一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　（二）报告期行业情况
　　1.商业零售行业
　　根据国家统计局数据，上半年社会消费品零售总额达24.87万亿元，同比增长1.3%，除汽车以外的消费品零售额增长2.8%，服务型消费展现较强市场韧性。6月份，社会消费品零售总额4.27万亿元，同比增长1.0%，较上月加快1.6个百分点，除汽车外的消费增速3.0%，较上月加快1.9个百分点，数据止跌企稳。政策层面，国务院印发关于《扩大消费“十五五”规划》的批复，指出要坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。
　　现阶段消费者呈现“理性务实、注重体验”的双重消费特征，传统单一“性价比”导向逐步向“质价比”导向转变，更看重社交、情绪、文化、健康等体验价值。在此背景下，零售行业需求从基础的商品供给，升级为高品质、沉浸式、强社交、高情绪价值的场景化消费需求。政策红利与消费需求变化共同催生行业全新发展格局，存量改造、体验升级、数字化、轻资产运营构成四大核心发展主线。市场整体商业供给增量见顶，存量物业成为市场主体，行业马太效应持续加剧，核心商圈优质商场出租率长期维持高位。
　　2.仓储物流行业
　　2026年上半年，国内高标仓市场运行整体保持平稳。租赁供需双方策略分化博弈特征凸显：业主端更注重续约质量与长期资产价值，倾向选择制造业等稳定性较高的客户，对低价长约持谨慎态度；租户端价格敏感度持续处于高位，同时高度关注租赁灵活性，多数租户以续租、搬迁、优化仓储成本为主要诉求。需求结构上，第三方物流、电商零售仍是租赁主力，汽车、家电、高端制造等产业提供稳定支撑。
　　供给端格局持续优化，全国非保税高标仓新增供应显著放缓，不少开发企业主动延后新项目入市节奏，市场新增供给持续收缩。供需格局边际改善之下，高标仓有效吸纳空间持续拓宽，空置率呈现小幅回落态势。中长期来看，随着供给有序消纳，叠加产业持续转移升级带来的仓储需求支撑，高标仓资产基本面有望持续企稳。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年上半年，公司坚持稳中求进、务实经营，持续夯实商业零售主业，推进品牌迭代与场景创新，仓储物流业务精细化运营，整体经营质效稳步提升。报告期内，公司实现营业收入9.44亿元，同比增长1.68%；实现净利润1.29亿元，同比增长3.95%；实现归属于上市公司股东的净利润0.75亿元，同比增长4.44%。其中，东百商业可比门店销售规模、客流量分别同比增长3.63%、9.95%；仓储物流业务实现主营业务收入9,128.46万元，同比增长9.35%。
　　（一）核心旗舰项目持续发力，构筑区域竞争优势
　　报告期内，公司持续深化存量商业提质增效，旗下兰州中心、东百中心两大核心旗舰项目经营表现稳健向好，持续巩固区域商业龙头地位。兰州中心上半年全馆销售额21.64亿元，剔除汽车商户后销售额19.86亿元，同比增长5.84%；累计客流超2,200万人次，日均客流12万人次，同比增长14.69%，销售、客流两项核心指标位居甘肃省商业综合体首位。项目持续推进品牌迭代，新引进品牌38家，其中区域首店16家，存量品牌焕新升级22家；体验型业态占比突破60%，构建购物、休闲、社交一体化的多元消费生态，大批品牌销售稳居头部梯队，全馆22个品牌销售额进入全国TOP10，182个品牌销售额甘肃省第一，28个品牌销售额兰州市第一。
　　东百中心上半年全馆销售额16.01亿元，剔除汽车商户后销售额13.35亿元，同比增长3.14%；项目通过落地36场品牌巡展、68场异业联动，举办闽超第二观赛场、福州方言大赛、王者荣耀大赛等，持续激活年轻客群消费活力，上半年客流突破2,000万人次，同比增长32.50%。项目持续强化首店经济优势，新增区域首店16家，23个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，171个品牌销售额福州市第一。凭借上半年优异表现，东百中心获评CCFA（中国连锁经营协会）金百合最佳实践五星案例，以“经营共创赋能业绩增长”获评深度运营标杆。
　　公司创新设立化妆品品类专项小组，打破区域、门店壁垒实现统一协同运营，有效带动品类增长，上半年兰州中心化妆品销售同比增长9.80%，东百中心化妆品销售同比增长6.83%。同时，持续引进年轻化、旗舰型品牌，不断优化品牌矩阵，持续夯实长期竞争壁垒。
　　（二）融合文旅，创新场景，挖掘消费新增量
　　公司积极推进商业与在地文化、文旅消费深度融合，依托福清东百利桥古街打造差异化文商旅标杆项目，通过场景重构、内容创新与社群深耕，持续培育全新消费增量。项目依托龙江两岸滨水资源与在地文化特色，形成B/D街区文旅体验、A区青年主理人潮流氛围的差异化布局，构建“文旅引流、主理人聚客、滨水留客”的完整消费闭环。报告期内，项目新增首店品牌12个，客流量达1,055万人次；通过搭建运动、萌宠、青年、亲子四大社群体系、46个社群圈层，落地27场专属社群活动，有效提升用户粘性，街区每小时逛游人次同比提升113%，游客停留时长与消费深度持续提升，已形成区域短途微度假核心目的地。
　　依托成熟的文商旅创新运营模式，福清东百利桥古街获评CCFA（中国连锁经营协会）最佳实践五星案例，以“品牌招调赋能文旅古街升级蜕变”入选营销创新及文旅商业运营赛道。项目凭借在地文化跨界融合、差异化场景打造及精细化社群运营，构建可复制的文旅商业运营范式，成为国内新开项目及文商旅商业领域优秀实践范本。
　　（三）轻资产战略布局，培育全新增长引擎
　　公司持续推进商业模式转型升级，全力发展轻资产输出规模，培育全新增长引擎。公司将兰州中心、东百中心、利桥古街等标杆项目的成熟经验，标准化封装为招商、运营、营销、物业、数字化全套可复制工具箱，建立独立轻资产管理体系，树立“城市商业焕新专家”的专业品牌定位。
　　公司重点深耕闽浙赣、甘青宁核心区域，辐射长三角、珠三角优质二三线城市及经济强县，灵活采用全委托管理、咨询服务、整体托管等模式拓展新项目，同时创新迭代微度假文商旅、城市更新非标商业等新型产品线，丰富轻资产输出业态类型。报告期内，公司重点轻资产输出项目——兰州新区新投中心筹备工作稳步推进，项目总建筑面积约7万平方米，预计2026年9月正式开业，规划引入超90个首进兰州新区品牌，全面补齐区域商业配套短板，实现公司成熟运营模式对外规模化复制。
　　（四）仓储物流精细化运营，营收实现稳步增长
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个均已竣工，合计建筑面积约110万平方米。为盘活存量资产，进一步优化公司资产结构，公司签署北京亦庄仓储物流项目100%股权转让协议，有效提升资产流动性与资金使用效率，为公司业务稳健可持续发展提供有力支撑。报告期内，仓储物流业务实现主营业务收入9,128.46万元，同比增长9.35%。
　　同时，公司持续强化项目招商及运营管理，升级客户服务体系，以更优质的配套、更高效的响应机制、更完善的增值服务赋能入驻企业发展。公司与京东、SHEIN（希音）、顺丰、中国邮政等战略合作伙伴的保持紧密联动，在巩固零售消费、跨境电商及快递快运类核心客户类型基础上，持续挖掘新客户类型，上半年新增及续租租赁面积超32万平方米，项目整体出租率较年初实现稳步提升。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。
　　东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。

　　四、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入9.44亿元，较上期增加0.15亿元，同比增长1.68%；公司实现归属于上市公司股东的净利润0.75亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长4.44%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.70亿元，较上期增加0.05亿元，同比增长8.38%。

　　五、可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。
　　（二）其他披露事项
　　为深入贯彻落实国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》要求，积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”2.0专项行动的倡议》，2026年4月，公司结合发展战略和实际经营情况制定“提质增效重回报”行动方案。现将公司2026年半年度执行情况报告如下：
　　1.聚焦主业经营，推动企业高质量发展
　　2026年上半年，公司坚持稳中求进、务实经营的经营思路，持续夯实商业零售主业，推进品牌迭代与场景创新，仓储物流业务精细化运营，整体经营质效稳步提升。公司上半年实现营业收入9.44亿元，同比增长1.68%；实现净利润1.29亿元，同比增长3.95%；实现归属于上市公司股东的净利润0.75亿元，同比增长4.44%。
　　在商业零售业务方面，东百商业充分发挥核心区位自持物业的天然优势，依托兰州中心、东百中心两大核心门店，持续优化消费场景、精准对接消费需求、创新市场化营销打法，实现商业活力的持续提升，其中兰州中心全馆剔除汽车商户销售额同比增长4.44%，22个品牌销售额进入全国TOP10，182个品牌销售额甘肃省第一，28个品牌销售额兰州市第一，累计客流超2,200万人次，日均客流12万人次，同比增长14.69%，销售、客流两项核心指标位居甘肃省商业综合体首位；东百中心全馆剔除汽车商户销售额同比增长3.14%，23个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，171个品牌销售额福州市第一，上半年客流突破2,000万人次，同比增长32.50%。
　　在仓储物流业务方面，公司物流项目全面竣工投入运营，持续强化项目招商及运营管理，升级客户服务体系，以更优质的配套、更高效的响应机制、更完善的增值服务赋能入驻企业发展。公司与京东、SHEIN（希音）、顺丰、中国邮政等战略合作伙伴的保持紧密联动，在巩固零售消费、跨境电商及快递快运类核心客户类型基础上，持续挖掘新客户类型。仓储物流业务半年实现主营业务收入9,128.46万元，同比增长9.35%，新增及续租租赁面积超32万平方米，整体出租率较年初稳步提升，资产运营效率与业务盈利稳定性进一步夯实。
　　2.规范公司治理，提升治理水平
　　公司始终深耕现代企业治理体系建设，持续迭代提升治理效能。完善股东会、董事会及各专门委员会、管理层组成的规范化治理架构，清晰界定权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层的权责边界，搭建权责明晰、透明规范、协同高效的治理体系。上半年，公司共召开股东会1次、董事会5次、独立董事专门会议2次及董事会专门委员会8次，确保股东能够充分行使权利，董事会及各专门委员会、独立董事、管理层能够认真履职，切实保障公司及中小股东利益。
　　2026年6月3日，公司召开2025年年度股东会完成董事会换届选举工作，采用累积投票制选举相关董事，与公司职工代表大会选举产生的职工董事共同组成公司第十二届董事会，相关选举程序、人员组成、专业配置均符合上市公司治理规范的要求。同日，公司第十二届董事会第一次会议完成经营管理团队聘任，着力构建权责清晰、专业多元、结构优化的管理队伍，持续筑牢公司规范运作与长期稳健发展的治理根基。
　　3.重视投资者利益，提升投资者回报
　　公司实行持续、稳定、同股同利的利润分配政策，现金股利政策目标为在兼顾股东利益和公司可持续发展的基础上实现投资者稳定增长股利，在符合《公司章程》规定的现金分红条件、保证公司正常经营和长远发展的情况下制定及实施利润分配方案。上半年，公司2025年年度股东会审议通过《2025年年度利润分配方案》，公司拟向全体股东每股派发现金红利0.04元，上述利润分配于2026年7月实施完毕，共计派发现金红利3,479.38万元；此外，公司第十二届董事会第三次会议审议通过《2026年半年度利润分配方案》，公司拟向全体股东每股派发现金红利0.04元，拟派发现金红利3,479.38万元，积极与全体股东共享公司经营发展成果。
　　4.加强投资者沟通，积极传递公司价值
　　公司始终以提高信息披露质量为核心，构建以投资者需求为导向的披露工作机制，向市场公开经营业绩及重大事项，切实维护投资者知情权。上半年，公司持续优化信息披露内容和形式，并通过“一图看懂”将公司年度财务状况及业务发展呈现给投资者，提升年报的“可读性”；通过举办2025年度暨2026年第一季度业绩说明会，就公司经营情况、发展战略、利润分配等投资者关心的问题进行交流，通过“上证e互动”平台等方式与投资者保持紧密联系；充分发挥公司官方网站、微信公众号、行业媒体合作等宣传阵地的作用，及时传递经营业绩亮点等价值信息，帮助市场更清晰地认知公司的投资价值与成长潜力。
　　5.贯彻ESG理念，推动公司可持续发展
　　公司自2008年起持续披露社会责任信息，并于2022年起披露年度可持续发展报告，在延续既有基础上不断完善披露体系，积极回应利益相关方的诉求与期望。公司2026年4月11日披露的《公司2025年度可持续发展报告》全面呈现公司在环境、社会及管治方面的努力和表现，展现公司实现可持续发展的成效。上半年，公司持续深化“百林共生”公益项目落地，一方面，正式设立“百林共生”红树林公益金，资金定向用于红树林种苗采购、人工种植、后期管护等全流程生态修复工作，为区域红树林常态化保护与修复筑牢资金保障。另一方面，落地“百林共生红树林生态研究实践基地”并正式挂牌，依托福建农林大学海洋学院的学科优势、人才资源，结合福清本地优质红树林生态资源，搭建专业化野外研究实践平台，助力福建红树林修复与海洋生态建设。
　　6.强化“关键少数”责任，提升履职水平
　　公司重视“关键少数”在公司日常经营过程中的重要作用，持续强化履职责任，上半年，公司贯彻落实上海证券交易所《上市公司控股股东与实际控制人监管提醒》相关要求，及时向相关主体传达最新监管政策动态及重点监管事项；同时积极组织“关键少数”人员参加中国证监会、上海证券交易所等平台举办的相关培训5次，定期推送监管速递、监管提醒等动态资讯，强化其对监管政策导向的理解，提升合规意识与履职效能。同时，为进一步健全薪酬体系，修订《公司董事、高级管理人员薪酬管理制度》，明确董事、高级管理人员薪酬标准、绩效考核、薪酬止付与追索等管理要求，推动管理层薪酬与公司经营业绩、长期发展深度绑定。
　　未来，公司将持续聚焦主业强本强基，提升经营管理水平，不断增强公司核心竞争力、盈利能力和风险管理能力，通过良好的业绩表现、规范的公司治理、稳定的投资者回报，切实履行上市公司的责任和义务，回馈投资者的信任，积极传递企业价值。
　　本报告涉及的公司规划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，本行动方案的实施可能受到行业发展、经营环境、市场政策等因素的影响，具有一定的不确定性，敬请广大投资者理性投资，注意相关风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1.商业零售行业
　　2025年，我国商业零售行业在政策精准发力与消费需求升级的双重驱动下，实现规模与质量的同步提升，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，同比增长3.7%，消费对经济增长的贡献率稳定在52%，持续巩固经济增长“主引擎”地位。从全年走势看，消费市场呈现“前稳后升、结构优化”特征，一季度受益于春节假日消费拉动，重点零售和餐饮企业销售额同比增长4.2%；二季度延续复苏态势，社会消费品零售总额增速升至5.0%；三四季度在政策加码与新业态爆发带动下，消费活力进一步释放，其中四季度限额以上单位消费品零售额增速达5.8%，为全年增长画上圆满句号。
　　政策端持续强化“扩内需、促消费”的核心导向，形成全周期、多层次的政策支持体系。年初《提振消费专项行动方案》深入落地，各地累计投放消费券超300亿元，覆盖餐饮、零售、文旅等重点领域；年中国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦服务消费提质扩容，推动冰雪旅游、非遗体验、县域商业等场景创新；下半年消费品以旧换新政策全面深化，中央统筹625亿元国补资金，带动家电、通讯器材、家具等大宗耐用消费品零售额分别增长11%、20.9%和14.6%，新能源乘用车市场渗透率提升至53.9%。同时，政策着力优化消费基础设施，健全县域商业体系、扩大免签国家范围、升级离境退税政策，形成“政策+场景+保障”的消费促进闭环，推动乡村消费与入境消费双增长，全年乡村消费品零售额达6.8万亿元，增速比城镇快0.5个百分点，离境退税商品销售额近乎翻倍。
　　消费结构呈现深刻变革，从“物质消费为主”向“商品与服务消费并重”转型，服务消费占比持续提升，全年居民人均服务性消费支出13,602元，同比增长4.5%，占居民消费支出比重稳定在46.1%，接近“半壁江山”。需求端呈现三大特征：一是情绪价值与健康需求成为核心驱动力，95后等年轻消费群体引领“悦己消费”潮流，Labubu手办、Loopy联名产品等情绪消费品热销，药食同源类产品成为商超顶流，艾灸、推拿等中式理疗门店数增速接近50%；二是体验消费与场景创新蓬勃发展，“餐饮+零售”融合的“餐超”模式全面普及，胖东来、华润万家等企业通过现制熟食、堂食体验重构线下场景，自助KTV、攀岩馆等体验式消费订单同比增速超90%；三是全域消费格局加速形成，线上线下深度融合，实物商品网上零售额增长5.2%，即时零售、跨境消费持续扩容，中低线城市休闲玩乐订单增长近三成，“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化。
　　行业策略导向全面转向“精细化运营+价值化创新”，以适配新消费周期的发展需求。一方面，存量竞争下的差异化运营成为核心抓手，零售企业从“规模扩张”转向“精准深耕”；另一方面，业态创新与价值再造成为增长关键，头部企业加速“商品销售”向“生活方式服务”转型。全行业形成“技术赋能效率、创新创造价值、服务凝聚人心”的发展共识，推动商业零售进入“能共情、能引爆、能场景”的高质量发展新阶段。
　　2.仓储物流行业
　　在当今全球供应链深度重构与数字化转型加速推进的时代背景下，仓储物流行业作为物流产业链的核心枢纽，正经历着前所未有的变革与重塑。它不仅是商品流通的关键节点，更是企业优化供应链管理、提升运营效率、增强市场竞争力的重要支撑。
　　技术迭代方面，从自动化迈向智能化仓储行业的技术升级正呈现出“全链路智能化”的显著特征；需求结构深度调整消费升级与产业转型正驱动仓储物流需求发生结构性变化，在消费端，即时零售、跨境电商等新兴模式的兴起，对仓储的时效性、灵活性提出了更高要求；在产业端，制造业向柔性化、智能化转型，要求仓储物流具备精准库存管理与快速响应能力。
　　2025年中国仓储物流行业正处于一个关键的分水岭阶段，从过去的规模扩张转向高质量发展。行业开发与运营分离，专业化分工加速，不再单纯依赖租金差，开始关注资产全周期管理和精细化运营。另外，REITs产品为仓储物流资产打通“投融管退”闭环，为企业提供资产退出渠道，并且市场需求结构优化，仓储物流资产长期价值依然可期。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司围绕“系统经营、能力建设”的经营思路，推动各业务板块在存量环境中稳步运行、持续优化，实现营业收入18.47亿元，同比增长1.71%，净利润1.42亿元，同比增长7.06%，归属于上市公司股东的净利润4,576.31万元，同比增长5.23%。东百商业坚持以内容力和运营效率为抓手，着力构建“核心城市资产+文商旅融合运营+轻资产管理输出”的生态闭环，依托核心地段的稀缺资源优势与区域市场引领地位，打造穿越经济周期、支撑企业稳健发展的长期核心价值。东百物流随着最后三个项目的竣工，实现全部资产交付，相关业务进入收获期，仓储物流板块全年主营业务收入同比增长37.72%，同时积极推进仓储物流项目资产证券化工作，稳步落实轻资产发展战略。
　　（一）行业审视与“城市引领者”的战略觉醒
　　2025年，国内商业零售行业进入“存量博弈”与“深度调改”的阵痛期，东百商业展现较强的抗周期韧性，通过锁定核心资产、主导供应渠道、定义消费场景，完成了从“空间经营者”向“城市引领者”的身份转换。
　　（二）核心旗舰分析——从“业绩高地”到“区域垄断”
　　1.兰州中心：全景化漫游空间的商业奇迹
　　兰州中心位于兰州市市中心，毗邻甘肃省博物馆，2025年度全馆销售额实现45.11亿元，剔除汽车商户后销售额37.71亿元，同比增长8%；客流近3,900万人次，同比增长7%，销售规模及客流量保持甘肃省市场第一。
　　首店经济的绝对优势：全年引入首进品牌57家，其中“甘青宁”三省首进品牌36家。通过引入HOURGLASS、JOMALONE等顶级美妆及HELLYHANSEN、KOLONSPORT等轻奢户外矩阵，持续强化项目在区域商业的引领地位。全馆30个品牌销售额进入全国TOP10，179个品牌销售额甘肃省第一，20个品牌销售额兰州市第一。
　　运营颗粒度的提升：3楼少淑女装通过品类重组，实现了千万级楼层的业绩突破；5-6楼餐饮区引入“山野板扎”等首店，保持了20%以上的品牌更新率，通过引进不同客群适销品牌的策略实现客群全覆盖。
　　2.福州东百中心：引领生活方式的城市标杆
　　东百中心位于福州市核心区域，毗邻我国十大历史文化名街三坊七巷，2025年度全馆销售额实现28.88亿元，剔除汽车商户后销售额25.26亿元，同比增长3%。
　　数据透视：全年引入首店37家，首店数量依然保持区域领先优势；全馆23个品牌销售额进入全国TOP10，168个品牌销售额福建省第一，179个品牌福州市第一，周大福荟馆、优衣库、LANCOME等48个品牌年销售额破千万元。
　　文商旅融合逻辑：通过“强促销、重文旅、重会员”的策略，落地近30场主题策展和宋制婚礼、木偶戏等数十场文化联动，打造城市文旅打卡目的地。
　　（三）生态矩阵深度剖析——福建大本营的“全方位护城河”
　　东百商业通过差异化的门店定位，精准覆盖了全维度的消费需求：
　　年轻动力：东百城永嘉天地
　　位于福州大学城核心区域，紧邻多所高校，致力于打造成服务大学校园与周边社区的时尚化购物中心。定位为娱乐、生活“补给站”，打造新兴零售、童真趣玩、珍馐美味、人文艺术、潮流科技五大消费场景。2025年通过对一楼调改升级，引入27家体系首店及33家区域首店，稳固“大学城年轻客群”的基本盘，全年客流同比增长11.88%。
　　县域标杆：东百城福安店
　　作为所在区域唯一购物中心，门店定位为全客层生活休闲广场，打造集“游乐+零售+体验”于一体的商业中心，项目涵盖生活、购物、餐饮、休闲、文化娱乐等全方位城市生活业态。全年客流同比增长8.69%，其“福安新鲜事”的定位，通过引入“冠乐福”超市等主力店，成功在县域市场建立起品牌虹吸效应。
　　精致社区：东百仓山店
　　门店引入国内外知名珠宝、国际化妆品、女装，并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元化业态，打造集精致时尚购物、多元化配套为一体的综合性购物百货，满足家庭一站式需求。2025年聚焦“商圈营销融合与会员提质”，通过打造“脆皮养生市集”等IP活动，15个千万品牌的稳定表现证明了其作为精致家庭生活中心的稳定性。
　　（四）战略前瞻——政策红利、焕新升级与资产管理
　　1.“十五五”规划下的副中心爆发：福清东百利桥古街
　　福州市“十五五”规划提出，“加快形成以福州中心城区为核心、福清为副中心”。福清市将承担着承接福州中心城区功能外溢，辐射带动周边区域一体化发展的重要职能。
　　福清东百利桥古街作为公司首个“文商旅”结合项目，紧抓政策机遇，引入大疆、朱富贵、达美乐等16家首店，持续优化业态布局和品牌组合，同时聚焦年轻客群与在地文化融合，结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应，2025年全年客流量2,166万人次，同比增长39%，并于2026年初获评国家3A级旅游景区。项目在微度假商业模式上进行有效探索，为福州都市圈副中心建设提供了“文商旅”融合的实践样本。
　　2.存量资产“焕新”
　　2025年，东百中心B馆启动调改，将原有家电家纺业态升级为以高人气特色餐饮为核心的餐饮消费空间，聚焦“质价比”与“时尚烟火气”，引进1,500平方米的法式风格海底捞大排档标准店，主打沉浸式山野主题的餐饮品牌漫山食野，以及人气餐饮品牌大鱼寿司、龍歌小火锅、逐山鹿、重磅串城、洪发发等餐饮品牌，与A馆的网红餐饮、品质餐饮形成互补。
　　3.轻资产合作：商业零售第二生命曲线
　　东百商业正全力构建以“运营输出”为核心的新增长支柱，旨在从重资产持有向高周转管理转型。标准化模式构建：将兰州、福州项目的成功经验封装为标准化运营模块（招商、运营、物业、营销）及定制化工具箱，创立独立的轻资产管理品牌，确立“城市商业焕新专家”的价值主张。
　　区域化布局拓展：聚焦闽浙赣、甘青宁及长三角、珠三角二三线城市、东部沿海经济强县，通过全委托、咨询输出等模式灵活切入。
　　多元化产品创新：研发可复制的“微度假”文旅模型及城市更新非标产品线，并探索精品仓储会员店、亲子娱乐综合体等创新业态。
　　报告期内，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，全面承接兰州新区“新投中心”项目的轻资产管理，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。项目位于兰州新区中心城区核心地带，建筑面积约7万方，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新标杆。
　　（五）仓储物流——项目全面竣工，进入收获期
　　1.新竣工3个物流项目，营业收入快速增长
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。随着物流项目的陆续竣工交付，公司仓储物流板块实现主营业务收入1.90亿元，同比增长37.72%。
　　2.稳健高效的运营管理服务，客户覆盖领域更趋多元
　　东百物流加大招商运营力度，不断提升客户服务品质，为客户降本增效，持续得到客户和市场认可，全年新增和续租客户的租约面积超过55万平方米，同比增长约93%，各领域客户合作成效显著。
　　零售消费：为顺应消费提振带动内需持续走强的大潮，积极拓展头部零售行业和连锁餐饮茶饮客户，携手顺丰冷运，成为沃尔玛山姆运营的生鲜配送中心，并吸引古茗茶饮、塔斯汀、美宜佳等零售消费行业标杆企业入驻。
　　电商客户：公司与京东、SHEIN（希音）等电商建立紧密合作关系，其中，与京东在多个项目深度合作，凭借优质服务获得京东集团招采体系“最具潜力供应商奖”。
　　智能制造：精准对接智能制造企业需求，吸引全球智能家电巨头追觅科技入驻园区，构建集研发、生产、创新于一体的总部经济；推动小米科技入园，打造更具成本优势、效率更敏捷的供应链；比亚迪在园区设立零配件中心，助力企业出海业务和汽车产业供应链升级。
　　快递快运：持续深化与顺丰、中国邮政等战略客户合作，同时积极拓展大零担物流、融辉物流、第三方物流、至和天下物流等客户，完善快递快运客户布局。
　　3.可持续发展，建设绿色物流园区
　　东百物流高度重视物流园区可持续发展，通过引入新能源企业，推进绿色物流园区低碳转型。2025年，福州华威、武汉黄陂、肇庆大旺项目屋顶分布式光伏电站项目已正式发电并网运营，其他部分园区亦在推进绿色电站建设。东百物流通过场地资源开放，推动储能、充电设施，以及园区节能诊断与改造等多项内容调整，帮助园区构建更高效、更清洁的能源体系。
　　4.轻资产发展，稳步推进资产证券化
　　公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，报告期内，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发展。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入18.47亿元，较上期增加0.31亿元，同比增长1.71%；公司实现归属于上市公司股东的净利润0.46亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长5.23%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，同比增长0.15%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.商业零售行业
　　根据国家相关数据显示，2026年开年消费市场延续复苏向好态势，春节假期全国重点零售和餐饮企业日均销售额较2025年同期增长5.7%，重点商圈营业额增幅达7.5%，为全年市场增长奠定坚实基础。政策端持续强化精准发力，以“十五五”规划开局为契机，商务部联合多部门开展“乐购新春”专项行动，统筹20.5亿元消费券资金与625亿元消费品以旧换新国补资金直达市场终端，同时通过完善消费基础设施、优化消费环境等政策组合拳，持续释放内需潜力，筑牢消费对经济增长的基础性作用。
　　行业发展层面，商业市场已全面进入“质效并举”的深度转型期，存量竞争下的精细化运营向“精准化、场景化、价值化”升级。优质运营商加速轻资产模式深化与数字化能力沉淀，通过整合供应链资源、优化线下场景体验、构建全域服务体系，实现从“商品销售”向“生活方式服务”的转型，行业集中度进一步提升的同时，细分赛道创新活力持续迸发。
　　零售消费趋势呈现显著升级特征：一方面，消费需求从“物质满足”向“体验消费”“情绪价值”跃迁，年轻一代引领新式消费潮流，情感化、个性化、健康化商品成为市场热点，“多代同游”“反向带动长辈消费”等新场景推动家庭消费结构优化；另一方面，线上线下融合进入深水区，即时零售、跨境消费、县域市场崛起成为新增长极，春节期间中低线城市休闲玩乐订单同比增长近三成，海外入境消费与长线出境游预订量大幅攀升，消费市场呈现全域联动、多元繁荣的格局。
　　新质生产力在商业领域的释放效应全面凸显，成为行业转型的核心驱动力。以人工智能为代表的数字技术从“概念应用”走向“价值兑现”，AI智能体深度嵌入客群分析、营销推广、供应链调度等全流程，旅行智能体、AI试妆、虚拟导购等应用普及，推动消费效率与体验双重提升；智能家电、可穿戴设备等科技产品成为消费“顶流”，一级能效家电销售占比超92%，绿色智能消费与低空物流、数字文旅等新业态加速融合，为商业市场注入持久增长动能，推动“新消费革命”向更高质量阶段演进。
　　2.仓储物流行业
　　近年来中国仓储行业市场规模持续扩大，但增长动力已从传统基础服务转向智能化、绿色化、跨境物流等新兴领域。传统运输、仓储等基础服务增速逐渐放缓，而智能仓储、冷链物流、跨境物流等新兴领域以较高增速快速崛起，成为行业增长的核心引擎。
　　高标仓作为智能化、绿色化的重要载体，从传统的“存储空间提供者”转变为供应链效率的核心节点。通过模块化设计实现快速部署，结合光伏发电、储能系统等绿色技术，降低能耗的同时提升运营效率，成为“碳中和供应链”的实践标杆，受到市场的广泛关注与青睐。
　　电商物流，作为仓储物流的最大需求方，电商行业的快速发展推动了前置仓、云仓等新型仓储模式的广泛普及，为仓储行业带来了新的增长点；同时，随着消费者对食品安全、品质的要求不断提升，冷链市场规模持续扩张，企业为满足市场需求，纷纷加大在冷链仓储设施建设、技术研发等方面的投入。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
　　1.商业零售
　　东百商业从“定位焕新、体验升维、数字赋能、轻资产拓展”四个方面推进业务发展。锚定“城市级零售购物与服务消费目的地”战略蓝图，推动线下空间从“消费提供场所”向“生活场景构建”深度转型。以消费者需求为核心，通过精细化业态升级与全维度品牌焕新，从环境舒适度、氛围温度、业态组合张力、品牌精神气质、服务细腻度五大维度构建超预期体验价值。同时以数字化会员体系贯通线上线下，构建全域融合商业生态，打造行业标杆级会员服务矩阵。战略布局上，坚持以福建、甘肃为双中心，打造“城市标杆购物中心为核心，文旅街区、城市更新非标项目为两翼”的多元资产组合，形成“核心标杆项目自持运营+轻资产管理与品牌输出”的可持续发展格局，稳步实现商业价值与品牌影响力双重提升。
　　2.仓储物流
　　东百物流将强化招商运营能力，打造强大的招商运营团队及运营管理体系，提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，持续构建以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　(三)经营计划
　　1.商业零售
　　（1）夯实双心迭代，锻造全国标杆
　　夯实福建、甘肃两大战略中心核心地位，推动商业能级从“区域第一”向城市文化时尚策源地、品质生活引力场双维进阶，全力打造全国商业标杆项目。深度挖掘属地文化底蕴与城市特色，将本土文化基因融入空间打造、场景营造与内容运营，构建兼具在地性与唯一性的商业体验，打造不可复制的城市商业名片。持续巩固核心优势业态与标杆品类竞争力，优化业态组合结构，大幅提升体验式、策展式、社交型业态占比，重点打造主题特色街区、文化艺术展演空间、快闪慢闪创意市集、特色餐饮集群等多元消费场景，强化商业空间的社交属性与体验价值。聚焦首店经济与独家资源，精准引入更多区域性首店、全国性首店及城市独家品牌，持续更新品牌矩阵，保持商业内容的新鲜感、独特性与行业引领性，以高辨识度的品牌组合与场景体验，打造城市级消费打卡地与品质生活首选地。
　　（2）聚力轻资产运营，拓展发展路径
　　模式构建上，东百商业将打造可复制、高辨识度的轻资产运营体系，深度沉淀福州、兰州标杆项目成功运营经验，系统化提炼招商、运营、营销、物业全链路核心能力，封装形成适配不同城市能级、不同物业类型的标准化运营管理模块，同步搭建定制化解决方案工具箱，实现轻资产输出的标准化落地与定制化适配；同时构建辨识度强、内涵鲜明的轻资产管理品牌，明确核心定位并提炼清晰的品牌价值主张。拓展方面聚焦闽浙赣、甘青宁核心区域，兼顾长三角、珠三角二三线城市及东部沿海经济强县，以全委托管理、品牌及咨询输出、招商与筹备服务等多种灵活模式切入市场，并依托强大的商业策划能力、完善的招商资源库及标准化培训体系，保障管理输出品质与落地成效，稳步推进轻资产业务规模化拓展。
　　（3）聚焦数字赋能，提升会员服务能力
　　数字化创新建设方面，着重提升会员权益、会员营销、数据治理三个方面。会员权益方面通过对标行业头部企业，并结合项目所在地的第三方场景，全面提升会员在东百商业购物时的体验感、价值感，增强会员对东百商业体系的黏性及认同感。会员营销方面通过对商场的硬件设施进行改造，增加顾客消费时的互动，让东百更懂顾客，为顾客提供更为贴心的产品及服务。数据治理方面将加强对经营数据的复核、有效性的管理、颗粒度的细化、覆盖面的扩展，并结合会员权益、会员营销及轻资产运营，实现以数据驱动业务，用数据指导管理，靠数据创造价值。
　　（4）探索业态创新，培育增长动能
　　探索创新业态，研发可复制的“微度假”文旅商业模型，深挖在地文化、打造主题场景、创新业态组合，打造文旅街区特色产品线；探索城市更新领域，形成针对历史文化街区、存量社区商业等载体的改造专长，打造兼具强社交属性与话题性的非标商业空间产品线；同时关注精品仓储会员店、亲子娱乐综合体、健康生活中心等与商业空间融合的创新业态与异业合作，择机开展试点孵化，持续丰富商业产品矩阵。
　　2.仓储物流
　　（1）强化招商与资产运营，全面提升项目收益
　　深度洞察新消费、新能源等高增长赛道的特定仓储物流需求，通过内训与外拓结合，打造专业化、懂产业的招商团队；积极推进驻地招商，加强与地方政府、合作伙伴协同招商，持续完善并动态迭代客户画像，确保精准锁定优质目标；全面实施“招运一体化”全周期服务，以定制化交付解决客户痛点，推动优质企业“招得准、留得住、长得大”，不断提升资产溢价能力和项目回报水平。
　　（2）精进物业服务品质，构建园区产业生态
　　推行交叉巡检机制，加强各园区人员管理、环境卫生、安全等精细化品质培训，复制标杆园区先进经验，将服务落实到每个管理环节，全面提升物业品质；深入挖掘租户需求，引入充电桩、共享设备等多元化增值服务，拓宽经营边界；通过持续优化租户结构，引入上下游关联企业，初步构建园区内部业务微循环，形成“以物业吸引招商、以招商提升物业”的良性循环，持续构建优质产业社区生态。
　　（3）创新资本运作模式，加快资产证券化进程
　　紧抓国家各项利好政策机遇，积极推进机构间REITs项目落地，加强“投-建-招-退-管”的资本闭环。针对公司自持的11个项目进行资产分层管理，结合市场情况，探索多元化的资产证券化策略。深化与国内外长期资本合作，通过输出管理能力扩大资产管理规模，推动企业从重资产持有向轻资产运营的战略转型。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司主要业务及经营模式　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。　　1.商业零售　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司主要业务及经营模式
　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
　　1.商业零售
　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。
　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
　　线上业务：致力于数字化运营提升，实现线上线下一体化经营目标，通过利用线上运营工具的开发与运用实现需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重塑，从而进一步实现“人找货”-“货找人”的双向交互时代。运用新媒体资源，盘活公私域流量，促进公域流量转向私域，实现纳新与转化，增加消费者触点，提升顾客消费意愿度。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，形成系统化的会员消费数据报告、会员基础数据分析，为线下会员运营提供数据基础与框架模型，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
　　2.仓储物流
　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。
　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
　　（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
　　（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
　　（二）报告期行业情况
　　1.商业零售行业
　　今年以来，为应对外部挑战，我国把做大做强国内大循环摆在更加突出的位置，各项提振消费扩大内需政策落地显效，各地促消费活动亮点纷呈，消费市场活力不断增强。上半年内需对GDP增长的贡献率为68.8%，其中，最终消费支出贡献率为52.0%，较一季度提高0.3个百分点，是增长的主动力。上半年，我国社会消费品零售总额实现24.55万亿元，同比增长5.0%，增速比去年全年加快1.5个百分点，其中二季度增长5.4%，较一季度加快0.8个百分点。消费结构中服务消费的占比提升，假日消费拉动效应显著，春节、五一、端午等节日外出人数创新高。随着95后新一代消费主力军的崛起，新的消费模式和业态层出不穷，悦己消费、情绪消费以及新兴个性化、多元化消费方兴未艾，消费者更愿意为兴趣买单，接受溢价，情绪价值、场景体验和内容共鸣成为购买动因，商业零售正在进入一个“能共情、能引爆、能场景”的新消费周期。在当前市场环境下，需要精细化、差异化运营及价值再造，赢得消费者的青睐。
　　2.仓储物流行业
　　据中国物流与采购联合会公布的数据显示，上半年全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6%。中国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，6月份为51%，较上月回升0.5个百分点，连续八个月运行在扩张区间，显示仓储行业延续良好运行态势。新订单、平均库存周转次数、业务利润、业务活动预期等主要分项指数均有回升，期末库存指数小幅下降，显示仓储业务需求继续扩张，商品周转效率保持高效，库存去化速度加快，企业生产经营状况良好，对市场前景信心充足。
　　非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速，特别是国补政策，激发市场消费潜力，电商及家电类相关三方物流服务商仓储需求扩张。上半年装备制造业增加值同比增长10.2%，我国制造业持续向高端化转型，催生了高附加值产品的高标仓需求。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，面对复杂多变的市场环境，公司围绕“创新商业场景、提升服务体验”的经营思路，通过深化供应链资源整合与数字化能力建设，强化品牌矩阵协同效应，实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11%，实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%。
　　（一）商业零售调改，服务体验升级赋能发展
　　1.首店经济引领品牌焕新浪潮
　　依托门店区位优势，东百商业持续深化首店战略，积极推动品牌焕新升级，上半年新引进品牌201个，其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼、野果餐饮、星星地堡、MOODY TIGER等，为区域消费者带来了丰富的“首购、首尝、首体验”机会，公司核心门店东百中心、兰州中心也成为品牌首店的核心聚集地。同时，通过品牌调改存量升级,持续优化商业生态结构，提升经营效益，其中：东百中心23个品牌销售额跻身全国TOP10，169个品牌销售额位居福建第一，197个品牌销售额福州第一；兰州中心22个品牌销售额进入全国TOP10，159个品牌销售额位居甘肃省第一，43个品牌销售额兰州第一。
　　2.情感体验与场景创新深度融合
　　东百商业以“情绪价值”为切入点，将消费服务与情感共鸣深度绑定，全方位升级顾客的情感体验与消费获得感，东百商业上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92%。东百中心上半年累计举办40余场文化交互活动，包括宋制婚礼、端午屈原话剧、木偶戏、窗台音乐会、古风巡游等，同时打造花园天台、卡皮巴拉IP策展等美陈活动，通过沉浸式传统文化体验，构建多维体验场景，精准挖掘年轻客群情感触点，提升品牌好感与粘性。兰州中心承接火热旅游资源，联动甘肃省博物馆，以及风起大汉沉浸式演艺项目，打造文化、旅游与商业深度融合的城市新名片；同时联合天真蓝与女企业家协会发起“她，无限可能”主题活动，聚焦本地女性成长故事，将女性力量与在地情感融入场景互动，精准触达消费者深层情感需求，实现全网曝光5万+，强化品牌与消费者的情感联结。
　　3.会员体系与数字化运营持续优化
　　东百商业秉持“精准营销、会员服务”理念，不断完善会员生命周期管理，截至报告期末会员总量超430万人，较2024年底增长5.19%。上半年公司策划亲子互动、童趣手工等会员活动超150场，为会员提供多元化、品质型的活动体验，提升会员忠诚度与粘性。公司自主研发的“东百会员中心”平台持续迭代，完善会员服务功能，为线上线下一体化经营提供高效载体，平台浏览量超2,200万次。
　　东百商业通过“内容预埋-互动引导-场景预体验”递进式营销策略，让客户在线上就产生“想亲临现场”的期待，为线下场景引流，并放大体验后的二次传播效应。上半年，东百商业通过抖音、视频号、小红书、公众号等新媒体账号运营，精准营销，合计曝光量超1,000万人次；打造同城热点，笔记曝光量超3,800万次，抖音官方话题累计曝光量近6,500万次；策划并打造16个爆款话题，4次登顶同城热榜；此外，员工深度参与公司营销活动，产出内容1.35万篇，带动曝光量超2,400万，凝聚全员传播的强劲势能。
　　4.商管输出项目持续拓展
　　今年4月，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，将全面承接兰州新区“新投时代中心”项目的轻资产管理合作，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。新投时代中心项目位于兰州新区中心城区核心地带，项目建筑面积约7万平方米，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新标杆。
　　（二）仓储物流项目全面竣工，资产证券化稳步推进
　　自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。
　　随着物流项目的陆续竣工交付，公司加大招商运营力度，充分发挥与商业零售板块的协同效应，通过千余家终端商业客户资源共享，拓展渠道，提升招商转化效率。此外，持续深化与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略合作伙伴的紧密联动，夯实核心客户基本盘；同时精准捕捉新能源汽车、电商新模式、快消茶饮等领域的增长机遇，成功吸引比亚迪、小米、美团、霸王茶姬、古茗茶饮、沃尔玛山姆等行业标杆企业入驻，客户群体结构进一步优化，覆盖领域更趋多元。2025年上半年，公司仓储物流板块实现主营业务收入8,348.07万元，同比增长29.52%。
　　公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，今年3月，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发展。
　　（三）文旅奥莱业态，创新融合激活消费潜力
　　福清利桥古街作为公司文商旅战略的核心载体，上半年持续释放增长活力，二期文旅奥莱街区通过“奥莱+古街”的互补生态，以千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动吸引亲子及年轻客群，精准覆盖多元客群；古街区结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应；在招商方面，福清利桥古街上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌，持续完善业态布局和品牌组合，推动客流稳步攀升。上半年福清利桥古街客流超1,100万人次，同比增长30.83%。
　　未来，奥特莱斯板块将聚焦名品美妆、运动潮流等品类，打造契合新中产消费偏好的场景，持续强化福清利桥古街的IP独有性，挖掘历史文化底蕴，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，创建打造城市名片级项目。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）经营模式优势
　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
　　（二）精细化运营优势
　　东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
　　（三）区位优势
　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
　　（四）管理优势
　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
　　（五）战略资源优势
　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
　　（六）物流融资优势
　　公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。
　　（七）政策优势
　　福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
　　（八）数据化优势
　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。

　　四、报告期内主要经营情况
　　报告期，公司实现营业收入9.29亿元，较上期增加0.01亿元，同比增长0.11%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长2.40%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.65亿元，较上期增加0.02亿元，同比增长3.14%。

　　五、可能面对的风险
　　1.宏观环境
　　公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公司的经营业绩产生不利影响。
　　2.业务创新
　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。
　　3.跨区域运营
　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。 收起▲