一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。　　（一）报告期内房地产行业发展情况　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。
　　（一）报告期内房地产行业发展情况
　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房贷利率动态调节机制、5年期以上LPR利率调整，近百城调整住房公积金政策的同时，多地放松住房限购限售等一系列政策，起到了有效的促进作用，推动房地产行业的平稳有序发展。
　　随着一季度的需求集中释放，二季度后劲略显不足，居民购房意愿较为平淡，复苏态势虽然延续，但需求端恢复不及预期。据国家统计局公开数据显示，2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。未来，预计政策有望持续加码，在保持战略定力的同时，相关政策有望不断推进、落实，有利于提振消费者信心和预期，房地产市场需求有望持续释放。
　　（二）报告期内公司的主要经营情况
　　2023年，面对复杂的市场环境，公司践行长期主义价值，始终坚持“低负债、高收益”的经营策略。报告期内，狠抓经营，强化营销，积极实施去库存、提品质、降成本等措施，精益管理，促进公司健康发展。2023年上半年公司实现营业收入10.33亿元，实现归属于上市公司股东的净利润3.03亿元，净利润率为29.3%，资产负债率仅为37.47%，远优于房地产同行业平均水平。
　　聚焦核心地产业务，深耕优势区域。报告期内，公司深耕长三角等地区，紧抓地产板块经营工作，以项目开发和销售为重点，持续提高管控能力和运营效率，提升资金使用效率，继续保持低负债状况。着力锻造公司多样性和差异化的产品，打造更多优质的项目和产品，更好地满足不同群体的住房需求，为客户的美好生活再进阶。公司南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约3.99万㎡。
　　在工程建设方面，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度控制，多措并举，降本增效，夯实上半年经营业绩。公司南京滨江雅园项目，2023年上半年竣工面积达4.27万㎡，部分楼宇完成高品质交付，赢得了良好的客户口碑，进一步夯实地产开发主业，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。在深耕细作在建项目的同时，公司成功竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，本次竞得地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件，持续做好纵深布局，保障公司房地产开发业务实现可持续、高质量发展。
　　多元业务协同发展，潜力凸显。公司坚持“稳中求进”的经营策略，在确保房地产主营业务稳健发展的同时，以生物医药科技、抗衰再生医学为重点转型发展方向，稳步进行产业的转型升级。报告期内，公司深化医美板块业务经营管理，创新营销模式，强化业务开拓能力，不断扩大医美产业规模，医美产业收入和利润在公司的占比逐年提高，2023年上半年实现营业收入9,378.02万元，同比增长25.19%。旗下医美机构经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，展现了较强的发展潜力和广阔的发展空间。
　　公司紧抓旅游消费复苏契机，不断优化酒店组织结构，提升酒店服务质量，打造差异化竞争优势，中高档品牌形象深入人心，持续为增长积蓄动能。报告期内，公司酒店业务实现营业收入6,298.34万元，同比增长36.23%。酒店整体业绩稳步推进，核心竞争力进一步增强，为实现公司长期精益增长夯实基础，塑造高质量发展格局。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　上半年，房地产行业政策进一步宽松，但市场需求恢复仍需时日，伴随着政策不断深化和需求改善，有利于提振行业和市场预期，促进房地产行业健康平稳发展。在此背景下，对于房地产企业既是机遇，又是挑战。公司积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品结构、营销模式，不断提升客户服务。同时积极优化融资渠道，保障公司现金流安全，持续提高公司项目开发、运营管理能力，推进公司经营稳健发展。
　　未来，公司将持续聚焦主业，以稳定经营为基础，不断提升经营管理水平，提高资金周转效率，保持健康的财务状况，积极优化资本结构，根据公司发展情况灵活审慎投资。同时通过完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断提升公司的核心竞争力，保障公司健康、可持续高质量发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年6月30日累计按揭贷款余额为人民币91,125,073.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　二、核心竞争力分析
　　公司作为国内优质房地产开发企业，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过二十余年的潜心发展，在战略规划、运营管理和品牌塑造等方面形成了独特的竞争优势，成功跨越多个行业周期。公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，促进公司健康、持续发展。
　　1、战略科学清晰，铸就高质量发展格局
　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。医美等板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北新区核心区，未来将持续受益。
　　2、财务状况稳健，协同发展态势良好
　　公司财务状况稳健，强化风险防范，筑牢安全边界，持续保持低负债状况。在拓展端保持投资定力，聚焦重点城市提升拓展质量，降低经营风险，在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力，为公司长期健康发展夯实基础。
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　3、品牌基础深厚，资产结构优质
　　多年来，公司持续在长三角地区深耕细作，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个经典口碑之作，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，资产结构优质，抗风险能力强，客户美誉度高。在房地产行业发生较大困难的时期，公司积极做好保交楼工作，有力促进房地产行业健康发展，进一步提升了公司美誉度和客户满意度。
　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体，各板块客户资源实现互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
　　4、管理团队稳定高效，运营积极稳健
　　公司管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，深刻理解行业发展规律，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，有效穿越行业周期。公司管理团队拼搏进取，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险
　　房地产行业的发展受经济周期波动、国家宏观调控政策的影响较大，地产项目开发与国民经济和区域经济的发展存在较高的关联性。我国宏观经济大盘仍总体稳定，充分展现了强劲韧性和巨大潜力，虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，但未来的发展仍面临复杂的机遇和挑战。
　　应对措施：公司将密切关注宏观经济和行业政策的变化，紧跟政策导向，针对不同区域及时调整各项目的经营策略，根据客户需求变化，优化产品结构，提升产品品质，提高公司综合竞争力，降低政策风险影响。
　　2、项目开发风险
　　房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。项目开发运营通常需要经过多个阶段，涉及多个主管部门的审批和监管，如果项目在某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。
　　应对措施：公司依托房地产开发领域丰富的经验，建立完善项目开发标准体系，通过不断建设优化内控制度，严格执行质控体系要求，在项目开发过程中，严守安全与质量底线，积极提升项目管理的科技化水平，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。
　　3、市场风险
　　随着国内经济复苏，政策持续深入，房地产行业良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪较浓厚，市场恢复仍需时日。
　　应对措施：公司将坚持审慎策略，加强公司内部各项目资金统筹规划，实现全过程对资金使用的有效控制，确保经营安全。同时，将根据市场情况及时调整营销策略，控制库存的增长，充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道，加快销售，降低项目销售风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　1、概述　　公司主营业务为房地产开发与销售，坚持“稳中求进”的发展战略，在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学、医疗美容服务方向，稳步进行产业转型升级。　　2022年，世界局势复杂多变，外部经济体通胀压力不断上升，经济环境更趋复杂严峻。受宏观经济、行业环境等多重因素影响，我国房地产市场经历了严峻的挑战与考验，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，地产企业债务违约事件频发，竞争格局发生明显变化，房地产市场整体处于低... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　1、概述
　　公司主营业务为房地产开发与销售，坚持“稳中求进”的发展战略，在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，聚焦于生物医药科技、抗衰再生医学、医疗美容服务方向，稳步进行产业转型升级。
　　2022年，世界局势复杂多变，外部经济体通胀压力不断上升，经济环境更趋复杂严峻。受宏观经济、行业环境等多重因素影响，我国房地产市场经历了严峻的挑战与考验，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长，地产企业债务违约事件频发，竞争格局发生明显变化，房地产市场整体处于低迷状态。下半年以来地产行业政策频出，有利于稳定市场预期，但居民对未来房地产市场的信心仍有待进一步恢复，市场逐渐呈筑底复苏态势。
　　2、地产行业发展情况
　　为支持地产行业稳定发展，国家及地方陆续出台支持政策，从2022年4月份中央“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，再到11月以来融资端政策信贷、债券融资支持工具、股权融资“三箭齐发”，地方性政策转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。融资政策优化，缓解了优质房企偿债压力，促进保交楼，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　从需求方面来看，国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积为135,837万平米，同比下降24.30%；商品房销售额为133,308亿元，同比下降26.70%。
　　2022年尽管房贷利率大幅下行，部分城市放开首套房贷款标准，但居民加杠杆意愿并不强烈，一定程度制约政策实施效果。消费复苏后，被压抑的房地产需求得到一定程度的恢复，根据中指研究院发布的数据，2023年1—2月，百强房企销售总额同比降幅已大幅收窄至4.8%，趋势向好。
　　从供给方面来看，受市场持续调整，房企资金压力影响，中指研究院数据显示，2022年全国300城土地住宅成交建面及金额同比下降30%以上，成交建面降至近十年新低；2022年房地产开发投资累计金额13.28万亿元，同比下降10%。为更好满足居民的合理住房需求，改善居民购房预期，未来现房销售将成为行业主要销售方式，房地产开发企业对自身的项目品质、多样化等方面亦提出了更高的要求，市场筑底复苏迹象初步显现。
　　2023年全国经济有望进一步恢复，在坚持“房住不炒”的大方向下，房地产行业将处于深刻变革期，预计行业政策将持续，“因城施策”,支持刚性和改善性住房需求，实现质的有效提升和量的合理增长，有利于房地产市场修复，促进地产行业平稳健康发展。
　　3、医美行业发展情况
　　随着人们对美好生活的向往，消费者对医美的接受程度逐渐提高，我国医疗美容行业近年来快速发展，未来随着消费市场的不断复苏，医美行业将有望继续增长，根据Frost ＆ Sullivan测算，预计市场规模于2030年将达6,382亿元。 其中非手术类项目，基于其风险相对较低、恢复时间短，更易操作的特点，在消费者中更受欢迎。尽管我国医美市场规模庞大，但是与其他国家相比，中国医美市场的渗透率仍然较低，2020年我国每千人疗程量为20.8次，是巴西的一半，韩国的四分之一，存在较大的提升空间。随着消费者对保养的接受度不断提高，根据Frost ＆Sullivan预测，2021至2026年25岁以下消费人群预计将以16.5%的年均复合增长率增长。近年来，在基于透明质酸钠、多肽、外泌体、重组蛋白等抗衰老非手术类医美市场规模增速已超过医美市场的整体增速。
　　在医美市场高速增长下，行业乱象时有发生，2022年以来，政府主管部门加强医美行业监管政策规范，行业改革和监管有利于推动医美产业向更高质量、标准靠拢，推动医美市场和医美机构规范化、健康化发展，促进医美行业规范、繁荣发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司房地产开发业务以南京市场为主，同时在上海、吉林、宜兴等地均有布局。2022年，公司持续纵深推进提质增效工作，紧抓地产、医美板块经营，深挖提质增效潜力，以项目管理、营销、风险管控为重点，着力打造高品质楼盘，保持公司健康发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2022年12月31日累计按揭贷款余额为人民币102,033,069.08元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均是以房产进行抵押的，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，医美板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。报告期内，公司在巩固和强化在核心业务优势的同时，发扬进取精神，稳步推进新业务拓展延伸产业链，持续提升公司竞争力。
　　1、成本优势
　　受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北核心区，未来将持续受益。
　　2、品牌优势
　　多年来，公司在全国各地已开发近百个地产项目，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，其中，“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”等多个经典口碑之作，得到各地客户的交口称赞，囊括了诸多殊荣，在当地乃至全国的市场知名度、美誉度极高。
　　3、客户优势
　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力强、忠诚度和活跃度很高的用户群体，各板块客户资源的互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。
　　4、管理优势
　　公司拥有敏捷、高效的流程型组织，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略。公司打造了项目管理、产品全生命周期标准化、可复制性高的规范流程，进一步提高了管理效率，竞争能力日趋增强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　公司在确保房地产主营业务稳健发展的同时，通过资源高效配置，围绕聚焦于以生物医药科技、抗衰再生医学为重点发展方向的布局，积极开拓多元化发展道路。
　　在房地产行业严重不景气的大环境下，得益于长期以来公司坚持的“低负债、高收益”经营策略，在全体员工共同努力下，2022年公司实现营业收入22.39亿元，同比下降25.12%；实现归属于上市公司股东的净利润3.58亿元，同比下降42.07%；净利润率为15.99%；经营活动产生的现金流量净额7.94亿元，同比增长110.61%。
　　（1）财务健康，发展基础更加稳固
　　公司财务状况保持稳健，公司资产负债率仅为36.47%，远优于同行业平均水平，多年来始终处于房地产企业融资监管“绿档”范围，盈利能力稳步提升，毛利率为62.5%，较上年同期增4.22%，公司经营情况持续向好，低负债的经营策略，为公司健康发展奠定了坚实的基础，发展后劲增强，蓬勃有力。2022年圆满完成半年度利润分配及2021年年度利润分配事项，积极回报广大股东。
　　（2）聚焦项目开发，发展支撑不断强化
　　报告期内，公司凝心聚力，全力以赴推动重点项目建设，狠抓重点项目管理，推动项目高标准建设，保障项目高品质开发，确保项目各进度节点符合开发计划并按期交楼，打造精品项目。
　　公司标杆项目滨江雅园项目的持续推出及交付，进一步提升了客户满意度和美誉度。
　　(3)提质增效，发展韧性愈发增强
　　2022年，公司扎实推进提质增效工作，持续提高管控能力和运营效率，本着“常抓不懈，动态管理”的原则，严格落实全成本、全过程管理，紧盯项目预结算工作，成本管控效果良好，多措并举，实现降本控费。密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，实现优化增效；推进资产盘整，扁平化组织管理模式，减少管理层级，以上海苏宁环球实业为酒店资产管理平台，充分挖掘存量资产价值，实现存量资产挖潜增效，优化资产结构布局，不断增强公司发展韧性。
　　（4）创新人力资源管理，发展活力不断激发
　　报告期内，为实现公司战略转型发展目标，公司健全激励约束机制,实施员工持股计划。在公司发展的关键时期，进一步完善健全公司中长期激励约束机制，改善公司治理水平，提高管理团队、特别是核心骨干员工的凝聚力，激发员工积极性和创造力与员工共享公司经营成果，推动人力资源优化配置，为公司发展增添新的活力和动力，助力公司可持续发展。
　　（5）协同联动，发展动能持续优化
　　公司自确定生物医药科技转型以来，聚焦消费者对美的诉求，通过内生增长、外延扩张方式拓展新业务，2022年医美板块在克服不利因素影响下，实现营业收入1.93亿元，同比增长9.54%。在医美机构业绩稳步增长的同时，公司聚焦产业链中上游板块，围绕再生医学和抗衰领域投资，进一步实现公司产业布局目标，通过收购，公司医美板块的资源整合能力进一步提升，从下游优质医美医院资产到中上游医疗美容产品，医美产业链得到更好的整合和发展。
　　报告期内，公司医美板块重点工作如下：
　　运营方面：医美板块拥有高端整形外科和轻医美产品，在管理、服务、技术等方面建立起标准化、高质量的规范体系，2022年获得实用新型专利授权18项，持续提高技术标准，重视自身能力壁垒的建设，已形成独特的经营及盈利模式，不断满足客户多元化需求。
　　品牌建设方面：医美板块不断增强公司品牌美誉度建设，将品牌与医疗安全和高品质服务深度绑定，树立品牌认知。采用多种营销方式，完善数字创新建设健全客户会员体系，建立与客户连结的新方式实现精准营销，提高复购率，提升客户黏性。
　　服务方面：不断创新运营模式，针对轻医美产品类别，完善标准化的产品库存单位 (SKU)和SOP服务流程，抢占轻医美赛道，紧抓双美模式新趋势，撬动业绩新增长。
　　（6）提升治理水平，强化发展风险控制
　　地产行业新模式变革，房企面临全新的机遇和挑战。为应对不确定的市场风险，报告期内，公司强化风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿公司经营的全过程；做好诉讼案件应对与执行工作，化解潜在风险；强化内部监督检查，健全合理的监督评价体系，形成长效风险管控机制。加强公司内部控制制度建设，按照证监会、深交所等关于上市公司规范运作的监管法律、规则变更要求，修订相关治理制度，进一步增强规范运作意识，提高公司透明度和信息披露质量，提升公司治理水平。

　　五、公司未来发展的展望
　　展望2023年，中央经济工作会议再次定调坚持“房住不炒”定位，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，租售并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。地产行业逐步从“有房住”到“住好房”，向“以质取胜”转变，行业集中度将进一步提升，行业面临新发展模式变革。
　　公司将立足行业发展现状，紧跟行业变革，在发展中谋求转型升级机遇，以稳定经营为基础，以生物医药产业、抗衰再生医学为战略转型发展方向，精益经营，重点打造精品项目，全力推动公司实现更高质量的发展。
　　2023年，公司将重点抓好以下工作：
　　1、专注经营，全力以赴完成年度目标
　　公司将在保障房地产业务经营业绩持续增长的同时，打造双主业、双轮驱动的经营模式。坚持运营优先的总抓手，做好运营基本功，提升精细化运营水平，打造高效的运营体系；坚持稳健经营、保持健康的财务状况，持续优化债务结构与融资成本，强化现金流管理，坚守“绿档”和行业领先的信用评级，实现财务效率提升；坚持深耕板块，打造明星产品、树立标杆项目，强化公司产品影响力，不断提高市场占有率和产品品质。
　　2、落实责任，推动重点工作开展
　　一是加快推进重点项目建设，狠抓关键环节，确保项目开发计划的顺利实施；二是加强内部细化方案和进度管控措施，对各新开工项目方案设计和施工图设计、成本目标、招标采购计划实施，层层落实责任，促进措施落地生效，加快项目实施进度，提高工程的驾驭能力，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位；三是持续开展提质增效工作，推进资产盘整，优化资产结构；严格遵守行业政策和监管要求，审慎规范逐渐收缩融资租赁业务；四是继续健全安全生产管理制度，严格落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理。
　　3、加强营销，降低去化周期
　　全面抓好营销工作，加强市场监测与政策研究，提高销售研判的准确度，抓住销售窗口期，积极开展网络营销多渠道并举，努力提高资金周转效率；深度挖掘客户需求，摸清目标客群，制定灵活的推盘策略和价格策略，切实提高项目去化速度，推动公司业务的快速恢复，实现公司业务的稳步发展。
　　4、优化布局，加快医美转型升级步伐
　　生物医药产业是公司重点发展产业之一，也是公司重要的战略转型方向。公司将持续加大对医美产业的投入和支持力度，2023年，随着消费需求释放，医美行业将迎来较高速度发展。公司将不断整合医美上下游资源，引流各板块客户资源，提高医美板块利润率。同时，进一步完善规范化标准建设，吸引更多优秀人才加入，不断扩大医生及专家资源库，提升核心竞争力和技术壁垒，持续提高品牌竞争力和行业认知度。
　　5、持续改善组织结构，构建坚实保障
　　公司在实践中不断修订、完善各项管理制度，持续改善人才和组织结构，全力提升工作效能；深化业绩考核，不断完善业绩考核评价指标体系，强化激励约束机制，激发公司内生动力，切实减少管理层级，提高执行力。同时，不断完善公司治理结构，做好董事会、监事会换届选举工作，规范运作，在决策、执行、监督等方面形成有效制衡、协调运作，为公司经营发展保驾护航。
　　在未来发展中，公司将继续紧跟市场需求和政策变化，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，确保公司保持健康、可持续的高质量发展态势，为广大投资者提供更丰厚的投资回报。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内房地产行业发展情况
　　2022年上半年，世界经济滞胀风险上升，主要经济体政策趋向收紧，外部不稳定不确定因素明显增加，我国经济运行环境依然严峻，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。根据国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
　　房地产业是资金密集型行业，涉及行业链条长、主体多... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内房地产行业发展情况
　　2022年上半年，世界经济滞胀风险上升，主要经济体政策趋向收紧，外部不稳定不确定因素明显增加，我国经济运行环境依然严峻，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。根据国家统计局数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
　　房地产业是资金密集型行业，涉及行业链条长、主体多，在经济发展中长期发挥着支柱产业的作用。2022年二季度，在稳地产主基调之下，各地陆续出台宽松政策“救市”，进一步贯彻落实因城施策，整体供求开始有复苏征兆，新政效果初显。预计下半年全国楼市调控将继续保持宽松，居民购房信心或逐渐恢复，全国房地产市场有望企稳回升。但是从长远来看，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强，“稳房价、稳地价、稳预期”已成为我国房地产调控的基调,从而促进房地产市场健康发展和良性循环。
　　（二）公司的主要业务、经营情况
　　公司主营业务为房地产开发与销售，以南京市场为主，同时在上海、吉林、宜兴等地均有布局。报告期内，公司在董事会的领导下，坚持“稳中求进”的发展战略，紧抓地产板块经营工作，以项目开发和销售为重点，以强化执行为保障，着力打造高品质楼盘，确保各进度节点符合开发计划并按期交楼。公司重点项目南京滨江雅园项目1、5、6栋于6月30日如期交付，进一步提升客户满意度和美誉度。同时公司积极通过优化产品设计、人员结构、成本策略等举措实现降本增效，精细经营；以效益与效率共同融合，夯实上半年经营业绩。2022年上半年，在行业巨大挑战的情况下，公司实现营业收入11.32亿元，同比下降35.67%；归属于上市公司股东的净利润3.29亿元，同比下降47.79%；净利润率为29.08%；营业收入和净利润虽同比下降，但仍继续保持了高盈利能力的独特优势。报告期末，公司资产负债率为41.25%，处于房地产企业融资监管“绿档”范围，优于同行业平均水平，各项指标符合监管规则要求，为公司持续、健康发展提供了有利保障。
　　公司在确保主营房地产业务持续稳健发展的同时，通过资源高效配置，围绕聚焦于以生物医药科技、抗衰再生医学为重点发展方向的布局，积极开拓多元化发展道路。报告期内，公司医美产业收入和利润在公司的占比逐步提高，旗下医美机构经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，展现了较强的发展潜力和广阔的发展空间。公司将持续加大生物医药产业、抗衰再生医学的投资力度，不断深入产业链，积累产业资源，打通医美产业链上下游，增强公司产业优势和核心竞争力。
　　报告期内，公司开展员工持股计划，进一步健全公司长效激励机制，充分调动管理层和员工的积极性和创造性，提高员工的凝聚力和竞争力，推动公司稳定、健康、长远发展。子公司苏宁环球健康投资发展有限公司于2022年7月收购湖南瑞生科生物科技有限公司、深圳中科华瑞生物科技有限公司，公司医美产业的资源整合能力得到更大的提升，有利于与旗下医美医院发挥协同效应，从而加大公司医美产业规模和盈利能力，提升市场竞争力，助力公司生物医药科技、医美产业健康快速发展。
　　新增土地储备项目
　　无
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况

　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2022年，在国内经济发展仍面临一定不确定性的背景下，“稳地产”对“稳经济”十分重要，“良性循环”和“健康发展”将成为行业主旋律。
　　公司将在发展中谋求转型升级机遇，以稳定经营为基础，以生物医药产业、抗衰再生医学为战略转型发展方向，提质增效，加强风险管控等重点工作，全力推动公司高质量发展迈上新台阶。
　　2022年公司将聚焦主业，坚持稳健经营，加快推进项目建设，保持健康的财务状况，全面抓好项目销售工作，努力提高资金周转效率，为公司的未来发展提供充裕的现金流支持和业绩支撑。同时强化项目管理，努力提高项目运营效率，进一步推进组织优化，完善考核评价体系，强化激励约束机制，激发公司内生动力。通过完善信息化、智能化、标准化建设，加强对产业运营情况的实时跟踪和精细化管理，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断夯实公司的核心竞争力，确保公司整体保持健康、可持续的高质量发展态势，为广大投资者提供更丰厚的投资回报。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　公司之子公司南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2022年6月30日累计按揭贷款余额为人民币450,144,000.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均是以房产进行抵押的，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）


　　二、核心竞争力分析
公司业绩稳定、持续，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和建立核心业务的能力。公司凭借多年房地产行业经验，通过对自身管理水平的不断提升，拥有一套成熟、富有竞争力的管理和产品标准化体系。在工程管理、项目运营、销售、品牌塑造、财务等多方面，都做到效率高、成本低、品质好、客户满意。具体体现在以下四个方面：
1、品牌优势
多年来，公司在全国各地已开发多个地产项目，开发面积超千万平方米。从南京到宜兴，再到上海、吉林等多个省市，苏宁环球的优质地产项目硕果累累，并涉足建筑配套、物业服务等全产业链，为千家万户提供优质的住房和物业服务。其中，“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”等多个经典口碑之作，得到各地客户的交口称赞，在当地乃至全国的市场知名度、美誉度高。公司品牌优势在营销方面的影响力充分体现，获得市场的高度认可。未来，公司将做好品质标杆项目建设，持续推出滨江雅园、荣锦瑞府等精品项目，持续提升客户的满意度，保持项目较强盈利水平。
2、成本优势
公司凭借早期在南京等城市的前瞻布局，拿地成本较低，土储较为充足，拥有高质量的可售货值，以存量项目去化为主。截至报告期末，公司土地储备总占地面积222.78万㎡，主要位于南京江北核心区，未来将持续受益。
公司对项目管理全生命周期形成标准化流程，明确项目开发运营节点，加强对项目各环节的监督和管控。产品标准化使产品打造具有可复制性，从而大大提高项目定位、方案设计、招标及材料采购等各开发环节的效率，实现降本增效。
3、财务优势
公司财务状况稳健，资产负债率仅为41.25%，持续保持低负债状况。报告期内，在融资规模增加的情况下，融资成本持续下降，公司平均融资成本仅为年化6%左右，保持在行业较低水平。公司负债状况持续向好，为后续发展保驾护航。
4、人才优势
公司十分重视人才建设，拥有高质量、标准化的人才任用机制，通过合理的薪酬绩效制度，能有效吸引各类人才。公司实施员工持股计划，充分调动了广大员工的积极性、创造性，从而转化为企业发展的战斗力、凝聚力、创新力。公司目前处于向生物医药科技板块进行战略转型升级的关键时期，未来将继续推出员工持股计划，优化公司薪酬激励的体系，健全中高层管理人员和优秀核心骨干员工、公司、股东的“风险共担、利益共享”机制，从而推动公司战略转型，最终达成房地产和生物医药科技双主业齐头发展的目标。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济及行业政策的风险
国内外经济形势的不确定性和不稳定性是目前宏观经济发展的基调，经济增长速度放缓，公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，是国家政策调控的重点关注领域，国家行业政策的调整、货币和信贷政策的调控，都将对业务开展和盈利能力产生影响。公司将密切关注宏观经营环境和行业政策的变化，积极制定科学、有效的策略应对由此带来的风险和挑战。
2、项目开发风险
房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，如果项目的某个开发环节如建筑主材供应不及时、安全意外事故、自然灾害等方面出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。公司建立了项目开发标准体系，在项目开发过程中，严守安全与质量底线，积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。
3、人才风险
面对房地产不断发生的剧烈变化，和公司发展战略的转型升级，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。特别面对转型发展的任务，公司在经营性业务中人才储备迫切。公司将继续深化组织重建与人才匹配工作，吸引优秀人才，推动不同业务间的人才良性流动，提升管理效率。同时，进一步深化薪酬绩效考核体系，完善长效激励机制，提高管理团队、核心骨干员工的积极性、凝聚力，为公司健康发展提供保障。 收起▲