中电光谷
00798

主营业务:
　　中电光谷联合控股有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要从事园区运营服务、园区开发服务及产业投资。

报告期业绩:
　　2025年上半年，公司整体经营呈现稳健提升态势，实现营业收入人民币1,470.7百万元，较上年同期增长人民币11.5百万元。

报告期业务回顾：
　　截至2025年6月30日止，集团打造以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的‘一体两翼’的业务格局。集团拥有以下三个分部：(i)园区运营服务（包括设计与建造服务、物业管理服务、物业租赁服务、能源服务、数字园区服务、孵化器与共享办公服务、团体餐饮及酒店服务、数字公寓服务等服务）；(ii)园区开发服务（包括产业园区空间销售、自持园区物业租赁服务）；及(iii)产业投资（与各主题园区产业相关的股权投资业务）。近年来，收入结构和利润组成在一定程度体现了转型变革战略的成效。园区运营服务中电光谷凭藉十几年来在多个城市、多种类型产业园区开发运营实践中积累的经验和形成的专业化能力，以‘OVU产业云’为基础，为地方政府或地方国有平台公司提供体系化运营服务，包括招商运营、物业管理、孵化器与众创空间专业运营、团餐、酒店、公寓等服务，形成以数字化引领的全生命周期产业园区运营服务体系。
　　报告期间内，集团为各地政府平台公司和大型企业的重点项目提供规划咨询、EPC（设计采购建造）、物业管理、区域能源等综合运营服务，也为进驻旗下产业园的企业提供多元化、一站式的园区运营服务。集团园区运营服务营业收入为人民币1,038.2百万元，相比2024年同期减少人民币68.8百万元。
　　设计与建造服务‘P+OEPC’综合运营服务近年来，中电光谷大力推动P+OEPC的创新综合运营商业模式，立足于招商运营需要，提供全流程一体化服务，其中，‘P’为园区咨询，‘OEPC’为园区招商运营牵头的项目全过程管理，受到地方政府的普遍欢迎。
　　中电光谷在‘一平台两方法论’的指导下，充分发挥咨询策划业务的龙头牵引和战略前哨功能，为区域提供战略规划、产业规划、空间规划、运营规划等全方位、全业务流程、项目全生命周期的咨询服务，深化‘咨询+’的可持续发展模式，深度挖掘产业资源，丰富充实中电光谷产业资源共享平台。
　　中电光谷凭藉体系化运营能力积累了丰厚的战略新兴产业资源，发挥中电光谷跨区域协同招商平台的作用，打造独特的‘OEPC’模式，为地方政府及大型企业提供园区招商运营牵头的项目全过程管理服务。报告期间内，集团新增签订南昌市新建区产业园‘OEPC’项目合同，金额为人民币524.8百万元，较上年同期增长117%。
　　中电光谷通过优化整合旗下建筑设计院、建设施工子公司（吉天建设、丽岛科技、千宝设计）等产业链资源，为政府、机构及相关企业提供设计－招标采购－施工等全过程EPC一体化设计建造服务。报告期间内，集团设计与建造服务收入为人民币372.3百万元，较2024年同期减少人民币115.5百万元。物业管理服务丽岛物业在沿循往昔‘五心’级服务的基础上，积极转型升级，推动信息化发展。目前已构建智慧社区、智慧园区生态体系，并形成了i丽岛APP、OVU园区通、EMS集中运营平台三位一体的管理系统，为家庭住户及园区企业提供不动产服务、基础设施服务、金融服务、大数据服务、生活配套服务。
... 　　丽岛物业积极整合资源，深耕物业服务‘全产业链’，拥有蓝域智能、楚卫防线、全派餐饮、产业运营、丽岛人力资源、丽享生活等产业链公司，能为开发建设单位提供顾问咨询、前期介入服务，为产业园区提供智慧运营、资产管理服务，为物业同行提供专业配套服务，为广大业主提供全方位、一站式的物业管理服务。
　　丽岛物业依托智能服务系统连续成功中标包括政府、学校、艺术场馆、大企业办公楼宇、轨道交通、多城市移动营业厅等集团外项目。报告期间内，集团新增签约中国移动武汉、黄冈、孝感分公司物业服务、三峡公司上海基地、武汉轨道交通19号线一标段等项目，金额为人民币54.9百万元，较上年同期增长22%。报告期间内，集团的物业管理服务收入为人民币417.2百万元，较2024年同期增加人民币40.7百万元，增长10.8%。2025年6月底，丽岛物业管理物业面积3,293.6万平方米，相比去年同期增加524万平方米，同比增长18.92%，其中企业客户服务面积占比74.98%。未来，丽岛物业还将继续推广智慧园区、智慧社区管理模式，届时，物业管理服务的营业收入预期将进入高速上涨通道。
　　物业租赁服务OVU创客星创立于2015年8月，是中电光谷旗下科技企业孵化器和众创空间专业运营公司。OVU创客星紧跟国家发展战略，定位于为不同区域和产业，引入并培育战略性新兴产业集群，以科创服务为核心竞争力，赋能企业科技创新与价值增长。秉承为‘创业者链接一切资源’的宗旨，构建了以‘1+2+3+4+5+N’为核心框架的科技创新服务体系，涵盖双创生态营造、多级孵化体系、加速赋能及综合运营管理等，有效促进大中小企业协同创新。公司在深圳、武汉、成都、西安、长沙等22个凝聚创新力量的特色城市，建设运营36个站点，创新创业空间面积达40万平方米，服务创新创业团队2,000余家，集聚各类创新创业者达8万余人，成为华中区规模最大的共享办公品牌。截至2025年6月30日止，OVU创客星已成功运营并申报荣获21个国家级产业空间的授牌，包括：2个国家级示范基地、7个国家级科技企业孵化器、9个国家级众创空间、2个国家级小型微型企业创业创新示范基地、1个国家级广告产业孵化基地。获国家发展及改革委员会、科技部火炬中心、中国创新创业交易办公室、中科协企业服务中心等机构颁发各类荣誉80余项。
　　截至2025年6月30日止，已出租物业总面积28.5万平方米，实现收入人民币80.2百万元，较2024年同期收入增长18.1%，与园区开发业务形成合力，达到较好的产业聚集效应。
　　能源服务集团附属公司武汉中电节能有限公司（‘中电节能’）是专业提供综合能源服务和低碳智慧园区投资、建设、运营全产业链服务的高新技术企业。公司依托中电光谷产业链优势，融合信息技术(IT)、运营技术(OT)、暖通、配电、装备、运营等多个专业，倾力打造OVU低碳云，采用大数据+云计算+物联网技术及云化分布型微服务架构，提供践行综合能源‘双碳路径’的数字化解决方案。该系统是国内首个基于PKS体系具有实验、生产双功能的综合能源低碳数字化系统，以综合能源服务的理念为核心，集成了低碳智慧园区服务为重点的‘1+N’产业生态业务体系。
　　截至2025年6月30日止，中电节能拥有近59项DHC相关专利，能源运营服务面积达1,235万平方米。
　　报告期间内，中电节能新增签约车谷智造园太阳能分布式光伏发电项目、武汉经开区集中供热（一期）设计施工总承包项目、国网湖北综合能源年度运维服务等项目，金额约人民币82.4百万元。报告期间内，集团的能源服务收入为人民币43.4百万元，较2024年同期减少人民币19.3百万元。团体餐饮及酒店服务武汉全派餐饮管理有限公司（‘全派餐饮’）成立于2011年，拥有丰富的团膳餐饮管理经验。公司拥有独立的运营机制和良好的商业模式，秉持‘诚信铸就质量、质量缔造健康、健康改变生活’的服务理念，为客户提供承包经营、服务外包、委托管理三大服务模式，现阶段年配餐能力达到1,000万人次。全派餐饮立足产业园区，在服务集团的同时作为商业发酵器，营造园区商业氛围，引领各业态入驻园区，提升了园区的综合服务能力。
　　紫缘酒店是中电光谷酒店品牌，具备精品酒店全产业链服务能力，可提供酒店或公寓项目咨询、设计、建设、运营等服务。
　　报告期间内，团体餐饮及酒店服务实现收入为人民币72.4百万元，相比2024年同期增长6.1%。
　　园区开发服务报告期间内，集团园区开发服务收入为人民币432.5百万元，较2024年同期增加人民币80.3百万元，增长22.8%。
　　主要是本期北碚、蔡甸、鄂州等制造类项目竣工交付确认收入，使得制造类销售收入同比增加人民币101.9百万元；同时，办公类销售收入减少人民币26.5百万元。

业务展望：
　　面对房地产市场深度调整和行业深刻变革，中电光谷坚定不移按照中国式现代化战略愿景，扎实推进业务结构转型和商业模式创新。未来征程依然荆棘密布，险象环生，公司将坚定践行新发展理念，牢固树立行业转型变革标杆，为构建现代化产业体系提供中电光谷解决方案。
　　坚定不移地推进业务转型，以构建‘第二曲线’为核心目标公司每一项具体业务所处的均是红海市场，不可替代的竞争力难以建立，但可以形成有机整体，以体系化方式面对市场，利用带动作用和支撑作用，共同打造体系化业务的长尾价值，使体系化优势成为公司的护城河，下半年公司把综合运营业务作为应对房地产市场进行长周期深度调整的根本之策，以构建‘第二曲线’为核心目标，大力推进厦门等综合运营项目的加快落地。
　　主动寻求对于中国电子的战略协同价值中电光谷的产业园区网络能为中国电子建立更高水平网信产业供应链体系赋能。公司今年提出了第五代产业园和第四代孵化器，分别指出了围绕新动能和新引擎提升空间服务质量的必然性，未来，公司可将园区发展和孵化器建设与数据要素产业生态构建相结合。
　　切实改善开发业务的经营质量，去库存、控风险下半年，公司将致力于改善开发业务的经营质量，以去库存、控风险、保现金流为主要目标。下半年将继续采取灵活的租售并举策略，加快销售物业去化、提升投资性物业出租率；新项目采用敏捷定制模式，控制增量，使开工面积与去化速度相匹配；深化圈层营销，进一步加强跨区域协同招商，明确投资带动招商、宣传促进招商，并发挥数字化工具在招商引资中的关键作用。重构投资性物业经营管理体制资产经营部的成立是公司整合资源、提升资产经营质量的关键举措。该部门自成立以来积极开展工作，其在咸阳项目配套酒店中的实践，有力印证了投资性物业实施专业化管理的必要性与价值。未来，资产经营部将作为集团层面统一的投资性物业经营管理机构，全面统筹办公、生产、酒店公寓、停车场等各类投资性物业的经营。其核心职能是确保在项目从策划到实施的全生命周期中，无论涉及轻资产或重资产模式的投资性物业，均纳入专业化的决策与运营管理体系。通过持续提升投资性物业的经营效益，资产经营部致力于构建核心资产管理能力，从而在存量市场创造独特价值。
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