主营业务:
公司为一间投资控股公司。公司及其附属公司(统称‘集团’)主要从事物业发展、物业投资、提供物业管理及安保服务、提供融资业务及葡萄酒贸易。
报告期业绩:
截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团之收益及公司拥有人应占亏损分别约为192.4百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约1,133.1百万港元）及约为268.2百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约605.0百万港元）。
报告期业务回顾：
公司主要从事物业发展；物业投资，以进行出售、出租或资本增值；提供物业管理及安保服务；清洁及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；以及葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易。多项生活方式相关业务以‘城市(Metropolitan)’品牌经营。
于截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团之收益约为192.4百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约1,133.1百万港元），较去年减少约940.7百万港元。于截至二零二五年十二月三十一日止年度公司拥有人应占亏损约为268.2百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约605.0百万港元）。亏损收窄约336.8百万港元乃主要由于(i)销售物业单位（不包括撇减持作待售物业）由截至二零二四年十二月三十一日止年度之毛损约155.7百万港元转为截至二零二五年十二月三十一日止年度之毛利约10.1百万港元；及(ii)因贷款余额轻微减少及中国香港银行同业拆息自二零二五年第二季度起下降，融资成本（于扣除合资格资产成本的已资本化金额后）由截至二零二四年十二月三十一日止年度的约143.4百万港元减少约69.8百万港元至截至二零二五年十二月三十一日止年度的约73.6百万港元。然而，亏损主要由于(i)撇减持作待售物业约36.3百万港元（二零二四年十二月三十一日：185.7百万港元）；(ii)投资物业公平值变动亏损约136.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：52.8百万港元）。
期内每股基本亏损约为41.80港仙，而去年同期每股亏损约为94.32港仙。
物业发展
中国香港项目：
(a) 虹方：于截至二零二五年十二月三十一日止年度，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约2.1百万港元及10.5百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：分别为约21.1百万港元及9.6百万港元）。
(b) 云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，收益约13.6百万港元已于完成及交付该项目的6个物业单位时确认（截至二零二四年十二月三十一日止年度：分别为8.2百万港元及4个物业单位）。
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(c) 雨后项目：集团已开发一个豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地舖及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出。入伙纸及合约完成证明书已分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授。于二零二三年下半年已完成竣工及收益确认。截至二零二五年十二月三十一日止年度，收益约95.9百万港元已于完成及交付该项目的5个住宅单位、45个停车场单位及1个商舖单位时确认（截至二零二四年十二月三十一日止年度：分别为1,024.5百万港元及168个住宅及停车场单位）。
(d) 观塘地盘项目：集团继续推进观塘地盘（面积约12,600平方尺）重建，以充分利用该地盘的优越地理位置及维多利亚港的全景；于去年第四季度已获城市规划委员会同意更改土地使用权为商业酒店，并已就合共988间客房取得规划批文，而教育局已就建议的‘城中学舍’计划提供正式批准。获批土地用途变更及监管支持预计将减低项目风险、提升资产的适销性及价值，并为集团带来稳定的经常性收益来源。
韩国首尔项目：
(e) Big Triangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名办公及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二七年完工。
物业投资
集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租收益来自提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储。
城市公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。城市公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，于此分部确认的收益约为3.5百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约3.5百万港元）。尽管两个年度的收益变动不大，但由于预计未来几年中国香港学生公寓的需求庞大，集团未来拟将重心转移至本分部。
城市仓储于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。于截至二零二四年十二月三十一日止年度及截至二零二五年十二月三十一日止年度，收益分别为24.7百万港元及24.6百万港元，两者相似，说明该部分业务表现稳定。尽管整体市场疲软，但按年变动幅度温和，反映住宅及商业客户的占用率维持稳定，且需求展现韧性。管理层透过实施精准的定价策略、提升客户服务品质、加强保安措施与设施维护，以及开展针对性的营销活动，以吸引中小型企业客户及搬迁住户，持续维持竞争力。该等措施有助维持利润率及现金流，为持续的业务营运及于市场条件改善时可能进行的选择性扩张提供支持。
城市工作间提供24小时共用工作空间，包括私人房间、共享办公室、专属办公桌、流动办公桌、虚拟办公室及多个地点会员服务。公司的收费计划弹性，且均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业客户的完善设备。该分部的收益由截至二零二四年十二月三十一日止年度的13.4百万港元减少至截至二零二五年十二月三十一日止年度的11.2百万港元，主要由于竞争加剧导致定价受压及占用率下降。该减少亦受到年内战略性关闭一处工作间的影响，此举旨在提高成本效益、优化营运及维持该分部的整体盈利能力。
于二零二五年十二月三十一日，集团的投资物业组合总账面值约为484.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：约738.4百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地435.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：约693.2百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）49.3百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：45.2百万港元）。于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为448.6百万港元（二零二四年十二月三十一日：697.9百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地404.7百万港元（二零二四年十二月三十一日：659.2百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产43.9百万港元（二零二四年十二月三十一日： 38.7百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
提供物业管理服务
集团为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后以及上环两幢商业大楼及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，于此分部确认的收益约为13.9百万港元，而于二零二四年同期则约为13.9百万港元。收益略为稳定彰显集团于市场的品牌优势。集团相信，提供全方位优质物业管理及安保服务将会进一步提升公司的品牌知名度。随著公司的服务扩展至其他物业业主及发展商，公司预期此分部将持续增长，从而有助集团长期产生稳定收益。
提供融资
由于全资附属公司星星信贷有限公司的全部已发行股本及结欠集团实体的所有债项于二零二五年八月以代价14.6百万港元出售予一名独立第三方买家。
清洁及装修工程
集团为集团所管理物业的业主提供清洁及装修工程。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，于此业务分部产生的收益约为6.2百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：6.0百万港元），与二零二四年同期持平。集团预期此分部通过提高工程质量及以较低成本高效运营而对其他业务领域产生协同效应。
葡萄酒业务
集团从事向中国香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁。于截至二零二五年十二月三十一日止年度，于此业务分部确认的收益约为15.9百万港元（截至二零二四年十二月三十一日止年度：约13.4百万港元），其中葡萄酒储存服务收益减少约2.1百万港元，葡萄酒销售收益增加约4.6百万元，同比增加约2.5百万港元。优质葡萄酒销售收益增长乃主要由于本期间成功推出多项季节性促销活动。
集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为36.0百万港元（二零二四年十二月三十一日：约40.5百万港元），其中包括位于中国香港的工业大厦的一个单位约30.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：约34.0百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产约5.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：约6.5百万港元）。
基金投资与管理
集团基金投资之账面总额约为5.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：约4.8百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。
业务展望：
随著二零二五年渐进尾声，集团对二零二六年抱持审慎乐观态度。通胀压力趋缓、利率放缓，加上政府放宽购买住宅物业的投资移民政策，以及受大学教育资助委员会资助大学的非本地本科生录取配额增加，这些因素均有助于重振中国香港物业市场的买家及投资者信心。
公司预期住宅需求将逐步复苏，特别是地段优越、适合自住及长期投资的中型单位。二零二五年全年租赁市场仍具韧性。在人才引进计划及持续推行‘城中学舍’计划的推动下，区内人口流入实现增长，租赁住房及专建学生宿舍的需求仍然殷切。年内续约活动有所改善，在市场基本面允许的情况下有选择地实施租金调整。就集团而言，位于观塘伟业街的学生公寓组合将是二零二六年的主要著力点。
零售及临街商舖的表现呈现选择性复苏态势，以社区为主的零售物业受惠于稳定的本地客流及社区消费。公司仍专注于优化租户组合，并针对性地提升资产质素，以把握需求持续改善带来的机会。的首要任务是将‘雨后’及‘虹方’项目余下的零售商舖、商业单位及停车位变现。视乎惯常的竣工程序及市场时机，公司预计该等交易将于未来数季内完成。与此同时，公司将透过主动租赁、针对性翻新及租户保留措施，维持稳定的经常性收入。
财务方面，公司将主动管理债务到期状况、有选择性地进行再融资以取得更优惠条件，以及维持充裕流动性，以增强资产负债表。透过该审慎策略，集团将保持财务灵活性及控制风险，并能及时把握投资良机。
凭藉缜密的发展布局、审慎的资本管理及积极的资产管理，集团蓄势待发，将于二零二六年把握市场氛围回暖的机会，推动销售及租赁业务回升，并继续为股东及持份者创造可持续价值。
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