主营业务:
集团之主要业务包括物业发展、投资及管理、运输、酒店及消闲和投资控股。
报告期业绩:
于二零二五年十二月三十一日，集团银行结余及存款达港币9,556百万元，较二零二四年十二月三十一日增加港币1,746百万元。集团的政策乃安排足够的资金，以作为营运资本及投资项目之所需现金流量。于二零二五年十二月三十一日，集团之备用银行贷款合共港币19,369百万元，其中港币3,366百万元尚未提用。集团于年末时尚未偿还之银行借贷本金额为港币16,003百万元。
基于年末净借贷约港币6,392百万元，集团资本与负债比率（以净借贷与公司拥有人应占权益之比率表示）为20.7%（二零二四年：25.1%）。集团将继续维持稳健之资本与负债比率为其财务策略，并考虑采取措施降低融资成本。
报告期业务回顾：
地产二零二五年，地产部门在复杂多变的宏观经济环境中稳步向前。纵使新加坡市场表现维持蓬勃，惟中国内地、中国澳门的住宅及投资物业板块在市场气氛持续审慎的情况下，仍面临一定的挑战。整体而言，已签订买卖合约的销售额较前一年录得的数字为少，鉴于汇兑收益增加，部门录得溢利港币七亿五千六百万元（二零二四年：港币九亿一千八百万元）。
物业发展项目在中国澳门，市场观望气氛浓厚下，集团的标志性住宅项目销售维持稳定。年内，濠庭都会第五期濠尚有十九个单位完成交易，并确认了三十三个单位的收入。截至二零二五年十二月三十一日，项目累计售出单位比率达百分之九十四。濠庭都会第四期濠珀则售出两个单位，并确认了四个单位的收入，销售比率达百分之九十九。
在横琴，集团的综合发展项目邻近横琴口岸，享有地理优势。旅客可通过横琴口岸直接到达中国澳门路氹城，受惠于‘一签多行’政策，二零二五年该口岸出入境客流总量突破三千万人次，按年增长百分之三十三。为更好地把握中央政府在横琴粤澳深度合作区（‘合作区’）推出的利好政策，部门在二零二五年七月作出重大战略部署，将横琴综合发展项目的部分物业出售予SJM－投资有限公司，包括共十二层办公室物业，以及一个独立零售单位，涉及总楼面面积约一万九千七百八十一平方米，日后将转作酒店用途。另外，项目商场部分的开幕时间将视市场环境而定。
在新加坡，高端地产市场维持增长动力，当中集团的优质住宅地产项目持续备受买家青睐。兰心居一个早前取消交易的单位，已于二零二五年获重新签署买卖合约，成交价明显高于原价。柏皓于年内共有四个单位完成交易，其中三个单位以及一个上一年度成交的单位于二零二五年获确认入账。年内完成交易的一个顶层公寓更成为新加坡尺价最高的公寓之一，足见市场对集团旗下奢华高端地产项目充满信心。
物业投资集团的地产投资组合方面，受制于消费模式转变，包括‘北上旅游’的人数增加及网购愈趋普及，商场人流及租户销售表现受压。为应对备受挑战的营运环境，集团专注巩固现有租户基础、优化商户组合及推出策略性资产升级，以维持出租率及稳定租金收入。
...
中国内地纵使整体写字楼租赁市场仍处于调整阶段，集团位于上海的苏河湾中心展现韧性，年内录得数宗大额租约，带动出租率大幅提升至约百分之八十（二零二四年：百分之五十八）。万象天地的营运大致平稳，受惠于品牌活动数字上升带来的人流增加及顾客参与度提升，商场出租率达百分之九十六（二零二四年：百分之九十四）。上海前滩31稳居高端文化商业枢纽的地位，惟在写字楼租赁市场备受挑战下，项目的零售及办公室的出租率有所回落，分别录得百分之七十八（二零二四年：百分之八十七）及百分之七十二（二零二四年：百分之七十）。至于在中国内地其他地区，信德京汇中心（北京）在挑战重重的写字楼市场中录得百分之六十八的出租率（二零二四年：百分之七十九）。为应对消费降级与市场竞争，当地营运团队采取多元化租赁策略，包括提供灵活的租约条款，以提升出租率及吸纳新租户。此外，集团的高铁站综合发展项目亦如期进行中，当中位于天津的项目已完成并投入商业运作，而位于昆明的项目则已于二零二五年间分阶段开业。
中国香港集团的地区商场表现稳健，其中升悦商场录得百分之一百的出租率（二零二四年：百分之一百），西宝城的出租率则达百分之九十（二零二四年：百分之八十七）。另外，信德中心已于二零二五年完成大型翻新工程，透过调整商场定位及优化其租户组合，商场出租率达百分之七十二（二零二四年：百分之七十一）。最后阶段的扶手电梯升级工程，预计将于二零二六年第三季完成。
中国澳门受跨境消费趋势影响，营运持续备受挑战。为此，星皓广场全面调整商场定位，并广泛瞄准以品质为首的客户群，成功推高出租率至百分之八十五（二零二四年：百分之八十二）。同时，为应对奢侈品零售环境疲弱，壹号广塲已完成二楼翻新工程，并引入九个全新餐饮概念，以提供更多元化的生活方式体验。信德堡维持全数租出，表现理想。
新加坡在新加坡，索美塞路111号的整体出租率录得百分之九十六（二零二四年：百分之九十五）。尽管全球经济放缓，部分租户须整合其写字楼空间，但租赁团队透过优化项目的办公室、零售及医疗领域的租户组合，成功维持营运稳定。
展望未来，集团的租赁团队将继续保持灵活，适时调整策略，并积极善用电子化以提升服务质素，维持项目的出租率，确保可持续的现金流。同时，五个办公室单位于年内获确认入账。物业销售团队亦会不遗余力地推动销售，以应对当前的市场环境。
酒店及消闲二零二五年，全球旅游及观光业持续复苏，旅客到访人数大幅增加，带动酒店及消闲部门于核心业务市场的酒店入住率。然而，旅客出行模式的转变，包括缩短逗留时间，以及餐饮业务竞争加剧，为业务带来种种挑战。在集团‘旅游+’策略的引领下，部门持续优化其物业定位，以抓紧大湾区与广泛地区的跨境及沉浸式旅游需求。在雅辰酒店集团（‘雅辰’）有效地管理成本及推行新管理措施下，部门成功将亏损按年收窄百分之五十二至港币八千七百万元（二零二四年：港币一亿八千万元）。
中国内地本地及入境旅游需求蓬勃，推动部门业务表现理想。旅游及观光业稳步复苏，加上部门致力提升新开业酒店的营运，中国内地酒店业务组合的平均入住率增长八个百分点至百分之六十一（二零二四年：百分之五十三）。个别物业而言，珠海横琴雅辰悦居酒店受惠于策略性的地理位置，成功承接前往中国澳门观看演唱会及参与活动访客的溢出需求，入住率录得百分之六十五（二零二四年：百分之四十四）。在上海，在免签证政策驱动下，国际旅客人数增加，令上海虹桥雅辰悦居酒店及上海虹桥雅辰缇酒店的入住率有所改善，分别录得百分之六十五（二零二四年：百分之六十一）及百分之五十（二零二四年：百分之三十九）。尽管上海的整体酒店市场仍面临激烈竞争，对营运造成一定压力，但上海前滩31雅辰酒店在市场逆境中站稳阵脚，入住率按年提升十五个百分点，达百分之六十五。酒店的表现有赖于与毗邻的交通银行前滩31演艺中心充分发挥协同效应，一系列本地及国际活动于演艺中心举行，包括音乐剧《猫》、上海国际艺术节、上海时装周及多场瞩目的演唱会，吸引艺术表演爱好者到访，亦为酒店带来更多人流及业务收入，进一步奠定上海前滩31作为高端商业及文化的枢纽地位。
中国香港中国香港天际万豪酒店的表现持续稳健，平均入住率达百分之七十九（二零二四年：百分之七十五）。纵使市场新增供应，但毗邻的亚洲国际博览馆举办多场大型展览，以及酒店成功与阿联酋航空公司续签为期三年接待公司机组人员的服务合约，均提升客房需求，巩固其于机场酒店领域的市场认受性。
中国澳门中国澳门旅游业表现维持韧性。在高端休闲及商务旅客的需求带动下，已开业十五周年的中国澳门文华东方酒店录得百分之七十九的入住率（二零二四年：百分之七十一）。透过深化与旅行社的合作，鹭环海天度假酒店的入住率亦达百分之七十三（二零二四年：百分之六十七）。同时，由雅辰管理的中国澳门雅辰酒店，成为中国澳门首间荣获‘LEED现有建筑营运与维护（O+M）金级认证’的酒店，足见市场对项目深表认可。
新加坡新加坡旅游局公布，二零二五年国际旅客到访人次达一千六百九十万，旅游收益亦超越疫情前水平，反映行业展现强劲增长。在竞争激烈的高端酒店市场中，新加坡雅辰酒店专注提升自身在奢华酒店市场的地位，录得百分之六十一的入住率（二零二四年：百分之四十八）。项目在市场享负盛名，年内更荣获多项国际殊荣，当中最备受关注的是在《米芝莲指南》首届全球星钥酒店评选中荣获‘一星钥’殊荣，新加坡仅七间酒店获得该项殊荣。
在竞争激烈的区域环境下，集团的附属酒店管理公司雅辰继续稳步前行，并透过推出一系列内部举措，包括致力提升服务质素、可持续发展及组织能力，以强化其营运平台及品牌的长远定位，以应对不断转变的消费模式，为地区业务提供稳健基础。截至二零二五年十二月三十一日，集团在中国内地、中国香港、中国澳门及新加坡持有十间酒店的股权，并透过雅辰旗下的品牌，包括雅辰酒店及度假村、雅辰悦居酒店、雅辰缇酒店、雅辰尚酒店及鹭环海天度假酒店，管理十四间酒店及服务式住宅。
运输受激烈的区域竞争，以及恶劣天气频繁等不利因素所致，跨境客运业务，尤其是港澳渡轮业务，面临巨大挑战。为此，部门主动加强市场推广、提升乘客体验，以及提供更便捷高效的服务。为响应国家发展战略，部门力臻完善其扎根大湾区的多式联运网络，并积极扩充业务版图，以及探索低空经济的崭新机遇。年内，集团录得分担亏损港币一千二百万元（二零二四年：港币八百万元），其中包括拨回递延税项资产的影响。
部门于年内策略地在大湾区拓展多式联运网络，以支持国家发展战略及深化区域融合。其中一个重要里程碑是与深圳市机场（集团）有限公司建立合作伙伴关系，开通连接深圳机场码头与中国澳门外港客运码头之间的直达渡轮航线，加强海空联运接驳。此外，中国香港中旅汽车服务有限公司扩展其陆路交通运输网络，在启德邮轮码头开设新站，并开通前往广东的跨境新路线，完善无缝接轨的出行体验。
为进一步提升乘客出行体验，喷射飞航推出‘至尊轿车服务’，为尊豪位的乘客提供预约专车服务，让穿梭港澳两地的旅游体验更具弹性。
有赖部门推行电子化转型及集团‘旅游+’项目的协同效应，这些服务才得以提升。
为优化客户体验及简化人手操作，电子登船系统增设了网上预选座位服务及船上商品订购功能，而中旅巴士及喷射飞航亦成功引入人工智能语音支援系统，提供二十四小时客户支援。在市场推广方面，喷射飞航积极进行跨界别的宣传活动，包括与中国澳门旅游塔、壹号广塲及星皓广场等多个主要旅游及购物地标合作，在圣诞及新年假期期间，精心打造以‘米奇与好友’为主题的旅游体验，刺激旅游意欲。
投资集团秉持‘旅游+’策略，于多元旅游、零售及综合消闲等范畴进行策略性投资，支持和强化集团的酒店及会议展览业务组合，以驱动业务增长。整体而言，部门录得溢利港币七千万元（二零二四年：港币七千二百万元）。
作为中国澳门旅游娱乐股份有限公司（‘澳娱’）的长期策略投资者，集团年内收取股息港币九千五百万元（二零二四年：港币八千八百万元）。
启德邮轮码头方面，尽管区域邮轮客运量仍未回复至疫情前水平，环美邮轮码头的营运于二零二五年仍有进展。‘鼓浪屿号’自二零二五年起全年以启德邮轮码头为母港，码头内的零售铺位亦已全部租出，带动旅客吞吐量有所上升。展望未来，随着中央政府积极推动大湾区邮轮旅游发展，包括新增邻近邮轮口岸为中国过境免签政策的适用口岸，加上启德区内的交通配套日渐完善，相信码头营运将进一步改善。
零售业务方面，信活东西有限公司旗下的业务组合表现各异。中国澳门玩具‘反’斗城旗舰店凭藉推出紧贴市场潮流的玩具及亲子主题活动，业务销售稳定并录得盈利增长，进一步巩固其作为中国澳门领先玩具零售业务的地位。年内，Stecco Natura Gelaterie对业务布局进行策略性调整，专注发展大湾区市场，以优化资源调配及提升营运效益。
业务展望：
旅游业步入更成熟及具韧力的复苏阶段，加上文化、消闲及体验式旅游的需求持续增加，集团对区域旅游及观光业的长远发展抱持审慎乐观的态度，并预期将为二零二六年延续增长动力。与此同时，区域融合持续深化，而且国家推出多项便利政策，包括中国内地对更多国家实行单方面免签入境，预料会带动入境旅游，促进大湾区以至更广泛亚太地区的跨境客流。
在整体市场与政策环境变化下，集团将一如以往地贯彻‘旅游+’发展策略，深耕于地产、酒店及消闲、运输及投资四大核心业务。因应旅客消费模式转向追求短期逗留但具深度的文化体验，集团将积极把握新兴市场的机遇，并灵活应对地缘政治不稳及宏观经济波动带来的挑战。
地产部门方面，集团位于新加坡的高端住宅项目持续受市场青睐，反映其优质资产组合具长远价值。承接二零二五年强劲的销售表现，柏皓有一个单位于二零二六年年初签署买卖合约。在中国内地，集团的综合发展项目按长远策略稳步推进。其中，北京通州综合发展项目的合营伙伴计划于二零二六年申请毛坯竣工证明。合营伙伴将继续密切留意政策落实及市场情况，以制定推售项目商务式公寓的合适时机。在横琴，持续增长的访客人数及活跃的跨境客流进一步加强横琴粤澳深度合作区的旅游定位。集团售出横琴综合发展项目的部分楼面予SJM－投资有限公司，买家拟将物业改建成酒店设施，此举将受惠于推动琴澳一体化的政策措施，进一步提升区内旅游配套，以及促进合作区文化旅游、会议展览及商贸行业的联动发展。
除物业发展，集团亦积极管理其投资及零售物业组合，以应对零售模式及跨境消费习惯的结构性转变。展望未来，集团将灵活调整租户组合及创造独一无二的消费体验，深化社区连系，提升物业竞争力。集团在中国香港的物业西宝城，将透过汇聚教育及寓教于乐等元素，巩固其作为社区枢纽的角色。至于在中国澳门的物业则会优化零售组合，以迎合更广泛的本地及访客群。
酒店及消闲方面，集团一向致力拓展主要门户城市的文化旅游足迹。雅辰酒店集团（‘雅辰’）会持续扩大品牌的影响力，并贯彻融合本土文化体验与可持续发展的理念，吸引着重奢华兼具永续意识的现代旅客。期内，雅辰旗下的酒店获得多项国际殊荣，当中包括：新加坡雅辰酒店荣获《米芝莲指南》全球星钥酒店评选‘一星钥’殊荣，中国澳门雅辰酒店和珠海横琴雅辰悦居酒店则分别获得业界领先的LEED金级认证，及中国绿色饭店最高级别认证等。另外，部门的重点项目西安雅辰酒店预计于二零二九年开业。该尊贵豪华酒店附设二百九十六间客房，坐落于享负盛名、汇聚多项世界文化遗产的历史名城西安。置身于陆上丝绸之路的东方门户，该项目呼应国家的‘一带一路’倡议，将成为雅辰品牌进军中国内地历史旅游城市的重要基石。
在‘旅游+’发展策略推动下，集团先行先试，勇于创新，积极引领体验式旅游的趋势。随着游客偏好转向沉浸式及刺激体验，集团与AJ Hackett International集团合作发展的中国香港海洋公园‘历险主题区’项目进展顺利。新园区占地十二万平方米，坐落于区内自然壮丽的山景，并会引入一系列世界级户外历奇景点，包括笨猪跳及空中飞索。项目工程将于二零二六年开展，并预期于二零二八年全面竣工。项目势将于大湾区内树立沉浸式旅游体验新标竿，届时将吸引热爱冒险的国际旅客及休闲旅客前往。
作为大湾区综合交通运输体系中的‘超级联系人’，运输部门力臻完善其海陆空立体跨境联运网络。在多变的出行生态下，部门积极加强多式联运网络的互联互通，以配合区域交通一体化的长远愿景。展望未来，部门将持续优化服务，并推动电子化转型，包括引进人工智能客户服务及升级电子登船功能，以提升营运效率，满足大湾区日益增长的旅客需求。集团在航空交通运输的扎实根基，将更有利把握逐渐兴起的低空经济带来的崭新机遇，配合国家发展策略。
展望二零二六年及未来，集团对文旅产业及地产业的韧力及长远发展潜力充满信心。
集团将贯彻‘旅游+’发展策略，积极运用其多元业务平台及‘超级联系人’角色，秉持审慎而灵活的营商策略，实现业务有序增长、营运韧力持续提升，以应对区域内变幻莫测的商业环境，为股东创造可持续的长远价值。
查看全部