中国物流资产
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主营业务：
　　公司是一家投资控股公司。公司及其子公司（合称「集团」）于中华人民共和国（「中国」）主要从事租赁物流设施和提供相关管理服务。
　　
报告期业绩：
　　集团的收入由二零二零年的人民币798.6百万元增加13.3%至二零二一年的人民币905.0百万元，主要由于(i)作为集团全国扩张计划之一部分，集团的营运中物流园数目增加，继而令营运中总建筑面积增加；(ii)物流园平均租用率有所上升；及(iii)平均租金单价有所上升。
　　
报告期业绩回顾：
　　　　截至二零二一年十二月三十一日，公司在位于21个省份或直辖市物流枢纽的41个物流园拥有190套营运中之物流设施。
　　集团之业务表现由于来自电子商务及第三方物流供应商行业的租户需求继续上升，集团扩大了其物流设施网络以应对该需求，其收入随之由二零二零年的人民币798.6百万元增长13.3%至二零二一年的人民币905.0百万元。集团的毛利由二零二零年的人民币618.3百万元增加至二零二一年的人民币675.2百万元。截至二零二一年十二月三十一日，集团录得的流动负债净额为人民币1,865.7百万元，而截至二零二零年十二月三十一日录得的流动资产净值则为人民币301.6百万元。
　　与租户之关系集团于过去十多年始终向租户提供优质服务，与大量顶级国内外租户打造强大业务关系，彼等行业背景各异，包括京东商城、美团及拼多多等电子商务公司、顺丰速运、大田仓储、百世物流、韵达及中国外运等领先的第三方物流服务供应商以及比优特和中国进口汽车制造商等大型零售商、制造商及其他商家。
　　集团之很大一部分收入来自五大租户。于截至二零二一年十二月三十一日止年度，来自集团单一最大租户的收入占集团总收入的约23.8%，而来自五大租户的收入占集团同期总收入的约40.3%。
　　与承包商之关系集团的最大供应商为物流园建筑承包商。由于集团按项目甄选承包商，故并不依赖任何单一承包商，但集团最大或五名最大承包商收入贡献相对较高，分别占集团截至二零二一年十二月三十一日止年度建筑成本的约46.5%及85.4%。
　　与雇员之关系有效的人才管理是集团长远成功发展之基础。集团高度重视其雇员并将继续透过内部培训计划吸引、培育及挽留人才。集团向雇员提供的薪金及福利在集团经营业务所在地颇具竞争力，以此管理雇员流失。
　　环保政策集团须遵守中国环保法律、法规及标准。该等法律、法规及标准规管广泛的环境事宜，包括（但不限于）空气污染、噪音排放、废水、资源利用及废物。集团须委聘合资格机构就每个项目进行综合环境评估，并向中国政府递交环境影响研究报告以供批准。倘集团任何物业项目缺乏可接纳之环境评估流程及未与经认证的环境评估机构全力合作，中国政府将不会向集团授出相关施工许可。
... 　　集团并不在其物流园进行任何生产活动，因此产生及排放极少污染物。集团亦已尝试设计物流设施以降低对环境的影响及能源成本，并计划增加清洁及可再生能源的使用，通过在其物流设施顶部安装太阳能面板降低排碳量。集团鼓励建筑承包商使用设备和设施及采纳或开发新技术，以降低集团项目对环境的影响。
　　　　牌照、监管批文及合规记录集团已于所有重要方面遵守中国一切相关法律法规，并已从相关监管机构取得其中国业务所需的一切重要牌照、批文及许可，且集团续期任何现有必要牌照、批文及许可并无重大法律障碍。
　　经济形势全球疫情仍在持续，中国国内局部疫情时有发生。世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻和不确定。但从物流行业来看，市场需求旺盛，稳健的消费需求促进物流租户的扩张：以生鲜电商、社区团购为代表的新模式带动着产品配送需求越来越多元化。传统零售需求也在稳步复苏，同时因疫情催生的生鲜和医药零售商等需求的不断增长推动了冷链冷库需求，医药物流仓储需求持续增长。据世邦魏理仕CBRE于二零二一年下半年对中国大中型仓储物流租户开展的调研，70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加，电商和三方物流扩张意愿最强烈。
　　
　　
业务展望：
　　政策趋势一方面，政府对仓储物流行业发展政策导向更加明确。去年底到今年年初陆续出台了《‘十四五’冷链物流发展规划》、《‘十四五’现代流通体系建设规划》、《‘十四五’航空物流发展专项规划》等政策文件，各省也出台‘十四五’现代物流发展规划，对于集团的业务布局将有更清晰指导。一方面，政府为应对经济下行压力与防止经济大起大落，扶持实体企业、地方政府专项债券、振作工业经济运行、减税降费、金融支持中小微企业等政策将在今年发挥作用，提振经济和制造、消费领域的物流需求。
　　业务展望公司认为，在中国经济从高速增长向高质量发展的转型的动力换档期，物流在经济中发挥着基石作用。
　　二零二二年，集团将与京东深度合作，通过其生态网络强大的技术与服务能力，提升投资效率、工程效率、招商效率。
　　作为中国领先的物流设施提供商，集团将一方面为客户提供高品质的物流仓储和园区服务，推动物流行业从传统的商贸流通物流向综合性供应链管理服务升级，发展开发建设、招商资产管理、综合能源管理等综合性服务。另一方面将靠数字化新基建来实现效率的提升，实现技术赋能，优化经济运行中物流成本并提升出租去化竞争力。以企业数字化为脉络，以智能物流仓储为载体，促进‘道路+枢纽+网络’的物流基础设施加快布局建设，助力打造包括国家物流枢纽、区域物流园区、城市配送中心和城乡末端网点的，多层次、立体化、全覆盖的物流基础设施。公司将通过发展良性循环的产业生态，为企业的可持续发展创造价值。　　
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