朗廷-SS
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主营业务:
　　公司的主要业务为以朗廷酒店投资（‘信托’）托管人－经理的身份管理信托。

报告期业绩:
　　于2025年,信托集团录得固定租金收入225.0百万港元,反映出其核心租金流持续稳定。年内,浮动租金进一步产生254.6百万港元。连同中国香港逸东酒店来自零售商店为1.7百万港元的租金收入,扣除服务费前的租金收入总额达481.3百万港元,大致维持去年水平。

报告期业务回顾：
　　于2025年，该等酒店客房表现录得温和改善，而餐饮业务与去年相比则轻微下跌。尽管两项业务走势不一，该等酒店整体营运表现仍录得轻微的按年增长。
　　相应地，酒店管理费用减少0.4%至46.2百万港元，许可费下跌0.6%至15.8百万港元，而全球市场推广费则上升1.8%至17.4百万港元。总体而言，应付予酒店管理公司的总服务费为79.4百万港元，大致与去年持平。
　　酒店物业相关开支按年上升3.8%至21.6百万港元，主要由于保险费上调及政府地租及差饷上升。因此，信托集团的净物业收入下跌至380.3百万港元，较去年轻微减少0.2%。
　　于2025年，总融资成本按年减少19.9%至258.1百万港元。
　　此减少主要受银行借款利息开支下降30.8%所致，反映年内较低的平均中国香港银行同业拆息之影响。此项收益部分被本集团利率掉期安排（‘掉期’）所产生的净利息开支所抵销，此与2024年掉期带来净利息收入的情况相反。
　　掉期表现逆转，归因于2025年平均中国香港银行同业拆息低于掉期的固定利率，导致信托集团产生净成本。
　　相反地，2024年较高的中国香港银行同业拆息环境使掉期处于有利位置，为该年贡献净利息收入。总体而言，本年融资成本变动主要受现行较低利率环境所致。
　　年内的包销费摊销为13.6百万港元，相当于在2024年12月全数支付的40.8百万港元费用的系统性确认。该费用以直线法分三年摊销，于2027年12月贷款融资到期时结束。
　　年内，总名义金额为1,500.0百万港元的掉期到期。为管理信托集团的利率风险并维持适当的对冲比例，信托集团订立了一系列总名义金额为2,290.0百万港元的新掉期，其中310.0百万港元将于2025年12月31日后生效。完成这些交易后，生效中的掉期的总名义金额由2024年12月31日的1,500.0百万港元增加至于2025年12月31日的1,980.0百万港元，占本集团未偿还银行借款总额（扣除包销费摊销前）的31.9%。
　　2025年除税后溢利净额为54.2百万港元。撇除公平值变动的影响后，信托集团录得相关除税后溢利净额97.0百万港元，按年增加92.1%或46.5百万港元。融资成本减少19.9%（为64.1百万港元），乃推动公平值变动前股份合订单位持有人应占溢利显着提升的主要因素。
... 　　在计算信托集团的可分派收入时，股份合订单位持有人应占溢利已就相关分派期的若干非现金项目作出调整。年内，该等调整包括投资物业公平值减少、衍生金融工具公平值变动、以股份合订单位形式支付的酒店管理人费用、包销费摊销、递延税项、折旧以及家具、装置及设备储备的现金注资。
　　经调整该等项目后，年内的可分派收入总额为137.8百万港元。
　　末期可分派收入上升21.9%至137.8百万港元。
　　建议向股份合订单位持有人分派该收入的80%，即110.2百万港元或每股份合订单位3.2港仙。
　　尽管分派政策表明拟分派不少于可分派收入的90%，但建议80%的派息率旨在维持审慎的现金储备，以应付营运需要、资金承诺及市场不明朗因素。相比之下，2024年派付予股份合订单位持有人的末期分派为54.3百万港元或每股份合订单位1.6港仙。
　　与中国香港整体酒店市场相比，中国香港朗廷酒店及中国香港康得思酒店于2025年展现出相对稳健的表现。其可出租客房平均收入分别增长1.1%及1.5%，而甲级高价酒店细分市场则下跌3.1%，反映两间酒店在整体市场价格受压下仍保持正面表现。两间酒店合计入住率达90.5%，远高于市场平均水平的79.0%，显示住宿需求强劲（尤其在九龙区）及收益管理策略有效。
　　与此同时，中国香港逸东酒店的表现超越乙级高价酒店细分市场，可出租客房平均收入按年增长5.2%，而该细分市场整体则录得0.8%的跌幅。这一优越表现彰显中国香港逸东酒店在竞争日渐激烈的中端市场环境中具备有效且独特的市场定位及营运灵活性。
　　个别酒店的表现中国香港朗廷酒店于2025年持续展现稳定表现。约48%的客房收入来自中国大陆旅客，突显此客源对酒店整体客房表现的重要性。
　　年内，酒店平均房租温和上升2.0%至1,996港元，并维持88.6%的稳健入住率。通过平衡房租与入住率的经营策略，酒店可出租客房平均收入提升1.1%至1,768港元。
　　餐饮收入按年微跌0.9%，反映消费者偏好转变及年内宴会业务放缓。2024年7月一间西式高级餐厅的关闭进一步影响收入表现，加剧整体下滑。因此，2025年酒店总收入较去年下跌0.7%。
　　中国香港康得思酒店的表现继续受本地及中国大陆市场所带动，合计占总客房收入约55%。
　　尽管市场竞争加剧，酒店仍保持91.9%的高入住率，按年仅微跌0.7个百分点。同时，受惠于严格的收益管理策略和大型活动带动的住宿需求，平均房租增长2.3%至1,657港元。因此，可出租客房平均收入提升1.5%至1,523港元。
　　餐饮收入按年下跌6.2%，主要受宴会活动缩减所致。
　　大量婚宴因新型冠状病毒疫情延后被重新安排于2024年初举行，使去年表现显着提升并推高了去年的比较基数。
　　整体而言，受餐饮表现放缓抵销了相应稳健的客房收入所影响，2025年总收入较去年下跌1.7%。
　　中国香港逸东酒店全年表现稳健，成功把握大型体育赛事、演唱会及大规模商贸展览等全城多元盛事带动的需求。酒店继续受惠于长途及短途市场，两者合共占总客房收入超过60%。中国香港逸东酒店保持强劲的市场地位，于我们的酒店组合中以92.1%的高入住率领先，按年上升2.1个百分点。平均房租增长2.8%至1,145港元，带动可出租客房平均收入提升5.2%至1,055港元。
　　餐饮收入整体微跌2.8%。由于餐饮模式持续转变，更多中国香港居民倾向到大湾区邻近城市寻求高性价比及多样化的餐饮选择，影响酒店自助餐及酒吧业务。此外，婚宴活动较往年减少，令宴会业务相对淡静。
　　整体而言，酒店总收入按年仅录得0.8%的轻微增长。

业务展望：
　　展望2026年，受地缘政治与全球贸易格局变化，以及消费意欲重塑区域旅客流动的影响，公司的营运环境亦将持续演变。尽管如此，中国香港经济在强劲的金融市场和服务业支撑下，仍有望保持稳步发展。
　　2025年访港过夜旅客人次持续增长，录得5.7%的升幅。启德主场馆等新落成的活动基建及政府推动的大型盛事，预期将进一步带动访港旅客的增长。
　　强劲的区域连通性与发展成熟的旅游生态系统持续稳健。市场新增酒店供应有限，加上该等酒店地处黄金地段，有利维持稳定的入住率。预期中国大陆市场将温和增长，而短途及长途市场较强的增幅显示住宿需求前景正面。
　　成本上升，尤其是劳动力成本，促使公司需要进一步提升生产力和强化营运效率。
　　财务方面，利率逐步放宽的环境可能为2026年营造更有利的融资环境，或有助于降低融资成本。然而，在全球持续存在不明朗因素下，审慎的资金管理和策略性的对冲仍至关重要。
　　在并无不可预见外部变化的前提下，凭藉具韧性的需求基础、审慎的财务管理，以及持续优质的资产，公司预期信托集团在2026年的营运表现将逐步改善。
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