一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司主要业务及经营模式　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：致力于数字化运营提升，实现线上线下一体化经营目标，通过利用线上运营工具的开发与运用实现需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重塑，从而进一步实现“人找货”-“货找人”的双向交互时代。运用新媒体资源，盘活公私域流量，促进公域流量转向私域，实现纳新与转化，增加消费者触点，提升顾客消费意愿度。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，形成系统化的会员消费数据报告、会员基础数据分析，为线下会员运营提供数据基础与框架模型，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　（二）报告期行业情况
　　1.商业零售行业
　　今年以来，为应对外部挑战，我国把做大做强国内大循环摆在更加突出的位置，各项提振消费扩大内需政策落地显效，各地促消费活动亮点纷呈，消费市场活力不断增强。上半年内需对GDP增长的贡献率为68.8%，其中，最终消费支出贡献率为52.0%，较一季度提高0.3个百分点，是增长的主动力。上半年，我国社会消费品零售总额实现24.55万亿元，同比增长5.0%，增速比去年全年加快1.5个百分点，其中二季度增长5.4%，较一季度加快0.8个百分点。消费结构中服务消费的占比提升，假日消费拉动效应显著，春节、五一、端午等节日外出人数创新高。随着95后新一代消费主力军的崛起，新的消费模式和业态层出不穷，悦己消费、情绪消费以及新兴个性化、多元化消费方兴未艾，消费者更愿意为兴趣买单，接受溢价，情绪价值、场景体验和内容共鸣成为购买动因，商业零售正在进入一个“能共情、能引爆、能场景”的新消费周期。在当前市场环境下，需要精细化、差异化运营及价值再造，赢得消费者的青睐。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会公布的数据显示，上半年全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6%。中国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，6月份为51%，较上月回升0.5个百分点，连续八个月运行在扩张区间，显示仓储行业延续良好运行态势。新订单、平均库存周转次数、业务利润、业务活动预期等主要分项指数均有回升，期末库存指数小幅下降，显示仓储业务需求继续扩张，商品周转效率保持高效，库存去化速度加快，企业生产经营状况良好，对市场前景信心充足。
　　非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速，特别是国补政策，激发市场消费潜力，电商及家电类相关三方物流服务商仓储需求扩张。上半年装备制造业增加值同比增长10.2%，我国制造业持续向高端化转型，催生了高附加值产品的高标仓需求。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，面对复杂多变的市场环境，公司围绕“创新商业场景、提升服务体验”的经营思路，通过深化供应链资源整合与数字化能力建设，强化品牌矩阵协同效应，实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11%，实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%。
　　（一）商业零售调改，服务体验升级赋能发展
　　1.首店经济引领品牌焕新浪潮
　　依托门店区位优势，东百商业持续深化首店战略，积极推动品牌焕新升级，上半年新引进品牌201个，其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼、野果餐饮、星星地堡、MOODY TIGER等，为区域消费者带来了丰富的“首购、首尝、首体验”机会，公司核心门店东百中心、兰州中心也成为品牌首店的核心聚集地。同时，通过品牌调改存量升级,持续优化商业生态结构，提升经营效益，其中：东百中心23个品牌销售额跻身全国TOP10，169个品牌销售额位居福建第一，197个品牌销售额福州第一；兰州中心22个品牌销售额进入全国TOP10，159个品牌销售额位居甘肃省第一，43个品牌销售额兰州第一。
　　2.情感体验与场景创新深度融合
　　东百商业以“情绪价值”为切入点，将消费服务与情感共鸣深度绑定，全方位升级顾客的情感体验与消费获得感，东百商业上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92%。东百中心上半年累计举办40余场文化交互活动，包括宋制婚礼、端午屈原话剧、木偶戏、窗台音乐会、古风巡游等，同时打造花园天台、卡皮巴拉IP策展等美陈活动，通过沉浸式传统文化体验，构建多维体验场景，精准挖掘年轻客群情感触点，提升品牌好感与粘性。兰州中心承接火热旅游资源，联动甘肃省博物馆，以及风起大汉沉浸式演艺项目，打造文化、旅游与商业深度融合的城市新名片；同时联合天真蓝与女企业家协会发起“她，无限可能”主题活动，聚焦本地女性成长故事，将女性力量与在地情感融入场景互动，精准触达消费者深层情感需求，实现全网曝光5万+，强化品牌与消费者的情感联结。
　　3.会员体系与数字化运营持续优化
　　东百商业秉持“精准营销、会员服务”理念，不断完善会员生命周期管理，截至报告期末会员总量超430万人，较2024年底增长5.19%。上半年公司策划亲子互动、童趣手工等会员活动超150场，为会员提供多元化、品质型的活动体验，提升会员忠诚度与粘性。公司自主研发的“东百会员中心”平台持续迭代，完善会员服务功能，为线上线下一体化经营提供高效载体，平台浏览量超2,200万次。
　　东百商业通过“内容预埋-互动引导-场景预体验”递进式营销策略，让客户在线上就产生“想亲临现场”的期待，为线下场景引流，并放大体验后的二次传播效应。上半年，东百商业通过抖音、视频号、小红书、公众号等新媒体账号运营，精准营销，合计曝光量超1,000万人次；打造同城热点，笔记曝光量超3,800万次，抖音官方话题累计曝光量近6,500万次；策划并打造16个爆款话题，4次登顶同城热榜；此外，员工深度参与公司营销活动，产出内容1.35万篇，带动曝光量超2,400万，凝聚全员传播的强劲势能。
　　4.商管输出项目持续拓展
　　今年4月，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，将全面承接兰州新区“新投时代中心”项目的轻资产管理合作，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。新投时代中心项目位于兰州新区中心城区核心地带，项目建筑面积约7万平方米，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新标杆。
　　（二）仓储物流项目全面竣工，资产证券化稳步推进
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。
　　随着物流项目的陆续竣工交付，公司加大招商运营力度，充分发挥与商业零售板块的协同效应，通过千余家终端商业客户资源共享，拓展渠道，提升招商转化效率。此外，持续深化与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略合作伙伴的紧密联动，夯实核心客户基本盘；同时精准捕捉新能源汽车、电商新模式、快消茶饮等领域的增长机遇，成功吸引比亚迪、小米、美团、霸王茶姬、古茗茶饮、沃尔玛山姆等行业标杆企业入驻，客户群体结构进一步优化，覆盖领域更趋多元。2025年上半年，公司仓储物流板块实现主营业务收入8,348.07万元，同比增长29.52%。
　　公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，今年3月，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发展。
　　（三）文旅奥莱业态，创新融合激活消费潜力
　　福清利桥古街作为公司文商旅战略的核心载体，上半年持续释放增长活力，二期文旅奥莱街区通过“奥莱+古街”的互补生态，以千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动吸引亲子及年轻客群，精准覆盖多元客群；古街区结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应；在招商方面，福清利桥古街上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌，持续完善业态布局和品牌组合，推动客流稳步攀升。上半年福清利桥古街客流超1,100万人次，同比增长30.83%。
　　未来，奥特莱斯板块将聚焦名品美妆、运动潮流等品类，打造契合新中产消费偏好的场景，持续强化福清利桥古街的IP独有性，挖掘历史文化底蕴，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，创建打造城市名片级项目。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。

　　四、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入9.29亿元，较上期增加0.01亿元，同比增长0.11%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长2.40%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.65亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长3.14%。

　　五、可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。　　（一）商业零售调改，提升服务体验　　1.持续调改升级，发力首店经济　　公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。
　　（一）商业零售调改，提升服务体验
　　1.持续调改升级，发力首店经济
　　公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：38个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌。东百商业品牌标签持续深化，2024年核心门店东百中心有28个品牌销售额进入全国TOP10，184个品牌销售额福建省第一，188个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有31个品牌销售额进入全国TOP10，170个品牌销售额甘肃省第一，27个品牌销售额兰州第一。
　　2.迎合消费群体，提供情绪价值
　　公司坚持从顾客出发，迎合新消费需求，全方位提升顾客的消费体验。2024年，东百中心引进多家全国性品牌“谷子店”，兰州中心对兰飨街区进行二次元风格改造，为年轻消费群体构建一个社交属性拉满、潮流氛围浓厚的专属空间。此外，兰州中心成功引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目,该项目占地面积超1.5万平方米，精心规划三大沉浸式主题空间与五大特色演艺集群，为消费者提供全方位、全维度的深度文化体验。2024年，东百商业客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，其中：核心门店东百中心客流量超3,700万人次，同比增长6.22%；兰州中心客流量超3,600万人次，同比增长7.87%。
　　3.强化精致服务，提升会员体验
　　公司始终秉持“精准营销，会员服务”的核心理念，着重从提升服务质量、会员分层运营以及会员生命周期管理等维度发力，积极探索创新举措，提升会员活跃度与忠诚度。截至2024年末，公司会员总量突破410万人，较年初增长12.78%，活跃会员总量超65万人。公司全年策划各类会员活动超200场，涵盖亲子手工、品牌联动、娱乐竞赛等多个领域，为会员提供个性化、多元化的优质体验，提升会员价值感与对东百品牌的认同感。东百自主研发的会员中心程序，进一步完善运营工具与功能模块，提升运营效率与数据质量，全年平台浏览量近5,000万次。
　　4.完善体系建设，蓄力商管输出
　　在商业轻资产业务领域，公司完善产品线手册、供应商战略资源库、信息化共享管理与服务平台1.0等12项标准化体系制度。公司始终坚守既定战略方针，依托专业业务团队、独家品牌资源以及灵活合作模式，积极探寻市场拓展机遇，持续在福州和兰州两大核心区域巩固自身优势，为轻资产业务的后续拓展筑牢根基。
　　（二）仓储物流项目竣工，强化招商运营
　　自布局仓储物流业务以来，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，合计建筑面积约70万平方米，剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。2024年，公司重点推进在建项目的建设进度，其中福州华威（三期）于2024年12月竣工，长沙雨花、东莞沙田项目于2025年1月竣工，合计建筑面积约29万平方米。截至本报告披露日，除武汉东西湖项目（建筑面积约8万平方米）系在建状态外，其他项目均已竣工。
　　公司保持与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略客户紧密合作关系，并抓住新能源汽车、快消茶饮等新行业扩张机会，吸引比亚迪、小米、海底捞、古茗茶饮等标杆企业入驻，客户群体更加丰富。
　　公司高度重视园区可持续发展，积极推进物流园区绿色低碳转型，公司与小麦新能就开展新能源项目达成战略合作，并就多个物流园区屋顶分布式光伏电站项目签署具体合作协议。园区屋顶光伏电站建成后，将为园区入驻客户提供绿色清洁能源，减少碳排放，推动绿色供应链建设，实现园区绿色低碳运营，有效拓展物流园区增值服务。
　　2024年，公司大力推进仓储物流业务轻资产转型。2024年9月，公司凭借着过往与黑石集团合作所积累的互信基础和合作经验，就转让佛山睿优、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿信4家参股公司20%股权事项签署协议，股权转让对价合计人民币2.79亿元。截至本报告披露日，公司亦正在推进以福州华威项目、肇庆大旺项目作为底层资产开展持有型不动产资产支持专项计划业务。
　　（三）文旅奥莱业态开业
　　福清东百利桥古街是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，全盘规划了“旅、宿、商、行、娱”等五大功能业态。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥古街+奥莱”建筑面积16.68万平方米，在建建筑面积8.32万平方米。
　　2024年12月31日，公司首个奥莱项目——福清利桥奥特莱斯盛大启幕。项目坐落于东百利桥古街龙江南岸的A区，商业面积约5万平方米，通过福清首座观光步行桥吉桥，与2022年12月开业的东百利桥古街一期连接。福清利桥奥特莱斯与项目历史文化古街、商业配套区域等形成相互区隔又紧密互补的有机联系，共同营造多元化的消费生态。在跨年夜活动中，利桥古街客流量高达30万人次，南北两大功能片区商业销售额突破1,000万元，商业活力与人气空前高涨，成为福清乃至周边地区的文旅消费新地标。
　　福清东百利桥古街，作为福州15个特色历史文化街区之一，在文化与商业领域成绩斐然，先后荣获“省特色步行街”、“福州市十佳精美小街巷”等称号，并在法国巴黎DNA设计奖中成功斩获“大规模建筑大奖”，充分彰显福清东百利桥古街的独特魅力与卓越品质。未来，随着东百利桥奥特莱斯的持续发展，将创设以名品美妆集合、运动潮流、男女亲子为主要消费场景的新中产年轻消费奥莱街区，为城市注入新的消费活力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1.商业零售行业
　　2024年，国家高度重视扩大内需，推出一系列扩内需促消费政策，2024年7月30日政治局会议强调要以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费；第二十届三中全会后，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，对扩大商品和服务消费做出措施部署和方向引导；12月11日至12日举行的中央经济工作会议对未来一年经济工作部署中，将扩大内需任务提升至首位，对消费领域的重视程度显著提升。
　　根据国家统计局数据，2024年我国社会消费品零售总额48.79万亿元，同比增长3.5%，一至四季度同比分别增长4.7%、2.6%、2.7%、3.8%，呈V字走势。第四季度社会消费品零售总额同比增长明显提速，达到3.8%，反映了政策刺激下消费市场的回暖，整体趋势向好。据华西证券研报显示，2024年前三季度，一线城市、新一线城市、二线城市的社零增速平均值分别为-1.1%、2.7%、3.7%，下沉市场消费较高线市场更具活力。
　　随着新一代消费群体崛起，消费者越来越重视消费过程中的情感体验和消费品质，更多关注商品的个性化特征、情感附加、文化内涵等，渴望从中获取情绪价值和能量。公司围绕消费者的需求提升服务价值，更加有效满足消费者的情绪价值、社交价值等，让消费者以低成本方式获得社交情感和安全健康需求，保障客流及销售增长。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会公布的数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元，同比增长5.8%，增速比上年提高0.6个百分点。伴随智能制造、高技术制造等高端产业的高速增长，工业品物流总额同比增长5.8%，是物流需求增长的主要动力。同时，电商新模式拉动线上消费快速增长，实物商品网上零售额同比增长6.5%，消费市场的平稳增长态势也持续助力高标仓租赁市场的发展。
　　据戴德梁行报告显示，截至2024年末，中国内地高标仓存量1.26亿平方米。2024年，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异，华北地区市场整体新增供应量较2023年有所回落，需求端以存量租户降本搬迁为主；长三角地区依托超大规模市场优势，第三方物流仍是主要需求驱动力，制造业向高端迈进、精益物流贡献增长需求；大湾区物流市场需求仍然强劲，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，市场空置率维持在较低水平。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
　　东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.73%；实现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同比增长24.09%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，较上期减少0.35亿元，同比下降34.47%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.商业零售行业
　　根据国家统计局数据显示，2025年1-2月份，社会消费品零售总额8.37万亿元，同比增长4.0%。2025年开年以来政策端持续加码，3月16日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，旨在全方位扩大国内需求，提升居民消费信心。
　　当前，中国商业零售规模化发展已迈入存量时代，精细化运营管理正逐渐成为商业零售领域的主流趋势。2025年，随着政策进一步发力提振消费，商业零售市场将迎来新的发展机遇，优质商业零售运营商凭借自身优势，进一步深化运营管理，积极探索轻资产模式，寻求可持续发展路径，为行业发展注入新的活力。
　　春节前夕，中国AI应用DeepSeek横空出世，人工智能正在深刻影响世界上每一个人的日常生活和工作，消费市场亦不例外。一方面，科技产品实体门店在商场大幅扩张；另一方面，科技赋能消费，AI算法应用到客群分析、营销推广、会员管理等，触达消费者，提升忠诚度，提升复购率。数智经济与消费的同频共振，正在推动新一波消费热潮，酝酿“新消费革命”。
　　2.仓储物流行业
　　根据仲量联行报告显示，展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏；消费市场的逐步改善也有望带动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源如第三方物流、传统电商、零售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。
　　行业前沿性数字化、智能化技术的场景化应用取得突破性进展，数智仓储快速发展，物流“大模型”可以优化分拣计划，提升仓储运营效率，在仓储配送领域应用无人车辆、无人机，为仓储、供应链提质增效提供助力。同时，仓储物流企业绿色低碳理念增强，低碳解决方案逐步迈向实践，绿色化已成为企业高质量发展的重要内容。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持创新引领，拥抱数智科技，为消费者提供优质服务和体验场景。凭借敏锐的市场洞察力，精准把握市场动态，借助精细化的业态调改与全方位的品牌焕新举措，为商业价值最大化赋能。通过多业态不断调整，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福州和兰州作为两大战略中心，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升。推动智慧零售向智惠服务升级，通过数字化会员运维和多元创新策略，形成线上线下生态圈，打造领先行业的会员服务体系。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发展机会。
　　2.仓储物流
　　东百物流将重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，推进重资产项目退出或资产证券化。强化招商运营能力，打造强大的招商运营团队及运营管理体系，提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。
　　(三)经营计划
　　2025年，政府将大力提振消费列为首要工作任务，公司将抓住政策机遇，积极响应《提振消费专项行动方案》的号召，持续推进商业门店的调改迭代，强化首店经济，探索消费新业态新模式；在仓储物流业务方面，将重点围绕项目退出、招商增效、物业提升工作，完善资产管理运营能力，夯实轻资运营模式；同时，公司将密切跟踪行业发展趋势，挖掘高潜力赛道，寻求新的投资机会及业务增长点，为公司发展注入新动能。
　　1.商业零售
　　（1）强化首店经济，优化运营提质增效
　　公司继续围绕消费品质需求，以“首店经济”为抓手，通过市场研判与品牌资源整合，重点引进国内外知名品牌的区域首店、概念店及旗舰店资源。同时，各商业门店将持续调改迭代，精准调整商场店铺布局，完善服务体系，增设智能客服与线上线下联动售后，提升消费者购物体验。此外，针对低坪效品牌，公司将建立分类分级管理机制，通过动态监测与分析，优化商业生态结构，提升整体经营效益，实现商业资源的高效配置。
　　（2)深耕会员资产，深化线上营销矩阵
　　会员资产是东百商业的核心资产，在会员权益体系方面，公司将根据消费金额、频次以及品类偏好等，对会员进行分类，精心定制差异化权益；在会员互动体验方面，将通过自研“东百会员中心”平台打造会员社区，定期发布资讯，积极举办各类会员专属特色活动，如美容护肤课堂、户外露营拓展等，增强会员与品牌之间的情感连接，提升会员对品牌的认同感。同时，强化数字化营销，持续通过各类社交媒体、直播带货等方式开展线上营销，与字节跳动、小红书等合作进行品牌宣传，实现线上线下营销的深度融合。
　　（3）加大文旅消费业态，激活消费新动能
　　公司将结合门店自身禀赋，创新融合文旅+商业消费场景，满足消费者新消费需求。公司将持续强化福清东百利桥古街的IP独有性，挖掘其历史文化底蕴，创新研学、旅游休闲及奥莱商业消费场景。同时，东百中心将深化与三坊七巷跨界合作，打造福州文旅地标，配套营销话题和活动，吸引游客深度参与；兰州中心则承接兰州火热旅游资源，联动甘肃省博物馆及沉浸式演艺项目，促进文化流量向商业消费转化，全面提升文商旅融合价值。
　　（4）输出品牌与管理，轻资产模式加速布局
　　随着公司首个商业轻资产管理输出项目的落地开业，公司将紧跟行业及市场发展趋势，优化线下商业模式，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，从管理服务到投资领域转型升级，将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区辐射，拓展商业轻资产项目。
　　2.仓储物流
　　（1）资产证券化盘活资产，深化合作轻资产拓展
　　公司将继续加强“投-建-招-退-管”的资产管理能力，持续探索REITs等资产证券化机会。目前，公司已启动部分物流项目资产支持证券专项计划申报工作，将加快存量资产的盘活，打造专业资产运营的品牌形象。此外，公司将积极推进与国内外产业基金、金融机构的合作，精准对接资本投资偏好和标准，通过开发基金拓展项目，践行轻资产发展战略。
　　（2）聚焦招商运营效能，驱动项目收益提升
　　随着公司仓储物流项目陆续竣工及投入运营，公司将把握头部电商多元、综合、全球化发展趋势，消费复苏分级释放的增量机遇、新能源制造产业升级机遇，持续夯实战略客户储备。同时，依托商业零售客户资源协同优势，结合全民招商和属地招商策略，多维度拓宽客户渠道。此外，公司将建立市场动态监测体系，实时跟踪政策和市场变化，前瞻识别潜在风险，针对不同风险制定应对策略，确保招商目标实现。
　　（3）紧抓建设确保交付，精耕运营提升价值
　　针对在建项目，公司将加强全周期管控，严格把控施工质量与安全文明标准，全力保障武汉东西湖项目高质量竣工交付，为后续运营奠定坚实基础；在项目资产运营方面，公司将着力构建专业化资产运营服务体系，持续提升资产管理服务水平，打造轻资产管理标准，通过标准化、精细化的资产运营管理，赋能经营效益和资产价值的提升。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司主要业务及经营模式　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　（二）报告期行业情况
　　1.商业零售行业
　　2024年上半年，我国经济延续恢复向好态势，运行总体平稳，根据国家统计局数据，全国居民人均可支配收入20,733元，同比名义增长5.4%。我国社会消费品零售总额23.60万亿元，同比增长3.7%，按零售业态分，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额分别同比增长5.8%、4.5%、2.2%，百货店、品牌专卖店零售额分别同比下降3.0%、1.8%，百货业态在去年的较高基数下增长略有承压。
　　商务部确定今年为“消费促进年”，将在稳定扩大传统消费、培育壮大新型消费、促进服务消费以及优化消费环境等方面持续发力，通过举办各类消费促进活动，营造浓厚消费氛围，为居民提供更多元、更丰富的消费体验。随着各项促消费政策举措的落实，我国消费市场有望维持稳定恢复态势，居民消费信心降进一步提升，消费潜能逐步释放。
　　今年消费延续了去年的理性之风，性价比消费是内需消费的主流，整体受制于居民消费力的复苏进展，呈现量优于价的趋势。公司围绕消费者的需求提升服务价值，更加有效满足消费者的情绪价值、社交价值等，让消费者以低成本方式获得社交情感和安全健康需求，保障客流及销售增长。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会统计数据显示，2024年上半年，全国社会物流总额167.4万亿元,按可比价格计算，同比增长5.8%，延续去年四季度以来较快增长态势。实物商品网上零售额增长8.8%，直播带货、即时配送等新模式不断涌现，为仓储物流需求提供支持。
　　据高力国际报告显示，物流市场在经济发展持续回暖的大背景下发展将更具韧性，整体预计将呈现稳中有升的趋势，但不同区域间的市场表现可能出现分化。京津冀地区短期内可能面临供需不平衡的压力，但随着宏观经济政策的支持以及长期供需关系的调整，市场有望逐步回暖并迎来新的发展机遇；长三角地区伴随着高新技术产业和现代服务业的发展，以及高端仓储租赁市场的复苏，预计将迎来新的机遇，整体区域内净吸纳量有一定上涨空间；大湾区物流市场需求仍然强劲，特别是跨境电商的发展为物流市场提供了新的增长点，预计大湾区物流市场将在租金小幅增长的同时，保持相对稳定的空置率水平。另外，经济的新业态和新动能，如跨境电商、新能源、生物医药等，将为仓储物流市场带来结构性的发展机遇。
　　行业前沿性数字化、智能化技术的场景化应用取得突破性进展，数智仓储快速发展，物流“大模型”可以优化分拣计划，提升仓储运营效率，在仓储配送领域应用无人车辆、无人机，为仓储、供应链提质增效提供助力。同时，仓储物流企业绿色低碳理念增强，低碳解决方案逐步迈向实践，绿色化已成为企业高质量发展的重要内容。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年上半年，公司商业零售营业收入同比增长2.30%，客流量近7,000万人次，同比增长7.19%，销售规模近52亿元，同比增长3.62%，保持区域龙头地位。仓储物流业务加强招商力度，竣工项目陆续贡献收入，上半年仓储物流营业收入同比增长42.22%。
　　（一）零售消费聚焦，商业中心虹吸效应显著
　　1.品牌标签深化首店效益提升
　　存量时代，商业市场“内卷”环境下，为探索差异化的创新发展路径，东百商业紧跟市场潮流品质趋势，深挖所在地文化，持续调改升级，提升品牌级次，首店效应持续升级。上半年，公司引进13个福建首进品牌，12个甘肃首进品牌，73个新进品牌。东百商业品牌标签持续深化，45个品牌销售额进入全国TOP10，核心门店东百中心共有171个品牌销售额福建省第一，209个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心共有114个品牌销售额甘肃省第一，70个品牌销售额兰州第一。
　　2.会员服务体系重营销强运营
　　东百商业围绕消费者的需求提升服务价值，完善“重营销强运营”的会员服务体系，更有效满足消费者的情绪价值、社交价值等，组织开展多样化的会员主题活动，例如美肤、潮拍、赠礼、亲子、DIY手作等主题活动。上半年，门店开展会员服务活动119场，通过丰富和形式多样的会员活动，提升会员满意度与忠诚度。截至报告期末，公司会员人数超380万人，较年初增长6%。
　　3.推陈出新营销新浪潮
　　东百商业联合周边文旅资源，积极开展节点性营销活动，升级东百自有IP活动，举办第二届婚博会，联动婚庆相关异业资源，培养消费习惯。2024年半年度核心门店东百中心客流量超1,600万人次，同比增长3.55%；核心门店兰州中心客流量超1,800万人次，同比增长8.73%。另外，公司已搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、视频号、大众点评等平台，上半年首次与美团建立合作，首月GTV（总交易额）破百万，曝光量破千万。
　　（二）仓储物流持续稳定发展
　　截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售3个物流项目100%的股权，建筑面积约19万平方米；自持已竣工物流项目8个，建筑面积约74万平方米；自持在建物流项目3个，建筑面积约37万平方米。公司紧盯重要项目施工节点，在建物流项目有序推进中。
　　公司强化园区精细化管理，确保资产及客户得到安全、有效、及时、持续的管理服务，提升资产品质，提高客户粘性。同时，公司招商工作下沉，加强属地化招商，上半年新增签约客户18个。公司客户分布广泛，电商零售、跨境电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约79%。
　　公司高度重视园区可持续发展，积极推进物流园区绿色低碳转型，上半年，公司与北京华夏幸福新能源科技有限公司就开展新能源项目达成战略合作，已有2个园区就屋顶分布式光伏电站项目签署具体合作协议。园区屋顶光伏电站建成后，将为园区入驻客户提供绿色清洁能源，减少碳排放，推动绿色供应链建设，实现园区绿色低碳运营，有效拓展物流园区增值服务。
　　未来，公司进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，盘活存量仓储物流资产，完善仓储物流业务资金闭环，以轻资产模式推动仓储物流业务规模化发展。
　　（三）文商旅项目顺利推进
　　福清东百利桥项目是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥古街”建筑面积11.49万平方米；在建建筑面积9.29万平方米；已销售面积0.42万平方米。
　　公司在福清东百利桥古街二期打造“文旅+奥莱”的创新文旅奥莱街区，目前在推进招商等工作，通过与“中国奥莱会”的战略合作，计划引进百余家国际、国内知名零售品牌，计划于年内完成招商工作并盛大开业，成为福建首个文商旅奥特莱斯综合体、福清首个奥特莱斯项目。
　　福清东百利桥古街已开业区域将结合年内开业的奥特莱斯区块，持续推动项目作为城市文旅重点项目的文化属性。通过对福清历史、文化的提炼，落地街区常态演艺项目，为项目持续发挥文旅属性更添亮点。通过多样化的营销活动吸引客流获取曝光，包括打造城市美食节、水上嘉年华、利桥庙会等多场大型活动，多次创造话题，完成半年度客流近千万的超预期表现。
　　未来，福清东百利桥古街将持续加强“文商旅”业态的整合，持续创新，深化打造夜色经济，奥莱经济，加重文化业态、休闲娱乐等招商工作，以“全景式”、“全时式”文商旅综合街区为目标，深化项目核心吸引力，打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。

　　三、风险因素
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
　　东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，紧密围绕“人文+商业”理念，不断挖掘并融合传统文化与现代商业元素，为消费者提供独特的购物体验与文化享受。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务以及金融服务能力，提高公司竞争优势。 收起▲