主营业务:
公司为一间投资控股公司。公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营。
报告期业绩:
2025年全年，集团实现营业额403.64亿港元，同比增长159.3%；实现毛利65.56亿港元，同比增长47.7%，整体毛利率为16.2%，经营溢利为16.73亿港元。公司权益股东应占亏损为43.66亿港元；如剔除集团所属投资物业和金融资产公允价值变动的净影响、存货计提减值、联合营公司业绩及拨备的影响，公司权益股东应占溢利（即核心净利润）为5.0亿港元。
报告期业务回顾：
（一）不动产开发业务1.合同销售2025年全年，集团实现合同销售额约133.11亿元人民币，折合约145.30亿港元，同比下降21.6%。合同销售面积约61.8万平方米，同比上升2.4%，每平方米平均售价为21,542元人民币。年内，集团灵活制定适销对路的营销方案，坚持精准施策，全力促进物业销售去化。旗下位于深圳的颐樾府、山水东城、深业云筑等项目全年持销情况良好，深圳深业云筑、山水东城、惠州半山名苑等项目取得片区销冠。
根据区域分布，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的74.9%，22.9%来自直辖及省会城市，2.2%来自其他城市。根据产品类型分类，住宅类产品占合同销售金额的80.3%，非住宅类产品（包括办公楼、公寓、产业园区等）占比19.7%。
2.开发收入结转2025年全年，集团结转物业销售面积约92.93万平方米（不包括集团主要联营公司所占权益），较去年上涨129.8%；结转销售收入约313.34亿元人民币，折合约342.05亿港元（已扣除增值税项），较去年上涨274.5%。房地产开发销售毛利约51.82亿港元，较去年上涨87.8%；毛利率为15.2%。
3.开发建设情况2025年全年，集团新开工面积约37.0万平方米，共计完成13项目竣备，建筑面积约154.5万平方米，持续为市场提供高质量产品。重点项目方面，深圳深业云海湾、深业颐樾府、成都深业东樾府及上海深安上居等项目顺利交付；深圳深业泰富银盈大厦、中山湾中新城项目二期（F36.38水街商业）、长沙深业麓溪云境二期等项目圆满完成建设并如期竣工备案。武汉深业翠微谷项目营销中心、样板房设计分别荣获2025年MUSE设计奖金奖、TITAN泰坦地产奖金奖，获得行业高度评价。
4.存货减值拨备受房地产市场售价下行影响，本着审慎的原则，按照‘成本与可变现净值孰低’的计量要求，集团增加了存货减值拨备的计提金额，旨在公允地反映集团年末资产情况。2025年集团所持存货减值计提约24.05亿港元。存货减值影响较大的项目为南京市南湾上府、惠州市深业云栖府、广州市深业颐泽府及惠州市云境花园。
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5.地产投资及储备截至2025年12月31日，集团土地储备计容建筑面积约562.5万平方米。储备结构保持合理健康，大湾区土地储备计容建筑面积占比为69.3%，长三角区域占比为11.9%，二线省会城市及其他区域占比为18.8%。年内，集团位于深圳的车公庙第一更新单元二期项目取得重要进展，拆迁工作顺利完成。该项目定位为集办公、产业、商业于一体的TOD都会综合体，将成为车公庙片区新兴商务地标。横岗南利益统筹项目初步方案基本得到认可，各项合作大幅推进。
（二）不动产资产管理及城市综合运营业务1.不动产资产管理业务截至2025年12月31日，集团投资物业总面积约为176.11万平方米。年内，集团实现物业投资收入约13.60亿港元，较去年下降1.2%，物业投资业务毛利率约62.5%。面对复杂多变的市场环境与日益加剧的行业竞争，集团坚持精细化运营导向，多措并举全面强化写字楼、产业园、综合商业及专业市场的招商去化力度，整体出租率保持在88.1%，优于市场水平。
(1)资产调优提升价值集团积极推进老旧物业改造升级，成功将原老旧宿舍打造为‘深业邻里’长租公寓，并将海松大厦二楼长期空置区域重塑为多元化夜经济消费场景，有效带动资产价值与租金收益双提升，部分项目租金涨幅最高达180%。旗舰项目深业上城商业体持续推动商业品牌调改，发力‘首店经济’，年内共吸引20家首店进驻。其中，华南首家‘上海滩’与全国首家‘众擎机器人零售旗舰店’相继落地，实现了在重奢与科技业态上的双重突破。通过启动影院区域焕新升级，筹备打造‘TheGardens’全新概念餐饮空间，以进一步提升资产价值。
(2)服务赋能凸显韧性深业上城写字楼全面导入国际金钥匙联盟服务标准，深化‘硬件+服务’双轮驱动模式；同时创新推出‘零成本’精装交付定制化方案，坚持稳续租与拓新客并举，期内逆势新签7家优质企业客户（含1家世界500强及3家行业龙头）。截至目前，深业上城写字楼已汇聚14家世界500强企业，入驻数量稳居深圳同类项目第二，并正式获授‘楼宇外商服务点’称号，核心资产的标杆效应及抗周期韧性持续凸显。
得益于执行精细化运营策略，通过资产调优释放空间价值，并依托服务赋能稳固优质客群，成功在逆市中改善了集团不动产的内在资产质量与长期盈利预期。于2025年12月31日，集团投资物业公允价值约348.14亿港元，较去年上涨5.8%。
2.酒店运营业务进展2025年全年，集团实现酒店经营收入（其他经营分类项下）约4.56亿港元，酒店经营毛利率约11.7%。
集团酒店业务凭藉精准的市场定位及灵活的经营策略，展现出强劲的经营韧性。高端奢华旗舰项目表现卓越，深圳文华东方酒店客房单价稳居华南地区同品牌首位，综合经营指标位列深圳奢华酒店第一。该酒店于年内斩获23项国内外权威奖项，成功上榜‘2025全球米其林星钥酒店榜单’（一星钥），旗下MoBar亦跻身‘2025亚洲50佳酒吧’。特色及精品酒店保持稳健运营，MUJI酒店年平均入住率达87%；深圳憬居酒店精准契合家庭客群需求，节假日儿童套房入住率突破90%；苏州万豪酒店中餐厅顺利完成焕新升级，进一步提升了餐饮配套竞争力。持续推进自有品牌矩阵建设与业态创新，旗下‘憬居度假’品牌首店－－武夷山憬居度假酒店于期内正式开业。该项目创新落地‘酒店+康养’多元复合模式，并荣获2025GBE酒店设计大奖‘最受期待开业酒店奖’、‘中国年度康养疗愈酒店’等多项行业殊荣。
截至2025年末，集团运营管理及在建规划中的酒店数量累计共15家，有8家已经开业运营，其中6家为集团持有运营酒店，2家为集团委托管理酒店；目前在建及规划中的酒店共7家。
3.城市综合运营业务进展(1)城市综合运营业务整体情况及品牌荣誉2025年全年，集团城市综合运营业务收入约32.42亿港元，与去年基本持平，毛利率约14.5%。集团凭藉卓越的服务品质与领先的综合实力，屡获行业权威认可。
商业运营板块：旗下‘深业商管’行业影响力持续扩大，斩获中购联‘年度新质运营商管公司卓越榜’、赢商网‘零售商业地产企业综合实力百强’及金鼎奖‘卓越城市商业运营商’等多项荣誉认证，并位列‘商业物业服务力TOP5’。旗舰项目‘深业上城’表现亮眼，不仅揽获‘2025购物中心综合实力卓越表现50’及‘年度首发经济活力购物中心’，更被评为‘年度服务力商业综合体标杆项目’，进一步夯实了集团在商业地产领域的品牌护城河。物管与城市服务板块：旗下‘深业运营’荣膺‘中国国有物业企业综合实力’第7名、克尔瑞物管‘2025中国物业服务企业综合实力第19名’，并位列‘粤港澳大湾区物业服务力百强’第15名（居深圳市属国企首位）。同时积极拓展智慧管养新场景，凭藉东门街道‘人机协同’环卫项目斩获‘2025深圳国际人工智能环卫机器人大赛’应用创新奖，彰显技术赋能优势。
(2)商业运营及拓展情况集团商业运营板块展现强劲动能。旗舰项目深业上城业绩稳居深圳商业第一梯队，场内75家品牌年销售额破千万（含8家过亿商铺）；科技3C类多款高端产品销售额位居全国或深圳前三；年内商业项目合计新开业品牌215家，品牌调改率处于深圳综合体领先水平。
在客流转化方面，深化IP运营赋能商业，年内圆满举办斯巴达勇士挑战赛、花园大赛及深圳国际面包节等现象级活动。其中花园大赛创下单日32万人次客流纪录并获央视《新闻联播》报道；赛事及展会期间，通过空中连廊等动线优化，成功实现超60%的公园访客向商业客流转化。
在模式创新方面，集团通过引入深圳首家市内免税店，创新打造‘免税、退税、有税’多元融合模式，并开辟‘科技免税’差异化赛道。该免税店开业后销售额稳居全国新设同类门店首位，坪效大幅增长97%。黄木岗地铁枢纽商业（深圳之脉）如期实现100%开业率，并获评‘年度杰出创新非标商业项目’。由集团全程操盘的深创投广场仅耗时7个月即实现满租开业，进一步彰显了集团卓越的招商统筹与综合运营实力。商业运营对外拓展实现历史性突破，年内成功竞得招商银行全球总部大厦商业项目，签约多项高端服务式公寓技术服务协议。
携手区属国企中标华富村项目将作为深业商业产品线‘深业拾集’的首发落地，稳步扩大了集团轻资产业务的市场版图与行业影响力。
(3)物业运营及拓展情况2025年，集团物业运营板块新拓展管理面积1,152.76万平方米，合同新增总金额8.18亿元人民币，在管面积突破1.01亿平方米，其中独立第三方项目面积占比约77.2%，非住业态面积占比约67.2%，两项指标均高于行业平均水平，市场化拓展实力保持强劲。集团在物管城市及公建物业等核心业态的对外拓展上持续发力，多赛道布局取得显著突破。在城市服务领域，集团成功斩获深圳市东门街道与笋岗街道环卫一体化项目、马鞍山市郑蒲港新区‘物管城市’项目，以及深圳市中心公园综合管养项目。在公建与保障房领域，接连获取深圳市龙华区多个保障房物管项目，并顺利中标龙华区人民法院、兴业银行泉州分行及正阳县机关事务中心等优质标的。在专业服务拓展方面，集团积极延伸业务边界，成功中标中国香港大学深圳医院机电服务及某大型央企绿化养护项目，实现医疗后勤与专业绿化赛道的‘零突破’。得益于安徽郑蒲港项目的成功续签及深圳罗湖区多个街道项目的增拓，集团的区域深耕优势及全国化战略布局得到进一步巩固。
（三）其他业务1.先进制造业务2025年全年，集团制造业务营业收入约4.51亿元人民币（约4.92亿港元）。集团的制造业务主要由所属企业深圳晶华显示电子股份有限公司（‘晶华公司’）开展。为推动向不动产资产管理及综合运营服务商转型，集团于2026年2月6日以现金交易方式，向A股上市公司沙河股份转让所持有的晶华公司70%股权。晶华公司业务与集团核心业务关联度较低，此次出让有利于剥离非主业资产，将交易回笼资金用于集团日常经营，加速构建核心资管与运营能力。本次交易完成后，晶华公司不再纳入集团合并财务报表的合并范围。
2.现代农业业务2025年集团农业经营收入（其他分类项下）约4.40亿港元。现代农业实现跨越：
创新种植模式大幅提升效益；拓展生猪供应链，冷冻猪肉首供中国香港，实现农产品出口‘零突破’。农旅版图全面绽放：四季系列‘3田园+2花谷’矩阵成型，年营收超千万元，客流逾25万人次，多项目斩获省市级殊荣。宠物经济抢占先机：全链条布局宠物‘检测－医疗－医药’，跻身深圳首家CNAS动物疫病第三方检测机构，拓展基因测序业务。
业务展望：
在回顾成绩的同时，公司清醒地认识到，集团正处在发展模式深刻转型的关键阶段，内外部环境正经历前所未有的重构。一方面，行业底层逻辑已发生根本性变化。房地产行业全面从‘规模竞速’转向‘价值深耕’，由‘类制造业’升级为‘产品－服务－运营一体化’，房企的竞争核心已从‘拿地速度’转向‘资产效率’与‘运营质量’，其核心逻辑在于深耕每个项目的内在价值。在当前行业背景下，集团开发业务面临去化难、利润薄的挑战。集团提出逐步剥离和降低不动产开发业务占比，正是要通过结构优化提升业务的平衡性和抗周期能力，以熨平市场波动。另一方面，尽管受到地产开发下行的冲击，但集团前瞻布局经营性资产管理，多元化发展物业、商业、酒店等运营平台，转型业务已积聚关键势能。集团成功打造的深业上城标杆项目，更成为深圳乃至全国商业圈‘逆势生长’的典型样本。然而，新旧动能正处于转换过渡期，转型业务的业绩贡献仍待提升。转型的窗口期不等人，公司必须把握机遇，以更有力、更系统的举措加速推动转型业务突破，切实将积蓄的转型势能转化为可持续的业绩贡献。
此外，行业资金面持续承压。当前境内外市场复杂多变，资金环境整体仍然趋紧，债务结构优化与现金流平衡是集团经营管理的重点。公司将坚持审慎投资，强化资金统筹管控，加速资金回笼，优化资债结构，保障集团财务的长期稳健。管理体系亟待升级适配。现有组织架构与管控模式需通过系统性的组织变革，深化业务协同与机制创新，确保管控能力与转型目标同步升级，从而充分激发各业务板块活力。
基于上述形势，集团‘十五五’转型的定位清晰而坚定：公司将推动主业从传统的‘地产开发’向‘不动产资产管理与城市综合运营服务’全面转型，旨在构建一个具有强抗周期属性、能够提供长期稳定现金流和业绩贡献的业务组合。未来五年，不动产资产管理及城市综合运营业务将成为集团业绩的核心支柱，不动产资产管理规模达500亿港元，租金及运营收入达到百亿港元水平。
‘十五五’期间，集团将以一系列举措推动实现战略转型。第一，优化业务结构，筑牢转型底盘。实施‘控增量、优存量’策略，主动有序降低传统开发业务比重，稳步提升不动产资产管理与城市综合运营业务规模及利润贡献，从资源配置的源头上明确转型的业务重心。第二，构建资管体系，释放资产价值。打造‘投融建管退’的全周期资产管理体系，探索创新融资模式，并通过市场化收购、开发协同等方式开展不动产投资。通过专业化、精细化的运营管理，提升资产盈利能力和市场价值。抢抓国内REITs扩容机遇，积极探索通过资产证券化工具打通‘投融建管退’的良性循环，让静态资产转化为支持业务发展的动态资本。第三，强化精细运营，锻造核心竞争力。依托在地产投资、开发、持有运营、服务全业态全链条的布局能力，进一步提升产品力和服务能力，聚焦持有型物业的精细化运营，做强自主品牌，力争将商管打造为湾区一流品牌、使物管规模迈入国内第一梯队。第四，改革管控体系，强化组织保障。集团将升级管控体系，精准引进转型发展所需人才，创新激励机制，确保资源配置、组织效能、人员配备与转型发展适配，为上述战略的执行全面护航。
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