一、报告期内公司所处行业情况　　（一）宏观经济形势及行业发展现状　　2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。　　全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。
　　全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
　　投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。
　　拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023年全年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交金额37504亿元，同比下降下降18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。其中，深圳2023年成交金额减少了62%，总成交金额较去年全年减少额超550亿元。政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。2023年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
　　（二）行业政策环境
　　2023年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险、因城施策、满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。
　　需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，人民银行、银保监会建立首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP；（4）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业银行下调存量首套住房贷款利率；（5）降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。
　　供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右。供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块的主旋律依旧，优势将持续放大，“强者恒强”的局面延续，地方城投拿地力度或将持续收缩，民企保持谨慎投资态势，需要更长的修复期；（2）政策方面，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。2023年，全国各省市政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，限制性行政措施几乎都已退出。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自下半年以来节奏加快和力度明显加大。展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2023年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策、购房信贷政策等。上半年发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）。下半年发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”、提出提高住房公积金租房提取额度、调整优化个人住房贷款利率下限等政策，刺激对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，带动购房需求释放。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　2023年底，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，定调了2024年房地产业发展：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破；因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。从深物业集团来看，内外部环境存在一定挑战。各在建项目计划陆续入市销售，销售回款是年度中心工作，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动性风险是实现稳健经营的关键所在。纵深推进，加快形成物管板块高质量发展格局。多管齐下，统筹推进商业运营转型升级。通过主动作为和确定性工作应对不确定的市场形势，保持战略定力，奋力拼搏全面完成年度各项任务目标，以更高站位更大作为，推动集团各项事业迈上新台阶。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业、2023深圳500强企业”称号，位列第224位；公司下属国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单、2023年度深圳市社会科学普及示范基地多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
　　报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业完成五家新并购企业管理权划转和一体化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约800万平米，物业管理总面积突破4000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2023年经营情况
　　2023年是“十四五”承上启下的关键之年，面对不断变化的国际环境和复杂的经济形势，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能、指标见效，全面完成年度各项任务目标。地产公司因事因势灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约169.88亿元，全年营业收入约29.7亿元，利润总额约7.07亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入12.35亿元，占总营收比重为41.64%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大新建房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得突破性进展。
　　二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入15.8亿元，占总营收比重为53.24%，较2022年比重有所上升。报告期内，国贸物管公司积极开展物业管理项目拓展工作，对外拓展与内部协同并驾齐驱。新增拓展项目70个，在管面积突破4000万㎡。继续深化与深湾超总、城建集团等单位协同合作，承接深港科创河套开放中心、东莞清溪园区等系统内多个优质项目。国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园公司积极开展前介服务及社区服务探索，拓展龙华区智慧农贸市场监管平台等新业态项目，丰富智慧平台运维及前端咨询服务等管理经验。此外，通过充实调整平台公司班子成员、优化内部组织架构、制定25条高质量发展重点任务等举措、进一步提升核心竞争力，为物管板块“十四五”时期高质量发展举旗定向。
　　三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.5亿元，占总营收比重为5.12%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，主动作为采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商工作等。
　　（三）公司2023年安全生产情况
　　2023年，公司持续深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产、应急管理系列重要论述和重要指示批示精神，统筹发展和安全，守牢安全生产红线，全面压实企业主体责任。全年安全生产工作形势保持平稳有序，未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了公司2023年的安全生产目标。
　　一是全面传达落实上级单位安全工作部署：集团和所属企业共召开党委会、安委会近200次，听取安全生产工作汇报，研究解决、全面部署安全生产重大事项。二是建章立制、坚持制度引领：修编发布《深物业集团安全生产和职业健康管理制度汇编》与《深物业集团安全生产奖惩制度》等规章制度，进一步完善安全管理制度体系。三是深入开展安全隐患排查及重大事故隐患专项整治行动：集团和所属企业领导班子深入一线检查892人次，共发现安全隐患25922项，已整改28768项，整改完成率96%。四是培育安全文化、提高安全意识：集团和所属企业组织培训2085次，参训人员36100人。五是开展应急演练、强化应急救援能力：集团和所属企业组织开展各类应急演练985次，参演人员共计30255人，通过真演真练，检验了企业应急预案的可实施性，进一步提升企业人员作业规范性水平和应急救援能力。六是本年度内多家下属企业获得安全生产荣誉：3家所属企业获得安全标准化4A级贯标证书，地产板块多个项目获得省“双优”项目，物业传麒山项目获得深圳市安全文明先进小区等。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2024年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压，深物业集团将继续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
　　土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，持续提升开发能力、强化质量管控、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势，以积极成效促进生产经营大局稳定；销售去化方面，抓住市场窗口期，把控营销节点，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,133,604.61元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未结清的担保余额为211,064,285.20元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2023年以营业收入约2900亿元人民币的成绩位列世界五百强第391位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。
　　在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2024年经营计划
　　2023年，面对全球经济持续下行，国内房地产市场量价齐跌的严峻形势，集团经营班子始终坚持党的全面领导，保持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策部署，开拓进取、迎难而上，紧紧围绕重点任务开展工作，各项业务发展稳中有进。全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了积极正面的良好开局。
　　2024年，集团仍坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”的工作总基调，严格执行“以销定产、以收定支”原则，通过主动作为和确定性工作来应对不确定的市场形势，保持战略定力。突出目标导向、问题导向、结果导向，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，以积极成效促进生产经营大局稳定，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
　　一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目的开发等工作。澜湖时代、御棠上府、滨海港湾、深扬数智城项目根据市场形势择机开盘，确保完成年度销售任务。
　　二是攻坚克难，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进天俊工业园、福源工业区项目工作进度，持续推进惠阳淡水项目片区整合及立项申报等系列工作。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型升级。年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变。
　　四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道筹措融资；持续健全选人用人体系，通过“内部选拔+外部引进”方式加速人才梯队建设，继续深化多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，提高招商能力和水平。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。完善制度体系，落实安全生产季度考核以及合理的奖惩制度，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强信访工作与集团重点经营工作的协调联动，深化以案为鉴、以案促治，充分发挥信访工作的支持、保障、助力经营的作用。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2023年是集团新的四十年新的起点，报告期内，公司围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，在“提速、放大、赋能、见效”四个方面持续用力，各项工作平稳有序推进，进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）行业发展形势
　　1.房地产行业
　　2023年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。2021年至今，地产调控延续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。一月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。此外，银保监会在2023年工作会议上提出坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，努力促进金融与房地产正常循环。二月，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。央行货币政策委员会在2023年第一季度例会再次提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。五月，央行发布第一季度中国货币政策执行报告提出推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。
　　从区域市场看，2023年上半年深圳房地产调控政策依然相对谨慎。一月，深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》推广“二手房带押过户”模式，降低交易成本。三月，深圳市住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定》，提出加大对购买首套住房，多子女家庭购房、购买绿色建筑房等的公积金贷款支持力度。五月，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2023年度实施规划》，根据《实施规划》中住房供应计划目标，2023年，深圳计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米；计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。
　　2023年上半年，在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，楼市走出最低谷，缓慢且稳步复苏中，其中二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地37宗，总规划建筑面积767.56万平方米，其中住宅用地7宗，规划建面75.53万平方米。上半年深圳土拍情况充分说明土地市场在复苏和升温，部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，也是房地产市场信心回暖的重要体现。面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
　　2.物业管理行业
　　近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。2022年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，尤其是社区养老业务，多次提及，是政策大力支持的业务方向。2023年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》中提及鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。可见养老仍旧是政策重点发力方向，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。从收并购事件来看，今年前5个月上市物企共披露6笔收并购事件，涉及金额不足4亿元。与去年同期相比显著下降，2023年上半年上市物企收并购案例以强化多元业态业务能力及业务规模有质增长为主，趋于理性。从物管企业上市来看，截至2023年6月30日，物业管理行业共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家，物业服务板块新增1家上市公司。
　　房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，如何提高智能化水平、打造智慧社区是企业发展的重要方向之一，物管企业需要强对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模式，以适应市场变化和客户需求；并要加强管理和技术人才引进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2023年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作平稳有序推进。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入约19亿元，利润总额约2.9亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
　　一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入约10.5亿元，占总营收比重为55%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，全盘统筹地产项目销售回款及开发建设工作。紧抓窗口期，启动了金领项目尾盘的渠道转介、滨海港湾项目开放示范区、御棠上府项目顺利开盘销售。福昌二期项目竣工交付，确认收入约9.6亿，为完成集团年度经营指标奠定基础。御品峦山项目计划于年内完成挂牌转让，将为集团实现年度利润目标提供强有力支撑。总体进度有序可控，深扬数智城项目、天俊工业园项目、福源工业区项目、惠阳淡水项目等均有序推进。
　　二是物业管理板块稳中有增，多举措着力提升核心竞争力。上半年，物业管理业务实现营业收入约7.7亿元，占总营收比重为41%。物管板块累计新增拓展21个项目，国贸物业联系七年蝉联“中国物业服务企业综合实力100强”等多项荣誉称号，品牌影响力不断提升。上半年国贸物业着重强调内部建设，通过优化组织架构，建立更加科学合理的管理体系；深化系统内部协同作用，拓展深港科创开放中心和综合服务中心项目，与城建集团合资设立国贸产业空间公司，推进城建云启大厦等综合体项目进驻接管事宜；持续推动新并购五家物管企业内部融合工作，围绕专业化、体系化、协同效应最大化的整合思路制订发展策略。
　　三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租赁运营业务实现营业收入约0.8亿元，占总营收比重为4%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大，完善集团产城空间智慧运营商的战略布局。产业招商方面，依照去年发布的集团《产业运营白皮书》，多渠道有序构建“1+2+3+N”的产业战略体系，探索深物业特色的产业发展策略，全力推进扬州项目、国贸商场升级等招商工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目尽快落地；项目开发方面，紧紧围绕“现金流入”核心目标精准发力、持续用力，继续在“提速、放大、赋能、见效”上下硬功夫做好文章，通过集团本部统筹开发经营业务，进一步深化平台公司的管理功能，在产品策划、项目操盘、加速去化、集中采购等方面，持续提升开发能力、建立标准统一、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势。一是统筹做好重大复杂项目开发。加速推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设。二是推进城市更新项目前期工作，保障未来业绩。坪山天俊工业园项目推动与天俊公司尽快签订《搬迁补偿安置协议》等相关文件协商谈判工作，福源工业区项目力争完成更新单元范围划定、单位变更、计划立项、专规编制等工作。三是加强营销操盘能力，确保完成销售目标。把握市场机遇，积极推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目住宅销售去化，完成御品峦山项目股权转让回款。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为63,292,452.99元，其中1,132,452.99元担保将于按揭款付清日解除，62,160,000元担保将在客户办理房产证及他项权证并转交至银行后解除。

　　二、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司；连续四年入榜《财富》世界500强，2023年位居榜单第391位。依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2022年中国经济受美联储加息、世界百年变局等影响，国内需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力导致经济下行压力增大。在需求端、供给端政策及信贷环境不断优化的前提下，尽管多个监管部门连续释放利好消息，短期房地产市场调整压力仍在。为防范房地产领域风险，“稳增长”背景下相关地产政策持续发力。3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议并提出向新发展模式转型的配套措施。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，多部委对房地产行业发声，部分城市相继出台新政促进房地产市场平稳发展。
　　全年销售市场整体低位运行，销售... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2022年中国经济受美联储加息、世界百年变局等影响，国内需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力导致经济下行压力增大。在需求端、供给端政策及信贷环境不断优化的前提下，尽管多个监管部门连续释放利好消息，短期房地产市场调整压力仍在。为防范房地产领域风险，“稳增长”背景下相关地产政策持续发力。3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议并提出向新发展模式转型的配套措施。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，多部委对房地产行业发声，部分城市相继出台新政促进房地产市场平稳发展。
　　全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2022年全年商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，销售金额133308亿元，同比下降26.7%。具体来看，新建住宅、二手住宅价格方面，上半年整体呈横盘态势，下半年均走势疲弱，价格持续下跌。综合来看，重点100城新房成交同比下降近四成，为2015年以来最低水平。
　　新开工走弱，开发投资持续回落。全年开发投资完成额132895亿元，同比下降10%。4月开始进入负增长，房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2022年全年新开工面积120587万平方米，同比下降39.4%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超过35%，是2016年以来最大跌幅。全年全国房屋施工面积904999万平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积86222万平方米，同比下降15%。
　　拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款9166亿元，同比下降近50%，购置土地面积10052万平方米，同比下降53.4%。受房地产市场持续调整，房企资金承压影响，市场表现分化，地方国资托底现象明显。政府推地及房企拿地意愿均不足，成交面积同比下降31.25%。为缓解土拍市场整体低迷表现，4月开始政策进入实质性宽松期，各地方政府持续优化土拍规则、释放优质地块，以提高房企参拍积极性，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪普遍低位徘徊，溢价率仅3.0%，流拍撤牌率20.3%。
　　政策助力，但资金面未见明显改善。5月，证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中提及要支持房地产企业合理融资需求。6月，中国人民银行、外汇局提出需及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款2.38万亿元，下降26.5%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。下半年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
　　（二）行业政策环境
　　2022年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门连续出台利好政策，惠及需求端及企业端，且政策力度不断加码，为地方因城施政释放空间。年初开始，需求端政策持续调整，下半年多项重磅政策落地，对于供给端政策支持力度明显加大。综合来看，2022年房地产行业政策有三点核心：一是给予房企融资支持，缓解房企资金压力；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”提振市场情绪，提升购房者信心。需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）降低首付比例、松绑限购限售政策。1月，国家发改委发布关于促进消费工作的通知，支持商品房市场更好满足购房者合理住房要求，支持因城施策。2月，多个城市发布宽松政策，从降低首付比例和房贷利率、放宽公积金贷款要求、发放购房补贴，到放款限购、限贷等“五限”政策；（2）“房住不炒”基调下，加强信贷监管，严查资金违规流入房地产市场，防经营贷入市；（3）新建住宅销售价格初步筑底。二季度起，一线城市商品住宅销售价格环比维持平稳，二、三线城市价格基本筑底企稳。（4）连续降息，释放利好。5月，央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下线调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末，对部分城市阶段性放款首套住房商业性个人住房贷款利率下限；5年以上公积金贷款利率降至3.1%。
　　供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2022年供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，央企国企成为拿地主流、一些地方城投平台也不断涌现出来，民营企业则限于信用挑战和资金压力，无力在投资端有大的作为，投资几乎暂停；（2）政策方面，11月初，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面，共计16条具体举措。11月末，证监会明确上市房企股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市企业再融资等。全年银保监会等金融监管机构以政策放松为主，各地政府、住建部门为保交付加强监管。
　　2022年，全国各省市发布房地产调控政策超千条，达到近年峰值。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自4月以来节奏加快和力度明显加大。展望2023年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅，“保交楼”仍是侧重点，楼市回暖可期。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2022年，深圳经济保持韧性，针对房地产行业继续保持调控加码、伴随“保交楼”、首套房贷利率下降等因素，帮助恢复市场信心。年初，深圳出台《深圳市住房发展“十四五”规划》，计划5年内供应商品住宅35万套、公共住房54万套。“金九银十”，深圳9月、10月成交的新房住宅数量连续两月超3000套，超过上半年平均水平。10月末，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，其中提及中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。深圳作为改革开放的排头兵，再一次在国家重大的房地产战略转型决策中扮演重要角色。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　从深物业集团来看，在建项目的诸多难点、痛点和堵点已基本打通，具备齐头并进大干快上的条件；当期投入大、产出少的紧缺态势预计将延续到2023年下半年甚至年底。因此项目建设、销售回款、资本放大成为2023年重中之重的中心工作，项目执行能力、去化周转能力和运营管理能力依旧成为制约集团中长期发展的决定性因素。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2022深圳500强企业”称号，位列第187位；公司下属国贸物业荣获“2022中国产业园区物业服务领先企业”、“2022年中国物业服务企业综合实力100强”、“2022年中国国有物业服务企业综合实力50强”、“2022年中国物业服务品牌特色企业-全球领先的物业管理生态运营商”；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选国家档案局2021年度全国经济科技档案资源开发利用案例等多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
　　报告期内，面对房地产行业形势变化，公司以稳健的经营状况和良好的财务状况获得比较优势，抓住土地市场机会，携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次、第二批次地块，作为集团第一个异地“产城融合”项目，是集团继续深耕长三角区域、拓展土地储备、进一步推动集团“十四五”可持续发展的强劲保障。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2022年恰逢深物业集团成立40周年、上市30周年。四十年风雨兼程、四十年砥砺奋进，深物业集团参与和见证了深圳这座城市的快速崛起，实现了从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。2022年也是深物业集团业绩周期性调整的第一年，报告期内，面对房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1. 产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2. 物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3. 产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4. 其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2022年经营情况
　　2022年是“十四五”承上启下的关键之年，也是集团成立四十周年，上市三十周年的重要年份。公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约158亿，全年营业收入超37亿元，利润总额超7.5亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。房地产业务全年实现营业收入 19.14亿元，占总营收比重为51.6%。报告期内，一方面，集团积极主动投身激烈的土拍市场，成功竞得扬州瘦西湖科创城产城融合项目一、二批次地块，增加集团土地储备约23万平方米。该项目为集团未来可持续发展、深耕长三角区域、强化产城战略布局提供了坚实的保障。另一方面，持续强化节点目标和资源保障协同，集团成本、设计、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同配合，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现蚌岭、光明、虎门、扬州四个项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。此外，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，已取得一、二期实施主体确认，完成二期总承包工程定标、示范区方案等工作，项目开发从前期工作逐步转向实质性施工及销售阶段。御品峦山、天俊工业园、宝路地块、福源工业区、惠阳淡水、徐州二期等项目也已取得突破性进展。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入 16.67亿元，占总营收比重为44.95%，仍为集团第二大营收来源，且比重有所上升。报告期内，积极开展物业管理项目拓展工作，在管面积突破3500万㎡，荣获了“2022中国物业服务企业综合实力100强”等荣誉称号，品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园经营业绩超过承诺净利润近2800万元，成功兑现并购三年业绩承诺，五家新并购企业的管理权切换和融合工作也平稳有序，并首次承接了系统内酒店、体育场馆等多元业态。同步开展在管项目盘点及盈亏分析，制定系列提质增效举措，为后续项目的获取及运营提供科学的、可供借鉴的经验和模式。积极推动产业链上下游并购，战略入股中建科工集团智慧停车公司，同时国贸云 2.0数字化平台一期也已顺利建设落地，进一步推动物管板块的数字化、智慧化转型。此外，多措并举提高人工效能，探索建立市场化拓展激励机制，试行《市场拓展奖励管理办法》等制度，并积极推进安保业务协同及薪酬费用化工作。三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.28亿元，占总营收比重为3.45%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。全力以赴稳租户、稳租金、稳预期，物业出租率约94.9%，租金收缴率约97.3%，并主动落实减免租政策要求，累计减免租金约5036万元，惠及租户705家，充分彰显国有企业的责任担当；坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用，现阶段17项低效资产处置完毕后，预估将增加收益约5500万元。产业招商方面，年内发布集团《产业运营白皮书》，多渠道有序构建“1+2+3+N”的产业战略体系，探索深物业特色的产业发展策略，全力推进蚌岭项目、扬州项目、国贸商场升级等招商工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年度，在宏观经济面临“三重压力”的大环境下，面对传统房地产市场总体下行的发展趋势，深物业集团将积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节， 通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
　　土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容， 继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目尽快落地； 项目开发方面，实现节点建设和销售回款双提速双促进，2023年将聚焦在建项目设计管理和报批报建工作，高质量高水准呈现各项目示范区和昭示面形象，在保证质量、安全和环保基础上，全面推进项目建设，通过主动作为和确定性工作来应对不确定性市场形势，紧紧围绕“现金流入”核心目标精准发力、持续用力，继续在“提速、放大、赋能、 见效”上下硬功夫做好文章，通过集团本部统筹开发经营业务，进一步深化平台公司的管理功能，在产品策划、项目操盘、加速去化、集中采购等方面，持续提升开发能力、建立标准统一、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势。一是统筹做好重大复杂项目开发。加速推进虎门滨海港湾项目、光明御棠上府项目、观澜蚌岭城市更新项目及扬州项目开发建设，积极推进福昌二期精装修竣工验收。二是推进城市更新项目前期工作，保障未来业绩。坪山天俊工业园项目力争完成拆迁备忘录与拆赔协议签约，福源工业区项目力争完成更新单元范围划定、单位变更、计划立项、专规编制等工作。三是加强营销操盘能力，确保完成销售目标。把握市场机遇，积极推进虎门、光明、蚌岭项目住宅销售去化，完成福昌二期交付等工作。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2022年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,131,041.58元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势： 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2022年以营业收入2425亿元人民币的成绩位列世界五百强第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2022年以营业收入2425亿元人民币的成绩位列世界五百强第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　由于推售量减少和市场下行等原因，公司的销售量有所降低；由于多个房地产项目开工，公司的生产量有所增加。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况
　　公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料
　　主要客户其他情况说明
　　公司主要供应商情况
　　公司前5名供应商资料
　　主要供应商其他情况说明
　　3、费用
　　4、研发投入
　　公司研发人员情况
　　公司研发投入情况
　　公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
　　研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
　　研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　（1）经营活动现金流净额同比增加，主要原因是：报告期地价款及税费支出减少所致。
　　（2）投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期收到宝路土地收地补偿款所致。
　　（3）筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款所致。
　　（4）筹资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期支付同一控制下股权收购款所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
　　报告期公司经营活动产生的现金流量净额105,233,103.86元，与报告期净利润529,340,607.96元存在较大差异，主要原因是：报告期收到宝路土地收地补偿款及新增土地储备支出增加所致。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2023年经营计划
　　2022年，集团经营班子认真落实董事会、党委会各项决策部署，紧紧围绕重点任务开展工作。面对经济下行等多重因素影响，集团上下积极应对，主要业绩指标连续多年位列系统内非金融类企业前列；项目推进方面，蚌岭项目、光明御棠上府、福昌二期项目顺利完成节点目标；资本运作方面，完成战略入股中建科工集团智慧停车公司，强化了集团的股权投资特色；总体而言，集团体制机制更加灵活，广大干部员工谋事创业的积极性得到增强和提高，全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了积极正面的良好开局。
　　2023年，集团仍坚持“稳中求进”的工作总基调，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决做到“两个维护”，紧抓深圳“双区”驱动、“双区”叠加和“双改”示范重大机遇，全面落实市国资委决策部署，突出目标导向、问题导向、结果导向，紧紧围绕“现金流入量”这个核心目标精准发力、持续用力，主动担当作为，忠诚履职尽责，继续在“提速、放大、赋能、见效”上下硬功夫做好文章。——项目提速：做好统筹协调，拧紧责任链条，压实工作责任，确保时间节点的刚性约束，集中力量解决制约项目建设的突出问题，扎实推进在建项目再提速，实现节点建设和销售回款双提速双促进，必要时节点建设要服从和服务于销售回款。
　　——资本放大：紧抓当前资本市场十年一次的重大机遇，不断放大国有资本功能，通过“股权、债权”双轮驱动，切实做强做大上市公司；活用善用国企优势和上市平台潜力，不断“放大”集团资源获取能力。
　　——平台赋能：围绕集团本部监管赋能、二级平台服务赋能、信息化技术赋能三大重点，持续推动管理重点下移和管理能力下沉，全集团全覆盖贯通运用金蝶财务系统、HR系统和OA系统，整合提升形成集团数字化转型的技术平台和服务系统。
　　——指标见效：围绕“长期有目标、中期有预期、短期见成效”的原则，保底实现年度预算目标，争取反超三年滚动计划并达到规划水平。确保实现年度销售回款、增发融资、跟投退本目标。
　　紧紧围绕年度重点任务，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能和指标见效四大工作重点，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，销售工作早谋划、早铺排、早回款，实现金领项目销售目标、福昌二期项目竣工交付、蚌领、光明、虎门等项目择机开盘等工作。
　　二是攻坚克难，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进福昌二期项目工作进度，全力以赴推进虎门滨海港湾项目、光明御棠上府项目开工进度，持续推进惠阳淡水项目土地确权、项目公司成立、福源工业区项目更新单元范围划定等系列工作。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型升级。年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变。
　　四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；以推动集团党委第三轮巡查、第二轮巡查回头看以及2022年行政督导检查发现问题整改为契机，全面提升集团整体管理水平；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道筹措融资；继续推进节点奖、增量分享等全方位多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；加大干部引进、培养、使用、教育和约束力度，形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的选人用人导向；推动行政管理工作向下延伸，通过驻点督导促进二级平台公司和重点三级单位基础管理水平明显提升，完成集团数字化转型规划编制并启动实施；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，提高招商能力和水平。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。加强风险管控，守牢安全生产底线，安全生产工作要继续保持平稳态势，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强对重大风险动态跟踪落实，重点关注农民工工资发放和劳动合同纠纷，保持从紧从严防控态势不放松，坚决维护安定团结的局面。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲