主营业务:
公司之主要业务为投资控股。集团主要从事油漆产品制造及销售、物业投资（包括投资于具有租金收入潜力的物业或供出售的物业，以及建议于中国香港发展安老院）、酒店业务，以及投资控股活动。
报告期业绩:
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团录得公司股东应占亏损约55,140,000港元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度录得的亏损约为77,380,000港元有所减少。
报告期业务回顾：
投资物业业务投资物业于截至二零二五年十二月三十一日止年度，投资物业业务之收入约为33,460,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度则约为37,710,000港元。收入金额减少主要是由于租金下行压力，及长期租赁协议中月费增值条款之变更导致实际租金计算方式有变。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团（不包括中漆集团）及中漆集团所持投资物业之收入分别约为15,050,000港元（而截至二零二四年十二月三十一日止年度则约为14,700,000港元）及约18,410,000港元（而截至二零二四年十二月三十一日止年度则约为23,010,000港元）。
于二零二五年及二零二四年十二月三十一日，集团之投资物业组合由21项物业组成。于二零二五年及二零二四年十二月三十一日，投资物业组合之总楼面面积包括总楼面面积为93,988.21平方米（‘平方米’）之物业。此等投资物业包括在中国内地及中国香港之住宅、商业及工业物业，持作赚取稳定租金收入及现金流作长线投资用途。
于二零二五年十二月三十一日，集团所持投资物业（包括中漆集团所持投资物业）之总市值约为691,860,000港元（于二零二四年十二月三十一日则约为725,820,000港元），较于二零二四年十二月三十一日减少4.7%。减少主要是由于中国内地及中国香港房地产市场持续低迷导致集团投资物业公平值亏损。
于二零二五年十二月三十一日，集团（不包括中漆集团）及中漆集团之投资物业之市值分别为约399,690,000港元（于二零二四年十二月三十一日则约为430,540,000港元）及约292,170,000港元（于二零二四年十二月三十一日则约为295,280,000港元）。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团投资物业之平均出租率为82.7%，而截至二零二四年十二月三十一日止年度则为90.8%。出租率下降主要是由于若干投资物业未完全出租。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，所录得之租金收入总额（包括集团间租金收入）减少至35,930,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度则约为40,250,000港元。
截至二零二五年十二月三十一日止年度，分类亏损约为27,390,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度之分类亏损则约为14,900,000港元。该增加主要由于投资物业公平值亏损大幅增加，约为55,900,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度的公平值亏损则约为46,600,000港元。截至二零二五年十二月三十一日止年度之公平值亏损与中国内地及中国香港房地产市场持续低迷一致。
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集团将持续审视其投资物业组合，并在购入更多可产生稳定收入来源及具备资本增值潜力的中国香港及╱或中国内地之新物业之决策过程中审慎行事。在充满挑战的市场环境下，此策略对达成集团之财务目标至关重要。
发展中物业公司之全资附属公司承禧有限公司于二零二一年九月三十日根据中国香港法例第131章城市规划条例第16条提交申请，寻求城市规划委员会（‘城规会’）批准(a)建议保护历史建筑物（即保育潘屋）；(b)建议建设康体文娱场所（设计包括艺术╱古董博物馆及发展文物教育）；及(c)建议于集团所拥有位于元朗凹头之土地（‘凹头土地’）建设若干社福设施（包括经营安老院（‘安老院’））及配套餐饮设施。
凹头土地之地盘面积约为3,663.9平方米，目前其上为建于1930年代之一级历史建筑－潘屋。
基于潘屋之文物价值，凹头土地上之任何重建项目必须兼顾潘屋之保育、宣扬文物价值及实现能够产生合理经济回报及繁荣之商业项目。
二零二二年八月，城规会之乡郊及新市镇规划小组委员会批准集团于凹头土地上之重建申请，并允许(a)保育潘屋；(b)建设康体文娱场所；及(c)建设可提供约530个床位之安老院舍及其他相关设施（统称为‘重建项目’）。该四年期许可将于二零二六年八月届满，集团计划申请延期。
于重建项目中，将会有三座非住宅建筑，即目前之潘屋及两座用作安老院之新建筑。拟建安老院之北楼将有六层，包括地库、一楼至六楼，而南楼将有五层，包括一楼至五楼。重建设计亦将包括停车场。
集团正在探索发展重建项目之不同方案。基于集团目前之财务状况及其业务焦点及专长，公司董事仍然认为可将重建项目出售予独立第三方。彼等亦继续认为，出售或属符合公司及公司股东之整体最佳利益之可行方案。
酒店业务自二零二一年十二月起，集团委任一间酒店营运商（‘营运商’）管理及经营‘君俪酒店’品牌之酒店。营运商于管理中小型酒店方面经验丰富。
截至二零二五年十二月三十一日止年度，平均可供订房晚数为80间，入住率约为94%。截至二零二五年十二月三十一日止年度，酒店业务录得总收入约11,580,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度则约为9,850,000港元。截至二零二五年十二月三十一日止年度之分类溢利约为1,210,000港元，而截至二零二四年十二月三十一日止年度则录得分类亏损约15,900,000港元。由分类亏损转为分类溢利主要是由于酒店分类并无计提物业、厂房及设备减值拨备（截至二零二四年十二月三十一日止年度，该拨备合共约为15,450,000港元），以及有效控制成本所致。
君俪酒店重点吸引来自中国内地及海外的短途旅客入住。为让旅客在参与中国香港盛事及节日庆典时获得愉快且难忘的体验，中国香港旅游发展局按月份与城内不同活动的主办机构合作，为节日及活动增添动力，将中国香港塑造成一个充满活力的城市。这项合作将令旅客抵港后享有更丰富的旅游体验。
推广活动不仅旨在吸引中国内地的短途旅客，亦希望吸引海外旅客在港延长逗留，透过数码平台提供精选活动套餐、主题体验及简易行程规划。中国香港政府的推广活动、活动主办机构及酒店服务供应商（如君俪酒店）之间的协同效应，有助维持较高的酒店入住率，在活动高峰期并提升平均房价。
公司董事预计，在中国香港政府持续推出推广活动的支持下，客房入住率将保持于高水平，而平均房价亦预期会有所改善。
业务展望：
展望二零二六年，地缘政治局势正在加剧。美国与委内瑞拉之间的紧张局势于一月急剧升级，继而美国与以色列跟伊朗之间的紧张局势于二月加剧，最终引发军事冲突。此等事态发展可能为全球市场带来相当大的不确定性，推高原油价格及持续的生活开支。该等通胀压力可能导致经济增长放缓，并削弱市场整体信心。近期，中国政府已将二零二六年国内生产总值增长目标由二零二五年的5.0%下调至4.5%至5.0%的区间。此转变反映其采取审慎的经济方针，或会影响全球状况。当前的地缘政治及经济不明朗因素可能会影响中国香港及中国内地的经济增长及消费者信心。
预期二零二六年，中国香港及中国内地物业市场将因供过于求而持续面临挑战。尤其写字楼及工业物业的业主很可能因供应过剩而持续面对困难，而租金水平则对租户有利。大多数企业正采取审慎策略以管控开支。尽管二零二五年的减息或已带来短暂纾缓，但由于空置率高企及预期来自新供应的竞争，租赁市场预计于二零二六年将继续受压。因此，区内房地产需求预期仍不明朗，特别是在当前地缘政治及经济因素所引致的通胀压力下。
预期二零二六年，在中国内地访港旅客增加的带动下，中国香港旅游业将维持强劲，需求预期保持稳定。尽管3%的酒店住宿税继续对房价造成额外压力，但中国香港政府持续推动全城盛事及举办会议、为中国内地旅客提供有利的签证政策，均有望提振旅游业。
进一步预期由于当前的地缘政治及经济不明朗因素，二零二六年中国内地对美国的货品出口需求将持续下降。此趋势与中国政府推动扩大内需及鼓励向其他国家出口的措施同时出现。虽然中国内地制造商的前景预期依然强劲及乐观，但产能与需求之间的持续差距可能导致中国内地工业领域的竞争加剧。
此外，建造业营商指数调查显示，中国香港建造业在短期内正面临重大挑战，而该行业人士对未来前景则维持审慎乐观。业界对未来数年的建造业信心明显减弱，业内人士强调公营及私营领域的项目数量均显著短缺，且现金流困难日益加剧。
尽管面对该等挑战，中漆集团对其业务前景仍采取审慎方针，强调创新及营运效率，以适应不断变化的市场状况。鉴于原材料成本飙升以及于中国内地采购该等材料可能会受到限制，迫切需要制定稳健的策略，以维持产品质量及确保供应连续性。通过维持稳健的产品质量及确保准时交付，中漆集团旨在预防销量进一步下滑，并改善盈利能力及营运效率。
在维持中漆集团现有的油漆及涂料核心业务同时，公司董事不断审视集团旗下业务活动，包括其投资物业组合，并将审慎评估投资物业之机会，从而提升租金收入及现金流以作投资用途，并开拓其他新商机，以推动集团业务持续发展。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团从事三个主要业务分类，分别为(a)投资物业业务；(b)酒店业务；及(c)油漆及涂料业务。油漆及涂料业务乃透过中漆进行。除了该三个业务分类外，集团亦持有若干股本以作投资目的，并于中国香港元朗拥有一块用作重建之土地。展望二零二六年，全球经济仍在复杂多变的环境中前行。地缘政治紧张局势不断升级、通胀压力、全球贸易流动中断以及美国货币政策的演变，仍是可能加剧市场波动的主要外部风险。利率与汇率，尤其是涉及美元的利率与汇率，其不可预测的变动持续影响投资情绪与贸易活动。该等外部不利因素可能导致全球商业环境持续趋于谨慎，企业对资本开支与扩张计划仍持审慎态度。
受全球持续不明朗因素及主要行业内重组的影响，预计中国香港的经济复苏将循序渐进。商业物业市场仍在适应办公空间需求的新动态，预计二零二六年初办公空间供应过剩及租赁活动低迷的局面仍将持续。预计业主将维持灵活的租赁策略，包括提供租金优惠及可定制的租赁结构，以吸引优质租户。租户对灵活办公安排及成本优化举措的偏好，将继续主导市场走向。
预计二零二六年，中国内地稳定的工业生产及出口表现将支撑经济实现温和增长。尽管预计消费者信心与国内投资将逐步恢复，但物业行业内部的结构性调整可能会拖累整体增长势头。上海、北京及广州等主要城市的商业房地产市场仍呈现高空置率及供需持续再平衡的特征。财政政策预计将继续支持重点行业，但短期内对整个房地产行业的影响可能依然有限。
由于当前市场状况及重续租约，物业投资组合可能会继续面临下调压力。尽管如此，集团仍对其物业资产的长期韧性以及中国香港及中国内地的基本面持有信心。
集团将持续审阅其投资物业组合，并在作出任何收购投资物业决策时谨慎行事，以产生经常性收入及现金流量作投资用途。此外，集团将保持严格的现金流量管理，无论外部环境如何，均能确保维持稳健的财务状况。
酒店分类正处于有利位置，可受惠于深圳居民‘一签多行’个人游计划。集团预期，随著内地居民人数增加，酒店业务将继续蓬勃发展。然而，酒店业竞争依然激烈，集团将继续实行审慎定价策略，同时提升营运效率，以维持盈利能力。
于二零二六年，中国内地及中国香港油漆及涂料行业的市场格局，由两地政府设定的增长目标所界定。中国内地目标增长率为4.5%至5.0%，而中国香港目标增长率则为2.5%至3.5%。该等目标受房地产市场疲弱、地缘政治局势紧张、通胀压力及关税等持续挑战所影响。中国内地的油漆及涂料市场继续主要由快速城市化及汽车与工业制造业的显著增长所驱动。该等行业为建筑及工业油漆及涂料产品创造了稳定需求，有效维持了基本消费水平，不受短暂风格潮流或技术发展所影响。尽管如此，由于中国内地国内房地产行业低迷，该市场目前正面临著重大挑战。即使经济的其他领域表现出韧性，此低迷直接影响了对建筑油漆及涂料产品的需求，导致整体产量增长放缓。
此外，有必要承认持续的俄乌紧张局势及其对原油价格带来重大影响。近期，中漆集团观察到价格已升至每桶100美元以上并呈现大幅波动，这主要是由于对伊朗潜在冲突（尤其涉及美国和以色列）的担忧所驱动。该等事态发展为油漆及涂料行业带来了巨大的成本压力，这主要是由于通胀影响了公司在生产过程中所需原材料的价格。中漆集团必须审慎评估应吸收该等增加的成本，或是将其转嫁给中漆集团的最终消费者。此决定将对公司在市场上的盈利能力及定价策略引起关键作用。
展望未来，成本管理及定价调整的策略方针至关重要。确保营运效率及维持竞争力定价，将是应对此等充满挑战的市场状况，并确保中漆集团利润成关键。此外，中漆集团优先考虑采取具凝聚力的策略，以有效应对该等变化。在这个不断变化的经营环境中，提升中漆集团的创新能力及可持续发展绩效对于把握新兴机遇至关重要。中漆集团将继续保持策略定位，以善用两个地区不断变化的市场动态，同时推进公司的环境承诺。
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