一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　根据国家统计局统计，2023年全国商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%；销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。全年房地产主要经济指标出现了连续三年下滑，下跌幅度则有所收窄。　　从行业政策调控及运行情况来看，政策重点关注住房需求和行业风险问题，围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，系列金融政策、财政政策和行政政策的支持、托底，房地产行业系统... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2023年全国商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%；销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。全年房地产主要经济指标出现了连续三年下滑，下跌幅度则有所收窄。
　　从行业政策调控及运行情况来看，政策重点关注住房需求和行业风险问题，围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，系列金融政策、财政政策和行政政策的支持、托底，房地产行业系统性风险得到控制。2023年7月，中央政治局定调“我国房地产供求关系发生重大变化，适时进行调整优化”，随后各种利好松绑政策频出，如认房不认贷、降首付、降贷款利率、降准降息以及放松限购等方面出台系列积极措施，以刺激刚性需求和促进改善型需求。10月，中央金融工作会议强调，要落实“三个不低于”等金融纾困政策，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。全年在利好政策合力作用下，在维护市场稳定和防范市场风险等方面取得一定成效。但由于基层落实不到位，开发商实际获得资金支持有限，房企所承受的资金压力未得到根本性缓解，行业延续弱势格局。
　　从市场销售情况来看，全年房地产呈现“前高中低后稳”特征。2023年一季度市场成交放量，数据较好；二季度预期背离，市场受挫；三季度中央定调 “供求关系”，大力度利好政策频出，市场回暖；四季度利好政策加码，其中以一线城市政策放松为主要特征，市场预期向稳。从需求端来看，市场成交结构变化为改善性需求好于刚性需求，二手房成交好于现房，现房销售好于期房。政策松绑利好政策的溢出效应下，跌势趋稳，降幅收窄；由于经济预期走弱及房价下跌，导致消费者信心不足，市场观望气氛浓厚，房地产行业复苏基础有待夯实。
　　从行业及房企发展情况来看，一是房地产发展长周期结束，目前正处于行业调整或深度调整发展阶段。房企投资意愿低，新房开工率大幅下降，土地供应减少。二是房地产市场销售持续萎缩，行业竞争从增量转向存量，房企之间竞争愈演愈烈，营业规模、盈利能力下降，普遍存在较大去化压力、回款难度大、现金流紧张等问题。三是房企经营策略为现金为王，聚焦于优化资产负债表，转向于保稳定促转型求发展的有质量发展模式；中小房企发展面临求生存的安全保障及求转型的可持续发展诉求。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，商业性用房和产业办公用房供过于求，去化周期拉长，价格也出现了大幅调整，需求疲软。
　　2024年政府工作报告中指出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障房建设供给和建设，完善商品房相关基础制度，满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求。2024年3月，国常会表明：房地产产业链长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，将进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，激发潜在需求，促进平稳发展。未来的房地产将致力于推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供应体系，构建发展新模式。2024年，预期调控政策继续放松或全面宽松，供需两端将有更多、力度更大的房地产结构优化措施及刺激政策出台，“因城施策”“一城一策”更加灵活、宽松。房地产为10万亿大赛道，仍是我国经济发展支柱产业之一，预期房地产市场在中国式现代化进程、三稳要求及全面宽松预期等积极因素推动下，一线房价将逐步在底部区域得到有效支撑，有望逐步企稳回暖，房地产市场将维持安全、稳定运行。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。
　　2. 公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2023年 12月31日止，尚未结清的担保金额6,464.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日止，尚未结清的担保金额 13,385.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地或低成本获取，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。此外，公司地产业务主要集中在一线及二线城市，具有较强的抗风险能力。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，自有现金流大于负债，有利于推动公司向新发展方向转型。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，是公司以进促稳，团队迭代的一年。
　　2023年，地缘政经局势错综复杂，发展与安全问题突出，世界经济增长继续放缓，步入高通胀、低增长、多风险的结构调整期。国内经济顶住外部压力扰动，克服内部困难，保持在合理区间运行态势。房地产行业供求关系已发生重大变化，市场的持续低迷，面临巨大困难与挑战。在严峻复杂的国际国内经济形势、房企持续出现“暴雷”、陷入流动性危机等行业大背景下，以及公司发生重大人事变动、管理团队迭代的情况下，公司坚持不盲目扩张，不急功近利，以明显低于同行的资产负债率，较好地维护资产安全和保持稳健财务结构，为推动企业稳定经营及转型发展奠定了坚实基础，实现了各项工作的有序推进。截至2023年12月底，公司总资产83.98亿元、净资产53.36亿元；实现营业收入5.65亿元、归属于上市公司股东净利润0.82亿元，同比分别下降75.89%、81.27%。营收及净利润下降的原因：主要是房地产行业已进入调整或深度调整发展阶段，市场预期转弱，观望情绪浓厚，需求萎缩，公司销售的产业研发办公产品去化目标未达预期。
　　现将公司2023年业务回顾、管理层讨论与分析和2024年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2023年业务回顾
　　(一) 房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等近30项殊荣。
　　销售方面：推进该项目销售依然是本年度的重点工作之一。在房地产市场整体表现疲弱的环境下，持续强化项目的高端全能型商务形象，以“产城超体、低密生态总部”为项目整体产品定位，全产品线分阶段重点对外输出。T1栋保持整栋推售，T3栋以高区整段销售、中区整层起售对外输出、T4栋尾盘顺势促销。
　　截至12月底，该项目年度新增销售收入0.286亿元，其中T3栋新增销售收入0.116亿元，T4栋新增销售收入0.17亿元，没有实现年度销售目标。项目整体累计销售收入53.28亿元，T2栋、T5栋已售罄, T3栋累计销售9层，面积约1.30万平方米，占可售面积的36%；T1栋拟整栋推售，暂未实现销售，剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平
　　该项目写字楼产品累计销售面积41%、公寓产品累计销售面积超91%。对比深圳同期开发销售的“工改工”项目，该项目去化率及成交单价均名列前茅。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，所创造的经济效益为公司近年持续实施的现金分红方案及推出的回购股份方案做出了重要贡献。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩1套顶层复式单位待售，建筑面积424平方米。该项目建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山 A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司成立专门的工作协调小组，积极推进该城市更新项目的前期筹划等工作。
　　相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临政策及市场环境变化等诸多不确定风险，同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，面临开发建设、销售与回款难度加大等问题。为提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险，该项目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”。“更新计划方向”调整方面：2023年6月，该项目被深圳市南山区城市更新和土地整备局列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，7月完成计划方向调整备案，取得更新计划调整批复。“专项规划审批”方面：工作小组正在努力推进开展相关工作，鉴于深圳市城市更新政策调整及变化，导致专项规划方案进行重新调整，相关工作进展缓慢。公司需要积极研究政策，并努力与政府沟通，进一步优化专项规划申报方案，以争取项目效益最大化。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　报告期内，“钱塘公馆”项目没有销售记录。由于该项目剩余房源不多，已进入销售尾期。报告期内主要就顶跃产品进行营销推介及保持市场热度，以锁定意向客户。同时重点做好顶跃产品的精装工程。2023年7月，该项目1幢顶跃C户型20层顶跃东西边两套装修通过竣工验收；2幢2层软装配合施工完成；3幢天际会所完成相关施工优化及软装配套施工。
　　“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。“时代大厦”是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。
　　报告期内，“时代大厦”全年实现租金收入6,851万元。该项目采取中高区整层出租、低区少量分租的经营策略，但在国内经济发展面临需求收缩、预期转弱等多重压力下，杭州写字楼最近几年出现了出租单价和出租率双双下降的情况，面对严峻经营形势，公司积极主动采用多渠道方式进行招租，与全球知名五大行、高纬环球等大型中介以及本土地产中介保持良好的合作关系，与政府招商部门及其下属的楼宇协会建立了紧密合作关系，与区域招商中心、物业服务中心等建立了合作渠道。公司通过克服各种困难，积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新客户，努力提高出租率。同时，为提高客户满意度，深入了解入驻企业需求，定期回访入驻企业，定期与物业公司召开沟通会，积极为入驻企业解决实际问题，进一步提升物业服务水平。该项目报告期年末出租率为78%，租金收缴率达98%。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2023年，杭州钱江新城“万豪酒店”全年实现营业收入1.57亿元，客房入住率84.6%，业绩创自开业七年以来新高，不仅取得了较好经济效益，而且圆满完成了杭州第19届亚运会的接待任务。
　　报告期内，“万豪酒店”被第19届亚洲运动会组委评选为“亚奥理事会大家庭饭店”官方A类接待酒店。2023年3月，公司成立亚运会专项工作小组，开始筹备亚运会接待、服务与保障的各项工作，对硬件和软件进行了多次提升改造，对外做好亚运氛围营造以及杭州特色文化展示工作，对内做好消防演练、员工服务技能提升等接待准备。经过6个多月紧锣密鼓筹备，“万豪酒店”于9月正式开启接待工作，无论是前台接待、餐饮服务，还是后台保障，各部门通力合作，有序运转，接待工作开展顺利，亚组委亚奥理事会大家庭总部饭店运营团队指挥长一行莅临视察，对“万豪酒店”软硬设施、服务质量与酒店环境等给予了高度评价。10月，亚运会在杭州圆满结束，酒店也圆满完成亚运会接待任务。
　　此外，全景天地 2号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次沟通与协调，已取得实质性进展，相关工作正在推进中。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是确保公司保持平稳发展的稳固基础。
　　物业经营方面：通过激发经营活力，积极开展租赁招商工作，确保经营稳定和收入稳定。公司通过机构优化、人员调整，加强了招商团队力量，加大招商力度，积极推进物业租赁经营工作，较好的完成了各项年度任务指标。
　　服务管理业务：一是优化管控体系，科学精细运营。公司持续着眼于服务力的底层能力建设，提升物业服务水平。在各部门的共同努力下，公司年度第三方客户满意度测评获得了客户的肯定，2023年公司客户满意率为 95.58%，较2022年提升 0.38%；满意度为 89.83，较2022年提升1.14，均处于行业优秀水平。二是厚植民生底色，筑牢服务根基。物业企业的服务力、创新力决定了企业在市场中的竞争力。公司坚守品质初心，始终秉持 “以人为本”，紧密围绕业主需求，不断完善服务体系建设，创新智慧服务改革。各项目园区目前配备了AED急救设备，并定期组织开展急救演习和急救技能普及活动，实现社区黄金4分钟急救响应。此外，公司还举办了近百场社区文化活动，为近万名业主提供邻里交流的平台，营造了邻里友爱、温暖舒心的生活环境。三是聚焦多元服务，充实品牌力量。高质量发展更需要市场的验证。公司努力提升品牌经营质效，整合行业内外资源，线上线下联动，不断提升公司品牌形象。2023年，物业集团分别荣获“深圳市物业管理行业协会优秀通讯员称号”“2023中国物业服务企业综合实力500强”等殊荣。
　　2023年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入4.59亿元，同比增长17.63%,经营性收入的稳定增长，为保障企业的稳定经营做出重要贡献。
　　(三)公司治理方面
　　1.安全规范促发展，持续强化企业内控管理工作
　　一是法务、审计、财务等部门继续发挥企业内部监督防火墙作用，有效维护企业合规经营及合法权益；二是强化行政、人力资源和信息安全管理，优化、完善内部管理流程，提高工作成效。三是牢固安全生产底线，扎实构建安全堡垒。公司坚持安全发展理念，定期召开安全生产会议，落实安全责任，筑牢安全生产底线，全年无重大安全责任事故。
　　2.重大人事变动，管理团队迭代
　　公司从原来的国有控股、无实际控制人变更为有实际控制人，目前实际控制人为恒裕资本、龚泽民，公司属性为民营企业。由于公司属性的变化，与原有管理体制、管理理念上存在差异。报告期内，公司董事长、董事、总经理及监事会主席等核心岗位均发生了变化，同时组建了新的经营班子，并着手进行组织架构调整和改革迭代。对上市公司的组织架构按照业务条线进行了划分，管理体制调整为“大部制+职能”建制，实行集约化管理运行机制，明确分工，落实责任，进一步提高管理绩效。
　　3.持续践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)重视现金分红，维护投资者合法权益
　　公司积极响应监管部门倡导，2016-2022年连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.84亿元，平均分红比率45.71%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　公司董事会拟定2023年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。2021年至2023年，公司累计现金分红4.93亿元，占公司最近三年归属于上市公司股东的净利润的53.34%。近年来的现金分红方案符合相关法律法规及公司章程要求，同时考虑了中小投资者诉求，维护了中小投资者的合法权益。
　　(2)现金分红政策的制定及执行情况说明
　　现金分红政策方面：根据《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红(2023修订)》《公司章程》等规定，公司对具体分红标准和比例、决策程序和机制方面进行了清晰明确；对未进行现金分红原因需做充分说明，并披露增强投资者回报水平所采取的相关举措；对现金分红政策进行调整或变更的条件及程序进行规范和说明。公司将制定《未来三年（2024-2026年）股东分红回报规划》，该规划拟提请董事会和股东大会审议。
　　(3)兼顾社会责任，连续多年热心慈善公益
　　公益慈善是现代企业应承担的社会责任。2023年，公司紧跟国家乡村振兴战略的步伐，以深圳市华联慈善基金会为平台，“华联晨露行动”迭代升级，“乡村振兴音乐教室援建公益计划”分别在安徽石台、广西龙胜两地温暖揭牌。此外，公司还参与了深圳读书月重点主题活动，将企业发展融入城市文化建设中。持续的公益善举得到社会各界的好评，华联慈善基金会收获了4A评估等级认定并取得授牌。
　　(四)对外投资业务开展情况
　　1.开展证券投资业务，提高闲置现金收益
　　为了提高闲置现金的使用效率及规范证券投资行为，公司第十一届董事会第八次会议审议通过了《关于使用自有资金进行证券投资的议案》《证券投资管理制度》，对证券投资决策权限及流程、管理职责、风险管理和信息披露等进行规范与应对。同时设立了投资证券决策委员会，负责具体事务开展。本次证券投资坚持价值投资理念，本着谨慎、稳健原则，主要关注或投资于高股息率股票。
　　2．规避同业竞争，竞拍取得城市更新项目
　　为逐步推进解决同业竞争问题，及增加上市公司城市更新方面的项目资源和维护房地产主业的稳定运行，经公司第十一届董事会第十一次(临时)会议审议通过并授权，同意公司使用自有资金8.35亿元通过深圳市产权交易所以竞拍方式摘得景恒泰公司100%股权。景恒泰公司100%股权在2023年12月挂牌转让之前，深物业集团已对景恒泰公司资产进行了整合、剥离，其主要资产为货币资金和“御品峦山”项目。其中，“御品峦山”项目占地2.19万m，计容建筑面积为7.96万m，土地用途为居住用地、公共管理与服务设施用地。“御品峦山”项目本质为城市更新地铁上盖项目。该项目历时18年，历史背景复杂，项目用地权属经历了多次上级主管单位调整；又因在合作开发过程中，合作方之间存在合同纠纷矛盾等复杂原因导致未能顺利开发。该项目虽已启动基坑工程建设，但目前处于停工状态。
　　由于公司关联方恒裕集团作为担保方，参与了“御品峦山”项目的合作开发业务，取得了该项目后续开发的控制权。恒裕集团履行其规避同业竞争承诺，同意将该项目开发控制权转让给上市公司，若该投资项目出现投资亏损的情形，恒裕集团将进行现金补差。
　　本次交易符合公司“地产保稳定，转型促发展”经营战略。“御品峦山”项目开发并实现销售后，将增加公司营业收入和利润来源，对公司未来财务状况产生积极影响。地产业务所形成的资本积累，助力产业转型。
　　3．投资设立产业基金，继续推进产业转型
　　2023年，公司对新疆某大型投资项目进行了尽职调查、论证分析及预沟通等工作。该项目投资规模大，工作量大，耗费时间长，最终因目前该项目所处行业投资过热，资本市场低迷和再融资受限等原因，各方未能就合作事宜达成一致意见而搁浅。
　　公司新管理团队为加快推进产业转型步伐，于2023年12月以自有资金4.8亿元参与设立了中保清源汇海产业基金，并持有该合伙企业 99.585%的出资份额。该基金投资关注方向为：新能源技术、碳中和技术和数字科技技术，这三个领域存在较强的产业链关联关系，具备联动发展的内在驱动产业逻辑，同时符合国家行业政策鼓励方向，应具备较好的市场前景和较大产业空间。
　　本基金是公司为了推动产业转型而设立，拟将其打造成为产业转型的专项基金，也是公司成为其单一大股东的原因之一。产业转型之路，属于跨行业投资布局，难度大、风险大，需要经历一定周期。公司2003年在转型投资石化新材料(PTA)就出现过投资失败的经验教训。在综合近几年产业转型探索经验及前车之鉴的基础上，为了控制产业转型风险，公司采取了稳中求进的转型策略。公司借助中保产业基金公司平台、资源及其运作和管控能力，重点关注绿电绿能大赛道中新科技、新技术、新材料等具有领先优势或定价权的细分行业，采取“先进行跨行业布局后进行产业聚焦”，逐步推进产业转型战略的投资战术，即先确定投资方向、投资领域，选择具有良好发展前景且属于国家鼓励发展的战略新兴产业导向的投资项目进行投资、布局，先进行小金额投入，在相关项目培育成长、时机成熟后，再进行产业聚焦、扩大投入，立足于地产，循序渐进推进产业转型。
　　二、管理层讨论与分析
　　(一) 公司经营发展方面
　　自转型房地产以来，房地产主业推动公司发展迈上了新台阶，构建了更加健康、良好的财务结构，为股东创造了较好的现金分红回报。最近几年，公司没有盲目扩张，有效规避了房地产行业连续三年下滑的冲击和影响。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续转型发展奠定了坚实基础。然而，公司作为一个中小房企，在应对房地产市场发展进入调整或深度调整阶段的同时，正面临着产品去化难、城市更新项目审批、开发周期长以及更新政策变化等问题和困难。另外，公司土地储备或开发项目不足，企业发展进入瓶颈期，面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，解决当下的发展难题及应对上述问题和困难，在向新业务过渡发展期间给企业带来一些阵痛在所难免。与此同时，与关联方恒裕集团之间存在的同业竞争问题，也可能将影响公司未来主业定位及发展战略调整。
　　(二) 风险因素分析
　　1.政策调控与行业风险。房地产已进入调整或深度调整发展阶段，若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。与住宅产品相比，公司目前在售主要为研发办公产品，受区域同类产品供过于求影响，存在去化压力大，产品销售不达预期目标风险。
　　3.产业转型风险。未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。
　　4.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发定位、产品属性和产品结构、申报进度及开发周期，正在申报的城市更新项目存在延期开发、申报结果存在不确定性等风险。
　　(三) 公司策略与应对
　　2024年，国外政经形势依然严峻复杂，国内经济形势复杂多变，房地产市场发展进入下行周期。目前，国内经济发展已恢复至合理增长区间。公司目前管理团队和组织架构也已进行了迭代、调整，新变化新格局新发展，公司将继续坚持高质量发展的差异化路线，注重产品品质和可持续发展，脚踏实地，稳中取进，高度关注、深入研究政策与市场，认清形势，审时度势，力争在房地产主业和转型发展取得双突破。危中有机，要准确把握房地产构建新发展模式市场规律和发展机会，充分发挥自身的资金优势和在城市更新中比较优势，加快城市更新项目建设进度，增加资本积累，继续推进产业转型，实现可持续发展。
　　1.迎难而上，重点做好在售项目销售和物业经营板块运营，确保收入来源
　　“华联城市商务中心”项目销售方面，强化项目高端商务形象、产业总体超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，制定全民营销奖励方案，通过多渠道多层次积极的开拓客户资源；完善现场展示区、形象展示区，增强产业氛围展示和体验。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面，要加大定向圈层营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。全力完成该两项目的年度销售目标，确保收入来源，同时加快资金回笼。
　　物业经营与服务板块为维护公司稳定经营的支撑性业务，为公司长治久安打下了坚实基础。在应对房地产行业持续下滑的背景下，其稳定的现金流，极大地保障了企业的正常运营。公司将成立商业运营公司，按业务条线划分要求，对经营性物业进行统筹规划、运营，同时采取行之有效措施确保经营性物业收入保持稳中有升的良好局面。
　　2.维护主业稳定，积极做好“御品峦山”项目筹划及工程建设工作
　　要加快“御品峦山”规划设计调整工作，争取早日动工建设。该项目为城市更新地铁上盖纯住宅项目，且四证齐全，属于短平快项目。该项目为公司未来新的利润增长点，公司将组织精干力量，保质保量积极做好该工程项目建设，确保2025年实现销售。
　　3.稳中取进，积极研究主业定位和加快产业转型项目的投资落地
　　公司与关联方恒裕集团之间存在同业竞争问题，双方需要研究拟定解决方案。由于房地产正处于市场调整或深度调整低迷期，且恒裕集团主要从事城市更新、旧改或城中村改造项目，这些项目普遍存在项目所有权与开发权分离，涉及利益主体多、历史沿革复杂等特殊情况，这些前置性问题将会大大增加推进解决同业竞争的难度。结合公司实际情况及实力，公司将继续坚持“地产保稳定，转型促发展”的发展定位。一是坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，从城市更新项目中谋求更大收益，同时积极推动产业转型工作。二是围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，加快中保清源汇海产业基金投资项目落地，增加新业务比重，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。三是拟利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式。
　　4.治理需规范，规范促发展；防范经营风险，提高管理绩效
　　公司坚持“治理需规范，规范促发展”治理原则，按照业务条线划分，重新对组织架构进行调整，以顺应管理模式、管理理念及管理团队迭代的新变化新要求。一是公司审计、法务、财务等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，严格内控管理，维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，提高工作成效。二是财务部门要做好资金筹措和统筹资金使用，为在建、拟建地产项目提供资金保障和支持；人事部门根据企业发展规划做好人员调整规划，适时招聘、补充具有产业研究、投资并购、资本运作等背景方面人才。三是高度重视安全生产工作，确保全年无重大安全责任事故。在确保企业内部各项管理工作稳定有序开展基础上，公司将通过强化企业内控建设和内部管理，进一步提升企业管理的软实力，提高企业的管理效能。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　2024年，公司将继续做好重点项目销售和运营及重点工程建设工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市商务中心”项目：积极转变营销方式，租售并举，以租促售，实行全民营销，全力推动该项目销售和招商运营工作，完成项目年度新增销售5亿元目标。
　　“御品峦山”项目：积极做好项目动工兴建的各项前期工作，加快项目设计规划方案调整及报批等工作，争取早日动工并实现2025年销售目标，同时回流现金流，增加资本积累。
　　“华联南山A区”项目：结合当前城市更新政策，与政府保持紧密沟通、互动，积极推动专项规划方案调整及申报工作，计划于年底前完成项目专项规划报批等工作。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，推进该项目尾盘大平层和顶跃产品销售，确保实现新增销售收入金额4亿元。
　　“时代大厦”项目：强化“时代大厦”高端楼宇品牌，不断提升服务水平和服务质量，2024年实现租金收入超6,000万元。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”要再接再厉，努力提高客房入住率，营业收入目标 16,000万元。力争年内完成全景天地2号楼的产权分割工作事宜，同时启动项目精装规划设计等相关工作。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：成立商业运营公司，打造资产管理运营平台，做好公司经营性资产的运营规划和统筹统管工作，定期组织市场调研和可行性论证，为公司决策提供依据。商业运营的核心是商业有人气，消费有活力。公司将重点继续推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极引进优质客户，促进租赁成交，努力完成年度目标。
　　物业服务方面：物业服务重心在于服务水平和服务质量，并致力于营造温情、温馨、舒适社区与圆融经商环境。公司继续做好基础物业服务工作，努力提升客户满意度，同时加大费用催缴力度，提高费用收缴率；按计划持续推进各项目设施设备更新改造工作，保障项目设施设备正常安全运行。同时将紧密关注市场变化，灵活调整经营策略，不断提升管理水平，秉承“尽心尽力 至诚至善”的服务理念，继续为提升客户满意度和品牌美誉度而不懈努力。探索更加丰富的物业服务内容，取得物业服务的新突破，助力企业稳定运营与可持续发展。
　　(三)产业转型方面
　　通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会，加快推进产业转型投资项目落地工作，为公司培育新的利润增长点。
　　2024年，国际国内形势依旧复杂多变，政经秩序正在发生深刻变革，当今世界正经历百年未有之大变局。国内经济发展已重回合理增长区间，房地产行业或将迎来政策全面宽松期，市场预期回稳。困难与机会同在，公司将继续坚持稳健高质量发展理念，坚持“地产保稳定，转型促发展”经营战略，迎难而上，稳中取进，进而有为，在稳定主业经营基础上，积攒资本，继续推进产业转型及转型投资项目的培育与壮大发展，不断增强企业发展后劲，推动企业发展迈上新的台阶。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景花园”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　(一)报告期内公司经营与管理情况
　　截止2023年6月30日，公司总资产81.34亿元、净资产52.82亿元，比上年度末分别减少11.93%、0.44%；2023年1-6月，公司实现营业收入2.96亿元、归属于上市公司股东净利润0.27亿元，同比分别下降17.42%、48.72%。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场景气度及需求下降等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2023年上半年主要财务指标出现了不同程度下滑。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司上半年面临较大的去化压力。
　　产业转型工作方面：上半年暂未取得实质性进展。公司接下来还需要积极寻求优质并购标的，稳妥推进产业转型工作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行临时披露。
　　1.房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。截止本报告披露日，该项目已售罄。
　　(2)深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。T1、T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景花园”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等27项殊荣。
　　销售方面:报告期内，“华联城市商务中心”项目实现确认销售收入0.74亿元。该项目开盘至今累计销售收入约53.16亿元，其中产业研发用房约25.24亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋目前暂无销售记录，可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋已售面积占比约34%，剩余可售单位16层，可售面积约2.28万平方米；T4栋已售面积占比约80%，剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。
　　工程结算及政策性创新型产业用房回款等方面工作:该项目累计完成19项工程结算，包含项目幕墙工程结算、总承包工程南区施工结算以及T1栋冷水机组和末端设备结算等，目前T2栋公共部位精装修、项目防水工程、T4样板房及公区精装等相关工程结算工作稳步推进中。创新型产业用房(T2栋按规划配建的政策性产业用房/四层)回款方面，目前已通过深圳南山区物业办内部认定并转至区造价站进行会审，由区会进行最终确定，在办理产权交割时清算相应款项。
　　(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。
　　该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作并取得实质性进展。2023年6月，项目已被深圳市南山区城市更新和土地整备局列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，已完成更新计划调整公告，并上报市政府完成计划调整备案；7月，公司收到深圳市南山区城市更新和土地整备局《关于南山区南山街道华联A区城市更新单元申请计划调整的复函》（以下简称“复函”）。根据该复函，“华联A区城市更新单元”计划调整已经南山区政府批准同意列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》并已通过市规划和自然资源局备案。批准拆除重建范围为77,752平方米，更新方向为居住（采取城市更新方式建设保障性住房）等功能。拆除重建用地范围内应落实不少于28,848平方米用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。在公共利益总用地面积不减少的情况下，落实已批法定图则确定的公共利益项目类型及规模。单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。更新单元计划有效期2年，自2023年6月9日起至2025年6月8日止。
　　(4)杭州“UDC-时代广场”城市综合体项目
　　该项目由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组成。
　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域。
　　报告期内，受国内整体经济恢复基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升等因素影响，部分客户在收缩规模，外扩谨慎，为严格成本控制，周边客户需求呈现租价低、面积小趋势，且一江之隔的奥体版块众多楼宇租赁价格低导致客户分流，对“时代大厦”项目租赁业务冲击较为严重。本报告期内，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，退租面积达7,119㎡。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与中信保、厦门国贸和中汇等签订了租赁合同，租赁面积3,099平方米，并与特美刻、青上和中银三星签订了续租合同。截至2023年6月30日，“时代大厦”项目确认租赁收入约3,494万元，出租率为77.74%。
　　“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。该项目目前正在进行尾盘销售，同时在进行1幢顶（含东、西边套）精装修施工并对外展示工作，目前精装修完成工程形象进度的90%。
　　“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入7,590万元，同比增长128.86%，“万豪酒店”目前已恢复经营稳定。本报告期内旅游、商务客户流量激增，营收大幅增长。杭州将于2023年9月举办亚运会，“万豪酒店”作为亚奥理事会大家庭指定饭店，公司将积极稳妥地做好亚运接待前期各项筹备工作。此外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值，该项目的产权分割工作仍在推进中。
　　2.物业经营与服务管理业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.21亿元，同比增长32.81%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
　　报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓展外部客户，克服种种困难，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”、“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”商业出租面积约4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
　　(二)经营环境变化及判断
　　报告期内，国内外环境复杂多变，外部抗通胀接近尾声，全球需求疲弱，经济滞胀面临衰退风险。我国经济正处于产业升级关键时期，经济内生动能偏弱，存在结构性调整和周期性矛盾交织叠加及内外需求下滑等问题。总的来看，上半年我国经济逐步克服了不利因素影响，宏观政策显效发力，创新动能持续增强，经济运行呈现恢复性增长和稳步复苏态势，保持着较强发展韧性和进一步彰显活力。随着促进经济发展的积极因素不断累积与施行，国内经济有望继续恢复向好。
　　2023年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为5.95亿平方米、6.31万亿元，同比分别下降5.3%、增长1.1%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为5.85万亿元、4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、24.3%。
　　2023年上半年：一是房地产行业呈现弱复苏趋势，复苏趋势不稳定。由于对经济前景和收入来源预期不稳，购房者置业信心不足。一二线城市房地产市场需求相对平稳，三四线城市调整压力较大。二是政策调控延续宽松，围绕“促需求、防风险、保民生”等救市、救企目标，供需两端松绑政策同时发力，强化、落实金融十六条，“因城施策”、“一区一策”等微调、松绑政策频出，如放松公积金贷款、购房补贴、降首付及带押过户等。在各种松绑政策利好刺激下，一季度需求释放呈现强复苏，二季度力度减弱。由于强调控政策松绑力度低于预期，市场复苏动能持续性不足。三是全国房地产累计投资维持负增长。房企外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿减弱。房企投资主要聚焦于确定性较高的一二线城市。四是市场竞争加剧，房企强弱分化特征明显，国有房企市场占有份额持续上升，市场秩序被重构，新市场格局正在形成。从相对稳健的房企来看，通过优化让利等措施促进销售，资产负债表得到优化，业绩得到修复。但房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题仍未化解，个别高杠杆房企积重难返，甚至出现了暴雷现象，面临生存问题。总体而言，受益于国内经济的恢复性增长及发展韧性，在各种松绑政策刺激及综合作用下，上半年房地产行业出现缓慢复苏态势。
　　展望下半年:外部与内部环境依然复杂多变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍面临压力。随着国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》、发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》及系列“稳增长、稳就业、稳预期、保民生”政策措施的逐步落实，预期国内经济将继续保持恢复性增长。房地产方面：行业发展维持“房住不炒”总基调。房地产存量时代之下，市场供求关系已转向买方市场，房企之间竞争加剧，去化压力大；到位资金得到修复但压力犹存，暴雷房企对市场构成的影响、冲击较大，未来房地产所面临的市场风险仍未出清。当前房地产调控预期延续整体宽松，围绕“保交楼、保民生、保稳定”政策导向，下半年中央及各地方利好于房地产行业平稳健康发展的刺激政策、扶持和救市措施等预期将陆续出台或发力，特别是强调控政策方面调整。在综合利好政策、措施合力下，将有利于刺激并释放刚性和改善型需求；房企资金压力和流动性问题或将得到进一步缓解，同时有利于促进房地产市场的继续回暖，促进房地产行业恢复平稳运行和保持健康发展，预期下半年房地产继续保持恢复性回暖趋势。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年下半年经营计划及重点：
　　一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，公司将抓紧开展“华联南山A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是稳中取进，积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。推动并探索主营业务转型工作为2023年一项极其重要的艰巨任务，力争年内产业转型工作取得突破性进展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　*该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日止，尚未结清的担保金额7662万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日止，尚未结清的担保金额16358万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

　　二、核心竞争力分析
　　1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景花园”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前主要面临政策性调控、房地产行业景气度下降且已进入下行发展周期，以及房地产存量发展时代下，行业集中度不断提升，竞争越来越激烈，产品去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险，存在拟建项目延期开发、延期竣工等风险。此外，公司目前土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，存在不确定性，存在产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　公司目前以销售研发办公、公寓为主。公司2023年下半年将着力做好以下应对:一是加大在售项目销售力度。“华联城市商务中心”项目为公司近年营业收入的主要来源，公司将利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，强化重点、多渠道多层次开拓客户资源，力争实现年度销售目标。“钱塘公馆”项目尾盘销售工作方面，将抓住杭州举办亚运会的历史机遇，加大华联地产高端品牌形象宣传，加大定向圈层营销力度，争取完成年度销售任务。二是稳步推进“华联南山A区”城市更新项目的申报工作，从城市更新项目中谋求更大收益。公司下一步将按照《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等有关要求，抓紧开展“华联南山A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日实施。同时探索、研究其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性。三是地产保稳定，转型促发展。坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，同时执行股东大会决议，积极推动产业转型。在稳定房地产主业运营的基础上，公司将通过业务战略性转移，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。四是利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，研究解决同业竞争问题及探求未来战略发展方向及助力向新发展方向转型的新业务模式，突破发展瓶颈，推进可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2022年全国商品房销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%；销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；全国房屋新开工面积19.89亿平方米，同比下降39.4%。全年房地产主要经济指标出现大幅下滑，市场规模触顶回落，出现深度调整。
　　从销售情况来看，从年初开始，需求端政策及信贷环境持续优化，但利好政策对房市刺激效果不明显。上半年，受经济增长预期下行等因素影响，购房者置业信心不足，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2022年全国商品房销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%；销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；全国房屋新开工面积19.89亿平方米，同比下降39.4%。全年房地产主要经济指标出现大幅下滑，市场规模触顶回落，出现深度调整。
　　从销售情况来看，从年初开始，需求端政策及信贷环境持续优化，但利好政策对房市刺激效果不明显。上半年，受经济增长预期下行等因素影响，购房者置业信心不足，成交量创近年最低水平，市场延续了2021年四季度以来的颓势下滑及调整，并出现房企“暴雷”、新房项目“烂尾”和“停贷”等现象，引起监管部门及社会的高度关注。全国房地产累计销售面积和金额同比大幅下滑，全国房地产累计投资自1998年以来首次负增长。下半年，首付利率下调、“金融16条”及“第三支箭”房企股权融资落地等利好政策持续不断，松绑力度超出预期，但购买力不足，市场表现依然疲软。利好政策的溢出效应下，跌势则趋于平缓，市场成交结构变化为改善性需求好于刚性需求。
　　从行业及房企发展情况来看，一是房地产在连续几年严厉调整之下，房地产金融属性、投资属性不断被挤压，逐步回归民生属性。房地产发展长周期结束，面临下行周期及进入调整发展阶段。房企投资热情消退，拿地更加聚焦一、二线城市，土地流拍率高。二是房地产市场的大幅下挫，千亿规模房企数量锐减，行业整体从增量转向存量型过渡，房企之间的恶性竞争愈演愈烈，营业规模、盈利能力同比下降，普遍存在去化压力大、回款难度大、现金流短缺等问题，房企经营策略聚焦于优化资产负债表，转向于保稳定求转型促发展的高质量发展模式；不具备规模及比较优势的中小房企经营压力更大，面临求生存求转型的安全保障及可持续发展诉求。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，商业性用房和产业办公用房供过于求，去化周期拉长，价格也出现了大幅调整，需求疲弱。
　　从行业政策调控及运行情况来看，一是围绕“房住不炒”总基调，政策调控引导房地产市场回归理性，资本无序扩张现象得到遏制，住房消费逐渐回归其居住本质，去投资化、去金融化效果明显。二是随着房地产市场的大幅回落，需求端政策持续优化、宽松。2022年初起，央行接连三次下调贷款利率，11月“金融16条”给予融资支持、债务展期和个贷支持等，11月末“第三支箭”股权融资落地，恢复涉房上市公司重组及配套融资、再融资。房企在信贷、债券、股权等方面合理融资需求全面宽松。三是房地产支持政策围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，政策支持起到托底作用，虽然短期未能刺激刚性需求和改善性需求的有效放量，但市场跌势已呈现横盘整理特征。全年销售承压，大力度利好政策效果不明显，需求端延续疲弱态势。
　　展望2023年，今年两会政府工作报告明确指出：货币政策要精准有力，要有效化解优质头部房企风险，改善其资产负债状况，防止资本无序扩张，促进房地产平稳发展。同时加强住房保障体系建设，支持刚性和改善住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2023年，房地产调控“房住不炒”总基调将保持不变，调控政策预期继续宽松，需求端将有更多利好刺激政策、措施出台，限贷限购政策有望进一步放松，“因城施策”“一城一策”更加灵活、增效，将有利于推动房地产向结构优化的新发展模式过渡。随着消费环境和生产秩序的逐步改善、恢复与正常，国内经济增长有望回归合理区间，居民消费能力、意愿将逐步增强。城镇化、热点城市及经济圈仍是房企未来布局的重点区域，满足于地方发展、人才需求和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业聚焦领域及发展方向。此外，我国人口红利虽已减弱，人才红利则在逐步形成，房地产目前仍然是我国支柱产业，预期房地产市场在中国式现代化进程、三稳预期及全面宽松预期等综合利好政策合力下，将出现结构性回暖，逐步恢复平稳发展格局。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2. 公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节“十一、公司未来发展的展望”。
　　该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年12月31日止，尚未结清的担保金额9,067.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年12月31日止，尚未结清的担保金额 35,091.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年，是公司稳中有升的一年。
　　2022年，地缘政治局势动荡和大国博弈竞争变化莫测，高通胀、低增长扰动全球，世界经济下行风险加大。国内经济发展依旧面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济增速未达预期。房地产市场出现深度调整，面临的挑战前所未有。在复杂严峻的国际国内经济及房地产下滑低迷的行业形势之下，公司秉承高质量发展和稳健经营理念，逆势而为，确保了企业保持平稳运营及健康发展，实现了稳中有升的良好发展态势。截止2022年12月底，公司总资产92.36亿元、净资产53.05亿元；实现营业收入23.44亿元、归属于上市公司股东净利润4.36亿元，同比分别增长24.55%、7.24%。在部分房企出现“暴雷”、陷入经营困难等行业大背景下，公司依然保持了稳定经营局面，成绩来之不易。为下一步促进企业的转型发展奠定了坚实基础。现将公司2022年业务回顾、管理层讨论与分析和2023年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2022年业务回顾
　　(一) 房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等27项殊荣。
　　工程建设方面：报告期内，继续推进初始登记办理、公共配套移交与回购，北区公交场站移交，连廊天桥、市政绿化移交，代建道路规划验收与项目工程结算等多项报批报建工作，以及物业承接查验和工程结算等工作。6月四条市政代建道路具备通车条件。截至12月底，T4实际交付455户，交付率约91%。
　　销售方面：全年实现销售收入金额20.80亿元。其中，研发办公产品年内新增销售金额19.5亿元，累计销售金额25.24亿元，累计销售面积41%。公寓产品年内新增销售金额0.52亿元，累计销售金额27.81亿元，累计销售面积90%，其中T5栋已售罄。
　　公司开发的城市更新项目具有单个项目投资大、规模大、货值大等特点。该项目作为公司当前重点开发建设与销售的项目，又是公司近几年的重要利润来源，推动该项目销售、去化为重中之重。报告期内，在商务办公市场整体表现
　　疲弱的环境下，公司及时调整了推售策略、销售价格，通过线上售楼处等方式开拓客流；持续强化产业属性和高端总部形象，以“低密生态总部”作为整体产品定位，T1整栋、T2整栋/整段、T3整层，全产品线分阶段重点对外输出。持续深入相关政府部门、行业协会等单位精准拓客，争取引入相应产业进驻优惠政策；重点拓展及维护中介渠道资源，加强跟进诚意客户，促进复访及成交；优化执行产业研发用房佣金调整、渠道新增及渠道激励政策；产业研发用房优惠力度加大弹性空间，提高成交转化率；进一步挖掘产品优势与深入分析客户需求，制定具有针对性、个性化销售方案，切实解决客户痛点；加快项目整体定向商业招商进度，推动园区配套加快落地；提升营销展示区域品质感和体验感，优化参观动线和接待流程，竭力为销售创造条件、做好铺垫。截至2022年12月底，项目共计新增接待产业研发用房客户到访125批，复访25批。
　　2022年9月，T2实现了整栋出售佳绩，合同成交金额18.86亿元，并按约定在2022年底交房、回款。在政策环境、市场环境不容乐观情况下，实现了大宗交易实属不易。主要得益于：一是目标客户、圈层逐渐清晰、明确，围绕国企、上市或准上市公司、国内外大财团等圈层客户精准推介，此外，良好的政企合作关系及互动，也起到了有力积极促进作用；二是及时调整价格策略，为后续推售、成交做好铺垫；三是与五大行等研发办公带客主力渠道进行多频次的互动也取得较好效果。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩1套顶层复式单位待售，建筑面积424平方米。历经数年，该项目累计销售金额近103亿元，为公司近年来的稳定、健康发展及实施持续稳定的股利分配政策做出重大贡献。另该项目建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目，报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划方向调整等工作。
　　相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临不确定风险多等特点。同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，开发建设、销售与回款难度较大。经公司多方反复论证，在当前政策和市场环境下，针对目前区域产业办公过剩，“工改工”项目又存在产业导入难、去化难等情况，决定将该项目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”，以最大限度提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险。报告期内，该项目先后向上级审批部门提交申报了法定图则调整、更新计划调整及工业区块线调整等资料，有序推进前期申报工作。10月初完成法定图则调整公示，11月报政府备案，目前等待正式批复中。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　截止2022年12月31日，该项目本年度实现销售收入5,429万元。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有较大幅度下降。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额25亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，全年以“城市建设者”的身份，开展多次线上线下华联品牌宣传推广工作；同时升级华联品牌形象为UDC华联杭州，展开建设者的“全新理想”，将原钱塘公馆公众号全新改版成UDC华联杭州官方公众号，全面推出UDC华联杭州视频号平台，打造华联品牌推广主渠道。与此同时，公司一方面继续深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端品牌形象及推销策略，锁定意向客户。
　　“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。UDC时代大厦是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。
　　2022年，“时代大厦”全年实现租金收入7,127万元。报告期内，公司努力克服经济下行带来了冲击和影响，经过多次艰苦谈判及协调沟通，成功与中国长江三峡、特美刻等公司签订了续租合同，同时积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新老客户。继续夯实写字楼标杆地位，通过华联品牌营销推广活动，带动项目的招商运用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2022年，“万豪酒店”总营业收入1.16亿元，同比基本持平。报告期内，由于市场形势和经济形势变化影响，“万豪酒店”第一季度被取消订单410万元，经营惨淡。第二季度4-5月市场依旧疲弱；6月起市场快速恢复，当月入住率88%，生意火爆，创酒店开业以来单月新高。第三季度市场保持持续强劲复苏态势，入住率94%再次刷新记录；特别7月份营收达到了1,509万元，为酒店开业以来营收单月最高记录。第四季度经营平稳，入住率完成约83%。通过积极应对，主动作为，紧紧抓住市场恢复契机，努力化解市场不利因素的冲击和影响，完成全年经营目标。此外，该项目还完成了汽车坡道照明改造、年度消防检测和七项结算资料审核等工作。全景天地2号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次交流，进展未达预期。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌，保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障公司保持平稳发展的稳固基础。
　　1.优化服务模式，升级硬件设施，不断提升物业管理服务水平
　　一是多维度完善人性化服务，营造亲情型社区。在做好常规物业服务的基础上，根据不同年龄段针对性地开展关爱活动，同时明确管家岗位职责，完善服务流程，优化团队服务模式，紧扣客户需求，打造高质量、多样化的温情服务，以亲情化服务为纽带，加强与客户之间的互动，增加信任感，增加粘性度，提升归属感。二是智慧服务平台不断升级，建立便捷互联通道。报告期内，华联物业智慧服务平台再次升级，在工单量和完成率、及时率等保持稳定的基础上，率先在杭州“钱塘公馆”项目实现了门禁、梯控等一码通功能，同时推出了“UDC华联物业服务”统一公众号，业主仅需关注公众号即可实现开门、缴费等各项服务功能，将所有智能化物业服务一键整合，服务更加贴心、便捷、高效。三是优化基础设施设备，筑稳品质提升保障。如“华联城市全景”降低电梯故障率、“华联时代大厦”完善空调机房5S等。
　　同时持续开展绿化精细管养、绿植改造、标识升级等环境提升工作，积极推进设施设备维修保养及更新改造工作，通过硬件设施的不断升级、改善，提升客户体验感。
　　2022年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为95.20%，较2021年上升2.59%；满意度为88.69，较2021年上升0.4，均接近行业标杆水平。凭借出色的综合实力、优质的服务水平和良好的市场口碑，华联物业获得“2021中国物业服务企业综合实力500强”。
　　2.逆势而为，践行社会责任，维护物业经营稳定与收入稳定
　　近三年，受整体经济下行等因素影响，零售、服务业等普遍遭受了严重冲击，对实体门店经营冲击更为严重，出现了老租户退租量增加、新客户引进难度大以及租金催缴困难等诸多问题与挑战。面对严峻经营环境和市场形势，公司一方面积极响应政府纾困解难的号召，要求各项目根据政策要求，客户诉求，结合实际经营情况及市场形势实施租金减免等措施。此举既体现了企业社会责任，又维稳了老客户，促进物业经营业务的运营稳定。另一方面，积极开展多项措施，想方设法扭转被动经营困局。同时，积极拓展外部客户，加大招商力度，租赁经营形势明显向好。同时稳定老客户，吸纳新客户，对基础设施设备进行更新优化，营造更好的办公体验，提升市场竞争力。
　　2022年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.90亿元，物业经营方面逆势而为，基本维持了稳定经营局面。
　　(三)公司治理和产业转型方面
　　1.安全规范促发展，持续强化企业内控管理工作
　　一是各级财务、审计、法务等部门持续发挥企业内部监督防火墙作用，有效维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。二是高度重视安全生产工作，确保全年安全生产管理处于有序可控状态，无重大安全责任事故。
　　2.谨慎稳妥，积极开展产业转型工作
　　2022年6月，公司召开的2021年度股东大会审议并通过了实际控制人恒裕资本《关于推动华联控股战略转型暨设立专项资金的议案》，拟设立专项资金20亿元用于推动战略转型。同时将重点关注数字经济、工业互联网、新基建、新能源、碳中和等领域，以及生物医药、新材料和新技术研发、商业旅游、文化创意、公共服务设施等领域的投资机会。在稳定房地产主业发展的基础上，探索向新发展方向转型为公司近年来提出的经营设想，先前已通过参与投资腾邦梧桐基金一期、二期及参与前海梧桐基金B+融资等项目进行一些探索、尝试。公司本次股东大会不仅确定了专项用于产业转型的资金规模，同时还明确未来产业转型探索、关注的具体方向和领域。
　　截至2022年底，公司已就产业转型事宜与多家国内著名投资机构进行交流、洽谈，邀请专业机构协助项目筛选，并参与相关项目交流、论证。但在报告期内，公司产业转型工作暂未取得实质性进展。公司接下来还需要继续探索，积极寻求优质并购标的，稳妥推进产业转型工作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行披露。
　　3.持续践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)持续实施稳定的现金分配政策，不断提升股东获得感
　　公司董事会拟定2022年度利润分配预案为：每10股派0.34元现金(含税)，拟派发现金股利5,045万元，占公司2022年实现归属于上市公司股东净利润的11.58%。
　　公司积极响应监管部门倡导，已连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.84亿元，平均分红比率45.71%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　(2)兼顾社会责任，连续多年热心慈善公益
　　以深圳市华联慈善基金会为平台，捐助贵州长顺华联凯佐希望学校改善教学条件，完成了学校大门重建、篮足球场地铺设以及学校电教设备、学生校服和益智用品捐赠等工作；连续四年开展“大美青海-华联援青助学项目”，资助贫困大学生。此外，持续开展“华联晨露”行动，以物品捐赠到当地+网络视频连线互动的形式，分别在广东梅州和贵州毕节援建了两所乡村小学音乐教室。
　　公益善举得到社会各界的好评，华联慈善基金会收获了4A评估等级认定并取得授牌，华联控股获得深圳市南山区慈善会授予的“慈善之星”称号。
　　二、管理层讨论与分析
　　(一)公司经营发展方面
　　近年来，房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶，构建了更加健康、稳健的财务结构，连续七年为股东创造了现金分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续转型发展奠定了坚实基础。然而，公司作为一个中小房企，在应对房地产市场发展进入下行周期同时，正面临着行业调控、产品去化难、城市更新项目审批、开发周期长等问题和困难。公司土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，解决当下的发展难题及上述问题和困难，给企业带来一些阵痛在所难免。与此同时，与实控人关联方之间存在的同业竞争问题，也可能将影响公司未来主业定位及发展战略调整。一是稳定经营方面。公司目前正在销售的研发办公产品受多种因素制约和影响，去化难度大，公司下一步需要在项目营销策略上做出调整和突破，促进研发办公产品的有效销售，确保收入稳定。二是地产主业发展方面。公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目更新计划方向正在进行重新调整，由于审批进度的不可控性，导致更新项目的投资周期被拉长，且申报结果存在不确定。三是同业竞争方面。公司实控人恒裕资本的关联方与上市公司之间存在同业竞争问题，鉴于目前房地产融资端已全面放松，提请实控人探索研究解决同业竞争问题的必要性及可行性。四是稳定与可持续发展方面。地产存量保稳定，产业转型促发展。
　　公司需要正确处理好稳定与发展的辩证关系，在稳定房地产主业经营基础上，积极稳妥地推进产业转型工作，以破解发展难题。
　　(二) 风险因素分析
　　1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调并没有改变，且房地产已进入下行发展周期，若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。房地产存量发展时代下，行业集中度不断提升，竞争越来越激烈，加速去化回流现金，优化资产结构，方能规避经营风险。与住宅产品相比，公司在售研发办公产品，去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险。
　　3.产业转型风险。未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　4.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发方向定位、申报进度及开发周期，正在申报的更新项目存在延期开发风险，且更新计划方向调整的申报结果存在不确定性。
　　(三) 公司策略与应对
　　2022年，国内外复杂多变的政经形势，世界经济发展经历了一个重要且痛苦的历史时期。展望2023年，国内外形势依然严峻复杂，房地产市场发展也已进入调整发展阶段。目前，国内经济增长有望快速恢复，回归合理增长区间。面对复杂多变的新形势，困难与机遇同在，公司将继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，高度关注、深刻研究政策与市场，认清形势，审时度势，稳中求进。要准确把握房地产行业新阶段特征和市场规律，在不确定性中寻求企业发展的确定性、稳定性，充分发挥自身的资金优势，加大推进产业转型力度，开创新的发展局面。
　　1.精准营销，加大在售项目销售力度，确保稳定的收入来源
　　“华联城市商务中心”项目为公司近年营业收入的主要来源，2023年度重点销售任务仍是研发办公产品去化销售。公司将通过持续性市场发声，强化项目高端商务形象、产业总部超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，强化重点、多渠道多层次开拓客户资源；全力完成项目年度销售目标，同时做好南区物业承接查验及相关工程结算工作。“钱塘公馆”项目尾盘销售工作方面，将抓住杭州举办亚运会的历史机遇，加大华联地产高端品牌形象宣传，加大定向圈层营销力度，确保顺利完成年度销售任务。
　　2.规范治理，严格内控，安全生产，行稳致远
　　坚持依法经营、管理规范和安全生产是企业长治久安及稳定发展的坚实保障。一是要有效发挥财务、人事、行政、法务、审计等各部门的职能，做好各项业务指导和服务工作，保证企业稳定有序运转。财务部门要承担起为公司产业转型等工作推进提供有效资金调配支持，为公司各项决策提供依据的重任。人事部门接下来要承担起地产业务转移、产业调整过程中如何合理配置人才架构、调配人员岗位等系列工作，根据企业生存发展需要做好人员调整规划。二是要强化安全生产和廉政建设。进一步加强教育、完善体系，确保员工人身安全，确保生产安全零事故；同时加强廉政建设，加强作风建设，确保各环节、各岗位干部员工廉洁自律。
　　3.稳中求进，积极探索主业定位及向新发展方向转型的新业务模式
　　依托控股股东及实控人的资源及实力，结合解决同业竞争方面承诺及履约情况以及企业自身规模和实力等情况，公司认为：由于房地产市场面临下行周期，除解决同业竞争新增及专注于城市更新的房地产项目外，现有存量房地产项目或资源将采取存量开发及利用方式进行处置，没有必要再进行高价拿地或新增其他地产投资项目。一是坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，同时执行股东大会决议，大力推动产业转型。二是坚持差异化发展策略，从城市更新项目中谋求更大收益。积极推进“华联南山A区”项目更新计划方向调整及专项规划申报工作，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性。三是产业转型是一项系统性、开创性工程，拟通过业务战略性转移，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。四是利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，研究解决同业竞争问题及探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式，突破发展瓶颈，推进可持续发展。
　　2、收入与成本
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　（1）经营活动现金流入小计比上年增加70.65%，主要是本年收到的售房款增加所致；
　　（2）经营活动现金流出小计比上年减少56.71%，主要是本年缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（3）经营活动产生的现金流量净额比上年增加2067.48%，主要是本年收到的售房款增加以及缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（4）投资活动现金流入小计本年比上年增加188.11%，主要是本年收回投资增加所致；
　　（5）投资活动现金流出小计本年比上年增加70.11%，主要是本年投资增加所致；
　　（6）投资活动产生的现金流量净额本年比上年增加193.66%，主要是本年收回投资增加所致；
　　（7）筹资活动现金流入小计本年比上年减少100.00%，主要是本年未新增银行借款所致；
　　（8）现金及现金等价物净增加额本年比上年增加191.60%，主要是本年经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额较上年增加所致。
　　五、公司未来发展的展望
　　2023年，公司将继续做好重点项目的工程建设、销售和运营工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市商务中心”项目：全力推动该项目销售工作，力争完成项目年度新增销售20亿元目标。同时做好南区物业承接查验及相关工程结算工作。
　　“华联南山A区”项目：继续积极做好、有效推进该项目前期工作。以实现项目建设最优方案为目标，早日实现更新项目计划开发方向的明朗化。力争年底前完成项目专项规划报批和实施主体确定等工作。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：以杭州举办亚运会为契机，继续深化和保持“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，持续推进该项目尾盘销售，2023年力争实现销售收入金额1.5亿元。
　　“时代大厦”项目：大力宣传“时代大厦”高端楼宇品牌，不断提升服务水平和服务质量，2023年实现出租率85%以上，租金收入超6,400万元。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”要重视提高客房入住率，力争实现营业收入12,400万元。全景天地2号楼的产权分割工作事宜力争年内取得新进展。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　1.灵活调整、合理优化，实现经营性物业收益和档次双提升
　　一要做好经营性物业运营情况分析与工作规划，及时发现问题，有的放矢地解决问题，要力保运营收益稳定或增长。二要积极跟进时代变化，及时跟进城市及区域发展规划，灵活调整经营思路，寻找经营的突破口，优化物业档次，合理调整业态布局，为未来经营业务的提升发展做好铺垫。三要继续关注各类政策变化，评估深杭两地项目剩余可售物业和老旧零星物业的持有与出售计划，盘活存量资产价值。
　　2.深化完善、精益求精，持续提升物业管理水平和品牌形象
　　物业服务工作最核心的要求就是要保证安全，要积极稳妥做好各方面的安全保障工作和物资储备工作，为确保各项工作的有序开展做好服务。同时，公司将持续不断提升物业服务水平，提高物业管理技能，加强标准化建设和员工队伍的培养与锻造。根据不同服务对象、楼宇性质以及物业类型等，贯彻更加精细化的服务理念，不断强化华联物业品牌的市场形象。
　　(三)产业转型方面
　　公司目前房地产开发业务发展已进入瓶颈期，推动并探索主营业务转型工作依然是2023年一项极其重要的工作任务。通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会，力争年内产业转型工作取得突破性进展。
　　2023年，国际国内形势依旧复杂，政经秩序正在发生深刻变革，国内经济发展渐进式回暖，有望重回合理增长区间，前景预期向好。面对困难与挑战，公司将继续坚持稳健高质量发展理念，坚持“稳中取进”经营导向，抓住市场回暖发展机遇，开拓进取，进而有为，在稳定主业经营基础上，大力推动产业转型，突破发展瓶颈，进一步提升企业的可持续发展能力和整体竞争实力，实现股东权益保值增值目标。 收起▲