主营业务:
公司及其附属公司（统称‘集团’）主要于中华人民共和国大陆（‘中国’或‘中国大陆’）及中国香港从事物业开发、物业投资、物业管理以及酒店业务。
报告期业绩:
年内，集团的收入为人民币67亿5,131万元，按年下降30.52%。年度公司拥有人应占利润为人民币249亿3,048万元，如撇除一次性境外债务重组收益人民币326亿2,130万元及重新计量财务担保合约之收益人民币20亿2,710万元的影响，则2025年公司拥有人应占亏损为人民币97亿1,793万元。总权益为人民币100亿5,683万元。董事会不建议派发截止2025年12月31日止年度之末期股息。集团的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。2025年，集团的总收入为人民币67亿5,131万元，较去年同期下降30.52%，主要原因是年内交付物业面积减少，令物业销售确认收入有所下降。其中，物业销售收入约为人民币62亿9,695万元，较去年下降31.75%，占总收入的93.27%；物业管理费收入约为人民币2亿2,499万元，较去年同期下降15.83%；投资物业租金收入约为人民币2亿2,492万元，较去年同期增加1.56%；酒店运营收入约为人民币445万元。
报告期业务回顾：
2025年房地产销售市场在深度调整中延续下行态势。国家统计局数据显示，全年新建商品房销售额为人民币83,937亿元，同比下降12.6%，行业仍处于筑底与转型并行的深化调整周期。上半年，各地在‘因城施策’框架下持续优化限购、降低首付比例及房贷利率等房地产相关政策，对市场形成了一定托举作用，但政策效应呈现逐月递减趋势。进入三季度，市场下行压力再度凸显。直至9月末及四季度初，中央与地方政府协同出台新一轮涵盖需求端刺激、房企融资支援及‘保交楼’攻坚的综合举措，市场情绪有所提振，带动四季度成交出现‘翘尾’式回升，然而反弹力度有限且持续性不足，未能扭转全年销售额同比下滑的局面。
在行业整体疲软的市场环境下，禹洲集团的全年销售表现亦不及预期。2025年，禹洲集团实现合约销售金额为人民币67亿2,833万元，同比下降15.40%。一方面，房企为加速回款、缓解现金流压力，普遍在核心城市周边区域及低能级城市采取积极的降价促销策略，部分项目价格调整幅度较大。另一方面，二手房市场‘以价换量’现象更为普遍，业主预期持续软化，挂牌价格不断下调以促成交易，市场交易重心进一步由一手房向二手房转移。新房市场除部分核心城市改善型高端项目表现相对坚挺外，整体去化普遍承压，市场份额持续被二手房挤压。销售额的收缩直接导致公司销售回款减少，现金流压力显著增大。与此同时，禹洲集团境内项目层面的银行借款还本付息、工程款项支付等刚性支出规模仍然较大，进一步加剧了公司资金链的紧张状况。最终结果是，几乎所有的销售回款都需要用于项目层面的运营开支，使得集团层面已难以从项目公司回笼资金，资金回流至集团中枢的管道收窄，进一步压缩了集团层面的资金调配空间并将逐渐耗尽集团现金流。
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自2021年下半年以来，禹洲集团未新增土地储备，近几年的持续销售，已将大部分优质房源进行去化，目前剩余可售货源中，大多为销售难度较高的住宅尾盘、商铺及车位，未来销售去化压力较大。在销售持续疲软的情况下，禹洲存量债务的本金偿还、利息支付等亦将面临一定风险。尽管公司已采取了一系列降本增效措施以节约现金流，比如组织架构调整、人员结构优化、缩减办公面积、下调员工薪酬等，但公司未来经营环境依然十分严峻，整体压力尚未得到根本缓解。
整体表现年内，集团的收入为人民币67亿5,131万元，按年下降30.52%。年度公司拥有人应占利润为人民币249亿3,048万元，如撇除一次性境外债务重组收益人民币326亿2,130万元及重新计量财务担保合约之收益人民币20亿2,710万元的影响，则2025年公司拥有人应占亏损为人民币97亿1,793万元。总权益为人民币100亿5,683万元。董事会不建议派发截止2025年12月31日止年度之末期股息。
物业销售年内，集团的物业销售收入达人民币62亿9,695万元，占集团总收入的93.27%。交付的物业总建筑面积约为696,047平方米。2025年交付及确认销售的物业平均销售价格，为每平方米人民币9,047元。
集团的物业销售确认收入在区域分布上，包括华中区域、长三角区域、粤港澳大湾区（‘大湾区’）、环渤海区域、西南区城及海西经济区，分别贡献确认收入金额的32.21%、27.90%、20.89%、12.49%、3.29%及3.22%。未来，集团将继续秉持著‘区域深耕’的战略，优化重点区域发展，为集团带来更加持续的收入贡献。
合约销售截至2025年12月31日，集团累计的合约销售金额为人民币67亿2,833万元。合约销售面积为487,999平方米，合约销售均价约为每平方米人民币13,788元。
2025年，长三角区域的合约销售达人民币34亿7,971万元，占集团整体合约销售金额的51.72%，依然是集团合约销售贡献占比较大的区域。其中上海、杭州、合肥、苏州、无锡、扬州及绍兴作为该区域的核心布局城市，合共贡献合约销售金额达人民币27亿6,252万元，集团于长三角区域业务深耕成效显著。大湾区的合约销售总额为人民币17亿4,240万元，占集团合约销售总额的25.89%，体现了禹洲集团战略布局大湾区的优势成果。环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达人民币7亿8,511万元，占集团合约销售总额的11.67%。西南区域及华中区域，合约销售总额为人民币7亿2,111万元，占集团合约销售总额的10.72%。
2025年，房地产市场在持续调整中探寻底部区域。受宏观经济环境与居民收入预期影响，叠加市场信心修复缓慢，传统一季度销售‘小阳春’表现平淡，整体开局承压。进入二季度，在前期政策累积效应及部分房企延续‘以价换量’策略的推动下，市场活跃度曾有所回升，尤其是个别核心城市政策优化后出现阶段性行情，但后续动能显露出减弱迹象，市场再度进入波动盘整阶段。三季度末，随著更具力度、更综合的稳定房地产政策举措持续出台并落地实施，市场预期逐步得到提振，带动四季度销售表现逐步止跌并呈现年末‘翘尾’特征，显示出政策支撑下的边际改善态势。面对复杂而严峻的行业环境，禹洲集团始终保持主动应对，全力稳经营、促销售。公司紧密研判政策与市场走势，依托对区域市场和客群需求的敏锐洞察，动态调整营销策略，努力抓住各类政策机遇窗口期，为销售去化提供支撑。同时，集团持续深化‘小而美’的运营理念，不断聚焦客群触达方式与消费决策路径的变化，将‘禹洲星势力’全面升级并全方位推进新媒体赛道，在城市平台及部分重点项目上，设立专职新媒体岗位，明确分工提升整体的专业度；完善激励机制，引入阶梯式绩效和成交激励，有效激发团队的积极性；同步搭建新媒体选题库等标准化工具，确保内容精准触达目标客群。
物业投资集团的物业投资板块覆盖多种商业物业形态，著力打造出‘禹悦’品牌购物中心和‘禹洲广场’品牌写字楼和商业街三条产品线，满足城市多元群体消费需求。目前，禹洲物业投资项目已进入上海、深圳、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，业务主要集中在海西经济区、长三角和大湾区等经济发达地区，拥有已开业项目32个及筹备期项目7个，共39个项目，打造商业面积超153万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为60%、20%及20%。
禹洲商业集团（‘禹洲商业’）始终探索具有自身特色的差异化商业发展路径。2025年，禹洲商业聚焦品牌优化升级、场景营造与精细化运营，全面提升服务品质与消费体验，借助创新营销策略增强品牌活力与用户互动，持续优化品牌结构以契合城市发展与消费者需求，从多维度、多层面积极构建更富吸引力与幸福感的美好城市生活场景。禹洲商业旗下‘禹悦系’购物中心项目的运营中，系统推进文化赋能、数字化融合、圈层深耕与社区共建，形成了具有辨识度的商业内容体系与可持续的运营生态，整体呈现从‘空间运营’向‘内容运营＋情感连接＋社会价值’的持续深化。2025年，禹洲商业以闽系文化为内核，打造了贯穿全年的文化传播体系。以‘禹见•新闽潮’为核心IP的第三届非遗文化季，在国庆期间通过艺术展陈、民俗工坊、博饼体验等形式在全国项目同步落地，并正式推出小禹儿非遗形象及周边产品，以亲切、年轻化的叙事方式增强文化传播的亲和力与记忆度。该系列举措带动全国销售同比上升27%，客流同比上升26%，实现了文化价值与商业表现的双重提升。端午节期间的‘禹舟载粽语’闽南话挑战赛，以闽南语为情感纽带，全国统筹视觉与活动框架，形成了统一且具地方亲和力的节庆氛围。此外，通过与当地的媒体、报刊等机构合作，推动非遗文化与当代生活场景对话，进一步巩固了禹洲商业在文化传承与创新中的品牌角色。
2025年，禹洲商业全面推进“U-square”服务体系升级，重点从基础物业管理转向企业服务与社区共建，深度融合用户全周期需求、多元办公场景与专业服务能力，持续夯实‘保障服务、温度服务、功能服务’三大支柱，通过六大服务体系的反复迭代升级，为租户构建高效、舒适、高价值的办公与生活生态。未来，禹洲商业将通过全面提升空间使用体验、增强社群互动与商业连接，旨在成为助力企业成长、激发创新活力的优质平台。
酒店营运2025年，集团旗下酒店采取多样化、创新性的经营及管理模式，不断优化现有运营管理体系，对品牌进行升级改造的同时，注重服务品质、消费者体验及客户口碑的提升，持续为集团创造更多的收入增长空间。年内，该业务板块为集团带来收入约为人民币445万元。
此外，厦门同安嘉美伦温泉酒店、泉州惠安嘉美伦商务酒店、合肥肥东酒店、武汉太子湖酒店及上海奉贤金汇酒店等也在筹建中。集团将始终秉承‘如同家人般照顾您’这一服务理念，为住客带来高品质的服务体验。
质量安全及产品线设计禹洲集团多年来始终坚持低碳环保和绿色发展的理念，高度重视可持续发展，并主动响应国家‘双碳’目标，以‘匠心’打造绿色精品项目，不断加大对绿色建筑的实践，力求构筑人与自然和谐共处的生态小区。‘环保节能，建设绿色家园’一直是禹洲集团项目开发理念之一，截至2025年12月31日，集团旗下共有145个项目超2,100万平方米物业达到绿色建筑标准，其中约555万平方米物业更是达到绿色建筑二星级及以上级别的国内或国际标准。
2025年，禹洲集团在‘雍’、‘朗’、‘嘉’三大住宅产品系的基础上做好传承和发展，进一步梳理产品体系，明确产品的顶层设计，充分展现产品的价值观和导向，以满足当前市场不断变化的需求。禹洲集团始终专注于自身产品力的提升，力求为客户提供回归生活本质的精致化品质住宅。‘温度空间’系列产品围绕‘1个核心、3个空间、5个产品主张、6个产品价值’搭建，并不断创新迭代。产品设计上，将2025年度主题‘行于诚’融入产品，强调以‘满腔诚意’和‘匠心独运’筑造温暖居住空间，从理念上回归产品本源。产品形态上，创新‘合院’设计，探索新路径，推出如禹洲•博学家丨麓院项目，以‘合院’形态提供‘小面积、大空间’解决方案，直面城市居住痛点，设计强调内外双景庭院（韬光小院、繁星小院）、餐厅客厅一体通厅，并注重主卧套房的私密性与功能完整性，服务于家庭互动与个人宁静的双重需求。产品不仅是物理空间，更被赋予‘世界在外，我在此间’的精神内涵，旨在回应当代人对‘回归内心、享受当下’生活态度的追求。
土地储备集团秉持区域深耕的拓展策略，凭藉‘进入一个城市，深耕一个城市’的发展原则，深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈。截至2025年12月31日，集团的土地储备总可供销售建筑面积约695万平方米，125个项目，分别分布于六大都市圈共36个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币7,241元。集团相信现在持有及管理的土地储备足够集团未来二至三年的发展需求。
业务展望：
展望2026年，房地产市场预计将继续处于筑底与模式转型的关键期。市场的复苏也将不再是普涨，而是深刻的结构性分化。国家公布的‘十五五’计划明确指出，中国房地产政策体系的核心已从过去的‘规模扩张’全面转向‘高质量发展’。政策重点预计将从短期刺激更多转向中长期制度的构建，包括建立‘人房地钱’新机制、全面拥抱‘好房子’时代、优化‘市场+保障’双轨供给、大力盘活存量与推进城市更新及深化基础性制度改革等。对市场参与者而言，房企的竞争力将取决于产品力、运营能力和财务稳健性，如何全方位适应低增长、低杠杆、高品质的新阶段，产品设计是否符合‘好房子’的住宅标准，能否在持续分化的市场中捕捉结构性的机会，将成为决定其未来生存与发展的核心命题。与此同时，居民端的购房逻辑已从‘投资增值’向‘居住价值与资产安全’转变，这一转变将对市场产生持久而深远的影响。
未来，禹洲集团将深化‘价值优先、效能为王’的路径，通过组织优化与模式革新筑牢高品质发展根基。在资产与财务管理上，强化现金流与成本管控，集中资源投放到核心区域优质项目，以盘活存量、做优增量；在运营管理上，锚定‘保交付、提效率’，推行以销定产，推动产品反复迭代与运营品质双提升；在组织协同上，整合为南、北两大城市公司，打破壁垒，构建‘一盘棋’的高效协同体系；在创新与能力建设上，要求全员主动学习，在营销与管理中融入数位化与新方法，锤炼核心竞争力。面对市场挑战，禹洲集团全体同仁将坚守战略初心，以忠诚务实、协同创新的作风，推动自我革新，确保内外同频，共同绘就高品质发展的新篇章。
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