一、报告期内公司从事的业务情况　　上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商业集团股份有限公司。　　经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告[2012]31号）... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商业集团股份有限公司。
　　经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告[2012]31号），公司所处行业为零售业（代码为F52），涉及到内衣、黄金珠宝、照相器材、床上用品、物业租赁、酒店餐饮旅游、养老服务等多个产业。
　　商业批发零售：公司旗下现有古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上海床品、金龙袜业等多个品牌从事商业批发零售业务，上述品牌在市场上具有良好口碑及品牌影响力，截止本报告期末，公司拥有特色连锁品牌实体门店柜共733家（自营299家，加盟434家），分布在全国各大中城市主要商圈及百货商店。
　　商业物业租赁经营：公司目前自有物业16.70万平方米，其中位于上海市淮海中路沿线及周边地区有9.50万平方米左右，主要以商铺和写字楼为主；其余物业分布在浦东北蔡、闵行莘庄等地，主要以厂房为主，上述物业约有1.70万平方米为企业经营自用，其余均对外招商出租经营。
　　养老服务：公司与第三方专业养老服务机构合作的福荟颐养院和益福荟颐养院为专业特色养老服务机构，共计拥有182张床位。
　　线上销售：目前公司旗下古今内衣、天宝龙凤等品牌已在天猫商城、京东商城及其他主流电商平台开设了旗舰店，同时积极拓展其他各类新型零售渠道。
　　报告期内公司经营以自营销售为主，古今内衣、天宝龙凤品牌以自主设计、加工生产和销售相关产品为主；星光摄影器材城产品以品牌代理为主；上海床上用品公司业务包括其他品牌代理，以及自有的“上上”品牌产品的设计、生产和推广。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年是“十四五”规划收官之年，是中国式现代化进程中具有重要意义的一年。据国家统计局相关数据显示，2025年经济顶压前行、向新向优发展，全年国内生产总值140.19万亿元，比上年增长5.0%。人均国内生产总值99,665元，比上年增长5.1%。国民总收入139.37万亿元，比上年增长5.1%。全年全国居民人均可支配收入43,377元，比上年增长5.0%；居民人均消费支出29,476元，比上年增长4.4%。
　　全年社会消费品零售总额50.12万亿元，比上年增长3.7%；实物商品网上零售额13.09万亿元，占社会消费品零售总额比重为26.1%，内需成为拉动整体经济发展的重要支柱之一。
　　公司主营的批发零售、物业租赁等行业为竞争充分的市场化行业。根据上海市统计局公布的数据，2025年，全市实现社会消费品零售总额16,600.93亿元，比去年同期增长4.6%。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年度，在董事会和管理层的领导下，公司全体员工围绕年度主要工作目标和经济指标，坚持创新理念、深化内部改革、实施产业结构调整、促进主业提质增效、推动品牌转型，各项重点工作有序推进。公司全年实现营业总收入6.77亿元，实现归属于上市公司股东净利润1.22亿元。
　　（一）围绕聚焦商业主业，稳步推动旗下品牌转型
　　古今品牌锚定“体感管家”品牌定位，通过科学调研，满足消费者对不同年龄层、场景化的穿着需求；紧扣悦己消费趋势，挖掘“一人体验，带动全家复购”的潜在价值；成功研发兼具塑形功能与透气舒适性的“轻氧系列”内衣，上市首月销量突破5万件，获得行业“年度创新产品”奖项；研发可监测健康数据的智能内衣原型，探索布局智能穿戴领域；拓展深耕社交媒体、直播等领域，依托自播团队扩大品牌在年轻客群中的影响力；继续优化门店结构，提升门店坪效；深化校企合作，与东华大学、中国科技大学等高校联合举办内衣设计大赛，推进健康内衣合作研发工作。
　　天宝龙凤品牌围绕“精、专、新”的品牌定位，深入挖掘传统珠宝文化内涵，推出主题性投资金条系列，全年成功引进镜面金、螺钿系列、古法点钻等创新工艺产品及小克重黄金摆件百余款；研发完成金条及白玉兰首饰系列等20余款新品设计制作；积极推动小红书等线上平台全域营销方案落地，提高品牌市场影响力；与立达学院及外部设计师合作，激发老字号团队活力与创造力。
　　星光摄影紧跟数码影像与文创消费融合大趋势，以非遗、文创和便民服务为抓手，全年举办摄影培训20期、进校课程81场，开发冰岛、云南等23条摄影旅拍线路，吸引爱好者超1500人次；“星回收”积极拓展销售平台，新增拼多多、闲鱼等店铺；“星租赁”强化宣传，丰富租赁商品线，提升自营销售；年内新开业星光大疆徐汇店，星光大疆两家门店全年完成销售超2800万元，活动场次超80场。
　　淮国旧积极拓展竞卖业务，培育新的营收增长点。全年共开展9次二手奢侈品竞卖，单场销售稳步攀升；基于国内目前二手贵重乐器的保有量，与日本石桥乐器达成战略合作，积极培育中古乐器的采购与出口业务；线下探索“店中店+跨界联名”模式，在淮海路门店引入BplusBrewer咖啡、文创体验等业态实现多元化发展，提升“淮国旧”品牌影响力。
　　（二）围绕服务商圈建设，积极实施商业结构调整
　　报告期内，公司紧紧围绕淮海路商圈建设核心目标，根据主支马路不同定位、协同发展的思路，全面推进商业物业结构调整工作。
　　在淮海路沿线着力引入国际知名品牌旗舰店与首店经济项目；对周边支马路通过改造老旧物业，打造特色小店集群、文创市集等主题街区，吸引年轻消费群体聚集。全年公司引进多家知名商业品牌，包括H&M旗舰店回归、潮牌STAPLE亚洲首店、潮牌emis全国首店、Dunst快闪店、设计师品牌lostinecho和流量女包品牌AMAZINGSONG等，全年租金整体收缴情况良好。
　　报告期内，公司完成金雁坊外立面改造一期工程，启动新歌商厦外立面改造项目，不断推动商业物业升级改造，为后续招商工作打下良好基础；通过聚焦重点招商项目，将人民坊、柳林大厦等核心商业项目作为招商突破口，成立专项招商小组，制定“一项目一方案”精准招商策略，吸引对接知名零售品牌、特色餐饮连锁、文创体验机构等优质商户，招商工作取得新进展。
　　报告期内，公司结合上海开埠百年等历史印迹，举办了淮海路文化记忆展、老字号品牌传承周等主题活动，邀请非遗传承人现场展示技艺；联合商圈内老字号品牌与新兴业态，开展五五购物节、绿色消费季等促销活动；通过“潮流无限淮海路”黄浦专用消费券活动、东方小飞人等特色活动，与上海昆剧院联合举办“古今风雅-水磨昆韵”雅韵艺术展览并推出联名产品等举措，吸引年轻客户群体。
　　（三）围绕提升运作效率，持续优化股权投资改革
　　报告期内，公司按照国资管理要求，认真落实管理层级收缩，优化企业投资架构；有序推动壳公司清理工作，年内完成4家壳公司的清理注销；扎实推进置业公司与商投公司统一运营事项，提升运作效率；顺利完成金龙公司股权划转、退管会职能移交等工作，促进各个子公司专注主业，聚焦品牌发展；密切跟进德同益民消费产业基金投资项目退出情况，确保股东和投资人的权益；通过与华住酒店集团租赁合作，进一步盘活存量资产，提升资产收益率。
　　（四）围绕健全内控体系，扎实推进人才队伍建设
　　报告期内，公司修订完善各部门和岗位工作职责与考核标准，形成“岗位有职责、工作有标准、考核有依据”的管理机制；将重点工作目标分解为具体任务，层层压实、责任到人；强化制度建设，年内公司共修订完善制度共计55项，构建起以制度管权、管事、管人的长效机制；聚焦财务、运营、法律等重点领域，不断完善公司合规体系；强化审计监督职能，形成重点项目审计常态化、审计整改持续化；严格落实安全生产责任制，深入开展隐患排查治理专项行动，定期组织各类应急演练，切实提升应急处置能力，确保安全生产无事故。
　　报告期内，公司通过制定“加快人才培养工作三年行动计划（2025-2027年）”，建立中层管理人员、青年人才两级储备库，完善“能进能出”动态管理机制；建立市场化招聘与内部培育双轨机制，引进数字化运营、新零售管理等核心业务领域高层次人才多名；通过岗位交流、挂职锻炼、对外交流、管理提升培训等多种方式培养和锻炼了一批内部青年员工，为企业未来可持续发展做好人才储备。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、良好的品牌竞争力：公司旗下拥有“古今内衣”、“天宝龙凤”、“星光摄影”、“上上”等沪上知名品牌商标，“古今内衣”有较为完善的、遍布全国、线上线下结合的销售网络；“天宝龙凤”为沪上黄金珠宝行业的知名老字号品牌；“星光摄影”为沪上摄影文化产业集聚高地，“上上”是沪上知名老字号床上用品品牌，相关品牌在业内均具有良好的品牌竞争力。
　　2、优质的物业资产：公司目前自有物业约16.70万平方米，为公司旗下的品牌经营和物业经营提供坚实稳定的保障。
　　3、专业的团队：经过多年的锻炼和培育，公司现拥有一支在品牌经营和物业招商等行业具有丰富经验的经营团队，为企业长期稳步发展提供有力支持。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年度，在董事会和管理层的领导下，公司全体员工围绕年度主要工作目标和经济指标，坚持创新理念、深化内部改革、实施产业结构调整、促进主业提质增效、推动品牌转型，各项重点工作有序推进。公司全年实现营业总收入6.77亿元，实现归属于上市公司股东净利润1.22亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年中国经济总量首次突破140万亿元，连续五年实现5%以上增长，标志着“十四五”规划圆满收官，经济基础更加稳固。最终消费支出对经济增长贡献率达52%，成为稳定经济运行的“压舱石”，较去年提升5%，内需驱动特征显著增强。一是服务零售额增长5.5%，快于商品零售1.7%，文体休闲、旅游咨询、交通出行等服务类消费持续升温，居民消费结构加速向“商品+服务”双轮驱动转型。二是实物商品网上零售额占社零总额比重达26.1%，直播带货、即时零售等新模式持续拓展，仓储会员店等实体零售业态实现两位数增长，线上线下融合消费生态加速成型。三是电影总票房同比增长超20%，IP衍生品、国潮文创、汉服、“马面裙”等新中式消费成为热点，文化自信转化为消费动能。
　　2025年中国经济在“稳中求进”中实现质的有效提升和量的合理增长，消费市场正从规模扩张转向结构优化与品质升级。随着“十五五”规划启动，政策将持续聚焦提振消费、完善供给、培育新质生产力，消费作为经济增长主动力的地位将进一步巩固。
　　(二)公司发展战略
　　公司将紧密结合国家和市、区相关的发展规划及改革要求，依托区域内的优质商业资源和“百年淮海路”的建设平台，全面打造市场化运作的有竞争力的商业上市企业；坚持立足于创新驱动和多元合作，实现企业的集团化、品牌化和专业化转型；全力打造商业品牌发展、商业地产营运等各业务板块；建设好古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上上床品等知名品牌，稳步提升品牌知名度和影响力。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”规划开局年，公司将依托区域经济发展和淮海路商圈的建设，紧抓机遇、找准定位、做好谋划，围绕商业主业着力推动老字号品牌转型，持续深化商业物业结构调整，积极探索产业链上下游延伸，培育孵化新的经济增长点，有效增强盈利能力，提升企业核心竞争力。
　　2026年度要抓好四个方面的重点工作。
　　1、围绕重点项目和主要经济指标达成，层层分解狠抓落实
　　在董事会和管理层的统一部署下，公司全体将紧紧围绕年度各个重点项目的达成，层层分解，按期推进，责任到人，确保重点项目和主要经济指标如期完成。
　　全年公司计划实现销售7.06亿元；营业成本3.30亿元，费用3.06亿元；实现利润总额2,235万元（未考虑公允价值变动）；归属于母公司净利润620万元（未考虑公允价值变动）。
　　2、围绕打造老字号经典，全力推动品牌转型
　　一是古今品牌聚焦转换经营模式、打造渠道布局、创新产品设计、优化人才结构和完善供应链建设，做好旗舰店升级项目；二是天宝龙凤品牌聚焦国潮珠宝、非遗工艺，优化供应链整合，积极寻找优质源头厂商；三是星光摄影围绕打造数字化摄影生态链目标，拓展无人机特色服务，丰富商品线，升级旅拍产品，推进星光摄影老年大学、星光市民夜校、摄影移动课堂等品牌项目；四是淮国旧品牌深化二手奢侈品拍卖合作，推出自有IP“淮小宝”，深化代客找货业务的多元化拓展，打造中古乐器品类垂直领域的专业服务平台；五是金龙袜业明确年轻消费市场战略方向，致力成为新设计、新面料、新品类与新赛道的孵化器；六是上上品牌依托“中华老字号”品牌价值，打造“家居生活引领者”品牌形象。
　　3、围绕百年淮海路建设，优化商业结构提升服务质量
　　今年完成新歌商厦外立面改造工程，重点引入首店品牌及夜间经济业态；按照主支马路不同定位推进招商工作，形成差异化竞争；开展闲置物业、低效资产专项排查，建立资产数据库并制定专门方案，重点攻坚淮海路沿线核心地段、柳林大厦裙房及办公楼等核心物业；对部分存量物业实施业态升级，转型社区新零售服务中心。
　　4、围绕健全内控合规体系，积极推动人才队伍建设
　　强化内控体系建设，打造由财务、法务、审计及业务部门构建的立体风险防控体系；提高合规经营意识，健全内部合规制度建设；实施人才强企战略，落实“引、育、用、留”全链条人才工作机制，推进人力资源信息系统建设；完善考核与激励机制，优化薪酬分配结构；做好安全生产应急预案，确保企业安全运行。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济波动对商户经营的传导风险
　　消费市场与宏观经济周期高度联动。公司核心租赁客户的经营韧性受居民消费意愿与可支配收入变化直接影响。2025年虽社零总额增长3.7%，但消费信心指数环比趋缓，部分区域实体消费仍存结构性承压。在消费分层加剧背景下，低毛利、高周转型小微商户抗周期能力薄弱，易因短期客流下滑或客单价回落引发退租、空置率上升，形成物业端租金收入的波动性风险。另外近年来随着上海各个城市副中心的建设和区域性商圈的逐步成熟，租赁客户和消费人群从中心城区向外扩散趋势加强，对企业的目标客户群体产生分流效应。
　　2、渠道重构下的零售业态竞争压力
　　中国零售市场已进入“全渠道融合”新阶段。2025年实物商品网上零售额达13.09万亿元，占社零总额26.1%，直播带货、即时零售等新模式深刻重塑消费路径。公司主营的内衣、珠宝、摄影器材、床上用品等品类，线上渗透率普遍超40%，而公司当前线上销售占比仍低于20%，渠道结构滞后于市场演进。实体门店销售疲软直接削弱招商吸引力，导致优质品牌入驻意愿下降，租金议价能力承压，传统百货“以店带租”模式面临系统性挑战。同时，在电商渠道冲击下，实体门店销售下滑将会直接影响到公司物业的招商及租金水平。
　　3、转型投入与市场响应的时滞风险
　　公司正推进从“物业持有者”向“消费场景运营商”转型，布局智慧门店、国潮联名、体验式零售等创新板块。然而，2025年消费偏好加速向“高性价比+情感价值”双维度迁移，新业务培育需跨越技术适配、供应链重构与用户教育三重门槛。当前创新业务尚处投入期，且受政策导向（如以旧换新补贴退坡）、区域消费力分化等外部变量影响，转型成效存在显著不确定性，短期难以对冲传统业务下滑压力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商业集团股份有限公司。　　经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商业集团股份有限公司。
　　经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为零售业（代码为F52），涉及到内衣、黄金珠宝、照相器材、床上用品、物业租赁、酒店餐饮旅游、养老服务等多个产业。
　　商业批发零售：公司旗下现有古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上海床品等多个品牌从事商业批发零售业务，上述品牌在市场上具有良好口碑及品牌影响力，截止本报告期末，公司拥有特色连锁品牌实体门店柜共798家（自营362家，加盟436家），分布在全国各大中城市主要商圈及百货商店。
　　商业物业租赁经营：公司目前自有物业16.70万平方米，其中位于上海市淮海中路沿线及周边地区有9.50万平方米左右，主要以商铺和写字楼为主；其余物业分布在浦东北蔡、闵行莘庄等地，主要以厂房为主，上述物业约有1.70万平方米为企业经营自用，其余均对外招商出租经营。
　　酒店餐饮旅游：公司的餐饮旅游业务主要由下属上海益民酒店管理有限公司经营，上海益民酒店管理有限公司旗下的金辰大酒店为按照较高标准打造的特色精品酒店，拥有各类客房103间，并提供餐饮等服务。
　　养老服务：公司与第三方专业养老服务机构合作的福荟颐养院和益福荟颐养院为专业特色养老服务机构，共计拥有182张床位。
　　线上销售：目前公司旗下古今内衣、天宝龙凤等品牌已在天猫商城、京东商城及其他主流电商平台开设了旗舰店，同时积极拓展其他各类新型零售渠道。
　　报告期内公司经营以自营销售为主，古今内衣、天宝龙凤品牌以自己设计、加工生产和销售相关产品为主；星光摄影器材城产品以品牌代理为主；上海床上用品公司业务包括其他品牌代理，以及自有的“上上”品牌产品的设计、生产和推广。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司全体员工齐心协力，紧抓年度各重点项目落实，着力推动品牌转型，积极实施结构调整，确保全年各项重点工作有序推进。
　　一、积极实施老字号品牌发展战略
　　确立“分层推进老字号焕新，全面提升市场核心竞争力”的战略目标，推动老字号品牌复苏发展；坚持“一品一策一方案”，打造品牌联动机制，挖掘和弘扬品牌文化内涵，为老字号新赋能；组织策划、支持引导旗下品牌参与各类展览、市场营销和品牌推广活动，运用新媒体手段，提升老字号品牌市场竞争力。
　　古今内衣坚持讲好品牌故事，做好新品开发，走出特色发展之路。一是借力深圳国际品牌内衣展等行业舞台，展示品牌创意设计与文化内涵并多次获奖；二是在校企合作上，与东华大学开展设计、培训等深度合作，与华东师范大学共同推进学术研究；三是积极参与行业标准制定，提交三项标准审批，受邀参与《机织文胸》标准编制；四是开展36场“芳华悦己”系列活动，深入一线实地探索多元消费场景。
　　天宝龙凤积极开展外部合作，紧抓淮海路商圈推出消费券的契机，迅速调整营销策略，加大促销推广力度，开展门店各类促销活动，实现零售业绩新增长。
　　星光摄影积极探索商旅文联动融合。通过高性价比文旅产品推动摄影文化普及；持续推进上海以外区域文旅新项目落地发展，拓展“摄影+康养”、“摄影+研学”新文旅内容。
　　二、全力推进招商及安商留商工作
　　报告期内，淮海商管公司将人民坊沿街商铺列为重点招商项目，有机整合其地理位置、招商定位、业态布局、商铺结构等重要信息，形成标准化的招商策略和流程。益民置业和益民商投公司强强联合，整合资源，强化商业地产招商运营能力，对淮海路沿线商铺、柳林大厦裙楼和办公楼等重点区域加大招商力度，吸引首店入驻并争取税收落地，有效提高出租率和租金收缴率。形成重点租户走访机制，及时了解租户经营动态和服务诉求，做好安商留商稳商工作。
　　三、品牌联动，优化整合，有效促进消费，扩大品牌影响力
　　报告期内，金辰大酒店上线了“携程商旅”平台，入围黄浦区党政机关会议定点场所，实施房价动态调整，开展精准营销，深化与周边各单位场所的商务合作。
　　与国际二手奢侈品市场接轨，淮国旧H22与“柚礼中古”深度合作，首饰类商品的销量增长迅猛。上半年开展了三次二手奢侈品竞卖业务，打响了“淮国旧”的品牌效应。
　　报告期内，公司旗下各品牌利用各媒体宣传平台，结合节日、热点、爆品等制定营销计划，借助“上海之夏国际消费季”、“五五购物节”、“淮海商圈美食地图”的流量话题等加强推广和宣传，探索营销新思路，加强商旅文新融合，不断增强淮海路商圈品牌集群影响力和号召力。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、良好的品牌竞争力：公司旗下拥有“古今内衣”、“天宝龙凤”、“星光摄影”等沪上知名品牌商标，“古今内衣”有着较为完善的、遍布全国、线上线下结合的销售网络；“天宝龙凤”为沪上黄金珠宝行业的知名老字号品牌；“星光摄影”为沪上摄影文化产业集聚的高地，相关品牌在业内具有良好的品牌竞争力。
　　2、优质的物业资产：公司目前自有物业约16.70万平方米左右，为公司旗下品牌经营和物业经营提供了坚实稳定的保障。
　　3、专业的团队：公司拥有一支在百货、品牌和物业经营等行业具有丰富经验的经营团队，为企业长期稳步发展提供了有力支持。

　　四、可能面对的风险
　　1、经济环境对消费影响的风险。商业和消费产业与经济波动密切相关。公司主要从事的商业零售业、商业物业租赁等行业与消费环境密切相关，经济和消费环境的改变对公司主要租赁客户群体中小微企业经营产生较大程度的冲击，小微企业租户的经营业绩稳定性和可持续性相对较弱，抗风险能力较差，产生短期内的退租、空租等现象。
　　2、行业市场竞争风险。零售业是国内竞争最充分的市场之一，公司旗下主要产品，如内衣、黄金珠宝、摄影器材、床上用品等均是充分竞争行业。近年来随着线上业务的飞速发展和扩张，电商渠道和网购业务已经成为社会零售消费的重要组成部分，并已对消费者的消费习惯产生极大影响，也对传统百货经营产生了极大冲击。当前公司销售渠道仍偏重于传统的门店销售模式，电商、电视购物等新兴渠道销售额比例偏小；同时，在电商渠道冲击下，实体门店销售下滑将会直接影响到公司物业的招商及租金水平。
　　3、企业转型不达预期的风险。近年来公司全力推动品牌转型升级，积极开拓其他板块创新业务。但老业务的转型和创新业务的培育受到市场变化、风险控制、政策导向等多重不可控因素影响，投入和培育期较长，企业转型发展存在达不到预期的风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司顺利完成董监事会和管理层的换届工作，在新老董事会和管理层的领导下，公司全体员工齐心协力，紧抓年度各重点项目落实，着力推动品牌转型，积极实施结构调整，确保全年各项重点工作有序推进。　　公司全年实现营业总收入8.56亿元，实现归属于上市公司股东净利润3,532.77万元。　　（一）着力推动老字号品牌转型再发展。　　古今品牌围绕品牌“唤醒、焕活、焕发”计划，以「古今」生命力为关键词，聚焦“传承、技艺、健康”，推动旗舰店焕新升级，延伸店铺功能与服务；加强自主专利技术研发创新，研发了具有“裸感、透气、3D设计、5A抗菌”特性的糖果裤、面膜裤以及“百搭、包容”... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司顺利完成董监事会和管理层的换届工作，在新老董事会和管理层的领导下，公司全体员工齐心协力，紧抓年度各重点项目落实，着力推动品牌转型，积极实施结构调整，确保全年各项重点工作有序推进。
　　公司全年实现营业总收入8.56亿元，实现归属于上市公司股东净利润3,532.77万元。
　　（一）着力推动老字号品牌转型再发展。
　　古今品牌围绕品牌“唤醒、焕活、焕发”计划，以「古今」生命力为关键词，聚焦“传承、技艺、健康”，推动旗舰店焕新升级，延伸店铺功能与服务；加强自主专利技术研发创新，研发了具有“裸感、透气、3D设计、5A抗菌”特性的糖果裤、面膜裤以及“百搭、包容”特点的柔肤可可衣等爆款产品，打造更多营销吸睛点；深入分析存货结构，多渠道盘活清理现有库存；深化线上线下融合发展，实现店商+电商的突破，打通更多品牌与消费者链接场景；实施精细化成本管控，提升内控水平，推动品牌进一步转型升级。
　　天宝龙凤品牌紧跟市场潮流，全面优化商品结构，引进镜面金、螺钿系列等最新工艺商品和小克重黄金摆件共百余款，打造天宝龙凤“精、专、新”的品牌形象；深挖海派文化元素，持续推进“白玉兰”系列产品升级研发工作，自主设计开发“福运绵绵”、“福禄吉祥”“安顺喜乐”等系列金条共7组36款；通过京东官方旗舰店等载体，加强线上线下联动力度；积极发展加盟业务，拓宽品牌宣传辐射面，着力提升客户粘性。
　　星光摄影以“星购买”、“星服务”、“星文化”为抓手，深耕摄影领域，促进星光品牌转型发展。持续推进星光大疆自营店建设并形成固定客户群，店铺关注率与营业额稳步上升，同模式的星光智云自营店已于6月正式对外营业；将企业数字化转型与服务理念有效结合，通过小程序提供丰富的功能提升顾客满意度；不断完善会员平台，构建以摄影为核心内容概念的新型社交生态圈，促进门店提高客流量；顺应文创产业体系发展趋势，打响星文化产品品牌，在旅拍、摄影培训方面发挥星光专业优势。
　　（二）稳步推进商业结构调整和物业招商工作。
　　报告期内，淮海商管公司围绕对淮海中路“高雅时尚”的总体定位，全力开展招商招租工作。引进了Knotify、Newbaance等一线重点品牌入驻国泰公寓西楼；完成嘉丽都商厦招商工作，推动H&M重返淮海路；针对到期商户，提前摸排，做好预案，抓好欠租追缴，顺利完成多家商户的续租工作；完成柳林大厦28楼收购工作，增加公司在淮海中路沿线的物业储备；积极参与淮海中路后街支马路业态调整和多品类商业业态的开发规划，推进雁荡路金雁坊外立面升级焕新工作。围绕“淮海路”商圈品牌打造，整合利用淮海路商圈内丰富的商业载体和品牌营销资源，旗下古今、星光摄影、天宝龙凤及金辰大酒店等传统品牌围绕“五五购物节”、“上海旅游节”、元旦、春节、五一、十一、中秋等节假日开展各类促销，持续营造有活力、有影响的商业街区消费氛围。
　　（三）促经营，谋发展，企业各展风采。
　　报告期内，益民置业公司紧抓物业管理标准化高质量建设，提升物业规范化、标准化、科学化管理水平，所管理的柳林大厦荣获上海市物业管理优秀示范大厦称号，成功入围上海市2024-2025年物业管理服务框架协议采购项目，将物业服务范围拓展至学校、医院、办公楼及公众等，增强了企业可持续发展动力；金辰酒店以节假日、营销活动为导向，依托节假日、消费季、进博会的溢出带动效应，积极推进线上、线下各类客房餐饮营销活动，积极承接宴会年会用餐接待、开设外送工作午餐业务，进一步夯实基础，挖掘潜在客户；推出半成品、端午粽、鲜肉月饼、尾牙宴等自制产品，多款产品连续获评“上海名特优食品”和“上海名特优月饼”殊荣；淮国旧H22不断优化商品结构，开展线上直播吸引不同年龄段不同阶层的顾客通过抖音等平台了解淮国旧H22，持续增加线上销量，全年淮国旧直播超200场次，销售超500万元。
　　（四）强化企业内控建设，做好风险防范。
　　报告期内，公司通过梳理修订企业内部制度，有效提升内部管理能级；持续推进信息化建设，强化企业综合管控能力；强化内控管理，通过内审发现并及时整改各类潜在风险点；积极推进壳公司清理整顿工作，做好德同益民消费基金平稳退出工作，推动难点工作有序解决；认真抓好生产安全、防汛防台、消防安全及信访维稳等各项工作，确保全年安全生产无事故。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年是祖国建国75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。据国家统计局相关数据显示，2024年经济运行总体平稳、稳中有进，全年国内生产总值134.91万亿元，比上年增长5.0%。人均国内生产总值95,749元，比上年增长5.1%。国民总收入133.97万亿元，比上年增长5.1%。全年全国居民人均可支配收入41,314元，比上年增长5.3%；居民人均消费支出28,227元，比上年增长5.3%。
　　全年社会消费品零售总额48.33万亿元，比上年增长3.5%；实物商品网上零售额12.79万亿元，占社会消费品零售总额比重为26.5%，内需成为拉动整体经济发展的重要支柱之一。
　　公司主营的批发零售、物业租赁、酒店餐饮等行业为竞争充分的市场化行业。根据上海市统计局公布的数据，2024年，全市实现社会消费品零售总额17,940.19亿元，比去年同期下降3.1%。分行业看，批发和零售业比去年同期下降2.9%；住宿和餐饮业比去年同期下降5.4%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商业集团股份有限公司。
　　经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为零售业（代码为F52），涉及到内衣、黄金珠宝、照相器材、床上用品、物业租赁、酒店餐饮旅游、养老服务等多个产业。
　　商业批发零售：公司旗下现有古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上海床品等多个品牌从事商业批发零售业务，上述品牌在市场上具有良好口碑及品牌影响力，截止本报告期末，公司拥有特色连锁品牌实体门店柜共814家（自营384家，加盟430家），分布在全国各大中城市主要商圈及百货商店。
　　商业物业租赁经营：公司目前自有物业16.70万平方米，其中位于上海市淮海中路沿线及周边地区有9.50万平方米左右，主要以商铺和写字楼为主；其余物业分布在浦东北蔡、闵行莘庄等地，主要以厂房为主，上述物业约有1.70万平方米为企业经营自用，其余均对外招商出租经营。
　　酒店餐饮旅游：公司的餐饮旅游业务主要由下属上海益民酒店管理有限公司经营，上海益民酒店管理有限公司旗下的金辰大酒店为按照较高标准打造的特色精品酒店，拥有各类客房103间，并提供餐饮等服务。
　　养老服务：公司与第三方专业养老服务机构合作的福荟颐养院和益福荟颐养院为专业特色养老服务机构，共计拥有182张床位。
　　线上销售：目前公司旗下古今内衣、天宝龙凤等品牌已在天猫商城、京东商城及其他主流电商平台开设了旗舰店，同时积极拓展其他各类新型零售渠道。
　　报告期内公司经营以自营销售为主，古今内衣、天宝龙凤品牌以自主设计、加工生产和销售相关产品为主；星光摄影器材城产品以品牌代理为主；上海床上用品公司业务包括其他品牌代理，以及自有的“上上”品牌产品的设计、生产和推广。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、良好的品牌竞争力：公司旗下拥有“古今内衣”、“天宝龙凤”、“星光摄影”、“上上”等沪上知名品牌商标，“古今内衣”有着较为完善的、遍布全国、线上线下结合的销售网络；“天宝龙凤”为沪上黄金珠宝行业的知名老字号品牌；“星光摄影”为沪上摄影文化产业集聚的高地，相关品牌在业内具有良好的品牌竞争力。
　　2、优质的物业资产：公司目前自有物业约16.70万平方米左右，为公司旗下品牌的经营和物业经营提供了坚实稳定的保障。
　　3、专业的团队：经过多年的锻炼和培育，公司现拥有一支在百货、品牌和物业经营等行业具有丰富经验的经营团队，为企业长期稳步发展提供有力支持。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年度，公司顺利完成董监事会和管理层的换届及新老交接工作，在董事会和管理层的领导下，公司全体员工齐心协力，紧抓年度各重点项目落实，着力推动品牌转型，积极实施结构调整，全年各项重点工作有序推进。
　　公司全年实现营业总收入8.56亿元，实现归属于上市公司股东净利润3,532.77万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　根据国家统计局相关资料显示：
　　2024年，我国经济增长5.0%，经济总量首次站上130万亿元新台阶，顺利完成经济社会发展主要目标任务。消费市场在新业态新热点带动下实现平稳增长，服务消费需求不断释放，据估算，内需对经济增长贡献率为69.7%，继续发挥经济增长主动力作用。一是市场销售稳中向好，城乡市场共同壮大。2024年，城镇消费品零售额比上年增长3.4%；乡村消费品零售额比上年增长4.3%，乡村市场销售增速持续高于城镇。二是服务零售保持较快增长，出游类、信息类消费增势良好。2024年，服务零售额比上年增长6.2%，增速高于同期商品零售额3.0个百分点，旅游市场持续升温，交通、旅游等相关消费增势较好。三是绿色升级类消费需求不断释放，以旧换新相关商品销售向好。居民绿色环保意识增强，以绿色智能家电、新能源汽车等为代表的绿色商品成为消费新热点，高能效等级家电、智能家电销售实现较快增长。四是电商新模式拉动线上消费快速增长，实体零售稳定恢复。直播带货、即时零售等电商新模式持续拓展，带动线上消费增长作用明显。以品质优、体验佳为代表的仓储会员店零售额保持两位数增长。
　　尽管消费市场总体保持平稳增长态势，但也要看到，国内有效需求仍显不足，居民消费能力和意愿有待提升，部分商品销售和服务消费较为低迷。进入2025年，随着国民经济持续回升向好，城乡居民收入不断增长，相关提振消费政策不断落地落细，消费新业态新模式逐步培育壮大，消费市场扩大态势有望得到巩固增强。
　　(二)公司发展战略
　　公司将依托国家和市、区相关的发展规划及改革要求，围绕全面打造市场化运作的投资控股型社会公众公司为目标；坚持立足于创新驱动和多元合作，实现企业的集团化、品牌化、多元化和专业化转型；全力打造商业品牌发展、商业地产营运等各业务板块；建设好古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上上床品等知名品牌，打造金辰大酒店特色精品酒店。
　　(三)经营计划
　　展望2025年，公司将紧密围绕企业中长期发展战略规划，做实做强主业，持续提升提振品牌影响力，谋划布局增量产业，增强企业盈利能力，提升核心产业竞争力，推动公司实现可持续健康发展。
　　2025年度要重点抓好以下四个方面的工作。
　　1、围绕年度重点项目，狠抓落实确保完成
　　今年，公司全体员工将在董事会和管理层的带领部署下，扎实推进各重点项目的层层分解落实，确保年度各项重点工作和主要经济指标按步推进，按期完成。
　　全年公司计划实现销售91,000万元；营业成本47,563万元，费用34,152万元；实现利润总额5,626万元（未考虑公允价值变动）；归属于母公司净利润3,500万元（未考虑公允价值变动）。
　　2、紧抓市场机遇，持续提升品牌核心竞争力。
　　一是古今品牌围绕转型拓新、库存优化、品牌重塑等方面多措并举、全面发力，以“新愿景、新作为、新活力”迎接品牌焕新。二是天宝龙凤持续深挖海派文化元素，做好自主产品研发，强化品牌辨识度，努力提升销售规模。三是星光摄影探索以“品牌管理输出”方式，扩大星光摄影在区域及全国的品牌知名度。四是金辰大酒店积极拓展线上宣传和销售渠道，做好节假日客房餐饮营销活动，营造良好的口碑效应。五是置业公司推进物业服务标准化建设，通过市场外拓的方式不断提升物业服务的管理规模。
　　3、依托淮海路商圈建设，全力以赴抓好招商招租工作。
　　一是依托淮海商管公司为平台全力推进淮海中路商圈招商工作一体化运作。二是坚持主动出击，不断扩大招商范围，积极拓宽招商途径，推动招商落地。三是积极参与淮海中路后街支马路业态调整和多品类商业业态的开发,全力推进雁荡路街区焕新升级。四是整合优势资源，通过各种活动持续营造有活力、有影响的商业街区消费氛围。
　　4、围绕提升企业内控水平，强化制度建设和合规建设。
　　一是持续推进制度建设，完善公司治理，实现企业内部管理的制度化、规范化。二是强化企业经营合规意识，提升各项业务活动合规水平。三是完善风险预防与控制体系，加强审计监督和风险管控。四是有效提升财务管控水平，持续推进降本控费。五是做好安全管理工作，确保企业生产安全运营。
　　(四)可能面对的风险
　　1、经济环境对消费影响的风险。商业和消费产业与经济波动密切相关。公司主要从事的商业零售业、商业物业租赁等行业与消费环境密切相关，经济和消费环境的改变对公司主要租赁客户群体中小微企业经营产生较大程度的冲击，小微企业租户的经营业绩稳定性和可持续性相对较弱，抗风险能力较差，产生短期内的退租、空租等现象。
　　2、行业市场竞争风险。零售业是国内竞争最充分的市场之一，公司旗下主要产品，如内衣、黄金珠宝、摄影器材、床上用品等均是充分竞争行业。近年来随着线上业务的飞速发展和扩张，电商渠道和网购业务已经成为社会零售消费的重要组成部分，并已对消费者的消费习惯产生极大影响，也对传统百货经营产生了极大冲击。当前公司销售渠道仍偏重于传统的门店销售模式，电商、电视购物等新兴渠道销售额比例偏小；同时，在电商渠道冲击下，实体门店销售下滑将会直接影响到公司物业的招商及租金水平。
　　3、企业转型不达预期的风险。近年来公司全力推动品牌转型升级，积极开拓其他板块创新业务。但老业务的转型和创新业务的培育受到市场变化、风险控制、政策导向等多重不可控因素影响，投入和培育期较长，企业转型发展存在达不到预期的风险。 收起▲