主营业务:
公司之主要业务为投资控股。集团主要从事油漆产品制造及销售、物业投资（包括投资于具有租金收入潜力的物业或供出售的物业，以及建议于中国香港发展安老院）、酒店业务，以及投资控股活动。
报告期业绩:
中漆集团截至二零二五年六月三十日止六个月来自油漆销售之收入约为96,890,000港元，较截至二零二四年六月三十日止六个月约137,040,000港元大幅减少29.3%。
报告期业务回顾：
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间，集团录得显著的公司股东应占亏损约为36,550,000港元，而于截至二零二四年六月三十日止六个月则为13,460,000港元。集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间录得显著亏损，主要是由于集团于中国香港及中国内地持有之投资物业于二零二五年六月三十日录得公平值大幅亏损约30,750,000港元，而于二零二四年六月三十日则录得公平值亏损净额约11,630,000港元。此外，截至二零二五年六月三十日止六个月期间，由于并无于二零二四年的一次性收回衍生诉讼之抗辩费用6,410,000港元，进一步对集团之财务表现造成负面影响。该等因素合并对集团截至二零二五年六月三十日止六个月期间之整体表现造成更大的负面影响。
计及中漆集团产生之收入，集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之收入约为119,050,000港元，较截至二零二四年六月三十日止六个月期间之161,110,000港元减少26.1%。集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之毛利约为50,190,000港元，较截至二零二四年六月三十日止六个月期间之66,330,000港元减少24.3%。集团之毛利大幅减少主要是由于中国内地及中国香港房地产及建筑行业需求疲弱，加上油漆及涂料行业竞争激烈，令油漆及涂料产品之销售下跌29.3%。
此外，集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间录得经调整亏损约1,080,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则录得经调整溢利约11,710,000港元。此经调整亏损不包括多项收益及开支，如物业、厂房及设备折旧、与应收贸易账款及票据减值拨备相关之调整、使用权资产折旧、购股权开支、投资物业公平值亏损、融资费用及所得税。由经调整溢利转为经调整亏损主要是由于并无二零二四年的一次性收回衍生诉讼之抗辩费用，以及中漆集团之亏损增加所致。后者乃由于油漆及涂料产品之销售下跌29.3%，导致毛利下跌30.6%。值得注意的是，中漆集团成功地在销售及分销开支以及行政开支方面实现显著的成本效益。尽管此等策略性改变无法完全抵销整体跌幅，但为纾缓财务压力带来正面影响。
中漆集团油漆及涂料业务之收入占集团于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之收入的81.4%，而于截至二零二四年六月三十日止六个月期间则占85.1%。
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投资物业业务投资物业于截至二零二五年六月三十日止六个月期间，物业投资业务产生之收入约为16,810,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则约为18,860,000港元。收入金额减少主要是由于长期租赁协议中月费增值条款之变更导致实际租金计算方式有变。
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间，集团（不包括中漆集团）及中漆集团持有之投资物业所产生之收入分别约为7,360,000港元（截至二零二四年六月三十日止六个月期间约为7,580,000港元）及约为9,450,000港元（截至二零二四年六月三十日止六个月期间约为11,280,000港元）。
于二零二五年六月三十日，集团之投资物业组合由21项物业组成及于二零二五年六月三十日，投资物业组合之合计总楼面面积包括总楼面面积为93,988.21平方米（‘平方米’）之物业。此等投资物业包括在中国内地及中国香港之住宅、商业及工业物业，持作赚取稳定租金收入及现金流作长线投资用途。
于二零二五年六月三十日，集团所持投资物业之总市值约为709,570,000港元，而于二零二四年十二月三十一日则约为725,820,000港元，其中包括中漆集团持有之投资物业，较二零二四年十二月三十一日减少2.2%。减少主要是由于中国内地及中国香港房地产市场持续低迷导致投资物业公平值亏损。然而，于二零二四年十二月三十一日至二零二五年六月三十日期间之会计日所录得之人民币升值3.1%抵销部分减幅。
于二零二五年六月三十日，集团（不包括中漆集团）及中漆集团之投资物业市值分别约为413,450,000港元（于二零二四年十二月三十一日则约为430,540,000港元）及约为296,120,000港元（于二零二四年十二月三十一日则约为295,280,000港元）。
集团投资物业于截至二零二五年六月三十日止六个月期间之平均出租率为85.9%，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则为93.6%。出租率下降主要是由于一项投资物业尚未租出。该物业前身为中漆集团位于中国内地湖北的生产厂房，并于二零二三年纳入集团之投资物业组合。截至二零二五年六月三十日止六个月期间，其录得租金收入总额（包括集团间租金收入）减少至约18,040,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则约为20,160,000港元。
截至二零二五年六月三十日止六个月期间之分类亏损约为16,170,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间则为分类溢利约5,080,000港元。由分类溢利转为分类亏损主要是由于投资物业公平值亏损大幅增加至约19,120,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间之亏损为11,630,000港元。截至二零二五年六月三十日止六个月期间之公平值亏损与中国内地及中国香港房地产市场持续低迷一致。
集团将持续审视其投资物业组合，并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的中国香港及╱或中国内地之新物业之策划及决策过程中审慎行事。在充满挑战的市场环境下，此策略对达成集团之财务目标至关重要。
发展中物业公司全资附属公司承禧有限公司于二零二一年九月三十日根据中国香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请，寻求城市规划委员会（‘城规会’）批准(a)建议保护历史建筑物（即保育潘屋）；(b)建议建设康体文娱场所（设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育）；及(c)建议于集团所拥有位于元朗凹头之土地（‘凹头土地’）建设若干社福设施（包括经营安老院（‘安老院’））及配套餐饮设施。
凹头土地之地盘面积约为3,663.9平方米，目前其上为建于1930年代之一级历史建筑－潘屋。
基于潘屋之文物价值，凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。
二零二二年八月，城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准集团于凹头土地上之重建申请，并允许(a)保育潘屋；(b)建设康体文娱场所；及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施（统称为‘重建项目’）。该许可之有效期为四年，直至二零二六年八月。
于重建项目中，预计将会有三座非住宅建筑，即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层，包括地库、一楼至六楼，而南楼将有五层，包括一楼至五楼。重建之设计亦将会包括停车场。
集团正在探索发展重建项目之不同方案。基于集团目前之财务状况及其业务焦点及专长，公司董事初步认为可将重建项目出售予独立第三方。公司董事亦认为出售或属符合公司及公司股东之整体最佳利益之可行方案。
酒店业务自二零二一年十二月起，集团委任一间酒店营运商（‘营运商’）管理及经营‘君俪酒店’品牌之酒店。
营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。
于截至二零二五年六月三十日止六个月期间，平均可供订房晚数为80间，入住率约为94%。于截至二零二五年六月三十日止六个月期间，酒店业务总收入约为5,350,000港元，而二零二四年六月三十日止六个月期间则约为5,200,000港元。截至二零二五年六月三十日止六个月期间之分类溢利约为210,000港元，而截至二零二四年六月三十日止六个月期间之分类亏损则约为120,000港元。分类转亏为盈乃主要由于有效控制成本所致。
君俪酒店于二零二五年上半年重点吸引来自中国内地及海外的短途旅客入住。为让旅客在参与中国香港盛事及节日庆典时获得愉快且难忘的体验，中国香港旅游发展局按月份与城内不同活动的主办机构合作，为节日及活动增添动力，将中国香港塑造成一个充满活力的城市。这项合作将令旅客抵港后享有更丰富的旅游体验。
推广活动不仅旨在吸引中国内地的短途旅客，亦希望吸引海外旅客在港延长逗留，透过数码平台提供精选活动套餐、主题体验及简易行程规划。中国香港政府的推广活动、活动主办机构及酒店服务供应商（如君俪酒店）之间的协同效应，有助维持较高的酒店入住率，并提升活动高峰期的平均房价。
公司董事预计，于二零二五年，在中国香港政府持续推出推广活动的支持下，客房入住率将保持于高水平，而平均房价亦预期会有所改善。以下摘录有关油漆及涂料业务之资料，方便参考。
整体背景就油漆及涂料业务而言，中漆集团之产品大致分类为(i)工业油漆及涂料产品；(ii)建筑油漆及涂料产品；及(iii)一般油漆及涂料和辅助产品。工业油漆及涂料产品由家具制造商、物业及基建项目的翻新工程承建商以及家居用户用于不同类别物料的家具著色、制造及表面处理。建筑油漆及涂料产品用于墙面涂料、地坪涂层及楼宇墙面装饰。中漆集团之建筑油漆及涂料产品乃销售予商业及住宅物业之建设及维修市场之客户。
一般油漆及涂料和辅助产品（如稀释剂、磁漆、防霉剂及溶剂）同时用于建筑及工业用途。
中漆集团继续专注于中国内地市场，该市场于二零二五年贡献之油漆销售占总收入约89.4%（二零二四年：
约79.8%）。
分类业绩来自油漆及涂料产品之收入中漆集团截至二零二五年六月三十日止六个月来自油漆销售之收入约为96,890,000港元，较截至二零二四年六月三十日止六个月约137,040,000港元大幅减少29.3%。
对中国香港批发及零售分销商之油漆销售显著减少截至二零二五年六月三十日止六个月，中国香港批发及零售分销商之油漆销售较截至二零二四年六月三十日止六个月显著减少67.7%。销售下降之主要原因是截至二零二五年六月三十日止六个月期间，与建筑及建造行业于二零二四年年初之正面贡献相反，该行业为中国香港本地生产总值带来负面影响。油漆及涂料行业主要持份者之市场洞察显示，中国香港之主要承包商及较小型的建筑公司正进行策略调整，并出现明显转变。
此等公司日益倾向直接从中国内地供应商采购油漆、涂料及相关材料。这种转变主要是由于该等公司在需求疲弱的情况下，试图提高成本效益及优化供应链。此外，批发商不愿下大额订单的情况亦进一步加剧了这种趋势。中国香港市场需求持续放缓，加上新竞争者令竞争加剧，导致出现供过于求的情况。
对中国内地之批发及零售分销商之油漆销售显著减少截至二零二五年六月三十日止六个月，对中国内地批发及零售分销商之油漆销售较二零二四年同期显著减少13.8%。此跌幅主要是由于(i)中国内地房地产市场不景气；及(ii)油漆及涂料行业的饱和及竞争压力所致。
油漆及涂料行业正面对供过于求的问题，而近期之产能扩张令问题进一步恶化。市场竞争加剧导致激烈的价格战，迫使制造商减价，导致盈利能力遭受挤压。
对中国内地私人住宅物业项目房地产开发商及为其工作之承包商之油漆销售显著减少截至二零二五年六月三十日止六个月，对中国内地私人住宅物业项目房地产开发商及为其工作之承包商之油漆销售较二零二四年同期显著下降97.5%。此跌幅归因于多项因素：(i)中国内地房地产市场持续低迷；
(ii)新房地产项目进展停滞；及(iii)投标结果待定。
对中国内地工业制造商之油漆销售显著减少截至二零二五年六月三十日止六个月，对中国内地工业制造商之油漆销售较二零二四年同期显著减少13.0%。此大幅下降主要是由于油漆及涂料行业竞争加剧，以及工业油漆及涂料产品出现新供应所致。于截至二零二五年六月三十日止六个月，历来占中国内地行业销售额逾50%之建筑油漆及涂料需求持续大幅减弱。因此，过往专门生产建筑油漆之油漆及涂料制造商渐渐将重点转移至工业油漆及涂料生产。此策略性转移加剧了中国内地国内市场的竞争压力。
原材料成本中漆集团使用之原材料包括树脂、溶剂及其他材料，其中树脂及溶剂占原材料总成本之重大部份。一般而言，此等原材料之价格直接或间接地受到原油价格影响。截至二零二五年六月三十日止六个月，原油价格下跌19.2%，介乎每桶59美元至68美元，而截至二零二四年六月三十日止六个月则介乎每桶74美元至85美元。原油价格下跌对中漆集团之原材料成本造成相应的正面影响。因此，在中国内地及中国香港油漆及涂料行业激烈的市场竞争中，中漆集团之原材料成本下降，提供更具竞争力之定价。中漆集团凭借此成本优势提供更多折扣以吸引及挽留客户。因此，原材料成本占销售额之百分比较截至二零二四年六月三十日止六个月减少2.9%。
中漆集团灵活的定价策略不仅加强其竞争优势，亦展现其对市场动态之迅速应变能力。透过顺应追求成本效益的整体经济趋势，中漆集团利用油价波动之优势提升营运效率，为客户创造更高价值。此举彰显灵活应对经济环境变动，对于巩固市场领先地位之重要性。
中漆集团油漆及涂料产品之毛利及毛利率截至二零二五年六月三十日止六个月，中漆集团录得毛利减少30.6%，原因是销售额较二零二四年同期减少29.3%。由于油漆及涂料行业之市场竞争激烈，加上中国内地及中国香港的房地产及建筑行业对建筑油漆及涂料产品之需求减少，导致毛利下跌。为此，中漆集团实施了策略性定价调整以保持竞争力，包括针对性的客户折扣，从而维持市场占有率。尽管面对此等挑战，毛利率仍展现出可观的韧性，与二零二四年同期相比，仅下降0.6个百分点。
销售及分销开支以及行政开支中漆集团之销售及分销开支由截至二零二四年六月三十日止六个月之28,990,000港元大幅减少30.5%至截至二零二五年六月三十日止六个月之20,150,000港元。该减少乃由于截至二零二五年六月三十日止六个月(i)涉及追收中漆集团到期应收贸易账款及票据而采取之法律行动之法律及专业费用减少5,550,000港元；
及(ii)中漆集团销售及分销开支节省成本3,290,000港元。
截至二零二五年六月三十日止六个月，中漆集团之行政开支较二零二四年同期减少8.5%至31,880,000港元。
该减少主要是由于与截至二零二四年六月三十日止六个月相比，员工成本减少1,860,000港元、其他营运开支减少1,090,000港元，以及额外的节省成本措施所致。
其他业务指定为透过其他全面收益反映公平值之股本投资集团拥有投资控股公司Profitable Industries Limited（‘Profitable Industries’）之12.5%股本权益，该公司从事中国内地广东省四会市一个墓园项目（‘墓园’）。该墓园是以‘聚福宝华侨陵园’的名称营运，主要为发展、兴建、管理及营运墓园。墓园提供户外墓地及普通和豪华装潢之壁龛。Profitable Industries之另一名股东为庄士中国投资有限公司（‘庄士中国’，该公司为一间于联交所上市之公司（股份代号：298））。
作为Profitable Industries之少数股东，集团并无参与管理墓园，并为Profitable Industries之被动少数股东。
根据庄士中国截至二零二五年三月三十一日止年度之年报所披露，聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。项目按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。
余下418亩土地将分为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约36,726幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约22,212幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约14,514幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。第二期及第三期之道路建设工程正在进行中。其他部分土地之地盘平整及建筑工程正在进行中。
销售方面，墓园已取得全面营销执照，不仅可于中国内地销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。墓园将检讨销售及市场推广策略，并在品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。
业务展望：
展望未来，全球环境仍然充满挑战，持续的地缘政治紧张局势、贸易不明朗因素及美国货币政策波动，均为投资及贸易带来风险。主要挑战包括人民币的贬值压力、美国利率波动，以及持续的贸易紧张局势，此等因素均会阻碍经济增长，同时对物业估值、租赁活动及国内消费构成下行压力。这些趋势造成了审慎的商业气氛，企业日益不愿扩张，而部分企业则选择缩减规模以降低风险。
二零二五年中国香港经济增长继续面对外围不明朗因素及本地环境不断转变的挑战。于二零二五年上半年，中国香港商业房地产市场在审慎的营商环境及经济不明朗因素挥之不去的情况下继续面对挑战。在此期间，出售物业资产更出现大幅亏损，反映目前市况的复杂性。此外，办公室及工业租赁需求仍然低迷，尽管交易量较二零二四年年底略有改善，但仍低于历史平均水平。与二零二四年相比，利率略有下降，小幅提振了投资气氛，特别是促进与接管出售及最终用户收购有关之交易。尽管如此，投资者信心仍然不堪一击。于二零二五年上半年，物业市场受制于可用空间供过于求，以及持续疲弱的租赁需求。不少公司集中采取成本优化策略，包括缩减营运规模、迁往次核心地点及重新商讨租约。此等措施共同对这段期间之租金造成下调压力。为了对抗这些趋势，业主日益倾向采用提供优惠及弹性租赁条款等策略以吸引潜在租户。市场逐渐转型，对传统办公室空间之需求减少、租金价格持续下降，以及对灵活、具成本效益的办公室解决方案的兴趣日益增长。这种转变反映了租户偏好及市场动态的广泛调整。
在强劲的工业产量及出口支持下，二零二五年的中国经济预计将稳步增长。然而，国内消费及投资预期仍低于疫情前水平。世界贸易组织提醒，持续的贸易战会进一步削弱全球增长，增加中国内地的外围风险。中国之财政政策仍然审慎，强调在此等不明朗因素下采取针对性措施以维持经济增长。然而，这并未直接解决房地产行业的疲弱表现。由于经济持续不明朗，以及供过于求与需求疲弱之间的持续失衡，预期中国内地的房地产租赁市场将面临巨大压力。预计失业率将小幅上升，反映劳动市场状况可能趋于疲软。此趋势显示业务扩张放缓，可能对物业租赁市场构成进一步挑战。上海及北京等主要城市中心将继续面临商业物业供过于求及租户需求减弱的长期挑战。
集团的租金组合在各租赁协议续约时及因现行市况而可能面临下调压力。然而，尽管现时经济放缓的持续时间仍存在不明朗因素，集团对长远业务环境的前景仍保持乐观。公司董事观察到中国香港及中国内地的房地产租赁市场预计在整个二零二五年仍将充满挑战，前景并不乐观。在该等地区供过于求的情况下，物业租赁需求持续低迷。这种持续的供求失衡对租金价格构成下调压力。尽管如此，此情况为租户提供了更高的议价能力，例如更具吸引力的租赁条款、业主优惠措施（包括装修补贴）增加以及灵活的租赁安排。
集团将不断审视其投资物业组合并审慎作出购入任何投资物业之决定，从而获得经常性收入及现金流以作投资用途。此外，集团将维持严谨的现金流管理，以确保不受外围因素影响，维持稳健的财务状况。中国香港酒店业预期受惠于深圳永久性居民恢复多次往返计划，酒店入住率将于二零二五年持续回升。尽管如此，由于旅客注重预算，房价仍然受压。集团的酒店业务处于有利位置，可把握旅客人数上升的机遇；然而，集团将审慎管理客房定价，以维持持续盈利能力。
中漆集团将透过振兴业务措施及行动（‘振兴业务及行动’），积极应对外部环境变化、国内需求不足、经济形势严峻等因素带来的市场波动。有利因素乃政策导向与市场动态之间产生协同效应，预期可促进行业内恢复可持续的经济增长。其中一项关键发展为加强旨在减少市场过度竞争压力之政策。在中国内地，近期修订的《反不正当竞争法》将引入加强公平竞争审查制度的措施，同时逐步将针对不良竞争行为的新保障措施纳入法律框架。此等措施将在基础层面上巩固市场的稳定性。于更广阔的经济领域，预期供应链及市场出清过程将加速优化。为配合宏观经济政策之导向，油漆及涂料行业将于下半年开始著手应对及纠正产能失衡的问题。
鉴于二零二五年上半年销售收入显著减少，透过与中国内地、中国香港及其他地区之现有及潜在批发商接洽，中漆集团继续积极扩大其覆盖范围及拓展商机。此市场方针对扩大中漆集团之分销网络、提升其布局及市场占有率至关重要。此外，中漆集团致力为客户提供高品质之油漆及涂料产品，提供优质之售后服务，避免同质化产品及内卷式恶性竞争。
激烈的竞争以及投资物业之公平值亏损调整对中漆集团二零二五年上半年的整体业绩产生不良影响。为此，中漆集团将继续实施振兴业务措施及行动，以提高盈利能力。中漆集团已就营运资金需求进行全面评估，以提高资源分配效率。策略的核心为优先偿还高息借贷，旨在降低财务成本及提高资金流动性。财务状况有所改善的成果可从中漆集团之银行及其他借贷大幅减少18.2%体现。成本节约措施及营运资本优化在加强中漆集团财务状况方面发挥了不可或缺的作用。展望未来，中漆集团将致力采取策略性措施，旨在有效减低净现金流出并维持稳定的资金流动性。中漆集团深明此等努力对维持财务稳健之重要性，因此继续采取审慎的资源管理措施，以优化财务运作。
在此背景下，中漆集团坚持优化振兴业务措施及行动。目标分为三方面：(a)丰富产品组合及确保竞争力；
(b)扩大并加强中国内地、中国香港及其他地区之分销网络；及(c)提高营运效率及降低成本。中漆集团将继续采取审慎之风险管理，并对其业务状态维持具警觉之态度。
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