主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）之主要业务为物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及经营，货品及商品之销售，证券投资及买卖以及融资业务。
报告期业绩:
集团截至2025年9月30日止六个月之收入增加至175,100,000港元（2024年：87,300,000港元），主要由于物业销售增加。
报告期业务回顾：
(A)投资物业此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线中国香港站出口。该物业土地面积约3,692平方尺，总楼面面积（‘总楼面面积’）合共约55,367平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为14,200,000港元。鉴于市场上商业物业租赁供应充沛且承租需求趋缓，租赁活动的竞争非常激烈。集团将更灵活地选择租户及租期，以保持其竞争力及提升出租率。此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路中国香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方尺，总楼面面积合共约103,070平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为23,000,000港元。尽管部分租户于租约期满后搬离，集团已寻获从事电子竞技行业的新租户，从而填补了部分空置率。集团将继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之租金收益率。该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方尺，总楼面面积合共约47,258平方尺。期内，来自该物业之租金及其他收入约为4,600,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方尺之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。于2025年6月19日，集团与独立第三方订立有条件协议，以代价约538,200,000港元出售持有该物业的附属公司。该出售已于2025年9月17日完成。集团已收取现金款项净额约524,000,000港元且已大幅加强集团的财务状况。(v)中国深圳市罗湖区鹏大厦1至3层（拥有100%权益）该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一幢楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方经营医疗中心，为期十年。期内，租户因面临营运困难及整体市场环境而提出减租要求。集团与租户于2025年10月订立一份补充协议，自2025年7月1日起为期三年，每月租金为人民币530,000元。于减租期届满后，每月租金将恢复至原来租金水平约人民币787,000元。
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(B)酒店及服务式公寓(i)中国台湾台北市信义区逸•居（拥有100%权益）集团在中国台湾之逸•居毗邻台北市市中心，为集团发展之住宅小区项目，包括一幢配备全套家具的洋房及6个服务式公寓（其中2个为复式单位），总楼面面积合共约20,600平方尺。该等服务式公寓已租出，回顾期内租金收入约为1,200,000港元。洋房之租务推广工作正在进行当中。此项目位于市中心之使馆区内，为一幢楼高19层之大厦，总楼面面积合共约为19,000平方米，包括142个单位连同2个地下商舖，并设有48个停车位。期内，来自该物业之租金及其他收入约为5,300,000港元。截至本报告日期止，96个单位、43个停车位及一个作为茶馆之地下商舖已在使用及租出。集团将继续探索更多招商方案以推广和出租此项目。集团亦将物色合适机会出售该物业，以加快从该投资取得资本回报。(C)发展物业(i)中国香港中环结志街1620号（拥有100%权益）集团已成功合并该占地面积共约3,600平方尺的项目。该项目的建筑图则已获批准，可兴建一幢总楼面面积合共约为34,675平方尺的26层高商住大厦，包括住客会所设施及商舖。地基打桩工程已竣工，而桩帽工程已大致竣工。集团以物业发展达致绿建环评银级（从绿色楼宇角度）为目标。集团将密切跟进本项目的开发进度及将在其发展策略方面探索更多良策。
(ii)中国香港宝珊道28号（拥有50%权益）该项目由集团及嘉华国际集团有限公司（股份代号：173）之一间全资附属公司分别拥有50%及50%权益，而集团为此发展物业之项目经理。该物业土地面积约10,000平方尺，位于半山豪宅地段，享有极致优美之海景。该物业已发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅，并且以达致LEED银级（从绿色楼宇角度）为目标。该幢八层高的住宅包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的总楼面面积约为44,431平方尺，另设有一个面积约为5,400平方尺的花园以及约3,477平方尺的屋顶范围。
该项目已于2024年9月30日取得竣工入伙纸。该物业的外墙装修工程及提升工程已刚完工。合营企业伙伴双方正在探讨各种方案（包括出售），以加快从该投资取得资本回报。该项目的市场推广工作正在进行中。透过与信和置业有限公司（股份代号：83）之全资附属公司成立之合营企业，集团于2017年12月获得市区重建局在此项目之投标。该项目为一幢商住大厦，包括322个住宅单位、住客会所设施、商业裙楼及12个停车位，商业部份由市区重建局持有。
截至本报告日期止，几乎所有住宅单位及停车位均已全部售罄，总代价约为2,200,000,000港元，另有2个单位已于回顾期内交付，总代价约为12,900,000港元。该合资公司将继续推售该项目剩余之1个住宅单位及3个停车位。
(iv)越南隆安省德和县（拥有70%权益）根据集团与合营企业伙伴于2007年6月订立之协议，集团持有该项目70%权益。诚如公司于过往年度之公布及年度报告所披露，集团至今尚未能成功执行仲裁裁决条款以收回投资成本，因此集团已于过往年度就该项目之投资成本约15,000,000美元（相等于约117,200,000港元）全数计提拨备。于上一个财政年度，合营企业伙伴通知集团其拟终止协议，并提出和解条款及应向集团支付之赔偿。集团将继续跟进有关进度，以收回该项目投资成本及取得回报。庄士中国及其附属公司（统称‘庄士中国集团’）主要从事（其中包括）物业发展、投资及买卖。于截至2025年9月30日止六个月，庄士中国集团录得权益持有人应占亏损62,300,000港元（2024年：176,200,000港元）以及收入101,100,000港元（2024年：20,900,000港元）（包括物业销售收入83,100,000港元（2024年：无）、租金收入及管理费收入11,300,000港元（2024年：10,300,000港元）、墓园资产收入6,200,000港元（2024年：
10,300,000港元）以及证券投资及买卖收入500,000港元（2024年：
300,000港元））。
(i)投资物业庄士中国集团于中国香港、中国及马来西亚持有以下投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。
1.中国香港新界屯门业旺路弦坊（庄士中国拥有100%权益）弦坊之总楼面面积约为24,375平方尺，为一幢两层高的商业裙楼，设有16个商舖及12个商业停车位。于2025年9月30日，该物业以估值约162,700,000港元列账。于期内，其中7个商舖及若干停车位已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约2,400,000港元。庄士中国集团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。2.辽宁省鞍山市庄士•中心城（庄士中国拥有100%权益）庄士•中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。
诚如过往所报告，鞍山市正面临严重的人口流失，突显当地物业市况下滑及前景黯淡。住宅及零售市场均持续低迷，存货滞销，买家兴趣有限，令出售或出租单位及商业裙楼的难度日益增加。消费能力偏低，加上网络购物过度发展，导致众多商场出现凋敝状况。无论从人口下跌或商品房销售量减少的角度来看，供需两面均释出负面讯号。该物业于2025年9月30日的估值为人民币307,800,000元（相等于约336,000,000港元），其中商业裙楼为人民币94,000,000元，双子大厦为人民币213,800,000元。鉴于鞍山经济及楼市疲弱，庄士中国集团将物色合适机会出售该项目。该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由庄士中国集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。于2025年9月30日，该等物业的估值下降至人民币343,000,000元（包括酒店估值人民币154,000,000元及30幢别墅估值人民币189,000,000元）。庄士中国集团应占估值约为人民币204,100,000元（相等于约222,800,000港元），而庄士中国集团所占的总投资成本则约为人民币182,600,000元（相等于约199,300,000港元）。
于期内，酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店，并以‘鹭江•佲家酒店’经营业务，而另有3幢别墅出租予独立第三方。于2025年9月30日之后，再有一幢别墅出租予一名独立第三方。该酒店及度假村别墅的每年租金收入合共约人民币18,300,000元（相等于约20,000,000港元）。庄士中国集团正积极推广余下3幢别墅，以赚取更多租金收入。4.广东省东莞沙田之商业物业（庄士中国拥有100%权益）庄士中国集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2025年9月30日，该物业的估值为人民币34,200,000元（相等于约37,300,000港元）。于期内，其中一层及地面层已分别出租予独立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入总额约为人民币700,000元（相等于约800,000港元）。庄士中国集团将继续进行招商，以出租该物业的空置单位。庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商舖及写字楼面积约为254,000平方尺（其可出租净面积总数约为195,000平方尺），并设有294个停车位。于2025年9月30日，该物业的估值为158,100,000马来西亚元（相等于约292,000,000港元），相当于可出租净商舖及写字楼面积的平均尺价为每平方尺约811马来西亚元（相等于约1,498港元）。
庄士大厦已出租予多个租户，租用率约为66%，每年租金收入约为5,600,000马来西亚元（相等于约10,300,000港元）。庄士中国集团将寻求适当策略（包括出售）以加快此项投资之回报。庄士中国集团将物色合适机会出售其投资物业，以加强庄士中国集团的现金储备及财务状况。
(ii)物业发展1.中国香港鸭脷洲平澜街8号弦岸（庄士中国拥有100%权益）该物业的地盘面积约为4,320平方尺，可发展总楼面面积约为40,000平方尺。该物业已发展为一幢27层高的商住大厦，共105个住宅单位，包括住客会所设施，以及设于基座及地面层之商舖。截至本报告日期止，合共有52个住宅单位推出市场销售，其中已售出42个单位，总销售额约为215,000,000港元。于上一财政年度，已完成出售10个单位，总销售额为43,700,000港元，并已确认为收入。于期内，有16个单位已经交付及确认为收入，金额为83,100,000港元。余下16个单位的销售额为88,200,000港元，预计将于本财政年度下半年完成。此外，截至本报告日期止，庄士中国集团已将14个住宅单位出租（包括刚出售的一个单位，其销售将于本财政年度下半年完成），每年租金收入合共约为3,000,000港元，以从该项目赚取更多收入。鉴于当前的销售进度，已刚加推18个单位出市场，并将很快可以销售。庄士中国集团将密切留意中国香港物业市况，以适时推广及销售余下住宅单位及商舖。2.辽宁省鞍山市庄士广场（庄士中国拥有100%权益）庄士广场毗邻庄士•中心城，为庄士中国集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积约为39,449平方米。该地块于庄士中国集团财务报告中列为‘订金’，净账面值约为人民币93,000,000元（相等于约101,500,000港元）。由于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,193平方米之土地业权，故庄士中国集团一直与当地部门就有关土地面积减少进行协商。鉴于上文庄士•中心城一节所详述的鞍山经济疲弱市况，加上当地政府部门在政策及执行方面的不确定，庄士中国集团将继续物色机会出售该项目。
3.其他四川成都庄士中国集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益，投资成本净额约为人民币112,100,000元（相等于约122,600,000港元）。于2025年7月30日，庄士中国集团与独立第三方（作为承让人及担保人）订立协议，将该项目相关之债权转让予承让人，代价约为人民币95,000,000元（相等于约103,700,000港元）。该债权转让已告完成，于截至2025年9月30日止期间之前已收取款项净额约103,000,000港元。湖南长沙庄士中国集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而庄士中国集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额约为23,600,000港元。于期内，中国合营公司之自愿清盘程序正在执行中。于2025年9月30日之后，庄士中国集团已获转让三个住宅单位，总估计金额约为人民币6,600,000元（相等于约7,200,000港元），已作为庄士中国集团出资款之部分还款。庄士中国集团将采取措施出售该等单位，预计中国合营公司之清盘程序的执行仍将持续一段时间。鉴于中国合营公司处于清盘状态，集团于2025年9月30日不再将该中国合营公司的资产及负债合并于集团的综合财务报告中。庄士中国集团将持续关注该清盘进展。
北京四合院诚如过往所报告，庄士中国集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予庄士中国集团的指定持有人。一间四合院已于过往年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。庄士中国集团将持续留意并跟进相关状况，并寻求机会出售该等物业。4.广东省四会市聚福宝（庄士中国拥有86%权益）聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约37,798幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约17,574幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。于期内，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盘平整及建造工程，均正在进行施工。
于2025年9月30日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面成本约人民币645,200,000元（相等于约704,400,000港元）列账。(iii)聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。于2025年9月30日，项目约有2,490幅墓地及520个骨灰龛位可供出售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。于2025年9月30日，庄士中国集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于中国香港联合交易所有限公司（‘联交所’）主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。
鉴于北海及中漆于2025年9月30日之股份收市价分别为每股0.207港元（2025年3月31日：每股0.225港元）及每股0.144港元（2025年3月31日：每股0.213港元），庄士中国集团于北海及中漆的投资账面总值约为77,200,000港元（2025年3月31日：84,200,000港元）。账面值变动于财务报告内以‘储备’入账。(E)证券投资及买卖业务自过往财政年度以来，集团已赎回/出售及接纳若干上市公司债券投资的重组对换。期内，集团之证券投资及买卖业务录得除税前溢利净额（未扣除非控制性权益）2,200,000港元，当中包括来自投资之利息及其他收入1,900,000港元、出售投资之收益净额189,100,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损净额188,800,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对集团现金流量并无造成直接影响。
于2025年9月30日，集团持有160,600,000港元之投资（其中40,400,000港元由集团之全资附属公司持有，及120,200,000港元由庄士中国集团持有），当中61,400,000港元为上市公司债券投资，1,500,000港元为在联交所上市之证券投资，而余下97,700,000港元为其他投资（其中约12,800,000港元以人民币为单位，及约84,900,000港元以美元为单位）包括金融科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（均未于或刚于市场上市）。集团将继续不时监控其相关投资组合之表现。
业务展望：
在中国香港，随著期内利率持续下调，买家信心逐步提升，住宅物业市场亦逐渐复苏。集团对中国香港的物业市场及整体经济仍持乐观态度，亦充满信心。公司将密切留意有关动态，并采取适当措施以维持集团的竞争力及把握未来的机遇。
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