主营业务:
公司乃一间投资控股公司，其主要附属公司从事物业发展、物业投资及管理，以及服务式公寓投资及管理。
报告期业绩:
二零二五年上半年度，集团之收入为442,000,000港元，而二零二四年同期为560,000,000港元。收入减少主要由于‘OMAbytheSea’余下单位的销售减少。
报告期业务回顾：
撇除非现金估值亏损净额及减值拨备，股东应占核心综合溢利为108,000,000港元，较二零二四年同期之32,000,000港元增加76,000,000港元。增加主要由于(i)出售一项位于伦敦的投资物业之收益38,000,000港元；(ii)服务式公寓投资及管理分部亏损减少28,000,000港元；及(iii)财务费用减少。
扣除非控股权益后的总非现金估值亏损净额（包括应占合营企业的部分）为1,295,000,000港元，而二零二四年同期为1,369,000,000港元，包括(i)物业组合估值亏损净额及减值拨备（包括应占合营企业的部分）1,268,000,000港元（二零二四年：1,352,000,000港元）及(ii)金融工具估值亏损净额27,000,000港元（二零二四年：17,000,000港元）。
包括总非现金估值亏损净额，股东应占综合亏损为1,187,000,000港元，较二零二四年同期之1,337,000,000港元减少150,000,000港元。
股东应占每股亏损为0.87港元，而二零二四年为0.99港元。
截至二零二五年六月三十日止六个月之综合亏损为1,189,000,000港元，较二零二四年同期之1,362,000,000港元减少173,000,000港元。
物业发展二零二五年上半年度，撇除分部之间的销售，物业发展分部之收入为90,000,000港元，而二零二四年同期为221,000,000港元，主要由于‘OMAbytheSea’余下单位的销售减少。
该分部之除税前核心亏损为63,000,000港元，而二零二四年为20,000,000港元。由于中国香港物业市场持续疲弱，同时因应市场估值下调，集团已基于六月之估值就旗下发展中物业计提减值拨备432,000,000港元（二零二四年：577,000,000港元）。该分部之除税前亏损（包括减值拨备及估值亏损净额：
二零二五年为507,000,000港元；二零二四年为569,000,000港元）为570,000,000港元，而二零二四年为589,000,000港元。
全资拥有项目位处屯门扫管笏扫管笏路之中等密度住宅用地‘OMAOMA’，该项目提供466个分层住宅单位，实用面积约为234,000平方尺。该项目于二零二五年上半年度已售出约3%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二五年六月三十日止，已累计售出约98%（就数目而言）之住宅单位。约1%（就数目而言）之住宅单位已交付予买家，相关收入已于二零二五年上半年度确认。
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多数股权项目集团拥有屯门大榄之中等密度住宅用地‘OMAbytheSea’之70%权益，实用面积约为252,000平方尺，提供517个分层住宅单位。该项目于二零二五年上半年度已售出约1%（就数目而言）之住宅单位。截至二零二五年六月三十日止，已累计售出约97%（就数目而言）之住宅单位。约1%（就数目而言）之住宅单位已交付予买家，相关收入已于二零二五年上半年度确认。
集团拥有位于新界粉岭粉锦公路与青山公路－古洞段交界的中等密度住宅用地‘云向’之85%权益。该项目毗邻粉岭高尔夫球场，距离上水港铁站仅十分钟之步程，其总楼面面积约284,000平方尺。集团担任该项目之总项目经理及总销售与市场推广经理。该项目之上盖建筑工程正进行中，并已于二零二四年十月取得预售楼花同意书及现正筹备预售工作。
合营企业项目集团拥有中环一幅综合商业用地之50%权益。有关项目名为‘CentralCrossing’。位处中环的金融核心地带，将发展成为涵盖一幢甲级写字楼、一间酒店、零售舖位及公共休憩绿化带的综合商业项目，提供总楼面面积高达433,500平方尺。该项目将成为Foster+Partners在中国香港最新的标志性地标，旨在通过独特的城市绿洲，恢复历史连结和重新建立本地联系，为中环带来一个新景象。集团担任该项目之总项目经理及总租赁经理。该项目之上盖建筑工程正进行中。
集团拥有沙田一幅住宅用地之50%权益。有关项目名为‘UNIResidence’。有关地皮兼享港铁东铁线及屯马线交通网络之便利，毗邻大围及显径双铁路站，提供实用面积约77,000平方尺。该项目已于二零二五年三月取得预售楼花同意书，并已于二零二五年五月展开预售。集团担任该项目之总销售与市场推广经理。该项目之上盖建筑工程正进行中。截至二零二五年六月三十日止，该项目已预售约40%（就数目而言）之住宅单位。预售单位将于二零二六年的关键日期以前交付予买家，其所带来相关收入将于该财政年度内确认。
物业投资及管理二零二五年上半年度，撇除分部之间的销售，物业投资及管理分部之收入为264,000,000港元，而二零二四年同期为282,000,000港元。该分部之除税前核心溢利为210,000,000港元，较二零二四年之179,000,000港元增加31,000,000港元，主要由于出售一项位于伦敦的投资物业之收益38,000,000港元。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额）为629,000,000港元，而二零二四年为565,000,000港元，主要由于写字楼物业（主要为LandmarkEast）之估值亏损净额（二零二五年：839,000,000港元；二零二四年：744,000,000港元）增加所致。
于二零二五年六月三十日，集团之投资物业组合主要为甲级写字楼物业，总面积约为1,940,000平方尺，其总应占市场公平价值约为18,000,000,000港元。在该投资组合中，中国香港占地1,631,000平方尺，而伦敦则占地309,000平方尺。
位于中国香港的全资拥有物业LandmarkEast为集团位于东九龙之旗舰物业。该物业为一幢双子塔式甲级写字楼，分别楼高36层及34层，总楼面面积约为1,338,000平方尺，另拥有454个停车场车位。于二零二五年六月三十日，该物业之出租率约为86%。公司致力于提升建筑品质及绿色标准的决心得到肯定，持续获得多项行业领先的认证，包括国际WELL建筑研究院颁发的‘WELLv2’铂金级、中国香港绿色建筑议会有限公司颁发的‘BEAM’绿建环评既有建筑铂金级，以及美国绿色建筑委员会颁发的‘LEED’能源与环境设计先锋既有建筑铂金级。
瑞兴中心为坐落于九龙湾之工业物业，总楼面面积约为187,000平方尺。于二零二五年六月三十日，该物业之出租率约为67%。该物业已于二零二一年四月取得城市规划委员会的重建许可。公司已收到首次补地价金额，并正提出上诉。
集团在沙田九肚山持有低密度住宅项目‘沄瀚’及‘沄沣’，用作租赁用途。‘沄瀚’项目拥有15个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及21个停车场车位，实用面积约为34,000平方尺。二零二四年售出了1个单位及1个停车场车位，相关收入已于二零二五年上半年度交付予买家时确认。于二零二五年六月三十日，已租出全部住宅单位。‘沄沣’项目拥有34个住宅单位，当中包括洋房住宅单位及分层住宅单位，以及48个停车场车位，实用面积约为72,000平方尺。于二零二五年六月三十日，已租出约74%（就数目而言）之住宅单位。
位于英国伦敦的全资拥有物业于二零二五年六月，集团以代价约为43,000,000英镑（相当于451,000,000港元），出售位于伦敦BrookStreet8-12号（偶数）总楼面面积约为19,100平方尺之商业物业之全部权益，并确认出售收益38,000,000港元。
位于伦敦西区SavileRow及VigoStreet交界之商业物业，拥有室内净面积约为14,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位。
位于伦敦西区BerkeleySquare之商业物业，拥有室内净面积约为7,900平方尺之甲级写字楼。
于二零二五年六月三十日，上述两项全资拥有物业（不包括位于伦敦西区BrookStreet之已出售商业物业）录得平均出租率约为58%。
位于英国伦敦的合营企业物业集团拥有位于伦敦市FleetPlace之商业物业之25%权益。
该物业拥有室内净面积约为192,000平方尺之甲级写字楼及零售舖位。
集团拥有位于伦敦西区CavendishSquare之商业物业之33%权益。该物业拥有室内净面积约为13,000平方尺之甲级写字楼。
集团拥有位于伦敦市30GreshamStreet之商业物业之50%权益。该物业拥有室内净面积约为404,000平方尺之甲级写字楼、零售舖位及附属设施，另拥有48个停车场车位。
集团拥有位于伦敦市66ShoeLane之商业物业之21%权益。该物业拥有室内净面积约为158,000平方尺之甲级写字楼、配套空间及零售舖位。写字楼空间已全面租予一间全球四大会计及专业服务公司，租期为15年（包括免租期），租约将于二零三五年九月二十八日届满。
于二零二五年六月三十日，上述四项合营企业物业录得平均出租率约为93%。
服务式公寓投资及管理二零二五年上半年度，服务式公寓投资及管理分部之收入为67,000,000港元，而二零二四年同期为27,000,000港元。
该分部之除税前核心亏损为34,000,000港元，而二零二四年为65,000,000港元，主要由于逸兰铜锣湾酒店的业务有所改善所致。该分部之除税前亏损（包括估值亏损净额：二零二五年为87,000,000港元；二零二四年为55,000,000港元）为121,000,000港元，而二零二四年为120,000,000港元。
经由世界知名的巴黎酒店设计巨匠主导的大规模翻新后，集团全资拥有位于中国香港的逸兰铜锣湾酒店于二零二四年三月重新开始试业，并正提升市场知名度及出租率。
集团全资拥有的高端海滨公寓逸兰苏豪东服务式公寓坐落在西湾河，用作租赁用途。其出租率及业绩保持稳定，录得平均出租率超过75%。
集团拥有位于吉隆坡的逸兰武吉锡兰服务式公寓50%之权益。其出租率及业绩保持稳定。该分部于二零二五年上半年度之收入为21,000,000港元，较二零二四年同期之30,000,000港元减少9,000,000港元，主要由于金融投资利息收入减少所致。
该分部之除税前核心溢利为51,000,000港元，而二零二四年为9,000,000港元，主要由于财务费用减少所致。该分部之除税前溢利（包括估值收益净额：二零二五年收益为96,000,000港元；二零二四年亏损为58,000,000港元）为147,000,000港元，而二零二四年该分部之除税前亏损为49,000,000港元。
业务展望：
二零二五年上半年，由于美国延迟减息、本地消费情绪低迷及经济前景不明朗，中国香港的房地产市场持续受压。然而，在中国香港由海外或内地母公司控股的企业数量达到纪录新高，反映对中国香港作为商业枢纽的强大信心。同时，中国香港资本市场亦显著改善，恒生指数在此期间上升约20%。此外，中国政府鼓励内地企业境外融资的政策促使新股上市活动复苏，并进一步增强市场动力。上述发展有望带来正面的财富效应，改善市场情绪并促进投资活动，从而惠及本地房地产市场。
另一方面，尽管面临外部的挑战，中国持续重视科技发展，包括加大对人工智能等领域的投资，反映其为推动长期经济发展及促进创新所作的努力。这有所改善的前景有望提振营商信心，并促进跨境投资。中国香港作为内地资本的重要门户，有望受惠于这股重燃的乐观情绪。随著政府推出各项吸引人才及加强跨境合作的措施，外界对投资中国香港的兴趣有望提升，而本地物业将继续成为受欢迎的资产类别之一。
在HIBOR下跌、市场预期美国联储局将会减息，以及政府推出的多项政策（包括‘新资本投资者入境计划’）所带来更多移民需求增长的支持下，本地住宅物业市场预计将逐步复苏。然而，较高的库存量将在可见的将来继续抑制物业价格上升。这对吸纳置业人士方面，既是挑战也是机遇。公司的两个住宅项目，‘云向’正准备推出预售，而‘UNIResidence’已于二零二五年五月展开预售，市场反应理想。这些项目主要由一房及两房单位组成，且邻近港铁站，位置便利，将有望满足首次置业人士的需求。公司相信，这些项目将受惠于政府的‘北部都会区发展策略’及人才政策（如‘高端人才通行证计划’及‘留学中国香港’品牌），吸引更多潜在居民进驻该区。
近期的投资及租赁活动带动了市场对中环区的信心回升，其中包括中国香港交易所收购交易广场第一座约147,000平方尺的写字楼及零售空间，以及JaneStreet于中环新海滨三号用地创纪录租赁超过223,000平方尺。在市场对中环区恢复信心之际，公司位于中环的综合商业项目‘CentralCrossing’将有望成为该区的标志性项目。作为中国香港市区重建局项目中首个及唯一一个建于历史遗址上的甲级写字楼发展项目，该项目将融合本地历史文化，同时为城市天际线增添令人惊艳的现代新元素。此项目的愿景是打造一个在各方面都达到非凡水准且超越国际顶尖标准的地标。这个标志性项目将改变中环的风貌与传承，是公司对这座城市的贡献迈出重要的一步。
与此同时，商业物业市场，尤其是写字楼市场仍面临挑战。预计中国香港九龙东的写字楼市场将继续面临租金及出租率的下行压力。另一方面，伦敦的写字楼市场在租金及出租率方面则保持稳定。政府积极推广大型盛事，亦有望吸引更多旅客访港，从而带动公司逸兰铜锣湾酒店的出租率或将上升。随著旅客数量及整体经济的逐步复苏，公司预期服务式公寓业务将逐渐改善。
展望未来，公司对中国香港房地产市场的前景保持审慎乐观。尽管挑战依然存在，但日益增强的投资情绪为持续的长期增长及逐步复苏奠定了基础。维持稳健的财务状况及多元化的资产组合一直是公司的首要任务。未来，公司将在市场波动中继续审慎经营，努力寻求合适的投资机会。
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