国瑞健康
02329

主营业务:
　　公司及其附属公司（统称‘集团’）主要从事物业开发业务、提供一级土地建设及开发服务、物业投资以及提供物业管理和相关服务。

报告期业绩:
　　截至二零二五年六月三十日止六个月，集团收入为人民币324.2百万元，较截至二零二四年六月三十日止六个月的人民币987.5百万元减少67.2%。

报告期业务回顾：
　　行业政策方面，著力构建房地产发展新模式促进房地产市场平稳、健康、高品质发展，持续用力推动房地产市场止跌回稳；中央协同地方政府协同发布多条提振政策。限购、限售、限贷等严苛政策逐步松绑，政策专项意图明确。金融政策方面，央行、金融监管总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比例、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率、提高公积金贷款额度等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担，促进居民购房，促进房地产市场复苏。
　　地产开发二零二五年上半年，集团顺应市场变化，暂停投资，全力促进销售，在有限的市场容量中抢占份额。集团进一步收缩房地产开发规模，坚持降债和加快资产处置，改善流动性。集团全力以赴做好保完工、保交楼工作，同时，加快转型步伐。
　　投资物业报告期内，集团总租金收入为人民币139.4百万元。受电商冲击和实体经济下行影响，集团租金收入有所下降。集团在北京、深圳等一二线城市核心地段拥有9个投资性自持物业，总规划建筑面积约745,289平方米;虽然当前租赁市场整体呈下行趋势，但集团拥有的自持物业地理位置优越，若后续实体经济企稳复苏，租金收入将随之增长。
　　土地储备截至二零二五年六月三十日，集团土地储备总规划建筑面积638.71万平方米。集团拥有存量一级土地开发专案。集团在北京、深圳承办一级土地开发专案、城市更新专案。报告期内，集团未确权的一级开发及旧改专案开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。加强城市更新和存量住房的改造提升，是存量市场方面的新转向。城市更新类专案投入资金少而利润率高，是集团于大湾区内补充土地储备的重要来源。预计二零二五年下半年至二零二六年，集团旧改及城市更新项目将陆续产生资金回笼，成为新的利润增长点。
　　资本结构集团通过与银行及金融机构沟通，不断优化负债结构、缓解短期偿债压力、降低融资成本、有效管控汇率风险、实现有效降债。同时，进一步强化风险管控职能，完善财务风险监控体系，做好风险预警和防范。
　　业务转型集团逐步收缩地产业务，稳步推进业务向健康产业转型。
　　集团看好健康产业未来的发展空间和潜力，将顺应时代发展需要，致力与探索人居业态的创新，开发康养社区、健康生活线上及再生医疗孵化等产业。一方面不断升级产品品质、推出健康生活产品，实现集团之产品形态和服务模式的全面重塑。另一方面，集团将致力于提供健康生活的线上服务，通过打造国瑞医院及医疗线上、线上康养服务、再生医疗等各大创新业务，全面提升集团之综合运营及服务水准，实现集团向健康产业的全面转型。
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业务展望：
　　展望二零二五年下半年，房地产政策层面支持力度将持续加大，限购、限售、限贷等政策将陆续彻底松绑。从中央到地方，各级政府将积极推出“促进房地产市场止跌企稳”的政策，发出“救市、稳市”的强烈信号。虽然政策不断加码，但受宏观经济环境影响，且由于此次市场下行周期过长，导致购房人失去信心，市场重塑和居民信心重塑仍需要一段时间，预计房地产市场仍将处于底部调整阶段，投资信心探底、市场规模萎缩、房价在激烈的竞争格局下继续下行、房企资金压力仍急需释放，渴望强有力的金融支援政策。
　　房地产企业融资环境的改善对于行业和市场复苏至关重要，虽然目前“白名单”政策给予个别项目资金支援，但政策覆盖面有限，难以对房地产企业现金流情况带来有效改善，行业急需金融政策恢复行业正常资金回圈。
　　集团认为，地产行业仍处于行业低谷，政策对市场需求端的提振作用已十分有限，自二零二四年起政策频发，重点锚定刺激市场需求；但由于经济下行且购房者信心不足，政策提振收效甚微。目前需求端的刺激政策已基本穷尽，推出“好房子”政策希望通过提升房屋品质吸引购房人，此举对于房地产行业品质提升具有积极意义，但对于快速刺激房地产市场止跌企稳的作用有限。伴随试探性政策获得市场回馈，政策还将继续调整转向，预计未来政策会将目光自提振市场调整为优先稳定房地产企业，企业与政策配合缓解恶性竞争态势，从而稳定市场。
　　长远来看，伴随中国城镇化发展进程和人均住房面积改善的进程，房地产业仍有一定发展空间，但此发展空间不再是普遍性的，而是在不断分化中发展，其中包括城市分化、企业分化、产品分化等多个方面。城市分化的特征已在近年中得到验证，优质城市房产抗压能力明显更加强势，城市能级较弱的地区房产价格大幅降低，且存量压力十分巨大；产品分化的特征伴随“好房子”政策的出台，商品住宅产品品质与保障性住房品质产生显著分化。
　　未来的房地产业将进入优胜劣汰的强竞争格局，此次熬过行业低谷的企业未来还将面对行业模式重塑、产品品质反复运算等多方面的考验，各企业需要在企业形象、产品品质、综合服务、经营管理能力等多方面不断提高，以应对残酷的竞争环境。集团将在当前行业低谷中坚持运行，同时适应行业变化，内外兼修，从多角度不断提升企业和产品竞争力，在激烈的行业竞争中脱颖而出。未来，集团将不断提升服务水准和经营管理能力。把握市场机遇，以不断改善的产品结构、优秀的产品品质、周到的专案服务吸引更多客户，促进专案销售回款；此外还将重点调整债务结构、化解债务风险、努力降低融资费用，提升集团核心竞争力，保证未来持续稳健发展。
　　在错综复杂的市场环境下，集团将向健康产业转型发展，开拓健康产业广阔市场。
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