主营业务:
公司为一间投资控股公司，其附属公司主要从事住宅及商业物业的物业管理及租赁服务业务、环境衞生业务、综合发展业务以及多样化旅游产品及服务业务。
报告期业绩:
集团于本年度录得收入约339.1百万港元(二零二四年:约345.9百万港元),较二零二四年度减少约2.0%。
报告期业务回顾：
物业管理及租赁相关业务:
二零二五年为内地‘十四五’规划的收官之年,物业服务行业持续由过往较依赖房地产新增交付带动之配套服务模式,转向以现有在管项目运营及存量社区服务为核心,并更重视服务品质、收缴率管理、成本效率及客户体验。围绕‘好房子、好小区、好社区、好城区’之政策方向,以及国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录(2024年本)》将物业服务纳入鼓励类服务业,均有利于行业规范化及高质量发展;惟新增项目释放节奏仍受房地产市场修复进度影响,加上招投标竞争、客户支出审慎及付款周期拉长,仍然为业界普遍面对之经营压力。
根据中国行业研究网发布的《2025–2030年中国物业管理行业市场全景调研与投资前景研究报告》,行业已形成‘以基础服务为根基、以增值服务增收、以智能平台提效’的三层结构。未来物业管理服务的需求将趋向高端、个性化及品牌导向。
物业管理公司必须整合自身资源,并与新兴产业建立跨领域合作关系。
在‘十五五’规划期间,物业管理行业继续面临新挑战与新机遇。行业将更加着重服务质素与营运效率,同时推动数码转型与社区经济升级。物业管理行业正经历从提供‘保安、清洁、绿化、设施维修’四大基础服务,到转型为‘物业与生活管家服务’,再到成为‘社区生态营运者’的全面蜕变。
河北港誉智慧物业服务有限公司(‘港誉物业’)及其附属公司(‘港誉物业集团’)为集团物业管理业务的旗舰公司,拥有ISO9001(质量管理体系)、ISO14001(环境管理体系)及ISO45001(职业健康与安全管理体系)认证。
于本年度,港誉物业集团继续将项目质量、收缴率及可持续毛利置于规模之前,并透过优化在管组合、加强催缴、提升商业及公建项目服务质量,以及审慎拓展付款纪律较佳之新项目,以维持分部稳定。于二零二五年十二月三十一日,港誉物业集团管理的合约总建筑面积约为7.78百万平方米(二零二四年:约8.46百万平方米)。总建筑面积主要包括住宅物业、商业物业、写字楼、售楼处、高校、医院、政府大楼及其他公共设施等相关区域。于本年度,由于合共25个项目合约届满,涵盖总建筑面积合共1.48百万平方米,导致港誉物业集团管理下的合约总建筑面积减少。合约届满集中于二零二五年下半年,相关的不利影响预期将于二零二六年开始显现。尽管集团争取到11份新合约,但合约总建筑面积仅为0.80百万平方米。港誉物业于本年度持续取得多项行业荣誉,包括获评为‘河北省物业管理行业先进单位’及‘石家庄市物业管理省会知名品牌’。董事会认为,该分部仍是集团最重要的收入与现金流基础。未来,集团将继续在续约质量、收费纪律及资产营运效率方面持续深耕,并进一步优化物业组合,以确保持续稳定的收益来源。
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东胜房地产(由公司控股股东及前执行董事石先生拥有95%权益)及其附属公司为集团提供有关其房地产项目物业管理服务的商机。
于二零二三年十二月四日,公司与东胜房地产订立框架协议(‘二零二四年框架协议’),据此,东胜房地产同意委任集团提供物业管理服务、商用物业及商户管理服务及环境卫生工程服务,期限自二零二四年一月一日起至二零二六年十二月三十一日止。根据上市规则第14A章,二零二四年框架协议项下拟进行的服务构成公司之持续关连交易,而独立股东于二零二四年一月十八日举行之公司股东特别大会上以投票表决方式批准二零二四年框架协议及据此拟进行之交易。
于本年度,向东胜房地产及其附属公司提供的相关服务为集团收入贡献约23.5百万港元(二零二四年:约39.3百万港元)。
随着集团致力于发展其物业管理业务,于本年度,集团于物业管理业务录得收入(包括物业管理服务及租赁收入)约202.9百万港元(二零二四年:约210.3百万港元),减少约3.5%。
环境卫生业务:
中国政府国务院颁布《‘健康中国2030’规划纲要》,强调通过建设卫生城镇推进环境卫生,核心目标是提升城乡环境卫生水平。该规划要求深入推进国家卫生城镇创建,力争到二零三零年,国家卫生城市数量提高到全国城市总数的50%,有条件的省(自治区、直辖市)实现全覆盖。
环境卫生行业继续受政策驱动及政府付费机制主导。随着城市运行品质、垃圾收运、排放标准及安全生产要求提升,项目机械化率、作业标准化、考核管理及回款能力,成为影响盈利质量之关键因素。设备更新、智慧环卫及绿色作业方向为具备管理能力之服务商带来机遇;惟地方财政压力、招投标单价竞争及扣款考核趋严,对利润率及现金回收周期构成压力,尤其是就面对持续定价压力及延长付款周期的政府营运机构而言。
集团的环境卫生业务涵盖:(i)城市道路清扫及街道冲洗;(ii)家居废物收集及运输;及(iii)乡村生活环境改善及村庄清洁。
面对考核标准提升及单价竞争加剧,集团于项目层面持续推进机械化作业、优化一线排班及岗位配置、按需要将非核心工序分包处理、加强车辆维保及安全培训,并加强与甲方之对账、验收及回款跟进。
于本年度,环境卫生业务分部录得的收入较二零二四年度增加,与二零二四年度相比,主要由于本年度因应环卫范围逐步扩大而订立新的补充合约所致,惟部分由集团一项环境卫生服务项目于二零二五年第四季合约届满所抵销。另一方面,集团在满足中国政府部门严格服务标准的能力有所提升,从而降低了本年度录得的罚款,抵销部分集团合约收入的减少。
于本年度,集团录得来自环境卫生服务业务的收入约131.7百万港元(二零二四年:约129.6百万港元)。然而,集团增加了直接人工成本、直接物料成本及分包成本,以满足政府实施的严格考核条款及日益提高的行业标准,令本年度环境卫生服务业务的毛利率由二零二四年度约25.0%大幅减少约4.5个百分点至本年度约20.5%。
董事会认为,环境卫生业务未来将更重视项目质量、现金流质量及合约风险控制,而非单纯追求规模扩张。对于低毛利、长账期或考核条款过于严苛之项目,集团将维持审慎取态。集团客户主要为政府营运机构,面临定价压力及付款周期长的挑战。集团将持续跟进未收款项,并与客户协商还款安排。随着一项环境卫生服务项目于二零二五年第四季度届满,集团已暂停一个分支机构的营运,预计环境卫生业务收入在来年将有所下降。集团抱持审慎的态度,选择等待经济状况改善后,方于环境卫生领域进行任何实质性的扩展。同时,集团将继续实施成本控制措施,并为雇员提供培训计划,以提升经营效率、优化工作流程,并降低行政及经营成本。
综合发展业务:
于本年度,集团的综合发展业务包括旅游景区及文化景点的经营管理、旅游相关设施的发展及营运,即(i)旅游景点相关服务;及(ii)提供推广、活动策划及咨询服务。
(a)旅游景点相关服务:
集团的非全资附属公司河北土门旅游开发有限公司(‘土门旅游’)在中国河北省石家庄市拥有并经营一个旅游景区及文化景点,产生旅游景点相关收入。
于二零二五年,土门旅游录得收入约4.5百万港元(二零二四年:约5.9百万港元)。土门旅游的收入减少乃由于不利天气状况、购物商场空置率高企、邻近村民自主经营导致竞争加剧以及若干商户缺乏独特且具竞争力的产品。
该等合并因素导致本年度收入减少。
于本年度,土门旅游的毛利约为3.7百万港元(二零二四年:约5.0百万港元)。
毛利减少乃由于本年度收入减少。
整体而言,集团参与旅游及文化景点管理与政府的发展规划一致,并旨在发挥地区文化及生态优势以改善综合发展业务的盈利能力。虽然文旅消费持续复苏,但消费者决策日趋理性,对客流及商户表现之影响因素,更依赖活动内容创新、产品差异化及在地化体验。政策层面持续推动文旅融合、夜间经济及消费促进活动,为景区及街区项目提供转型空间;惟同业竞争加剧、天气因素波动,以及现有景区及配套商业资产仍需持续投入招商、活动及场景维护,令经营复苏进程仍需时日。
集团亦在中国从事旅游相关设施开发业务。于本年度,位于中国河北省石家庄市鹿泉区白鹿泉乡东土门村2018-48号地块总面积为14,637平方米的一幅土地正处于规划阶段(‘土地规划’),并于集团于二零二五年十二月三十一日的综合财务报表中确认为存货,账面值约为15.8百万港元(二零二四年:约14.9百万港元)。
根据集团与地方政府单位订立日期为二零二一年十月二十八日的协议,一幅位于中国河北省石家庄市地盘总面积约为21,647平方米的土地(于二零二零年十二月三十一日的综合财务报表中确认为存货,账面值约为102.3百万港元)已于二零二一年退还予地方政府,代价约为人民币85.0百万元(相当于约102.2百万港元)。于二零二五年十二月三十一日,应收政府部门结余约为人民币3.5百万元(二零二四年:约人民币3.5百万元),相当于约3.9百万港元(二零二四年:约3.7百万港元)(‘补偿款’)。集团正积极与有关政府部门接洽,目标是在一年内收回补偿款。
年内,集团围绕活动策划、场景更新、商户结构优化及游客引流转化等方面对文旅业务作出调整,并展开若干闲置场地活化方案之初步规划及可行性研究。同时,集团持续跟进土地规划工作及补偿款回收安排。
(b)提供推广、活动策划及咨询服务:
由于集团推广、活动策划及咨询服务于过往年度的主要客户(东胜房地产及其附属公司)的销售及营销策略改变,因此集团该等服务自二零二三年起并无产生任何收入。
多样化旅游产品及服务业务:
集团多样化旅游产品及服务分部主要为中国客户提供出境旅游相关服务。
由于集团专注于其他业务(如物业管理及环境卫生),故集团于本年度及二零二四年度并无于该分部录得收入。集团将不时重估周边业务环境,并为该业务分部作出适当安排,以为公司及其股东取得整体最佳利益。
业务展望：
展望二零二六年,集团预期外部经营环境仍将维持审慎竞争格局。物业管理及租赁相关服务将继续作为集团主要收入及现金流来源,集团将进一步提升收缴率、续约质量及资产经营效率;环境卫生服务将继续严格执行项目甄选、成本及费用管控与回款管理,并审慎应对个别合约到期可能带来之收入波动;
综合发展业务则将继续聚焦土门旅游之招商、内容运营、游客引流及消费转化,以及空铺去化,以逐步提升经营质量。
土门旅游将继续透过会员储值、活动导流、直播推广及商户联动促销等方式,提高游客重游率及场内消费转化,从而带动商户销售及集团来自该项目之相关管理及配套收入。与此同时,集团将按实际业务需要,持续完善数字化管理工具、标准化作业流程及合适场景下之智能工具应用,以支持服务品质、营运效率及成本管控能力提升。
集团深信,只要集团继续秉持审慎经营的原则,专注于优质项目发展,强化回款管理,并持续完善风险控制机制,集团将能在充满挑战的市场环境中巩固和夯实经营基础,为股东、客户、员工及其他持份者创造持久价值。
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