主营业务:
深圳国际控股有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要经营之业务如下︰收费公路及大环保业务；及物流业务。
报告期业绩:
集团于2025年12月31日总资产及总权益分别约为港币1,523.28亿元及港币626.33亿元，而股东应占资产净值约为港币355.84亿元，每股资产净值为港币14.6元，较去年年底上升8%，主要是本年度股东应占盈利增加及人民币升值所致；资产负债率为59%，较去年年底下跌1个百分点，负债比率（按借贷净额与总权益比率计算）为95%，较去年年底上升2个百分点，该增加主要是由于本年度投资活动增加而产生额外借款所致。
报告期业务回顾：
物流业务经营环境分析2025年，全球经济在政策变局与周期性因素的交互影响下艰难前行，外部环境更趋复杂严峻。在此背景下，中国经济虽面临通缩压力等阶段性挑战，但凭藉其完备的产业体系与制度创新，仍展现出较强的发展韧性与内生动能，长期向好的基本面保持稳固。
集团主业所处的物流行业总体供需结构仍处于调整阶段。受中美贸易政策调整及客户所属行业增速放缓等因素影响，仓储平均有效租金持续承压，仓储物流市场在需求端呈现量价齐跌的态势。尽管如此，即时零售、新兴产业等细分领域客户需求保持稳定增长，绿色物流、低空物流、数字物流等新兴领域持续赋能行业发展，加上中国政府近年相继推出一系列促进现代物流高质量发展的政策举措，为行业平稳健康发展提供坚实支撑。
面对复杂多变的外部环境与深刻变革的行业格局，集团坚持‘稳中求进’的发展方针，多措并举推动高质量发展。一方面，集团秉持审慎稳健的投资策略，聚焦北京、深圳等核心城市的优质项目，持续巩固网络布局与服务能力，在此基础上加快传统主业转型，推动业务模式从空间租赁向供应链解决方案枢纽升级。另一方面，集团持续强化主业协同与供应链一体化服务能力，紧跟国家政策导向，积极探索多式联运等业务，加快构建高效协同的一体化物流服务体系。同时，依托城市物流升级与业态融合机遇，集团在深圳等试点城市创新实践‘物流+’融合发展模式，并积极探索数据中心、绿色能源、低空物流等新兴领域。
集团持续推进科技创新与数字化转型，加快物流仓储服务的智能化、自动化升级，提升运营效率与服务水平，积极应对行业变革。同时，集团亦致力将ESG理念融入业务营运及发展规划，通过绿色建筑认证、园区智慧化改造、光伏及充电基础设施建设、节水节能等举措，携手客户打造可持续的绿色物流园区，为集团长远稳健发展奠定坚实基础。
此外，为应对存量市场竞争新态势，集团加强对旗下板块公司的招商统筹，通过管理层带头招商、系统重构招商流程及搭建客户管理CRM系统等举措，持续提升客户管理水平，实现项目出租率稳步向好。
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运营表现分析物流园业务一、广东省（含大湾区）在‘立足深圳、聚焦大湾区’的战略引领下，依托大湾区‘双区驱动’政策红利，集团以深圳为核心，打造佛山‘第二主场’，并在中山、肇庆、湛江、揭阳等城市落子布局，构建覆盖全省的智慧物流网络。各物流港项目互相协作、相辅相成，聚焦实体经济需求，全面提升物流服务效率，进一步巩固集团在广东省内的领先优势。
截至2025年12月31日，集团在广东省（含大湾区）共布局18个物流港项目，其中已投入运营╱管理的项目共16个（包括深圳市的8个项目），已投入运营的面积约220万平方米，成熟物流园区的出租率约88%。
深圳项目深国际西部公路枢纽物流园（深圳宝安）位于深圳市宝安区，占地面积约7.5万平方米，建筑面积约15.9万平方米，于2025年年底投入运营。该项目是深圳市生产服务型国家物流枢纽及深圳市规划的七大门户型物流枢纽之一，同时也是‘7+30+N’三级物流枢纽布局中首个落地的公路枢纽项目。该项目按照国家绿建三星标准和国际通行的LEED铂金标准，建设地上五层高标准仓库，依托区域先进制造业基础与区位条件，打造集智能物流中心、智慧物流云仓及冷链中心等于一体的现代智慧物流设施集群，成功入选‘深圳市2025年重大项目清单’。该项目成功吸引多家快递快运、三方物流及冷链物流企业入驻。
深国际智慧物流港（深圳黎光）位于深圳市龙华区，占地面积约4.5万平方米，建筑面积约21.7万平方米，为地上六层、地下二层的高容积率物流园，于2023年投入运营。园区配备有冷库、常温库、自动立体库等仓库设施，并设有电商孵化运营中心和配套服务中心。该项目的主要客户包括医药及物流等企业。
集团以深圳黎光项目先行，打造智慧平台‘灯塔工程’。依托5G等新一代信息技术，以智能硬件为基础，数字化平台为载体，实现了全面数字化、智慧化与可视化运营，覆盖运营管理、资产管理、物流业务、绿色零碳等多个领域。该项目获评‘2024智慧城市先锋榜优秀案例二等奖’，并于2025年入选‘深圳市近零碳排放区试点项目优秀案例’。
深国际智慧物流港（深圳盐田）位于深圳市盐田区，占地面积约3.2万平方米，建筑面积约9.1万平方米，是集团现代化、高标准的‘仓储上楼’及‘保税物流+’示范项目，于2024年年初投入运营。项目依托盐田港和盐田综合保税区，区位优势明显，聚焦保税仓储、进口分拨、出口拼装、中国香港商超‘前店后仓’等高附加值的物流综合服务，致力于打造为国际领先的数位化、智慧化、绿色化的保税物流综合体。该项目的主要客户包括连锁零售及头部物流企业。
深国际智慧物流港（深圳坪山）位于深圳市坪山区，占地面积约12万平方米，建筑面积约28.6万平方米，于2024年12月投入运营。该项目是深圳市‘20+8’战略性新兴产业集群中的‘制造业与物流业深度融合示范基地’及坪山区‘9+2’战略性新兴产业的‘智慧物流共享中心’，填补了坪山区缺少高标准物流设施空白，推动制造业与物流业的深度融合，并成功入选‘深圳市2025年重大项目清单’。凭藉‘工业+仓储’双业态优势和精准服务，深圳坪山项目已成功吸引众多高成长性企业入驻，主要客户包括连锁零售、食品及物流企业。
深国际智慧物流港（深圳坪山东）位于深圳市坪山区，占地面积约26.7万平方米，建筑面积约9.4万平方米。该项目毗邻集团多个物流港项目，具备片区联动开发可行性。该项目的主要客户包括连锁零售及知名物流企业。
深国际康淮电商中心位于深圳市龙华区，运营面积约14.3万平方米，是集团首个以管理输出方式运营的轻资产运营项目。该项目致力于构建‘集约、高效、绿色、智慧’的城市货运配送服务体系，并获列为深圳市绿色货运配送城市示范工程之一。园区的业务包括仓储物流服务、大型数据中心、办公楼、宿舍及餐厅等，同时搭建了智能化园区管理资讯系统，实现园区数据交互共用与设施智能互联。2025年，该项目中标深圳市首个跨境电商出口拼箱货物‘先查验后装运’试点项目，助力海关创新监管模式，助推跨境电商业务高质量发展。该项目成功引进了多家品牌物流企业。
深国际西部物流园位于深圳市前海自贸区，运营面积约9.1万平方米，是集团前海土地整备利益体现后向政府租赁运营的项目，借助前海自贸区先行先试的政策优势、优越的地理位置、成熟的物流基础设施、良好的通关环境和专业高效的操作团队等综合优势，提供包括保税物流仓储、装卸、报关及库内增值服务等综合物流服务。该项目已取得认可经济营运商（AEO）计划海关高级认证资质，主要客户包括多家头部物流企业。
深国际智慧物流港（深圳前海）位于深圳市宝安区，由集团与深圳市前海建设投资控股集团有限公司合作开发，双方分别持有项目公司49%及51%的权益。2026年年初，项目公司成功获取项目地块。该项目占地面积约5.8万平方米，规划建筑面积约7.9万平方米，定位为深中通道沿线重要的现代化公共物流枢纽，将融合智慧仓储、跨境电商、国际集拼及应急保障等核心功能于一体，并承担城市‘平急两用’公共基础设施职能。该项目建成后，将提升区域货运集散能级，并与集团现有物流港项目形成有效协同。
大湾区项目深国际智慧物流港（佛山南海）位于佛山市南海区，占地面积约7.6万平方米，建筑面积逾8.9万平方米，于2024年下半年投入运营。该项目凭藉集约化、智慧化、绿色化的优势及良好的市场口碑，成功引入跨境电商头部企业，有力推动当地电商产业提质增效。
深国际智慧物流港（佛山顺德）位于佛山市顺德区，占地面积约20万平方米，建筑面积约32.9万平方米，于2025年3月投入运营。该项目依托佛山市优越的区位、交通网络及产业基础，致力于打造集高标准仓储、智慧物流和冷链物流等多个功能于一体的高标准、信息化、现代化综合物流产业枢纽园区，成功引入跨境电商企业入驻。
深国际智慧物流港（佛山高明）位于佛山市高明区，占地面积逾15.7万平方米，建筑面积逾18.4万平方米，于2025年11月投入运营。依托优良的区位交通及产业物流市场环境，该项目聚焦‘集约化’及‘智慧化’，拟打造集仓储、配送、转运、交易、售后服务和电子商务于一体的现代化物流园，成功引入跨境电商及医药企业入驻。
深国际智慧物流港（中山火炬）位于中山火炬高技术产业开发区，占地面积约5.8万平方米，建筑面积逾6.6万平方米。2024年，深中通道的正式开通加深了珠江东西两岸城市间的融合，推动中山本地制造及物流等产业的进一步发展，也为中山火炬项目平稳运营注入新动力。该项目成功引入三方物流、医药和生产制造等企业入驻，并为周边汽车供应链产业提供一体化综合物流服务。
深国际智慧物流港（肇庆高要）位于肇庆市高要区，占地面积达10万平方米，建筑面积逾10.8万平方米，于2025年11月投入运营。该项目区位优势突出，一小时交通圈覆盖广州、佛山等大湾区核心城市，可与集团在佛山、中山等地的物流港项目形成高效联动与业务协同。该项目以综合性智慧物流服务平台为定位，引入云仓、城市共同配送、集拼集运等现代物流模式，通过提供高标准的仓储设施与供应链优化方案，成功吸引跨境电商企业入驻。
广东省内其他项目深国际物流港（湛江）位于湛江市麻章区，占地面积约11万平方米，建筑面积逾9万平方米，是湛江市首个现代化高标仓物流园，也是粤西地区规模最大的高标仓物流园，于2024年下半年投入运营。该项目重点建设集运分拨中心和现代仓储中心，打造立足粤西及北部湾、辐射东南亚的城市综合物流港，与海南澄迈项目及海口高新项目共同配合，是集团进军北部湾、布局粤西大通道的战略节点。该项目的主要客户包括三方物流、快递快运及生产制造类企业。
深国际物流港（揭阳）位于揭阳市高新技术产业开发区，占地面积约9.6万平方米，规划建筑面积约10.9万平方米。该项目地处潮州、汕头、揭阳三市中心交界的关键地带，具有辐射三地的交通区位优势。该项目规划建设‘航空物流服务中心+跨境电商服务中心’两大产业载体，助力揭阳机场提升货运集散能力。该项目正在进行主体工程施工，预计将于2026年上半年投入运营。
二、中国其他地区在深耕广东省的同时，集团以‘优中选优’的策略完善全国网络的战略布局，聚焦长三角、京津冀等经济发达地区核心节点城市，全力提高市场占有率、重点城市渗透率及项目密度，夯实高标仓网络基础，形成全国联动效应。
截至2025年12月31日，除广东省以外，集团已在全国其他地区的35个城市实现物流港布局，其中投入运营的项目合计43个，运营面积约534万平方米，成熟物流园区的出租率约87%，整体出租情况保持稳定。
中国其他地区代表项目深国际物流港（石家庄正定）位于河北省石家庄市正定县，占地面积约31万平方米，建筑面积逾50万平方米，是国内首个融合物流与商业两大业态的产城综合体。该项目以‘高质量、高颜值’为建设目标，融合数智化物流产业园、冰雪运动、国际酒店、文化街区、商业综合体、创业孵化等多元业态，构建‘冰雪+商务+文旅+居住’的闭环生态，打造‘冰雪引流-商业留客-物流支撑’的发展模式。
物流园部分占地面积约20万平方米，建筑面积逾10万平方米，定位为数智化医药冷链物流基地。其中，已投入运营的面积约7万平方米（含医药产业园面积约4万平方米），为覆盖冷冻、冷藏、阴凉、控温的高标准全温区园区，可满足医药、生鲜、预制菜、冻品等多元存储需求。园区依托智能技术与自动化设备，已实现全程智能化、可视化管理，显著提升了物流效率，助力‘华北药都’高质量发展与产业提升。园区被认证为全国‘药链圈’会员单位，引入了华润医药入驻并作为其河北区域总仓，并聚集了国药乐仁堂、千喜鹤、永辉等医药及食品行业头部企业，形成医药、食品冷链产业集聚效应。此外，建筑面积达3万平方米的A1智慧医药冷链仓已获得GSP认证，预计将于2026年上半年投入运营，届时将进一步增强园区医药冷链服务能级和规模优势。
商业部分为文体商旅大型综合体，占地面积约11万平方米，规划建筑面积约32万平方米。其中，华北地区最大室内滑雪场‘热雪奇迹’的建筑面积约3万平方米，于2025年7月初正式开业。同时，该项目亦吸引了融创文旅、希尔顿欢朋酒店、锦江丽芮酒店、特区建工、湃昂、美国捷得等国内外知名品牌合作，共同将该项目打造成京津冀首都经济圈内别具一格的现代化文旅融合综合体和微度假目的地。该项目整体将于2026年内全部建成投营。
深国际物流港（金华义乌）位于浙江省金华市，占地面积约41.7万平方米，建筑面积约55.8万平方米。该项目包括高标仓和产业园两大功能区。
其中，高标仓重点满足电商云仓、现代仓储、集运分拨等领域的客户使用；产业园致力于构建集商务办公、仓储物流、员工生活配套及公共服务设施于一体的跨境贸易产业生态。该项目已成功引入大中型电商企业、国际贸易及上下游产业链企业。
深国际物流港（宁波）位于浙江省宁波市，占地面积约9.2万平方米，建筑面积约5.7万平方米。该项目具有交通便捷、设施完善、服务优质等显著优势，定位为集多种功能于一体的现代化物流园区，促进电子商务发展，是宁波及周边地区物流业的重要支撑和推动力量。该项目已成功引入大型快递快运客户。
深国际物流港（无锡惠山）位于江苏省无锡市，占地面积约24.6万平方米，建筑面积逾12万平方米。该项目立足无锡、辐射环太湖经济圈，依托长三角核心区位优势，以货运物流与电商物流为双引擎，重点布局现代仓储、集运分拨及综合商务三大核心功能板块，现已成功从单一物流园区转型为功能完善的城市物流综合体。该项目的主要客户包括快递快运、三方物流及生产制造等企业。
深国际物流港（武汉蔡甸）位于湖北省武汉市，占地面积逾12.9万平方米，建筑面积约11.7万平方米。该项目毗邻武汉经济技术开发区，区位优势显著，聚焦汽车零配件及电器仓储等领域。该项目致力于打造为集现代仓储、集运分拨、综合配套等功能为一体的现代城市综合物流港，主要服务城市消费与区域物流需求。该项目的主要客户包括电商物流及快递快运企业。
深国际物流港（郑州二七）位于河南省郑州市，占地面积约11万平方米，建筑面积逾11.7万平方米。该项目充分依托优越的地理区位，将企业生产加工与城市配送功能深度融合，全力打造‘供应链基础设施平台+产业链服务平台’的创新体系，通过构建上下游紧密协同的现代智慧物流生态圈，实现园区上下游产业的深度嵌入、高效联动与集群式发展。该项目的主要客户包括电商、快递快运及医药等企业。
深国际物流港（南宁经开）位于广西壮族自治区南宁市，占地面积达10万平方米，建筑面积逾5.5万平方米，于2025年11月投入运营。作为集团在广西地区物流战略发展的关键节点，该项目致力于打造以集运分拨、城市配送及配套服务为核心的新型综合性物流港，有助于与集团西南区域其他物流港项目形成协同发展、联动管理、客户资源共享的物流港网络。
深国际物流港（贵阳修文）位于贵州省贵阳市，占地面积约20.6万平方米，规划建筑面积约14.7万平方米。该项目邻近贵阳市主要物资大通道，区位优势明显，致力于打造立足西南‘物流基础设施平台+产业链服务平台’的融合发展平台。该项目于2025年入选贵州省第三批‘两重’建设项目，已于2025年9月开工建设，预计将于2027年建成投营。
管理输出业务近年，集团依托成熟的园区运营能力，在全国范围成功落地多个管理输出项目，累积了丰富的实践经验。管理输出服务已由早期的招商与运营升级为覆盖‘投资-建设-招商-运营’全周期的一体化管理输出服务体系，为合作方持续创造综合效益。
集团在全国的管理输出业务已初具规模，截至2025年底，岳阳项目、海南洋浦项目、无锡锡山项目、惠州大亚湾项目及佛山顺德（均安）项目等均已投入运营，合计运营面积约51.2万平方米。2025年，集团新拓展了7个管理输出项目。其中，绍兴诸暨项目标志着集团管理输出业务链条首次延伸至投资阶段，南昌罗亭项目则首次覆盖工程管理服务环节，共同体现了集团管理输出体系的进一步完善。此外，集团围绕若干在建项目同步推进前置招商及运营筹备工作，以提升项目投营后的价值与竞争力。
未来，集团将进一步延伸服务链条，扩大管理输出的规模及区域覆盖，持续提升服务质量，推动管理输出业务实现高质量发展。
三、‘投建融管’小闭环商业模式拓展伴随物流仓储行业的发展，物流港内生发展韧性继续增强。集团积极探索物流港资产证券化路径，实施‘投建融管’小闭环发展商业模式。通过发行物流产业基金，集团可加速资金回笼、缩短项目回报周期，优化资本结构、降低负债率，并提前兑现物流港项目在开发、建设、培育及运营阶段累积的资产增值收益。此举将有力推动集团物流港项目运营管理规模的扩张及相应业务利润的提升，为集团长期稳健发展注入新动能。集团持续深化‘投建融管’小闭环商业模式，通过多种物流资产证券化途径实现价值最大化。
集团于2024年完成首个仓储物流REIT——华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（‘华夏深国际REIT’）的发行工作，并成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入其中，实现了‘投建融管’商业模式的闭环。通过该发行，集团有效盘活优质物流港资产，实现了资金回笼，促进了投资良性循环，并进一步提升了集团在境内资本市场的知名度。
华夏深国际REIT于2024年7月9日在深圳证券交易所成功上市。自上市以来，华夏深国际REIT市场表现稳健，分红稳定，获得资本市场广泛认可。
2025年5月，公司与华夏深国际REIT分别荣获中国资产证券化论坛‘年度创新机构’与‘公募REITs年度杰出项目’奖项，体现了业界对集团物流园运营管理能力及资产证券化创新实践的充分认可。截至2025年12月31日，集团持有华夏深国际REIT份额总数的30%，本年度已取得基金分红收益合计约人民币2,212万元。
同时，集团为华夏深国际REIT的底层资产杭州一期项目及贵州龙里项目提供运营管理服务并收取服务费用。
于私募基金方面，集团于2021年与中信证券股份有限公司旗下的金石投资有限公司合作，共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙），并在保留项目运营管理权的前提下，陆续将位于南昌、合肥及杭州的物流港项目置入该基金。目前基金正常运作，集团通过为上述已置入基金的物流港项目提供运营管理等服务收取服务费用。
目前，集团正积极推进新一期物流仓储Pre-REITs私募基金的设立工作，计划置入已成熟运营的优质物流港项目，持续为华夏深国际REIT的扩募储备优质资产，加速资金回笼与资产价值释放，进一步落实‘投建融管’商业模式闭环。
未来，集团将持续构建以公募REITs为主、灵活配置各类私募产品的基金体系，推动产业与资本结合，形成良性循环。同时，将结合市场情况和集团发展需求，适时设立包括并购基金、开发基金及产业投资基金等在内的多元物流产业基金，助力物流主业实现可持续健康发展。
四、铁路综合物流枢纽深圳国际综合物流枢纽中心项目（‘平湖南项目’）集团与中国铁路广州局集团有限公司（‘广铁集团’）于2021年8月成立合资公司深圳市深国铁路物流发展有限公司（‘合资公司’），负责平湖南项目的投资、建设与运营。2025年，合资公司完成增资扩股，集团及广铁集团之持股比例分别调整为66%及34%。
集团在平湖南项目首创‘在传统铁路货场加盖多层物流仓储设施，通过分层确权方式获得上盖物流建筑的所有权’的模式，成功打造全球首例‘铁路货站上盖智慧物流园’，实现了铁路用地的复合开发与‘铁路运输+现代物流’的融合发展。平湖南项目于2019年9月获中国国家发展和改革委员会及中国交通运输部批准纳入全国首批23个国家级物流枢纽项目，并连续多年入选广东省重点建设项目及深圳市重大项目。2025年6月，平湖南项目因其创新的集约用地模式，入选深圳市规划和自然资源局发布的‘深圳集约用地十大典型案例（首批）’，具有重要示范意义。
平湖南项目在铁路上盖建设建筑面积达85万平方米的多功能仓储设施，包括11栋物流仓库、2栋配套设施及4座运输盘道，涵盖高标仓、集运分拨、城市配送、跨境电商、冷库、智慧仓等多种业态。2025年12月，项目主体建筑已完工，地面层及铁路专线枢纽已建成投营，并成功接入全国铁路网络，为上盖智慧物流园区建设与多式联运体系全面贯通奠定坚实基础。该项目正积极开展预招商工作，并已与多家快递快运、餐饮冷链等行业的头部企业达成合作意向。预计项目整体将于2026年上半年建成投营。
平湖南项目建成投营后，将成为亚洲单体规模最大、业态综合、智能化水平高、具有标杆示范作用的‘公铁海’多式联运中心和国家级综合物流枢纽，形成多式联运与城市配送无缝衔接的智慧物流运输新格局。项目投营后，将增强大湾区与‘一带一路’共建地区的物流联通效能，有利于扩大集团之业务经营规模，并进一步巩固集团在大湾区的物流市场份额。
依托平湖南铁路货场，集团积极开展货运班列、增值服务和大宗商品物流等业务。在快速货运班列方面，已打通深圳至长三角、京津冀、成渝、长株潭及新疆等主要经济区域的铁路货运通道，落地多项多式联运项目，为大湾区企业降低物流成本、稳定物流通道等发挥了积极作用。2025年，国内班列到发量达14.4万标准箱，较去年同期增长约11%。在增值服务方面，推行‘租赁+增值服务’的运营新模式，开展港口接驳集装箱堆场、场内短驳及安检等配套服务，实现业务与服务价值的同步提升。在大宗商品物流方面，充分发挥铁路干线运输优势与枢纽集散功能，打造覆盖碎石采购、公铁联运、短驳配送的全链条解决方案，成功推动碎石运贸一体化等新业务落地。
深国际京西南综合物流枢纽（一期）智慧物流中心（‘北京房山项目’）北京房山项目位于北京市房山区窦店物流基地内，占地面积约11.8万平方米，规划建筑面积约14.3万平方米。该项目定位为集高端仓储及冷链物流等多元业态为一体的物流枢纽，规划建设4栋双层及三层坡道高标仓库，涵盖智慧云仓中心、智慧冷链中心和物流分拨中心。依托首都经济圈区位优势，该项目旨在打造为京哈-京港澳物流大通道的核心枢纽、全国多式联运物流新示范以及‘平急两用’智慧城市物流新标杆。
北京房山项目作为集团首次布局首都市场的里程碑项目，是集团在国内一线城市布局的重大突破，将助力集团进一步推动南北业务协同发展，强化全国网络布局，并有效提升品牌影响力。该项目获得了各方的高度认可，于2025年相继入选国家发改委‘两重’建设项目清单、北京市‘3个100’重点工程、‘2025年度北京市政府工作报告重点任务清单’，并被纳入‘北京市有效降低全社会物流成本实施方案’。该项目已于2025年4月开工建设，并于2025年12月实现主体结构封顶，预计将于2026年建成投营。
国际班列集团与中国外运股份有限公司共同成立了合资公司，负责运营中欧班列（深圳）及深圳中老班列等国际班列，为保障国际产业链与供应链稳定以及推动共建‘一带一路’高质量发展提供支持。
中欧班列（深圳）开通逾五年，其网络布局持续拓展，线路已增加至28条，覆盖47个国家与地区，是目前国内运行距离最长的中欧班列之一。班列为深圳及周边城市超过8,200家企业提供了稳定、可靠的国际物流服务，促进了深圳与欧洲之间经贸合作与互联互通。2025年，中欧班列（深圳）共开行204列；自开通以来累计发运975列，贸易额逾美金35亿元。
为满足多元化的市场需求，中欧班列（深圳）于2025年陆续开通多条特色专线，包括‘跨里海’铁海联运国际班列、大湾区首条‘电商快线’以及中国首条经二连浩特口岸直达莫斯科的‘深圳-二连浩特-莫斯科’精品班列，显著提升物流运输效率。
目前，各班列均以平湖南项目作为始发场站。这一布局不仅有助于提升平湖南项目的货运量与仓库使用效率，也可加强集团下属物流园区之间的业务协同，为进一步发展物流业务增值服务创造重要机遇。
物流服务业务一、智冷业务随着人工智能、大数据及5G等技术的日益成熟，结合自动分拣、精准投递、无接触配送等新型应用场景落地，物流行业正加速从传统的人工模式向科技装备、智慧升级的新阶段转型。其中，智慧物流和冷链物流已成为物流行业未来发展的重要趋势。集团紧抓机遇，持续探索智慧仓储与冷链行业发展趋势，致力于打造集冷链物流、智慧物流及物流运营服务于一体的物流综合服务体系，通过科技赋能传统仓储，开辟数智物流新赛道，以发展成为具有影响力的冷链物流服务商、智慧仓储集成商和运营商。
集团持续推动‘水陆空铁+智冷’战略部署，依托全国物流基础设施网络，以大湾区、长三角、京津冀等区域的枢纽城市为支点，通过‘新建+收购+干改冷’等方式，稳步推进冷仓及智慧仓储业务的拓展。目前，集团在深圳、上海、南京、石家庄、成都等地的若干物流港项目内设有冷仓及智慧仓，为食品、医药、应急物流等行业客户提供服务。
2025年，智冷业务保持稳健发展态势，业务规模持续扩大，新增投营面积约4.7万平方米。截至2025年12月31日，集团已投入运营的智冷项目面积约23.3万平方米（其中包括智慧化冷仓约2.8万平方米及常温智慧仓约0.4万平方米），投营面积较2023年年底及2024年年底分别增长约94%及25%。
多个项目的顺利投营，有力支撑了业务规模与收入的同步增长。2025年，智冷业务收入达港币8,468万元，同比上升约59%。
此外，集团在建及规划中的冷仓面积约24.8万平方米，待全部投营后，将进一步巩固集团在冷链仓储及智慧物流领域的市场地位。
同时，集团致力于落实绿色低碳理念，通过大力推进光伏系统建设与应用，持续打造高效节能、低碳环保的现代化冷链仓储体系。南京江宁项目创新‘绿色能源+冷链’模式，于2025年8月完成光伏发电并网，实现低碳运营，助力绿色冷链发展。上海闵行项目已启动屋面光伏建设，预计将于2026年上半年发电并网。
未来，集团将持续深化‘水陆空铁+智冷’战略部署，加快推进智冷项目的建设与拓展，进一步巩固及提升集团在冷链仓储及智慧物流领域的综合竞争力。
其他投资在深耕自营业务的同时，集团亦积极关注物流行业优质标的，通过参股方式拓展对外投资，打造增长新引擎。集团参股国内通信物流龙头中国通信服务股份有限公司旗下中通服供应链股份有限公司，双方就深圳、郑州等地多个项目开展仓储租赁、供应链服务等展开深度合作，未来将在信息通信、数据中心、双碳及新能源等新兴领域携手拓展高端物流增值服务。此外，集团联合深圳市机场股份有限公司、深圳市资本运营集团有限公司共同发起设立智慧空港物流产业基金，重点投资智慧物流、智慧机场产业链。
二、海运集装箱物流综合信息服务公司附属公司深圳市鹏海运电子数据交换有限公司（‘鹏海运’）致力于以数字化赋能集装箱运输与跨境贸易服务行业，是集团在现代物流科技服务与外贸通关服务领域重要的战略布局企业。
鹏海运持续强化其行业领先的数字化服务能力。于本年度内，鹏海运持续承担深圳港EDI网路资讯交换平台的建设、运营工作，其EDI及EIR海运基础业务在深圳区域的市占率保持稳定。同时，鹏海运继续承担中国（深圳）国际贸易单一窗口的运维工作，为深圳市外贸企业提供便捷高效的进出口线上通关业务服务。2025年，‘单一窗口’的服务功能持续完善，业务规模稳步增长，截至2025年12月31日，累计注册企业逾19万家，辐射服务企业超66万家，客户服务满意度高达99%。
此外，鹏海运积极推进技术赋能与商业模式突破，多项新业务稳步发展。
其中，渡柜配载交易业务保持增长态势，在深圳的市占率持续提升；集拼共享仓产品‘深国际云仓’系统建成，业务量稳健增长；‘先查验后装运’跨境电商集拼仓综合服务平台试点取得阶段性突破，技术研发及市场推广初见成效；‘粤港澳大湾区多式联运物流公共信息服务平台’项目在研发、试点与储备等方面实现突破，为业务规模化拓展奠定基础。
2025年，鹏海运在科技创新方面成果丰硕，累计荣获得2项专利授权、6项软件著作权，并参与编制中国首个物流企业数字化国家标准。此外，在‘2025年数据要素X交通运输解决方案大赛’中，鹏海运申报的案例荣获三等奖，充分彰显其在相关领域领先的科技创新与实践能力。
三、‘物流+’项目于本年度，集团充分发挥自身核心区位优势、重资产优势、行业头部客户资源优势及多元业态承载优势，创新开展‘物流+’项目合作，推出‘物流+公交’及‘物流+地铁’两大城市配送模式，将公交场站及地铁车辆段转化为区域物流节点，并联动陆运、铁运及低空物流，构建‘物流网、交通网、应急保障网’三网融合的综合立体城市物流体系。该等‘物流+’项目不仅可有效盘活城市交通设施富余空间，优化城市资源配置、提升城市综合物流效率，亦可加密集团在深圳的物流网络，提升集团的竞争力。
前海印里公交场站项目是‘物流+公交’的首个实践项目，于2025年6月投入运营。该项目配备智能快件分拣线，月处理量逾10万件，现已成为顺丰在前海区域的关键支点。侨城东轨道交通项目是‘物流+地铁’的首个落地项目，于2025年7月投入运营。集团与韵达达成联营合作，引入智能分拣环线，日处理快件量达5万件，有效提升区域快递分拨效率。
集团积极探索‘物流+低空’新模式，通过结合低空飞行与物流仓储，构建全新应用场景，为客户提供定制化的低空物流保障服务或解决方案，致力于打造覆盖全产业链的‘低空经济’生态圈，助力新质生产力发展。
此外，集团积极构建‘物流+新能源’补能网络。本年度，集团共有4个物流港项目被纳入深圳‘超充之城2.0’储备项目库，并在深圳坪山项目及深圳黎光项目成功建成两个重卡兆瓦级超充站。其中，深圳坪山项目具备‘15分钟充电90%’的兆瓦级闪充能力，是深圳市‘超充之城2.0’首批投营的兆瓦级重卡超充站。未来，集团将以这两个示范站点为基础，持续加大在超充、分布式光伏等新能源业务领域的资源投入，依托全国核心节点城市的物流港项目布局与基础设施，积极探索光储充一体化、车网互动、虚拟电厂等创新场景，逐步构建覆盖广泛、智能高效的新能源物流用能综合服务网络，进一步推动园区能源绿色化转型，提升园区产业服务能级，助力物流企业实现降本增效。
业务展望：
2026年是集团‘十五五’规划开局之年，也是‘转型元年’。全球经济仍处于低增长、高不确定性的调整期，地缘冲突与贸易格局重构带来持续影响；国内经济在结构转型中稳步前行，新质生产力加速崛起与传统产业优化升级并行，物流行业供需格局重构、存量竞争深化的态势或将延续，高标仓业务面临的‘量价承压’挑战短期内难以完全缓解。但同时，国家扩大内需、发展战略性新兴产业等政策红利持续释放，数字化、绿色化、智能化转型趋势为行业发展注入新动能，为集团转型发展创造了重要机遇。
面对机遇与挑战并存的发展环境，集团将坚守‘以重为主、轻重融合，以重带轻、以轻促重’的发展原则，加快从‘物流基础设施开发运营商’向‘物流综合服务商’转型，统筹传统业务稳固与新兴业务培育，聚焦核心能力提升与价值创造，全力推动‘十五五’发展开好局、起好步，为全体股东创造持续的价值回报。
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