一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主营业务为地产和投资。　　地产：报告期内，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。党的二十届三中全会进一步明确了房地产市场下一步发展方向，短期内要坚持消化存量和优化增量相结合,中长期要加快构建房地产发展新模式，建立与市场相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。　　投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为地产和投资。
　　地产：报告期内，各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。党的二十届三中全会进一步明确了房地产市场下一步发展方向，短期内要坚持消化存量和优化增量相结合,中长期要加快构建房地产发展新模式，建立与市场相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。
　　投资：公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。近年来，公司投资项目逐步进入回报期，持续推动公司价值提升及利润贡献。在现有投资布局的基础上，公司致力于进一步扶持和培育与新质生产力相关的被投资企业，在深化合作中衍生出新业态、新模式。近两年，公司不断深化与衢州国资之间的合作，聚焦产业升级，进一步助力公司转型升级。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、财务情况
　　报告期内，公司经营状况总体健康。期末，公司总资产1,010.70亿元，比年初减少8.84%，主要系本期地产项目交付结转成本所致；归属于上市公司股东的净资产432.17亿元，比年初增加1.13%。期内，归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%，主要系公允价值变动收益下降所致；本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.06亿元，同比增加111.15%，主要系地产项目结算同比增加所致。每股收益0.18元；加权平均净资产收益率3.57%。实现营业收入126.19亿元。个别经营指标尽管同比有所下降，但在行业整体向下的大背景下，总体经营情况仍较为稳健。
　　报告期内，公司财务指标相对稳健。公司账面资产负债率56.29%，较期初下降4.31个百分点，连续五年下降；预收类款项64.91亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.29%，较期初下降0.35个百分点。
　　报告期内，公司克服内外部的不利因素，积极拓展融资渠道。期末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%；按融资机构分：银行借款占比70.12%，公司信用类债券占比18.86%，其他类型借款占比11.02%。公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本6.27%（其中银行借款加权平均融资成本5.16%），期末加权平均融资成本6.32%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.26%）。期内利息资本化金额约2.59亿元，利息资本化率23.75%。
　　衢州国资入股较好地提升了公司的信用和融资渠道。7月，公司与四家商业银行及浙商资产就建立长期战略合作关系达成框架性协定，其中四家商业银行拟为公司提供高质量的金融服务，且提供合计不超过95亿元的意向性授信额度，另浙商资产拟与公司开展金融及其他领域的合作。
　　2、地产业务情况
　　报告期内，公司在上海的优质项目有序推进。上海·青蓝国际项目顺利交付，位于上海北外滩的天潼里·198项目正式开售，已开售小高层去化近六成；上海亚龙项目于8月25日首次开盘，首日即售罄。期内，公司实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。期内，新开工面积31.90万平方米，新竣工面积31.83万平方米；结算面积32.21万平方米，结算收入140.76亿元，同比增加283.74%；结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%。
　　3、高科技投资情况
　　报告期内，在现有投资布局的基础上，公司持续提升资源整合，致力于进一步扶持和培育新质生产力相关领域的被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。
　　杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）致力于打造数字经济“新基建”，成为国际领先的企业级区块链数据要素技术服务商。5月，趣链科技产业园正式开园，标志着趣链科技在产业区块链领域取得了新的进展。近年来，趣链科技在数据要素流通、智慧城市、数字司法、金融科技、能源“双碳”等领域取得了较多的创新成效与成功经验。趣链科技充分发挥自身技术优势，从区块链技术到全面数据要素支撑，积极推进布局建设数据基础设施，利用区块链实现可信数据资产流通、高效隐私计算、保障数据安全这三项功能，挖掘数据要素价值，释放数据要素的乘数效应。
　　浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）的实时智能处理生态圈性能不断提升。5月，“邦盛科技金融实时反欺诈系统”成功入选《2024年杭州市优质产品推荐目录》。该产品面向高实时、智能化、高精准的海量金融交易反欺诈需求，突破批流数据融合存储、跨流数据实时加工、多元风控规则运行态即时优化等关键技术，研制完全自主可控的全栈式海量金融交易实时反欺诈系统，解决海量金融交易数据实时反欺诈业务的实时性不足、智能化不足、精准性低等重大技术难题。该产品已在金融交易实时风控领域广泛应用，成功替换银行等大型金融机构国外反欺诈系统的主要产品，实现国产化高水平替代。
　　杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）推动云原生技术应用和产业发展。2月，谐云金融级云原生中间件管理平台解决方案获得鲲鹏Validated认证及鲲鹏展翅Compatible认证。这是继2019年完成鲲鹏泰山服务器国产化互测认证、2022年获容器云领域首个Validated认证后，再一次与鲲鹏生态系统的良好融合。7月，谐云科技参与编制的云原生领域的首个国家标准《信息技术云计算面向云原生的应用支撑平台功能要求》（标准编号GB/T44158-2024）正式发布（标准由TC28/WG20全国信标委云计算标准工作组历时三年组织制定，中国电子技术标准化研究院、华为、谐云等单位共同编制完成），该国家标准有助于推动云原生技术应用和产业发展，是建设云计算综合标准化体系及云原生标准体系的重要内容。
　　杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）的科技创新平台建设取得重要突破。7月，恒影科技参与共建的“全省微结构特种光纤重点实验室”获得浙江省科技厅全省重点实验室认定。该实验室聚焦下一代光通信与先进激光技术等国家重大需求，旨在突破微结构特种光纤的关键“卡脖子”技术，持续提升在光纤与激光技术领域的国际影响力。
　　杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）不断推动氧化镓材料产业化路径。富加镓业加快开展宽禁带半导体氧化镓材料的产业化工作，产品主要应用于功率器件、微波射频及光电探测等领域。已经获得国际专利授权12项（美国6项，日本6项），国内专利授权37项，晶体生长控制软件著作权2项，获得了浙江省科技型中小企业（2022年），国家级高新技术企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024年）、浙江省专精特新中小企业（2024年）等认定。
　　衢州市衢发瑞新能源材料有限公司（以下简称“衢发瑞”），旨在利用衢州新材料产业聚集优势，布局新能源电池产业链。在工程建设方面，衢发瑞的研发楼、办公楼、宿舍楼主体结构已验收通过，墙体砌筑、清理工作完成；在工艺技术方面，目前已基本完成新的工艺优化、工艺布局、设备选型等工作。
　　4、管理和内控制度
　　衢州国资入股后，混合所有制改革稳健推进。衢州智宝与公司原控股股东签署股份转让协议，并于2024年6月完成相关股份过户手续。7月，随着公司新一届董监高换届选举完成，衢州智宝成为公司新控股股东，衢州工业集团成为公司新实际控制人。8月，公司名称由“新湖中宝股份有限公司”变更为“衢州信安发展股份有限公司”。上述变更有助于进一步优化上市公司股权结构、拓宽公司融资渠道；有助于进一步深化公司与衢州国资在产业布局上的深度合作，加快公司转型升级；有助于进一步优化公司的治理结构，提升公司治理水平。

　　三、风险因素
　　公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展面临的主要风险如下：
　　1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。中长期看，房地产市场仍具潜力。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司坚定战略导向，积极应对不确定的外部环境，努力加快转型升级，各项业务稳健有序推进。
　　1、战略转型前瞻。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的与新质生产力相关的企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
　　2、土地储备优质。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1,100万平方米。土地取得成本较低，变现能力相对较强，为公司持续盈利提供了充分保障。
　　3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范。以衢州国资入股为契机，进一步优化公司的治理结构。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，公司积极主动适应不确定的市场环境，继续保持战略定力，在保障经营正常有序的情况下，进一步加快转型步伐，整体经营状况稳健，实现了有质量的发展。
　　（一）财务状况
　　期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入172.10亿元，同比上升33.42%；实现净利润22.20亿元，同比增加24.89%；归属于上市公司股东的净利润16.31亿元，同比下降12.19%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备14.86亿元。期末，总资产1108.71亿元，比年初减少10.95%，主要系负债减少所致；归属于母公司净资产427.34亿元... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，公司积极主动适应不确定的市场环境，继续保持战略定力，在保障经营正常有序的情况下，进一步加快转型步伐，整体经营状况稳健，实现了有质量的发展。
　　（一）财务状况
　　期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入172.10亿元，同比上升33.42%；实现净利润22.20亿元，同比增加24.89%；归属于上市公司股东的净利润16.31亿元，同比下降12.19%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备14.86亿元。期末，总资产1108.71亿元，比年初减少10.95%，主要系负债减少所致；归属于母公司净资产427.34亿元，比年初增加3.83%。
　　期内，公司坚持稳健的财务策略。期末，账面资产负债率60.60%，同比下降5.69个百分点；预收类款项166.30亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.64%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率60.06%，较期初上升约1.23个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。期末，货币资金余额59.34亿元；有息负债合计321.72亿元，占总资产的29.02%，同比减少20.28亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计111.97亿元，占比34.80%，一年以上有息负债209.75亿元，占比65.20%，长短期债务比1.87，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比67.40%，公司债占比20.34%，其他类型借款占比12.26%。
　　期内，公司融资渠道保持稳定，融资安全边际性较高。虽然地产行业融资环境严重收缩，但公司凭借稳健的财务策略，获得了30家银行的授信，授信总额488亿元；申请发行规模不超过20亿元的中期票据获得批准，并于7月成功发行2023年第一期中期票据，募集资金7亿元，充分体现了金融机构和资本市场对公司的认可和支持。同时，公司获批准予发行面向专业投资者的公司债券30亿元，公司债获批再次体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资能力，拓宽融资渠道，优化资本结构。
　　期内，公司持续拓展融资渠道，降低融资成本。通过加强和金融机构的合作，金融机构给予了大力支持，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本6.64%（其中银行借款加权平均融资成本5.38%）；期末加权平均融资成本6.66%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.54%），较上年末下降0.23%（0.09%）。期内利息资本化金额约5.51亿元，利息资本化率23.21%。城市房地产融资协调机制实施以来，公司根据要求积极申报，期内新增的乐清项目已进入“白名单”，后续将继续按照要求积极申报。
　　期内，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末，公司存货405.23亿元，较2022年末下降13.31%，其中地产开发成本346.83亿元，占比85.59%，开发产品58.40亿元，占比14.41%。
　　基于谨慎性原则，对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备9.22亿元。
　　期内，尽管公司经营正常有序，但行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力。公司合同销售金额、货币资金、现金短债比等指标出现下行，全年经营性现金流净流出40亿元，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。同时，由于国际评级机构对国内地产行业看法趋于悲观，惠誉、标普下调了对公司的评级。但公司国内外债券价格基本保持稳定，在A股地产公司中独树一帜。总体而言，公司仍需加快战略转型步伐，更好地保障公司安全，支撑长期发展。
　　（二）公司治理和内控制度
　　期内，公司在稳健发展的同时，结合公司实际情况，不断完善公司治理结构，提升公司治理水平。公司围绕内控治理、数字化建设、人才培育等方面不断推进管理提升，将高质量发展的理念融入到经营管理的方方面面。
　　一是扎实推进各项制度管理。期内，共计召开年度股东大会1次、临时股东大会5次、董事会会议13次、监事会会议3次。重视投资者关系管理，持续优化信息披露质量，不断提升信息披露的有效性、针对性，坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动，保护投资者的知情权。针对定期财务情况、利润分配、股权转让、中票发行、对外担保和章程修订等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
　　二是进一步完善科学规范的决策体系。充分发挥董事会专业委员会、独立董事的作用，提高公司规范运作水平。完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
　　（三）混合所有制改革
　　近三年来，公司与衢州国资的合作不断深入推进，已成为民企混合所有制改革的典范。
　　2021年，为响应践行《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，公司将注册地址变更至衢州市，与其开展全方位战略合作，并深入利用公司在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，不断提高合作的广度与深度，加速公司战略转型，同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
　　2023年2月，为进一步全面深化合作，推进公司转型，优化本公司股东架构，新湖集团与衢州方出资的衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财通”）签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，向其转让859,934,300股本公司股份，转让价格为2.64元/股，转让价款合计22.70亿元。该项转让于2023年8月完成，转让完成后新安财通持有本公司10.11%的股权。
　　2024年1月，为进一步优化公司股东架构、全面推进公司混合所有制改革，新湖集团及其一致行动人恒兴力与衢州方再次签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，衢州方将再次受让1,568,197,790股本公司股份，转让价格为1.9170元/股，转让价款合计30.06亿元。截至目前，该项转让已完成前两批次合计13.28%股权的过户登记。
　　经过衢州国资与公司三年的深入合作，特别是引入衢州国资股东后（交割完成后，国资背景的衢州工业将成为公司第一大股东），衢州工业的国有制度优势和公司既有的机制优势相结合的混合所有制股权架构，不仅有利于双方结合各自优势，进一步增强公司竞争实力，而且有利于争取地方政策支持，全面深化合作，推动公司长远发展以及转型目标的实现。
　　（四）社会责任履行情况
　　2023年是全面贯彻落实高质量发展、促进区域协调发展、推动共同富裕的关键时期，公司在努力提高自身盈利能力，实现各利益关联方的共赢，履行经济责任的同时，积极践行社会责任，不断提升新湖慈善公益的影响力。
　　期内，公司继续秉持“财富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平地惠及社会各层面。积极投身乡村振兴战略，有效参与光彩事业、东西部协作、万企兴万村、民营企业助力浙江山区26县跨越式高质量发展等公益慈善项目，有效推进“联乡结村”产业帮扶项目，有效推动乡村振兴不断取得阶段性成果，有效巩固助教扶智、赈灾济困等慈善项目，切实发挥了民营企业的担当。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码K70）。
　　（一）所处行业基本情况
　　行业政策是公司重要的宏观环境因素，决定着公司经营管理的重要方向，对公司经营发展有重要影响。2023年，地产市场继续底部调整，多重困难挑战交织叠加，行业周期性和结构性问题并存。在外部环境复杂严峻、不确定性大，外需下滑和内需不足、市场预期较弱的多重压力下，尽管政府在供应端及需求端都出台了相应的刺激政策，监管部门“托举并用”不断释放政策利好，但居民收入预期、购房信心尚未恢复，市场观望情绪浓厚。
　　2023年全国商品房销售持续下行。2023年全国商品房销售面积11.2亿平米，同比下降8.5%；销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%；百强房企销售金额同比下降17.3%；房地产开发投资总额同比下降9.6%。房地产企业在资金周转、产品交付、库存去化等方面都面临巨大挑战，大量企业深陷困局。监管部门政策前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端和供给端联合发力。需求端的降首付、降利率、认房不认贷等政策接连落地，支持居民按揭购房，供给端提出“三个不低于”，“房企白名单”等纾困措施，加大房企融资支持力度，以缓解房企资金压力，推动房地产市场健康平稳发展。
　　（二）新公布法律、行政法规、部门规章、行业政策对所处行业的重大影响
　　期内，有关部门出台系列调控房地产市场的政策及通知发文，整体政策先稳后松，从供给端和需求端持续发力。
　　1月，为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡
　　7月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融16条”适用期限延长至2024年底。
　　8月，中央层面，住建部、央行、国家金融监督管理总局将“认房不认贷”纳入“一城一策”政策工具箱；提出统一首套房和二套房最低首付比例、下调二套房商业贷款利率下限、降低存量首套住房商业贷款利率；财政部、税务总局明确延续实施支持居民换购住房退税政策和公共租赁住房税收优惠政策；证监会特许房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制等。
　　10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
　　11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，要求各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于银行自身房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于银行自身按揭增速。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）地产业务情况
　　期内，国内地产市场外部环境发生重大变化。行业持续深度调整，供求关系发生了重大转变。面对严峻的市场形势，公司坚定发展信心，坚持以现金流为核心的经营策略，地产业务稳健推进。根据公司地产项目开发周期，全年实现合同销售面积28.21万平方米；合同销售收入29.25亿元。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约166亿元，收入保障度高。
　　期内，公司新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备10.06万平方米，新增建筑面积24.36万平方米。新开工面积20.40万平方米；新竣工面积91.76万平方米；实现结算面积68.43万平方米，同比下降37.98%，结算收入183.85亿元，同比增加33.29%；结算均价26,869元/平方米，结算毛利率40.01%，同比提高6.87个百分点。
　　期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进展顺利。新湖明珠城三期项目顺利完成交付，获得业主们的一致认可，这离不开新湖筑品筑家筑生活的匠心精神。天虹项目已于2024年4月取得预售许可证，进入销售阶段。亚龙项目已取得一期全部工规证、桩基围护工程施工证及西高区主体结构施工证，目前西高区1至6号楼进入主体全面施工阶段，预计将于2024年年内进入销售阶段。瑞安新湖秋月项目在当地凭借高颜值、高品质、高效率成为年度新盘的销冠，给予市场和购房者充分的信心与安全感。期内新增的乐清“新湖-金色海湾”项目高效推进，于2024年4月首开再现“现象级”的热销，首日劲销9.6亿元，在不确定的市场环境中交出了一份满意的答卷。
　　期内，公司的产品形象、品牌和服务持续提升。通过高端营造、精准定位，优化产品设计。坚持高质量交付，强调项目开发周期的品质管控。项目品质在所在区域均“名列前茅”。多个项目在设计、工程质量等方面屡获殊荣：“杭州光棱（未来新湖中心）”获得“2023CTBUH卓越系统设计奖”；杭州“蓝月春晓”四个标段均获得“2022年度杭州市优秀建筑装饰装修工程”荣誉称号；瑞安“新湖秋月”项目荣获“2023年度最佳口碑楼盘”称号。
　　期内，公司轻资产运行模式初具成效。公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
　　（二）高科技投资情况
　　2023年，公司高科技板块的投资管理体系进一步完善，在现有投资布局的基础上，公司致力于进一步扶持和培育被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。
　　1、适时增值变现，高科技投资逐步进入回收期
　　在被投资企业实现增值后适时退出，有利于提高公司资产使用效率和流动性。近年来，公司投资项目逐步进入回报期。2023年是公司投资回收规模较大的一年，通过分红、变现回笼资金合计近50亿元。
　　期内，公司与万得信息签署《股份回购协议》，由万得信息回购公司持有的万得信息股份，回购价款约合22.70元，本次交易产生处置收益6.30亿元。
　　期内，公司减持了部分所持的杭州宏华数码科技股份有限公司（以下简称“宏华数科”）股份，减持后公司持有宏华数科12.04%的股份，减持价格显著高于公司初始投资价格，实现投资增值。
　　期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业减持了部分已上市公司股份（龙芯中科、华如科技），累计获得分配资金3.05亿元，剩余的基金份额净值4.73亿元，该项投资已增值3倍多，后续将继续为公司带来一定的投资回流。
　　此外，阳光保险集团股份在H股上市，公司持有的该公司股份也已有部分申请在H股上市流通。公司将关注投资的退出时机，择机减持变现。
　　2、前瞻布局，探索新增长点
　　（1）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）成功进行新一轮融资。富加镓业成立于2019年，核心创始人具有材料领域的深厚背景，团队专注于宽禁带半导体材料研发，是我国最早从事氧化镓晶体生长团队之一，已在国内外刊物上发表学术论文28篇，申请中国发明专利共5项，国际PCT专利1项。氧化镓（Ga2O3）是继碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）之后的新型宽禁带半导体材料，制备成本低，具有低损耗、高效率等独特的物理特性优势，在电动汽车、光伏逆变器、高铁输电、5G基站等领域具有广阔的应用前景。
　　（2）公司与衢州国资方等投资的衢州市衢发瑞新能源材料有限公司（以下简称“衢发瑞”），布局新能源电池产业链。旨在利用衢州新材料产业集聚优势，在衢州市智造新城征用土地450亩，建成后有望形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力，项目达产后有助于公司向高端制造业转型升级。
　　3、积极培育和赋能，深化与投资企业的合作
　　（1）杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）进一步布局“产学研用”融合体系，牵头和参与制定区块链领域相关标准200余项，并成功入围浙江省数字贸易标准化试点基地。趣链科技将区块链技术融入智慧城市、数字金融、数字法治、数字能源、数字“双碳”及智能制造等关键领域，现已落地200余项典型应用，服务超过300家国家机构及头部企业。目前，由趣链科技建设的城市级基础设施平台、城市大脑综合服务平台、数字身份服务平台等成果已在浙江省、重庆市、成都市等多地应用，加速了城市整体的转型升级。
　　（2）浙江邦盛科技股份有限公司（以下简称“邦盛科技”）在数字经济新基建的背景下，保持着稳健高质量发展，在业务及市场开拓上持续突破。业务上，邦盛科技深耕数字金融领域，与多家国有银行、股份制银行等合作，围绕账户分类分级需求，发挥出强大业务效果，在银行实时智能风控领域市占率第一；在智慧交通领域，上线港珠澳大桥桥梁结构健康检测与运维系统，在实时计算技术方面达到国际领先水平；推出“流立方”、“图立方”、“算立方”三大计算平台，进一步实现核心技术的突破，累计拥有专利130余项，软著160余项，并荣获广东省科技进步一等奖、浙江省科技小巨人等诸多荣誉。
　　（3）公司投资的杭州谐云科技有限公司（以下简称“谐云科技”）在探索“云原生”的道路上持续发力，围绕技术创新、底层生态、架构升级、产业赋能等主题，持续做实做深数实融合，不断加速产品的迭代优化，为通信、金融、能源等行业树立了云原生落地标杆和优秀应用案例。截至目前，谐云科技已申请发明专利100多项，服务客户数量300余家，并成功打造国内首个云原生、分布式、全栈国产化银行核心业务系统，在AI、算力、混部等技术领域推出多场景下的解决方案，将云原生赋能千行百业。期内，谐云科技被认定为省级企业研究院，并获得天翼云“优质服务商”、工信部典型案例解决方案、金融信创优秀解决方案、阿里云2023年度“共创云端奖”等多项荣誉。
　　（4）杭州相芯科技有限公司（以下简称“相芯科技”）作为国内最早一批实现元宇宙规模化应用的厂商之一，自主研发了AvatarX智能数字人平台，不断刷新着数字人的“诞生”速度和应用速度。目前，基于全栈自研数字人技术，相芯科技已打造出视频数字人、卡通数字人、超写实数字人、仿真数字人、全真数字人等全品类数字人产品，在电商、手机、金融、汽车、互娱、融媒体、政务、文博等二十多个行业实现落地，在越来越多的行业场景生态中实现从技术产品创新到应用落地的闭环，不断释放技术生产力。
　　（5）杭州易现先进科技有限公司（以下简称“易现科技”）是国内从事空间计算、全栈AR技术的先进企业。易现科技于2015年进入增强现实（AR）领域，推出了国内互联网巨头中规划最早、架构最完整的AR技术平台，基于全栈自研的AR和空间计算能力，提供软硬一体、端云结合、完整链路的增强现实应用。易现科技的首款AR眼镜易现EZXRARGasses，具备场景理解、交互识别、大视场角沉浸式光学体验等功能，为行业提供更系统、更直观更高效的AR云服务，发布后受到行业的充分肯定。凭借着强大的技术能力，公司荣获“国家高新技术企业”、“浙江省创新型中小企业”、“中国VR50强企业”、“VR/AR年度创新奖”等殊荣，并荣登ARinChina2023元宇宙年度荣誉榜。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司坚定战略导向，持续转型，积极向高科技和先进制造业转型，向地产资产管理业务转型，实现了有质量的增长。
　　1、战略转型前瞻。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
　　2、土地储备优质。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1165万平方米，可满足公司未来3-5年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。
　　3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、地产
　　2023年中国地产行业维持底部震荡格局，行业形势严峻。由于全球经济增长放缓，通胀高位运行，国内经济面临需求收缩，供给冲击，预期转弱三重压力，导致房企的投资意愿持续走低。新开工面积和房地产开发同比持续下降，土地市场面积不断回落。行业经历了深度调整，地产企业资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。同时，2023年也是政策释放积极信号的一年。2023年7月中央政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。10月底中央金融工作会议提出要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，因城施策用好政策工具。政策实施具有一定的效应，但受制于经济增速放缓，和居民整体预期不足的影响，市场主体信心回复仍需要一个过程。
　　2024年，地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程。从短期看，当前保障性住房建设、“平急二用”公共基础设施建设、城中村改造成为我国城市建设的“三大工程”，城市居住条件、配套设施、城市环境品质提升仍有较大改善空间。随着因城施策支持力度不断加强，潜在需求将有序释放。从中长期看，支撑地产行业发展的基本面依然稳定。城市分化趋势仍将延续，经济增长、人口流入、有产业支撑的城市，地产市场仍将持续健康发展。住房供应主体的不断完善，也为行业发展提供了新的结构性机会。从中央到地方，持续优化政策，支持行业平稳发展。同时，本届政府稳中求进的经济增长目标及积极的财政政策、促需求与防风险的政策安排，为地产行业企稳回升带来了良好的外部环境。
　　2、科技投资
　　2023年全球经济正经历巨大变革，以人工智能为核心的科技浪潮带来产业链重构的可能，社会经济增长的驱动方式正经历深刻改变。新质生产力已经成为中国未来经济发展的主线。随着大数据、云计算、人工智能、物联网、区块链、5G等先进技术应用日趋成熟，以数字化、网络化、智能化为主导的新一轮科技革命已是大势所趋。
　　为此，国家制定了各项政策助力加快新领域、新赛道布局，培育发展新质生产力，重点布局人工智能、大数据、新能源等一批资源禀赋各异的科创企业从初创到逐步发展壮大。公司要顺势而为，聚焦重大战略领域、战略性新兴产业和未来产业，进一步把握初创期的新质生产力，前瞻把握引领未来的创新机遇。
　　(二)公司发展战略
　　新的行业环境对公司的竞争力提出来越来越高的要求，公司将持续提升资源整合，加快推动转型，努力构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
　　1、科技投资
　　把握时代趋势，培育和发展新质生产力，加快数字化布局。在传统地产业务增长有限的情况下，公司高科技领域的布局为公司拓展了未来发展的空间。持续关注区块链、人工智能、芯片设计、生物医药等高科技和先进制造领域的投资。要发挥趣链科技、邦盛科技、相芯科技等投资企业在数字经济生态建设方面的引领作用，推动互联网、大数据、人工智能、区块链和实体经济的相互融合，进一步发挥其在推动数字产业化，强化数字经济安全体系中的重要作用。
　　围绕国家经济结构调整和产业发展的战略要求，聚焦衢州氟硅产业优势，布局高端制造业的相关领域。重点拓展新能源电池负极材料、氟化工及数码喷印等两大产业链。加快已布局的高科技产业平台化发展生态建设，快速提升公司价值。
　　2、地产开发
　　继续做精做优发展地产开发业务。继续聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，优化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。基于公司在长三角区域的优质高效的土地储备，要继续加快项目开发进程，做精做优地产项目。坚持匠心品质，质造美好生活，不断提升产品设计与服务水平。
　　积极培育地产轻资产管理业务。随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司将在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。发挥公司品牌、速度、成本、资金等方面的优势，探索多种合作模式，加大轻资产业务输出力度，向有开发管理能力的地产资产管理公司转型。
　　(三)经营计划
　　1、坚持发展新质生产力，着力推进战略转型。
　　要持续提升资源整合，培育和发展新质生产力。坚持稳健安全的投资策略，充分利用公司前瞻布局优势、技术优势和创新能力，积极推动转型，实现高质量发展。
　　（1）聚焦新领域、新赛道，培育发展新质生产力
　　随着5G、AI、大数据、云计算、人工智能等新一轮信息技术的发展，数字化技术将进一步向产业渗透，并融入到经济社会发展各领域和全过程。为此，要以发展新质生产力为基本内涵，不断挖掘衍生出适合自身的新业务，充分利用区块链、大数据、先进计算等新兴技术构建新质生产力，增强发展的新动能。
　　一是继续拓宽以趣链科技为核心的区块链生态圈。2024年，趣链科技要充分运用好在浙江、湖北、重庆等地既有的产业布局以及新设的产业园区，积极发挥数字技术的高链接性和强渗透性，调整人才结构、孵化技术应用，塑造发展新动能。技术创新层面，趣链科技已正式推出全球首个区块链3.0全栈架构，趣链区块链平台、隐私计算平台BitXMesh、开源跨链平台BitXHub、趣链BaaS平台4大技术平台实现跨越式发展。产业创新层面，趣链科技积极构建行业生态，助力社会数字化转型。与多家知名企业联合成立了多家合资公司，布局区块链+金融、物联网、医疗、智慧政务、智慧城市等领域，推出了“重庆区块链服务平台”“金融业数据共享平台”“链上授权办事业务”“破产管理一体化平台”“信农链”“碳资产管理”“新能源换电运营管理平台”“昆明市区块链公共服务平台”“智慧社区”等创新型区块链应用解决方案。公司将协同趣链科技紧跟国家政策，基于行业痛点和市场需求，深挖市场潜力，不断探索和拓展区块链应用场景，在智慧城市、金融科技、数字法治、资源“双碳”等多个领域进行探索。加快实现应用落地，促进数据安全、高效、流通使用，进一步推进构建区块链的生态圈。同时，将依托即将投产的趣链产业园区，创新集结要素，打造全球领先的科技创新企业汇集高地，塑造发展新动能。
　　二是继续拓展邦盛科技的实时智能处理生态圈。基于核心技术“流立方”及“图立方”平台，邦盛科技已研发了针对金融风控、网络安全、交通运输、电信通讯、政务安全等领域应用解决方案，服务大中型企业500余家。公司将充分利用投资多行业的资源优势，协同邦盛科技依托实时智能核心科技，让“热数据价值最大化”核心技术在多个领域落地，并形成可持续发展的大数据实时智能技术与业务生态体系，推动实现数据驱动的数字化、智能化转型。今年要重点推动“流立方”及“图立方”平台在反欺诈和证券领域的应用和落地。
　　三是深入推进被投资企业数字化转型。公司于2015年起着手布局高科技企业的投资。截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超过100亿元，已形成较为庞大的规模和体系，众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术和数字化技术。如前瞻布局区块链行业，投资以构建web3.0为核心，打造未来数字生态的趣链科技；助推拥有百万集群吞吐与毫秒级延时的数据实施智能处理领军企业邦盛科技；孵化国内领先、国际一流的数码印花行业龙头宏华数科；布局深耕云原生、结合容器与底层资源松耦合特性，打造“一云多芯”信创云解决方案的谐云科技等。下一步除了要继续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药、新材料、新能源等数字化、高科技领域的投资，重点要聚合已投资企业的数字化技术和资源，强化数字创新应用，助推数字产业发展，加快推进数字化转型，持续构建生态圈。
　　（2）聚焦重点战略领域，布局高端制造业
　　一是聚焦衢州氟硅产业优势，布局相关高端制造业。公司于2021年已迁址衢州。衢州近年来发展新型产业，实施产业转型升级。公司持续投资的科技投资板块和正在布局的先进制造业与衢州的产业布局高度吻合。充分利用衢州国资进一步入股的契机，依托衢州氟硅产业优势，加快产业升级和产融结合步伐，推动公司转型目标的实现。今年要重点做好衢发瑞项目的开工建设。公司投资的衢州市衢发瑞新能源材料有限公司将利用衢州新材料产业聚集优势，在衢州市智造新城征用土地450亩，达产后形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。项目分两期，目前衢发瑞已竞得项目首期用地约224亩，一期项目正在稳步推进中。
　　二是聚焦国家重大制造领域，布局微喷技术相关产业链，推动设备更新换代。宏华数科是一家以数码喷印技术为核心的纺织数码印花综合解决方案提供商。其核心的数码喷印技术具备绿色化、灵活化、高清晰度等特点，其应用推广能够满足传统印花市场向“个性化、小批量、交货快、花型多、高品质”转型的需求。公司是宏华数科的重要股东，双方优势互补，充分发挥数码喷印技术可延展性的优势，积极布局微喷技术相关产业链。公司一方面将与宏华数科以智能化数码喷印技术为支点，打造新的纺织生态链。公司在条件成熟时在浙江、江苏等纺织行业发达区域对此模式进行复刻。目前，公司已与宏华数科合资建立宏华百锦千印，在湖州建立时尚产业数字化绿色赋能平台。另一方面，公司将深度挖掘宏华数科的微喷技术，借助合资、合作、收购等方式，高效切入光伏、半导体等行业，积极培育第二成长曲线。
　　2、坚持地产轻资产运行，着力提升地产业务竞争能力
　　随着地产行业进入新的发展阶段，行业发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司将始终坚持优秀的市场应变能力，顺势而为，加快地产业务的战略转型。
　　一是地产资产管理业务要积极拓展新模式。随着多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的构建，地产资产管理业务将迎来新的机遇。公司充分利用多年积累的地产管理能力和品牌优势，加快拓展地产资产管理业务。在探索不同合作模式的基础上，加快形成地产资产管理业务的新模式，实现地产业务的有序转型。近期公司正积极发挥品牌和资源优势，积极对接市场需求，重点拓展与第三方特别是国资、城投公司的合作，真正发挥混合所有制优势，通过地产轻资产模式在行业转型期重新赢得发展机会，加快培育新的业务增长点。
　　二是存量开发要聚焦重点区域。继续聚焦以上海为中心的长三角区域。加快公司库存去化，加快现有土地资源的转化，努力提高投入产出效益。2024年，公司计划开工面积56.53万平方米，较本报告期增加177.07%，主要系亚龙项目于年内开工；计划竣工面积83.05万平方米，较本报告期下降9.48%。目前公司在上海为核心的长三角区域仍有较丰厚的土地储备，要加快开发节奏，聚焦产品和服务，做好精益经营，把握契机加快开发节奏，进一步提升在上海、浙江等长三角经济发达区域的规模、业绩和品牌影响力。
　　三是高品质开发项目开发要坚持走“品质产品主义”路线。以客户为中心，持续推进产品品质提升，进一步优化全过程精细化管理，推行全周期项目管理，确保产品开发各环节的高效有序平稳实施。不断提升产品设计与服务水平、提升产品力和服务力，做好项目交付和售后服务，进一步提升在产品、配套设施、物业服务在内的专业合力优势，在精准匹配客户需求的同时，实现效益、效率提升。为客户提供更健康、更高效的产品；升级教育、养老、公寓等领域的服务，致力于为客户打造更美好的生活需求。
　　
　　3、坚持安全与发展并重，着力营造高质量发展氛围
　　公司将充分预估未来可能出现的不确定性，继续保持财务稳健，进一步完善现金管理的精细度，持续提升运营能力。
　　一是全面融入城市房地产协调机制，主动推行融资模式转型。加强金融机构互信合作，保持多元、畅通的融资渠道。积极利用国家推进房地产融资协调机制的契机，抓紧与相关银行的对接，进入当地的“白名单”项目，实现对项目的精准融资支持，加快盘活项目资金，加快项目建设进度。
　　二是不断探索、创新融资方式，强化现金流管理能力。地产企业对于资金的需求高，同时存在资金占用时间长、资金占用风险高以及资金运作复杂等特征，现金流管理对房地产企业的影响尤为显著。公司将继续保持多元、流畅的融资渠道，加强现金流预算和管理水平，切实增强自由现金流，不断提升资金的使用效率；坚持以现金流为核心的经营策略，量入为出。（1）与浙商资产管理股份有限公司合作发行公司债券的模式，要加快落实到位。公司与浙商资产合作发行公司债券的申请已于2023年11月获得批准。本次公司债券项目公司作为发行人，浙江省浙商资产管理股份有限公司提供债权管理服务。公司要尽快创造条件，做好协调工作，力争在第三季度发行成功。（2）利用品牌溢出效应，加大合作模式。在总体环境趋紧的大环境下，充分发挥公司品牌、品质以及在高科技投资、教育和房产项目运营方面的品牌优势，探索与国企、城投等资金富裕公司的灵活多样的合作模式。（3）积极运用资产证券化工具。REITs作为国家大力推动的房地产资产证券化的政策工具，将给优质的经营性资产带来流动性。面对REITs的重要机遇，公司将深入研究政策，并积极推动。
　　三是坚持去杠杆，优化财务结构，致力于保持合理的债务规模。降低负债率、调整负债结构，并谨慎投资。同时，要提高去化率，加快存货周转速度，满足短期的负债支出。通过多种渠道继续将资产负债率和融资成本控制在合理水平，确保公司的资产负债表更加健康。同时要充分利用公司战略前瞻的优势，加快高科技、轻资产等领域的布局，提升公司整体估值水平。
　　4、坚持强化风险管控，着力增强公司治理能力
　　严格按照法律法规及外部监管要求，结合公司经营管理特点，依靠稳健经营策略应对环境变化，要将最先进的管理理念和管理机制引入到公司运行中去，不断规范公司治理，进一步提升公司治理水平。
　　持续推进公司治理体系建设。规范运作董事会、监事会及其各专门委员会，确保有效履职；拓宽董事、监事履职渠道，进一步完善履职方式，强化履职能力。重视独立董事和外部监事的作用，充分保障其知情权等法定权利，积极发挥相关机制的监督和风险管控作用，全面提高公司治理效能。
　　积极健全风险管控机制。公司已在制度流程、决策机制、管理机制等方面建立了完善的管理体系和风险管控体系，风险管控务实有效。要继续提升精细化、标准化、数字化管理水平，完善业务管理架构，强化质量与安全管控；强化内控建设，在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、监控和防范职能，建立分层分级的风险管理架构，提升风险控制和防范能力。
　　进一步优化信息披露质量，提升信息披露的有效性和透明度。继续做好投资者关系管理，持续完善与投资者沟通的渠道。进一步提升投资者关系管理水平，主动听取投资者建议，全面提升股债资本市场认可度。
　　5、坚持践行企业社会责任，着力增强财富共享能力
　　公司将积极响应国家号召，始终践行社会责任，支持社会公益事务。坚持“财富共享才最具价值”的企业文化，不断强化有诚信、有担当、有作为的形象，在ESG领域实现可持续发展。
　　公司通过多渠道、多方式与利益相关方开展沟通与合作。积极为股东创造资本价值、为员工提供发展平台、为客户提供优质服务，同时与合作伙伴同心同力，实现可持续发展。
　　加强人才培养，努力实现员工与企业共同成长。为员工提供公平的工作环境和良好的职业发展平台。持续推进激励机制，构建股权激励与个人成长相结合的长效激励体系，不断强化激励约束。重视人才培养，持续优化多层次培养体系，着力打造业务精、管理强、价值高的复合型人才队伍，为公司持续健康发展提供坚实人才保障。
　　支持社会公益事务，持续增强财富共享能力。2024年，公司社会责任工作将充分发挥自身优势，不断积累和推广新湖的公益金融创新经验，积极参与东西部协作、万企兴万村，加强新湖公益前瞻性思考、系统性谋划、整体性推进，推动新湖公益慈善各项工作再上新台阶。
　　(四)可能面对的风险
　　公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展面临的主要风险如下：
　　1、行业风险。地产行业是一个政策高度敏感行业，且与宏观经济、城镇化进程及人口结构等紧密相关。中长期看，房地产市场仍具潜力。短期来看信贷、土地供应、开发商经营、客户信心仍承压，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，如果人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司主营业务为地产和投资。　　地产：期内，公司克服宏观和市场环境的不利影响，地产业务稳步推进。公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约164万平方米。多年来，通过高端营造、精准定位，不断优化产品设计，增强产品竞争力，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。　　投资：公司前瞻布局区块链、人工智能、高端制造等领域，对高科技企业... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司主营业务为地产和投资。
　　地产：期内，公司克服宏观和市场环境的不利影响，地产业务稳步推进。公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约164万平方米。多年来，通过高端营造、精准定位，不断优化产品设计，增强产品竞争力，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。
　　投资：公司前瞻布局区块链、人工智能、高端制造等领域，对高科技企业的投资累计超100亿元，已形成较为完善的规模和体系。众多被投企业拥有国际领先的国产自主可控技术，未来3-5年将有多家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。在高端制造领域，公司投资的衢州市衢发瑞新能源材料有限公司，利用衢州新材料产业聚集优势，研发生产高性能负极材料，布局新能源电池产业链。项目达产后有助于公司向高端制造业转型。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　1、财务情况
　　期内，公司承受住了行业波动的压力，各项经营指标总体健康。期末，公司总资产1249亿元，比年初增加0.29%；归属于上市公司股东的净资产429亿元，比年初增加4.29%。期内，归属于上市公司股东的净利润16.13亿元，同比上升46.32%，主要系投资收益及公允价值上升所致；本期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润11.40亿元。每股收益0.19元；加权平均净资产收益率3.84%。实现营业收入28.38亿元。个别经营指标尽管同比有所下降，但在行业下滑的大背景下，仍属难能可贵。
　　期内，公司财务继续保持稳健态势。公司账面资产负债率64.53%，较期初下降1.76个百分点，连续四年下降；预收类款项293亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.68%，较期初下降1.57个百分点。这充分说明在当前趋紧的行业大背景下，公司有能力和实力应对市场变化。
　　期内，公司负债结构日趋优化。期末货币资金余额64.22亿元；有息负债合计338.49亿元，占总资产的27.11%，较期初减少3.51亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计116.28亿元，占比34.35%，一年以上有息负债222.20亿元，占比65.65%；按融资机构分：银行借款62.47%，公司债占比23.50%，其他类型借款占比14.03%。
　　期内，公司信用良好，整体融资成本在行业内保持相对较低水平。公司加权平均融资成本6.71%（其中银行借款加权平均融资成本5.35%），期末加权平均融资成本6.75%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.47%）。期内利息资本化金额约4.54亿元，利息资本化率37.09%。
　　2023年7月，公司成功发行了7亿元中期票据，发行利率4.25%，募集资金用于住宅项目开发建设、偿还境外美元债券及补充流动资金。值得一提的是，本次中期票据由中债增提供增信担保，是“第二支箭”在浙江省的首单成功案例。
　　2、地产业务情况
　　期内，公司克服行业、宏观环境的不利影响，地产业务有序推进。上半年实现合同销售面积16.95万平方米，合同销售收入17.59亿元，同比下降19.36%和64.35%，主要系根据项目开发周期，本期新开盘项目较少。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备10万平方米，新增建筑面积22万平方米。无新开工面积，新竣工面积41.30万平方米，同比上升117.78%；结算面积34.85万平方米，结算收入36.68亿元；结算均价1.05万元/平方米，结算毛利率15.95%。
　　期内，公司在瑞安的项目新湖秋月园盛大开盘，首开销售近4亿，赢得市场和购房者的广泛青睐，充分说明公司的产品形象、品牌和质量得到市场认可。
　　3、高科技投资情况
　　通过多年来在高科技领域的投资布局，公司持续投入的高科技取得了较为丰硕的成果，多家被投企业成功上市，未上市的投资企业也步入了稳健快速有序的轨道。目前已有4家登陆科创板，1家登陆创业板，未来3-5年将有多家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升、作出利润贡献。
　　期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司在科创板成功上市。云天励飞成立于2014年8月，是国内第一家兼具AI算法平台、AI芯片平台、大数据平台等AI关键技术平台的独角兽企业。公司依托一流的国际化专家团队和“全栈式”AI技术平台,打造了面向公共安全、城市治理、新商业等领域的产品和解决方案,以深圳先行示范区-粤港澳大湾区的双区驱动为基点,以青岛、成都、长沙、南京、杭州、上海、北京等城市为灯塔,业务辐射国内外100多个城市。
　　期内，公司积极寻求合作机会，着力转型升级。公司子公司浙江新湖智造实业有限公司与衢州绿石新材料股权投资合伙企业（有限合伙）、衢州神工三号股权投资合伙企业（有限合伙）和衢州融本源控股合伙企业（有限合伙）等合作增资衢州市衢发瑞新能源材料有限公司。衢发瑞将利用衢州新材料产业聚集优势，在衢州市智造新城征用土地450亩，达产后具有年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力，预计一期项目将于年内建设完成并投产。
　　4、管理和内控制度
　　期内，公司继续坚持高质量发展理念，持续强化品牌建设。进一步建立和完善投资的全流程管理，加强投前决策管理和投后赋能管理。建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
　　5、社会责任履行情况

　　三、风险因素
　　公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展
　　面临的主要风险如下：
　　1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性的收缩、杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
　　2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展区域的不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
　　3、经营风险。房地产项目开发周期长、投资大，在开发、设计、工程、销售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低经营风险。
　　4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定因素影响，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来房地产市场的竞争将更加激烈，市场风险也将进一步加剧。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司积极拥抱变化，持续转型，积极向高科技和先进制造业转型，向地产资产管理业务转型，整体呈稳健高质量发展态势。
　　1、战略转型前瞻。近年加大了对高科技和先进制造业领域的布局，已经渐成规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
　　2、土地储备丰裕。具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发建筑面积约1220万平方米，可满足公司未来5年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。
　　3、财务稳健健康。公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理。兼顾风险防范与风险扩张能力，在金融机构和资本市场具有良好的信用和声誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金。财务质量持续改善，杠杆水平合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平，具备较强的风险抵御能力。
　　4、公司治理规范。建立了完整规范的业务管理制度、流程，有效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。管理团队人员稳定，项目运作经验丰富，管理能力突出，与公司共同成长，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成了强大凝聚力。 收起▲