主营业务:
集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。
报告期业绩:
截至2023年12月31日止年度，集团的总收入约为人民币15,061.9百万元（2022年：约人民币13,686.7百万元），较2022年同期增加约10.0%。主要是由于集团管理规模的持续扩大带来收入提升。
报告期业务回顾：
集团是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中国指数研究院2023年的中国物业服务百强企业排行榜，集团在中国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一。集团秉持‘善治善成、服务民生’的企业使命，致力于为客户提供满足美好生活需求的品质化服务，并赢得良好的行业口碑，2023年度的品牌价值约人民币241亿元。集团积极推进‘大物业’战略布局，管理的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。于2023年12月31日，集团的合同管理面积与在管面积分别约为922.2百万平方米与719.6百万平方米，遍布全国29个省、直辖市及自治区的209个城市。
集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。
物业管理服务－占总收入约67.4%截至2023年12月31日止年度，集团源自物业管理服务的收入录得约人民币10,152.2百万元，较2022年同期上升约20.5%，主要由于集团在管面积的扩大及在管项目数量的增长。
集团合同管理规模的变化情况：占合同管理面积附注1：
于报告‘管理层讨论和分析’一节所列示之‘保利发展控股集团’相关数据包含由保利发展控股集团股份有限公司及其附属公司、合营企业及联营企业独立开发或与其他方共同开发的物业。
附注2：
于报告‘管理层讨论和分析’一节所列示之‘第三方’管理面积不包含合同中未明确约定管理面积的项目，而随著集团加大市场化拓展，部分第三方项目合同仅约定合同总价而非管理面积。
集团持续受益于控股股东保利发展控股集团的稳健发展，获得优质且稳定的业务增量。保利发展控股集团连续十四年蝉联‘中国房地产行业的领导公司品牌’，2023年保利发展控股集团实现销售签约金额人民币4,222.37亿元，位列行业第一。于2023年12月31日，来自保利发展控股集团的合同管理面积约为341.8百万平方米。
集团坚定市场化发展路线，持续加大市场拓展投入力度，在竞争中保持行业领先地位。年内，集团新拓展第三方项目的单年合同金额约人民币2,970.0百万元，新签约第三方项目的单年合同金额约人民币2,771.1百万元（不含续签项目）。于2023年12月31日，来自第三方项目的合同管理面积约为580.4百万平方米，较2022年12月31日的合同管理面积增长约122.0百万平方米，占总合同管理面积约62.9%。截至12月31日止年度或于12月31日附注：
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见第14页附注1及附注2。
于2023年12月31日，集团来自保利发展控股集团的在管面积约为254.3百万平方米，较2022年12月31日的在管面积增长约31.3百万平方米。截至2023年12月31日止年度，来自保利发展控股集团的物业管理服务收入约为人民币5,983.6百万元，较2022年同期增长约15.9%，占物业管理服务总收入约58.9%。
集团强化市场拓展的发展引擎功能，聚焦深耕重点城市、核心业态与优质客户，不断提升市场占有率和竞争力，为业绩的稳步增长注入强劲动力。于2023年12月31日，来自第三方项目的在管面积达到约465.3百万平方米，较2022年底的在管面积增长约112.2百万平方米，占总在管面积约64.7%。截至2023年12月31日止年度，来自第三方的物业管理服务收入约为人民币4,168.5百万元，较2022年同期增长约27.6%，占物业管理服务总收入约41.1%，同比提高约2.4个百分点。针对住宅社区，集团回归客户体验，焕新‘东方礼遇’、‘四时雅集’及‘亲情和院’三大物业品牌服务内核，以安全、智慧、共建三大内容为服务基座，聚焦便捷服务、社区氛围、社群文化三大维度，构建新时代人文社区，让社区生活更美好。凭借卓越的产品力，年内，集团启动存量住宅项目拓展并取得良好开局，新拓展存量住宅项目的单年合同金额破亿元，且均位于北京、南京、武汉、成都、天津等核心城市。集团已完成存量住宅拓展机制的构建，聚焦11个核心城市，以品质化服务赢得业主的信任和规模化的拓展机会。于2023年12月31日，集团住宅社区的在管面积约为289.4百万平方米。截至2023年12月31日止年度，源自住宅社区的物业管理服务收入约为人民币5,923.8百万元，较2022年同期增长约16.5%。亲情和院‘亲情和院’围绕‘让家更暖’的价值主张，打造‘真、善、美、和’四大维度亲情服务，构建‘共建共治共享’理想社区，以亲情为特色，打造和院文化，为业主营造良好的社区氛围。
四时雅集‘四时雅集’契合新中产阶层‘效率至上’、‘品质消费’、‘颜值经济’的服务需求，为业主配置更智能化的设备、提供更具品质感的服务内容，打造优雅有度的生活氛围。
东方礼遇‘东方礼遇’高端住宅服务品牌以‘通情‧达礼’为品牌理念，打造三环六重安全保障、双管家服务、四节八礼社区文化体系，赋予社区文化丰富的精神内涵和资源禀赋，将尊崇的意境发挥到生活的每个时刻。针对商业及写字楼，集团打造了‘星云企服’物业服务品牌，提供物业管理、资产管理与企业服务三位一体服务。年内，集团对商业写字楼服务场景进行全面焕新升级，满足企业客户在效率提升、节能减排、减负增效、安全保障等方面的发展需求，践行IFM综合设施设备服务模式进阶，并正式成为IFMA国际设施管理协会年度战略合作伙伴。年内，集团新签约第三方商业及写字楼项目的单年合同金额达到约人民币878.5百万元，同比大幅增长约109.9%。商业及写字楼拓展加速突破，一方面得益于大型项目数量增加，年内新签约单年合同金额超千万元项目提升至24个，单年合同金额合计达到约人民币560.5百万元；另一方面得益于优质客户的持续深耕，在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域积累了丰富的客户资源，并积极开拓高端制造业与战略新兴产业客户。年内，集团取得了国家开发银行西安数据中心、广州白云金控大厦、京东集团北京总部大楼、武汉华星光电T3厂区等优质项目。截至2023年12月31日，集团商业及写字楼的在管面积约为29.2百万平方米。截至2023年12月31日止年度，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为人民币1,610.0百万元，较2022年同期增长约25.8%。
星云企服‘星云企服’商办服务品牌以‘国资服务’的品牌定位，建立‘三位一体’服务模式，围绕‘场景运营’理念，从空间、氛围、服务、链接四大维度提供一站式服务，为企业提供柔性保障。
针对公共及其他物业，集团打造了‘保利公共服务’物业服务品牌，涵盖城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。集团以‘全域飞轮’模式为引领，从城市名片级项目入手带动周边项目拓展，形成全域业态的独特拓展优势。截至2023年12月31日止年度，集团新签约公共及其他物业项目的单年合同金额达约人民币1,505.8百万元，同比增长约36.7%，在新签约第三方项目单年合同额中的占比达到约54.3%，形成集团市场拓展的重要业绩贡献。年内，重点拓展项目包括上海外滩观光隧道、上海轨道交通17号线等。截至2023年12月31日止年度，集团源自公共及其他物业的收入约为人民币2,618.4百万元，较2022年同期增长约27.0%，占物业管理服务总收入的比重约25.8%。
平均物业管理费单价稳步提升受益于新项目定价标准的提升及部分在管项目的提价，集团的平均物业管理费单价实现稳中有升。集团于所示期间住宅社区的平均物业管理费单价：2022年（人民币）非业主增值服务－占总收入约13.9%集团向非业主（主要为物业开发商）提供增值服务，包括(i)向物业开发商提供的案场协销服务，以协助其物业销售处及展厅的市场营销活动，主要包括访客接待、清洁、安保检查及维护；(ii)写字楼租赁；及(iii)其他非业主增值服务，如咨询、承接查验、交付、工程维修等。
非业主增值服务保利物业向物业开发商提供案场协销及其他非业主增值服务。
业务展望：
在科技驱动、绿色低碳等一系列高质量发展措施下，国民经济锚定新质生产力目标，加速转型升级，各行业也正迎来产业能力升级和变革的重大机遇。物业管理行业作为服务社区基层治理的重要单元，同样正处于变革与创新的关键期。在行业未来发展中，公司认为坚实的品质服务能力、卓越的运营管理能力、具备核心优势的市场化发展能力将成为行业高质量发展的突破口，不断探索实践更加专业、高效、绿色的服务能力，书写高质量发展的崭新篇章。
回归服务初心，推动服务品质踏上新台阶。优秀的服务品质，不仅是行业的立身之基，更是持续发展的动力之源。在激烈的市场竞争中，唯有真正以客户为中心，方能深刻洞察市场脉搏，领航发展浪潮。回归高质量发展根基，行业需更加贴近客户服务需求，深入了解客户痛点与期望，从而定位服务目标和升级方向。在此基础上，优化服务设计成为关键之举。这要求企业不断创新服务模式，优化服务工艺，提高响应速度，确保为客户提供更加精准、有效的服务。同时，建立深度的服务文化，提升企业每一名员工的服务意识和服务精神，将服务的标准化、场景的差异化和需求的个性化有机融合，关注服务过程中的每一个细节，努力为客户打造舒适的服务体验。
升级运营管控，构建科学、高效的管理体系。物业管理项目数量之多、类型之众、分布之广，无疑对物业管理企业的现代化组织能力、现代化管控工具和精益化成管理能力提出了更高要求。在组织能力上，物业管理企业需加强属地化服务与垂直化管控的协同，有效协同区域深耕与专业建设。同时，加大一线关键岗位人才的培养与核心产业人才的引进，保障企业的服务承接和标准落地，推动产品工艺和服务效能的精益优化；在管控工具上，业务流程的全面信息化与过程监管的智慧化，将助力企业实现每一个作业环节可见、可控，提升对项目的穿透式管理能力；在成管理能力上，建立科学的成标准体系，升级集中化采购与服务供应链管理，并积极践行节能降耗、绿色低碳等可持续发展理念，实现成标准、服务体验与服务工艺的联通，实现成与质量的均衡优化。
锻造市场发展的核心竞争力，推动行业持续稳健成长。市场拓展和社区增值服务已成为行业市场化发展的核心领域，如何在规模增长的同时实现产品能力的持续突破将成为下阶段高质量发展的重心。
在市场拓展方面，一是拓展将由分散式、同质化竞争，向集中式、专属化的开拓转变，实现由随机式的机会型拓展，向更加追求优势区域密度、优势业态密度和优势产品密度的方向提升。二是拓展模式将由专项服务拓展向多产业服务联动发力延伸，更加关注客户的系统性需求，积极探索多产业联动的一站式全要素解决方案，建立服务集群优势，改善服务综合效能。三是关注新产业格局带来的服务需求新机遇。在房地产新发展模式下，政府著力推进‘三大工程’，在城市更新、保障性住房等领域给物业企业带来新的业务发展空间。同时，国家战略性新兴产业的发展也进一步拉动了生产性服务业的需求，结合产业链布局的新特性，为行业在综合设施设备服务、生产性配套保障等领域提供了新的发展机会。展望未来，物业管理行业将继续迈向规模化、专业化与科技化发展。保利物业将坚定不移地围绕‘全面提升品质品牌，强化打造业务能力，重构变革组织效力’的工作主线，打造更卓越的服务品质、更坚实的业务竞争力、更敏捷的组织能力，向高质量发展加速迈进。
深耕核心市场，优化拓展布局集团深化‘三个深耕’策略，持续优化市场拓展布局。在城市深耕上，公司将聚焦50个经济发展潜力突出的核心城市，实行‘一城一策’的市场拓展策略，加大区域产业资源研究和重点项目储备，进一步提高集团在核心城市的项目密度与市场占有率。在业态深耕上，公司主攻城镇景区、轨道及交通物业、高校及教研物业、商企空间服务等具有广阔市场前景且与集团的服务能力和资源优势高度契合的核心业态。同时，公司将聚焦11个高能级精选城市，以卓越服务品质和国资品牌为核心，进一步加大存量住宅项目拓展。在客户深耕上，公司将加强在金融、能源、通讯等领域持续耕耘，同时将针对新能源、新制造、新材料等新兴产业加强服务产品研发和专属能力建设，加速布局国资服务和IFM综合设施设备服务市场。
精进社区增值业务，加速核心产品构建集团将围绕超200万户业主的社区资产与生活服务需求，不断迭代优化产品和服务模式，提升业务一线的响应力和服务力。在社区资产服务板块，公司将以业主全周期资产服务为核心，加大在社区资产交易、咨询、托管、养护、装修等领域的产品力建设，打造一站式的资产服务能力。在社区生活服务板块，公司将精耕‘和市集’模式，强化‘线下生活平台+线上商城联动’模式，充分发挥对社区需求的洞察优势、仓储及配送服务优势，推进产品力的提升。同时，公司将优化供应链质量和管理效率，构建整合营销体系，促进需求的有效转化，为业主提供更为丰富、便捷的生活服务体验。
刷新服务品质，打造卓越品牌力集团将以全面刷新的定位，进一步加强品质品牌建设，旨在为客户提供优质的服务体验，夯实集团在行业的品牌标杆形象。公司将聚焦三大核心策略，全面提升品牌活力和市场竞争力。一是优化服务评价体系，动态观测客户反馈，建立以客户反馈及时优化服务设计的产品机制，完善产品竞争力塑造。二是强化数字运营中台与客户服务中心的组织建设和功能发挥，优化工单调度效率与客户需求响应速度，为客户提供精准、高效的服务，焕发新的业务活力。三是深度融合服务方案和全面预算设计，实现服务标准、品控标准和成标准的均衡统一，以更为细致的管理颗粒度实现品质提升。创新管理机制，驱动精益高效运营集团著力构建更加敏捷、更为高效、更具活力的组织管理体系。一是优化组织架构模式，加大商业写字楼服务、公共物业服务等核心板块的组织保障，强化核心产业的垂直化管理，实现区域资源深耕与专业产业落地的有效结合。二是加大科技赋能，在增值业务系统工具建设、数字运营中心、对客使用体验等方面加大投入，赋能过程管理智慧化和一线作业效率提升，加大AI人工智能技术在业务领域的应用与推广。三是在精益管理上，围绕全面预算、流程设计、招采成三大维度，不断优化管理、降增效，强化全周期的精细化管理。四是培育多元增长极，激发业务创新与潜能孵化，开辟新的业务增长点，不断为企业发展注入新动能。
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