一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　公司以房地产开发与销售为主业、医美为新增长极，双主业协同并进，秉持“稳健经营、稳中求进”战略，通过深化产业布局、优化业务结构、强化资源整合，稳步推进公司健康发展。其中，房地产业务聚焦长三角核心区域，致力于“精耕细作、品质至上”，打造舒适宜居的标杆项目，以现金流稳定与区域优势筑牢根基；医美业务加速规模化、综合化、精品化布局，通过自建及收购拓展连锁机构，构建全品类体系及市场领先的产品设备矩阵，完善以客户为中心的医疗客服体系，形成“地产稳基础、医美促增长”双轮驱动格局，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司以房地产开发与销售为主业、医美为新增长极，双主业协同并进，秉持“稳健经营、稳中求进”战略，通过深化产业布局、优化业务结构、强化资源整合，稳步推进公司健康发展。其中，房地产业务聚焦长三角核心区域，致力于“精耕细作、品质至上”，打造舒适宜居的标杆项目，以现金流稳定与区域优势筑牢根基；医美业务加速规模化、综合化、精品化布局，通过自建及收购拓展连锁机构，构建全品类体系及市场领先的产品设备矩阵，完善以客户为中心的医疗客服体系，形成“地产稳基础、医美促增长”双轮驱动格局，构建“居住-健康-美丽”生态闭环，不断促进公司高质量发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2025年12月31日累计按揭贷款余额为人民币303,182,526.20元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2025年，在全球格局深度调整的考验下，我国经济以党中央的战略擘画为根本遵循，在压力测试下韧性增长，全年国内生产总值（GDP）同比增长5.0%，不仅为“十四五”收官之战画上圆满句号，更为“十五五”谋篇布局打下坚实根基，成为世界经济版图中的“稳定锚”。
　　报告期内，公司持续推进“房地产+医美”双主业发展战略，积极应对行业深度调整与结构性变革，践行长期主义价值理念，在稳健经营过程中，积极探索新的产业方向与发展机遇，不断夯实经营底盘、提升经营质效，增强公司综合竞争力与抗风险能力，为公司长远高质量健康发展注入持久动力。
　　（一）房地产行业发展情况
　　2025年，房地产行业在延续调整中呈现边际改善迹象，在政策托底下实现止跌回稳，筑底修复态势逐渐显现，政策调控效应持续释放。
　　根据国家统计局数据，2025年全国新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点，呈现止跌回稳态势。全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，新房供应持续减少，库存去化压力有所缓解，市场供求关系逐步改善。
　　结构方面区域分化态势显著，“二八格局”特征凸显，进一步向高能级城市及住宅需求集中，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅持续收窄。中指研究院数据显示，2025年TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达52%，房企拿地进一步向核心城市聚焦；30个重点城市二手房成交套数同比基本持平，二手房成交占比提升至65%左右，但二手房市场“以价换量”行情未变，刚需购房者通过购买二手房解决居住问题，新房市场转向满足改善性需求。
　　政策方面持续宽松优化提振，以“宽松优化、稳市转型”为核心主线，形成“中央顶层设计引领方向—地方精准施策激活市场—供给侧改革深化长效”的三级联动格局。从2025年6月国务院常务会强调有力推进“好房子”建设，构建房地产发展新模式，到10月的中央委员会第四次全体会议公报中明确提到要推动房地产高质量发展，加大保障和改善民生力度。2025年底召开的中央经济工作会议，明确强调“着力稳定房地产市场”，并以“因城施策控增量、去库存、优供给”为房地产市场发展指明方向，助力巩固下半年形成的稳定态势。各级地方全年出台房地产相关政策超400条，通过降低房贷利率、放宽限购、加大公积金支持等措施激活需求，推动“好房子”建设、城市更新等供给侧改革。
　　展望2026年，房地产市场预计将逐步摸清底部边界，进入筑底企稳阶段，政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给方向持续发力，改善性需求、城市更新、保障房需求将会成为市场的关键支撑力量。
　　房企围绕财务稳健、产品创新重构逻辑，通过降负债、提效率及聚焦“好房子+好服务”实现可持续发展，推动房地产发展新模式不断完善。
　　（二）医美行业发展情况
　　医美行业在消费复苏与技术迭代的驱动下，呈现出“多元化、理性化、专业化”的发展态势，迈入规范化、成熟化发展新阶段。根据艾媒咨询发布的《2025年中国医美行业发展状况与消费行为调查数据》，2025年中国医美服务市场规模达到3,701亿元。弗若斯特沙利文预测，到2026年，我国医美市场规模将达到3,998亿元，到2030年有望增至6,382亿元，年复合增长率为12.4%。
　　我国医美市场的增长得益于消费端从“基础满足”向“品质追求”转变，技术普及带来的服务可及性增强，降低了体验门槛，进一步打开市场空间，和轻医美项目高频复购的消费特性形成了“尝试—信任—依赖”的消费闭环，“需求升级+技术赋能+场景渗透”的三者叠加构建了从“尝试”到“依赖”的用户转化闭环。当前行业进入以精细化运营锚定效率、差异化服务塑造辨识度、合规化发展筑牢底线的新发展范式。这一范式的核心从“抢流量”转向“留用户”、从“拼价格”转向“建能力”，通过用户生命周期的深度运营、服务体验的温度升级、用户终身价值管理、合规底线的刚性坚守，由流量焦虑过渡到信任经营，将短期增长转化为长期竞争力。
　　2025年，医美产业链上下游呈现“上游创新驱动、下游竞争重构、消费端需求迭代”的态势。上游产品创新加速，获批医美产品数量大幅增长，突破性品类如琼脂糖、羟基磷灰石、水光针、溶脂针等不断涌现，产品多元化程度显著提升；下游市场竞争分散但内卷加剧，随着医美行业监管进入“合规红利”阶段，合规成本上升推动行业集中度提高，超过半数医美机构经营业绩同比下滑，天眼查数据显示，医美相关企业2025年注销1.2万家，中小机构加速出清。中研普华产业研究院发布的《2026-2030年中国医美行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示，预计未来五年，合规机构的市场集中度将从目前的不足30%迅速提升至50%以上。
　　消费端呈轻医美主导、大众化、多元化趋势，消费群体在地域、年龄、性别维度进一步扩散，消费者从追求立竿见影的手术效果，转向注重安全性、便捷性和可持续性的综合考量。健康美、自然美的审美理念普及，过度整形的市场需求持续萎缩，强调“微创、自然、个性化”的医美服务更受青睐，共同推动行业从“野蛮生长”转向“精耕细作”更长远的高质量发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　报告期内，公司依托土地资源优势、稳健财务底盘、专业管理团队以及多元化业务布局，持续构建并巩固核心竞争优势，为公司运营管理及战略发展筑牢坚实屏障，不断提升经营韧性及抗风险能力，保障公司持续稳健经营以及长远高质量发展。
　　1、土地优势：筑牢可持续发展根基
　　公司长期深耕长三角核心区域，前瞻性布局区域内经济发达的重点城市，区位优势突出，市场需求根基稳固，具有较强的发展韧性及增长潜力。截至报告期末，公司剩余可开发建筑面积146.95万平方米，土地储备规模充足。依托早期积极拿地策略，公司土地储备区位优势及成本优势明显，有效拓宽项目盈利空间，增强市场抗风险能力。体量充裕、质地优良、成本可控的土地储备，可充分保障公司未来项目开发的连续性与稳定性，为公司稳健可持续发展筑牢坚实的核心资产基础。
　　2、财务优势：护航高质量发展进程
　　公司财务结构健康且富有韧性，持续保持低负债运营，截至报告期末，公司有息负债总额为13.24亿元，均为银行贷款，融资成本较低，平均融资利率同比下降0.85%，债务风险整体可控；资产负债率为29.67%，扣除合同负债后的资产负债率仅为26.59%，始终保持在行业较低水平。公司现金流充裕，融资渠道畅通，具备较强的资金保障能力及抗风险能力。稳健扎实的财务基本面有效增强了公司在行业周期波动中的经营灵活性及战略主动性，为抢抓市场机遇、优化资源配置及实现高质量发展提供坚实支撑。
　　3、品牌优势：赋能公司长远发展
　　公司在房地产开发领域深耕三十余载，开发面积超千万平方米，“苏宁-天润城”、“苏宁-北外滩水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等众多优质项目在全国各地落地生根。医疗美容业务板块“苏亚医美”品牌，凭借先进的医疗技术及设备、资深的专家团队、一流的服务体系，盈利能力及市场影响力不断增强。同时，融合酒店、文旅等业态，构建了多元化业态协同发展的产业格局，有效分散了单一业务风险，增强公司抗市场波动能力，通过交叉营销及数据共享，有效提升客户覆盖率和品牌认知度，有利于拓宽利润来源，持续释放长期发展动能，为公司带来稳定现金流和长期回报。
　　4、管理优势：引领公司稳健前行
　　公司管理团队素质卓越、经验丰富、稳定高效。核心成员具备敏锐的市场洞察力、前瞻性的战略研判力以及成熟专业的运营管理能力，行业积淀深厚，能够快速响应市场变化，精准把控经营节奏，适时调整战略方向，助力公司穿越行业周期，实现长远发展。团队成员权责明晰、协同紧密、执行高效，始终秉持稳健务实的经营理念，科学决策、规范管控，统筹推进各项战略及经营部署有效落地，促进公司高效运转，稳健前行。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　公司坚持稳健经营，以低负债模式深耕房地产开发，以规范化医疗美容业务开辟增长新曲线，双主业协同并进，驱动业务发展与产业升级。报告期内，公司在持续打造精品地产项目，夯实发展基础的同时，加速医美业务布局，双轮驱动战略纵深推进，为高质量发展注入强劲动能。2025年，公司实现营业收入13.87亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1,859.52万元。公司管理运营稳健有序，发展根基坚实牢固，产业协同效应逐步显现，为公司长期可持续发展筑牢稳固根基。
　　（1）地产业务：深耕优势区域，精益求精
　　公司房地产业务深耕长三角核心区域，聚焦区域内高发展潜力城市，以消费者需求为导向，以产品力提升为核心驱动，构建覆盖刚需、改善及高端住宅的全梯度产品体系，精心打造品质可靠、理念先进、满足消费者多元化需求的优质地产项目，全面提升产品市场竞争力。
　　统筹开发节奏，推动高效建设与品质交付协同提升。报告期内，公司重点项目荣锦瑞府项目是公司新一代高端改善型住宅产品代表，2025年累计开工面积达6万㎡，项目二期已于2025年8月提前实现全面交付，交付面积合计3万㎡，荣锦瑞府项目凭借高端品质以及良好的区位和配套优势，获得广大业主一致好评。公司通过全周期精细化管理与高标准建设管控，实现项目建设进度与品质交付的双向发力和同步提升，为客户提供优良舒适的居住体验。
　　公司刚需改善型住宅项目滨江璟园顺利开工建设，该项目整体规划建筑面积21.5万平方米，已于10月份开盘入市，进一步丰富了公司产品矩阵，公司综合竞争力和品牌影响力持续攀升。
　　优化营销策略，促进销售去化与资金回笼加速实现。公司紧跟市场动态，灵活调整推盘节奏及营销策略，立足产品品质，精准聚焦客群触达，多措并举加速房源去化。报告期内，公司核心在售产品荣锦瑞府项目已推售楼栋累计去化率超过70%，凭借优质产品力及良好口碑获得市场高度认可，去化表现稳居区域前列；南京滨江雅园项目强化精准营销与客户导流，全力加快尾盘房源销售，项目累计去化率已突破95%，预计2026年实现全面清盘。
　　公司积极搭建线上多元化推广渠道，成立新媒体发展中心，通过抖音、小红书、微信视频号等线上平台精准引流获客，挖掘客群需求，实现线上引流、线下承接的高效联动，有效提升意向客户转化率。南京、无锡、芜湖等地商业项目销售增长态势良好，高效推进销售回款工作，加速项目资金回笼，切实增强资金周转与抗风险能力，为房地产主业稳健运营提供了坚实的资金保障。
　　强化项目管控，助力运营成本降低及项目效益释放。报告期内，公司持续完善全流程动态成本管理体系，扎实推进提质增效工作，以“源头严控、过程精管、结果增效”为核心导向，闭环管理机制，管理费用同比下降35.54%，聚焦方案设计、招标采购、现场施工等关键环节，践行精细化成本管控，将成本管控深度嵌入设计、招采、项目建设等业务全周期。
　　在恪守工程质量标准与施工安全规范的前提下，优化业务流程，有效降低项目运营成本，提升运行效率，审批流周期平均缩短2-3个工作日，流程内部协同及响应速度持续增强。通过数字化赋能与规范化管理相结合，不断健全风险识别和预警机制，精准排查，及时发现并化解各类潜在风险，全力保障项目高效推进及高品质交付，持续推动公司项目运营管理水平不断提升。
　　（2）医美业务：深化产业布局，提升增长动能
　　公司旗下苏亚医美以“客户至上”为核心价值导向，形成以医疗安全为底线、专业能力为支撑、个性服务为特色，覆盖“诊前-诊中-诊后”全周期的精细化诊疗服务体系。2025年，公司持续完善医美业务运营管理能力，全面推动合规管理、诊疗水平、客户服务及品牌运营等多环节高效协同发展，医美业务突破增长，成为公司重要的业绩增长动能。
　　报告期内，公司医美业务板块实现营业收入1.86亿元，同比增长3.96%；医美机构全年预收达1.86亿元，同比增长11.37%；全年新增客户超3.5万人，同比提升22%；总存量客户超60万人；总消费人次超7.7万，同比增长15.83%。公司强大的品牌基础及多元化产业积淀，为医美业务强势发展注入了强劲动力，医美板块整体经营表现良好。
　　医疗安全：筑牢信任的“生命线”。
　　公司旗下医美机构证照齐全、资质合规，严格按照行业监管要求及合规标准运营管理。公司完成全链条合规体系升级，全面构建正品验真、可视化配药、认证仪器三大核心模块，持续提升供应链质量管控水平。在医美市场行业竞争加剧的背景下，公司医美机构占据区域细分市场头部领先位置，报告期内行业认可度持续提升。无锡苏亚医美凭借卓越实力，斩获美团医美“2025年度影响力品牌”“验真破万先锋”“匠心服务奖”三项奖项，成为江苏唯一同时斩获三项荣誉的医美机构；石家庄苏亚医美及医生荣登美团北极星医美榜；北京机构荣获“2025美团放心美-年度影响力品牌”。
　　报告期内，公司新设无锡第二家医美机构，定位中高端医美，重点布局皮肤美容、微创美容两大轻医美服务。公司已形成北京、上海、南京、无锡、石家庄、唐山“六城七院”的机构布局，医美业务版图持续扩大。苏亚医美始终把诊疗安全及客户健康权益放在首要位置，赢得客户的广泛信赖与好评，树立了良好的品牌口碑及行业标杆。
　　个性服务：打造品质服务与极致客户体验。
　　苏亚医美聚焦服务提质与精细化管理，健全术前咨询、术中诊疗、术后跟踪的365天关怀链服务机制，持续迭代不同层级会员权益体系，推进客户服务体系全面升级。报告期内，苏亚医美注重服务项目的差异化及特性化，融合美学设计及医疗技术实现个性化专属定制方案及服务，推进超级VIP中心建设，极致优化高端客群服务体验，高净值客户群体占比不断提升。
　　苏亚医美高端客群业绩占比提升至70%以上，再生类产品营收同比增长120%，有效提升了客单价和综合盈利能力，差异化优势显著增强，进一步巩固公司医美机构区域头部市场地位。
　　技术实力：构建差异化技术壁垒，提升品牌美誉度。
　　苏亚医美不断加强医生团队建设及专业能力培养，核心医疗人员均具备合规执业资质及丰富的临床经验，团队专业能力及协作效率高度领先。2025年，苏亚医美持续引进国际先进设备仪器及高端产品，升级AI智能超声炮、热玛吉等抗衰设备；紧跟市场变化，引进新一代产品，与头部供应商签订长期战略合作协议，有效压降采购成本。报告期内，苏亚医美组织各类培训60余场，通过系统化专业培训赋能员工，提升团队服务意识与专业素养，实现服务品质与运营效能的双向提质，持续提高消费者满意度。
　　2025年，苏亚医美品牌老带新人数同比提升21.16%，老客复购成为业绩重要支撑。依托小红书、抖音等新媒体矩阵，深耕专业内容传播，提升品牌曝光与传播力，形成口碑引流、品牌增效的良性循环，全方位塑造良好品牌形象，提升品牌影响力及品牌美誉度。
　　公司将持续提升医美板块的资源整合能力，聚焦长三角、京津冀进行布局，进一步扩大医美业务版图，并逐步向上游医美产品、器械延伸，打造全产业链布局，搭建规模化、专业化、综合性的医美业务体系，推动公司医美业务经营规模、盈利水平、品牌影响力持续提升。
　　（3）夯实治理与运营基础，提升综合管理效能
　　报告期内，公司围绕规范运作要求及高质量发展目标，持续推进治理结构优化、内部控制完善及经营管理水平提升，不断增强公司运营管理效率及风险防控能力，进一步夯实公司稳健发展的管理基础。完善法人治理结构，推动治理效能提升。报告期内，根据《公司法》及相关法律法规的规定，公司圆满完成监事会改革相关工作，稳步推进监督机制调整与职能衔接，内部监督与决策更加规范高效；同时，系统梳理公司治理制度，对《公司章程》等20余项治理制度进行了制定或修订完善，为治理架构稳健运行及决策效率持续提升筑牢制度基础。公司治理更加科学完善，有效保障决策质量，治理效能显著提升。
　　强化内部控制体系，增强经营发展韧性。报告期内，公司不断强化内部控制体系建设，持续对资金管理、项目开发、采购管理及运营管理等重点环节实行全过程动态管控，提升风险预警与应对能力；提高资源配置效率，增强跨部门协同与执行落地能力，优化人力资源配置，行政办公费用连年大幅降低，确保公司在快速变化的市场环境中始终保持竞争力，经营韧性持续增强。
　　报告期内，公司经营稳健有序，各项业务协同推进，经营质效持续优化。在重点推进房地产及医美业务稳步发展的同时，依托既有资源及产业基础，积极推动酒店、文旅等多业态协同发展，持续优化产业结构，增强综合运营能力。未来，公司将持续关注新产业、新机遇，审慎推进相关领域探索与布局，不断提升资源整合与价值创造能力，进一步夯实经营基础、优化发展动能，推动公司实现长期稳健高质量发展。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）2026年公司重点工作计划
　　1、深耕主业，促进发展动能长效释放
　　公司将聚焦主业发展，围绕房地产及医美双主业，统筹强化资源配置、深化业务协同，优化运营模式，推动各业务板块在经营规模、发展质效及管理水平等方面协同提质，促进公司稳健经营、高质量发展。
　　在房地产业务方面，公司将继续秉持稳健经营理念，科学把控项目开发节奏，强化设计创新及品质提升，优化项目管理及成本管控，积极践行绿色建筑理念，持续打造品质高端、舒适宜居的住宅项目。2026年，公司将稳步推进荣锦瑞府及滨江璟园项目后续建设工作，持续加推住宅入市面积，严格把控项目工程质量，保障项目高品质建设及交付。同时，充分激活存量土地价值，对标第四代住宅设计，科学有序地推进宜兴项目、北外滩水城项目的开发工作，加快推出新一代高品质楼盘，在确保风险可控的前提下提升开发效率，全力实现项目开发效益最大化。
　　在医美业务方面，依托公司深厚的品牌积淀，以“高端化、精细化、合规化、综合化”为发展理念，聚焦技术革新、产品升级与服务提质，持续构建核心技术壁垒，强化精细运营管控，完善合规管理体系，稳步拓展医美机构布局，不断提升综合竞争力，致力打造国内知名的高端综合性医美品牌。2026年，公司将在优势区域，积极布局医美新机构，依托现有品牌影响力、专业运营经验及优质资源储备，加速实现新机构落地，推动医美业务规模化、专业化、品牌化发展态势，持续释放板块增长动能。
　　2、优化管理机制，推动运营效能持续提升
　　公司持续推动管理体系升级优化，2026年将聚焦成本控制、运营效率、绩效管理三大环节，不断优化内部管理机制，持续强化资源配置效率和组织协同能力，推动公司整体运营质量稳步提升。
　　在成本控制层面，持续完善全流程成本管控体系，动态审查、适时调整，合理控制各项成本支出，精准压降无效成本，实现管理效益最大化。
　　在运营层面，聚焦结果导向，强化跨部门协同联动，优化关键流程衔接，确保相关业务流程精准执行、高效落地；加强对核心业务环节的过程跟踪及动态纠偏，确保各项经营计划有序推进。同时，持续推进数字化信息建设，强化数据驱动决策能力，实现经营管理过程的可视化、精准化与智能化，全面提升公司管理效能。
　　在绩效管理层面，健全绩效考核与激励约束机制，充分激发组织活力与员工内生动力，推动个人绩效与公司战略目标深度协同，促进组织效能与运营效益同步提升。
　　3、强化风险管控，筑牢高质量发展安全屏障
　　当前市场环境依旧复杂严峻，公司经营管理和持续发展面临诸多挑战。公司将不断完善风险管理体系，强化市场风险、资金风险、合规风险及运营风险的综合防控能力，全面保障公司经营发展安全。
　　在资金管理方面，继续秉持稳健的财务策略，不断优化融资和债务结构，降低资金使用成本，提升资金使用效率，确保资金链安全稳健；在业务层面，加强对重点项目及关键环节的风险识别和动态监控，完善风险预警和应急处置机制，全面提升风险预判、快速响应及风险化解能力；在合规管理方面，持续健全内控体系建设及内部审计监督，确保各项业务有序开展，规范运行。通过构建多层级、全覆盖的风险防控体系，有效抵御各类经营风险，为公司稳健经营与高质量发展筑牢安全屏障。
　　4、探索发展机遇，积蓄可持续发展强韧后劲
　　公司将密切关注宏观经济环境、产业政策及行业发展趋势，持续挖掘潜在发展机遇，审慎推进新业务、新模式探索。在巩固现有业务根基的同时，重点关注与现有产业具有协同效应的细分领域，拓展医美业务上下游产业链，促进医美业务快速发展。同时，合理运用资本市场工具，聚焦新产业、新机会，培育新兴产业机会，不断增强发展后劲，助力公司实现可持续高质量发展。
　　（二）公司未来发展可能存在的风险及应对措施
　　1、市场风险
　　房地产及医美市场均存在一定波动性，受宏观经济环境、居民消费预期、行业竞争格局等多重因素影响，可能对公司房地产项目销售去化及医美业务客群增长产生不确定性影响，进而对公司经营业绩产生影响。
　　应对措施：公司将持续加强市场研判与趋势分析，动态优化房地产项目的区域布局、产品结构及开发节奏，匠心打磨产品品质，精准匹配市场需求，全面提升项目抗风险能力；在医美业务方面，着力加强医护团队建设，深化产品及技术迭代升级，持续提升诊疗水平与服务体验，增强客户粘性，夯实品牌核心竞争力，充分抵御市场波动风险。
　　2、政策风险
　　房地产及医美行业均受行业政策环境影响较大，如房地产行业的土地政策、税收政策、信贷政策；医美行业的医疗资质、产品监管、价格及行业整治等政策。相关行业政策的变化，可能对公司战略规划、项目开发节奏及医美业务运营拓展产生一定影响。
　　应对措施：公司将持续强化政策研判与前瞻布局能力，建立常态化政策跟踪与评估机制，及时把握监管导向及行业变化趋势，科学调整战略规划与运营安排，充分抵御政策变化可能带来的风险。
　　3、项目开发风险
　　房地产项目开发周期长，涉及环节多，可能面临规划审批滞后、工期延误、建材价格波动、成本超支及工程质量安全等风险，对公司项目开发带来一定影响。
　　应对措施：公司将健全报批报建流程管理，确保相关手续合法完备；强化供应商准入及动态评估，优选优质施工及供应链单位，加强施工进度、工程质量及施工安全管控，严格保障工期及工程质量；完善成本动态监控与预警机制，充分应对材料价格波动；优化应急处置预案，有效防范各类开发风险，全力保障项目按计划顺利推进及高品质交付。
　　4、合规风险
　　医美行业对合规经营及医疗安全要求较高，在经营管理过程中如果出现合规或安全管理疏漏，可能对公司品牌形象及业务发展产生不利影响。
　　应对措施：公司将持续构建全链路合规管理体系，强化内部控制与监督机制，严格把控产品来源及产品质量，落实正品保障与全流程溯源管理，安全诊疗，合规经营，切实维护公司良好的品牌形象，规避合规风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　公司主营业务为房地产开发与销售。公司深耕房地产行业三十余载，始终践行稳健、高质量发展路线，聚焦长三角核心区域，致力于开发优质地产项目。报告期内，公司在保持房地产核心业务稳步发展的同时，持续推进“地产+医美”双主业协同并进，强化资源整合，抓好风险控制，积极探索新业务、新模式，促进公司治理水平及市场竞争力持续攀升。　　（一）公司所处行业的发展情况　　1、房地产行业发展情况　　2025年上半年我国房地产市场投资和销售端，仍处于承压状态，但重点数据降幅进一步收窄，已逐步出现企稳迹象。根据国家统计局数据显示，2025年上半年全国房地产开发投资完成额4.67万亿元，同... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发与销售。公司深耕房地产行业三十余载，始终践行稳健、高质量发展路线，聚焦长三角核心区域，致力于开发优质地产项目。报告期内，公司在保持房地产核心业务稳步发展的同时，持续推进“地产+医美”双主业协同并进，强化资源整合，抓好风险控制，积极探索新业务、新模式，促进公司治理水平及市场竞争力持续攀升。
　　（一）公司所处行业的发展情况
　　1、房地产行业发展情况
　　2025年上半年我国房地产市场投资和销售端，仍处于承压状态，但重点数据降幅进一步收窄，已逐步出现企稳迹象。根据国家统计局数据显示，2025年上半年全国房地产开发投资完成额4.67万亿元，同比下降11.2%；新开工面积3.04亿平方米，同比下降20%，房企拿地仍较谨慎，土地市场以盘活存量为主；新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅同比收窄。根据中指研究院发布数据，2025年上半年300城住宅用地成交面积延续缩量，但出让金同比增长逾两成，成交集中度显著提升。
　　房地产政策方面呈现“中央统筹定调、多部门协同攻坚、地方因城施策”特征：中央锚定供需两端调控，构建全周期政策闭环—3月国务院部署“促需求、去库存、防风险”；4月中央政治局会议明确城中村改造与存量房收购；5月金融“组合拳”将5年期以上LPR降至3.5%；6月聚焦“好房子”建设深化调控。多部门协同发力，自然资源部以专项债盘活存量土地，财政部等部门设20个城市更新试点，央行强化购房融资支持，覆盖土地、金融、财政关键领域。地方落实因城施策，通过优化公积金政策、发放购房补贴等相关政策，因地制宜激活市场活力，共同推动房地产市场止跌回稳。
　　2、医美行业发展情况
　　2025年上半年，随着上游原材料供应多元化与产品矩阵持续扩容，医美行业在消费复苏与技术创新的双轮驱动下，呈现出多元化、理性化与专业化的发展态势。一方面，行业规模持续扩大，轻医美消费继续领跑市场，占据50%左右的市场份额，光电类和注射类项目因其创伤小、恢复快、风险低等特点备受青睐。再生医美市场同比激增，成为行业新增长点。医美服务机构战略重心从“广覆盖”转向“精准匹配需求”，重点聚焦高性价比与差异化产品的筛选。
　　与此同时，行业面临价格竞争加剧与合规运营成本攀升的双重压力，中小机构加速出清，超过半数医美机构经营业绩同比下滑。随着“医美乱象专项整治”工作收官，行业正式进入“合规红利”阶段，市场集中度进一步提高。当前，差异化竞争策略与高品质定制化服务模式同步推进，深耕产品品质与服务质量的医美服务企业竞争优势将进一步凸显，共同驱动医美行业迈入品质化升级的全新发展阶段。
　　（二）报告期内公司的主要经营情况
　　2025年上半年，房地产行业延续整体承压态势，部分房企持续出现较大亏损。公司坚持稳健经营理念，聚焦地产与医美双主业，优化资源配置，推进多元业态协同发展，深化内控与风险管理，积极应对宏观及行业挑战，保障公司稳定健康、可持续发展。2025年上半年，公司实现营业收入9.34亿元，同比下降28.67%，实现归属于上市公司股东的净利润1.37亿元，同比下降45.51%。公司保持良性、健康的财务状况，资产负债率仅为29.74%，筑牢公司行稳致远的根基。报告期内，公司开展的重点工作如下：
　　1、房地产业务：品质筑基，稳中求进
　　公司房地产业务集中资源深耕长三角区域，持续夯实发展根基。公司践行“品质为先，以客户需求为中心”的项目开发理念，持续优化产品结构，聚焦户型设计科学性与功能实用性双提升，以精细化空间规划精准匹配不同客群居住需求，构建覆盖刚需、改善及高端住宅的全梯度产品体系，全面提升产品市场竞争力。
　　报告期内，公司以重点项目开发为抓手，通过全周期精细化管理与高标准建设管控，实现项目开发品质与进度的同步提升。重点项目南京荣锦瑞府为公司新一代高端改善型住宅产品代表，一期已顺利交付业主，二期于2025年8月初提前近两个月高品质交付，取得广大业主及市场的一致好评，目前三、四期正按计划有序推进开工建设。2025年上半年，公司新一代刚需改善型住宅项目南京滨江璟园开工建设，该项目整体规划建筑面积21.5万平方米，已开工面积5万平方米。公司通过建立节点目标责任制、优化资源调配效率，严格保障交付品质，成功推动标杆项目提前高品质交付，客户满意度与品牌美誉度增强，市场影响力持续扩大。
　　公司以关键销售节点为抓手精准铺排推售节奏，通过分阶段释放限时优惠、清栋特价、赠送精装修、赠送车位、减免物业费等阶梯式政策激活需求；通过加大抖音、小红书等新媒体平台营销力度，建立周边县市拓客网络、大幅提升老带新激励政策多元拓客，以实现项目的较快去化，加速销售回款。报告期内，公司南京荣锦瑞府、滨江雅园等住宅项目持续热销，销售情况处于区域前列。南京、无锡、芜湖等地商业项目销售成交金额同比增长100.47%。
　　公司扎实推进提质增效工作，以“源头严控、过程精管、结果增效”的成本管控理念，将成本管控深度嵌入业务全周期。设计端在严格践行设计标准、确保项目交付品质的基础上，采用模块化设计理念，高效运用BIM等先进技术，实现项目建安成本降低2%-3%，工期压缩10%-15%。
　　2、医美业务：持续突破，加速成长
　　公司持续加大医美产业相关投入，在技术创新、人才建设、数字化运营、品牌拓展及合规管理等方面全面发力，促进公司医美业务板块综合竞争力不断攀升。报告期内，公司医美业务实现营业收入9,171.58万元，同比增长4.44%；下属各机构预收达9,282.9万元，同比增长18%。依托公司强大的品牌影响力以及良好的市场口碑，公司医美板块实现业务的持续性突破及快速成长。
　　苏亚医美以“顾客至上”为核心服务理念，围绕医疗安全、专业能力、个性服务三大支柱，打造全链条高品质诊疗体系。报告期内，针对医美行业消费趋势的变化，制定并实施一系列精准营销策略，实现新客高效转化、老客粘性提升及复购率稳步增长，显著提升品牌影响力和市场份额。2025年上半年，公司旗下医美机构总上门服务达78,273人次，同比增长11.4%；消费达39,862人次,同比增长18.1%；新增新客15,521人,新客预收金额同比增长50.4%。
　　公司医美机构覆盖南京、上海、无锡、北京、石家庄、唐山六座重点城市，各机构均严格按照行业高标准建设及运营，经营规范，资质齐全，市场地位处于区域前列。2025年上半年，无锡苏亚医美凭借卓越实力，斩获美团医美“2025年度影响力品牌”“验真破万先锋”“匠心服务奖”三项奖项，成为江苏唯一同时斩获三项荣誉的医美机构；石家庄苏亚医美及医生荣登美团北极星医美榜，充分彰显消费者对公司医美机构的满意度及品牌影响力。同时，无锡第二家医美机构已完成全部建设工作，于8月开始试营业，将进一步增强苏亚医美在无锡及周边苏南区域的市场竞争力。
　　2025年下半年，公司计划在长三角经济发达城市增设医美机构，持续扩大医美业务版图，深耕高净值客群集中的重点城市，进一步夯实多城多院的优势地位，充分满足更多消费者多样化的爱美需求，推动公司医美业务经营规模、盈利水平、品牌影响力持续提升。
　　3、管理提升与内控强化：夯实基础，稳健前行
　　2025年上半年，公司秉持“高效运作、合规经营、稳健发展”的经营管理方针，重点围绕组织体系优化、内部控制强化、风险防控及合规监督等方面持续推进公司治理及内部控制水平提升，全面夯实公司高质量发展的组织根基，保障公司稳健前行。
　　公司聚焦组织效能提升，通过架构完善、跨部门协同、流程精简三方面优化管理体系：一是系统梳理部门架构与岗位职责，明确权责边界，保障运转高效；二是强化跨部门协作与资源共享，打破信息壁垒，提升业务协同效率；三是精简重点业务单元冗余流程，缩短决策执行周期，增强响应速度。报告期内，公司精简优化审批流程90余项，将平均审批周期缩短2-3个工作日，有效增强了组织协同性、执行效率与应变能力。
　　公司持续完善风险管理体系，重视风险管理与合规监督工作，通过定期风险评估、压力测试及预警预案，强化关键环节风险识别与应对能力。同时，进一步完善合规管理制度，强化内部监督检查，健全合理的监督评价体系，形成长效风险管控机制，为公司健康发展提供坚实保障。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　展望未来，政策基调将转向“更大力度推动止跌回稳”，通过强化政策落地与市场预期引导，加速行业深度出清，高品质产品将更受青睐，推动房地产向租购并举、市场与保障协同、绿色智能的高质量新模式转型。
　　公司将始终秉持“稳健经营、稳中求进”的经营理念，以长期价值创造为战略牵引，系统推进三大核心任务，全面增强发展韧性、激活内生动力，加速迈向高质量发展新阶段。
　　1、以需促优，锻造市场优势
　　紧扣市场需求动态变化，以品质为内核驱动，以前瞻性视野系统性优化产品结构：一方面加大高品质项目供给力度，另一方面通过产品力升级与服务精细化适配，精准响应市场差异化需求，全面提升项目竞争力与客户满意度，巩固市场优势地位。
　　2、聚焦效能提升，深化经营韧性
　　以深化经营管理效率为抓手，持续提升组织效能与资源配置精准度，强化内部运作质量，通过全流程动态风控机制，提高资金使用效率及安全边际，通过内部挖潜与结构优化，筑牢风险防控屏障，保障经营行稳致远。
　　3、守正拓新，激活长效动力
　　在稳健发展的基础上加快创新赋能，深化数字化技术对开发效率的提升应用，加速推动多元化业态协同模式落地，加快构建“需求精准适配、风险动态可控、创新持续赋能”的可持续发展模式，持续增强核心竞争力，推动公司向更高质量发展层级进阶。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2025年6月30日累计按揭贷款余额为人民币535,970,503.36元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

　　二、核心竞争力分析
　　公司依托深厚的品牌积淀、优质的土地储备、卓越的管理能力以及健康稳健的财务结构，构建起多维度、差异化的综合竞争优势，助力公司在复杂多变的市场环境中始终保持稳健、高质量发展态势，为长期可持续经营奠定坚实基础。
　　1、品牌优势：锻造市场竞争力
　　公司在房地产领域深耕细作三十余载，匠心打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-北外滩水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等多个高品质标杆项目，赢得了广大消费者的高度赞誉及广泛认可，形成了强大的品牌影响力及市场号召力。公司旗下“苏亚医美”品牌凭借先进的医疗技术、一流的器械设备、资深的专家团队以及优质的服务体系，建立了良好的市场口碑，吸引了一批高粘性、高活跃度、高消费能力的客户群体。公司地产及医美业务在客户资源、渠道拓展和品牌推广上实现协同效应，通过交叉营销及数据共享，有效提升客户覆盖率、品牌认知度及公司整体盈利能力，助力公司在市场竞争中保持优势地位。
　　2、土地优势：构筑稳健盈利基石
　　得益于早期前瞻性的购地策略及科学的土地布局规划，公司以较低的获地成本积累了大批优质的土地储备，且多位于长三角经济发达地区，区位优势及土地成本优势明显，在行业周期波动中展现出较强的抗风险能力。随着房地产市场逐步回暖，核心区域优质土地价值进一步凸显，可为公司未来项目开发提供强力支撑。凭借充足的核心区域土地储备及突出的土地成本优势，在保障项目建设品质的同时，可有效提升项目投资回报率，持续为公司带来稳健收益，巩固公司长期可持续发展基础。
　　3、管理优势：战略引领与高效执行
　　公司核心管理团队人员稳定，在房地产开发、医美业务及公司运营管理等领域积累了深厚的行业背景知识及运作实战经验，具备出色的战略规划能力及高效的协作执行能力，能够精准把握行业发展趋势及市场变化机遇，制定科学的发展战略，并确保各项战略目标高效落地。同时，高度重视创新驱动，通过持续优化业务流程、推进数字化与信息化建设、强化跨部门协作，实现资源的高效整合与业务的协同发展。公司管理团队素质卓越，可有力保障公司高效运转，在复杂多变的市场环境中始终保持强势应变能力，助力公司长期稳定健康发展。
　　4、财务优势：坚实支撑与价值创造
　　公司长期践行“低负债，高收益”的经营理念，资本结构健康，偿债风险可控。截至报告期末，公司资产负债率仅为29.74%，扣除合同负债后的资产负债率低至27.43%，公司有息负债总额15.93亿元，全部为银行贷款，资金使用成本低，债务结构稳定，现金流充足，财务安全边际较高。公司良好健康的财务状况，为公司管理运营、业务发展及战略投资提供坚实支撑，持续提升公司内在价值，巩固公司长期竞争优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场风险
　　房地产行业受宏观经济、利率水平及供需关系影响明显，可能面临市场需求不足、价格波动、销售回款不及预期等风险。
　　应对措施：公司项目聚焦长三角经济发达地区、区位优势明显，同时不断优化产品结构、持续打造满足不同消费者多样化需求的各类型优质住宅项目；公司时刻关注市场环境变化，灵活调整销售策略及营销手段，加速项目去化及资金回笼。
　　2、政策风险
　　房地产行业高度依赖政策环境，土地政策、税收政策、信贷政策等变化均会对公司发展产生一定影响，给公司战略规划、运营安排、项目开发节奏等带来不确定性。
　　应对措施：公司密切关注国家及地方房地产相关政策变化情况，建立动态监测机制，及时分析政策变化产生的影响，科学调整公司战略规划及运营安排，最大限度降低政策风险影响。
　　3、财务风险
　　房地产行业项目开发建设资金需求量大，现金流压力、资金成本压力及债务结构波动可能给公司带来一定财务风险。
　　应对措施：公司秉持“低负债、高收益”的经营理念，高度重视资产结构健康，持续优化融资结构，降低资金成本，将资产负债率控制在较低水平；同时，不断完善财务管理体系及风险预警机制，保障公司财务安全。
　　4、项目开发风险
　　房地产项目开发周期长、涉及环节众多，从前期规划设计、报批报建到施工建设、竣工交付，任一环节出现问题，均可能影响项目进度与收益。
　　应对措施：公司严格执行项目全过程管控，强化前期可行性研究与风险评估，确保项目方案可行；在建设阶段，严控工程质量与施工安全，合理安排工期以确保工程进度；同时，建立项目动态监控与预警机制，及时发现潜在问题并采取防范应对措施，保障项目高效开发、顺利推进。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　房地产行业是我国国民经济的支柱产业，虽受市场需求偏弱及房企债务化解进程影响，行业整体承压，但随着政策调控的持续深化与市场机制的不断完善，正稳步推动我国房地产行业筑底修复，高质量发展态势愈发显著。　　1、房地产行业发展情况　　2024年，房地产市场虽延续调整态势，但筑底企稳的趋势已逐渐显现。国家统计局及权威媒体数据显示：2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，同比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，但降幅较2023年逐步收... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　房地产行业是我国国民经济的支柱产业，虽受市场需求偏弱及房企债务化解进程影响，行业整体承压，但随着政策调控的持续深化与市场机制的不断完善，正稳步推动我国房地产行业筑底修复，高质量发展态势愈发显著。
　　1、房地产行业发展情况
　　2024年，房地产市场虽延续调整态势，但筑底企稳的趋势已逐渐显现。国家统计局及权威媒体数据显示：2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，同比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，但降幅较2023年逐步收窄；全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%。从需求结构层面来看，呈现了居住属性回归，改善型需求主导，产品迭代加速的特征。依据销售趋势观察，现房试点与存量盘活并行，核心城市率先回暖企稳。随着购房者对产品细节关注度显著提升，房企竞争聚焦“卷产品、竞品质”，改善型产品过半。
　　2024年，中国房地产行业持续迎来国家政策支持加码。全国各地出台房地产调控政策超760次，首套和二套房首付比例分别降至15%和25%，除北上深局部区域外，限购几乎全部松绑，优化契税、增值税等交易环节税费等措施迅速落地。中央政府通过专项债支持地方政府收购存量商品房转为保障房，并回购闲置用地，缓解房地产企业库存压力，稳定市场信心。政策初期效果虽受制于居民加杠杆意愿疲软，但在四季度后，持续发力政策与市场周期形成合力，房地产市场呈现止跌回稳势头，预期整体改善，市场成交稳中有升。
　　展望2025年，国家政策将继续深化落实，有利于提振市场信心，促进房地产市场的供需平衡，房地产市场的区域分化现象日益明显，随着行业出清优化，行业集中度将进一步提升，我国房地产市场正加速步入高质量发展阶段。
　　2、医美行业发展情况
　　2024年，医美行业在全球经济复苏的背景下蓬勃发展，根据中国整形美容协会、德勤中国等联合发布的《中国医美行业2024年度洞悉报告》显示，2024年我国医美市场增速可达10%左右，受医美渗透率不断提升和多元化品质医美需求驱动，医美市场预计在未来数年内仍可保持10%至15%的快速增长。2024年，国家出台《医美行业规范发展指导意见》为行业健康发展提供了政策保障，政策监管层面呈现全面深化和细化趋势，消费者权益得到进一步维护，医美行业有望迎来合规企业市场集中度提升。
　　随着消费者对美的追求持续升级以及医美知识的不断渗透，推动医美服务向更广泛的区域普及，医美市场将不断拓展边界，满足不同年龄和消费层次的需求。2024年，医美厂商快速迭代推陈出新，透明质酸等多领域均有超百新产品获批，新的医美技术和产品的不断涌现，为消费者带来更多个性化、高效且安全的选择。消费者接受度大幅提升的同时，决策过程也更加理性化，医美市场呈现出多元化、个性化的发展趋势，消费者对高品质产品和服务的交付，有了更高的期待。行业在快速发展的同时加速整合，医美机构迎来产品和服务双高挑战，差异化的竞争与高品质定制化的服务并行，助力医美行业迈向品质医美升级之路。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主营业务为房地产开发与销售，作为国内优质房地产开发企业，公司长期稳健经营，走高质量发展路线，重点深耕长三角区域，在全国多个地区均有布局。报告期内，公司精准把脉行业变革动向，以稳健经营为基石，以长期价值为引领，在巩固房地产业务的同时，大力拓展医美领域，推进双主业协同发展，公司综合竞争力及品牌影响力不断提升，始终保持稳健、可持续发展态势。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司吉林市苏宁环球有限公司、江苏乾阳房地产开发有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司等公司就自身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2024年12月31日累计按揭贷款余额为人民币402,371,145.95元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司长期秉持“稳健经营、稳中求进”的经营理念，凭借卓越的战略决策能力和风险控制能力，在行业变局中始终保持强有力的竞争优势。报告期内，公司持续发力于产品质量提升、品牌建设强化以及客户服务优化，凭借“地产+医美”双轮驱动、多元化业务协同并进的战略架构，推动公司整体竞争力持续攀升。
　　1、财务状况稳健，发展基石坚固
　　在长期稳步发展过程中，公司持续优化财务管理，形成了稳健且富有韧性的财务结构，公司资本结构健康，现金流充足，持续保持低负债运营。报告期末，有息负债总额 16.93亿元均以银行贷款为主，资产负债率为32.64%，扣除合同负债后的资产负债率仅为29.17%，可有效应对市场波动和经营风险，为公司的长远发展提供了有力保障。
　　2、土地储备充足，发展后劲强韧
　　得益于早年精准购地策略，公司积累了丰富且优质的土地储备，截至报告期末，公司累计土储达158.99万㎡，具有较为突出的土地成本优势，主要集中于长三角经济发达地区，未来发展潜力大，可充分满足公司后续项目建设需要，为公司带来持续且稳定的利润收益。优越的土地储备助力公司有效抵御房地产行业下行周期及市场波动风险，保持长期稳健可持续发展态势。
　　3、多元化战略布局，驱动稳健经营
　　公司在房地产开发领域深耕三十余载，开发面积超千万平方米，“苏宁-天润城”、“苏宁-北外滩水城”、“苏宁-城市之光”、“苏宁-天御国际广场”等众多优质项目在全国各地落地生根。医疗美容业务板块“苏亚医美”聚焦生物医药科技及抗衰再生医学等大健康方向，形成了综合性、一体化的医美业态，品牌影响力不断增强。凭借卓越的项目品质和服务水平，公司在客户群体中树立了良好的口碑。多元化业务布局有效分散了单一业务风险，增强了抗市场波动能力，同时拓展了利润来源，有效促进产业协同，提升运营效率，为公司带来稳定现金流和长期回报。
　　4、管理团队素质卓越，引领高质量发展
　　公司管理团队成员拥有丰富的管理经验及深厚的行业背景积淀，可充分保障公司战略决策及战略方向的科学性及合理性。核心成员具备敏锐的市场洞察力和卓越的战略眼光，能够精准把握市场动态与行业趋势，灵活快速决策，及时调整战略方向，确保公司稳健前行。在执行层面，管理层紧密配合、高效协同，确保战略决策迅速落地执行，有力推动战略目标实现，引领公司迈向高质量发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2024年，公司坚持“低负债、高收益”的经营策略，以稳健发展的房地产开发业务为基石，以规范运营的医美业务为增长引擎，精心雕琢每一个项目，加速拓展医疗美容业务版图，通过双主业的协同并进，实现业务的稳步增长与转型升级，为公司高质量发展注入强大动力。2024年公司实现营业收入21.21亿元，同比增长0.36%,实现归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，同比下降9.30%。公司持续打造地产、医美双主业，公司旗下“苏亚医美”品牌已形成六城六院的业务格局，各业态协同并进，相互促进，发展质效不断提升。
　　（1）聚焦主业，提升发展质效
　　公司持续深耕房地产核心业务，在长三角地区重点布局，筑牢发展根基。报告期内，公司地产业务板块始终坚持消费者需求导向，紧跟市场变化，高度重视房屋的舒适度、智能化和环保性，着力提升项目居住环境，匠心打造差异化的住宅产品，不断推出满足不同类型消费者需求的高品质项目。2024年，公司继续保持深耕厚拓，在市场持续下行的情况下，公司凭借强大的品牌影响力和深厚的行业积淀，依旧保持了稳健的发展态势，公司房地产业务板块实现营业收入16.55亿元，同比增长2.74%。
　　报告期内，公司紧跟市场动态，灵活调整营销策略，增强营销的靶向性与精准度，各项目销售情况良好，南京滨江雅园和荣锦瑞府项目持续发力，板块内单盘销售名列前茅，为公司发展提供了稳健的现金流支持。其中滨江雅园项目已实现全盘交付，荣锦瑞府项目一期已完成交付，吉林天润城四街区项目也实现部分交付，上述已交付项目均取得了消费者的广泛好评，有效提升了公司的声誉及品牌影响力。荣锦瑞府作为公司改善型品质楼盘的代表，引领公司向高端住宅项目不断探索，其二期、三期工程正按计划推进开工建设，报告期内新开工面积达 6万平方米，项目运行态势良好。公司始终坚持高效、精细化的管理模式，持续优化全生命周期项目管理体系，严格把控从规划到交付的各个环节，明确各项目节点的责任与进度，确保项目按时高质量完成。同时，通过引入先进的工程管理工具和信息化平台，实现了对项目进度、工程质量、施工安全等方面的全程监控，有效提高了项目管理的透明度和决策效率。在具体施工阶段，坚持高标准、严要求，深入项目开发的各个环节，采用先进的施工技术和优质的建筑材料，严格把控建筑质量。公司践行绿色建筑理念，积极采用节能环保技术及绿色建筑材料，提升项目的整体生态效益与社会价值，致力于为广大消费者提供更加安全舒适的居住环境和商业空间。
　　（2）深化医美产业布局，激发发展动能
　　公司在保持房地产核心业务稳固发展的同时，持续加大对医美产业的投入力度，深化医美产业布局，积极打造公司第二业务增长曲线，报告期内，公司医美业务实现营业收入1.79亿元。公司旗下各医美机构管理规范、资质正规齐全，设备高端先进，医疗团队素质卓越，业务范围涵盖了美容外科、皮肤美容、微创美容及术后护理等各项手术类及轻医美类服务项目，可充分满足不同消费者的爱美需求，在区域市场具有较强的竞争力。2024年，公司旗下苏亚医美南京医院开业，公司已形成南京、上海、无锡、北京、石家庄、唐山六城六院的医美产业布局，苏亚医美业务版图不断扩大，市场覆盖率及品牌影响力持续提升。
　　苏亚医美崇尚“顾客至上”的服务宗旨，围绕“医疗安全、业务专业、服务个性化”构建高品质、标准化的全链条诊疗服务体系。为满足不同消费者的各类需求，注重服务项目的差异化及特性化，针对高净值人群，设计定制方案，融合美学设计及医疗技术实现个性化专属服务，不断提升高净值客户群体占比。以“直客模式”为主导，通过线上线下等一系列营销举措，依托公司强大的品牌影响力及优质的服务质量，有效提升了新客转化率、老客留存率及复购率。公司医美业务还覆盖了医美产业上下游各个领域，聚焦生物医药科技及抗衰再生医学等方向，充分发挥了业务协同效应，实现资源优化整合。同时，公司在医疗环境方面进行了精心设计，致力于打造安全、温馨、舒适的诊疗空间，为客户提供放松愉悦的诊疗环境，不断提升客户服务质量，增强客户满意度。
　　报告期内，在深耕房地产核心领域、深化医美业务布局的同时，公司积极推进酒店、文产等多元化产业发展，通过多元化战略部署，实现资源共享及优势互补，成功拓宽了公司利润来源渠道，共同推动公司长期健康、可持续发展。
　　（3）优化财务管理，铸就稳健发展基石
　　公司持续优化财务管理制度及流程，加强财务风险管控，保持了良好健康的财务状况，强化投资者回报，报告期内实施2023年度、2024年半年度利润分配，实施现金分红金额达2.43亿元，近三年已累计实施现金分红7.53亿元，以切实行动回报广大投资者，为公司未来发展筑牢根基。
　　在预算管理方面，公司全面加强财务预算工作，提升财务透明度，降低财务风险。公司在实施分级预算管理的同时，加强预算执行过程中的监控及调整，实行预算执行跟踪、预算偏差分析及动态调整机制，确保财务预算整体的可控性及灵活性，最大限度减少财务失控风险，确保资源分配合理且符合公司整体战略方向。
　　在资产管理方面，公司扎实推进精细化管理工作，加快销售资金回笼，严控成本费用支出，盘活存量资产、优化增量资产，有效提升了资产运营效率，保障了经营用现金流的充足性，为公司经营运转、未来项目推进及投资安排等提供了强力支撑，助力公司抵御各类市场风险。
　　在资金管理方面，公司坚守“低负债、高收益”的经营策略，精确控制融资规模和负债成本，合理安排资金使用，确保负债水平的可控性和资金利用的高效性，将资产负债率维持在合理水平，报告期末仅为32.64%，且公司有息负债主要为银行借款，资金使用成本较低，偿债风险可控，保障公司稳健运行。
　　（4）多维协同降本增效，巩固发展基础
　　公司进一步强化成本管理机制，优化成本控制流程，加强目标成本管理和动态成本管理，确保各项成本支出合理、透明、可控，并不断提高各项资源的利用效率。报告期内，公司管理费用同比下降11.09%，有效应对市场价格波动，实现降本增效与价值创造的双赢。
　　在采购与供应链管理方面，公司实行集中采购和批量采购策略，有效降低了原材料、设备等的采购成本；同时，优化供应链管理流程，针对市场原材料价格波动情况，实行动态监控机制，根据市场行情及公司项目进展需求，分段分批次采购招标，及时调整采购策略，最大程度降低成本风险。
　　在人力资源管理方面，报告期内，公司围绕“引才、育才、留才”三大核心，持续优化人力资源配置，提高员工岗位匹配度和价值贡献度，构建了科学、完善的人力资源管理体系，全面保障了公司的用人需求，确保公司在快速变化的市场环境中始终保持竞争力。
　　在项目运营管理方面，加强开发前端管理及项目全过程控制，积极开展方案比选工作，精准进行功能需求评估，不断优化设计方案，全方位加强成本控制；借助信息化平台，加强现场数据实时采集和分析，提升管理效率；对内部行政管理流程进行精简整合，通过部门间协同作业，避免资源重复投入，有效提升了资源配置效率。
　　在内部控制方面，不断完善公司内部控制制度，2024年对《公司章程》《独立董事工作制度》《投资者关系管理制度》等多项制度进行修订，持续深入开展公司治理活动，提高公司规范运作水平。进一步完善项目审批、资金管理、合同执行、风险预警等全流程内控管理体系和动态风险监控机制。定期开展风险评估工作，对关键业务流程和敏感环节进行严格的审计和监督，通过内部审计和第三方审计相结合的方式，及时发现并纠正潜在风险，持续强化风险防范，不断提高公司管理水平和运营效率，为公司的稳健运营提供了坚实保障。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　展望2025年，公司将继续秉持“稳健经营，稳中求进”的发展理念，不断优化公司管理体系及内控建设，进一步加强财务稳健性及风险管控，深入推进多元化战略布局，加强资源整合，推动各业务板块协同发展，持续提升公司综合竞争力，确保公司在复杂多变的市场环境中稳步前行。
　　（一）2025年公司重点工作计划
　　1、抓好主业经营，保障稳健发展
　　公司将不断优化各业务板块的运营管控，全力保障各项业务稳健前行、长效发展。
　　在地产业务方面，公司以构建品质更高档、质量更可靠、景色更优美、服务更周到的宜居住宅为目标，继续深耕房地产开发领域，聚焦长三角经济发达地区及全国其他重点城市，充分利用土地储备优势及成本优势，适时开发，强化项目精细化管理，不断提升开发效率及项目质量。在项目建设方面，积极推进南京荣锦瑞府项目、北外滩水城项目、天润城项目及宜兴项目的后续建设，保持科学、合理、稳健的开发节奏。同时，结合市场需求及行业趋势，继续践行绿色建筑理念，探索智能化社区创新，致力于打造高品质宜居住宅项目，努力提升广大业主的居住体验。
　　在医美业务方面，公司将持续加大相关投入，积极拓展医美业务布局，着力提升苏亚医美品牌的市场认知度与美誉度。2025年，公司计划在苏南新开医美机构，持续扩大公司医美业务版图，并利用公司自有物业，盘活存量资产，降低运营成本，充分发挥业务协同效应。同时，公司将进一步加强医护团队建设，提升医护人员的专业素养及服务能力，引入更加先进的医疗技术和设备，致力于为广大消费者提供更加安全、专业、舒适、放心的医疗美容服务，提高公司医美业务板块的竞争力。
　　2、强化管理体系建设，加强风险管控
　　2025年，公司将持续优化管理架构，强化内部控制，进一步加强公司管理体系建设，确保各项工作规范化、高效化、合规化，全面提升公司整体运营效率。
　　公司将加强对采购、销售、财务、审计等关键环节的管理及控制，确保各项业务决策及执行过程的透明度及可追溯性，进一步强化各部门职责分工及协同配合，确保公司高效运转，保障公司各项战略目标的顺利实现。同时，全面加强风险识别、评估及应对机制，持续完善风险管控流程，提升员工风险防范意识，确保风险管理贯穿公司运营全过程，充分抵御防范各类经营风险，保障公司健康发展。
　　3、夯实发展根基，提升公司内在价值
　　稳健经营以及保持健康的财务状况是公司长期健康发展不可或缺的基石。未来，公司会持续推进资产盘整工作，充分挖掘存量资产的价值，优化资产结构布局。资金方面，着力强化销售去化与现金回笼力度，加快项目去化进程，提升资金周转效率。与此同时，积极利用好融资政策，改善债务结构，压降融资成本，加强现金流的动态管理，提高资金配置的科学性与精准性，筑牢流动性安全坚实防线。
　　当今市场环境复杂多变，在抓好主业经营的同时，公司始终保持对市场环境变化及行业发展动向的密切关注，持续关注产业变革机遇，积极筹划拓展业务可能性，不断优化公司业务结构及资源配置，推动业务整合，增强公司核心竞争力，助力公司高质量、可持续发展。
　　（二）公司未来发展可能存在的风险及应对措施
　　1、市场风险
　　房地产行业受宏观经济环境、供需关系等多方面因素影响，市场需求的波动可能导致消费者预期及信心不足，项目销售不畅或价格波动明显，从而影响公司现金流和盈利能力。
　　应对措施：公司将加强市场调研和分析，强化市场研判，根据不同市场区域及客户群体的需求，开发具有差异化竞争优势的项目，避免同质化竞争。同时适时调整营销策略，拓宽营销渠道，加快销售资金回笼，降低项目销售风险；并积极探索多元化融资渠道，优化资金结构，合理安排资金使用计划，降低融资成本，确保资金的高效利用，最大程度降低资金风险。
　　2、政策风险
　　房地产行业受政府政策调控影响较大，如土地政策、税收政策、金融政策、环境保护政策等，可能给公司发展带来一定的不确定性。
　　应对措施：公司将密切关注并跟踪政府行业政策的变化，持续健全政策研究和监测机制，加强与相关部门的沟通，识别政策导向，及时分析政策影响，并制定相应的对策，适时调整经营策略和战略规划，降低因政策变化带来的风险。
　　3、项目开发风险
　　房地产项目开发涉及建筑施工、工程质量等方面的风险，施工延误、质量不达标等问题可能导致项目延期交付或后期维护成本增加，进而造成项目预期经营目标难以如期实现。
　　应对措施：公司将加强对施工单位的资质审查，严格筛选具备良好信誉和施工能力的单位，充分保障项目工程施工质量；同时依托丰富的地产项目开发经验，严格把控项目开发过程管理，确保从设计、招标、施工到交付的每个环节都得到严格监管，严守安全与质量底线，保障项目按计划顺利且高效的推进，提升项目管理的科技化水平，提高施工质量和管理效率。 收起▲