主营业务:
恒盛地产控股有限公司（‘公司’）及其附属公司（统称‘集团’）主要于中华人民共和国（‘中国’）从事房地产发展项目。
报告期业绩:
•二零二四年上半年，集团录得销售收入人民币2,326.9百万元，同比上升382.5%。已交付楼面面积为34,504平方米。集团于二零二四年上半年录得综合销售收入人民币2,326.9百万元，较二零二三年同期人民币482.3百万元上升382.5%。截至二零二四年六月三十日止六个月，集团录得公司拥有人应占亏损人民币617.0百万元，较二零二三年同期亏损人民币686.5百万元下降10.1%。因本年内新一轮完工并交付使用的物业来自于高价值高毛利的上海项目而令集团销售收入水平较二零二三年同期大幅提升。但由于本期内集团持续有重大金额的财务成本无法被资本化而被直接计入本期费用，集团的投资性物业于二零二四年上半年内录得公平值亏损，以及本期内完工并交付的高价值高毛利物业产生重大金额的土地增值税及企业所得税拨备，导致集团本期内录得人民币617.0百万元的重大亏损。
报告期业务回顾：
一、销售收入集团二零二四年上半年综合销售收入为人民币2,326.9百万元，较二零二三年上半年之人民币482.3百万元上升382.5%。已出售及交付楼面面积由二零二三年上半年的35,010平方米下降1.4%至二零二四年上半年的34,504平方米。二零二四年上半年已确认平均售价（不含物业内部装修收入）为每平方米人民币57,945元，较二零二三年同期的每平方米人民币13,776元上升320.6%。
于截至二零二四年六月三十日止六个月内，集团继续出售以往年度已经完工的物业单位。集团最大比例的销售收入来自于位于上海地区的物业，其贡献了已确认销售收入（包括物业销售收入及内部装修收入）人民币2,218.3百万元及出售及已交付楼面面积18,110平方米，分别占集团已确认销售收入总额及出售及已交付楼面面积的95.3%及52.5%。截至二零二四年六月三十日止六个月，上海地区的销售收入全部来源于尚海湾项目，其于本期继续出售及交付已落成物业的尾盘房源。除上海地区的项目外，集团其他三个地区的项目，包括长三角地区、环渤海地区和东北地区，亦只有尾盘物业可供出售，三个地区合计销售收入总额为人民币108.6百万元及出售及已交付面积16,394平方米，分别占集团本期内销售收入总额及出售及已交付面积的4.7%及47.5%。
本期内，集团继续加大力度促销各地的库存车库及尾盘房源，其中车库的平均售价比同项目的住宅房价更低。由于本期内绝大比例的已出售及交付之物业来自于上海的尚海湾项目的住宅物业，而其平均售价远高于集团所有其他项目，令集团的整体平均确认售价（不含物业内部装修收入）维持在较高水平的每平方米人民币57,945元，远高于二零二三年同期的每平方米人民币13,776元。
...
二、物业销售二零二四年上半年，集团实现房地产合约销售额人民币380.8百万元，同比（‘同比’）下降57.1%；实现合约销售楼面面积19,472平方米，同比下降63.2%。
二零二四年上半年，失业率高企及国内经济下行，连同通胀压力加剧以及美国联储局随后的加息，均对集团物业销售业务的表现、项目建设进度及集团整体营运构成不利影响。
集团在截至二零二四年六月三十日止六个月内则继续销售以往年度已完工项目的尾盘房源。本期内，集团四个地区，即上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区的房地产销售金额分别为人民币34.4百万元、人民币288.2百万元、人民币2.9百万元及人民币55.3百万元，分别占集团房地产销售总额的9.0%、75.7%、0.8%及14.5%。集团的房地产销售金额本期内绝大部分来自于长三角地区，其中主要来自于恒盛•南京•金陵湾项目二零二三年下半年开始推盘的物业，销售金额为人民币199.8百万元，占集团本期房地产销售总额的52.5%。
截至二零二四年六月三十日止六个月内，平均售价为每平方米人民币19,559元，较二零二三年同期的每平方米人民币16,802元上升16.4%，主要因为恒盛•南京•金陵湾项目的房源销售单价较高所致。
截至二零二四年六月三十日止期间，于一线城市（上海及北京）及二、三线城市实现的房地产销售金额分别为人民币36.5百万元及人民币344.3百万元，分别占集团截至二零二四年六月三十日止期间房地产销售总额的9.6%及90.4%（截至二零二三年六月三十日止六个月：50.9%及49.1%）。
三、工程及开发二零二四年上半年，无新开工楼面。于二零二四年六月三十日，集团项目总在建面积为2.1百万平方米。
四、土地储备集团继续执行谨慎拿地的投资策略，根据现金流和财务资源的状况来确定新增土地的规模。集团于二零二四年上半年内未购入任何新土地。
于二零二四年六月三十日，集团已取得土地使用权证或已签署土地收购合约的土地储备总量为5.7百万平方米，平均楼面土地成本为每平方米人民币1,446元。
集团的土地储备均衡分布于一、二、三线城市之间，其中11.8%位于一线城市，88.2%位于二、三线城市。
五、商业物业发展集团将稳步推进商业物业的发展。于二零二四年六月三十日，集团约2.0百万平方米的总楼面面积已规划为开发商业物业之用，而其中已落成的商业物业楼面面积约143,361平方米，约635,128平方米的商业物业项目仍在建设中，及1,187,465平方米的商业物业项目仍在规划中。
于二零二四年六月三十日，零售商业、办公楼和酒店的物业形态按楼面面积分别占集团商业物业开发总量的67.4%、10.3%及22.3%。集团计划长期持有大部分商业物业，以获取稳定的租金收入。
业务展望：
二零二四年下半年，世界经济形势依旧纷繁复杂，且美国及欧洲多国竞选结果，对于中美两大经济体的战略博弈会带来新一轮的改变，俄乌战争仍存在诸多不确定性，对于全球整体经济复苏效果呈现不可预见性。中国政府围绕中国式现代化，进一步全面深化改革的总体部署，推动中国式建设强国、民族复兴的国家治理体系。同时，扩大中国高水平开放，加强技术创新，改善营商环境，培育可持续发展的新动能，从而促进全球发展。中国经济的发展必定重视科技创新驱动及提升经济内生改革动力，为宏观经济治理的高质量发展，筑牢全面建成高水平社会主义市场经济体制奠定坚实基础。
集团预判，下半年整个房地产市场环境会延续上半年的低位行情，随著政策的进一步优化和落实，尤其是在稳市场和去库存方面的措施，市场情绪有望逐渐得到修复。特别是一些核心城市的市场活跃度回升，有助于带动全国市场的整体回暖。不过，整体市场能否真正筑底企稳，仍需观察居民收入预期的改善程度以及购房信心的恢复情况。下半年，随著政策托底效应逐步显现，市场或将进入缓慢筑底阶段，迎来局部地区的温和复苏。二手房市场则在‘以价换量’的背景下保持一定的成交规模。新购商品房的规模呈现还是会向经济发展稳定的一线城市及部分二线核心城市倾斜，其他二线、三四线城市可能仍需面对较大的调整压力。各城市都需抓住政策窗口期，加大营销力度，提升产品力。同时，还需关注各地国企收储、租售并举等政策，积极参与去库存，缓解资金压力。下半年的政策力度精准在需求端和供给端，将有助于推动全国房地产市场逐步企稳，总体而言，房地产市场的全面恢复仍需时间。
集团将始终坚持稳健发展的经营策略，持续关注行业政策变化及市场预期转换，以扁平化管理体系，加快集团决策与项目执行力度。同时，加强并深化集团对于工程建设及交房周期的把控，提升销售方案的适应性和销售团队的综合竞争力。加大对现存商业产品的销售力度，扎实地推进办公楼、商铺的招租，加快各存量住宅、商业项目、车位的变现能力，形成对集团资金的良好补充。注重更为细致的集团资金安排，以达资金使用的最高效率。
集团将坚持采取审慎的财务政策，以降低债务规模，减少财务支出为目标，适时减轻运营压力。以多渠道、多层面地选择合适的融资工具，调整并改善集团的债务结构，以适时的不良资产处理为解决债务手段，以安全性地规避集团财务风险和运营压力，保障集团整体财务资金安全，实现企业的持续、健康和稳定发展。
查看全部