一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　公司主营业务为地产和投资。
　　地产：报告期内，各地持续深化房地产政策调整，积极推动市场止跌回稳，全国新建商品房销售面积同比降幅显著收窄，库存去化周期亦有所缩短，政策效应逐步显现。面临行业深度调整期，公司精准施策，一方面，全力推进现有地产项目的高效交付，另一方面，积极探索轻资产运营模式，输出品牌与管理经验，迈出向轻资产、低杠杆模式转型的坚实步伐。
　　投资：报告期内，科技投资领域持续火热，尤其是与新质生产力相关的赛道表现亮眼。公司凭借前瞻性布局，在区块链、新材料、人工智能、大数据、高端制造等领域的投资成果逐步显现，实现了投资收益的持续增长与... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　公司主营业务为地产和投资。
　　地产：报告期内，各地持续深化房地产政策调整，积极推动市场止跌回稳，全国新建商品房销售面积同比降幅显著收窄，库存去化周期亦有所缩短，政策效应逐步显现。面临行业深度调整期，公司精准施策，一方面，全力推进现有地产项目的高效交付，另一方面，积极探索轻资产运营模式，输出品牌与管理经验，迈出向轻资产、低杠杆模式转型的坚实步伐。
　　投资：报告期内，科技投资领域持续火热，尤其是与新质生产力相关的赛道表现亮眼。公司凭借前瞻性布局，在区块链、新材料、人工智能、大数据、高端制造等领域的投资成果逐步显现，实现了投资收益的持续增长与公司价值的稳步提升。同时，公司进一步强化与衢州国资的合作，双方不断探索发挥国有体制机制优势与企业活力的新路径，实现资源的高效整合与互补。衢州当地拥有良好的制造业基础与产业集群，公司借助衢州国资的产业整合优势，推动被投资的科技企业与本地产业深度对接，助推企业转型升级。
　　积极转型高科技制造，切入半导体材料领域。8月，公司披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，拟通过发行股份方式购买先导电子科技股份有限公司（以下简称“先导电科”）95.4559%股份，并募集配套资金（以下简称“本次交易”）。本次交易吸收整合半导体领域优质资产，极大增强了公司在高科技制造领域的实力，有助于优化业务格局，加快战略转型，培育新的增长点。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、财务情况
　　报告期内，公司经营状况呈现总体健康态势。期末，公司总资产981.39亿元，比年初增加1.15%；归属于上市公司股东的净资产415.71亿元，比年初减少0.78%。期内，归属于上市公司股东的净利润2.60亿元，同比下降83.07%，主要系上年同期上海项目交付房地产结算收入较多，本期房地产结算收入较少所致；本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.30亿元，同比下降73.81%，主要系本期房地产结算收入较少所致。每股收益0.031元；加权平均净资产收益率0.62%。实现营业收入7.07亿元。上半年公司部分经营指标同比有较大幅度下降，主要系地产行业因素所致。尽管地产行业整体向下，但公司在投资领域收获颇丰。今年以来，公司投资的中信银行、湘财证券等股价实现了较大幅度的增长，较好地对冲了公司地产业务的经营风险。
　　报告期内，公司财务指标相对稳健。公司账面资产负债率57.18%；预收类款项64.78亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为54.15%。资产负债率处于行业较低水平。
　　报告期内，公司克服内外部的不利因素，积极调整融资结构，长期负债占比有所上升。期末货币资金余额71.09亿元；有息负债合计308.50亿元，占总资产的31.43%，较期初减少0.5亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计126.56亿元，占比41.02%，一年以上有息负债181.94亿元，占比58.98%；按融资机构分：银行借款占比59.41%，公司信用类债券占比10.38%，其他类型借款占比30.21%。公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本5.81%（其中银行借款加权平均融资成本4.87%），期末加权平均融资成本5.50%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.47%）。期内利息资本化金额约2.18亿元，利息资本化率23.63%。
　　衢州国资入股较好地提升了公司的信用和融资渠道。6月，在整体信用收缩、融资环境仍然严峻的背景下，公司成功发行了0.97亿美元债。美元债的成功发行向市场传递出公司稳健的经营状况、稳定的偿债能力等积极信号，进一步拓宽了公司的融资渠道，优化债务结构，降低财务风险。
　　2、地产业务情况
　　报告期内，公司在上海的优质项目有序推进。上海亚龙壹号院项目2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠。期内，公司实现合同销售面积21.62万平方米，合同销售收入184.24亿元，同比上升4.04%和325.86%。期内，无新开工面积和新竣工面积；结算面积6.82万平方米，结算收入7.08亿元，同比下降94.97%；结算均价1.04万元/平方米，结算毛利率30.58%。
　　3、高科技投资情况
　　公司在高科技投资领域有较大规模的布局，经过多年的培育孵化，其价值在不断显现。报告期内，公司借助政策对高科技领域的支持，探索科技投资与产业发展的融合路径，整合地方产业资源和政策优势，构建相互赋能的投资生态体系。围绕区块链、人工智能、大数据、新材料等战略性新兴领域，加大资源倾斜力度，着力挖掘和孵化具有技术壁垒的前沿科技赛道潜力企业，助力投资价值的释放。
　　杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）作为国家数据基础设施试点工作的重要参与者和行业领先的数据要素技术与应用服务商，在技术创新领域不断拓宽行业边界。年初，趣链科技与温州市数据局签署国家数据基础设施试点任务书，承担“数场、区块链、隐私保护计算”三大关键模块建设任务，并深度参与温州城市可信数据空间建设；7月，趣链科技与多方合作以贵阳市现有的智能接驳、无人配送、环卫作业等典型场景为基础，构建融合“车—路—云—链”的智能网联服务平台，提升智能汽车的调度效率与运行安全，并探索面向交通运力和运营装备的RWA（现实世界资产）试点应用。未来，趣链科技将持续拓展国际生态，围绕跨境数据基础设施建设、数据资产化等主题，推动全球数字金融生态实现可信连接与价值转化，助力数据要素市场的蓬勃发展，在数据要素供应商领域持续领航。
　　浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）的实时智能技术正逐渐成为数字经济时代的基础设施。7月，邦盛自主研发的实时智能反诈系统入选“中国软协卓越软件项目案例”，通过引入机器学习和深度学习、流式大数据实时智能处理、用户行为建模等先进技术，实现涉诈风险行为实时预警，涉诈网站筛查效率提升100倍以上，准确率91%以上，在浙江省9市23区县广泛推广应用。邦盛科技在大数据实时智能处理领域积累了丰富的业务经验和技术底蕴，在数据规模大、超低延时要求和复杂事件决策等场景，给企业带来了巨大的业务价值，并已成功应用于数字金融、政企事业、信息通信、智慧交通等国家战略性行业500余家大中型机构，在金融风控、反电信诈骗、网络攻防等场景效果显著，真正实现让“热数据价值最大化”核心技术在国民经济重要领域全面落地，并成功荣登2025浙江独角兽企业榜单、杭州独角兽企业榜单。
　　杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）致力于第四代半导体新材料氧化镓的产业化落地范本。作为第四代半导体新材料的代表，氧化镓凭借超宽带隙、超低损耗等优势，在高功率电力电子器件及紫外探测器件领域潜力巨大。在国内氧化镓单晶产业化起步晚、可借鉴经验少的背景下，富加镓业创始团队克服重重阻碍取得一系列突破性进展——研制了国际上首台具备“一键长晶”EFG设备，可以满足2-6英寸晶体生长需求，在国内率先突破了4英寸单晶生长技术瓶颈，实现了大尺寸VB法单晶制备，实现了单晶材料与AI智造融合创新、MOCVD/MBE同质外延技术攻克以及外延材料器件验证等。7月，富加镓业凭借在氧化镓产业化实践上取得的成果作为典型案例，荣登人民日报头版头条特稿《向着科技强国阔步前进》。8月，国务院关于深入实施“人工智能+”行动的意见发布，央视2套《经济新闻联播》栏目随即介绍了富加镓业在“人工智能+产业发展”方面的突出成就，其全球首条利用人工智能技术生产氧化镓的生产线，在1900℃的工作温度下，人工智能技术可以24小时不间断控制各项生产参数，最终生产出更高质量和稳定的氧化镓晶体，加速了氧化镓的产业化进程。
　　杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）持续助力云原生技术深度赋能企业数字化转型，并提前布局云原生AI领域。5月，谐云科技自主研发的“云计算+AI”产品“乾坤鼎家族”全新升级，从一体化AI平台迭代为算力管理平台、训练平台、推理平台三大核心平台组成的全栈式解决方案。这一升级不仅是产品形态的革新，更是对AI产业智能化升级路径的深度回应。谐云科技在AI工程化、云原生化与大模型服务化领域已迈入全新阶段，且已五年上榜《杭州独角兽&准独角兽企业榜单》，成为杭州数字经济高质量发展的标杆企业。
　　杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）的应用场景，提供高质量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。高端红外光学材料是红外光电产品的关键材料之一，属于欧美发达国家对我国长期严格禁运范围，是红外光电产品产业链上关键技术瓶颈。公司的核心产品氟镓酸盐玻璃及光窗深刻蚀金属网栅技术已在多款型号任务上批量应用，目前与中国电子科技集团、中国兵器集团、国防科技大学、中国航空工业集团等多个用户单位建立了长期合作关系。
　　4、转型高科技制造情况
　　8月，公司公告拟通过发行股份方式购买先导电科95.4559%股份。本次交易是公司进入高端先进材料制造领域的关键步骤，先导电科在高端溅射靶材领域拥有完整的“原料提纯-粉体合成-靶材制备”核心技术链条，其核心产品广泛应用于半导体、显示面板及光伏等战略新兴行业，高度契合公司着力布局的硬科技赛道，交易完成后能显著补充和强化了公司在该领域的产业布局能力。
　　5、管理和内控制度
　　衢州国资成为公司控股股东和实际控制人后，双方积极探索制度、内控和公司治理层面的“优势互补”，通过将国有资本的稳定性、战略和资源整合能力与上市公司的市场化机制、灵活性和创新活力有机结合，发挥了混合所有制的优势，实现了“1+1>2”的协同效应，提升了公司的治理能力和治理水平，从而在复杂的市场环境中更具韧性。
　　6、提质增效重回报行动方案的进展
　　为响应上海证券交易所关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议，落实“以投资者为本”的理念，推动上市公司持续优化经营、规范治理和积极回报投资者，大力提高上市公司质量，助力信心提振、资本市场稳定和经济高质量发展，公司董事会于2024年6月21日审议并通过了《关于“提质增效重回报”行动方案的议案》（以下简称“行动方案”）。
　　期内，公司根据行动方案的内容，积极开展和落实各项工作：通过积极引导控股股东增持，及时向资本市场传递对公司未来发展前景的信心以及公司价值的认可；4月，为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，公司制定《估值提升计划》，致力于通过夯实经营管理、提高信息披露质量和稳定的分红政策努力提升投资者回报；8月，公司披露了《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》及其摘要，迈出了公司转型硬科技的关键一步。
　　公司股价自行动方案披露以后已大幅上涨，市净率也已回升到1左右。6月，公司股票被调入“中证A500”指数，这也意味着公司在资本市场获得了进一步的肯定。8月，公司制定了《市值管理制度》，未来将以更加透明、公开、热情的态度通过各种渠道更进一步加强市值管理工作，实现股东、员工、社会等各方利益的协调平衡，共同推动公司稳健、持续、健康地发展。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、战略转型稳健推进。近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。近期，公司又积极转型高科技制造领域，拟通过发行股份购买先导电科股权从而切入半导体领域。
　　2、资产质量优质健康。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍充足。目前在开发和待开发面积约1000万平方米，可满足公司未来3年左右的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。同时，公司还持有中信银行、湘财股份、新湖期货等一批金融股权和宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技投资项目。
　　3、财务状况稳健合理。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范有序。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。
　　四、可能面对的风险
　　公司整体情况良好，但业务经营中的风险因素仍然存在，未来发展面临的主要风险如下：
　　1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司地产业务主要由公司控股的项目子公司负责具体运作，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，对公司来说，是经受压力、承受考验、砥砺前行的一年，也是混合所有制公司治理取得积极成效的一年。面对复杂多变的外部形势和地产行业的深度调整，公司继续保持战略定力，在保障公司健康有序发展的情况下，积极推动战略转型，较好地实现了有质量的发展。
　　（一）财务状况稳健健康
　　期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入164.85亿元，同比下降4.21%；实现净利润20.07亿元，同比下降9.59%；归属于上市公司股东的净利润10.16亿元，同比下降37.74%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备7.86亿元；值得一提的是... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，对公司来说，是经受压力、承受考验、砥砺前行的一年，也是混合所有制公司治理取得积极成效的一年。面对复杂多变的外部形势和地产行业的深度调整，公司继续保持战略定力，在保障公司健康有序发展的情况下，积极推动战略转型，较好地实现了有质量的发展。
　　（一）财务状况稳健健康
　　期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入164.85亿元，同比下降4.21%；实现净利润20.07亿元，同比下降9.59%；归属于上市公司股东的净利润10.16亿元，同比下降37.74%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备7.86亿元；值得一提的是，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润17.52亿元，同比增长125.91%。期末，总资产970.28亿元，比年初减少12.49%，主要系上海项目交付，存货和合同负债减少所致；归属于上市公司股东的净资产418.97亿元，比年初下降1.96%。
　　期内，公司资本结构得到了较好改善。期末，账面资产负债率56.26%，同比下降4.34个百分点；预收类款项51.45亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.81%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率57.60%，较期初下降约2.46个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。
　　期内，公司负债结构持续优化。期末，有息负债合计308.99亿元，占总资产的31.85%，同比减少12.73亿元。有息负债中，一年内到期的有息负债合计202.41亿元，占比65.50%，一年以上有息负债106.58亿元，占比34.50%，主要系2025年一季度到期的长期有息负债较多，至2025年一季度末，一年以上有息负债占比56.10%，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比75.48%，公司债占比12.89%，其他类型借款占比11.63%。
　　期内，公司融资渠道通畅稳定。衢州国资变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道。期内加权平均融资成本6.25%（其中银行借款加权平均融资成本5.24%）；期末加权平均融资成本6.02%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.20%），较上年末下降0.64%（0.34%）。期内利息资本化金额约4.54亿元，利息资本化率21.73%。同时，公司在2024年9月成功发行3.3亿美元债，这在地产上市公司中极其难得可贵。美元债成功发行体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资能力，拓宽融资渠道，优化资本结构。
　　期内，基于谨慎性原则，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末，公司存货319.95亿元，较2023年末下降21.05%，其中地产开发成本279.79亿元，占比87.45%，开发产品40.15亿元，占比12.55%。此外，还对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备6.79亿元。
　　期内，尽管公司经营正常有序，但宏观环境的变局及行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力，公司筹资活动产生的现金净流出38.50亿元，公司股票价格也曾一度大幅下跌。公司仍需不断突破原有边界，加快战略转型步伐，更好地打开新的成长空间，支撑长期持续高质量发展。
　　（二）公司治理不断完善
　　期内，公司在稳健发展的同时，结合公司实际情况，围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断推进管理提升，有效提升公司治理水平，将高质量发展的理念融入到经营管理的方方面面。
　　一是扎实推进各项制度管理。期内，共计召开年度股东大会1次、临时股东大会9次、董事会会议16次、监事会会议5次。重视投资者关系管理，持续优化信息披露质量，不断提升信息披露的有效性、针对性，坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，保护投资者的知情权。针对定期财务情况、利润分配、股权转让、名称变更、股东增持、股份回购、对外担保等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
　　二是进一步规范决策体系。充分发挥董事会专门委员会、独立董事的作用，提高公司规范运作水平。完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
　　（三）积极探索混合所有制下科学的经营管理体系
　　2021年，为响应践行《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，公司将注册地址变更至衢州市，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。2024年，为进一步优化公司股东架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团与衢州方通过分批次股权转让，实现公司控制权的平稳过渡，衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）成为公司控股股东，衢州工业控股集团有限公司成为公司实际控制人。
　　期内，公司积极探索混合所有制下科学高效的决策机制，保持公司的市场活力。衢州工业集团的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，不仅有利于双方结合各自优势，进一步增强公司竞争实力，而且有利于争取地方政策支持，全面深化合作，推动公司长远发展以及转型目标的实现。
　　期内，衢州工业集团积极响应“提质增效重回报”行动方案，两次推出增持股份计划，累计增持金额超9500万元，有力地向市场传递了对公司未来发展的信心，提高和推动了公司价值的提升。同时，公司也积极推进“提质增效重回报”行动方案，期内回购股份6350.07万股，回购总额15,052.60万元。
　　（四）社会责任积极践行
　　期内，公司积极投身慈善事业，丰富公益慈善创新实践，以系统化、可持续的履责实践为增进民生福祉注入企业力量，将公益行动深度融入高质量发展主线。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码K70）。
　　（一）所处行业基本情况
　　2024年，中国房地产市场延续深度调整态势，行业步入“量价寻底、模式重构”的新阶段。在宏观经济弱复苏背景下，居民资产负债表修复缓慢，房价预期与购房信心仍处低位，改善型需求释放动能不足，市场呈现“政策热、成交温、投资冷”的分化特征。房企普遍面临流动性承压、存量资产去化受阻、土地投资审慎收缩等挑战，行业洗牌加速下，央国企及优质民企凭借融资优势与信用背书持续扩大市场份额，中小型房企生存空间进一步收窄。随着中央经济工作会议定调“先立后破”，政策重心从短期纾困转向长效机制建设，聚焦“三大工程”推进与住房双轨制深化，行业加速向“存量提质、增量优化”的新发展模式过渡。
　　2024年全国商品房销售仍持续负增长趋势。全年商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9%，商品房销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%；百强房企销售金额同比下降30.6%。开发投资端仍显疲软，全年房地产开发投资总额同比下降10.6%。随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
　　（二）新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响
　　2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，监管部门在多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征。
　　1月，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地级及以上城市有关机构，按照公平公正原则向本地区金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单。
　　3月，两会定调房地产政策继续优化方向不变，月末国常会中，首次提出“有效激发潜在（住房）需求”。4月政治局会议上，强调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策。
　　5月，国务院政策吹风会正式开启了去库存重磅举措，也为接下来房地产政策风向的转变做了铺垫。5月17日，央行、金融监管总局联合出台多项通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时下调住房公积金贷款利率和首付比。
　　9月，中央政治局会议召开，首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，盘活存量闲置土地。“926新政”为低迷的购房预期打上“强心针”，也成为了行业转折点。
　　12月，中央政治局会议强调“稳住楼市股市”表态之后，政治局会议强调2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）地产业务情况
　　期内，面对复杂多变的宏观环境，公司以现金流安全为生命线，通过精准把握政策导向与市场节奏，实现经营韧性与发展质量的动态平衡。全年实现合同销售面积36.33万平方米；合同销售收入82.37亿元，同比增加181.61%。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约51.45亿元，收入保障度高。
　　期内，公司未新增土地储备；新竣工面积63.85万平方米；实现结算面积59.21万平方米，同比下降13.47%，结算收入189.25亿元，同比增加2.93%；结算均价31,963元/平方米，结算毛利率37.51%，同比下降2.50个百分点。
　　期内，公司围绕上海核心都市圈的优质项目销售提速。上海-青蓝国际项目顺利交付；上海天潼里项目正式开售，已开售小高层去化七成；上海亚龙项目一、二批次已开盘并售罄，第三批次预计将于2025年3月开售。瑞安新湖秋月项目连续多个月牢牢占据瑞安楼市销冠的宝座。乐清金色海湾项目在短短不到9个月的时间里，完成年度签约金额11.8亿元，位列全温州市第6名，成为乐清楼市当之无愧的焦点红盘。
　　期内，公司的品牌、品质和服务进一步提升。通过高端营造、精准定位，优化产品设计。坚持高质量交付，强调项目开发周期的品质管控。项目品质在所在区域均名列前茅。多个项目在设计、工程质量等方面屡获殊荣：上海天潼里项目与其建筑设计机构GOA大象设计，共同荣获“2024年度第六届REARD城市更新设计奖”，成为全球瞩目的“城市更新前沿实践案例”；瑞安新湖秋月项目赢得了“2024温州市建设工程优质结构工程”奖，乐清金色海湾项目被评为“乐清市2024年最佳品质楼盘”，充分彰显了项目工程的超高标准。
　　期内，公司轻资产运行模式取得成效。公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
　　（二）高科技投资情况
　　期内，公司部分高科技投资项目进入收获期，通过择机退出部分被投资企业，适时实现投资变现。同时，公司致力于进一步扶持和培育被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。
　　1、加快成熟项目退出和现金回流
　　在被投资企业实现增值后适时退出，有利于提高公司资产使用效率和流动性。
　　期内，公司减持了部分所持的杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财股份有限公司、深圳云天励飞技术股份有限公司股份，实现投资增值和投资的有序退出。
　　期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）继续减持部分已上市公司股份，期内获得分配资金4800万元，累计分配资金3.54亿元，剩余的基金份额净值约5.57亿元，该项投资已增值4倍多，后续将继续为公司带来一定的投资回流。
　　期内，公司通过分红及投资变现回笼资金合计约19.09亿元，已成为公司利润和现金流的重要来源。
　　2、加快国产自主可控高科技投资项目的培育
　　（1）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）成功获得两次增资。富加镓业专注于宽禁带半导体材料研发，是国内目前唯一一家同时具备6英寸单晶生长及外延的公司。期内，继突破导模法（EFG）6英寸导电型、绝缘型衬底生长技术及EFG“一键长晶”装备后，富加镓业基于模拟仿真技术成功研制了氧化镓坩埚下降法（VB）长晶装备，并实现了3英寸氧化镓单晶生长。这是国内首次实现坩埚下降法生长3英寸氧化镓晶体。截至目前，富加镓业已经获得国际专利授权12项（美国6项，日本6项），国内专利授权37项，晶体生长控制软件著作权2项。并获得浙江省科技型中小企业（2022年）、国家级高新技术企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024年）、浙江省专精特新中小企业（2024年）等认定。
　　（2）公司投资的杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）的应用场景，提供高质量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。恒影科技目前与中国电子科技集团、中国兵器集团、国防科技大学、中国航空工业集团等多个单位建立了长期合作关系。高端红外光学材料是红外光电产品的关键材料之一，属于欧美发达国家对我国长期严格禁运范围。随着相关尖端光电系统的陆续大量装备和高端民用领域的普及，高端红外材料必然会形成更为广阔的市场。
　　（3）公司投资的杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）深耕专业技术研发，牵头和参与制定区块链领域相关标准200余项，是全球主导并参与区块链制定标准最多的企业。拥有全球首个区块链3.0全栈全生态能力体系，涵盖国产自主可控的底层技术能力、开箱即用的运维及研发能力、开放互联的跨链能力、高效的数据共享和隐私计算能力及全方位的数据安全防护能力，助力实现高效率、低成本地布局应用区块链。目前已在智慧城市、数据要素、数字金融、数字法治等领域落地200多个典型应用，服务超过300家国家机构及头部企业。凭借着前沿的技术和行业主导地位，趣链科技2024年度入围世界范围内知识产权领域的最高奖项——世界知识产权组织（WIPO）全球奖25强，获评“2024福布斯中国数字科技领军企业”，并成功入围浙江省新一轮第一批国家重点“小巨人”企业支持名单。
　　（4）公司投资的浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）专注于大数据基础软件研发及应用，在复杂指标实时计算、高实时低迟延智能决策、多源异构实时关联分析、批流一体智能决策等技术领域，拥有尖端科研团队，形成了多项独家专利技术。邦盛科技自主研发了时序大数据实时智能处理平台“流立方”，数据集群吞吐少量节点即可达300万笔每秒，平均延时低于1毫秒，核心性能指标超国外同类产品近百倍，技术水平国际领先。基于核心技术“流立方”平台，邦盛科技构建了批流融合的数据实时智能决策与分析技术体系，涵盖数据治理、计算分析、业务决策等，并形成了面向数字金融、智慧交通、信息通信、电子政务、网络安全等领域的多场景应用解决方案及服务。依托实时智能核心技术，邦盛科技先后荣获2016年教育部科技进步一等奖、2019年中国电子学会科技进步特等奖、2022年广东省科技进步一等奖、2024年浙江省科技进步一等奖，并成功入选2024年度工信部“信创解决方案单项创新案例名单”。
　　（5）公司投资的杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）是国内为数不多掌握核心技术的全栈云原生底层软件产品和解决方案提供商，公司拥有自主知识产权的核心技术、全球领先的云原生团队和行业落地经验。谐云科技以企业级容器云平台--“观云台”为核心，结合DevOps、微服务、中间件、云监控、云边协同、乾坤鼎AI开发平台等全栈云原生技术产品，覆盖云原生应用的开发、运维、交付和运营全生命周期。以国产自主可控的云原生底层操作系统实现业务敏捷性和连续性，助力实现IT架构革新。作为国内第一批云原生技术产业化的实践者，获评国家级专精特新“小巨人”企业、国家高新技术企业、准独角兽企业、省级科技进步奖一等奖等荣誉，是中国云原生软件领军企业。
　　（6）公司投资的杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）成立于2016年，由全球图形学顶级专家领衔，团队成员来自微软、苹果、华为等国际知名企业，是行业内少有的具备全栈数字人技术并形成全品类数字人产品的公司。早在2018年，相芯科技与浙江大学共建“智能图形计算联合实验室”，汇聚高精尖人才，引领XR技术创新。自研“数字人平台AvatarX”和“数字物平台ObjectX”可刻画人的音容笑貌，描绘物的流光溢彩，并推出了业内领先的在互动中用大模型驱动的电商直播产品，首创双数字人直播模式，在直播中内置大模型，辐射数千家海内外企业，SDK访问量500亿+。凭借卓越的产品力和行业影响力，相芯科技接连斩获“最佳行业标杆应用”和“最受欢迎人工智能产品”两项大奖，成功入选“2024AI数字人技术商TOP10”，连续三年获评“杭州专精特新准独角兽企业”，同时也荣膺“浙江省科学技术进步奖一等奖”等。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　期内，公司积极构建“科技投资赋能+地产资产管理”双轮驱动模式推动转型，实现了有质量的增长。
　　1、战略转型稳健推进。近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
　　2、资产质量优质健康。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1000万平方米，可满足公司未来3年左右的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。同时，公司还持有中信银行、湘财股份、新湖期货等一批金融股权和宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技投资项目。
　　3、财务状况稳健合理。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范有序。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、地产
　　2024年，中国地产行业延续深度调整态势。在中央“稳预期、防风险、促转型”主基调下，政策工具箱持续扩容：政治局会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”等一系列制度安排，虽然在一定程度上保证了行业的止跌回升，但市场仍受供需关系重构制约，需求端复苏弱于预期，全年百城新房月均成交面积同比下降约19%，百城二手住宅价格累计跌幅扩大至7.26%，部分三、四线城市项目去化不足60%。
　　2025年有望将成为行业新旧模式转换的拐点之年。房企端加速风险出清，政策传导呈现“量变积累”与“结构梗阻”并存特征，居民购房偏好向现房、改善型产品迁徙，供需错配仍在不断倒逼供给侧改革提速。政策层面延续“促进房地产市场止跌回稳”的基调，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。企业层面呈现“两极分化”格局：央国企主导保障性住房供给，混合所有制企业聚焦存量更新赛道。随着居民财富结构再平衡与“房住不炒”长效机制深化，行业将进入“低杠杆、低增长、高品质”的新稳态周期。
　　2、科技投资
　　2024年以来全球经济正经历前所未有的巨大变革。人工智能浪潮带来全球产业重构，中国新旧动能加速转换；全球产业分工和贸易格局重组加速，社会经济增长的驱动方式正经历深刻变化，代表新一轮科技革命的AI、机器人等投资规模快速增长，生成式AI、人形机器人、算力基础设施成为资本追逐焦点。
　　2025年是新一轮的科技浪潮的推进之年。尽管地缘政治摩擦与高利率环境持续压制传统行业估值，整体投资规模有所下滑，但以人工智能为代表的前沿技术领域逆势爆发，展现出强劲动能。我国以“新质生产力”为核心导向，通过“技术自主化+场景创新”双重驱动在关键领域构建技术护城河，重塑全球科技投资版图。随着技术自主化和场景创新的进程加速，资本市场不断向硬科技倾斜，其中，AI、量子计算、生物制造被列为三大战略性领域，配套资金规模超万亿元。
　　中央经济工作会议明确提出健全多层次金融服务体系，壮大耐心资本，更大力度吸引社会资本参与创业投资，梯度培育创新型企业。杭州和浙江大学成为这场科技浪潮中的中流砥柱。杭州“六小龙”的出现代表杭州已从“互联网经济”向“硬科技驱动”转型，推动杭州成为全球科创网络的关键节点。杭州通过平衡市场化活力与长期主义科研投入，构建更具全球竞争力的科创生态系统，推动杭州乃至浙江创新生态不断优化，科技实力不断提升。截至2025年2月底，杭州的高科技企业已达1.9万家。公司要充分利用杭州区域优势以及多年来培育创新型企业的经验和资源，继续专注于国产自主可控的前沿科技，积极把握科技发展的前沿趋势，推动公司加快战略转型。
　　(二)公司发展战略
　　立足国家战略导向，充分利用杭州、浙江大学等的科创优势和衢州国资的产业优势，以及公司历年来积累的项目投资经验和整合资源优势，行稳致远，顺势而为，实现可持续发展。
　　统筹好重大科技投资项目与中小科技企业项目的投资节奏。在转型方向上，公司将通过布局高科技产业加快战略转型。在转型策略上，公司将聚焦重大战略领域、战略创新型产业和未来产业，重点选择一批有潜力、有基础的初创型企业。依托杭州的科创生态，结合衢州国资的产投优势，从两方面入手，一是通过资本+资源投资赋能早期项目、硬核科技项目，积极抓住新一轮科技革命的机遇，持续提升资源整合能力；二是积极寻找投入具有自主可控高科技的重大项目，加快推动转型步伐，努力构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
　　统筹好存量地产资源变现与地产模式转型。国内房地产行业进入深度调整，原有开发模式面临瓶颈，结合公司存量地产现状，公司将顺应地产行业模式的变革，始终坚持优秀的市场应变能力，努力在地产存量加快变现与地产轻资产运营之间找到平衡点。一是要加快存量项目开发和销售节奏，稳步退出传统存量地产业务；二是依托品牌、成本、资金及管理优势，输出代建、运营等轻资产服务，探索股权合作、品牌授权等多元化路径，实现地产模式转变。
　　(三)经营计划
　　1、做好转型：加快科技新领域、新赛道布局，着力培育新质生产力
　　（1）积极寻找成熟的高科技重大项目。在瞄准高科技转型方向的基础上，按照积极突破、分步实施、有序推进的原则，主动拥抱以AI、机器人为引领的科技革命。积极寻找和选择人工智能、区块链、量子计算、数字化转型、云计算、大数据等高科技领域的成长型企业，充分考虑企业的核心竞争力、市场需求、技术成熟度、政策支持等因素，选择与公司和衢州工业禀赋和资源匹配的高科技企业作为重点投入的方向，通过重组、吸收合并等方式逐步培育成为公司主业。
　　（2）积极布局一批中小科创型企业。依托杭州的区域优势、衢州国资的产投优势，以及浙江大学的科研优势积极布局中小型高科技企业。杭州拥有阿里巴巴、海康威视等高科技巨头，以及活跃的科创投资生态，近期又有一批以“六小龙”为代表的高科技企业，为公司向中小高科技企业创投转型提供了良好的环境。为此，在项目选择上要利用好两方面的优势：
　　区域选择方面的优势。首先要积极利用杭州的科创氛围，在已投资的高科技企业中，耐心培育具有成长潜力的创新型高科技企业的发展。公司将继续坚持“耐心资本”的角色，尽全力帮助被投资企业，依托公司的资源赋能企业，帮助拓展业务场景、开拓上下游产业链，助力中小高科技企业在竞争中脱颖而出。其次，要利用衢州国资产业投资优势。衢州是国家氟硅新材料产业基地，产品覆盖各类中高端氟化工材料，占全省氟硅产业链价值量30%以上。要充分利用衢州的地域和产业优势，积极参与到具有国产替代及竞争优势的产业中。
　　科创平台方面的优势。一是要充分利用浙江大学在教育、科技、人才、科研等方面的优势，以及公司多年积累下来的多种资源和触角，在国家重点支持的具有自主可控的高科技赛道中寻找成长型的标的企业。二是要依托公司与杭州光机所多年合作优势。中国科学院上海光学精密机械研究所杭州分所，即杭州光学精密机械研究所是中国科学院体系在杭州的科研机构，其依托上海光机所的技术积累，综合杭州的产业优势，专注于光电硬科技领域。要在原有已投资的恒影科技、富加镓业等项目的基础上，继续关注其处于孵化期的项目，利用其在光学技术、高端制造等方面的优势，选择优质项目投入。三是要主动参与到杭州城西大走廊建设的相关项目中，积极关注未来科技城、之江实验室、西湖大学等科研资源联动项目。
　　2、做活存量：加速存量资源的盘活，降低重资产比例
　　（1）坚持以流转和变现为导向，加快存量地产资产的盘活
　　一是加速优质项目开发节奏。强化产品设计创新与智慧服务，打造健康、绿色、智能型住宅标杆，提升客户溢价感知与市场竞争力，提升周转效率。主动收缩非核心区域低效项目，通过股权合作、资产证券化等方式盘活存量，集中资源深耕上海为核心的高能级城市，为穿越市场周期培育可持续增长极。
　　二是加速平阳、启东两大海涂围垦项目的盘活流转。公司在启东、平阳通过海涂围垦储备了大量的项目资源：平阳西湾海涂围垦总用地12090亩，其中政府已收储6020亩，公司已受让2787.5亩用于地产开发，其中已开发和转让1217.14亩，待开发1570.39亩；启东项目海涂围垦总用地6000亩，其中政府已收储3050.5亩；公司已受让1983亩用于地产开发，其中已开发和转让972亩，待开发1011亩。尽管这两个项目土地成本较低，但由于土地面积较大，开发周期较长，在当前宏观政策发生大的变化情况下，要创新开发模式，通过资产腾挪、业态重构与科技反哺，加快存量资产变现。要积极与当地政府、大型地产央企沟通创造合作模式，通过与保险公司的养老社区、地方政府的产业园区、国有地产公司合作开发等多种模式，加快开发，促进资产流转和变现。
　　（2）坚持以并购重组为核心，加快金融及高科技存量资产的价值提升
　　公司已投资了中信银行、湘财股份、新湖期货、阳光保险等较多的优质金融股权资产，针对不同金融股权的不同特点，分门别类，有序整合提升。对湘财证券等相对持股比例较大的金融股权，可通过并购重组等多种方式提升股权价值。近期，公司投资的湘财股份已启动与大智慧的吸收合并，这是以并购重组推动盘活金融存量资产的典型案例，也是适应证券业务向金融科技服务领域扩展升级的重要举措。大智慧是国内领先的互联网金融信息服务商，拥有广泛的用户基础具有巨大挖掘潜力。双方合并后，湘财股份通过将自身网点渠道、综合金融业务板块等资源与大智慧的数据资源与技术等全面结合，充分发挥互联网业务与证券业务的高度协同性，把握AI赋能业务发展的机遇，构建数字化运营平台，提升金融信息化科技水平和综合金融服务能力。公司合计持有湘财股份27.82%的股份，交易完成后，公司所持湘财股份的市场价值预计将得到大幅提高。
　　公司持续投入的高科技投资项目已取得了较为丰硕的成果，多家被投企业已经成功上市，未上市的投资企业也步入了稳健快速有序的轨道。针对其中已初具上市条件的，比如邦盛科技、趣链科技、谐云科技、聚创科技等，公司将与其积极联动，形成合力，以进一步提升这些企业的综合实力，加速上市节奏，实现公司投资价值的大幅提高。
　　3、做优融资：加快构建多元融资渠道，确保转型投入可持续性
　　（1）加快融资工具创新。面对复杂多变的市场环境与行业周期挑战，公司将以“多层次、跨周期、强韧性”的融资体系为目标，构建多元化融资渠道。在传统融资端，与国有大行及头部金融机构深化合作，优化授信额度与利率定价，灵活运用中期票据、公司债等标准化工具，以优质信用获取低成本长期资金；通过合作开发、代建模式，减少资本投入，降低杠杆率。在创新融资领域，抢抓公募REITs扩容政策机遇，盘活存量资产，形成“投融管退”良性循环，在行业信用修复中稳步筑牢安全经营边际。
　　（2）强化现金流管理。依托国有控股的融资优势，多方拓宽融资渠道，扩大现金流规模。依托公司与衢州国资的深度战略合作，强化与衢州政府、银行等的协同，拓宽与各商业银行等金融机构的合作领域，增加各金融机构对公司的授信支持，实现资产负债规模与期限、利率匹配的高质量融资的格局，为公司战略转型奠定坚实的基础。
　　4、做大市值：加强市值管理与市场认同，努力提升资本市场认同
　　（1）明确市值管理导向。在资本市场价值重估与产业变革交织的新周期，作为一家有责任感的上市公司，公司将认真践行“提质增效重回报”行动方案，将估值提升计划与长期战略转型深度融合，以高质量发展提升市场认同，基于“地产+科技”双轮驱动的商业模式，着力打通科技投资成果向财务指标与估值逻辑的转化通道，将前沿技术布局转化为可量化的增长预期。建立市值管理预警机制，股价异常波动时适时启动回购或增持。在资本运作层面，根据公司实际情况灵活运用市场化回购、增持等工具传递信心，不断强化市值管理，提升公司投资价值和股东回报能力。
　　（2）增强投资者市场认同。充分利用现代信息技术的手段，搭建多样化的投资者交流互动平台。积极了解和响应投资者诉求，维护投资者利益，增强投资者信心；充分利用移动媒体的方便性与快捷性，建立与投资者之间的快速沟通渠道。突出绿色转型与社会责任表现，利用媒体将公司价值触达散户，普及公司战略。积极建立与政府部门、行业分析师、媒体及市场投资咨询机构等的良好关系，为公司创造良好的舆论环境，维护公司形象。要利用混合所有制优势和战略转型的契机，重塑资本市场认知，认同公司长期价值。
　　（3）努力提升投资者回报。公司已在2024年4月制定并披露了《2024-2026年度股东回报规划》。公司将加快推动经营转型，全面提升经营质量，努力促进高质量发展。同时，以价值创造为本，继续秉承积极回报投资者的发展理念，结合业务发展规划和实际经营情况，统筹公司长期可持续发展与股东稳定回报的动态平衡，在符合相关法律法规及《公司章程》规定的利润分配政策的前提下，实行积极、持续、稳定的利润分配政策，与广大投资者共享公司发展成果。
　　(四)可能面对的风险
　　公司整体情况良好，但业务经营中的风险因素仍然存在，未来发展面临的主要风险如下：1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司地产业务主要由公司控股的项目子公司负责具体运作，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主营业务为地产和投资。　　地产：报告期内，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。党的二十届三中全会进一步明确了房地产市场下一步发展方向，短期内要坚持消化存量和优化增量相结合,中长期要加快构建房地产发展新模式，建立与市场相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。　　投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为地产和投资。
　　地产：报告期内，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。党的二十届三中全会进一步明确了房地产市场下一步发展方向，短期内要坚持消化存量和优化增量相结合,中长期要加快构建房地产发展新模式，建立与市场相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。
　　投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。近年来，公司投资项目逐步进入回报期，持续推动公司价值提升及利润贡献。在现有投资布局的基础上，公司致力于进一步扶持和培育与新质生产力相关的被投资企业，在深化合作中衍生出新业态、新模式。近两年，公司不断深化与衢州国资之间的合作，聚焦产业升级，进一步助力公司转型升级。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、财务情况
　　报告期内，公司经营状况总体健康。期末，公司总资产1,010.70亿元，比年初减少8.84%，主要系本期地产项目交付结转成本所致；归属于上市公司股东的净资产432.17亿元，比年初增加1.13%。期内，归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%，主要系公允价值变动收益下降所致；本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.06亿元，同比增加111.15%，主要系地产项目结算同比增加所致。每股收益0.18元；加权平均净资产收益率3.57%。实现营业收入126.19亿元。个别经营指标尽管同比有所下降，但在行业整体向下的大背景下，总体经营情况仍较为稳健。
　　报告期内，公司财务指标相对稳健。公司账面资产负债率56.29%，较期初下降4.31个百分点，连续五年下降；预收类款项64.91亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.29%，较期初下降0.35个百分点。
　　报告期内，公司克服内外部的不利因素，积极拓展融资渠道。期末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%；按融资机构分：银行借款占比70.12%，公司信用类债券占比18.86%，其他类型借款占比11.02%。公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本6.27%（其中银行借款加权平均融资成本5.16%），期末加权平均融资成本6.32%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.26%）。期内利息资本化金额约2.59亿元，利息资本化率23.75%。
　　衢州国资入股较好地提升了公司的信用和融资渠道。7月，公司与四家商业银行及浙商资产就建立长期战略合作关系达成框架性协定，其中四家商业银行拟为公司提供高质量的金融服务，且提供合计不超过95亿元的意向性授信额度，另浙商资产拟与公司开展金融及其他领域的合作。
　　2、地产业务情况
　　报告期内，公司在上海的优质项目有序推进。上海·青蓝国际项目顺利交付，位于上海北外滩的天潼里·198项目正式开售，已开售小高层去化近六成；上海亚龙项目于8月25日首次开盘，首日即售罄。期内，公司实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。期内，新开工面积31.90万平方米，新竣工面积31.83万平方米；结算面积32.21万平方米，结算收入140.76亿元，同比增加283.74%；结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%。
　　3、高科技投资情况
　　报告期内，在现有投资布局的基础上，公司持续提升资源整合，致力于进一步扶持和培育新质生产力相关领域的被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。
　　杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）致力于打造数字经济“新基建”，成为国际领先的企业级区块链数据要素技术服务商。5月，趣链科技产业园正式开园，标志着趣链科技在产业区块链领域取得了新的进展。近年来，趣链科技在数据要素流通、智慧城市、数字司法、金融科技、能源“双碳”等领域取得了较多的创新成效与成功经验。趣链科技充分发挥自身技术优势，从区块链技术到全面数据要素支撑，积极推进布局建设数据基础设施，利用区块链实现可信数据资产流通、高效隐私计算、保障数据安全这三项功能，挖掘数据要素价值，释放数据要素的乘数效应。
　　浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）的实时智能处理生态圈性能不断提升。5月，“邦盛科技金融实时反欺诈系统”成功入选《2024年杭州市优质产品推荐目录》。该产品面向高实时、智能化、高精准的海量金融交易反欺诈需求，突破批流数据融合存储、跨流数据实时加工、多元风控规则运行态即时优化等关键技术，研制完全自主可控的全栈式海量金融交易实时反欺诈系统，解决海量金融交易数据实时反欺诈业务的实时性不足、智能化不足、精准性低等重大技术难题。该产品已在金融交易实时风控领域广泛应用，成功替换银行等大型金融机构国外反欺诈系统的主要产品，实现国产化高水平替代。
　　杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）推动云原生技术应用和产业发展。2月，谐云金融级云原生中间件管理平台解决方案获得鲲鹏Validated认证及鲲鹏展翅Compatible认证。这是继2019年完成鲲鹏泰山服务器国产化互测认证、2022年获容器云领域首个Validated认证后，再一次与鲲鹏生态系统的良好融合。7月，谐云科技参与编制的云原生领域的首个国家标准《信息技术云计算面向云原生的应用支撑平台功能要求》（标准编号GB/T44158-2024）正式发布（标准由TC28/WG20全国信标委云计算标准工作组历时三年组织制定，中国电子技术标准化研究院、华为、谐云等单位共同编制完成），该国家标准有助于推动云原生技术应用和产业发展，是建设云计算综合标准化体系及云原生标准体系的重要内容。
　　杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）的科技创新平台建设取得重要突破。7月，恒影科技参与共建的“全省微结构特种光纤重点实验室”获得浙江省科技厅全省重点实验室认定。该实验室聚焦下一代光通信与先进激光技术等国家重大需求，旨在突破微结构特种光纤的关键“卡脖子”技术，持续提升在光纤与激光技术领域的国际影响力。
　　杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）不断推动氧化镓材料产业化路径。富加镓业加快开展宽禁带半导体氧化镓材料的产业化工作，产品主要应用于功率器件、微波射频及光电探测等领域。已经获得国际专利授权12项（美国6项，日本6项），国内专利授权37项，晶体生长控制软件著作权2项，获得了浙江省科技型中小企业（2022年），国家级高新技术企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024年）、浙江省专精特新中小企业（2024年）等认定。
　　衢州市衢发瑞新能源材料有限公司（以下简称“衢发瑞”），旨在利用衢州新材料产业聚集优势，布局新能源电池产业链。在工程建设方面，衢发瑞的研发楼、办公楼、宿舍楼主体结构已验收通过，墙体砌筑、清理工作完成；在工艺技术方面，目前已基本完成新的工艺优化、工艺布局、设备选型等工作。
　　4、管理和内控制度
　　衢州国资入股后，混合所有制改革稳健推进。衢州智宝与公司原控股股东签署股份转让协议，并于2024年6月完成相关股份过户手续。7月，随着公司新一届董监高换届选举完成，衢州智宝成为公司新控股股东，衢州工业集团成为公司新实际控制人。8月，公司名称由“新湖中宝股份有限公司”变更为“衢州信安发展股份有限公司”。上述变更有助于进一步优化上市公司股权结构、拓宽公司融资渠道；有助于进一步深化公司与衢州国资在产业布局上的深度合作，加快公司转型升级；有助于进一步优化公司的治理结构，提升公司治理水平。

　　三、风险因素
　　公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展面临的主要风险如下：
　　1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。中长期看，房地产市场仍具潜力。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司坚定战略导向，积极应对不确定的外部环境，努力加快转型升级，各项业务稳健有序推进。
　　1、战略转型前瞻。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的与新质生产力相关的企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
　　2、土地储备优质。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1,100万平方米。土地取得成本较低，变现能力相对较强，为公司持续盈利提供了充分保障。
　　3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范。以衢州国资入股为契机，进一步优化公司的治理结构。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。 收起▲