主营业务:
集团的主要业务为贸易及制造、物业投资及发展与农林业务。
报告期业绩:
集团于截至二零二五年十二月三十一日止年度（‘本年度’）录得总收入2,179,000,000港元，较二零二四年减少约33%（二零二四年：3,232,000,000港元），本年度之除税后亏损为1,464,000,000港元，而于二零二四年则录得除税后溢利12,000,000港元。
报告期业务回顾：
集团之主要业务包括贸易及制造、物业投资及发展与农林业务。
贸易及制造
贸易及制造分部包括(i)玩具产品OEM生产；(ii)鞋类产品贸易；及(iii)品牌球类产品销售。本年度，该分部之收入减少约34%至1,974,000,000港元（二零二四年：3,007,000,000港元），反映客户对主要产品类别之需求疲弱。该分部于本年度录得经营亏损189,900,000港元（二零二四年：经营溢利202,600,000港元）。
(i)OEM玩具生产本年度OEM玩具业务产生收入1,621,000,000港元（二零二四年：2,725,000,000港元），较二零二四年减少约41%。
本年度受人民币（‘人民币’）升值、消费意欲疲弱、经济环境疲弱、地缘政治紧张局势加剧及政策不明朗因素（包括美国继续征收关税）影响。该等因素共同抑制了全球对玩具等非必需消费品之需求，并导致集团之主要美国客户采取较为谨慎及避险之订购策略。
集团进一步受到影响，原因是主要客户于二零二五年季度对特定玩具产品之需求因关税及采购多元化而急剧下降。
因此，集团主要生产设施之产能利用率严重不足。为应付采购订单大幅减少及长期产能未尽其用之情况，集团现正重整其OEM玩具生产业务。此举旨在优化资源分配、精简生产工序、减低营运成本及提升营运效益。
(ii)鞋类产品贸易本年度，该分部之收入增加约28%至343,000,000港元（二零二四年：
269,000,000港元）。该分部录得稳定的经营溢利10,300,000港元（二零二四年：10,300,000港元）。收入显著增长主要由于成功扩展客户网络。经营溢利保持稳定，此乃由于销售额增加、透过提供具吸引力之价格以扩大其客户基础导致毛利率下降，以及透过有效分散生产至生产成本较低的国家（包括柬埔寨及孟加拉）以降低生产成本之净影响所致。
(iii)品牌球类产品销售本年度，来自中国大陆销售品牌球类产品之收入减少约27%至8,000,000港元（二零二四年：10,900,000港元）。减少主要由于教育机构之采购行为出现重大转变（即由透过招标大宗采购转为按需要采购），而教育机构一直是集团球类产品之主要客户。这种转变可能是由于地方政府收紧对教育机构之预算分配所致。为减轻教育机构减少依赖大宗采购所带来之影响，集团将借助于中国大陆拥有逾百年历史之‘利生’品牌，拓展其销售渠道及增加产品曝光率。此策略旨在扩大集团之分销网络及巩固其市场地位。
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物业投资及发展本年度，物业投资及发展分部所得收入减少约9%至204,000,000港元（二零二四年：223,000,000港元）。该分部录得经营亏损1,118,300,000港元，包括投资物业之公平值变动（二零二四年：经营溢利16,500,000港元）。撇除公平值变动后，该分部产生经营溢利44,200,000港元（二零二四年：
98,400,000港元），较二零二四年减少约55%，乃由于住宅物业销售减少17,200,000港元（二零二五年：33,900,000港元；二零二四年：51,100,000港元）及营运成本增加。
集团之物业投资组合包括位于中国大陆之总建筑面积（‘建筑面积’）约570,000平方米（约6,137,000平方尺）及位于中国香港之总建筑面积约26,000平方米（约280,000平方尺）。集团于中国大陆用于出租之投资物业主要位于南京、沈阳及天津等黄金地段。
于本年度末，集团旗舰物业项目‘中环广场’之住宅大楼及服务式公寓可售面积总额约69%已售出。中环广场位于沈阳黄金住宅地段，预期将于二零二五年及之后继续为集团之销售及租金表现作出贡献。此项前景获中央政府推出之一系列刺激房地产市场之措施所支持，包括降低首付比例、降低非本地买家之购买门槛，以及调低现行按揭利率等，此等措施均旨在恢复市场信心，并支持物业市场稳定健康发展。于二零二六年，中央及地方政府继续推出额外之支持性措施，如降低购买成本、鼓励交易量、支持住房消费及稳定市场情绪。然而，房地产市场之全面复苏仍需时日，需求之持续增长尚未实现。
尽管市场环境充满挑战，集团投资物业之租金收入仍维持稳定。本年度来自该分部之租金收入为169,800,000港元（二零二四年：171,900,000港元），较二零二四年轻微下降少于1%。
农林业务本年度，该分部之收入维持稳定在900,000港元（二零二四年：900,000港元）。该分部录得经营亏损18,500,000港元（二零二四年：10,700,000港元），主要反映经营开支增加及收入并无增长。
业务展望：
由于美国继续实施关税政策、地缘政治局势持续紧张（包括俄罗斯与乌克兰之持续冲突及中东之不稳定局势），以及各主要经济体系于疫情后之复苏不平衡，预期全球经济环境于二零二六年仍极不明朗。该等外部因素将无可避免地继续影响集团之整体业务表现。
根据国际货币基金组织发布之《世界经济展望》，全球经济增长预计于二零二六年及二零二七年将分别达3.3%及3.2%。先进经济体系于二零二六年及二零二七年之增长预测分别为1.8%及1.7%。美国方面，在财政措施及较低利率环境之支持下，其国内生产总值预期于二零二六年及二零二七年将分别增长2.4%及2.0%，而贸易壁垒升高之影响预期将逐渐缓和。
在美国，通胀压力仍然持续。通胀于二零二二年中旬大幅回落后，于二零二五年稳定在3%左右，其后于二零二六年一月放缓至2.4%，促使联储局示意将于二零二六年期间逐步减息。较低之借贷成本及已降低之按揭利率可能会刺激消费者支出及投资，尽管该等利好因素可能会因进口货品被广泛征收关税而部分抵销，因为这可能会提高家庭及依赖进口之企业之成本。
预期美国市场情绪改善将为集团之OEM玩具生产分部创造更多商机。美国二零二六财政年度预算案著重透过减税及增加退税来降低在职家庭之生活成本，同时推出多项措施支持创造就业及扶持小型企业。该等措施可能有助支撑消费者对玩具等非必需品之需求。
在中国大陆，在‘十五五’规划持续之政策措施支持下，经济增长预计于二零二六年及二零二七年将分别达4.5%及4.0%。政府在社会政策方面之开支增加及上调最低工资预期将促进国内消费。近期零售业销售改善及服务业复苏显示消费者信心回稳，消费意欲逐步回升。然而，住房价格持续下滑，房地产投资仍然低迷，对整体经济动力构成持续挑战。
预期中央政府将维持支持性货币政策，加快发行地方政府债券以推动基础建设投资，并于二零二六年继续将消费、创新及结构性改革放在优先位置。
鉴于消费物价通胀仍低于1%，而生产价格正逐渐走出通缩，中国人民银行具备空间维持宽松之货币环境。集团预期政策制定者会以稳定为优先，并透过提前实施财政支出及针对性提振消费措施来支持内需。
虽然二零二六年会面对重大之外部挑战，但预期中国大陆、中国香港及美国（集团之核心市场）政府之积极政策回应将可减轻关税相关干扰及持续之地缘政治紧张局势所带来之影响。在通胀放缓及宽松货币政策之支持下，预期消费者信心将逐步改善。集团对长远前景保持审慎乐观，并将继续采取灵活之方针，以应对不断演变之地缘政治及经济环境，务求在市况稳定时把握新兴机遇。
贸易及制造OEM玩具生产于二零二六年，OEM制造业预期将继续在充满挑战及复杂之全球环境中运作。高利率、持续之地缘政治紧张局势及不断演变之贸易及关税政策，正影响著整个产业之买家行为及生产规划。主要出口市场（尤其是美国及欧洲）之需求对消费者情绪、零售库存水平及下游分销商之财务健康状况仍然高度敏感。预期买家将维持保守之订货模式、缩短订货周期及收紧成本控制措施，这将继续影响制造商（包括集团）之能见度及生产规划。
影响该分部之主要市场驱动因素(i)关税及采购多元化─虽然中国大陆仍为全球最大之玩具及消费品生产基地，但国际买家正逐渐采用‘中国+1’采购策略，以优化供应链韧性以及减低关税风险及地缘政治风险。预期此趋势将会持续，从而影响工厂利用率、资本分配决策及未来生产之地域分布。集团预期采购多元化将继续重塑订单流向，并要求生产布局更具灵活性。
(ii)成本压力─整个制造业之劳工、物流及融资成本仍然高企。与此同时，买家继续抗拒价格调整，并在很多情况下对单价施加下调压力。这种不平衡导致利润受压，若干生产线更录得负盈利。此外，人民币升值亦带来进一步之成本压力。集团预期成本压力仍为二零二六年之主要挑战，尤其是当全球通胀稳定在高于疫情前水平。
(iii)供应链调整─地缘政治干扰及全球航运路线波动增加了采购及物流规划之复杂性及成本。制造商必须维持更高之营运灵活性、分散供应商来源及调整库存策略，以减少延误及成本波动。该等调整虽属必要，但却加重了OEM业务之整体成本负担。
对集团之影响及策略回应(i)重组人力架构，使人员配置水平符合当前之生产需求；
(ii)整合生产线，以提高效率及降低固定开支；
(iii)重新设计营运流程，以提高生产力及成本控制；及(iv)积极与买家协商，重新调整订购时间表及定价策略，以确保更稳定及可持续之利润。
重组人力架构及整合生产线将可在短期内提高应付销售订单减少及成本压力上升之能力，并可长远提高公司之效益及效率。
尽管已采取该等措施，惟受买家提供之较低售价以及材料投入及融资成本上升所影响，利润压力仍然庞大。集团将继续以优化营运、成本控制及策略性客户参与为首要任务，以应付充满挑战之环境。
展望未来，集团仍审慎乐观地认为，在通胀放缓、货币政策宽松及零售存货稳定之支持下，全球消费意欲逐步改善，可能会带来更有利之需求环境。然而，集团明白OEM制造业务领域之竞争仍将十分激烈，并将继续调整其生产策略、成本结构及客户组合，以把握涌现之机遇。
鞋类产品贸易秉承其一贯之长期策略，集团将继续向多个国家客户认可之不同厂房下达订单，从而平衡生产成本及优化利润率。为抓紧更多商机，集团已于二零二六年起扩充其产品种类，为现有客户提供运动鞋及服装。与此同时，集团将继续于此分部开拓新商机，务求将回报最大化及提升长远竞争力。
物业投资及发展物业投资中国大陆物业市场持续经历结构性调整，各区住宅需求仍不均衡。一线及部分二线城市继续展现相对较强的表现，而低线城市则面对吸纳速度放缓及市场情绪转弱之问题。商业方面，租赁需求因资产类别而异：零售物业受惠于国内消费改善；写字楼物业面对企业整合及新增供应之压力；而工业及物流资产则因电子商务及供应链需求持续而维持韧性。
在此背景下，集团将继续透过积极优化租户组合、升级设施及引入体验式零售概念，提升其于中国大陆及中国香港之物业投资组合之表现。在集团位于沈阳之旗舰零售物业星汇广场，管理层持续调整租户组合，引入更多体验式服务及升级设施，以吸引时尚及家庭导向之零售商进驻。该等举措旨在加强商场对年轻伴侣及家庭之吸引力，从而带动客流及租金表现。
中环广场（沈阳另一个旗舰综合用途物业）之零售平台最近已扩大其租户组合，将部分空间租予精品酒店经营者，并引入多元化之体验式及服务型租户，包括餐饮店、银行服务、发型屋、便利店及宠物相关服务。这个多元化之生态系统预期将为租户之间创造更强之协同效应，并提升发展项目之整体吸引力。
于二零二六年初，中国大陆中央政府大幅扩大免签证政策，涵盖超过50个国家，允许旅客停留长达30天。这项利好政策预期将吸引更多国际旅客，为零售业带来正面刺激，并巩固租赁需求。集团预期该等发展将有助扩阔客户基础，并为其投资物业带来额外租金收入。
中国香港方面，整体访港旅客人数持续复苏，惟本地居民外游人数仍然高企，导致本地零售活动外流。为应对此等情况，集团正不断调整及加强其租户组合，以改善零售店舖之租金表现。写字楼市场继续面对供过于求之挑战，然而，中国香港政府已推出支持性措施以稳定市况，包括暂停推出新商业用地，此举有助纾缓库存压力。此外，强劲之金融市场活动（包括首次公开发售上市）以及多项旨在吸引中国大陆及海外专才之人才计划，预期将刺激经济活动及支持业务扩张，令写字楼需求前景更具建设性。
来自中国大陆及中国香港之经常性租金收入预期将继续为集团之业绩提供稳定贡献。
物业发展预期二零二六年中国大陆房地产市场仍将处于调整阶段，呈现需求逐步恢复及政策支持不断演变之态势。中央及地方政府持续推出利好措施，旨在降低购买成本、刺激住宅物业交易、支持合理住房需求及稳定市场情绪。该等政策旨在恢复信心，支持一线城市之价格回升，并加速二至四线城市之库存下降。尽管预期复苏将循序渐进，惟政策方向依然保持支持力度。
集团对中环广场住宅单位之销售表现仍持审慎乐观态度，此乃由于其位处沈阳最理想之住宅区之一，坐拥优越地理位置。该发展项目坐享直达(i)其零售平台、(ii)地铁网络及(iii)餐饮及零售店舖林立之繁华步行街之便利，种种优势均提升其对潜在买家之吸引力。
南京方面，地方机关与集团一直就可能以现行市值为参考之补偿水平回购若干地块之安排，以及在探索最优越及可持续之重建计划（包括基础建设升级及活化未充分利用之地块）方面提供行政支援进行磋商。该等举措倘能落实，预期将大幅提升集团土地资源之价值。鉴于集团于南京之土地储备乃于早年以相对较低成本购入，该等非核心土地资产之任何变现预期将带来正面财务贡献，同时使集团能够更有效地重新调配资金。
展望未来，集团将继续研究将中国大陆若干工业土地储备资产转为商业用途及解决低效用地之解决方案，以达致提升土地价值及提高发展回报之目标。此外，中央政府已公布多个发展项目，可能为集团之土地储备资产创造新机遇。集团将继续重新审视位于该等发展区内地块之业务计划，并采取积极进取之方针以应对不断演变之规划进度。集团亦将继续探索潜在之收购及出售机会，以优化其土地储备组合及实现股东利益最大化。
农林业务中国大陆之农林业继续受国家推动农村振兴、生态保护及可持续土地利用之政策所影响。在强韧之国内消费及食品安全优先政策之支持下，农产品需求保持稳定。森林资源受惠于政府对碳封存、环境保护及生物多样性措施之长期支持。集团目前在中国大陆主要省份持有长期租约，覆盖超过290,000亩（约193,000,000平方米）林地、耕地、鱼塘及湖泊空间。该等土地资源主要用于种植苹果、冬枣、桃、梨及玉米等水果及农作物，并将部分农地转租予第三方经营者，以提高利用率及回报。展望未来，集团将继续探索培育高利润农产品种类之机会，同时优先改善收成、销售及分销渠道、资源运用及成本控制，以提升此分部之营运表现。此外，集团将积极寻求机会，通过农地用途转换赚取更高回报，并将寻求与其他农业经营者之战略合作，以加强其市场地位、营运效率及释放其农地组合之长期价值。
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