主营业务:
集团的主要业务包括物业租赁、物业开发，以及提供楼宇管理及其他服务。
报告期业绩:
年内，集团录得收益约港币358,241,000元（二零二四年：港币1,229,732,000元），较去年减少约港币871,491,000元。收益减少主要由于物业发展项目录得的收入减少。
报告期业务回顾：
二零二五年，环球金融格局未见稳妥。尽管美国联储局如期启动宽松货币政策，落实减息措施，然而市场对于新一届美国政府的贸易保护主义抬头，特别是关税壁垒的潜在升级的风险保持高度戒心。通胀预期因而持续顽固，资金成本未必能如预期般快速回落。
此外，地缘局势的动荡持续干扰能源价格及物流供应链，削弱环球经济增长动力，企业营运成本压力未减，整体复苏步伐呈现反复拉锯的状态。
回顾本港经济，特区政府年内积极推动‘盛事经济’，并优化资本投资者入境计划及深化‘个人游’安排，致力为本地市场注入活力。然而，本地消费板块正经历深刻的生态重塑。
随著港人跨境消费常态化，加上访港旅客更倾向追求‘文化体验’而非着重采购商品，零售业面临‘外热内冷’的挑战，消费购买力外流对本地商户营业额构成直接影响，令整体零售市道复苏步伐不均。
集团的主要业务包括物业租赁、物业开发，以及提供楼宇管理及其他服务。集团的投资物业主要由商业及工业物业组成。年内，集团的财务表现持续受到中国香港房地产市场周期性调整的影响。虽然管理层已采取积极措施以提升营运效率，核心物业租赁及销售业务仍面临挑战。
截至二零二五年十二月三十一日止，集团录得总收益约港币358,241,000元（二零二四年：
约港币1,229,732,000元），较去年下降约71%。集团整体收益较去年同期下降，全年收益预期按年下跌约5060%，主要由于投资及非投资性物业的公平价值减少，以及市场环境不利因素所带来的压力，惟部分物业销售仍录得盈利。二零二五年录得之集团拥有人应占亏损约港币2,135,021,000元（二零二四年：约为港币2,491,851,000元），较去年减少14%。亏损减少主要由于在二零二五年十二月三十一日录得的投资物业估值亏损减少。
面对消费模式的转变，集团旗下核心投资物业组合—包括金朝阳中心、金朝阳中心二期—Midtown及诺士佛台十号，凭藉其位于铜锣湾及尖沙咀等传统黄金地段的优势，展现出较强的抗跌能力。虽然整体商业租赁市场受制于写字楼供应过剩及零售疲弱，租金调整压力仍在，但集团透过优化租户组合及灵活的租务策略，成功维持主要物业的人流与出租率。与非核心区物业相比，集团位于优越地段的资产仍能吸引具承租能力的优质品牌进驻，收益跌幅相对温和，表现优于大市平均水平。
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为应对体验式消费的主流趋势，集团摒弃传统单一的推广模式，转而采取全方位的数码化营销策略。透过大数据分析顾客喜好，并整合线上社交平台与线下实体活动，集团成功打造具话题性的互动场景，借此增强品牌黏性及顾客忠诚度。此举不仅有效提升物业在年轻客群中的曝光率，更为商户引入精准客流，从而在竞争激烈的环境中巩固物业的资产价值。
物业发展及土地储备方面，尽管政府已全面撤销需求管理措施，且利率环境稍见缓和，但受累于一手住宅库存量高企，发展商普遍采取‘以价换量’的去库存策略，令楼市价格持续整固。鉴于市场供需仍需时平衡，以及建筑成本维持高位，集团贯彻稳健保守的资本配置策略。在市况持续不明朗的背景下，集团坚守审慎的财务管理方针，并持续推进资本结构的优化。透过有效管控债务水平及营运资金，集团致力维持可控的净负债比率，以确保财务稳健及长期可持续发展。同时，集团将优先确立资金流动性安全，并将耐心等待更佳的入市时机以推进未来发展。
在追求业务绩效的同时，集团亦致力履行企业社会责任。集团的环境、社会及管治团队紧贴国际气候披露标准，持续优化内部绿色管理体系，推动低碳营运模式，务求在提升营运效率的同时，为持份者构建可持续的长远价值。
物业租赁：
物业租赁是集团主要的经常性收入来源。在二零二一年至二零二四年的过去四年中，租金收益大致占集团总收益约55%。截至二零二五年十二月三十一日止全年，物业租赁业务分类之收益约港币322,340,000元（二零二四年︰港币331,379,000元），占集团年内总收益约90%（二零二四年︰27%）。
然而，集团的租金收入持续下降。从二零二一年至二零二五年，租金收入累计减少超过23%。
报告年内，本港商业地产市场显著受压，同期中国香港整体甲级写字楼平均租金按年下跌约3.5%。在此充满挑战的市场环境下，公司租金收入仍能维持轻微调整，表现优于大市平均水平。此具韧性的业绩主要得益于集团位于核心商业区的优质资产组合，其中金朝阳中心与金朝阳中心二期—Midtown在租金收入方面跌幅分别收窄至0.9%及3.6%，有效抵销了部分市场下行带来的冲击。
业绩回软主要反映租务市场的周期性调整，以及租金重订过程中的滞后效应；与此同时，在高息环境及资本市场气氛偏向保守的背景下，投资物业的价值重估仍面临下行压力。
尽管集团物业主要布局于铜锣湾及湾仔等传统核心商业区，历来受惠于稠密商贸人流及地利优势，具备一定的防守性；惟实体零售板块正处于深度转型期，并面临多重宏观与结构性挑战。除全球地缘政治博弈、贸易活动放缓及核心通胀高企持续削弱整体消费意欲外，大湾区邻近城市带来的跨地域消费分流效应，以及电子商务渗透率持续上升，均对传统实体零售生态构成严峻考验，令商户经营环境倍添压力。
面对市场空置率高企带来的潜在租金收入风险，管理层保持高度警觉。根据现有租约组合分析，预计未来一年内将有约30%的可出租面积需要进行续租或重新招租，在目前的市况下，相关租金水平或面临一定的下调压力。
为此，集团已采取多项前瞻性应对措施以减低影响：
1.主动租务管理：集团已成立专责租务团队，打破传统时间表，提前与主要租客展开续租磋商，以锁定优质租户并减少租约空窗期。
2.资产增值：持续对主要投资物业进行资产提升工程及优化硬件配套，以增强物业在租赁市场的竞争力。
3.灵活租赁策略：因应市场对办公空间需求模式的转变，集团灵活调整租赁组合，通过引入更多共享办公空间概念及提供更具弹性的租约条款，以吸纳不同类型的企业客户。
金朝阳中心：
‘金朝阳中心’位处于铜锣湾黄金地段罗素街，为中国香港核心购物区及国际品牌旗舰店集中地，人流畅旺，交通便捷。项目为集团悉心发展之优质甲级商厦，汇聚多个知名时尚潮流及美容品牌，属区内购物与消闲热点。
金朝阳中心二期—Midtown：
‘金朝阳中心二期—Midtown’位处铜锣湾登龙街1号，是铜锣湾最瞩目饮食消闲热点。
集团积极引入时尚品牌及优质租户进驻，为顾客提供更多元化的餐饮消闲体验。
诺士佛台十号：
‘诺士佛台十号’位处核心旅游消闲区尖沙咀诺士佛台10至11号，项目涵盖多间不同风格的餐饮及生活品味商户。
启光商业大厦：
‘启光商业大厦’位处湾仔骆克道332至334号，现为一座综合式商业项目。
THESHARP：
‘THESHARP’位处铜锣湾霎东街11至13号及耀华街1至1A号，为综合式商用物业项目，集零售、美容、饮食及商业于一身。项目地下至二楼为集团出租物业。
至尊迷你仓管理有限公司：
集团旗下至尊迷你仓一直以专业管理及贴心服务，致力为客户提供安全、宽敞及高效的储物空间。所有分店均配备完善设施，并全面遵从最新消防指引，保障物品安全无忧。
目前，至尊迷你仓分店遍布港、九、新界多个主要地区，并于年内在葵涌及火炭地区增设分店，进一步巩固市场覆盖率。整体出租率保持理想。
为迎合市场需求，至尊迷你仓推出共享仓方案，为公司及装修客户提供更具成本效益的存仓模式；同时开设上门储存服务‘OneBox’，透过简便预约系统，提供一站式收送储存体验，让客户足不出户即可享受专业仓存服务。此服务深受医疗、旅游、留学生及专业行业客户欢迎，并持续优化流程以提升用户体验。
集团亦积极加强消防安全及智能管理系统，全线分店已完成新一轮设施检查与升级，进一步提升安全保障及营运效率，并计划引进更多智能自助存取设备，全面提升客户便利性与服务竞争力。
物业发展：
截至二零二五年十二月三十一日止年度，物业发展业务分类之收益约港币11,273,000元（二零二四年：港币875,054,000元），占集团年内总收益约3%（二零二四年︰约71%）。
iCITY：
集团旗下数码工业地标iCITY位处葵涌打砖坪街111号，物业楼高20层，共提供601个工作间，标准楼层工作间建筑面积由422平方尺至510平方尺，工作间享4.2米极高标准楼层高度，空间极具灵活性。项目设约18,000平方尺多元化园林平台，配备多项设施，提供互动及社交空间。
iCITY为市场上罕有提供细面积且配备独立洗手间的工作间之新式工厦，凭藉团队积极的宣传推广活动，大幅提升iCITY市场曝光率。iCITY在租赁市场表现理想，出租率达95%。据市场资料，今年五月，一个建筑面积约444平方尺的低层工作间以月租约港币12,500元租出，尺租约28元。目前市场租金水平介乎港币9,000至16,000元，租金平均每平方尺约31元，回报理想。
随著利率回落、股市上升以及政府政策带动大量专才来港，均有助资金回流楼市。此外，‘新资本投资者入境计划’的优化，将可计入的非住宅物业投资额由港币1,000万元提升至1,500万元，进一步利好非住宅物业市场。因应市场对工作间强劲需求，集团将继续安排项目部分工作间作出租用途，并考虑于年内推售项目二期工作间。
除iCITY项目外，集团目前在中国香港没有其他正开发并可供分层出售的物业。
中国内地房地产：
中国内地房地产市场方面，二零二五年为行业迈向企稳修复的关键一年，政策逐步由‘托底纾困’转向全面提振信心及刺激住房需求。数据显示，房地产市场已初步‘止跌回稳’，商品房成交降幅较收窄。住宅市场在政策支持下暂时稳定。政策重点包括放宽限制性购房措施、优化公积金贷款、增加补贴及降低交易税费等，以持续降低购房成本并释放需求。
集团于国内大湾区的房地产业务，包括珠海斗门区的‘誉名都’（山水向日豪庭）项目及肇庆高要区的‘景湖湾尚荟海岸’高层住宅及别墅项目，均已全部落成。其中‘誉名都’仅余少量单位待售，而‘景湖湾尚荟海岸’则尚有一定数量单位可供销售。惟两个项目皆位于大湾区内三、四线城市，受整体市场氛围影响，全数售罄预计仍需时间和努力。为配合市场趋势和项目发展需要，集团正积极调整销售模式和行销策略，期望于二零二六年在房地产销售业务上取得新突破。
土地储备：
耀华街项目：
项目位于铜锣湾耀华街42、44号及坚拿道东2829号，地盘面积约2,952平方尺，拟作商业发展用途，可建成楼面面积约44,000平方尺。现时已完成地基结构工程。
华星街项目：
项目位于葵涌华星街1317号，现址为南华冷房工业大厦，计划作工业发展用途。地盘面积约19,134平方尺，可建成楼面面积约180,000平方尺。
楼宇管理及其他服务：
截至二零二五年十二月三十一日止全年，楼宇管理业务分类之收益约为港币24,628,000元（二零二四年︰港币23,299,000元），占集团年内收益约7%（二零二四年︰2%）。
集团旗下物业管理团队专责提供高品质楼宇管理及维修服务，服务范围涵盖甲级商厦、工业大厦及中小型住宅屋苑，致力提供符合国际标准的专业物业及设施管理方案，全面支援客户的营运与资产价值提升。团队由具备丰富经验及专业资格的管理人员组成，并已取得ISO9001、ISO14001及ISO45001等国际管理体系认证，充分体现集团在质量管理、环境保护及职安健方面的严谨要求与承诺。
为保持市场竞争力，物业管理团队持续进行内部绩效评估，积极回应行业趋势，并引入先进科技以提升营运效率。集团亦全力支持其参与各类物业管理项目投标，扩展服务版图，推动物业管理业务的长远策略布局。
在环保与可持续发展方面，集团早前成立‘环境管理节能小组’，制定整体减碳策略，并透过物业管理团队于日常楼宇管理中落实节能措施及废弃物管理制度，推动源头减废与资源循环再用，与社会携手迈向低碳未来。
集团同时重视风险管理与科技应用。物业管理团队已部署物联网(IoT)中央管理系统，加强保安监控及设备状态监察，确保物业运作安全可靠。此外，团队积极履行企业社会责任，透过参与社区服务及慈善活动，为社区创造持续而正面的社会价值。
Soundwill Club：
作为集团旗下核心投资物业的专属会员奖赏计划，Soundwill Club致力构建一站式购物及消闲尊尚平台，并透过持续策划广受欢迎的营销推广活动，加强顾客黏性。集团专业的市场营销团队敏锐洞察会员及消费者的个性化需求，精准把握市场脉搏以吸纳新客源，并深化会员忠诚度。年内，团队采取全方位的线上线下推广策略，无缝整合本地及内地宣传渠道，向公众展示旗下物业独有的消费体验；配合多元化的互动平台及宣传攻势，公司成功与顾客建立了紧密的互动连结。
Soundwill Club积极伙拍多个大型知名品牌，推出联乘优惠，当中包括深受市场追捧的飞行里数兑换计划，成功扩展客群基础。此外，透过不定期推出的迎新礼遇、消费激励计划以及备受推崇的年度大型周年活动，有效刺激会员的消费意欲。连串精准策略成效显著，年内SoundwillClub新会员人数录得逾25%的显著增长，直接带动了商户销售额上升。集团亦重视双向沟通，定期收集顾客及租户反馈，并以此作为持续优化物业服务水准的基石。
业务展望：
展望二零二六年，环球经济预料将持续受制于贸易保护主义抬头及地缘政治碎片化的影响。关税壁垒常态化推高供应链成本并加剧通胀压力，或令全球利率环境维持在较预期为高的水平，企业融资及经营成本压力难以在短期内显著缓解。国际金融机构对全球增长预测持保守态度，预示著企业在未来的资本开支及扩张策略上需保持高度审慎。场复苏需时，但随著相关稳经济措施的成效逐步显现，料将对稳定本地金融体系及房地产市场长远发展发挥关键作用。
在物业市场方面，尽管美国联储局已启动减息步伐，本港楼市亦全面‘撤辣’，惟受制于一手住宅库存量高企，市场仍处于去库存及价格整固阶段，交投量回升动力尚待观察。另一方面，政府正积极推动北部都会区的发展，这将成为中国香港未来的重要增长引擎，为本地注入新经济动力。集团将秉持‘防守与增值并重’的策略，审慎规划未来的投资及并购路线图。公司将专注于发掘具备刚性需求的资产类别，包括具潜力的工业项目及现代化仓储设施，借此在市况不明朗的周期中，灵活捕捉具防守性的投资机遇，优化资产组合回报。集团亦计划于年内考虑推售iCITY项目二期工作间，以进一步提升资产价值；同时密切关注北部都会区的最新进展，并在适当时机把握相关商机，以推动集团的长远发展。
零售租赁业务方面，面对本地消费模式的结构性转型，集团预期二零二六年政府将继续深化‘盛事经济’以提振营商气氛，并带动核心区人流。惟商户经营模式需加快适应‘体验式消费’的新常态。集团将致力建立更多元化及具抗逆力的租户组合，重点引入具备独特品牌概念及互动体验的商户，并透过数码化营销强化顾客连结，务求在竞争激烈的零售版图中，为消费者及访港旅客创造崭新的价值，从而巩固集团的经常性租金收益。
凭藉专业稳健的管理团队及位于核心地段的优质物业组合，集团在过往多个经济周期中均展现出高度的抗逆力。面对未来变局，集团将贯彻‘审慎理财、灵活应变’的管治方针，严格管控负债水平及现金流风险，同时积极探索创新的营运模式以提升资产效益。集团致力在充满挑战的经营环境中，踏实地实践长远发展目标，强化企业竞争力，务求为股东创造可持续的价值，并为社会发展作出贡献。
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