主营业务:
集团的主要业务为贸易及制造、物业投资及发展与农林业务。
报告期业绩:
截至二零二五年六月三十日止六个月（‘本期间’），集团录得收入约891,700,000港元（二零二四年：约1,168,500,000港元），相比二零二四年同期减少23.7%。本期间除税后亏损约为90,000,000港元（二零二四年：约80,900,000港元）。本期间公司拥有人应占每股亏损为0.7港仙（二零二四年：0.6港仙）。
报告期业务回顾：
贸易及制造分部主要包括(i)玩具产品OEM生产，(ii)鞋类产品贸易及(iii)品牌球类产品销售。该分部录得收入减少25.7%至本期间约789,100,000港元（二零二四年：约1,061,500,000港元）及本期间经营亏损约102,500,000港元（二零二四年：溢利约31,800,000港元）。
(i)OEM玩具生产OEM玩具分部于本期间产生收入约625,700,000港元（二零二四年：约964,300,000港元），按年减少35.1%。
根据美国玩具协会(ToyAssociation)于二零二五年八月十二日发表的报告中，二零二五年六月美国玩具进口总额与二零二四年六月相比下降31%。下降的主要原因乃来自中国的进口量下降47%。下降趋势始于二零二五年四月，关税为玩具业带来强大阻力，在假日季节来临前阻碍玩具流入美国市场。鉴于本期间市场消费意欲疲弱，经济增长乏力，地缘政治局势紧张，利率持续高企，加上美国不断调整关税等政策不明朗，对玩具等非必需品的需求造成颇为严重的影响，集团的主要美国客户已采取审慎的订购策略。因此，集团的玩具产能未能悉数运用。
集团在越南及中国大陆均设有厂房，拥有完善的制造玩具设施，乃OEM玩具生产市场上一间少数能够快速生产并向海外客户（尤其是美国）交付玩具产品的制造商。集团将继续积极与主要客户维持长期关系，同时物色具潜力的新客户，努力透过精简供应链及人手控制成本，并透过在越南及中国大陆之间的战略生产配置来迎合不断变化的市场需求及采购偏好。
(ii)鞋类产品贸易于本期间，鞋类贸易业务收入增加75.9%至约157,700,000港元（二零二四年：约89,700,000港元）。
为超越竞争对手，集团采取积极定价策略，向现有及新客户提供相对较低的价格，加上适切的客户顾问服务，尽管每笔订单毛利率较低，亦确保获得采购订单。因此，该分部经营溢利减少19.9%至约5,900,000港元（二零二四年：约7,300,000港元）。
(iii)品牌球类产品销售于本期间，中国大陆本地市场品牌球类产品销售收入减少26.8%至约4,200,000港元（二零二四年：
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约5,800,000港元），主要由于集团球类产品主要客户（教育机构）的采购行为作出重大改变，由透过招标整批采购改为按需要采购。改变可能由于当地政府收紧分配予教育机构的预算。为减少依赖教育机构整批采购，集团将利用其他分销管道，藉于中国大陆拥有过百年悠久历史的‘利生’品牌，提升产品知名度以及扩大销售网络。
物业投资及发展于本期间，物业投资及发展分部所得收入减少4.1%至约102,500,000港元（二零二四年：约106,900,000港元）。本期间该分部的经营溢利约110,200,000港元（包括投资物业公平值变动）（二零二四年：约41,400,000港元）以及约37,400,000港元（不包括投资物业公平值变动）（二零二四年：约41,400,000港元）。
于二零二五年六月三十日，集团于中国大陆及中国香港的物业投资组合总建筑面积分别为约570,000平方米及约26,000平方米（约280,000平方尺）。集团于中国大陆的供租赁投资物业大多位于南京、沈阳及天津的黄金地段。
目前，集团旗舰物业项目中环广场住宅大楼及服务式公寓可售面积总额约69%已售出。由于中环广场坐落于沈阳黄金住宅地段，故集团管理层对二零二五年及以后的销售额及租金贡献持谨慎乐观态度，原因乃中国中央政府已推出多项措施刺激房地产市场，当中包括降低首期付款比例，降低非本地买家的购房门槛以及降低现有房贷利率等，旨在增强市场信心，从全国市场因恒大危机而信心崩溃后恢复稳健的市场，并振兴经济。然而，房地产市场全面复苏尚需时日，持续的需求增长尚未实现。
集团透过改善租户组合以及翻新设施，使本期间中国大陆及中国香港的物业组合租金收入与二零二四年同期相比维持稳定。
另一方面，集团一直检讨投资组合，透过将资源分配至核心业务并出售不良业务获取最大回报。
于本期间，出售位于天津的附属公司，原因乃所出售附属公司已终止其各自的主要业务，亦无正常营运，而仅保留位于天津的若干物业，该等物业并非集团物业组合中的重大资产。因此，出售可让集团能够动用资源（时间及人力）并将其分配至有利可图的核心业务分部。
农林业务于本期间，农产品销售收入减少至约57,000港元（二零二四年：约62,000港元），而农地及林地分租所得其他收入减少至约6,600,000港元（二零二四年：约8,700,000港元）。本期间此分部有经营亏损约10,900,000港元（二零二四年：计入一次性非经常性拨回约4,400,000港元后经营亏损约2,900,000港元，即二零二四年同期未计入一次性拨回的经营亏损约7,300,000港元）。本期间经营亏损增加主要由于部分租约到期失效，导致上述分租所得其他收入减少。
业务展望：
高利率与美国关税政策以及地缘政治不确定性引发二零二五年上半年全球经济逆行，集团整体业务表现无可避免受到影响。尽管利率为美国联邦储备局（‘联储局’）维持美国经济稳定的一种主要工具，金融市场普遍预期联储局会在二零二五年下半年减息。由于二零二五年上半年通货膨胀处于可接纳水平，且美国总统特朗普多次表示倾向减息，有关措施可刺激国内消费，削弱进口关税的影响。
另一方面，预期中国大陆将推出更多政策支持消费及‘新经济’行业。预期二零二五年下半年将可平衡中国政府刺激经济所用稳定措施及外来逆境。尽管外部环境面临挑战，惟中国仍将二零二五年的国内生产总值增长目标设定为大约5%，显示中国政策大力支持国内经济。此外，政府于社会政策方面的支出增加，以及最低工资机制调整，均为支撑消费的因素。零售额回升以及服务业复原显示消费者信心维持稳定，中国大陆消费者的消费意欲亦正徐徐上升。然而，房价持续下跌，房地产投资仍不活跃。
此外，预期在二零二五年下半年中国中央政府继续采取支持货币的政策，并加快发行地方政府债券以推动基建项目，同时继续优先考虑消费、创新及结构性改革。如美国利率在今年后期下降，预期将减轻人民币的压力，从而制造空间让国内得以喘息。刺激内需仍属中国大陆经济策略重心。
集团认为，于二零二五年下半年，中国大陆货币主管当局明显倾向稳定为先。鉴于消费物价通货膨胀徘徊在1%以下，生产物价持续攀升，走出通货紧缩的领域，中国人民银行于维持货币灵活方面游刃有余。预期中国中央政府将透过结合前期财政支出与刺激消费的定向措施，维持国内需求上升趋势。
于二零二五年下半年，集团将密切关注不断变化的环境，以迅速回应，提升各业务分部的业绩，并把握任何新商机。
贸易及制造OEM玩具生产全球经济波动以及地缘政治紧张局势将继续让该业务分部面临重大挑战。美国计划征收额外关税以及利率持续高企将使国际贸易环境更加复杂，继而直接影响集团美国主要客户对玩具产品的整体需求。
作为领先的OEM玩具制造商，集团拥有世界级的工程及生产能力，能够在快速发展的行业环境中满足客户对产品设计与制造的要求，因此，集团获主要客户明确认可并信任，并与其建立长期的业务互信关系。通过推进垂直整合及创新，集团确立作为一站式解决方案提供者的地位，提供符合客户不断变化需要的定制产品发展服务。
为进一步扩大市场占有率以及提高生产使用率，集团将重视开拓不同客源以及适应看重价格客户的需求。同时，集团将进一步巩固与供应商的关系，增加本地采购，将非核心制造流程外判，以改善资源分配及利润率。
为维持竞争优势，集团将持续改善资源分配及使用方法，精简生产流程以及提升制造厂房设施。
鉴于拥有替代制造中心，集团将生产工序扩展至越南，利用较低的劳工成本，实现生产及供应链网络多元化。越南厂房邻近集团现有供应链网络，该网络有利于材料供应物流。同时，集团将扩大在越南的生产基地，以满足客户需要。
为配合生产线由中国大陆战略转移至越南，以改善营运效率，增加供应链灵活性及多元化，以及实现闲置制造资产的价值，集团将不断寻求机会出售中国大陆的土地使用权等闲置制造资产。
此外，集团可利用出售所得款项改善财务状况以及为业务发展提供额外资源。
为尽量减少潜在的生产中断情况并平衡玩具生产供应链上各方的利益，集团将积极监控美国新关税带来的影响，并及时调整产品定价及供应链管理的规划策略。
集团明白人工智能（‘人工智能’）在改革玩具制造业方面的转型潜力。透过采用人工智能，集团旨在提高营运效率，改善产品质量及成本效益，并为客户提供更大价值。
鞋类产品贸易集团将维持其推介人合作网络，以推介新客户，从而扩大集团的商机。另一方面，集团不会因设置推介人而产生任何固定成本，原因乃推介人仅在收讫通过推介所得订单收入后方获得报酬。集团的策略一直为按不同国家客户认可，向不同厂房下订单，以在每笔订单的生产成本及利润率之间取得平衡。为争取更多业务，集团自二零二五年第二季度起已为现有客户提供各种不同的产品，当中包括运动鞋及服装。同时，集团将继续探索此分部的商机，以获得最大回报。
物业投资集团将持续改善并调整租户组合，改造并升级沈阳知名商场星汇广场的设施，以及于其中设立体验零售空间，以会聚时尚及家庭娱乐零售商，瞄准年轻情侣及家庭顾客。此外，中环广场的零售商场近期已扩大租户组合，将部分地方出租予酒店营运商，其他体验零售商亦提供多元化服务，例如餐饮、银行、美发店、便利店、宠物店等。上述举措获中国大陆当局进一步支持，自二零二四年起，中国大陆当局推出更优惠签证政策，以吸引更多游客，游客将对零售业产生正面影响，有关影响则可增加零售商的租赁需求。如此一来，客源将得以扩大，并可产生协同效应，协同效应则对集团的租金收入带来正面影响。
物业发展预期中国大陆整体房地产市场将持续处于调整期，需求将逐步复苏，政策支持亦将持续发展。
二零二五年上半年，新建商品房销售额及销售总值按年减幅均平稳收窄，反映市场压力较去年有所舒缓。根据中国大陆国家统计局（‘国家统计局’）的数据显示，本期间中国大陆房地产市场呈现多种正面趋势，当中包括销售额上升，价格跌幅收窄，支持物业行业的财政资源增加，以及未售出物业数目持续减少。然而，国家统计局亦提醒，由于物业市场触底反弹过程需时，商品房销售面积及销售值预期将持续下降，在调整过渡期内，主要指标波动亦属正常。因此，集团将继续对物业项目开发及管理采取高度谨慎的态度。
预期二零二五年中国中央政府将持续加强支持措施，提振房地产市场，例如放宽限购，降低首期付款比例及房贷利率，降低契税及增值税。有关政策旨在提振市场信心，加快一线城市价格回升，以及加快二至四线城市去库存。
就中国大陆及中国香港两地政府政策而言，二零二五年将为塑造市场的一年，预期刺激消费与促进经济增长将对房地产市场产生显著的正面影响。尽管仍存在若干挑战，惟中国大陆及中国香港房地产市场前景依然乐观。
南京地方政府一直与集团讨论(i)解决集团非核心业务所在城市黄金地段低效用地的解决方案，包括参考用地当前市值，以协定的补偿方式回购，目的为将有关低效用地升级为高价值用地，重建为住宅或商业区，以供促进城市发展，从而提高城市质素；及(ii)为集团提供行政支持，以探索最佳可持续重建计划，当中包括升级基建以及使部分低效用地用途可获重新接纳，从而大幅提升该等目标用地的价值。此外，深圳部分乡村的地方主管当局亦曾与集团讨论，探索回购集团缩减规模厂房所在用地以供城中村重建的可行性。由于南京及深圳的土地储备均由集团早年以较低成本投资，故该等不具核心业务的土地储备若得以变现，则一方面预期将为集团的财务业绩带来正面贡献，另一方面预期活化南京其他低效用地亦可为集团带来重大价值。集团将积极把握该等机会，以尽量提升该等土地储备的价值，为股东带来利益。
农林业务集团现于中国大陆多个主要省份长期承租逾290,000亩（约193,000,000平方米）林地、农地、鱼塘及湖面，并集中培植水果及农作物（例如苹果、冬枣、桃、梨及谷物）以及将部分农地分租予其他经营商，以尽量提高使用率及回报。集团致力于探索种植高利润品种的机会，同时优先考虑改善收成、销售分销管道、资源利用率及成本控制，以提升该分部的经营业绩。此外，集团将积极寻找机会，透过转换农地用途获取更高回报，并与其他农业营运商策略合作，以巩固市场地位并提升营运效率。
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