嘉里建设
00683

主营业务:
　　公司之主要业务为投资控股。公司的附属公司及联营公司之主要业务范围包括下列各大类:(i)在中国香港、中国大陆及亚洲太平洋区进行物业发展、投资及管理;(ii)物流、货运及拥有及经营货仓业务;(iii)在中国香港及中国进行与基建有关之投资;及(iv)在中国香港拥有酒店,及在中国拥有及经营酒店业务。


报告期业绩:
　　集团于二零二五年上半年录得股东应占溢利6.12亿港元（二零二四年上半年：7.88亿港元），按年下降22%。若撇除两个期间的特殊项目影响(1)，基础溢利按年减少30%至9.78亿港元（二零二四年上半年：14.03亿港元）。基础溢利下降由于发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及成本上升，包括新落成投资物业的开业前支出及未资本化的融资费用增加。二零二五年上半年每股盈利为0.42港元（二零二四年上半年：每股0.54港元），按基础溢利计算的调整后每股盈利为0.67港元（二零二四年上半年：每股0.97港元）。

报告期业务回顾：
　　内地物业部总览二零二五年上半年，内地物业部录得合并收入31.43亿港元（二零二四年上半年：39.87亿港元），合并业绩为16.95亿港元（二零二四年上半年：21.03亿港元）。合并收入下降主要由于发展物业已确认销售额减少。
　　(i)发展物业组合表现内地物业部的发展物业合并收入为1.76亿港元（二零二四年上半年：8.84亿港元），减少乃由于合约销售与收入确认之间的时间差距所致。二零二五年大部分的确认销售额预计将于下半年相关项目落成及向买家交付竣工单位时确认。合并业绩录得亏损3百万港元（二零二四年上半年：盈利2.24亿港元），主要受产品组合变化所影响。
　　内地物业部录得应占合约销售额106.44亿港元（二零二四年上半年：12.04亿港元），主要受上海金陵华庭第一期预售带动。其他二、三线城市项目的销售势头依然缓慢。(ii)投资物业及酒店组合表现在内地，集团投资物业及酒店组合主要包括位于主要城市的办公室、零售、出租公寓及酒店物业。二零二五年上半年，内地投资物业及酒店组合之合并收入为29.67亿港元（二零二四年上半年：31.03亿港元）。
　　不计入酒店业务，内地投资物业贡献合并租赁收入19.55亿港元（二零二四年上半年：20.53亿港元）及合并业绩13.66亿港元（二零二四年上半年：15.20亿港元）。相应毛利率为70%（二零二四年上半年：74%），下降主要由于租赁收入减少、加上为保持高物业标准而维持的固定成本，以及市场推广及开业前支出增加。按固定汇率计算，内地合并租赁收入下降5%，其中办公室及公寓租赁收入减少，部分被零售租赁收入轻微增长所抵销。办公室分部仍是集团投资物业组合的主要收入来源。然而，受经济前景不明朗及办公室市场供过于求影响，企业租户倾向削减成本及优化空间，导致租约重组、缩减租赁规模或搬迁。为了在当前充满挑战的市况中确保持续收入，集团专注续租，按现行市场价格争取有利的租赁条款，灵活调整满足租户需求，以维持稳定的出租率。
... 　　零售分部表现大致平稳，尽管消费者情绪疲弱，仍录得稳定的客流量、租户销售额上升及稳定的出租率。这受惠于资产的优越地段及质素，结合物业升级、租户组合优化及成功的社区营造市场推广活动。
　　住宅租赁组合中的一栋大楼于报告期内开始翻新，导致部分租金收入损失。撇除翻新影响，住宅租赁组合按同比基准表现平稳，按固定汇率计算合并收入略降1%，出租率则有所改善。集团将继续专注收入管理，优化零售品牌组合，推行高效市场推广策略，并积极争取蓝筹及红筹租户续租。随著杭州、天津及深圳前海新综合用途发展项目落成，内地投资物业组合楼面面积于二零二五年上半年录得增长。集团内地酒店业务于二零二五年上半年表现下降，录得合并收入10.12亿港元（二零二四年上半年：10.50亿港元），按呈报货币计算按年下降4%，按固定汇率计算下降3%，主要由于餐饮收入减少。中国香港物业部总览中国香港物业部录得合并收入68.11亿港元（二零二四年上半年：20.52亿港元），合并业绩为9.98亿港元（二零二四年上半年：6.17亿港元），合并收入增长主要受发展物业销售确认增加所推动。
　　(i)发展物业组合表现集团录得发展物业合并收入62.46亿港元（二零二四年上半年：14.41亿港元）。合并业绩为5.73亿港元（二零二四年上半年：1.52亿港元），毛利率为9%（二零二四年上半年：11%）。合并收入及毛利率的变动主要受不同产品组合所影响。
　　中国香港物业部录得应占合约销售总额55.42亿港元（二零二四年上半年：58.40亿港元），由多个项目贡献：元朗朗天峰于报告期内推售，录得合约销售额20.20亿港元；高端项目缇外持续销售达18.76亿港元，惟销售速度较去年同期放缓，因当时取消楼市降温措施后释放出被压抑的需求；集团的黄竹坑港铁站项目海盈山录得应占合约销售额14.32亿港元；
　　跑马地The Aster的剩余单位于报告期内全部售罄，贡献合约销售额1.40亿港元。(ii)投资物业组合表现集团在中国香港持有涵盖办公室及零售资产的投资物业组合，主要包括综合用途发展项目Mega Box╱企业广场5期及嘉里中心，以及中半山住宅组合的出租公寓。
　　二零二五年上半年，中国香港投资物业组合录得合并租赁收入5.47亿港元（二零二四年上半年：5.96亿港元）及合并业绩4.19亿港元（二零二四年上半年：4.61亿港元），毛利率为77%（二零二四年上半年：77%）。收入下降反映办公室及零售市场持续疲弱，另受若干发展物业单位于报告期内转为销售导致租金收入减少，以及The Aster转换用途导致租金收入下降所影响。撇除此等特殊因素，中国香港合并租赁收入按年下降4%。公寓组合保持稳定，但其收入受上述特殊因素影响。撇除此等因素，中国香港公寓分部合并租赁收入按同比基准按年增长5%。
　　Mega Box受消费者情绪疲弱及部分翻新工程所影响，导致收入下降。惟凭藉其家庭导向购物商场定位，若撇除翻新中的楼面，出租率仍保持高位。
　　办公室分部于二零二五年上半年持续面临挑战，办公室市场供过于求及经济前景黯淡导致需求疲弱，租金作出下调以维持稳定的出租率。

业务展望：
　　公司对中国香港及内地经济的长期前景保持乐观。内地经济正迈向更高质量、较低增长阶段，政府正增强抵御外部冲击的能力，并专注于先进技术及工业流程的发展。与此同时，公司认为政府亦关注经济，尤其是中低收入群体的福祉。相较于过去十至二十年房地产及传统制造业的显著增长，未来数年全国或需全面收紧开支，转向更精简、可持续的经济结构。幸而，特别对中国香港而言，内地这一新增长阶段或将伴随对外贸易及投资政策进一步开放，惠及在内地投资与营商的外国企业及海外拓展的内地企业。只要内地经济持续增长、繁荣并保持对外开放，中国香港作为内地与全球间独特‘超级联系人’的角色，将会从中受惠。
　　短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，内地经济重新定位的过程难免波折。公司将保持警惕，并优先确保公司稳健性与韧性。
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