一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司业务概述　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：　　1、经纪业务　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司业务概述
　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
　　1、经纪业务
　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
　　2、资产管理业务
　　资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等全国核心一线及新一线城市，在管房源数量突破35.8万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。“相寓”业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓优选、相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。
　　3、新房业务
　　新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
　　4、商业租赁及服务
　　公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。
　　（二）公司所处行业发展情况
　　公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
　　1、宏观经济情况分析
　　2026年一季度，我国GDP同比增长5.0%，触及全年经济增长目标区间4.5%-5.0%的上限，实现了“十五五”开局开门红，名义GDP增速回升至近年相对高位，经济生产端展现较强韧性。工业生产成为一季度重要支撑，高技术制造业表现亮眼，集成电路、电子设备等产业增速大幅跑赢整体工业水平，制造业在设备更新相关政策带动下保持较好增长。外需同样形成有力托举，3月出口交货值明显走高，海外需求带动国内相关工业部门产能释放。房地产市场出现边际改善，商品房销售降幅有所收窄，市场出现企稳信号。但经济内部结构性分化问题已经显现，需求端恢复不及生产端，呈现供强需弱的格局。消费整体表现仍然偏弱，社会消费品零售总额同比增速仅2.4%，汽车等大额消费品出现明显下滑，制约内需修复力度。同时民间主体的扩张意愿尚未完全修复，内需内生动力仍有短板。外部层面，地缘冲突加剧带来国际能源价格波动，输入性通胀风险开始抬头。整体来看，一季度经济开局向好，但增长更多依靠工业生产与外需拉动，消费、地产等内需板块仍存在明显短板，经济恢复基础尚不稳固。
　　2026年二季度GDP同比增速回落至4.3%，低于市场此前普遍预期，经济增速有所走弱，但价格指标出现重要积极变化，GDP平减指数转正，结束了此前长达多个季度的负增长局面，名义GDP增速显著抬升。二季度经济下行压力主要来自内需的走弱，固定资产投资出现一定下滑，这两者成为拖累经济的重要因素。消费复苏势头有所降温，社零总额当季同比增速仅0.2%，以旧换新刺激政策边际效应消退。出口依然保持较高增长，主要由芯片等产品价格上涨驱动。尽管总需求偏弱，新动能依旧保持强劲增长，工业机器人、人工智能、半导体、高端装备等高技术产业高速增长，新动能对经济增长贡献持续提升。综合来看，二季度凸显出非对称复苏格局，外需强于内需、新兴产业强于传统行业，传统内需板块的修复不足，成为当下宏观经济最突出的矛盾。
　　综合上半年整体数据来看，我国GDP累计同比增长4.7%，经济呈现总量平稳、结构分化的运行特征。一季度高开、二季度有所回落，生产端尤其是高技术制造业持续释放活力，新动能成为稳定经济的核心力量，价格环境得到改善，通缩压力得到缓解。但内需修复不足是主要矛盾，消费恢复乏力，投资整体走弱，内外需、新旧产业之间的复苏差距较为明显。
　　展望下半年，我国经济有望逐步企稳修复，政策落地见效将成为主要助推力量，全年有望完成4.5%-5.0%的年度增长目标。财政端将加快债券发行进度，推动政策性金融工具落地，补全基建投资进度，对冲地产和民间投资的下行压力；货币政策维持适度宽松基调，兼顾稳增长与稳汇率，着力改善市场预期。结构性政策将持续发力，一方面继续壮大人工智能、高端制造等新兴产业，释放新动能增长潜力；另一方面着眼提升居民消费能力，完善社会保障，从根源提振消费意愿，同时持续落实房地产相关宽松政策，推动房地产行业止跌回稳。但经济修复仍面临多重不确定性，预计经济不会出现强刺激式的快速反弹，更多是温和修复，增长质量优先于增速，新旧动能转换将持续推进，经济将在化解旧有风险的同时依靠新产业逐步打开增长空间。
　　2、存量房买卖市场发展情况分析
　　回顾2026年上半年，全国存量房买卖市场经历过去数年的深度调整，北京、上海等一线核心城市总体呈现了“量升价稳”的良好态势。其中，在一线城市的多项解除限购、公积金优化政策叠加助力下，刚性与改善型住房需求进一步释放，为二手房交易筑底回暖提供更强动能。
　　首先，从二手房成交量方面来看，2026年第一季度呈现“前稳后高”的稳健表现，核心一线城市展现了较强动能，尤其三月份，二手房市场迎来较去年更活跃的“小阳春”行情，北京、上海等核心一线城市当月二手房网签量均达到过去三年以来同期单月最高水平。进入二季度，本应是二手房成交的传统淡季，但公司业务所在的核心城市均呈现了显著的“淡季不淡”特征。根据克而瑞统计数据，北京、上海、杭州二季度的二手房交易量分别同比增长了+12.3%、+25.1%、+9.5%。上半年总体来看，核心城市北京、上海的二手房网签量分别达到约9.4万套、13.2万套，同比增长+5.6%、+13.3%，整体表现稳健向好。
　　我们认为年初以来核心城市二手房成交量的持续回暖主要驱动力来自以下几个方面：首先，政策端多重利好，降低购房与置换成本。例如：2026年起个人住房增值税优化，未满2年住房增值税税率从5%下调至3%，满2年免征增值税，直接降低二手房交易税费，减轻买卖双方负担，缩短置换链条成本；同时，上海发布“沪七条”、北京陆续调整限购政策，缩短非本地户籍购房社保/个税缴纳年限，扩大有效购房人群，释放被压制的刚需购买力；此外，多地提高公积金贷款最高额度、优化贷款认定规则，改善置换门槛明显下降。
　　第二，市场价格回归合理区间，二手房性价比凸显。经过前几年的深度调整，北京、上海二手房整体价格充分回调，当前业主报价趋于理性，核心地段的房产性价比提升，租金回报率已经大幅超过同期银行存款利率水平，观望的购房者逐步入场，刚性和改善需求陆续释放。
　　第三，市场预期修复，一线城市房产韧性凸显。全国稳地产政策持续落地，市场悲观情绪逐步缓解，购房者对一线城市房产长期价值认可度较高，随着限购政策的逐步放松，压制的需求得以逐步释放。
　　此外，从二手房成交价格方面来看，上半年也初步呈现出“止跌回稳”的特征。根据国家统计局数据，北京、上海的二手住宅价格从2月份开始已经连续5个月温和回升，其中北京2至6月的单月环比分别为+0.3%、+0.6%、+0.4%、+0.1%、+0.1%，累计回升约1.5%；上海2至6月的单月环比分别为+0.2%、+0.4%、+0.7%、+0.6%、+0.4%，累计回升约2.3%。上述数据表明核心一线城市的二手房价格已经初步实现筑底回稳。我们认为今年以来核心城市二手房价格实现“止跌回稳”的主要原因包括：1）稳楼市政策组合发力，降低交易成本，激活置换链条；2）从需求端看，成交量持续走高，刚性和改善性需求稳步入市，“以价换量”完成，议价空间逐步收窄；3）从供应端而言，二手房挂牌量连续九个月下降，北京和上海截至六月底的挂牌量较年初分别下降约13%、18%，二手房挂牌量的持续下降为房价企稳创造了有利条件。
　　最后，从二手房成交占比来看，2026年二手房占我国全部住房交易的比重继续保持上升趋势。根据国家住建部披露数据，上半年全国二手房交易面积占新房和二手房成交总面积的比例达到50.4%，二手房成交首次在全国口径下超过新房成交面积。二手房成交占比过半，是我国住房发展阶段转换、供给结构变化、置换改善需求崛起、政策制度优化共同作用的结果，代表我国房地产正式由增量开发时代迈向存量优化时代，市场重心逐步从新房开发转向存量住房的流通优化配置。
　　展望2026年下半年，随着各项稳楼市政策持续落地见效，二手房市场有望延续上半年“量升价稳”的运行态势，整体呈现成交保持韧性、价格温和修复、结构性分化的格局。
　　3、住房租赁市场发展情况分析
　　上半年，国内住房租赁市场规模和租金走势整体均保持稳健，在宏观环境恢复动力不足的条件下，核心一线城市住宅平均租金指数仍能筑底向好，住房租金回报率两年持续提升，住房租赁市场整体呈现提质增效的发展态势。
　　根据中指研究院发布的《2026上半年中国住房租赁市场总结与展望》显示，上半年全国住房租赁市场由全面普跌转向结构性分化修复，全国重点50城住宅平均租金累计下降约0.6%，跌幅较2025同期收窄0.83个百分点，显示市场底部支撑力度增强，受年后返工、毕业季季节性需求带动，重点城市住房租赁需求基本盘稳固，租金下跌态势明显收敛，不再持续下行。公司聚焦的北京、上海租赁市场更实现连续三个月租金指数环比上涨，一线核心城市修复确定性较强。此外。
　　上半年国内一线城市二手住宅平均租金回报率达到约1.82%，同比去年上半年提高约0.16个百分点。
　　另一方面，根据克而瑞发布的《2026上半年中国住房租赁行业发展盘点》调研指出，我国住房租赁保障政策发生系统性转向，由过去以增量新建为主，逐步纳入去库存、稳楼市、扩内需宏观框架，存量收购盘活上升为全国性战略，鼓励商办、厂房、二手房改造为保租房，实现盘活存量资产与增加保障房源双重目标。
　　从更长期维度看，我们预计国内住房租赁市场配套政策将有序推进，存量房源收购改造为保租房、租赁税费优惠延续、租购同权深化等举措将持续释放租房群体政策红利。今年发布的《中国城市长租市场发展蓝皮书》报告显示出租成为存量闲置房业主实现资产保值增值的主流选择，凸显了专业住房租赁机构提供高品质服务的重要性。从潜在需求来看，预计高校毕业生为核心城市租赁市场提供一定动能，据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026年高校毕业生规模将会再次创历史新高达到约1,270万人，较2025年多出约48万人，在七、八月份有望为国内租赁市场带来更多需求。从供给端来看，国家持续通过金融支持，租赁住房供给预计陆续投入，租金价格总体将有望稳定。
　　4、新房市场发展情况分析
　　2026年上半年，国内新房市场整体处于下行通道，成交规模同比降幅扩大。根据国家统计局数据，今年上半年国内商品房累计销售面积4.01亿平方米，同比-11.6%，跌幅扩大8.1个百分点，其中住宅销售面积同比-12.4%；商品房累计销售额约3.79万亿元，同比-13.6%，跌幅扩大8.1个百分点，其中住宅销售额同比-13.7%。从投资端来看，上半年全国房地产开发投资约3.81万亿元，同比-18.0%，其中，住宅投资约2.93万亿元，同比-17.8%。上半年，房地产开发企业房屋施工面积55.40亿平方米，同比-12.5%，其中，住宅施工面积38.45亿平方米，同比-12.9%。房屋新开工面积2.32亿平方米，同比-23.4%，其中，住宅新开工面积1.69亿平方米，同比-24.1%。以上数据表明，无论从成交规模还是房地产开发商的投资开工端趋势来看，新房市场仍处于结构性调整之中，供应将会进一步减少。
　　5、行业政策分析
　　2026年上半年，全国超260省市（县）出台房地产相关政策超570条，其中二季度落地政策条数超370条，4月底中央政治局会议后，地方政策出台明显提速，“公积金”为各地政策优化的主要方向，上半年出台超300条。具体来看，今年上半年行业的政策主要由顶层定调为核心，聚焦激活需求、优化供给、支持住房以旧换新、盘活存量房资产，同时有序升级公积金政策、完善城市更新配套政策等内容，彰显了国家在防风险与促转型的双重考量下，政策工具箱仍然充裕及保持积极态度，明确对房地产行业高质量发展的重视。
　　首先从中央顶层定调来看，《求是》1月、3月、6月份三次刊发重磅评论，表达了房地产业是国民经济重要产业、居民核心财富载体的立场，并首次正视行业实体经济+资产双重属性。文章提出将稳楼市纳入扩内需提振消费大盘，强调“修复居民资产负债表、稳定房地产市场”，为全年市场托底定下顶层基调，彻底夯实行业战略定位。3月份，全国两会政府工作报告直面楼市运行态势，高层集中研判市场走势，正式提出着力稳定房地产市场，同时在《“十五五”规划纲要》中将住房明确划定为大宗耐用消费品，完成“房子回归消费品”的底层逻辑转变，同月中央时隔多年再度部署楼市结构性去库存任务，确定以国企收储存量商品房转保租房、减量供地、房票安置为主要去化方式。4月份，中央政治局会议再度研判楼市，会议上明确提出努力稳定房地产市场，从风险处置转向市场平稳运行长效托底。5月份，国家级城市更新“十五五”专项规划落地，为存量房源改造为保障性租赁住房提供制度支撑，直接打通去库存与租赁房源扩容双向通道。
　　从扩大住房消费、购置需求相关的政策来看，全国一线城市从贷款额度、住房公积金政策推出不同程度的升级措施。全国层面，在1月份下调公积金基准利率、3月份统一下调商贷首付比例、6月份住建部进一步拓宽公积金装修、物业费、契税等提取场景，从资金端实际降低居民置业成本。一线城市方面，陆续出台强力落地政策：上海大幅上调多子女家庭公积金最高可贷额度至约324万元；广州、深圳同步提高额度，深圳公积金家庭贷款最高可达约351万元并松绑核心区域限购、同时在上半年简化商转公流程并免除评估费用，广州公积金封顶约360万元并推出最高约3万元卖旧买新置换补贴。一线城市高度跟随“住房回归消费品”的顶层定调推出升级措施，刺激首置刚需、同时激活改善置换消费链条，并通过升级公积金等政策支持长期需求。
　　从构建好房子、改善居民品质的长远政策来看，住建部年初发布住房品质提升指导意见、3月启动全国统一建设指南征求意见。进入6月份，国务院更将安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房打造纳入“十五五”城市更新整体规划，明确了将“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好建设”要求纳入城市更新顶层任务，部署房屋品质提升工程，同步覆盖新建住宅高标准建造、存量旧房提质改造两大板块，把“好房子”上升为中长期城市更新硬性任务。上半年，浙江、重庆及广州等省市就已落地强制性建设标准与容积率奖励、规划放宽等落地激励政策，推动行业住房供给逻辑由规模扩张转向品质升级。
　　进入八月份，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，《通知》明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为“1年”，购买商品住房的套数保持不变。为更好发挥住房公积金功能作用，支持居民多样化住房消费，《通知》明确了5项住房公积金支持政策，包括适度提高公积金贷款额度、优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制、优化公积金贷款套数认定标准、支持公积金贷款存量房“带押过户”、支持装修提取住房公积金等几方面，更好满足居民刚性和改善性住房需求。同月，上海也印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施，以促进合理购房需求积极释放。
　　总体上，我们预计政府在房地产行业的政策上将会继续采取积极开放态度，预期中央层面将以稳定房地产市场、风险化解为主线，各地持续因城施策升级稳楼市举措。随着过往落地政策合力释放，行业底部复苏动力有望加大，一线核心城市楼市基本面将进一步凸显韧性、更利好国内房地产市场长远稳健发展。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　报告期内，公司实现主营业务收入约47亿元，同比-16.9%，实现归属于母公司股东的净利润约8,079万元，同比增长110.4%，实现扣非归母净利润约8,799万元，同比增长76.3%。公司业绩实现同比大幅度增长，主要原因包括：1、上半年公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得显著增长，有效对冲了部分市场成交均价下降所带来的不利影响；2、受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所改善；3、报告期内公司进一步进行了有效的成本及费用管控，其中，管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%，毛利率达到约13%，同比提升3.2个百分点。
　　报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截至报告期末，国内运营门店总量约2,368家，其中直营门店1,965家，加盟门店403家，经纪人总数约3万余人。报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为1,276.3亿元，同比约-7.2%，其中第二季度GTV约为720.6亿元，环比增长约29.7%，同比增长约3.8%，公司各项业务GTV在第二季度均已经实现同比正增长。
　　报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
　　1、经纪业务
　　报告期内，公司经纪业务实现收入18.8亿元，同比-7.7%，实现毛利率19.6%，同比下降3.3个百分点。公司经纪业务收入的下降主要由于上半年国内核心城市二手房的交易价格相对于去年同期仍有一定幅度的下跌。报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,013.8亿元，同比-8.5%，其中第二季度GTV约为551.4亿元，环比增长约19.2%，同比增长约2.1%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质。北京、上海地区的门店通过持续升级运营策略，市占率实现稳定增长，杭州市占率继续在头部保持稳定。此外，受益于上半年二手房交易活跃度提升以及成交结构优化，公司在核心城市买卖业务佣金率同比提升约0.08个百分点。我爱我家多年来一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务。公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
　　2、资产管理业务
　　截至报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、上海、杭州、苏州等城市，在管房源规模达到35.8万套，相比去年同期提升约12%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数约9.5天、资产管理业务的出租率约95%，继续保持在行业较高运营效率水平。上半年，公司资产管理业务实现GTV约91.4亿元，同比+6%，其中第二季度GTV约为54.2亿元，环比增长约45.7%，同比增长约8.4%。报告期内公司资产管理业务实现营业收入21.1亿元，同比-21.7%，资产管理业务在房源管理规模提升情况下收入出现下降，主要原因是公司推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。报告期内，公司资产管理业务实现毛利率约1.9%，同比提升7.3个百分点，如果调整回“资产处置收益”后，经调整后的毛利率约为19.9%，同比提升5.83个百分点。
　　此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传、推广新产品“相寓优选”，扩展相寓APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。
　　与此同时，公司继续通过升级前沿技术及数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。
　　3、新房业务
　　报告期内，公司新房业务实现收入4.3亿元，同比-7.3%，毛利率约为10.4%，同比下降3个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为171.1亿元，同比-6.5%，其中第二季度GTV约为115亿元，环比增长约105%，同比增长8.5%。今年上半年各个核心城市加速推进新房现房出清，导致新房市场整体成交量仍呈现下跌趋势，根据克而瑞统计数据，北京、上海、杭州新房成交量（普宅+别墅）分别同比约+2.1%、-24.5%、-26.8%。
　　我爱我家集团的新房业务板块植根于传统优势领域——存量房交易这一核心业务基础之上，定位于补充与完善公司的产品服务体系，旨在为广大的客户群体提供更全面、更多元化的房产交易解决方案选择。报告期内，公司强化总部对各地新房项目的规范化业务流程管控，有效降低了操作风险，更通过数字化工具的应用，大幅提升了从房源信息同步、客户匹配到交易流程跟进等环节的整体运营效率，同时系统性地增强了关键业务节点的风险识别与防控能力，为新房业务的健康、可持续发展奠定了坚实的技术与管理基础。
　　4、商业租赁及服务
　　上半年，公司商业租赁及服务业务实现收入1.57亿元，同比-10.1%。在当前复杂多变的经济环境下，零售商业领域正面临着消费意愿波动、渠道竞争加剧、消费模式快速迭代等多重短期挑战。集团旗下“昆百大”在云南省深耕多年，目前作为云南省的零售商业龙头企业之一，昆百大持续深挖客群消费需求，紧跟消费模式迭代升级会员服务体系，通过打造差异化会员权益提升消费体验与客户粘性。经营端以品牌实力为支撑、挖掘招商机会，致力于引入优质知名品牌，优化场内业态布局与消费场景打造，增强项目经营效率。未来将会围绕客群需求动态调整运营策略、创新营销方式，精准适配当下消费新趋势，继续巩固在云南及西南区域的行业影响力，稳步改善经营状况，为长期稳健发展筑牢根基。
　　（四）报告期内公司的重点经营举措
　　1、“返工季”租房推广活动—助力北京返工季惠民租房
　　上半年，我爱我家为充分满足返工季不同人群的多元居住需求，我爱我家推出了10万余套优质房源参与本次惠民活动，为租房市场提供充足保障。同时，开通绿色专属租房服务通道，让租客选房、租房更高效便捷。公司已连续四年参加“返工季惠民租房”活动，累计帮助万余名返京、来京务工人员找到心仪居所，用实际行动践行企业社会责任与民生担当。除了返工季，多年来我爱我家积极发挥党建引领作用，针对应届大学生、返工人群等不同群体的租住需求，策划并推出了贯穿全年的高品质服务项目，助力民生租住保障。包括2-4月聚焦返工人群推出惠民租房活动，4-9月针对应届大学生开展“毕业季租房选我爱我家”“租房服务进校园”活动，助力高校毕业生顺利步入社会；年末换租高峰期则推出“租房换房”专属优惠，精准满足租客换房需求。一系列优惠服务举措，切实减轻了各类群体的租房负担，助力城市建设者扎根安居。
　　2、核心城市举办“春笋好房节”—满足多元化居住需求
　　面对市场回暖和“小阳春”预期，如何快速筛选出高性价比房源，成为购房者关注的问题。为此，我爱我家举办了“春笋好房节”，活动期间在北京、上海、杭州、南京、苏州、天津、无锡等核心覆盖城市上线“拔尖好房”功能，新老用户登录我爱我家APP或小程序，即可查看精选拔尖好房，同时参与抽奖活动，赢取万元房补、品牌家电等惊喜好礼。
　　“春笋好房节”的活动范围还扩展至租赁和新房业务。相寓的租赁业务、新房业务也同步推出不同的看好房抽奖福利活动，满足不同群体的多元化居住需求。

　　二、核心竞争力分析
　　1、深耕数字化迭代升级聚焦平台提质增效
　　我爱我家一直重视前沿科技对业务的赋能价值与行业发展机遇，我们将大数据、智能算法深度融入房产居住服务全链条。依托多年行业积淀搭建数字化底层平台，围绕客户服务全链路聚合数智能力，赋能经纪人协作网络，搭建数据驱动的线上运营体系；同时从组织提效、产品创新、流量转化三大维度系统推进智能化战略，构筑技术核心竞争力，以数智化驱动高质量发展，领跑居住服务行业数字化转型。
　　报告期内，我们持续升级平台运营全场景，迭代大模型技术搭建智能化服务体系，实现了流量价值与商业变现增效。目前已落地“爱聊大模型质检”、房客匹配、智能化留资助手等三项核心智能应用，成功实现服务质量智能管控、房客精准匹配、用户留资高效承接等全链路升级。过去我们通过前沿技术，进一步优化重构用户决策与服务交互流程，较以往提升流量利用效率与线索转化商业能力，优化用户服务体验，持续完善“精准匹配+高效转化+可信服务”的平台运营闭环。
　　报告期内，我们为了提高消费者购房体验，重点推出全新的“拔尖好房”功能，主要是帮助用户快速筛选出同小区、同居室中低单价前10%的房源，真正实现“低价选好房”，用更合理的预算实现居住品质升级、高效筛选出高性价比房源。同时，我们推出了不同的看好房抽奖福利活动，满足不同群体的多元化居住需求。为消费者担当懂市场、有判断、能托付的深度服务者，正式进入“专业服务、匠心精耕”的新时代。
　　2026年上半年，公司在业务端及用户端的数字化建设效果取得显著成果，PC端、移动端客户活跃度进一步提升。在报告期内，PC端MAU达到1,284万，同比+85%、公司APP端MAU达到510万，同比+34%、小程序端MAU达到246万，同比+11%，官网客户录入占比达到45.8%。报告期内，我爱我家线上报盘较去年同期+15%，为经纪业务提供了超过310万个线上商机。
　　2、致力打造最亲民的房产服务国民品牌力
　　我爱我家集团在创始之初就深刻认识到，房产交易的本质并非仅仅是物理空间的转换，而是每一位客户对“家”的向往、对理想生活方式的奔赴。我们始终将“以一流标准重塑品牌”的战略目标作为牵引，确定了做中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。
　　作为一个有着26年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的国民品牌知名度和公众认可度。目前，公司已经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的时代。“我爱我家”的品牌价值，正是将这份普世的情感共鸣作为我们事业的起点和归宿，同时也时刻提醒着我们每一位经纪人，我们所从事的是一项与人们美好生活息息相关的崇高事业。
　　3、经纪人的全职业周期管培竞争力
　　经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。
　　公司在房产经纪领域深耕26年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
　　4、高效深耕核心城市精准化运营门店网络
　　我爱我家门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的行业特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于提升客户体验和价值闭环必不可少。社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模、运营效率方面具有重要价值。
　　在经营决策优化方面，大数据分析已成为公司科学布局门店选址与营销投放的核心支撑。依托城市热力分析、人口流动趋势、竞对分布及社区成熟度等数据模型，公司的智能决策系统能够精准评估潜在门店的流量价值与产出预期，有效规避选址盲区。在营销投放上，系统通过实时反馈不同渠道、不同内容的用户触达效果，动态调整投放策略，实现预算的“精准滴灌”，确保营销资源向高转化区域与高意向客群倾斜。
　　通过26年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在穿越多个周期的门店运营经验积累基础上，科学管理、深入社区、线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。
　　5、升级协同共享、良性内核循环的业务结构
　　我爱我家在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了“房、客、人、店”等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。
　　例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金牛业务。
　　住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、可能面临的风险
　　（1）市场风险
　　当前经济回升的基础尚不牢固，消费者信心的恢复需要更长时间，房地产交易市场的复苏进程及实际效果可能低于预期，从而给公司业务带来不利影响。
　　（2）政策风险
　　近期相关部门对二手房市场逐步放宽政策，这有助于稳定市场并提振购房者信心。但如果未来市场升温过快，政府仍可能再度出手调控，引发市场反复波动，导致二手房交易活跃度放缓。
　　（3）研发风险
　　公司持续推进数字化升级这一核心战略。虽然目前在数字技术、智能技术在行业中的应用研发上已处于行业前列，但更深层次的创新探索可能面临更高的技术难度。一旦研发进度落后于计划或产品验证遇到瓶颈，数字化升级进程可能受阻。
　　（4）新房业务应收账款风险
　　公司持续采取更为谨慎的应收账款管理制度，但应收账款有可能受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响，新房业务中产生的佣金应收账款，可能出现回收周期延长、逾期未付甚至形成坏账的风险。
　　（5）人才竞争风险
　　公司一直重视经纪人的专业培训及团队管理制度，但房地产经纪行业高度依赖从业人员的业务能力，业内对高产能经纪人的争夺十分激烈。这有可能会对部分城市业务团队的稳定性造成影响，容易引发人员流失问题。
　　2、针对可能面临风险的应对措施
　　（1）聚焦租售业务协同效应，保障整体运营稳健
　　住宅买卖市场容易受到政策调整和经济周期波动的冲击，而居住租赁市场的需求则相对稳定、持续性更强。公司将依托自身在居住租赁领域长期积累的资源与服务网络，进一步做强“相寓”等租赁业务板块，提升其业务稳定性。通过租售业务的深度协同与结构搭配，形成业务间的互补与对冲机制，从而有效平滑市场起伏带来的经营压力，保障公司整体运营的稳健与韧性。
　　（2）严控各项费用开支，持续降低运营成本
　　公司一直持续严控各项主营业务成本开支，积极推动门店租金、装修费用等各项运营成本的进一步下降。
　　（3）前沿技术深度赋能，升级数智技术、产品、流量运营
　　持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节，围绕智能辅助研发测试、持续升级爱家智拍APP、不断优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵深布局，形成全方位、多层次竞争优势。通过技术手段赋能，实现效率革新、模式创新与体验升级，持续巩固居住服务垂直领域的技术领先地位，推动业务规模与盈利质量同步提升，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地进行运营和决策，提升经营质量。从而帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，实现长期共赢。
　　（4）升级经纪人团队专业化服务和跨领域人才培训
　　公司将持续升级经纪人职业化体系建设，从专业知识、业务技能、职业操守、服务标准等多个维度实现制度化与系统化管理，帮助经纪人突破职业成长的瓶颈。不仅要让经纪人具备更强的专业能力和职业获得感，更要增强其事业成就感与社会尊重度。同时，围绕公司多元化发展战略，积极拓展经纪人的跨领域服务能力，在社区服务、家装咨询、金融服务、养老配套等方面开展专项培训与实操锻炼，打造一批既能深耕房产交易、又能提供综合生活服务的复合型人才，从而提升团队稳定性和市场竞争力。
　　（5）高效合规沟通机制与时并进
　　公司一直致力于提升组织机构、制度流程、内部沟通三方面的效果，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，降低运营成本，避免变革过程中的风险和弯路。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
　　1、经纪业务
　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
　　1、经纪业务
　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
　　2、资产管理业务
　　资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超 20 年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市，在管房源数量突破 33 万套，累计服务超过 200 万业主、500 万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。“相寓”业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME 和相寓 ROOM，集中式产品线主要包括相寓 PARK、相寓 INN、相寓 DORM 和相寓 BASE。
　　3、新房业务
　　新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
　　4、商业租赁及服务
　　公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
　　1、宏观经济情况分析
　　2025年，面对全球贸易摩擦加剧与地缘政治紧张的外部环境，国内宏观经济顶压前行，顺利完成了“十四五”规划收官之年经济社会发展主要目标，经济总量再上新台阶，结构调整与新质生产力培育取得积极进展。根据国家统计局公布数据显示，2025年国内生产总值约140万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，完成了年初制定的增速目标。分季度看，一至四季度GDP分别同比增长5.4%、5.2%、4.8%和4.5%，年内经济节奏呈现“前高、中缓、后稳”的走势。四季度以来，随着一揽子增量政策与已有政策持续协同发力，经济景气度逐步回升，12月份制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月上升0.9个百分点，在时隔8个月后重回扩张区间，新订单指数下半年以来首次升至临界点以上，显示市场需求正在修复，企业信心有所恢复。2025年全国居民人均可支配收入实际增长 5.0%，实现了与经济增长同步，为消费复苏提供了基础支撑。
　　从消费端来看，在“以旧换新”加力扩围及促消费政策协同作用下，消费市场规模稳步扩大，结构升级特征明显。2025年社会消费品零售总额50万亿元，同比增长3.7%，增速较上年加快0.2个百分点。这一增速的改善，得益于促销费政策对耐用消费品的有效拉动。从季度走势看，一至四季度社会零售增速呈现稳步向好态势，政策对消费信心的提振作用逐步显现。2025年最终消费支出拉动GDP增长2.6个百分点，仍是经济增长的首要动力，但有效需求不足、居民消费意愿偏弱的问题依然存在，消费恢复的基础仍需巩固。
　　从投资端来看，房地产行业仍处于深度调整期，延续筑底态势，但对整体经济的拖累幅度有所收窄。全年全国房地产开发投资完成额为8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点。从销售端看，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年分别收窄4.2个百分点和4.5个百分点。这一降幅的收窄表明，自 2024年四季度以来实施的“促进房地产市场止跌回稳”组合拳在2025年持续显效，市场信心出现边际修复。年末商品房待售面积7.66亿平方米，同比增长1.6%，库存去化压力依然存在。2025年四季度以来，随着房企融资环境改善及房地产宽松政策的持续落地，房地产企业对近期市场预期趋于稳定。
　　展望 2026年，国内经济面临的外部环境更趋复杂严峻，但宏观政策将持续用力，推动经济回升向好。《2025政府工作报告》明确提出，要“实施更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调“打好政策组合拳”，2026年作为“十五五”规划的开局之年，政策有望进一步向扩大内需、稳定预期倾斜。针对房地产市场，中央经济工作会议及政府工作报告均强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并加快构建房地产发展新模式，随着城中村改造扩围、保障性住房建设提速以及购房信贷环境的进一步优化，居民购房意愿和能力有望逐步恢复。与此同时，新质生产力的加快发展、消费新场景的持续涌现，将为经济注入新动能。综合来看，虽然挑战犹存，但随着存量政策持续显效与增量政策精准发力，2026年国内经济有望在深化改革与扩大开放中，实现质的有效提升和量的合理增长。
　　2、存量房买卖市场发展情况分析
　　回顾 2025年，国内二手房市场整体呈现“量稳价跌、以价换量”的态势，成交规模保持稳定，但价格端受居民收入预期下降、消费信心走弱影响仍延续下行趋势；从行业运行节奏来看，全年则表现为一季度冲高、二季度回落、三季度筑底、四季度翘尾的走势。
　　首先，二手房市场“量稳”表现为核心城市二手房成交量继续保持稳定，部分城市甚至创下近年来新高，这主要得益于房地产政策的持续宽松以及二手房价格大幅回落后带动刚需和改善需求逐步释放。根据第三方机构克而瑞监测数据显示，2025年全国重点30城二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房成交面积的约1.85倍，同比增长0.2%，再次创下2021年行业调整以来规模新高。分城市来看，各核心城市表现分化：根据第三方机构克而瑞统计，2025年北京、上海、广州、深圳、杭州二手房网签量分别达到约17.5万套、22.7万套、10.7万套、6.3万套、8.1万套，同比分别-1.3%、+4.6%、-3.8%、+5.1%、-5.1%。其中上海二手房成交量创下自2022年以来新高，深圳二手房成交占比提升至60%，显示出核心城市在市场调整中的相对韧性。另一方面，“价跌”则表现为房价进一步下行，这主要是由于宏观经济承压背景下，居民收入预期下降、消费信心走弱，叠加市场供需关系持续恶化所致。根据国家统计局统计数据显示，截至2025年12月份，国内一线城市二手住宅销售价格指数同比下降 7.0%，分城市来看，北京、上海、广州、深圳分别同比下降 8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。
　　其次，2025年国内二手房市场继续呈现对新房市场的替代效应，存量房主导特征愈发明显。根据中指研究院发布报告，2025年30个重点城市二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点。一线城市这一比重平均已达75%，其中北京二手住宅成交占比高达 81%，上海也超过八成。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：经过过去几年房价的大幅下跌，二手房价格相对新房存在较明显的性价比优势；核心城市的新房供应有所降低；随着房地产市场逐步进入存量房时代，二手房在供应结构中的地位持续提升，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成明显的供应替代。
　　第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前高、中稳、后翘尾”的走势，四季度在政策持续发力下出现年末“翘尾”行情。一季度受传统“小阳春”带动，核心城市二手房成交保持活跃；二季度市场热度有所回落，成交量环比下滑；三季度市场延续筑底态势，房价下行压力持续释放，市场信心走弱；进入四季度，在一揽子增量政策持续发力及部分城市需求端政策优化的背景下，市场出现明显回暖。根据第三方机构克而瑞统计，11月份，北京、上海、广州、深圳二手房网签量环比分别+19.5%、+22.5%、+11.9%和+4.5%，杭州二手网签量结束连续7个月的下跌走势，环比提升4.1%。但从价格端来看，四季度成交量的回升仍以“以价换量”为主要特征，低总价房源成交占比持续提升，房价尚未出现趋势性反转。
　　展望 2026年，我们认为随着国家对房地产政策的持续发力、二手房市场挂牌量的逐步下行，以及房价经历过去4年大幅下跌后价值的逐步凸显，二手房市场有望从2025年的“量稳价跌”逐步走向“量升价稳”的良好态势。一方面，中央经济工作会议及政府工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，财政、货币及房地产政策的协同发力有望带动成交量温和回升；另一方面，2025年末至2026年初，部分样本城市二手房挂牌量已出现环比减少趋势，供应端压力的缓解将为房价企稳创造条件；同时，经过长达四年的深度调整，核心城市房价从高点回落幅度较大，部分房源租售比已进入合理区间，对自住型购房者的吸引力逐步增强。综合来看，2026年二手房市场有望在政策托底、供应优化与价值回归的共同作用下，逐步实现交易量的温和回升与房价的止跌回稳。
　　3、住房租赁市场发展情况分析
　　2025年，在居民收入预期偏弱与保租房集中入市的双重影响下，国内住房租赁市场呈现租金价格小幅下行、租金回报率稳步提升的态势，行业整体在规范化发展轨道上保持健康平稳运行。《住房租赁条例》正式施行，标志着我国住房租赁市场进入法治化、规范化发展新阶段。
　　从租金价格走势来看，2025年重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势。根据中指研究院监测数据，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较上年同期有所扩大。分梯队来看，一线城市租金跌幅相对较小，同比下跌约2.7%。租金下行主要受两方面因素影响：一是居民就业收入预期偏弱，租客承租能力及支付意愿有所下降；二是时至“十四五”期末，一、二线城市保障性租赁住房大规模入市，叠加二手房市场低迷部分房源转入租赁市场，带来新增租赁供给，在一定程度上抑制了租金上涨动力。
　　从租金回报率来看，受益于房价持续调整而租金调整相对平缓，重点城市租金回报率持续回升。2025年国内百城平均租金回报率达到2.39%，目前已高于五年期定期存款利率，租赁住房逐步成为资本市场认可的“好资产”。
　　从政策层面看，2025年是住房租赁行业具有里程碑意义的一年。9月15日，《住房租赁条例》正式施行，作为我国首部系统性住房租赁行政法规，填补了国家层面在该领域法规的空白，推动住房租赁行业从临时性配套工具逐步发展为独立的产业主体。《条例》对用于出租的住房提出明确要求，规范出租与承租行为，强化对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立住房租金监测机制，为行业规范化、高质量发展提供了制度保障。与此同时，中央定调优化保障性住房供给，保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建”阶段；金融支持方面，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容，“782号文”出台支持积极研究探索市场化租赁住房发行路径，为住房租赁企业融资、项目退出提供了新渠道。
　　展望 2026年，预计国内住房租赁市场将更完善规范，相关的政策将持续发力，租房人群红利将会继续有效释放，行业将从过去的增量建设逐步转向对存量资产的精细化运营。全国高学历、新毕业租客仍是长租公寓主力客群，一线城市合租比例高于其他城市，随着城市间人口往核心一线城市的流入持续提升，核心一线城市的住房租赁市场刚性需求预计继续保持旺盛。据国家教育部、人力资源社会保障部门的初步统计，2026年高校毕业生规模将会创历史新高达到1,270万人，比 2025年多出48万人，为今年国内租赁市场注入了更大需求动能。此外，随着保障性租赁住房大量入市及“国家队”下场收储，市场供给结构发生根本性变化，在此背景下，企业发展将显著分化，传统“二房东”模式因成本倒挂或将加速退场，而具备规模优势和专业运营能力的机构化企业，正通过轻资产输出、高质量运营在行业“洗牌”中获得新的发展机遇。
　　4、新房市场发展情况分析
　　2025年，国内新房市场表现继续下行，但跌幅有所收窄，逐步呈现底部企稳趋势。根据国家统计局数据，2025年全年国内商品房累计销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，跌幅同比收窄4.2个百分点，其中住宅销售面积同比-9.2%，跌幅同比收窄4.9个百分点；新建商品房销售额8.4万亿元，同比-12.6%，跌幅同比收窄4.5个百分点，其中住宅销售额同比-13.0%，跌幅同比收窄4.6个百分点。从投资端来看，全国房地产开发投资8.3万亿元，同比-11.2%，其中，住宅投资6.4万亿元，同比-16.3%。2025年，房地产开发企业房屋施工面积66亿平方米，同比-10.0%，其中，住宅施工面积46亿平方米，同比-10.3%。房屋新开工面积5.9亿平方米，同比-20.4%，其中，住宅新开工面积4.3亿平方米，同比-19.8%。
　　以上数据表明，新房市场的需求端、投资端目前仍处于下行通道之中，成交规模延续跌势，但下跌趋势已经出现收窄以及稳定趋势。
　　5、行业政策分析
　　2025年，中央和监管部门在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策呈现出一定程度的积极效果。报告期内，相关具体举措持续落地，各地也积极出台政策落实中央提出“止跌回稳”核心精神，年内具体政策从供、需两端进一步结合金融端合力支持，提振市场预期和购房人信心，引领市场逐步复苏。据中房研协测评研究中心监测统计，2025年全国省市（县）共发布超过450次房地产调控政策，其中涵盖了购房限制性政策持续松绑、财税端购房激励政策等方面的内容，满足了国民刚性及改善性住房需求。报告期内，中央及地方层面持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式等重要方向，为核心城市房地产交易进一步释放动能。
　　去库存的相关政策方面，主要以因城施策、分区优化为主线。在3月11日，自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则。4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月 25日，中央政治局会议又指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6月13日国常会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房也有利于提振市场预期。
　　扩大需求的相关政策方面，各地调整公积金政策过百条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等，公积金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有明显效果；深圳、成都、西安等地推进公积金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公积金贷款额度上限。另外，各地购房补贴力度持续提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。浙江省部分城市对二孩、三孩家庭发放10-25万元购房补贴。8至9月期间，北京、上海、深圳三大一线城市集中出台需求端扶持政策，核心逻辑聚焦分区差异化松绑，将库存压力较大的外围区域放开，陆续释放具资质的购买力。北京市住房和城乡建设委员会、住房公积金管理中心在8月8日联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，更好地满足了北京居民改善性住房需求。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门在8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自 2025 年 8月 26 日起施行，更积极释放上海居民住房需求。
　　另一方面，降低房贷利率也有助于住房需求释放，5月7日，央行、金融监管总局、证监会召开发布会介绍“一揽子金融 政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行宣布一系列支持政策，调整后5年期以上 LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，进一步降低购房者的置业成本，更有力度支持居民住房需求释放。
　　在构建房地产发展新模式的政策方面，报告期内建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落实。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月5日，财政部、住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，明确中央财政今年将支持北京、天津等 20 个城市实施城市更新行动。6月13日，国常会进一步强调 “要扎实有力 推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造，更长远地给购房人注入信心，为行业提供更大发展信心。在财政端口监管方面，支持政策也是持续推出，12月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议强调，要“进一步发挥房地产项目‘白名单’制度作用，支持房地产企业合理融资需求”，给到房地产开发项目提供一定程度贷款展期、新增贷款确保开发项目完善的实际支持。12月末召开的全国住房城乡建设工作会议特别提到了二手房市场，会议强调，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。
　　进入 2026年，政策层面进一步透过最核心权威的机关刊物释放强化“稳预期”的政策信号。1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，明确提出“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，在政策力度上“要一次性给足，避免分散发力”。在此定调下，年初以来多项稳市场举措加快落地，包括延续换房退税政策、推进白名单项目贷款展期以及实施结构性降息等，旨在从需求端和融资端协同发力，持续巩固市场修复基础。国务院3月5日在政府工作报告中介绍到今年政府工作任务时提出，加强重点领域风险防范化解和安全能力建设。统筹防风险和促发展，进一步增强发展韧性，坚决守牢安全底线，促进社会和谐稳定。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。
　　总体上，我们认为中央层面已召开多次重要会议，明确彰显坚持“着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展”为房地产行业的主要目标，并对 2026年及“十五五”时期房地产相关工作作出了重要部署，国内房地产政策环境将有望采取更宽松态度。同时，在房地产行业持续深度调整和中央“稳楼市”政策导向背景下，地方政府将继续围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，正逐步建立形成供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系，未来进一步巩固、改善、激发一线核心城市的住房市场表现，其中二手房交易的重要性将会进一步上升。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、数字化持续助力业务提质增效
　　公司高度重视相关前沿技术对业务效能的提升作用及发展机遇，并已系统性地将大数据分析、智能算法等技术深度融入房产居住服务全链条。全面从组织效能革新、商业化产品创新、站内流量转化升级三大维度布局智能化战略，构建技术驱动的核心竞争壁垒，以数智化赋能业务高质量发展，持续领跑居住服务行业数字化转型。
　　我爱我家持续深耕平台站内运营全场景，依托大模型技术搭建智能化服务体系，已落地爱聊大模型质检、房客匹配、智能化留资助手等三项核心智能应用，成功实现服务质量智能管控、房客精准匹配、用户留资高效承接等全链路升级。通过前沿技术，我们重构用户决策与服务交互流程，大幅提升流量利用效率与线索转化能力，优化用户服务体验，构建了“精准匹配+高效转化+可信服务”的平台运营闭环，实现流量价值与商业变现效率的双重提升。
　　报告期内，公司在业务端及用户端的数字化建设效果进一步显现，官网客户录入占比达到47.6%，同比提升4.3个百分点。经纪业务的线上报盘持续提升，为经纪业务发展提供了超过 545 万个线上商机，较2024年约+7%。近年来移动端发展策略持续取得成效，APP端MAU达到376万，同比+8%，小程序端MAU达到222万，同比+4%。
　　报告期内，我爱我家顺应线上流量格局变革趋势，依托前沿技术基础打造差异化商业化产品矩阵，精准破解行业获客痛点，构建全链路获客智能化解决方案，进一步激活经纪人在行业的长远竞争力。在经纪人日常作业赋能方面，公司透过长期深耕大数据分析，构建了精准的客户画像与房源分析体系，通过整合海量交易数据、用户行为轨迹及市场动态，公司的智能算法能够自动识别潜在客户的购房意向、偏好区间及敏感因素，生成精准画像推送给经纪人。
　　此外，公司持续聚焦短视频、社交平台等核心流量阵地的解决方案，推出多项提升经纪人获客效率的工具，全面降低经纪人内容创作与线上运营门槛，激活公域流量价值，拓宽业务增长边界，打造行业独有的“前沿技术+公域获客核心优势”，强化市场差异化竞争力。
　　2、穿越周期的品牌能力
　　我爱我家集团在创始之初就深刻认识到，房产交易的本质并非仅仅是物理空间的转换，而是每一位客户对“家”的向往、对理想生活方式的奔赴。我们始终将“以一流标准重塑品牌”的战略目标作为牵引，确定了做中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。
　　作为一个有着 25年历史的品牌，“我爱我家”已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。目前，公司已经完成了品牌的全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色已进入了全新的时代。“我爱我家”的品牌价值，正是将这份普世的情感共鸣作为我们事业的起点和归宿，同时也时刻提醒着我们每一位经纪人，我们所从事的是一项与人们美好生活息息相关的崇高事业。
　　3、经纪人全职业周期的管理竞争力
　　经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力也是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。公司在房产经纪领域穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
　　4、核心城市门店网络
　　门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。
　　在经营决策优化方面，大数据分析已成为公司科学布局门店选址与营销投放的核心支撑。依托城市热力分析、人口流动趋势、竞对分布及社区成熟度等数据模型，公司的智能决策系统能够精准评估潜在门店的流量价值与产出预期，有效规避选址盲区。在营销投放上，系统通过实时反馈不同渠道、不同内容的用户触达效果，动态调整投放策略，实现预算的“精准滴灌”，确保营销资源向高转化区域与高意向客群倾斜。
　　通过 25年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在25年穿越周期的门店运营经 验积累基础上，科学管理、深入社区、线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。
　　5、多元协同、良性循环的业务结构
　　公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了“房、客、人、店”等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。
　　例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金牛业务。
　　住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（1）报告期内业务概述
　　2025年，公司所属的居住服务行业依然严峻，行业整体处于调整期，市场需求偏弱，房价面临下行压力。在复杂困难的宏观环境下，公司管理层采取了一系列有效措施，包括但不限于持续优化组织架构、强化成本费用管控、提升运营效率等，努力保持主营业务经营的稳定。
　　报告期内，公司实现营业收入104.8亿元，较去年同期-16.4%，实现归属母公司所有者净利润-9,663.1万元，较去年同期-231.63%。本报告期，公司业绩出现亏损的主要原因如下：
　　1、投资性房地产公允价值变动的影响：受房地产市场整体估值下行影响，基于谨慎性原则及会计准则要求，本报告期公司自持的云南地区部分投资性房地产产生公允价值变动约-5,349万元。该会计处理反映的是资产账面价值的调整，不影响公司的经营性现金流和实际运营能力。
　　2、应收账款减值准备计提的影响：面对新房市场的挑战，公司持续采取更为谨慎的应收账款管理制度，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元。根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，基于谨慎性原则，公司对应收账款计提减值准备约4,172万元。
　　3、固定资产折旧增加的影响：公司总部大楼于2024年重新装修完工并转入固定资产核算，依据会计准则该固定资产开始计提折旧，2025年总部大楼相关的固定资产折旧费用约3,251万元。此事项属于资产完工转入正常使用后的会计成本增加，不影响公司的当期现金流和实际运营能力。
　　4、2025年公司业务所在的北京、上海、杭州等核心城市的二手房价格继续呈现下降趋势，对公司经纪业务的交易金额和佣金收入也产生了一定的负面影响。报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约 2,520亿元，同比-12.4%。
　　截至报告期末，国内运营门店总量2,475家，其中直营门店2,046家，加盟门店429 家，经纪人总数约3万人。
　　尽管面临行业性的挑战，但公司核心业务均展现了较强的经营韧性，通过严格的预算管理、精细化的成本控制和有效的费用缩减，公司全年运营成本得到有效管控，主营业务盈利能力并未发生重大不利变化。公司管理层对主营业务的长远发展抱有信心，并将继续聚焦主业，提升产品力与服务力，积极适应市场变化。
　　（2）公司各项业务经营情况
　　报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
　　1）经纪业务
　　报告期内，公司经纪业务实现收入 36.3亿元，同比-11.4%，毛利率 16.0%，同比下降4.23个百分点。报告期内公司所在核心城市的二手房交易量表现相对稳健，但受到居民收入预期下降、消费信心走弱，叠加市场供需关系持续恶化影响，二手房价格相较同期出现一定幅度的下跌，导致了公司经纪业务佣金收入的下降。
　　报告期内，公司经纪业务实现 GTV 约 1,998 亿元，同比-13.7%。在交易佣金费率方面，公司买卖业务全国平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
　　2）资产管理业务
　　截止报告期末，公司房屋资产管理业务“相寓”覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等国内核心城市，在管房源规模达到 33.7 万套，相比去年同期+11.2%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.8天，资产管理业务的出租率为 95%，运营效率进一步提升，并在行业保持头部水平。
　　2025年，公司资产管理业务实现 GTV 约179 亿元，同比-0.6%，实现营业收入50.1亿元，同比下降 18.2%，业务收入的下降主要由于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致。资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，实现了管理规模、运营效率的稳步提升。公司2025年资产管理业务毛利率为-4.8%，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2025年公司资产管理业务经调整的毛利率约为14.9%，同比提升2.2个百分点。
　　此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓 APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性 增长提供了强大的科技保障。
　　3）新房业务
　　报告期内，公司新房业务实现收入9亿元，同比-21.8%，毛利率约为10%，同比下降约1.92个百分点。报告期内新房业务实现 GTV 约为 343 亿元，同比-10.0%。新房业务收入的下降主要受到行业销售规模和销售价格下降的影响所致。报告期内，公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元,二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。
　　新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。近年来，公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营 原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，延续以往经营策略，持续重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。在运营方面，公司直营城市均已完成新房 CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控、有效提升服务质量、运营效率和风控能力。
　　4）商业租赁及服务
　　2025年，公司商业租赁及服务业务实现收入3.7亿元，同比-17.1%。报告期内，集团旗下昆百大作为西南地区知名品牌以及云南零售消费商业龙头，持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。昆百大继续以深厚的企业品牌力为经营核心，加强项目招商力度，进一步提升运营水平，吸引知名消费品牌的入驻，优化业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）2026 年工作重点
　　展望 2026年，作为“十五五”开局之年，国家将继续因城施策、优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，有望推动二手房市场持续复苏，租赁市场也将继续保持稳健增长，租金价格有望逐步企稳。在此背景之下，公司将把如下几个方向作为 2026年的工作重点。
　　1、持续深化品牌战略，巩固品牌号召力
　　公司作为国民品牌，2026年将会继续通过构建“品牌形象-社区服务-产业协同-数字运营”的战略体系，进一步利用过去 25年发展历史，巩固品牌号召力以及对行业的正面影响。以系统化工程实现从房产中介到居住服务生态平台的转型升级，进一步强化“身边可靠伙伴”的形象。在此过程中，通过组织能力建设、数字化转型投入、跨界资源整合三大支撑体系建设，确保战略落地的系统性与持续性。
　　2、前沿技术为核心引擎，打通技术、产品、流量运营三大环节
　　2026年公司将会持续以前沿技术为核心引擎，加强打通技术研发、产品创新、流量运营三大核心环节，围绕智能辅助研发测试、上线爱家智拍 APP、优化小红书获客工具、加强爱聊大模型质检、升级租房助手等核心智能项目纵深布局，形成全方位、多层次竞争优势。通过技术手段赋能，实现效率革新、模式创新与体验升级，持续巩固居住服务垂直领域的技术领先地位，推动业务规模与盈利质量同步提升，为公司长期可持续发展注入强劲动能。
　　3、专业赋能人才体系建设，完善经纪人团队的凝聚力和竞争力
　　公司将会继续透过完善的体系建设，持续赋能专业经纪人团队。经纪人一直以来是住房经纪服务行业的核心生产力，在人才体系建设方面，公司将持续升级优化分层分级人才培养体系建设，精准化管理机制，持续升级我爱我家独有的“C80人才”等各种专业阶梯培养，完善一体化的阶梯式人才培养体系，优化多维激励体系，持续推广“百万经纪人俱乐部”制度，通过不断提升组织效能，带动从业人员素质提高，实现我爱我家服务品质的持续提升，从内核提升经纪人竞争力，从而提升公司在各城市的市占率和运营效率。
　　4、精细化探索业务模式创新，寻求收入新增长曲线
　　公司持续在装修介绍服务、社区电商等领域的业务模式创新努力探索发展的持续性，2026年公司将对上述业务持续深化并优化业务流程，提升协同效率，为集团寻求新的收入增长曲线。
　　5、从严从紧控制支出，循序渐进降低成本
　　2026年，公司将一如以往严控各项主营业务成本开支，持续积极推动门店租金、装修费用、人员成本、供应商成本等各项运营成本的进一步下降。
　　6、驱动组织数智化内核，释放智能时代价值
　　2026年，公司将会持续提高公司互联网平台的数智化水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，提供更优质的 VR看房功能、升级在线签约等居住交易线上服务、抓住数智时代用户对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率。进一步优化平台的 CBS 合作网络以及小爱助手、好房、好客等在线智能工具，转化服务能力与进一步提升成交效率，从而提高经纪人留存和人效。同时，我们将会升级并利用技术手段更高效地进行运营和决策，提升经营质量，帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，释放智能时代的价值。
　　（二）公司面临的风险和应对措施
　　1、可能面临的风险
　　（1）市场风险
　　当前经济回升的基础尚不牢固，消费者信心的恢复需要更长时间，居住类交易市场的复苏进程及实际效果可能低于预期，从而给公司业务带来不利影响。
　　（2）政策风险
　　近期相关部门对二手房市场逐步放宽政策，这有助于稳定市场并提振购房者信心。但如果未来市场升温过快，政府仍可能再度出手调控，引发市场反复波动，导致二手房交易活跃度重新下滑。
　　（3）研发风险
　　公司持续推进数字化升级这一核心战略。虽然目前在数字技术、智能技术在行业中的应用研发上已处于行业前列，但更深层次的创新探索面临更高的技术难度。一旦研发进度落后于计划或产品验证不通过，数字化升级进程可能受阻。
　　（4）新房业务应收账款风险
　　受上游开发商客户经营及财务状况变化的影响，公司在新房业务中产生的佣金应收账款，可能出现回收周期延长、逾期未付甚至形成坏账的风险。
　　（5）人才竞争风险
　　房地产经纪行业高度依赖从业人员的业务能力，业内对高产能经纪人的争夺十分激烈。这会对部分城市业务团队的稳定性造成冲击，容易引发人员流失问题。
　　2、针对可能面临风险的应对措施
　　（1）发挥租售业务协同优势，平衡市场波动影响
　　住宅买卖市场容易受到政策调整和经济周期波动的冲击，而居住租赁市场的需求则相对稳定、持续性更强。公司将依托自身在居住租赁领域长期积累的资源与服务网络，进一步做强“相寓”等租赁业务板块，提升其业务稳定性。通过租售业务的深度协同与结构搭配，形成业务间的互补与对冲机制，从而有效平滑市场起伏带来的经营压力，保障公司整体运营的稳健与韧性。
　　（2）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展
　　公司将持续推进经纪人职业化体系建设，从专业知识、业务技能、职业操守、服务标准等多个维度实现制度化与系统化管理，帮助经纪人突破职业成长的瓶颈。不仅要让经纪人具备更强的专业能力和职业获得感，更要增强其事业成就感与社会尊重度。同时，围绕公司多元化发展战略，积极拓展经纪人的跨领域服务能力，在社区服务、家装咨询、金融服务、养老配套等方面开展专项培训与实操锻炼，打造一批既能深耕房产交易、又能提供综合生活服务的复合型人才，从而提升团队稳定性和市场竞争力。
　　（3）合规与高效双管齐下
　　公司将从组织架构、制度流程、内部沟通三个层面持续优化，着力构建开放型组织、高效率办公流程和无障碍沟通平台。具体措施包括：优化决策链条，减少审批环节；建立跨部门快速响应机制；完善合规审查与风险预警体系。通过上述手段，既强化对政策变化的适应能力，又有效降低内部运营成本，避免在组织变革和业务转型过程中走弯路或产生合规隐患。
　　（4）在夯实服务品质的基础上，坚持多元创新
　　品质是创新的前提，也是降低经营风险的基础。公司将进一步提升主航道业务的服务品质与交付标准，以此增强对创新业务的协同赋能能力；同时，对每一项创新业务实施严格的品质管控，从立项、研发到落地验证设置阶段性评审节点，切实提高创新成功率。在此基础上，充分挖掘主航道业务所积累的平台化资源与生态化优势，通过模式创新、产品创新和服务创新，突破外部环境带来的增长瓶颈。针对新房业务应收账款风险，公司将建立客户信用分级管理制度，动态跟踪开发商经营状况，设立专项回款考核指标，并探索应收账款保险等金融工具，多措并举降低回款周期拉长和坏账风险，为打造公司第二增长曲线提供稳健的财务保障。 收起▲

　　（一）报告期内公司经营发展情况
　　1.报告期内行业运行情况及分析
　　2025年第三季度，房地产行业进入传统交易淡季，国内核心城市二手房成交量和成交价环比第二季度均有所下行，市场继续保持“以价换量”局面。
　　从成交量来看，根据第三方机构克而瑞数据显示，北京第三季度二手房网签量约为42,013套，环比今年二季度下降6.7%，相对去年同期下降3.4%；上海第三季度二手房网签量约52,555套，环比-10.3%，同比 11.5%；杭州第三季度二手房网签量约为18,711套，环比-18.1%，同比-0.5%。从前三季度累计来看，北京、上海、杭州二手房累计网签量分别为130,765套、169,3... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营发展情况
　　1.报告期内行业运行情况及分析
　　2025年第三季度，房地产行业进入传统交易淡季，国内核心城市二手房成交量和成交价环比第二季度均有所下行，市场继续保持“以价换量”局面。
　　从成交量来看，根据第三方机构克而瑞数据显示，北京第三季度二手房网签量约为42,013套，环比今年二季度下降6.7%，相对去年同期下降3.4%；上海第三季度二手房网签量约52,555套，环比-10.3%，同比 11.5%；杭州第三季度二手房网签量约为18,711套，环比-18.1%，同比-0.5%。从前三季度累计来看，北京、上海、杭州二手房累计网签量分别为130,765套、169,389套、64,786套，同比 10.1%、 17.2%、 10.3%。
　　从二手房交易价格来看，三季度继续保持下行趋势，根据中指研究院统计数据，三季度百城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点。前三季度百城二手房价格累计下跌5.79%。2025年9月末国内一线城市二手住宅销售价格指数相比6月末下跌约0.4%，相比2024年同期下跌约3.2%。
　　从政策端来看，进入三季度末，核心一线城市推出了一系列房地产新政，北京、上海先后发布限购优化政策，为住房交易市场释放一定程度需求。北京市住房和城乡建设委员会、住房公积金管理中心在8月8日联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，更好地满足了北京居民改善性住房需求。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门在8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行，更积极释放上海居民住房需求。
　　我们认为上述刺激住房需求等积极措施的相继优化，彰显了国家对支持房地产市场复苏的决心，核心城市房地产交易市场处于积极调整的过程中，预计各地将更重视“止跌回稳”工作的重要性、迫切性和资金实际支持，释放更长远和更有效的政策以激发二手房市场的交易活力，进一步促进房地产交易“止跌回稳”。
　　国内住房租赁市场在三季度继续保持稳定，7、8月份进入毕业季，受到高校毕业生租房需求增加的影响，一线城市的住房租金水平出现微涨，一线城市二手房租金指数，第三季度环比第二季度提升约1%，同比去年同期-3.3%。
　　2.报告期公司主要经营指标情况及分析
　　报告期内，公司实现营业收入81.65亿元，同比-6.81%，营业收入的下降，主要由于资产管理业务推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致，报告期内公司经纪业务和新房业务仍然保持稳健的增长，资产管理业务房屋管理规模持续提升，其中，经纪业务二手房成交量达到54,626套，同比增长5.6%，新房业务成交量达到8,150套，同比增长0.4%，资产管理业务在管房源规模达到33万套，相较年初增长8.9%，各项业务增长高于市场平均水平，反映公司市占率仍继续稳步提升。报告期内，公司实现归属于母公司所有者的净利润约为4,232.7万元，同比 398.75%，实现扣非归母净利润约为5,424.42万元，同比 173.96%。公司前三季度盈利相较去年同期取得大幅度增长，主要源于经纪业务成交量的提升以及相关运营成本的下降。
　　从单季度来看，公司三季度实现营业收入25.07亿元，同比-14.94%，实现归母净利润392.68万元，同比 118.81%，实现扣非归母净利润约为432.72万元，同比 114.66%。
　　公司三季度收入和净利润相对于今年二季度环比均有所走弱，主要源于进入三季度行业传统淡季后，公司业务所在核心城市的二手房成交量及成交价均有一定程度的回落。
　　3.报告期内公司业务开展情况
　　报告期内，公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为1,962亿元，同比 5.2%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1,566亿元、137亿元、259亿元，同比分别 5.1%、-3.5%、 9.3%；2025年第三季度单季度，公司实现住房总交易金额（GTV）约为585亿元，同比-8.7%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为458亿元、51亿元、76亿元，同比分别-6.0%、-5.6%、-23.2%。
　　报告期内，公司相寓业务继续保持稳定增长趋势。截至三季度末，公司相寓业务在管房源达到约33万套，相对于年初增加约2.7万套。
　　报告期末，公司国内运营门店总量约2,549家，其中直营门店2,086家，加盟门店463家，经纪人总数约3.1万人。 收起▲