一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内，公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。　　（一）商业地产　　2026年上半年，我国经济总体运行平稳，扩内需及优化消费供给政策持续推进。国家统计局数据显示，2026年1-6月社会消费品零售总额248722亿元，同比增长1.3%，消费大盘保持韧性。商办用房供给端延续收缩态势，商业地产新增投资意愿偏弱。据国家统计局数据，2026年1-6月全国商业营业用房投资额同比下降23.1%，新开工面积同比下降23.5%；上半年全国新建商业营业用房销售面积及金额同比分别下降14.7%和20.4%。　　2026年上半年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内，公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　（一）商业地产
　　2026年上半年，我国经济总体运行平稳，扩内需及优化消费供给政策持续推进。国家统计局数据显示，2026年1-6月社会消费品零售总额248722亿元，同比增长1.3%，消费大盘保持韧性。商办用房供给端延续收缩态势，商业地产新增投资意愿偏弱。据国家统计局数据，2026年1-6月全国商业营业用房投资额同比下降23.1%，新开工面积同比下降23.5%；上半年全国新建商业营业用房销售面积及金额同比分别下降14.7%和20.4%。
　　2026年上半年行业头部企业持有及运营面积增速继续放缓，拓展策略偏谨慎，以轻资产输出为主要手段，重点项目平均出租率小幅回落，经营仍面临压力。上半年全国15个重点城市典型购物中心商铺平均租金较2025年下半年环比下跌0.36%。多数商圈受供给过剩、项目老化与同质化竞争影响，客流下滑、商户承租能力减弱，租金延续下跌；少数核心商圈优质项目依托首店经济、体验业态升级及文旅联动，租金获一定支撑。据赢商大数据不完全统计，2026年1-6月，全国开业集中式商业（购物中心、独立百货、文旅商业、商业街、创意产业园）149个，其中，存量改造再开业项目共40个，占比超26%。在行业存量竞争加剧背景下，头部企业着力推进标杆项目焕新与精细化招商，聚焦沉浸式体验、策展型商业等业态迭代，并通过轻资产输出模式盘活存量资产，行业加速向运营驱动、场景创新方向演进。新增商业正在突破传统购物中心边界，与交通、产业、办公及社区生活等城市功能深度融合，逐渐成为连接多元场景的城市节点。
　　公司的商业地产业务由全资子公司宁波城市广场开发经营有限公司承载，核心项目为宁波天一广场，可供经营面积17.09万平方米。广场公司运营业态包括奢侈品购物中心、高端精品百货、时尚潮流商城及城市休闲商业综合体等，除天一广场商业租赁外，还自营国际购物中心、GUGO酷购商城两家主力店，并受托管理和义大道购物中心、月湖盛园项目。（二）水泥建材2026年上半年，水泥行业延续深度调整与低位筑底的运行特征。需求端呈现单边下行：全国固定资产投资同比降幅持续扩大，基础设施投资增速由正转负，在建项目施工强度不足，基建对水泥需求的托底支撑明显弱化；房地产行业去杠杆、缩规模进程仍在延续，房屋施工及新开工面积均同比下降，地产链水泥消费持续低迷。受此影响，全行业水泥产量进一步下降，2026年上半年全国累计水泥产量7.36亿吨，同比下降8.0%，产量规模为近17年来最低水平。
　　水泥行业供给端库存高企、产能利用率不足，供需失衡加剧内卷式竞争，水泥价格一路下行；加之煤炭价格震荡上涨抬高企业生产成本，全行业陷入亏损困境。2026年上半年，需求下滑速度快于供给收缩速度，错峰去库效果未达预期，政策面严控新增产能，推动实际与备案产能精准统一，加速低效产能出清。
　　公司水泥制造业务以舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品涵盖32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，生产基地位于宁波余姚、云南蒙自、新平。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）总体经营情况
　　报告期内，公司面对复杂的经济形势和激烈的市场竞争，围绕年度目标，坚持稳中求进工作基调，聚焦主责主业，优化经营策略，努力保持商业地产运营效能、改善水泥板块经营质效，继续积极探索“新质生产力”转型方向。
　　商业地产：2026年上半年，公司商业运营项目整体平稳。广场公司直面消费市场复苏缓慢、同城商圈竞争加剧、品牌商拓店意愿低迷、退铺率上升、租赁议价下行等等诸多难题，持续聚焦场景焕新、业态优化、服务提质等核心维度，品质改造与经营效益兼顾，努力提升商圈竞争力。报告期内，一是组建专项攻坚专班，统筹推进天一广场城市更新项目，概念方案及各项前置审批全面落地，中心广场及大舞台改造顺利进场，其余重点子项目深化设计与控规调整同步提速，按照既定节点压实推进、加速焕新。二是依托浙江省首批“首店集聚区”优势，立足各项目差异化定位，建立商户动态管理体系，精准开展品牌招引、业态调改，推动资源向高效业态集中。三是坚持商圈一体化联动运营，打造多层次、高品质营销矩阵。上半年统筹开展全域主题营销活动40余场，电影嘉年华全网曝光9.1亿次，带动客流环比增长42%、餐饮营收提升28%；消费券核销率超75%，会员总量达178.1万。四是聚焦数智赋能，提升商圈能级。智慧商圈数字平台于4月正式上线，集成客流感知、消费画像、业态分析及活动评估等核心功能，为精准招商、营销决策和经营研判提供数据支撑；智慧停车系统升级改造完成需求梳理和方案评审，即将启动招标程序，确保年底建成投用，切实提升商圈智慧化服务水平。
　　水泥建材：2026年上半年，水泥行业仍处于下行周期，叠加国家环保降耗政策趋严等因素影响，公司水泥销量同比下降，经营难度继续增加。面对严峻的形势，公司各水泥企业坚持效益导向，统筹实施精准营销与保供稳价策略，深挖技改节能与极致降本潜力，并积极拓展骨料销售增量，多措并举努力完成稳销量、稳售价、保盈利的工作任务；同时，公司严格落实产能置换政策，有序淘汰落后产能，推进产能指标等资产处置，降低经营政策风险。公司6月起对云南区域水泥企业蒙自公司、新平公司实施一体化集中管控，全面打通人员、生产、技术等九大条线，通过资源整合与集约管控全面提升运营效率。报告期内，舜江公司聚焦包装水泥及工地散装水泥重点赛道，开票销量创历史新高；并依托微信、抖音平台常态化投放宣传短视频，提升品牌影响力。生产端，通过采购降本、工艺优化及技改挖潜，推动综合成本持续下行。蒙自公司依托国道219改建及文蒙铁路两大重点项目稳住基本盘，并通过经销商深度绑定，在激烈竞争中实现销量小幅增长；绿色低碳节能暨超低排放改造项目7月初全面收官，技改效果逐步释放，熟料能耗电耗创新低。新平公司上半年稳步推进矿山骨料投产。
　　（二）主要经济指标及产业板块简况
　　1、主要经济指标
　　2026年上半年度公司共完成营业收入6.11亿元，同比下降17.79%，利润总额1.50亿元，同比上升1.10%，归属于上市公司股东的净利润1.18亿元，同比上升1.78%。实现每股收益0.0817元，加权平均净资产收益率4.1277%。期末股东权益合计31.27亿元，注册资本14.45亿元。报告期末公司资产总额39.22亿元，其中货币资金2.07亿元、投资性房地产9.03亿元、一年内到期的非流动资产及其他非流动资产16.38亿元（主要为可转让大额存单和定期存款及利息16.11亿元）；负债总额7.95亿元，其中银行借款4.12亿元；归属于母公司的股东权益28.12亿元，资产负债率20.27%，分别比年初下降1.92%和减少0.93个百分点。2、产业板块简况
　　（1）商业地产：2026年上半年度完成营业收入2.69亿元（占公司上半年营业收入的44.05%，其中租金收入1.93亿元，商品销售收入0.33亿元，物业广告收入0.27亿元，托管收入0.01亿元），实现利润总额1.68亿元（占公司利润总额的112.44%)，净利润1.26亿元（归属于上市公司净利润贡献率为106.89%），分别比上年同期上升4.38%、0.48%和1.01%。天一广场可供经营面积17.09万平方米，出租率91.32%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2026年上半年度累计销售各类水泥146.01万吨，完成营业收入3.42亿元（占公司上半年营业收入的55.93%），实现利润总额-0.16亿元（占公司利润总额的-10.85%)，净利润-0.18亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-5.05%），水泥销量和营业收入分别比上年同期下降18.79%、29.58%。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为国有控股上市公司，财务状况稳健。核心资产天一广场坐拥市中心黄金地段，是城市核心商圈的标杆项目，为公司提供稳定的现金流支撑；水泥板块当前虽处于行业周期下行阶段，但仍保持强大韧性，通过绿色技改与管理优化，不断提升运营质效，实现降本增效与可持续发展。公司持续健全法人治理结构与市场化运营机制，始终秉持“共享发展成果”的理念，着力构建持续、稳定、可预期的分红回报机制，切实提升投资者获得感。
　　四、可能面对的风险
　　1、在消费市场复苏承压、商业同质化竞争加剧的行业背景下，天一广场面临消费需求分化、线上分流及运营成本上涨等挑战。为更好地激活商圈活力，提高经营质效，一方面，需要通过品牌分类管理与首店经济引流，优化业态组合，增强消费粘性；另一方面，需要在运营端深入推进数字化变革，应用智慧能源管理系统以降低能耗，并通过重塑沉浸式线下体验场景，放大实体商业的不可替代性，实现降本增效与到店转化率的双重提升。同时，天一广场城市更新项目面临施工难、审批严、收益不确定等短期风险，需在不停业的前提下平衡项目工程推进与商业运营。
　　2、当前水泥行业需求疲软、产能过剩，深陷供需失衡的困境，行业协同失效引发内卷式价格战，叠加“双碳”目标与环保政策持续收紧，传统高耗能、高排放的发展模式已难以为继。公司需强化成本管控与技术改造，聚焦重大工程及区域重点基建项目，抢占优质市场份额；同时，把握“双碳”机遇，加快低碳技术攻关与数智化改造，推动产品结构向高附加值、绿色低碳转型。
　　3、推进产业转型与股权结构优化过程中，公司需要防范并购新业务可能带来的多重风险：跨界进入新赛道的行业认知偏差风险；标的资产估值定价失当及后续商誉减值风险；交易全流程中涉及的法务、财务合规性风险；并购后在业务协同、团队融合及集团化管控等方面的整合风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管；水泥及其制品的生产、销售。　　(一)商业地产　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.06万平方米。广场公司是宁波富达100%控股的全资子公司，运营管理涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城和城市时尚休闲商业综合体等，除天一广场商业租赁业务之外，还自营国际购物中心、GUGO酷购商城二家主力店，受托经营和义大道购物中心、月湖盛园项目。　　报告期内，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”战略部署，通过实施... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要业务为商业地产的出租、自营联营及托管；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.06万平方米。广场公司是宁波富达100%控股的全资子公司，运营管理涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城和城市时尚休闲商业综合体等，除天一广场商业租赁业务之外，还自营国际购物中心、GUGO酷购商城二家主力店，受托经营和义大道购物中心、月湖盛园项目。
　　报告期内，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”战略部署，通过实施空间焕新工程、推进品牌迭代升级、创新营销模式、优化服务品质等关键举措，努力推动消费提质与经营增效协同发展。一是确保“稳中求进”，高效实施改造工程升级焕新。天一和义商圈更新项目有序推进，通过空间重构与功能升级，打破原先相对割裂的“组团式”商业布局，构建完整连贯、体验融合的一体化商业空间；二是注重“创新引领”，构建品牌竞争壁垒。着力强化招商工作的精准性与实效性，通过深化市场研究和优化资源配置，推动品牌引进实现从“量”到“质”的升级。动态把握消费需求变化，完善项目评估机制，针对不同商业体的定位特点，实施“一品牌一策略”引进机制。2025年全年天一和义商圈调整引进新品牌109个，其中首店（包括首店、独有店、旗舰店）69家；三是紧扣“商圈联动”，释放区域商业潜力。全年精心策划250余场高品质营销活动，强化城市消费核心地位，各类商圈联动活动形成强大引流能力场。IP创新增强消费活力，通过主题美陈与互动体验双轮驱动，构建年轻消费新场景。智慧运营有效提升商圈影响力，商圈餐饮类数字消费券营销和新媒体矩阵营销实现多元内容输出；四是秉持“高效尊享”，提升客户体验与忠诚度。围绕“服务体验革新、运营效率提升、会员价值提升”三大方向，创新会员运营机制，深耕会员服务。通过强化高端会员维系、提升会员服务品质和优化数字化服务体系，构建高品质会员价值生态体系。报告期内，天一广场获得全国“2025年度人气购物中心TOP100”、第二批浙江省夜经济坐标“夜购”标杆等荣誉。
　　(二)水泥建材
　　公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年产能490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。
　　2025年，在整体水泥市场需求收缩、成本高企、环保约束趋紧等压力下，富达建材通过实施工艺革新降本、数智改造提效、绿色低碳攻坚、市场布局优化等多重举措，积极应对激烈的市场竞争、稳固销售市场基本盘，2025年共销售水泥371.09万吨，同比增加5.06%。报告期内，舜江公司深化精细管理，持续优化生产管控，开展技术改造，推动降本增效；调整销售策略，优化市场布局，积极拓展商混企业、重点工程、包装水泥等业务领域；布局绿色能源，构建低碳体系，报告期内储能电站和分布式光伏项目先后投入使用，每年可节省电费70万元左右。蒙自公司强化市场攻坚，通过拓宽销售市场、提高经销商粘性、参与行业协同等方式，全力拓展效益增长空间；积极实施设备技术改造升级，超低排放改造核心SCR技改已完成72小时连续运行验收，绿色低碳节能技改工作稳步推进并取得阶段性成效；严格落实水泥行业按备案产能生产的要求，完成3333t/d熟料生产线补充产能置换方案，为生产经营提供合规保障。新平公司坚持降本增效，持续强化内部管理，统筹市场开拓与矿山资源保障，在激烈的市场竞争中保持稳中有进态势，销量及成本均有所改善，大幅度减少亏损接近2000万元。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　宁波富达股份有限公司以子公司为核心运营主体，公司本级不直接开展实体业务。报告期内下属主要子公司涉及两个行业。主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　（一）商业地产
　　大力提振消费是2025年经济工作首要任务，中央及地方围绕大力提振消费出台系列政策，支撑消费增长，2025年我国消费市场保持平稳增长，各项消费提振政策实施成效显著。据国家统计局数据，2025年全国社会消费品零售总额达50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年加快0.2%，但下半年消费增长动力有所减弱，6月以来单月增速连续7个月下滑，12月单月增速仅达0.9%。
　　需求端，新兴消费的发展趋势与相关政策的有效刺激形成合力，推动零售租赁行业多个细分领域迎来发展机遇，消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为2025年零售租赁需求的核心驱动力。其中，消费电子领域成为零售租赁需求的重要增长极，本土品牌通过加速线下渠道布局，呈现出门店数量和面积的双重增长趋势；户外运动、时尚服饰类品牌呈扩张态势，潮玩等满足情绪价值或具备社交属性的品类也存在拓店需求；宠物消费市场需求从基础刚需向宠物玩具、专业健康护理等细分领域深度延伸；餐饮业咖啡、茶饮、简餐等品类需求相对旺盛。
　　供给端，全国商业地产供给增量呈持续下行趋势，增量市场开发放缓，商业地产发展已进入相对存量期。据赢商网不完全统计，2025年全国新开业集中式商业项目369个，新开业商业总体量超2740万平方米，数量、体量均同比下滑超两成。从市场格局来看，存量改造已成为新开业项目的重要补充来源。2025年新开业项目中，存量焕新项目占比约两成，不少存量项目被改造为创新型非标商业；增量入市项目占比约八成，仍占主导，当前，奥特莱斯、特色主题MALL、复合型非标商业等业态共同构建起差异化的商业“新场景”，各类创新场景持续涌现，非标商业新场景表现尤为突出。
　　从租金表现看，2025年零售商业市场整体承压，多数项目仍以“以价换量”的方式降低空置率，重点城市商铺租金小幅下跌。据中指研究院监测，2025年全国15个重点城市主要商业街商铺平均租金全年累计下跌0.81%，主要商圈（购物中心）商铺平均租金全年累计下跌0.34%。尽管随着消费市场逐步恢复，重点城市典型商圈经营态势保持相对稳定，部分核心商圈内中高端商业项目营业额实现增长，并通过首店经济、奢侈品品牌引入等优质业态升级对租金水平形成支撑，但从整体市场来看多数商圈的租金水平仍面临一定压力。
　　总体来看，2025年商业地产市场在政策支撑下展现出较强的结构性韧性，行业正迎来深度转型与逻辑重塑。传统以空间租赁为主的模式难以为继，高空置率与租金下行压力倒逼项目从销售服务场所转向以情感共鸣为核心的沉浸式体验场景。新消费业态快速崛起，消费重心由物质转向精神、由功能转向情绪价值，潮玩、现制饮品、运动户外、智能科技、新式黄金及宠物、疗愈经济等成为主流趋势。对运营商而言，唯有深度融合场景与消费，精准定位、深挖需求、打造特色内容，持续提升消费者复游、复购、复荐率，才能在激烈竞争中构筑核心优势，实现高质量可持续发展。
　　（二）水泥建材
　　近年来我国水泥行业持续面临需求疲软与供需失衡的双重压力。需求端，基建和房地产投资作为重要因素对水泥需求的拉动作用不足。根据国家统计局数据，2025年全国固定资产投资（不含农户）48.52万亿元，同比下降3.8%，增速由正转负；基础设施投资（不含电力）同比下降2.2%，较上年4.4%的增速大幅回落；房地产市场仍处于底部深度调整阶段，全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%。水泥需求疲软使得产量持续走低，2025年全国水泥产量16.93亿吨，同比下降6.9%，为2010年以来新低。
　　供给端的压力并未完全缓解，2025年错峰生产执行力度欠佳，供给收缩出现阶段性松动。2025年，国内严格的产能置换政策推动部分熟料产能加速退出，工信部等六部门联合印发《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》，严禁新增熟料产能，要求企业在2025年底前对超出项目备案的产能制定产能置换方案，促进实际产能与备案产能统一。同年，水泥行业正式纳入全国碳市场，初始阶段按碳排放强度分配配额并开展配额清缴，进一步倒逼高能耗、落后产能市场化退出。但市场供大于求格局未发生根本改变，全年多数时间库存高位运行，行业产能过剩问题依然突出。
　　价格方面，受下游市场需求持续大幅萎缩、部分地区企业错峰生产执行力度减弱、煤炭等主要成本价格波动等核心因素影响，2025年全国水泥市场平均价格呈现“前高后低、底部震荡调整”的总体走势，部分地区水泥价格跌破成本线，陷入内卷式恶性竞争。
　　总体来看，2025年水泥行业处于需求下滑、产能过剩、价格低迷的多重困境。需求端基建支撑下降、地产拖累仍深，供给端错峰生产、产能置换等措施以及“双碳”等政策发力一定程度优化供给格局，但行业产能过剩压力仍较大。行业效益虽受益于煤炭成本下降等因素影响实现边际修复，但行业分化仍在持续加剧，当前行业竞争已转向成本控制、产业链协同、绿色转型等综合能力的比拼。随着产能置换政策落地见效、绿色降碳要求持续深化，行业将加快向集约化、绿色低碳方向转型升级。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司按照董事会、股东会的要求，以高质量发展为目标，全面强化顶层设计，着力聚焦结构升级。面对市场竞争持续加剧等多重外部挑战，公司积极优化经营策略，持续巩固主业基础，稳步提升生产运营效率与核心竞争力。同时，公司围绕发展新质生产力，系统谋划布局转型升级，积极寻求新的产业机会，为长远发展积蓄新动能。主要表现为：
　　　　一、增强核心竞争力，降本增效促转型。商业板块着力推动消费提质与经营增效协同发展，广场公司积极响应国家“提振消费、扩大内需”的战略部署，高效实施空间焕新工程，确保稳中求进；注重品牌迭代升级，构建竞争壁垒；紧扣“商圈联动”，释放区域商业潜力；持续优化服务品质，打造高效尊享的会员体验；商业运营实现提质增效和升级蜕变，进一步巩固了天一和义商圈作为宁波头部商业综合体的标杆地位。水泥板块各公司积极发挥技术、资金、品牌及团队综合优势，持续深化内部管理、优化资源配置、强化质量管控。通过工艺革新与技术改造降本增效，实施数智化升级与绿色低碳转型；并积极优化市场布局、拓展销售渠道，夯实生产经营基本盘，筑牢实体产业根基。
　　二、优化结构提能级，积蓄发展新动能。公司积极响应国务院国资委关于加快培育壮大新质生产力的指示精神，明确布局战略性新兴产业的转型目标。聚焦新材料、新能源、新制造、新基建等新质生产力产业战略方向，锚定转型发展的核心目标，着力推进产业结构升级与股权结构优化。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司为国有控股上市公司，控股股东为地方城投公司，在区域商业地产运营中具备资源优势，核心资产天一广场为市中心黄金地段的城市核心商业区；水泥板块经营稳健、管理规范，并通过节能降耗与绿色技改积极响应国家可持续发展战略；公司深入推进国企改革，持续完善公司治理与市场化经营机制，同时高度重视股东回报，上市以来严格执行分红政策，积极响应证监会鼓励和引导上市公司一年多次现金分红、春节前分红的政策导向，致力于创造持续稳定的投资回报。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　1、主要经济指标
　　2025年度公司共完成营业收入14.77亿元,同比下降13.12%，利润总额2.19亿元，同比下降22.24%，归属于上市公司股东的净利润1.83亿元，同比下降12.61%。实现每股收益0.1269元，加权平均净资产收益率6.3749%。期末股东权益合计31.93亿元，注册资本14.45亿元。
　　剔除本年度科环公司计提上峰科环长期股权投资减值准备0.52亿元、上年度计提该项减值准备0.20亿元，再调整2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围等相关不可比因素后，公司营业收入同比上升1.66%、利润总额同比下降4.82%、归属于上市公司股东的净利润同比上升0.41%。
　　报告期末公司资产总额40.52亿元，其中货币资金3.29亿元、投资性房地产9.31亿元、一年内到期的非流动资产及其他非流动资产15.87亿元（主要为可转让大额存单和定期存款及利息15.58亿元）；负债总额8.59亿元，其中银行借款3.99亿元；归属于母公司的股东权益28.67亿元，资产负债率21.20%，分别比年初下降0.64%和减少1.07个百分点。
　　2、产业简况
　　（1）商业地产：2025年度完成营业收入5.30亿元（占公司年度营业收入的35.88%，其中租金收入3.73亿元，商品销售收入0.61亿元，物业广告收入0.56亿元，托管收入0.03亿元），实现利润总额3.15亿元（占公司利润总额的144.35%)，净利润2.35亿元（归属于上市公司净利润贡献率为128.21%），分别比上年同期上升5.47%、12.60%和10.75%。天一广场可供经营面积17.06万平方米，出租率93.83%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2025年度累计销售各类水泥371.09万吨，水泥销量同比增加17.87万吨，上升5.06%。完成营业收入9.47亿元（占公司年度营业收入的64.10%），实现利润总额-0.90亿元（占公司利润总额的-41.06%)，净利润-0.89亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-21.68%），营业收入比上年同期下降0.35%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2026年是“十五五”规划开局之年，我国将继续坚持扩大内需这个战略基点，将大力提振消费作为核心抓手。2025年10月，中央《“十五五”规划建议》强调“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”，12月中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年经济工作重点任务之首，提出深入实施提振消费专项行动，扩大优质商品和服务供给，优化“两新”政策实施等举措。基于大力提振消费、扩大有效投资的宏观政策导向，作为承接消费活动的重要空间载体，商业地产的发展动能持续增强。
　　未来，随着我国城市更新政策体系持续完善、不动产金融市场稳步发展、消费提振措施持续落地，商业地产将迎来新的发展机遇。但与此同时，存量市场的竞争加剧和消费需求的不断变迁也对项目的精细化运营和适应性转型提出了更高要求。传统同质化存量商业已难以适配多元化新消费需求，行业亟需围绕客群需求变化加快转型升级。通过深度融合艺术、文化、自然与社交功能，强化情感认同与情绪价值供给，打造时尚创新、复古创新、生态创新等多元非标商业场景，将商业空间从物质消费载体转向体验消费阵地，更好地承接消费者情绪消费需求。在此过程中，优质商业资产的价值将持续凸显，为新业态、新模式发展提供坚实支撑。
　　总体来看，商业地产将迎来周期修复与模式升级的双重机遇，行业发展重心由规模扩张逐步转向质量提升。开发、设计及运营各方需加快突破传统思维，聚焦差异化供给，通过着力培养粘性客群、深度注入地域文化、重组社交空间场景、提升互动体验氛围，打造契合新消费趋势的特色场景，重点关注留客时长、活动影响力、体验参与度、会员复购率与社媒传播等长期价值指标，推动行业从“提供物理空间”向“注重消费体验”加速转型。在体验创新与价值创造的驱动下，商业地产将逐步迈向更普惠、更可持续的高质量发展新阶段。
　　从需求层面看，全国房地产市场仍处于底部深度调整阶段，2026年房地产新开工面积预计仍将下滑，地产开发投资对水泥需求的拉动作用或继续减弱。2026年是“十五五”规划的开局之年，中央经济作会议已部署系列稳投资政策，明确要求“推动投资止跌回稳”，具体举措包括适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债券用途管理等，在财政力度加码的背景下，基建投资需求将成为决定水泥需求的核心变量。综合稳投资政策与市场基本面，预计2026年水泥需求仍将处于下行通道，但降幅有望收窄。
　　从供给层面看，产能置换等政策成效显著，2025年行业已实现1.6亿吨以上实际产能退出。2026年产能置换进程加速推进，浙江、山东、云南、广东等多地密集发布补充产能置换方案，有利于推动行业低效产能切实有效的加速出清。整体来看，产能置换政策的持续收紧将有效遏制供给端无序扩张，水泥行业化解产能过剩问题将取得进一步成效，供需失衡的市场状况有望得到边际改善。
　　展望2026年，预计水泥价格将继续呈现前低后高、波动中枢上移的走势。在需求持续下滑、价格反弹有限的双重影响下，行业利润好转难度较大。水泥企业能否在超产治理、错峰生产等减量调控政策上形成行业共识并切实落地执行，将成为其2026年盈利修复的关键所在。若产能管控政策严格落地、龙头企业协同发力，市场无序竞争状况显著改善，水泥价格回升通道较为顺畅，行业利润则有望实现小幅回升，但从更长周期来看，整体盈利水平仍将维持相对低位。
　　综合来看，水泥行业正处于由增量市场向存量市场过渡的深度调整期，低价周期将倒逼低效产能退出市场，为行业产能出清和格局重塑积累条件，而碳交易政策的持续推进也将为后续行业产能优化效果进一步显现奠定基础。未来，通过坚守供给底线、遏制内卷式竞争，水泥行业有望在周期波动中构筑新的供需平衡，实现可持续发展，全行业需进一步凝聚共识、深化协同、主动转型，共同推动水泥行业回归稳健有序、良性健康的发展轨道。
　　新兴产业并购：
　　公司现有主业商业地产和水泥建材当前面临增长瓶颈，近年来宁波富达加强顶层规划，以现有产业为基础，积极聚焦新质生产力，加强新材料、新能源等领域的产业研究，谋求通过并购重组加快转型步伐，推动公司产业体系向高附加值、高技术含量方向跃迁。
　　近年来国内并购重组市场延续活跃发展态势，新“国九条”“科创八条”“并购六条”等重磅政策组合拳接连落地，从市场化改革、新质生产力赋能、监管包容度提升等多维度发力，为市场注入强劲发展动力。2025年政策红利持续释放，5月，证监会发布《上市公司重大资产重组管理办法》，进一步深化并购重组市场改革，重点鼓励向科技并购、国资重组与产业整合倾斜。12月出台的《上市公司监督管理条例（征求意见稿）》则加强规范并购重组行为，稳定市场预期。
　　2026年作为“十五五”规划开局之年，并购市场将在政策赋能与产业升级的双重驱动下持续升温，同行业整合、上下游产业链延伸成为核心模式。硬科技领域聚焦产业链补链强链，相关战略性新兴产业将持续成为并购焦点，科技类企业通过并购整合创新资源，传统企业通过收购新质生产力相关资产实现转型升级，打造第二增长极。
　　并购热潮的机遇背后，也伴随着不容忽视的风险：高估值泡沫、跨界并购的整合难题及地缘政治波动等都可能影响交易落地。对此，企业应严守风险防控底线，充分履行财务与合规尽职调查，灵活运用分步收购等交易结构分散风险，并强化投后在人员、业务、文化的管控整合。展望未来，随着A股资本市场日益成熟，并购重组交易将逐渐摆脱对规模扩张和跨界炒作的追逐，转而聚焦于科技创新与产业升级，企业只有积极把握并购机遇，谨慎应对风险，才能真正实现资源优化配置和长期稳健发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司将立足“城市综合服务商”定位，以“固本强基、转型突破、资本赋能”为主线，聚焦“商业地产+水泥建材”双主业，培育壮大新兴产业，实现从传统国企向“新质生产力标杆企业”的跨越。
　　(三)经营计划
　　1、2026年公司经营方针：聚焦两大结构优化，培育壮大新兴产业；着力商业、水泥转型升级；加快闲置资产盘活；深化规范运作与合规管理，提升综合能级。
　　2、主要预期目标：商业地产营业收入5.4亿元；水泥建材板块营业收入8.53亿元，年度水泥销量335万吨；面向“新质生产力”的新产业拓展取得突破。
　　3、对策与措施
　　2026年，公司将围绕以上目标做好五个方面工作：1、统筹重点项目布局，创新多元攻坚路径。公司将遵循市场化原则，结合宁波本地产业特点，继续围绕新材料、新基建、新制造、新能源等战略性新兴产业方向，发掘潜在优质标的，着力推进产业结构调整与股权结构优化，积极拓宽投资渠道，并攻坚资产盘活、力促实质突破。2、聚焦现有主责主业，深化提质增效举措。商业板块提速城市更新进程、持续推进品牌更新、整合商圈营销资源、深耕会员全生命周期运营，锻造核心竞争优势，释放商业载体价值潜能。水泥板块以降本增效为根基，完善采购管控成本，践行低碳绿色制造理念，并推进产业链布局延伸，实现协同发展新格局。3、提高公司治理水平，根植全员合规文化。不断完善公司法人治理结构，加强治理能力建设，提升经营决策的科学性和有效性。充分发挥独立董事作用，做好董事会换届选举，强化“关键少数”责任，严守合规底线，并通过多层次宣传教育，强化全员的合规自觉与执行力。4、提升队伍专业能力，深化激励培养机制。持续深化人才强企战略，以高质量发展为核心，全面激发人才创新活力。坚持综合素养与专业能力双提升，加强青年人才与高技能人才梯队建设，并强化考核应用，增强激励精准性与导向性。5、强化党建引领作用，保障企业高质量发展。深化党委“一盘棋”管理，推动基层党建提质增效，强化党建在产业布局中的引领保障，切实把党建优势转化为发展胜势，以高质量党建引领保障高质量发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、天一广场作为宁波核心商圈，面临消费降级、同质化竞争加剧、运营成本上升及线上消费分流等压力。需通过加强品牌分类管理、增加高性价比业态以适应消费趋势，强化首店经济以构建差异化竞争优势，从而释放经济活力、增强消费者粘性。同时，公司需落实降本增效，如采用节能系统和智慧化手段降低能耗与成本，并强化线下消费的独特优势，提高顾客体验，提升到店转化率。
　　2、水泥市场需求低迷，产能过剩，价格下行压力突出，供需失衡的背景下行业协调机制失效，各水泥企业为保住市场份额陷入内卷式价格战，对公司水泥业务经营效益形成较大冲击。公司需提高抗风险能力，加大重点项目开发，强化成本控制，提升技术改造，推进低碳转型以实现可持续发展。
　　3、公司需要加速推动产业结构转型升级，股权结构合理优化。关注并购新业务进程中的主要风险：跨界新产业的认知风险，标的公司定价风险及后续商誉减值风险，交易过程中的法律、财务等合规风险，以及并购后业务、团队、文化整合及由此产生的管控风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。　　(一)商业地产　　2025年上半年，面对内外部复杂环境，我国经济总体保持平稳增长，扩内需、提振消费等政策发力显效。国家统计局数据显示，2025年1-6月社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。　　2025年以来，商办用房供应继续下滑，新开业零售商业项目明显减少。中指研究院发布的《2025中国商业地产发展白皮书》显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下，商办用房整体投资开工意愿显不足。国家统计局数据显示，2025年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
　　(一)商业地产
　　2025年上半年，面对内外部复杂环境，我国经济总体保持平稳增长，扩内需、提振消费等政策发力显效。国家统计局数据显示，2025年1-6月社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。
　　2025年以来，商办用房供应继续下滑，新开业零售商业项目明显减少。中指研究院发布的《2025中国商业地产发展白皮书》显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下，商办用房整体投资开工意愿显不足。国家统计局数据显示，2025年1-6月全国商业营业用房开发投资额同比下降8.4%，新开工面积同比下降17.7%，反映供给端偏弱态势；就需求端而言，2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，其中商业营业用房同比下降4.8%，同样呈现下行趋势。
　　从租金表现来看，随着消费市场逐步回暖，重点城市典型购物中心经营情况总体相对平稳，租金下跌趋势有所缓解。对于部分核心商圈，其中高端项目营业额上涨，加之引入首店、奢侈品等品质项目，使得租金得到有效支撑。然而，多数商圈的租金依然承受较大压力，部分非核心商圈的项目选择主动降低租金以吸引优质品牌入驻。中指研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2025上半年，国内主要城市优质购物中心商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024下半年收窄0.19个百分点。
　　近年来，在行业整体承压和格局重塑的背景下，头部企业积极应对挑战，通过标杆项目打造、招商战略优化以及业态迭代升级等模式盘活存量资产。同时，商业地产加速向深度体验、多元业态的方向演变。
　　公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.08万平方米，自营国购和酷购两家主力店，同时托管和义大道购物中心和月湖盛园两个项目。公司商业地产地处宁波商贸核心区，经营业态涵盖奢侈品购物中心、高端精品百货店、时尚潮流品牌商城、城市商业综合体和历史街区等，经过多年的商业地产运营管理实践，已形成“天一广场为核心、和义大道与月湖盛园为两翼”的大天一商圈（也称天一和义商圈）管理模式。2025年上半年，广场公司深入贯彻落实国家“进一步提振消费、扩大内需”的战略性部署，坚决扛起促消费、稳增长的国企担当，紧扣服务新发展格局，统筹推进商圈品质升级、品牌矩阵优化、全渠道营销创新及精细化管理提升，在复杂市场环境中实现稳中有进、进中提质。
　　(二)水泥建材
　　从需求端看，全国水泥市场总体呈现出需求持续性收缩的态势。数字水泥网数据显示，2025年上半年全国水泥平均出货率较上年同期略有下降，6月份环比和同比均下降约3个百分点，反映出市场实际需求连续走弱的趋势。从水泥下游需求结构来看，来自基建的需求偏淡，相关投资增速放缓。尽管基础设施建设领域仍对水泥消费形成支撑，但受地方财政制约，非核心工程资金到位效率降低，影响了水泥消费。同时，房地产行业面临投资和资金压力，房屋施工及新开工规模呈下滑趋势，导致地产相关水泥需求呈现低迷状态。国家统计局数据显示，2025年上半年全国累计水泥产量8.15亿吨，同比下降4.3%，产量为2010年以来同期最低水平。
　　从供给端看，水泥熟料产能严重过剩，供需不均衡的局面日益严峻，行业竞争加剧导致“内卷”现象严重，部分企业以低价恶性竞争，破坏行业秩序。7月1日，中国水泥协会发布《关于进一步推动水泥行业“反内卷”“稳增长”高质量发展工作的意见》，水泥行业须积极响应“反内卷”政策倡导，推动企业实现价格自律，减少降价抢量、价格战等行为，进一步寻求可持续发展之路。如积极响应产能置换政策，加大错峰生产力度，停产落后无效产能，以精准科学的方式完成实际产能与备案产能的统一。通过高效的政策执行力实现产能的长期结构优化，缓解水泥行业供需矛盾，助力行业效益稳步提升，实现高质量发展。
　　公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年生产各类水泥能力490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。2025年上半年，面对水泥行业供需矛盾突出、低价竞争的恶劣环境，富达建材经营班子认真分析研究市场政策，妥善制定实施产能指标分类方案，强化成本控制和精细化管理，加强品牌营销和客户服务，同时加大科研创新力度，不断提升产品质量与环保水平，争取早日实现高端化、绿色化的升级转型。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）总体经营情况
　　2025年上半年，公司严格遵循董事会及股东会年度部署，强化顶层设计，持续深化主业提质增效，在夯实商业地产、水泥建材业务基本盘的同时，积极探索技术创新驱动和新兴业务布局，加快培育高质量发展新动能。
　　商业地产：面对不断加剧的商业竞争，积极推进商圈品质升级改造，加强品牌价值内核重构，塑强立体生态，通过精细化管理、营销模式拓新、服务优化深耕等方式，努力加强商业板块核心竞争力。报告期内，一是推动天一和义商圈更新项目攻坚提速增效，激活消费场景焕新动能，不断提升商圈品质形象；二是面对商业需求的深刻调整，通过业态精筛与组合创新、首店经济差异化招商、客群分层精准触达三大策略，重构商业竞争力。2025年上半年，天一和义商圈共引进新品牌53个，其中宁波首店27家，独有店13家，旗舰店8家。商圈正努力形成“高端引力场·年轻能量场·生活聚合场”三位一的立体生态；三是聚合全域流量势能，激发多元消费活力。通过城市级活动传播全域声量，强化地标影响力；以年轻化主题IP，激活消费新热点；创新智慧营销活动，夯实长效竞争力；四是深化会员生态运营，精铸服务价值标杆。紧扣“体验升级、效率优化、价值深化”核心目标，以流程重塑为基础、技术赋能为驱动、精细化运营为支撑，构建起高品质服务体系，实现服务品质与客户满意度双向跃升。截至6月底，会员总数达160.97万名，客户满意度达100%，用户规模稳步增长，服务价值进一步凸显。公司积极响应政策，和义大道、国际购物中心成为宁波首批实现离境退税“即买即退”政策的试点商场。2025年1月，公司选送的国企品牌“天一的故事”获国务院国资委“地方国资国企优秀品牌故事”。
　　水泥建材：2025年上半年，在水泥市场需求低迷、价格竞争激烈的背景下，富达建材通过研究调整销售策略，持续深耕商混企业、重点工程等业务领域，实现水泥板块产销量逆市增长。根据旗下各水泥子公司特点，制订产能指标分类方案，积极应对工信部水泥行业产能指标置换新政策；加快推进数智化转型工作，通过搭建数智化系统平台，完成“人、财、物”三大核心数据库，形成“系统平台、应用系统、功能模块、业务流程”四个层级的数智化管理应用场景。报告期内，舜江公司深化精细管理，优化廉价替代料应用，强化质量管控体系，进一步降低生产成本；调整经营策略，持续深耕商混企业、重点工程、工地项目以及包装水泥等业务领域。蒙自公司报告期内水泥销量同比去年增加14.06%，商混业务拓展取得成效，助推企业效益向好发展；积极响应国家绿色发展号召，全力推进绿色低碳节能技术改造及生产线超低排放改造项目,在节能降耗与绿色技术改造领域稳步前进；充分利用厂区建筑屋顶等位置铺设光伏组件，推动2.96MWp屋顶分布式光伏发电项目正式并网运行，采用“自发自用、余电上网”模式实现绿色电力厂内应用，提升能源利用效率。新平公司紧紧围绕扭亏目标，强化内部管理、优化资源配置、拓展外部市场，整体经营运行稳中有进，部分关键指标实现同比改善。
　　（二）主要经济指标及产业板块简况
　　1、主要经济指标
　　2025年上半年度公司共完成营业收入7.44亿元，同比下降17.46%，利润总额1.48亿元，同比下降3.57%，归属于上市公司股东的净利润1.16亿元，同比下降1.79%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.99亿元，同比下降4.58%。实现每股收益0.0802元，加权平均净资产收益率3.9384%。期末股东权益合计31.62亿元，注册资本14.45亿元。
　　2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围。剔除上年同期富达金驼铃相关数据后，公司营业收入同比增长13.79%，利润总额同比增长8.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增长7.75%。
　　报告期末公司资产总额39.93亿元，其中货币资金6.77亿元、投资性房地产9.60亿元、一年内到期的非流动资产及其他非流动资产10.54亿元（主要为可转让大额存单及利息10.22亿元）；负债总额8.31亿元，其中银行借款3.92亿元；归属于母公司的股东权益28.00亿元，资产负债率20.81%，分别比年初下降2.98%和减少1.46个百分点。
　　2、产业板块简况
　　（1）商业地产：2025年上半年度完成营业收入2.58亿元（占公司上半年营业收入的34.69%，其中租金收入1.82亿元，商品销售收入0.30亿元，物业广告收入0.27亿元，托管收入0.01亿元），实现利润总额1.68亿元（占公司利润总额的113.14%)，净利润1.25亿元（归属于上市公司净利润贡献率为107.71%），分别比上年同期上升2.78%、9.76%和9.11%。天一广场可供经营面积17.08万平方米，出租率94.77%（含自营和联营）。
　　（2）水泥建材：2025年上半年度累计销售各类水泥179.79万吨，完成营业收入4.85亿元（占公司上半年营业收入的65.29%），实现利润总额-0.18亿元（占公司利润总额的-12.06%)，净利润-0.16亿元（归属于上市公司净利润贡献率为-4.31%），水泥销量和营业收入分别比上年同期增长14.30%、20.66%。
　　错误！图片开关必须是第一个格式编排开关。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一定的区域资源优势；天一广场地处市中心黄金地段，持续保持城市核心商业区地位；水泥板块经营稳健、管理规范，通过节能降耗与绿色技术改造，积极响应国家可持续发展战略；深入实施国有企业改革深化提升行动，不断完善公司治理水平和市场化经营机制；公司高度重视对股东的合理回报，致力于以良好的经营业绩为股东创造持续稳定的投资回报，自上市以来严格按照《公司章程》落实分红政策，创造持续稳定的投资回报。

　　四、可能面对的风险
　　1、商业地产行业面临消费降级，商圈同质化竞争加剧等压力，天一广场作为宁波核心商圈，需加强品牌分类管理，增加高性价比业态以适应新的消费趋势，强化首店经济以打造品牌差异化竞争优势，进一步释放经济活力，增强消费者粘性。同时，面对运营成本增加，线上消费持续分流等难题，公司需进一步落实降本增效的方式，如使用节能系统降低能耗，实现智慧化降本；强化线下消费的独特优势，吸引消费者线下体验，提高到店转化率。
　　2、水泥行业面临供需失衡，周期性波动大的难题，需求端疲软与产能过剩之间的矛盾对公司水泥业务的经营效益产生一定冲击。公司需进一步提高抗风险能力，加大重点项目开发力度，强化成本控制，进一步实现低碳转型，推动可持续发展。
　　3、公司产业结构、股权结构优化进程低于预期。需加速推动产业结构转型升级，股权结构合理优化，积极围绕新质生产力寻求新发展点，加强对战略性新兴产业的研究，进一步提升公司核心竞争力。公司需要关注并购新业务进程中的相关风险，包括：对跨界新产业认知不足；标的公司交易定价合理性及商誉减值风险；并购交易进程中的法律、财务等合规风险；并购后不同业务、团队、文化整合而产生的管控风险。 收起▲