主营业务:
集团从事物业投资业务及出租位于中国香港的商业及住宅物业。
报告期业绩:
本期间，公司股权拥有人应占之集团全面开支总额约为196.1百万港元（二零二四年︰约85.5百万港元）。本期间之全面开支总额主要是由于集团投资物业公平值变动净额之减幅减少，此反映出本期间中国香港商业零售及住宅投资物业市场之普遍市道以及来自该基金之公平值储备变动净额。
截至二零二五年六月三十日止六个月之每股亏损为42.83港仙（二零二四年︰15.87港仙），每股亏损较去年同期增加约26.96港仙。
报告期业务回顾：
于二零二五年六月三十日，集团持有的投资物业组合由38个位于中国香港的物业组成。
于二零二五年六月三十日，集团投资物业之总市值约为434.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：约604.1百万港元）。该减少是由于投资物业之公平值录得约169.9百万港元的净减少所致。截至二零二五年六月三十日止六个月（‘本期间’）内并无投资物业的新添置或出售。
集团于本期间之收益主要是来自集团投资物业之总租金收入，约为11.5百万港元（二零二四年︰约13.4百万港元），相比二零二四年同期减少约14.4%。减少主要是由于与二零二四年相比，本期间向租户提供更多租金优惠。集团82.8%之投资物业于二零二五年六月三十日已出租。于二零二五年六月三十日，集团继续持有EpicCapitalDevelopmentFundI,L.P.（‘该基金’）之10%投资，该基金是一间于开曼群岛成立之获豁免有限合伙企业，从事位于九龙观塘鸿图道32号之物业重建项目（‘基金物业’）。谨此提述公司于二零一八年七月二十四日宣布对该基金之投资（构成须予披露交易）。此外，公司于二零二五年五月二十三日就向该基金注资作进一步须予披露交易公告。基金物业包括171个商业单位及98个停车位。截至二零二五年六月三十日，已售出48个商业单位及19个停车位。基金物业的地盘面积约为9,805平方尺，重建后的可归属总楼面面积约为146,900平方尺。由于集团仅持有该基金的少数股权，集团将配合该基金对基金物业的销售营销策略。
集团于本期间之其他全面开支约为30.7百万港元，而二零二四年则约为24.2百万港元。此乃主要由于该基金公平值储备变动净额所致。由于该基金公平值储备减少净额为非现金项目，且不会重新分类至损益，因此不会对集团的营运或现金流造成任何重大不利影响。整体而言，由于居家工作的革命，办公室需求出现转变，企业对实体办公空间的需求减少。此外，观塘区办公室供应过剩，加上内地企业减少投资中国香港办公室物业的大趋势，导致观塘区办公室物业价值于本期间下跌，从而导致本期间基金物业及该基金的公平值持续下跌。尽管二零二五年上半年向该基金额外注资约4.9百万港元，惟其已抵销该基金公平值储备减少净额约30.7百万港元，因此于二零二五年六月三十日，计入为其他金融资产的投资该基金的公平值约为29.8百万港元（二零二四年十二月三十一日：约55.7百万港元），占公司于该日的总资产约6.2%。于二零二五年六月三十日，集团于该基金之投资成本总额约为104.5百万港元。
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自首次投资以来，该基金公平值减少约74.6百万港元。此次投资的代价由集团内部资金及来自一间关联公司新贷款拨付。撇除上述该基金公平值储备减少净额的影响，集团于本期间录得亏损净额约165.4百万港元（二零二四年：亏损净额约61.3百万港元）。于本期间，集团录得集团投资物业公平值减少净额约169.9百万港元（二零二四年：减少净额约67.9百万港元），反映回顾期内中国香港商业零售及住宅投资物业市场的整体市况。二零二五年上半年，由于高空置率对租金构成压力，越来越多业主以大幅折扣出售其在中国香港的零售物业。此外，中国香港银行越来越不愿意向潜在中国香港零售物业买家提供信贷。
该等因素共同导致中国香港零售物业价格螺旋式下跌。尽管如此，由于集团投资物业的公平值净减少属非现金项目，而集团的业务为长期投资及租赁物业，故并无对集团的营运或现金流量造成任何重大不利影响。
撇除上述集团投资物业公平值变动净额的影响，集团于本期间录得溢利净额约4.5百万港元，与二零二四年的约6.6百万港元相若。上述溢利净额较二零二四年减少约31.8%主要是由于租金收入减少及因提前偿还银行贷款导致银行收费增加所致。
除了集团持有之投资物业及于该基金之投资外，于本期间并无持有其他重要投资。集团于本期间并无推出或公布任何新业务或服务。
业务展望：
尽管中国香港经济于二零二五年上半年随中国香港股市反弹而呈现复苏迹象，但中国香港零售物业分部预期面临空置率上升及租金下降的重大挑战。零售商对扩张采取更为谨慎的态度，导致零售租赁交易减少。此外，游客对体验式消费的偏好增强，较高端购物减少。
此外，中国香港居民前往中国内地购物及转向线上购物的趋势持续，持续影响中国香港实体零售环境及集团的租赁业务。
展望未来，中国香港经济复苏仍受海外地缘政治冲突、中美贸易紧张局势及利率趋势的阴霾影响，而该等因素将对中国香港经济复苏带来不明朗因素，并影响集团之租赁业绩。为提振消费者信心及营商动力，公司注意到中国香港政府采取的支持措施，例如强化中国香港作为国际枢纽的地位，吸引全球人才及学生，推广旅游业，以及举办大型活动。这些措施旨在提振市场信心及推动中国香港的商业扩张，为本地经济提供支持及韧性。至现时为止，由于集团具有多元化租户组合，租户来自不同行业，故集团之组合仍保持高出租率。为保持出租率，集团将继续密切监察经济发展及地产市场之变化，并对租赁政策作出相应调整。公司亦将与租户不断沟通，在此艰困时刻继续支持他们。在集团致力维持竞争力及确保股东回报的同时，集团一直审慎探索将业务多元化发展至租赁物业市场以外的机会。
集团目前并无任何重大投资或收购资本资产之计划。由于市场前景不明朗，集团将继续维持审慎理财政策。
集团将继续谨慎地发掘机会及扩充旗下投资组合，并可能放眼中国香港以外地区的投资机遇，借此保持竞争力。
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