中海物业
02669

主营业务:
　　公司及其附属公司（统称‘集团’）主要从事提供物业管理服务；非住户及住户增值服务；以及停车位买卖。

报告期业绩:
　　年内，整体收益上升6.0%至人民币14,959.9百万元，去年收益为人民币14,112.5百万元。

报告期业务回顾：
　　集团是中华人民共和国（‘中国’）领先的物业管理公司之一，业务亦遍布中国香港及中国澳门。管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，如商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、航空、高铁、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。公司为客户提供高质素及高水平的服务来提升客户的满意度，并致力为所管理的物业保值增值，以巩固公司于主航道上作为知名中、高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
　　凭藉集团的品牌价值、口碑及规模优势，公司稳步扩大客户资源及业务规模，主要透过均衡及丰富的市场业态以持续获得不同项目。其中，诚如公司于二零二五年十二月二十四日之公告，为落实集团作为城市空间的综合服务运营商的战略定位，集团向中国建筑集团有限公司之全资附属公司—中建物业管理有限公司（‘目标公司’）注资人民币39.0百万元以取得70%控股权，令其成为集团附属公司，进一步巩固了集团的收入来源并提升市场竞争力。根据会计准则，目标公司的财务报表以合并会计法并入集团的综合财务报表，去年的比较数据亦因而被重新表述。
　　过去一年，物业管理市场受整体经济环境影响，在合约履约期及续约阶段，行业整体均面对降价、退盘等因素的困扰。面对严峻挑战，集团秉持稳健作风，实事求是，成功接获新增订单90.9百万平方米，当中85.1%来自独立第三方。新签合约总额约达人民币5,237.3百万元。同时，集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满／退盘项目为55.6百万平方米。
　　于二零二五年十二月三十一日，在管面积较去年年底增加8.0%或35.3百万平方米至477.6百万平方米（二零二四年：442.3百万平方米（重新表述））。
　　近年，住户增量市场受地产行业深度调整下行影响，令合约转化率放缓，同时存量市场经营及价格竞争环境亦渐趋激烈，抑压行业过往快速扩张形势，行业必需急速求变。因此，集团竭力成为城市空间的综合服务运营商，并推动客户资源纵向及横向挖掘，除稳固已有客户资源，亦积极挖掘新型客户资源，实现多业态并进。年内，新增订单中，非住宅项目面积占比较多，为68.4%（当中，城市运营类占49.5%），其余31.6%为住宅项目。而新签订的合约额分别约达人民币3,130.2百万元及人民币2,107.1百万元。


业务展望：
　　1.经营效益集团的合理经营成本及集团策略执行的监督之任何变化可能对利润及经营业绩造成重大影响。自动化和标准化是提高自身经营效益和改善服务品质的战略中重要之元素。集团已经并将继续在业务过程中贯彻实施自动化措施，并且在日常运作中加强标准化管理。例如，集团已经采用更多自动化措施，如实行现场质量监控系统、远程视频监控系统、智能访客进入系统及停车场管理系统，以达致经营效益及提升其在物业管理行业的整体竞争力。
... 　　2.客户及供应商关系管理集团的客户包括中高端住宅社区、商用物业、政府物业及产业园区内的业主、租户及商业企业，例如地产发展商及其他物业管理公司。
　　客户是其中一个主要持份者，为了持续培养及保持客户的高满意度，集团的质量控制部门主要专注于（除其他事项外）(i)稳固集团作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度、(ii)建立及维持内部质量标准及社区安全管理系统、(iii)就客户投诉及客户满意度调查及分析作中央管理。此外，集团提供有系统及全面的培训予前线员工，以确保其掌握充足的技能和知识，为顾客提供体贴的服务。
　　集团的供应商主要包括原材料供应商及向所管理的物业提供保安、清洁、维修及保养以及绿化服务的分包商。
　　为了确保成本效益及提供标准化和高质素的服务给客户，以提升客户满意度，集团业务策略包括与高质素供应商和分包商保持紧密的业务联系，以确保高质量服务的一致性和可靠性，同时通过批量采购或规模经济来控制成本。集团的竞争优势依赖透过提高服务质量和可靠性，使有能力从众多竞争对手中脱颖而出。
　　3.汇率波动风险的监控由于集团主要在中国之物业管理业务采用人民币作为收入、应收及应付款项及开支等的结算货币，管理层认为这便存在自然对冲机制。
　　集团编制综合财务报表的呈列货币为人民币，惟汇率波动仍可能因合并后就港澳业务的货币换算而影响按人民币表述的资产净值及财务业绩。倘港元兑人民币升值╱贬值，将录得按人民币表述的资产净值及财务业绩的上升╱下跌。目前，集团并无订立或买卖金融工具，包括衍生金融工具，以作对冲或投机用途。故此，除上述换算货币的影响外，集团没有遭遇或不预期的业务及营运，由于汇率波动而出现任何重大不利影响。
　　集团将紧密监察汇率波动，并会考虑适当之货币对冲政策以减少明显的汇率风险，并在适当时候进行有关对冲安排。
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