、物联网技术和云计算服务，提升园区的智能化管理水平。通过智慧园区管理系统，公司实现了运营管理成本的降低和运营效率的提升，为用户提供更加便捷和高效的园区服务。这种先进的管理模式确保了园区的高效运营和可持续发展。
　　4、品牌效应能力
　　公司凭借其强大的品牌效应，在行业内建立了较高的知名度和美誉度。作为国内领先的跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务商，公司成功吸引了包括美团点评、依图科技、风神集团等知名企业入驻。公司多次获得行业和政府的认可，进一步巩固了市场地位。通过多年的品牌建设和市场推广，公司在文化创意产业园区运营服务领域确立了其领先地位。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）总体发展规划
　　公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时代机遇，在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术，为科创与文创企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发展为使命，不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科创产业发展。
　　公司将立足于德必易园系列、德必 WE系列、德必-文体旅等系列的园区品牌，充分利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势，依托于自主研发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。同时积极响应国家“一带一路”战略，构建全球化的园区服务平台，助力文科创企业“走出去、引进来”，致力于成为世界领先的科创、文创企业发展服务商。
　　（二）2025年重点工作
　　根据公司的使命、愿景和战略目标，在新形势下，公司2025年主要做好如下关键举措和重点工作：1、加速推广创新模式，推动高质量增长
　　公司将充分发挥品牌优势，凭借自身在园区运营、管理和服务方面的专业能力，通过合作分成、托管加盟等创新合作模式扩大业务规模，优化收入结构，提升非租金收入占比。同时，公司将总结标杆项目经验，形成标准化拓展流程，并探索会员体系、企业服务等增值业务，提升单项目盈利水平。
　　2、构建智慧园区，提升运营效率
　　公司将全面推进数字化升级，提高园区智慧系统的覆盖率，积极引入 AI招商、能源管理、客户服务助手等智能工具，提升运营效率。公司将加强与科技公司的深度合作，搭建智慧管理系统，优化能耗管理，同时搭建会员数字化平台，提升客户粘性，推动数据驱动的精细化运营。
　　3、拓展海外市场，打造国际化品牌
　　公司将依托在意大利佛罗伦萨、美国硅谷成功运营多个海外项目的经验，加快海外布局，提升海外业务收入占比，助力国内文科创企业出海发展。
　　4、持续强化人才培养引进和组织能力建设
　　持续加强组织能力和关键岗位人才引进、梯队建设，加强培训能力建设，为公司规模化加速发展奠定基础。特别是关键岗位任职资格体系继续扩大和完善，确保达成提升关键岗位人才的合格率与储备率等重要指标；进一步深化细化优化获取分享制，持续加强价值评价、价值激励能力和机制建设，确保“以价值创造者为本”价值观持续深化落地，为公司长期健康稳健发展奠定机制基础。
　　（三）公司在发展过程中可能面对的风险和应对措施
　　1、市场竞争风险
　　公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法持续以客户需求变化为中心，提升产品研发和运营管理能力，将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。
　　应对措施：（1）在确保公司核心竞争力的基础上实现产品设计能力的全面提升，推进空间产品的智慧科技融合升级研发设计及落地，在研发设计中充分考虑商业配套方案、满足客户不断变化的办公需求解决方案（客户需求定制化设计），提升针对业务场景的园区设计能力，提升客户体验。（2）积极扩展投拓渠道，通过多种方式持续扩大品牌影响力，在稳健发展直投直营业务的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、同业并购、合作分成等新发展模式，积极稳健地扩大规模。（3）利用公司已有的规模优势和服务优势，积极构建智慧化生态服务体系，将线下社群活动与线上资源智能配置联动，利用人工智能技术将会员制服务、SID服务等推向深入，构建起为客户业务赋能、降本增效的深度增值服务能力。
　　2、宏观经济环境变化风险
　　近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。
　　应对措施：（1）公司将积极面对市场变化，科学做好行业及市场研究预测工作，充分考虑市场可能发生变化的风险因素，在确保现金流安全的情况下，更加谨慎地进行市场开拓。（2）危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，公司将利用品牌和规模优势地位，深入调研，审慎决策，抓住机遇果断出击，进行积极稳健的低风险低成本扩张和并购。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司所处行业情况　　公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。　　城... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司所处行业情况
　　公司作为全国领先的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对现存的各类老旧及空置建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供便捷化、智能化的办公环境和定制化、专业化的运营服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区管理服务”。
　　城市更新是以“小切口”改善“大民生”的重要实践
　　2021年，城市更新被写入政府工作报告以及国家“十四五”规划纲要，标志着城市更新上升到国家战略。2024年4月，财政部与住建部发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境。5月，财政部发布消息，首批拟支持15个城市（石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安）实施城市更新行动，因地制宜盘活存量资源，释放高质量发展潜力。根据住房和城乡建设部数据显示，今年前5个月，全国已实施完整社区建设项目超2900个，更新改造老厂区、老商业街区等超2600个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个。住房和城乡建设部建筑节能与科技司副司长汪科表示：各地要积极探索由“开发方式”向“经营模式”转变，植入新业态、新功能，实现城市更新的可持续发展。
　　重塑历史风貌，传承城市文化
　　城市更新的重点任务聚焦于综合区域的整体焕新与人居环境品质的显著提升，其中公共空间设施的优化与历史风貌的重塑，不仅可以为城市注入新的活力，也是对城市文化的尊重与传承。2024年02月，住房城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅发布《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》中提到，项目建设应按照应保尽保、延续文脉、合理利用、改善民生、经济实用、安全美观的原则，不大规模、成片集中拆除现状建筑，基于历史风貌特征，保护和延续整体格局和历史风貌。以公司最具代表性的文体旅项目“桃花坞里”项目所在的苏州市为例，城市更新的实践体现了融合传统与现代、保护与发展的平衡策略，苏州市陆续发布了《苏州历史城区城市更新试点工作实施方案》、《保护区、姑苏区城市更新指引》等文件，配合新一轮城市更新，在保存历史风貌的同时，赋予其现代功能，提升社区文化和商业活力。
　　文化创意产业园区赋予城市发展新活力
　　城市更新的改造流程覆盖了项目可行性研究、设计、施工、以及园区的商业运营等环节,文化创意产业园区的运营尤其需要依赖文化及相关产业的活力。国家统计局的数据显示，2024年上半年，文化企业实现营业收入64,961亿元，按可比口径计算，比上年同期增长7.5%。其中文化新业态特征较为明显的16个行业小类实现营业收入27,024亿元，比上年同期增长11.2%，快于全部规模以上文化企业3.7个百分点。上半年，文化企业实现利润总额5,250亿元，比上年同期增长8.9%；营业收入利润率为8.08%，同比提高0.11个百分点。上半年末，文化企业资产总计201,411亿元，比上年同期增长6.8%；每百元资产实现营业收入为65.2元，同比增加0.2元。文化企业的良好发展态势为文化创意产业园区及城市整体发展注入了强劲动力，同时彰显出文化创意产业深厚的发展潜力。
　　（二）公司从事的主要业务和主要经营模式
　　公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，未来将逐步将减少“承租运营”和“参股运营”的传统模式，积极推进“受托运营”等新模式并逐步向创新运营模式过渡。
　　1、承租运营
　　承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10至20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
　　2、参股运营
　　参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。
　　3、受托运营
　　受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统等深度增值服务并收取相关业务收入，或通过与业主方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求战略转型，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式，业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主。“AB模式”即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装修成本，为公司经营现金流提供了安全保障。
　　（三）公司经营业绩情况
　　报告期内，公司实现营业总收入63,090.28万元，较去年同期增长20.59%，主要系前期新拓项目逐步进入招商运营期，为公司经营提供了收入贡献；归属于上市公司股东的净利润为1,355.30万元，较去年同期大幅提升89.29%，利润大幅增长的主要原因是前期新拓项目在公司强大的产品设计能力与招商运营能力的助力下，出租率稳步上升，为公司贡献了利润。公司管理层将继续认真贯彻执行董事会战略目标，进一步加深对国内文化创意产业集群的战略覆盖，针对科技创新产业集群的战略布点，实行科创与文创共举、智慧化服务与规模化发展并进的策略，以构建“数字化+智慧园区平台+产业生态圈”为方向，持续创新迭代，积聚产业价值，实现公司高质量良性发展。
　　截至报告期末，公司在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉、徐州等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了76个文化创意产业园区，运营管理面积超136万平方米。其中，承租运营园区68个，运营管理面积约115万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20万平方米；受托运营园区2个，运营管理面积约9800平方米。

　　二、核心竞争力分析
　　公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，形成了“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，使得公司在日趋激烈的竞争环境中保持长期领先的行业地位。
　　既有建筑改造的创意设计能力是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。优秀的创意设计方案将赋予老旧建筑物新的生命，在传承城市建筑历史文化的同时，打造优美宜人的景观环境和轻松便捷的办公空间。公司拥有一支积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验的高水平创意设计团队，在持续不断的项目实践和设计迭代中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必WE”系列等多个系列园区品牌。公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。
　　园区运营管理能力是打造园区健康生态、公司与园区入驻企业协同发展的关键。公司依托于自主研发的智慧园区管理系统-wehome平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新推出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的社群服务平台系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境及良好的社区经营生态。公司专业高效的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业。这些知名的文科创企业在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。
　　公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，是城市更新战略的探索者、推动者和实践者，公司的主营业务持续保持快速稳健的发展态势。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商。公司的成功上市，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来了更多行业整合机会与广阔的发展空间。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场竞争风险
　　公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。在行业竞争日趋激烈的环境下，如何坚持以客户需求变化为中心，持续提升产品研发的创新能力和园区运营管理水平，是公司当下面临的重要课题及最大挑战。
　　应对措施：（1）在确保公司核心竞争力的基础上实现产品设计能力的全面提升，推进空间产品的智慧科技融合升级研发设计及落地，在研发设计中充分考虑商业配套方案、满足客户不断变化的办公需求解决方案（客户需求定制化设计），提升针对业务场景的园区设计能力，提升客户体验。（2）积极扩展投拓渠道，通过多种方式持续扩大品牌影响力，在稳健发展直投直营业务的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、同业并购、合作分成等新发展模式，积极稳健地扩大规模。（3）利用公司已有的规模优势和服务优势，积极构建智慧化生态服务体系，将线下社群活动与线上资源智能配置联动，利用人工智能技术将会员制服务、SID服务等推向深入，构建起为客户业务赋能、降本增效的深度增值服务能力。
　　2、宏观经济环境变化风险
　　近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。
　　应对措施：（1）公司将积极面对市场变化，科学做好行业及市场研究预测工作，充分考虑市场可能中长期持续下行的风险因素，在确保现金流安全的情况下，更加谨慎地进行市场开拓。（2）危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，公司将利用品牌和规模优势地位，充分利用经济下行周期的特点，深入调研，审慎决策，抓住机遇果断出击，进行积极稳健的低风险低成本扩张和并购。 收起▲