经营概述
公司成立于1984 年，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家集开发销售、租赁经营、物业管理于一体、物业品种齐全的大型房地产开发集团。在房地产开发方面，公司业务涉及住宅、办公楼和商业营业用房三大类商品房的开发。 公司的大股东是招商局蛇口工业区有限公司，隶属于招商局集团。公司是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司。 公司在业界首倡绿色地产，开展绿色产品、绿色行动、绿色社区的系统规划和建设， 同时关注社会发展、关注邻里友爱，努力推动社区文化建设，在开发管理的社区内形成和谐、健康、具有深厚邻里亲情的社区氛围，并积淀为具有强烈归属感的“家在情在”居住文化。
运营业务分析
优势(Strengths)：
- 公司依靠母公司招商局集团，在开发贷取得以及贷款利率方面一直具备优势； 进入地域不断增多，中西部和二三线布局比重不断提升，将为公司提供持续增长的动力； 招商局集团存量资源未来可挖掘的潜力仍很大，而且公司正以独特的产业协同拓展模式与集团一同向全国各地拓展，持续获取质优价低的资源； 较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强； 先发的“住宅开发为主、商业地产为辅”业务模式，使公司在获取住宅用地或综合用地中具有突出的竞争优势； 优质资源注入助推商业地产发展提速。大股东蛇口工业区注入深圳蛇口海上世界片区的部分优质地块土地。
劣势(Weakness)：
- 在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。
机遇(Opportunities)：
- 拥有庞大的潜在市场和顾客群； 商业地产的发展为公司房地产多元化的综合运营能力寻找更多的空间； 限购政策后市场重新洗牌。
威胁(Threats)：
- 公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压； 万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。
逻辑及竞争力
房地产市场百强企业，在限购和限贷政策以及银行对房企收缩贷款规模的影响下，市场集中度不断提升，招商地产作为国内有数的大型房地产开发企业，倚靠招商局集团的强大背景，其融资能力、规模优势、管理改革带来的效率提升将为公司进一步发展提供动力。公司住宅针对中高端客户，同时不断加速商业地产的发展步伐，将受益于新型城镇化的进一步推进。现阶段蛇口工业区5个优质项目的注入，将助力公司商业地产的发展。公司控股股东招商局手中仍有较多优质地产项目，若集团将该类资产注入公司，则公司规模潜力将进一步提升。
核心竞争力
鲜明的企业文化，永续人性关怀
在20多年的发展历程中，公司注重文化建设与战略、经营管理相结合，努力将企业文化融入生产经营活动之中，深植于员工行动之中，使其成为推动公司发展的软实力。
雄厚的资本积累，稳健财务管理
公司有效地把握了上市以来历次资本市场再融资机会，合理充足资本金，不断稳定资本结构，为公司进一步扩张奠定坚实的资本基础。同时，公司延续了招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。
独特的经营模式，支撑规模发展
立足于市场需求，通过多年经营积累，公司成功打造了“住宅与商业并举”、“绿色地产”和“社区综合开发”这三大独特的经营模式，支持公司的规模扩张。
公司早在2002年提出了“绿色地产”概念，并最早将绿色之路从实验带到实践中。
社区综合开发提倡全面的空间及功能整合，能够解决居民生活多样需求的整体大循环问题，为社区赋予真正的活力和良性运作的发展动力，是最适合社区发展的综合解决方案。而公司对于深圳蛇口的开发就是最成功的社区综合开发范例之一。
l 公司有21个项目已获国家住建部绿色建筑认证，另有17个项目正在参评。领先的绿色地产技术和成熟的绿色人居理念，已成为招商地产特有的核心竞争力。
l 公司信息化建设全面提速，ERP系统已实现公司范围内全面覆盖并上线运行，有效提高了运营效率。
l 公司2012年成功发布新版企业文化体系，有力推动了公司组织能力的提升，以强调进取的企业文化推动公司业绩的强增长。
l 2012年公司进一步完善了考核指标体系及激励方式，强化过程督导力度，通过考核与激励的推拉结合，极大激发了一线经营单位做大做强的积极性。
业务经营
房地产开发
签约销售收入锁定未来销售（结算）收入的确定
签约销售面积锁定未来交付结算面积
销售均价显示成交时（签约/结算）实际均价
从签约销售情况来看，公司拥有大量项目储备支持未来销售。（图中在建面积包括新增规划建筑面积）
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2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
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库存销售周期（年） |
7.41 |
2.95 |
3.10 |
4.32 |
2.02 |
注：库存销售周期=当期在建面积/当期签约销售面积
从竣工和结算情况来看，公司仍有较多未售资源
其它主营业务
出租经营业务（自持资产经营）
出租业务收入主要受可租规模（面积）、出租率和租金影响。
物业管理业务
物业管理经营收入主要受管理规模，经营方式和收费三大因素影响。经营方式主要包括委托和顾问两类，经营方式不同收费不同。
园区供电业务
园区供电业务收入主要受受供规模、用电量、电力采购和维护成本影响。
业务分析
业务模式
房地产开发为主，商业地产经营为辅
公司的主营业务较为多元化。房地产开发销售是目前公司的核心业务，物业出租经营、物业管理、园区供水供电、房地产中介和工程施工是辅助。公司“住宅开发为主，商业地产经营为辅”的经营模式仍在维持，但最终将实现“住宅开发+商业开发与持有”模式的战略转型。
由于“住宅开发销售”模式面临一定的发展瓶颈和商业地产领域开始呈现日趋明朗的商机，向“住宅开发+商业开发与持有”模式转型将成为国内大型地产开发商的必然选择。
行业地位
2011年招商地产房企销售收入排名第17位，销售面积排名第30位
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销售金额排名前50房企 |
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销售面积排名前50房企 |
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排名 |
公司名称 |
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排名 |
公司名称 |
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1 |
万科集团 |
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1 |
恒大地产 |
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2 |
恒大集团 |
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2 |
万科地产 |
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3 |
绿地集团 |
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3 |
绿地集团 |
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4 |
保利地产 |
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4 |
碧桂园 |
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5 |
中海地产 |
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5 |
保利地产 |
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6 |
万达集团 |
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6 |
中海地产 |
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7 |
碧桂园 |
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7 |
万达集团 |
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8 |
龙湖集团 |
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8 |
龙湖地产 |
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9 |
华润置地 |
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9 |
雅居乐 |
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10 |
世茂房地产 |
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10 |
华润置地 |
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11 |
雅居乐 |
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11 |
世茂房地产 |
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12 |
绿城中国 |
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12 |
佳兆业 |
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13 |
金地集团 |
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13 |
保利香港 |
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14 |
富力地产 |
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14 |
富力地产 |
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15 |
远洋地产 |
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14 |
金地集团 |
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16 |
中信地产 |
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16 |
荣盛发展 |
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17 |
招商地产 |
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17 |
远洋地产 |
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18 |
融创中国 |
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18 |
中信地产 |
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19 |
融侨集团 |
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19 |
金科集团 |
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20 |
华侨城 |
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20 |
新城控股 |
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21 |
保利香港 |
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21 |
中国铁建 |
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22 |
首开股份 |
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22 |
绿城中国 |
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23 |
佳兆业 |
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23 |
中国中铁 |
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24 |
新城控股 |
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24 |
融侨集团 |
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25 |
金科集团 |
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25 |
世纪金源 |
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26 |
合景泰富 |
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26 |
建业地产 |
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27 |
中国铁建 |
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27 |
新世界发展 |
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28 |
九龙仓 |
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28 |
金辉集团 |
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29 |
金辉集团 |
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29 |
复地集团 |
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30 |
新世界发展 |
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30 |
招商地产 |
主营构成
毛利构成
销售毛利率
业务涉及城市
公司产品链
序列名称
业态
所在城市
雍景湾
高层
深圳
依云系列
别墅、高层
佛山、苏州、南京
雍华府
高层、多层
天津、成都
花园城
高层、小高层
深圳、漳州、重庆、珠海
珑原
别墅
上海、南京
大型社区
高层、别墅、多层
苏州（小石城）、镇江（北固湾）、武汉（墨水湖）、广州（金山谷）
滨水综合体
酒店、写字楼、商铺、住宅
深圳海上世界、重庆长嘉汇、漳州卡达凯斯
行业周期
- 行业周期：
-
我国房地产业已发展到成熟时期，主要周期特征有:1、市场方面企业保护既有市场，渗入其他市场；2、生产经营上巩固客户关系，降低成本；3、财力以控制成本为主；4、人事方面以提高生产效率为目标；5、研究开发新产品；6、利润稳定。此时的成功关键因素表现为必要的土地资源储备、雄厚的资金实力、丰富的人力资源、诚实可信的品牌、准确的市场把握能力、良好的企业文化、持续的创新能力。
行业现状及特征
行业发展现状
从新开工和销售面积来看，住宅地产开发为房地产开发行业最主要的组成部分。
单位：亿平方米
从房地产开发来看，商品房市场整体自2008年以后处于销售高于竣工的局面，由于住宅市场是房地产市场最大的市场，在房地产调控政策出台以后，商品房住宅销售面积增速大幅下降，造成房地产市场整体增长趋缓，2012年商品房销售面积同比增长仅1.24%，从而解释商品房竣工面积与销售面积的差距不断的原因。2012年虽然住宅销售面积持续上升，但新开工面积大幅下降。
房地产成交价格
各类商品房销售均价维持增长。从价格走势来看，办公楼波动性最强，住宅相对较为平缓。
单位：元/平米
主要成本分析
土地为房地产开发最主要的成本，2011年以后土地平均地价增长逐步趋缓。
2008年以来，住宅建安成本持续增长，较2008年，各类建安成本均有较大增长，其中以多层最为显著，增长幅度达到31.15%，复合增长率7.02%。
行业特征
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所处行业属性 |
与经济周期相关度 |
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周期性行业 |
强 |
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展，因而具有很强的经济周期相关。
房地产业在开发上又具有四大基本特征：周期性，关联性，区域性和政策敏感性。
周期性
作为基础建设行业，房地产业进行的房产、地产的开发和经营属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此房地产业与国民经济发展一样具有周期性。
关联性
房地产具有很强的产业关联性，与国民经济的许多行业都有着密切的关系，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电、洁具等产业。
地域性
不动产为房地产的主要属性之一，当单一区域市场供给出现失衡现象从而造成价格差异，房地产不可能如一般商品，通过商品流动来缩小不平衡或差异。
政策敏感性
政府政策对房地产发展最直观的影响主要由三方面体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划对土地的供应造成直接影响；第二，政府制定的各项税费影响房地产的价格，最终对房屋的销售造成影响；第三，房地产的流通将受到政府对于房地产交易采取的政策影响。
对 于房地产开发企业，现阶段房地产企业的资金实力还比较有限，绝大部分房地产企业的业务范围都局限于一个或几个地区，只有极个别的企业能够在全国范围内进行 大规模房地产开发。房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动 来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。同时，房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，房地产产品设计和销售受当地人文环境和居民生活习惯等因素 影响较大。因此，房地产业的属地化经营特点十分明显。
市场集中度
在我国，由于土地资源相对充裕，房地产开发是一个低集中度的行业，然而从近10年房地产市场百强房企的市场占用率来看，我国房地产市场集中度正呈现不断上升的趋势。百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%，百强房企的销售额均值也从2003年的10.37亿元增长至2011年的165.83亿元，9年间增长了15倍。
产业链
催化剂及投资逻辑
推助行业发展的主要因素
人民币升值、人口城镇化、居民收入水平提高、资产价格上涨、流动性过剩、土地供应趋紧等在短期内看不到逆转的迹象。
行业投资逻辑
中央经济工作会议提出2013年仍将实施稳健的货币政策，相比2012年略微放松，预计2013年社会资金总量对楼市持续回暖仍将形成一定的支撑。
在政策的压力下，从长期来讲对于房价预期更多是保持相对平稳的状态，难以出现大幅度的增长。而资本市场的融资成本则有可能在换届后有一定的下调，因而利于房地产企业的资金周转。
未来几年房地产行业都将处于调整格局，行业分化加剧，集中度提升，综合优势明确的公司有望继续超越行业平均增速，中小公司继续面临增长瓶颈和生存压力。
选股思路有三，一是全国布局的一线龙头，增速较高且业绩锁定情况良好。二是受益城镇化，在经济发展潜力较大的三四线城市积极扩张的高周转企业。三是在供求偏紧的一、二线城市具有较多资源的区域龙头企业。
风险因素
-
政策调控进一步加码，中高端楼盘销售去化低于预期； 规模扩张加速可能面临经营风险，行业经营环境超预期恶化的风险。