主营业务:
公司为投资控股公司，公司及其附属公司（统称‘集团’）主要从事发展及管理位于大屿山愉景湾之住宅楼宇及休闲项目并为其提供必需及康乐服务、其他物业发展、物业投资及酒店经营。集团联营公司及合营公司之主要业务为物业发展及物业投资。
报告期业绩:
集团于本期间之收入为1,925.5百万港元，较去年同期之852.5百万港元增加125.9%，主要是由于本期间完成销售位于中国内地之新项目兴云间，产生销售收入1,125.8百万港元，而去年同期并无新项目完成。集团录得基础溢利45.4百万港元，较去年同期之基础亏损24.8百万港元增加283%。若计入集团应占由集团及其合营公司持有之投资物业公平值变动之未变现亏损净额352.7百万港元，以及由集团及其合营公司持有之物业发展项目之非经常性资产减值拨备171.3百万港元，集团则录得公司拥有人应占亏损478.6百万港元，较去年同期之公司拥有人应占亏损474.3百万港元轻微增加4.3百万港元。
报告期业务回顾：
物业发展及投资集团于本期间物业发展及投资业务的收入达2,206.9百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收入690.3百万港元。本期间物业发展及投资业务的收益则为19.6百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收益92.7百万港元。
物业发展中国香港政策调整、减息及置业需求上升，令中国香港一手住宅市场于本期间稍趋活跃。宏观经济方面，尽管美国关税政策与高企的单位库存量对楼价构成压力，惟发展商采取具竞争力的一手楼定价策略，以及按揭利率已下调至低于3%，为楼市奠定相对稳定的基础。
‘新资本投资者入境计划’将投资门槛由50百万港元降至30百万港元，进一步带动住宅物业投资气氛，可望为豪宅市场注入动力。
集团旗舰项目—愉景湾（集团持有50%权益）于本期间继续推进‘愉景湾2.0蓝图’。按照总纲图则第7.0E号，愉景湾北部全新住宅发展项目将增加超过1.3百万平方尺总楼面面积，提供超过1,400个住宅单位，坐拥中央公园的翠绿环境。项目依山而建，首批约320个单位已于2025年9月获发占用许可证，暂定于2026年首季开售。
城市规划委员会已批准愉景湾6f区及10b区的住宅发展项目，为集团未来发展铺路。6f区项目可饱览全海景，而10b区则设有350米长的海滨长廊，毗邻国际级游艇会—中国香港大屿山游艇会。集团正稳步推进该项目的研究工作，并将其纳入修订总纲图则，呈交政府审批。集团致力推进‘愉景湾2.0蓝图’，实现提升愉景湾社区的承诺，其中包括愉景湾高尔夫球会和海澄湖畔会所的升级工程。一幢全新的多元康体中心亦正在施工，将提供一系列室内及室外休闲及运动设施，主要工程预计于2025年第四季开展。愉景湾国际学校及智新书院校舍扩建工程大纲图则，预计于2026年第一季获政府正式批准，将提升愉景湾教育配套。
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为营造独特的度假式生活氛围，吸引追求优质居所的准买家，愉景湾已发展成为充满精彩体验的社区，透过多元化的活动与设施，回应不同客群的需求。愉景湾于本期间成功举办了多项大型活动，为社区注入活力与热闹气氛，包括全港最大规模的沙滩音乐节‘TheNextwaveXX25沙滩音乐节’、标志性的亲子活动‘愉景湾沙滩猎蛋奇兵’及‘愉景湾弹游夏日嘉年华’。此外，愉景湾亦积极推动体育盛事，例如‘动感亚洲越野跑步赛—愉景湾’、‘愉景湾渡海泳挑战赛’和‘世界沙滩网球巡回赛’；并定期举行周日露天市集、以及推出全新的愉景湾疗愈生活日及宠物巴士服务，进一步为愉景湾居民和访客缔造升级的度假生活体验。
位于大埔的豪宅林海山城（与希慎兴业有限公司按40:60比例合营发展）持续录得稳健的本地需求，而中国内地及海外买家对项目的兴趣亦显著上升。
荷里活道及摩罗上街项目正发展为高级服务式住宅，总楼面面积约26,500平方尺，提供55个单位，预计于2026年中竣工。中国内地中央政府于本期间持续支持物业市场，包括放宽限购及按揭优惠条件，尽管这些措施有助于稳定市场，惟整体市场仍在复苏阶段，且各个城市表现不一。
为应对市场变化，集团继续优先考虑投资于主要城市、提供高端住宅，及辅以灵活的行销措施。集团亦积极推进多元化的销售策略，以严谨审慎的投资方针，精选轻资产管理组合投资发展。
嘉兴市高尚住宅项目御璟湾于2025年5月完成平顶工程。销售会馆及四个经布置示范单位已于2025年9月对外开放，第一期预计于2025年第四季推售。杭州市低密度住宅项目耦贤里的所有售出单位，买家已于2024年4月开始入伙。截至2025年9月30日，项目累计销售收益约为人民币216百万元。
上海市低密度住宅项目兴云间的所有售出单位已于2025年8月完成交付。截至2025年9月30日，项目累计销售收益约为人民币1,238百万元。物业投资中国香港于本期间，写字楼及零售业持续受压，该类物业价格温和下跌，反映市场复苏步伐较预期缓慢。本地消费受经济波动、货币强势、消费模式转变和北上消费热潮等因素拖累。
保留租户仍然是集团租赁业务策略的基石。面对不断变化的市场环境和消费者对品质日益上升的要求，集团致力与租户建立超越传统业主与租户的伙伴合作关系，积极支持租户实现业务进展。此策略将促进稳定出租率，实现长期的互惠共赢。
集团位于愉景湾的投资物业包括愉景广场（连同扩建部分）及愉景北商场，于本期间录得约78%的平均出租率。集团继续开拓新的商机，透过租户重组，及提升餐饮零售的多元化组合，回应愉景湾社区对多元生活模式的追求。
集团拥有该等物业50%权益。
荃湾中染大厦的平均出租率于本期间仍维持约86%。零售市况显著低迷，整体销售额和客流量面临下行压力。8咪半商场于当前逆市中展现抗跌力，平均出租率达到89%，令人鼓舞。
土瓜湾联合报大厦于本期间的平均出租率为88%。大厦土地用途由工业改为住宅的申请已获批准，有待落实补地价金额。
长沙湾西港都会中心于本期间的平均出租率为80%。位于九龙塘的出租住宅大厦合勤名厦表现强劲，于本期间的平均出租率达99%。中国内地位于上海兴业太古汇（集团持有50%权益）的两幢办公楼—中国香港兴业中心一座及二座于本期间的平均出租率合计约93%，在营运充满挑战及竞争激烈的环境下仍大幅超出市场预期。
于本期间，兴业太古汇于透过策略性的重新定位及提升租户组合，成功巩固了其高端潮奢购物点的地位。高端品牌进驻带动人流上升50%，平均出租率提升至89%，彰显兴业太古汇的市场领导地位。
升级工程方面，兴业太古汇北广场首阶段翻新工程竣工后，交通联通显著提升，并于本期间引入了路易威登的概念地标‘路易号’，于上海和全国各地引起广泛回响，进一步奠定兴业太古汇作为文化演绎与品牌创新的顶级枢纽。
杭州办公室租赁市场于本期间处于业务调整期，主要归因于长期过盛的供应。尽管市况充满挑战，杭州中国香港兴业国际中心的156个办公室单位及62个停车位使用权，仍维持88%的平均出租率，展现其稳健的营运能力及有效的资产管理。然而，杭州办公室整体租金跌势持续，集团仍受市场租金下行影响。
天津方面，津汇广场（集团持有15%权益）于本期间录得约89%的平均出租率。
交通服务及物业管理交通服务集团的交通服务涵盖渡轮、巴士及隧道服务，由集团旗下子公司（集团持有50%权益）负责营运管理。受2025年夏季恶劣天气影响，本期间的客运量出现季节性波动，但渡轮及巴士服务整体需求仍然稳定。尽管政府已就渡轮服务提供财政资助，并批出补充外劳司机配额，持续攀升的燃料成本及劳工短缺问题，仍对营运构成挑战。
愉景湾渡轮服务牌照已成功续期五年，自2025年4月1日生效。渡轮服务亦持续升级，包括于2025年4月为一艘单体船更换主引擎；而现时正安排为一艘双体船更换主引擎，预计于2025年第四季完成。
新型单层电动巴士的牌照申请程序已启动，预计可于2025年第四季度投入服务。集团计划于2026年第二季引入三辆全新电动中型巴士。集团已获中国香港应用科技研究院委托，于往来愉景北及欣澳的路线试行无人驾驶巴士，目标于2026年第一季投入服务。
物业管理于本期间，集团在愉景湾及中国香港其他地区的物业管理服务保持卓越表现，在可持续发展措施及服务质素方面均屡获殊荣。
愉景湾于中国香港品质保证局举办的‘中国香港绿色和可持续贡献大奖2025’中囊括多个重要奖项，包括‘杰出可持续发展物业超卓贡献大奖（物业管理）—推动绿色环保’、‘ESGConnect杰出先锋卓越奖’，并于‘环境’、‘社会’和‘管治’三个界别均勇夺‘ESGConnect先锋金章’，以及‘可持续发展物业贡献金章（推动绿色环保）’，印证了集团致力推行于业界领先的可持续物业管理措施。酒店及休闲业务酒店业务于本期间，集团于中国香港、上海及曼谷的酒店业务灵活应对市场状况及消费者的喜好变化，业务保持稳定。
中国香港中国香港旅游业在2025年面临挑战，尽管入境旅客人次按年增长近15%，惟复苏仍受制于过夜旅客下降、港人外游增加、酒店入住率和房价波动，以及宏观经济的不确定性。大屿山酒店供应增加，进一步摊分了区内酒店需求。
为提升入住率及顾客忠诚度，中国香港愉景湾酒店推行全方位销售策略，包括积极拓展长期住宿服务、推动集团休闲品牌交叉销售、随贸易代表团参与亚洲大型展览，把握会议、奖励旅游及商务活动市场的商机。酒店同时推出季节及特色节庆主题住宿套餐，广受市场好评。
酒店亦与国际旅行社、批发商及航空公司合作，配以灵活的线上推广活动提升品牌曝光率。集团持有中国香港愉景湾酒店50%权益。
中国内地于本期间，中国内地酒店业受强劲入境旅游和利好签证政策支持下，持续保持增长势头。在国际与国内客源组合均衡的带动下，主要大城市高端酒店的入住率稳守高位。酒店竞争激烈，旅客更为重视酒店能带来独特体验与个人化服务。
上海素凯泰酒店及上海居舍，透过调配定价及着重以宾客体验为本的策略，包括策划特色本地游与提升服务水平，带动收入增长。面对营运成本上涨，酒店实施成本控制措施，维持盈利表现。集团持有上海素凯泰酒店及上海居舍50%权益。
展望未来，上海素凯泰酒店将推出创新产品、优化官方订房渠道、会员奖励计划及推动可持续发展，巩固品牌独特定位。
泰国泰国旅游业在2025年面临多重挑战：国际旅客增长放缓、泰铢升值及地缘政治局势紧张，均削弱了旅客消费意欲及酒店入住率。
面对市场不利因素，TheSukhothaiBangkok积极筹划销售活动、针对顾客群推行推广、提升餐饮体验，以及联乘国际顶级旅游及奢侈品牌，成功扩阔了顾客群，表现超越同业。酒店采纳的营销策略着重说好品牌故事，凸显酒店和TheSukhothaiSpa的独特优势，以及对卓越服务的长远承诺。
休闲业务愉景湾拥有四个高级会所，分别是愉景湾康乐会、海澄湖畔会所、愉景湾高尔夫球会以及中国香港大屿山游艇会，还有愉景湾溜冰场。凭藉其创新设计、顶尖基础设施和卓越的营运水平，集团的休闲业务稳步确立行业领导地位。
集团持有所有愉景湾休闲业务的50%权益。
中国香港大屿山游艇会是中国香港首个获游艇码头行业协会颁发‘白金五金锚游艇码头’的游艇会，同时拥有中国香港唯一‘超级游艇适泊码头’殊荣。该会已扩充业务至婚宴及企业活动业务，其卓越款待、精湛餐饮体验及顶级服务，屡获业界肯定。中国香港大屿山游艇会于2025年10月主办第三届游艇展，透过呈现一系列顶级游艇及豪华生活体验，展现游艇旅游的发展潜力，进一步巩固其市场地位。
自2025年4月1日起，愉景湾高尔夫球会成为所有会籍转让的唯一处理机构，确保会籍费用清晰明确，同时让新会员能充份体验会籍价值。会所优化工程预计于2025年第四季完成，随后将为会员提供更优质的休闲环境。
愉景湾溜冰场已成为顶尖的国际冰上运动比赛场地及精英溜冰学院。为支援本地速度滑冰发展，愉景湾溜冰场与中国香港速度滑冰学院及中国香港滑冰学校合作，提供专业训练场地。与此同时，愉景湾溜冰场亦透过‘冰上画布’及‘冰上雪乐园’体验，积极推动社区参与冰上运动。
业务展望：
全球经济环境仍然波动及持续变化，地缘政治局势紧张，以及尤其是中美贸易的环境改变，持续为环球市场带来不确定性，考验全球各个行业企业的抗逆力。
在中国香港，这些宏观经济压力导致股票市场波动并影响市场情绪。尽管近期利率调整稍为纾缓楼市压力，但全面复苏仍然充满挑战。
在当前市场环境下，建立可持续、长期增长对企业变得愈加重要。集团正积极推进‘愉景湾2.0蓝图’，以前瞻策略打造充满活力和度假氛围的社区。愉景湾全新意式大型海景豪宅区‘Toscana意涛’第一期住宅项目（愉景湾19-1期）即将登场，将成为蓝图的重要里程碑。作为亚洲别树一格的休闲生活胜地，愉景湾精心策划节庆盛事、家庭和宠物友善活动、各式运动及健康体验，旨在凝聚充满活力且共融的社区。
在中国内地，受惠于中央重点支持主要城市的政策，楼市呈现复苏迹象。鉴于长三角地区具有战略发展价值，集团将继续加强该区的长期投资。
与此同时，消费者愈趋重视体验式消费和文化共鸣的零售环境。多年来，兴业太古汇持续深化与奢侈品牌的战略合作，包括于本期间落户的路易威登‘路易号’，不仅提升了上海的文化风貌，亦显著巩固集团在高端零售业的领导地位。
为应对不断变化的市场，集团已实施严格的成本控制措施、重新调整项目的优先次序、精简架构以提升营运效率，致力强化业务的抗逆力和协同效应。凭藉稳健的业务基础和财务结构，集团将继续审慎把握具回报价值的投资机遇，以实现可持续的长期增长。
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