主营业务:
公司之主要业务为投资控股。附属公司之主要业务包括物业发展及投资、拥有及经营酒店（包括租赁酒店）、经营酒楼及灵活工作空间、资产管理及项目管理、建筑材料贸易、证券投资、提供物业管理服务和物业代理及租赁服务。
报告期业绩:
集团于本年度权益持有人应占核心溢利为2,076.7百万港元，较去年的1,553.0百万港元录得33.7%增长。同时，集团法定业绩（包括投资物业及财务资产之公平值变动）录得权益持有人应占亏损1,654.3百万港元（2024年：亏损1,734.2百万港元）。以下管理层讨论及分析主要集中于集团的核心溢利。
报告期业务回顾：
2025年，全球地缘政治局势持续紧张，武装冲突未息，贸易竞争升温并加征新关税，加上各地出现区域性争议等新挑战，均为市场带来持续不确定性及投资气氛分化。各国央行持续倡导宽松政策，尽管美国减息步伐仍然审慎，但流动性已获支撑，有助巩固资产市场（包括中国香港物业市场）的复苏。
另一方面，中国香港旅游业在大型活动及定向推广带动下稳步回升，巩固其作为国际旅游城市的地位。酒店受惠于活动带动的客流，入住率改善，惟旅客消费仍趋向审慎，房价仍面临压力。零售方面，市场仍然面对不利因素，本地居民依然热衷于周末跨境前往邻近内地城市消费，明显转移了本地消费力，对本地零售及餐饮（‘餐饮’）业务构成压力。
写字楼市场初现稳定迹象，尽管空置率仍处高位，租金跌幅已较温和，来自金融服务业的租赁活动有所增强，位于核心地段的优质写字楼尤其受惠。写字楼投资市场信心亦见回升，年内录得数宗指标性成交，反映市场对中国香港营商环境逐步改善投下信心一票。住宅市场方面，尽管库存压力仍然存在，楼价录得多年来首次按年上升，主要受惠于利率下调、股市表现强劲，以及多项优秀人才入境计划持续推出，吸引新来港人士，支撑市场需求。
于报告期内，集团完成‘朗贤峰’项目，并于2025年5月取得合约完成证明书。自2025年6月起开始向买家交付预售单位，截至2025年末已交付合共704个单位（已售出709个单位）。启德及马头涌两个合营项目建筑工程正在进行中。集团亦于2026年1月参与位于彩虹区住宅用地之另一合营项目发展，此地块是通过政府公开招标所取得。此外，公司于年内从一手及二手住宅物业市场购入超过100个位于优质地段的住宅单位（‘住宅物业组合’）。集团亦于报告日前购入一层位于中环核心地段的甲级商厦写字楼的楼面，另于2026年2月购入位于金钟优质写字楼商厦的其中一层。集团拟持有上述物业作长期投资。
酒店业务方面，中端品牌毅风Ying’nFlo于年内分别在杭州、武汉及南京开设三间分店，市场反应良好。毅风Ying’nFlo的推出标志著公司进军中国内地中端酒店市场板块的重要里程碑。
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集团于本年度权益持有人应占核心溢利为2,076.7百万港元，较去年的1,553.0百万港元录得33.7%增长。同时，集团法定业绩（包括投资物业及财务资产之公平值变动）录得权益持有人应占亏损1,654.3百万港元（2024年：亏损1,734.2百万港元）。以下管理层讨论及分析主要集中于集团的核心溢利。
于报告期内，尽管‘朗贤峰’项目已交付预售单位并确认销售收益，但来自物业销售的收入仍录得14.3%下跌至513.6百万港元（2024年：599.0百万港元），此乃主要由于‘朗贤峰’的毛利率较‘朗涛’为低所致。
冠君产业信托的表现受到中国香港写字楼市场持续疲弱所制约。写字楼板块分部在竞争激烈的租赁环境及空置率高企的影响下，令花园道三号及朗豪坊办公楼的出租率及租金水平持续受压。零售方面，尽管租户销售额逐步回升，朗豪坊商场的租金增长仍受消费者偏好转变所影响，包括内地旅客消费模式出现结构性改变，以及本地居民持续转向粤港澳大湾区（‘大湾区’）等其他地区进行休闲及零售消费的趋势。
营运成本上升，集团酒店分部整体表现维持稳定，EBITDA录得4.3%增长至1,152.2百万港元（2024年：1,105.2百万港元）。
受惠于中国内地旅客需求及国际市场逐步改善，由LHI拥有的三间中国香港酒店表现平稳。然而，由于访客仍对价格高度敏感，加上长途旅客复苏缓慢，客房价格承压。年内已实施有效成本控制措施，以降低营运开支及行政费用。LHI宣布2025年每股份合订单位的分派为3.2港仙（2024年：
1.6港仙）。
14集团投资物业组合（主要包括鹰君中心、服务式住寓及住宅物业组合）的净租金收入下跌3.1%至107.5百万港元（2024年：110.9百万港元）。鹰君中心的营运仍受到市场不利因素影响，导致写字楼部分的出租率及租金表现未如理想。服务式住寓表现具韧性，惟蓝塘道物业自2025年中起由服务式住寓策略性转为长租模式，对期内租金收入构成短暂影响。
集团其他业务录得净收入124.0百万港元（2024年：125.0百万港元），包括投资上市股票的股息收入、物业管理收入及其他业务的业绩。另一方面，集团就三藩市两个发展中酒店项目建筑前成本撇销200.5百万港元。
集团财务成本减少16.5%至427.4百万港元（2024年：512.0百万港元），主要由于年内利率下调所致。另一方面，利息收入大幅增加至1,004.4百万港元（2024年：172.6百万港元），主要来自集团就‘朗贤峰’项目提供额外资金所赚取的财务收入。
整体而言，尽管市场波动，集团在审慎管理及稳健财务状况支持下，表现保持平稳。公司的严谨策略专注于实现稳定均衡的回报，以及长期的可持续增长。
业务展望：
展望2026年，地缘政治局势紧张及利率走势不明朗等全球性不确定因素依然存在，将持续影响经济增长并令全球资产价格承压。尽管面对以上各种挑战，鉴于中国香港在中国扮演不可或缺的角色及其作为全球金融中心的领先地位，公司仍对中国香港经济保持乐观。IPO活动的复苏和作为家族办公室中心的战略发展将提振对优质办公空间的需求。此外，人才输入计划不断吸引高净值人士及专业人士，预计2026年住宅销售及租赁市场应得以支撑，而价格亦将有温和增长。旅游业的回暖预计将利好酒店业。然而，不断演变的消费模式及激烈的跨境竞争将继续对本地零售构成挑战。
集团就‘朗贤峰’及‘朗涛’的余下存货将采取灵活的销售策略，同时推进公司位于启德、马头涌及彩虹地区的合营发展项目。公司非常看好中国香港住宅市场，并将继续探索市场及购入发展项目。此外，公司将从本地一手及二手市场购入更多优质住宅单位，借以扩大住宅物业组合用作长期投资。
尽管公司各个类别的业绩表现不一，但酒店分部的整体营运环境仍持续面临宏观经济与地缘政治不确定性所带来的阻力，预计将影响对酒店的需求及整体业绩表现。同时，营运成本上升压力犹在。鉴于上述情况，公司将积极推进有针对性的举措，包括优化营运、提升收益及严控成本，借以提升业绩及其韧性，进而实现盈利最大化。集团致力透过毅风Ying’nFlo品牌扩大在中国中端酒店市场的业务版图。公司已根据该战略制定计划，拟于2026年开设8至10间新店。未来，中国香港酒店业在面临新机遇的同时，亦将受到持续挑战。尽管来自周边地区的短途旅客增长有助抵消长途旅客复苏缓慢的影响，但来自中国内地的旅客更注重成本效益及不断攀升的经营成本持续为业界带来挑战。此外，较长时间的偏高利率环境预计将加剧LHI的融资成本压力并削弱其整体盈利能力。
尽管如此，公司对全球酒店业的中期前景持乐观态度。
即使写字楼租赁市场出现一些回暖迹象，但偏高的库存水平继续拖低中国香港写字楼市场的表现。花园道三号及朗豪坊写字楼续租租金下跌的情况预期将持续，而朗豪坊商场的表现将保持韧性。随著市场对2026年将进一步降息的预期降温，利率维持在较高水平将继续影响冠君产业信托的整体盈利能力。
总括而言，公司拥有充裕的流动资金和适度的杠杆水平令集团能够在市场波动中保持较强韧性。集团将继续密切监控本地及海外业务营运，借以优化业绩表现并提高盈利能力。公司将坚持严格的资本管理，同时积极物色战略性投资机会，以支持公司的长期增长愿景。凭藉审慎但具有前瞻性的策略，集团能有效应对短期挑战，并同时建立长期可持续发展的价值。
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