一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　（一）公司经营情况概述　　报告期内，公司实现营业收入 40.76亿元，同比减少12.34%；归属于上市公司净利润3826.54万元，同比增加103.79%。截至报告期末，公司总资产69.48亿元，归属于母公司的所有者权益合计28.87亿元，资产负债率56.61%，扣除合同负债后的资产负债率55.09%。　　（二）各项业务发展情况　　银发康养业务　　2025年，是公司全面推进战略转型、锚定银发康养主赛道的攻坚之年。面对宏观环境与市场格局的快速变化，公司进一步加大银发... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）公司经营情况概述
　　报告期内，公司实现营业收入 40.76亿元，同比减少12.34%；归属于上市公司净利润3826.54万元，同比增加103.79%。截至报告期末，公司总资产69.48亿元，归属于母公司的所有者权益合计28.87亿元，资产负债率56.61%，扣除合同负债后的资产负债率55.09%。
　　（二）各项业务发展情况
　　银发康养业务
　　2025年，是公司全面推进战略转型、锚定银发康养主赛道的攻坚之年。面对宏观环境与市场格局的快速变化，公司进一步加大银发康养领域的投资力度，在“人、财、物”等核心资源要素上实施重点倾斜。
　　在组织架构优化方面，公司紧扣银发康养产业发展逻辑，重构组织体系，构建扁平高效、权责明晰、运转顺畅的决策与执行机制。全新的组织架构有效打破部门壁垒，大幅提升跨部门协同效能与市场快速响应能力，实现前端服务运营与后端资源保障的高效联动，为业务标准化建设和落地筑牢组织根基。在团队建设方面，公司坚持人才引领发展，精准引进康养领域专业人才，持续完善人才培养与能力提升体系，不断强化团队专业化、精细化服务能力，为业务发展注入核心动能。在资本投入方面，公司以5亿元自有资金对杭州广宇银发康养产业发展有限公司增资，搭建银发康养主业发展平台，持续提升在银发康养领域的综合竞争力与战略布局能力。在深化生态协同方面，公司以“智能化辅具”为触点，深耕机构食品安全、智能厨房与精准分药等关键场景。通过专业化服务升级，重塑银发康养的安全底线与体验上限，打造一个可感知、有温度的全新养老生态。通过上述系统化、全方位的战略举措，公司银发康养业务板块实现稳健经营，整体营收与利润均取得稳步增长，公司发展质量和经营效益持续提升。
　　在银发康养板块，公司重点布局三大核心能力：
　　1. 康养机构一体化建设能力
　　报告期内，公司深度贴合长者生活需求与安全保障核心，持续推进养老服务产品标准化迭代升级与关键技术攻坚。聚焦康养机构全场景运营模块，将人性化设计、运营效能提升与适老化安全体系深度融合，依托全链条统筹能力，公司已构建起从建筑规划设计、功能场景搭建到供应链精选的全流程闭环管理体系，康养机构一体化建设能力显著提升。
　　2. 康养机构运营服务能力
　　公司通过战略增资、组织架构调整优化、服务体系标准化建设及品牌价值提升，持续深化康养机构的精细化运营与专业化服务水平，着力构建可持续、可复制的运营体系，为业务规模化发展奠定坚实基础。公司旗下“安诺新程国际康养中心”积极借鉴国际先进照护理念和实践经验，结合浙江省情与国内养老实际特点，构建了具有自身特色的康养运营体系。在运营管理中，公司严守安全底线，围绕居住安全、食品安全、卫生安全等关键环节打造样板示范，始终践行“安全为基、情绪为本、照护为核”的服务理念，实现服务品质与运营效率双提升。
　　3. 康养智慧化服务与运营能力
　　以“安诺新程国际康养中心”为实践载体，公司围绕业务发展与模式创新，持续推进智慧康养场景落地应用，重点布局智能分药系统、智慧厨房、食品安全管控等智能化软硬件建设，以科技赋能，使服务更稳定、运营更规范、经营更高效。通过智慧化工具与标准化流程深度融合，为后续探索标准化和人性化相结合的康养服务模式，实现规模化智慧运营奠定坚实基础。
　　房地产行业
　　2025年，公司地产板块以“去存量、降杠杆、提服务”为总体方针，聚焦存量项目开发与销售去化，保障现金流安全稳健。资产运营稳中有进，核心物业实现满租与价值提升。同时积极拓展代建与物业管理服务，推动地产业务由传统开发向综合运营服务转型，持续提升抗风险能力与可持续发展水平。
　　1.存量去化成效显著，销售回笼保障有力
　　报告期内，公司全力推进销售去化与资金回笼，实现地产销售合同签约面积 4.38万平方米，签约金额9.06亿元；完成2个项目竣工交付，竣备面积23.12万平方米。截至报告期末，储备规划可建面积3.71万平方米，在建面积3.71万平方米。
　　在存量去化方面，公司积极创新销售模式，运用 AI技术等数字化工具，拓展线上引流、直播看房、VR实景看房等多元化营销渠道，实现线上线下协同发力，有效激活市场潜力。多个楼盘在当地市场实现销售排名前列，充分展现了公司数字化营销的领先优势与品牌号召力。同时，公司已提前还清全部地产业务开发贷款，持续优化债务结构，财务稳健性进一步增强。
　　2.资产运营稳中有进，核心物业实现满租与价值提升
　　报告期内，公司实现物业租金收入权益金额6124.57万元，其中重点物业租金回收率达100%。在重点物业运营方面，成功引入三甲医院作为新承租单位；提前7个月与既有重点承租单位锁定中长期租约；其余重点物业承租关系保持稳定。与此同时，公司积极创新招商模式，依托直播、短视频等线上渠道，对非重点物业开展精准引流与线上带看，持续推动招商策划迭代升级，有效提升资产曝光度与招商转化效率。公司物业出租持续贡献稳健收益，整体运营水平稳中有升。
　　3.代建业务稳步拓展，轻资产能力持续增强
　　报告期内，公司积极输出地产业务领域的专业优势，主动参与代建项目的投标活动，成功新增代建项目1个，总建筑面积约2.7万平方米，建设周期预计2年。公司在代建领域持续积累项目管理、工程营造与成本控制等方面的核心能力，业已形成具有自身特色的代建服务模式，为后续轻资产业务的规模化发展奠定了坚实基础。
　　4.物业管理提质增效，服务边界不断拓展
　　在物业管理方面，公司持续优化服务体系，提升运营效率与客户满意度。报告期内，物业管理板块积极参与市场化竞标，成功获取多个优质物业管理项目；在管项目涵盖住宅、商业及公共设施等多元业态。通过引入智能化管理系统、完善标准化服务流程，公司物业管理的专业化水平和品牌影响力稳步提升，有效增强了地产业务全生命周期的综合服务能力。贸易业务
　　2025年，公司贸易板块继续坚持“稳字当头、稳健经营”的总体方针，聚焦主业发展，持续提升细分领域差异化核心竞争力，整体经营保持平稳有序。在风险管控方面，公司进一步强化贸易业务全流程风控体系建设，积极识别并处置风险；进一步完善贸易业务准入标准与授信管理机制。
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　宏观环境复杂演变，行业格局深刻重塑。2026年，公司迎来发展史上的关键转折点——逐步退出地产业务，全面聚焦银发康养，将其确立为核心战略。以“二次创业”的决心，推动资源、组织与心智全面向康养倾斜。构建康养机构一体化建设与运营 、智慧康养服务与中日人才合作的核心能力。致力成为最值得信赖的康养生活服务商，做银发经济浪潮下可信赖的领军企业。
　　一、规模与市占率：深耕浙江，加速新项目落地
　　以杭州、舟山为战略支点，公司将加速推进医康养综合体项目的建设与落地。2026年，力争在两地新增标杆项目，稳健提升区域市场占有率。形成规模化的银发康养服务网络，巩固公司在浙江银发康养领域的领先地位。
　　二、认知症照护：构筑差异化专业护城河
　　公司立足市场真实需求，聚焦高龄、失能及认知症群体照护痛点，主动攻坚高难度照护领域。公司将持续深化认知症非药物干预服务体系建设，建立专业化评估与个性化照护方案，提升精细化运营水平。以专业服务缓解家庭与社会压力，在解决行业难题中强化核心能力，构筑难以复制的差异化竞争护城河。
　　三、专业能力与数字化结合：夯实投拓能力，推动管理输出
　　围绕康养机构的投资、设计、成本、营销客服全链条，建立系统化、可输出的标准化能力；加快银发康养服务标准与管理能力的系统化输出，深度学习日本先进的养老管理经验与照护理念，结合实践，形成差异化、高品质的服务品牌；探索以品牌输出、管理输出为核心的轻资产扩展模式，提升盈利能力与品牌影响力；智慧化深度赋能：推动智慧化辅助系统在一线照护场景的常态化应用，提升效率与服务质量。
　　四、全员向服务思维转型，锻造高专业浓度团队
　　以“实干、效率、业绩”为导向，重塑组织文化与考核机制；推动经验在组织内高效流动与转化，推动全员从传统的“建设思维”向“生活服务思维”转变，真正理解并服务于长者的日常需求与生命尊严。扩大康养领域专业认证持证人员基数，构建以职业资格为核心的人才底盘；全员践行“智慧化辅助+一线深耕”理念，技术与服务深度融合，打造行业内最具专业浓度与人文温度的康养团队。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，截至2025年12月31日，金额为12,779.17万元。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　银发康养行业
　　2025 年，在政策持续加码、人口深度老龄化与居民消费升级三重因素驱动下，我国银发经济稳步扩容、提质升级，已成为拉动国民经济增长的重要新增长点。据国家统计局2025 年国民经济和社会发展统计公报、全国老龄办及社科院银发经济发展报告相关口径：截至 2025 年末，全国 60 岁及以上老年人口达 3.23 亿人，占总人口比重 23.0%；其中80 岁及以上高龄老年人口规模约 4184 万人，失能、半失能老年人行业合理估算规模约3700 万人，刚性照护与长期康养需求持续刚性攀升。
　　2025 年我国银发经济市场规模约 9.2 万亿元，占 GDP 比重约 6.6%，年度增速维持在11.5% 左右，行业整体呈现需求分层细化、供给品质升级的发展特征。健康管理、适老化智能科技、康复辅具、抗衰老康养、文旅旅居康养成为行业增长势头强劲的细分赛道。其中，智慧养老市场规模约 3500 亿元，行业年均增速约 20%；康复辅助器具产业规模约 900 亿元；老年专项健康管理市场规模约 2.8 万亿元，保持稳健增长态势。
　　2025 年，居家养老、社区养老、机构养老三大核心服务场景均保持两位数稳健增长，养老服务整体市场规模约 2.0万亿元。随着居民专业化、品质化、个性化养老需求持续释放，行业正从基础生活照料，加速向医养康养融合、认知症专业照护、智慧化康养运维等高附加值领域转型，为银发康养产业中长期高质量发展开辟了广阔空间。
　　公司所在浙江省，深入贯彻积极应对人口老龄化国家战略，以政策赋能、产业集聚、服务提质、消费升级为主线，推动银发经济高质量发展，养老事业与养老产业协同并进，老年群体获得感、幸福感持续提升，银发经济成为全省经济增长与共同富裕示范区建设的重要支撑。2025年，浙江省“浙里康养”平台联动 4万余家为老服务机构，实现需求匹配、服务监管、质量评价全流程智能化。该平台贯通适老化改造申请、补贴申领、服务供给等环节，智能康复辅具、居家养老机器人等高科技产品已纳入补贴范围，有力推动适老产业向高端化、智能化升级。老年助餐、适老化改造、康养服务持续向山区海岛延伸，着力破解农村养老服务短板，助力共同富裕。与此同时，浙江省内一批重大医康养综合体项目密集落地，区域医疗资源体系不断提档升级。
　　房地产行业
　　2025年，全国楼市全年仍在深度调整、核心指标全面下行。销售规模回落至2011年水平，投资、新开工大幅收缩，行业主动去杠杆、控供给；一二线核心城市韧性强，三四线持续承压；改善型需求好于刚需，多地放松限购、限贷、降首付、提公积金，四季度市场边际改善，去库存取得积极进展，11月末和12月末的商品房待售面积均比上月有所减少，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果，是全年最明显的修复窗口。国家统计局数据显示：2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，比上年下降17.2%，其中住宅投资6.35万亿元，下降16.3%。开发企业房屋施工面积约66亿平方米，比上年下降10.0%，其中住宅施工面积46.01亿平方米，下降10.3%。房屋新开工面积5.9亿平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积4.3亿平方米，下降19.8%。房屋竣工面积6.03亿平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积4.28亿平方米，下降20.2%。新建商品房销售面积8.8亿平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额8.4万亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。
　　2025年杭州楼市已从“新房增量时代”全面转向“二手房存量时代”，二手房是市场成交主力与稳定器，品质与核心地段成为价值锚点。新房聚焦改善、高端产品领涨；二手房以价换量、次新房与刚需主导；核心板块强者恒强，远郊持续调整，市场进一步向“品质+核心”集中。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一、银发康养领跑：全链条、差异化、不可复制的核心壁垒
　　公司通过在银发康养领域战略布局构建全产业链、高品质运营、国际技术人才赋能以及产学研平台加持等多重核心竞争优势。
　　战略布局先发优势：2017年，公司确立康养产业为第二主业，历经近十年的深耕，完成多元业务布局，实现从地产向康养生活服务的转型升级，赛道积淀深厚。建立了专业的项目设计标准，实现成本管控、节能环保、智慧赋能深度融合，具备成熟的医康养综合体一体化建设硬核能力。
　　全产业链业务优势：以“广宇安诺”为核心品牌，覆盖康养机构设计建设、运营管理、适老设施供应、康养人才培养四大完整业务板块，服务覆盖B端机构与C端长者家庭，服务场景全面。
　　城芯项目运营优势：打造“城芯养老”特色运营项目，落地标杆康养中心，融合日式精细化照护、三甲医疗支撑、多学科专家团队加持，形成高品质、差异化的养老服务体系。国际化人才与技术优势：搭建中日双向康养人才交流培养体系，引进海外先进照护理念、技术与管理体系，兼具理念创新与实操落地能力。
　　产学研与科研平台优势：牵头组建行业分会，联动高校、国际先进康养资源共建专业老龄研究机构，深耕康养前沿课题与政策研究，具备行业研究、标准共建与政策赋能能力。
　　二、稳健经营：卓越风控与成本竞争优势
　　历经三十余年发展及多轮经济周期考验，公司沉淀了深厚的精益管理与资本运营能力。公司坚持长期主义，以现金流安全为底线，构建了全流程的成本管控与风险预警体系，始终保持健康的财务结构与适度的资本规模。
　　公司不追逐短期利益和市场热点，始终秉持审慎的经营策略，对市场规律与行业周期保持高度敬畏，在复杂多变的外部环境中持续展现出强劲的发展韧性。卓越风险管控与财务成本控制能力成为公司稳健经营的底色，使公司成为股东、金融机构及合作伙伴眼中信誉卓著、值得信赖的长期主义者。
　　三、产品与品牌优势：精准客群洞察、适老创新研发与高价值品牌资产
　　依托多年对人居需求的深度积淀，公司具备敏锐的客群洞察能力，能够精准捕捉银发群体从“生存保障”向“品质生活”跨越的需求变迁趋势。聚焦家庭结构变化与老龄化社会的居住痛点，公司持续推进适老化产品创新，形成了涵盖多功能可变户型、全龄友好社区、全场景适老化设计、嵌入式康养服务的核心产品体系，引领银发品质生活新方向。
　　公司始终坚守“为民众创造美好生活”的初心，以高品质、高安全性、高情感温度为标准，极致提升康养产品的居住体验与服务价值。多年来积累的庞大忠实客群、高知名度与高美誉度品牌口碑，正转化为银发康养业务的信任资产与流量底座，为公司战略跃迁牢筑根基：从“造好房子”到“成为值得信赖的康养生活服务商”。
　　四、人才基石：经验深厚、前瞻创新的核心管理团队
　　高管团队是企业高质量发展的核心引擎。公司历经三十余年培育沉淀，打造出一支结构合理、实战过硬、视野前瞻、执行力强的专业化管理团队。核心管理层均来自行业一线，久经市场考验和项目实战，具备卓越的经营决策、资源整合与创新突破能力，兼具战略定力与发展活力，能够精准把握行业趋势，引领企业行稳致远、做优做强。
　　五、企业文化
　　公司始终秉承“求实诚信、开拓创新”的宗旨，坚持“知识创造财富、和谐铸就未来”的理念，打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化的运作，为股东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实现共赢。
　　公司全面向银发康养转型，以“成为值得信赖的康养生活服务商”为愿景，秉承“让长者舒心、让子女放心、让社会省心”的使命，坚持“务实稳健”的发展风格。公司构建了“初心、匠心、安心、舒心”四心一体、以“担当”为内核的价值观：初心为根，长者至上；匠心为骨，精工卓越；安心为魂，诚实守信；舒心为果，科技向善。公司不追求超越能力的超常扩张，而是专注研究长者真实需求，优化产品与服务，以务实与温度陪伴长者安享晚年。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司经营情况概述　　报告期内公司实现营业收入29.42亿元，同比增加36.49%；归属于上市公司净利润9065.80万元，同比增加248.50%。截至报告期末，公司总资产80.03亿元，归属于母公司的所有者权益合计29.83亿元，资产负债率60.71%，扣除合同负债后的资产负债率57.56%。　　（二）各项业务发展情况银发康养业务　　2025年上半年，中国银发经济在政策与市场的双重驱动下呈现蓬勃发展态势。国家税务总局最新数据显示：2025年1-6月，我国养老服务与老年用品制造领域销售收入增速显著超越行业平均水平，其中老年人残疾人养护服务业销售收入同比... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司经营情况概述
　　报告期内公司实现营业收入29.42亿元，同比增加36.49%；归属于上市公司净利润9065.80万元，同比增加248.50%。截至报告期末，公司总资产80.03亿元，归属于母公司的所有者权益合计29.83亿元，资产负债率60.71%，扣除合同负债后的资产负债率57.56%。
　　（二）各项业务发展情况银发康养业务
　　2025年上半年，中国银发经济在政策与市场的双重驱动下呈现蓬勃发展态势。国家税务总局最新数据显示：2025年1-6月，我国养老服务与老年用品制造领域销售收入增速显著超越行业平均水平，其中老年人残疾人养护服务业销售收入同比大幅增长40.9%，较全国服务业平均增速高出37.7个百分点；适老类健身器材制造和康复辅具制造销售收入分别增长14.7%和12.1%，较制造业平均水平高出9.5个和6.9个百分点。这些亮眼数据充分印证了银发经济正成为拉动中国经济增长的新引擎。
　　从消费需求侧观察，养老服务、健康管理和文体娱乐构成银发消费的三大核心支柱。上半年社区养老照护服务销售收入增长30.4%，机构养老照护服务增长22.6%，居家养老照护服务增长18.0%。老年旅游服务、体育健康服务和文化娱乐活动销售收入都呈现出不同幅度地增长，反映出中国老年人消费结构正在从基本生存型向品质生活型转变。公司所在浙江省，2025年调整了适老化改造补贴范围，新增“助老外骨骼机器人”等高技术产品，推动适老产品从基础安全向智能辅助升级。全省适老化改造全面提速，政府补贴直接拉动消费超1.5亿元，惠及近万户家庭。同时省内重大医康养综合体项目密集落地，并不断升级区域医疗资源体系。
　　安诺新程国际康养中心（以下简称“安诺新程”），自2024年4月正式运营以来，入住率近50%；报告期内新增签约合同金额近2000万元，与2024年全年相比增长超60%，服务满意度达95%以上，业绩呈现稳步向上的良好增长态势。报告期内，安诺新程通过与日本静冈养老集团骏府葵会深入的交流与学习，持续推进日式照护理念与中国国情的融合，尤其在认知症照护方面，通过药物与风险减量、优化营养与步态方案，提升了专业化照护水平。安诺新程获评“2025中国银发人居发展大会”中国银发人居市场型养老院推荐项目。此外，安诺新程运营的杭州市四季青街道钱运居家养老服务中心以“理念传播、筛查干预、家庭支持、行业赋能、友好网络”为五大功能定位，以“七色花”理念构建“1+7+X”认知障碍关怀体系，为老年认知障碍家庭支持、专业化全链条服务提供枢纽式支撑，业已成为浙江省级认知症友好社区的浙江样板。
　　报告期内，杭州广宇安诺实业集团股份有限公司（以下简称“广宇安诺”）与多个省内医康养综合体达成合作；同时紧密围绕行业智慧化升级与消费行为“科技赋能”和“体验导向”转变的新趋势，进行了一系列战略性布局，成功引进了基于火柴人隐私保护技术为核心的长者AI智能评估系统与智护信息平台系统；全面丰富了养老辅具的产品线，集中引进了多类智能养老辅具，并推出了针对性的家庭适老化改造解决方案。
　　地产业务2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出持续巩固房地产市场稳定态势，提出加大高品质住房供给，同时强调优化存量商品房收购政策。6月，国常会再次强调更大力度推动房地产市场止跌回稳、进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性，并明确稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险的政策发力方向，为市场注入信心。在新一轮政策背景下，预计城市之间分化行情将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，一线及强二线城市或因政策持续加码，率先引领全国楼市向好，但市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。
　　报告期内，公司实现地产销售合同签约面积3.03万平方米，销售合同金额6.26亿元，竣工交付项目1个，竣备面积14.35万方，持续做好已竣工项目的交付工作。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积12.35万平方米，在建面积12.35万平方米。报告期内公司新增代建项目1个，代建项目总建筑面积约2.7万平方米，建设周期预计2年。公司加速地产项目的销售去化与资金回笼，确保现金流安全稳健；积极利用AI技术等数字化工具，率先推动销售模式创新转型，通过线上引流、直播看房等多元化渠道，成功激活市场潜力，多个楼盘均在当地市场销售排名第一。同时，公司始终坚持以产品力为核心，持续推动产品的迭代与更新，为客户创造超越期待的价值。
　　贸易业务2025年上半年，子公司一石巨鑫有限公司坚持“稳”字当头，稳健经营，防范风险，提升细分领域差异化的核心竞争力，扎实有序地推进各项工作，实现乙醇、PVC、玉米、石油化工品等实物销售量合计31.9万吨。因用地租期已满的原因，报告期内子公司新疆禾鑫农业科技有限公司退出农业经营活动。
　　新增土地储备项目向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，截止2025年6月30日金额为4,767.07万元。

　　二、核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、政策风险：公司所处的银发康养行业和地产行业均与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。银发康养行业的监管从“宽松鼓励”转向“刚性约束”；应对政策：不断适应各项新政策的要求，坚守政策合规底线经营。地产行业中的土地政策、金融政策、税收政策等对项目开发成本、进度、销售、利润等均产生影响；应对措施：在确保现金流安全的前提下，稳健拓展土地储备。
　　2、市场风险：银发康养行业的发展仍面临多重市场风险因素的影响，包括区域发展失衡、消费信任建立周期长、支付能力两级分化和消费决策代际化的影响；应对措施：针对银发人群的特点重建信任，构建支付分层体系，模式创新的同时实现服务圈层化。地产行业的市场需求受经济环境、人口结构、金融政策等因素波动的影响较大；行业竞争激烈且充分，不断压缩利润空间；应对措施：多渠道推进销售，提升资金回笼效率。
　　3、经营风险：公司开展的部分银发康养项目与地产项目相同，均涉及到多个环节，在改造/开发过程中，可能面临诸多不确定性，例如技术指标规范/规划调整导致改造/开发周期延长；建筑材料价格以及人工成本上涨增加建安成本造价等。应对措施：开源节流，优化成本管理。
　　4、财务风险：融资渠道不畅、财务成本上升，影响项目开发和资金周转。应对措施：优化融资渠道，逐步降低财务成本。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　房地产行业：2024年，房地产市场呈现供求关系新形势,调控政策持续优化，因城施策更好满足居民住房需求,降低企业税费负担，推动“好房子”建设，促进房地产市场平稳健康发展。根据国家统计局发布的数据：2024年，全国住宅开发投资76040亿元，比上年下降10.5%；新建商品住宅销售额84864亿元，比上年下降17.6%；截至2024年末，全国待售住宅面积39088万平方米，比上年末增长16.2%。杭州区域市场表现位居全国前列，2024年，杭州全面解除限购限价，推出了首套按... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　房地产行业：2024年，房地产市场呈现供求关系新形势,调控政策持续优化，因城施策更好满足居民住房需求,降低企业税费负担，推动“好房子”建设，促进房地产市场平稳健康发展。根据国家统计局发布的数据：2024年，全国住宅开发投资76040亿元，比上年下降10.5%；新建商品住宅销售额84864亿元，比上年下降17.6%；截至2024年末，全国待售住宅面积39088万平方米，比上年末增长16.2%。杭州区域市场表现位居全国前列，2024年，杭州全面解除限购限价，推出了首套按区认定、降低首付比例等政策措施，从需求端和供给端同时发力，平衡市场供需关系，稳定房价，改善市场预期，推动了房地产市场的平稳健康发展。中指研究院发布的数据显示：2024年，杭州全年商品住宅新批上市752.7万平方米，同比下滑34.2%；成交面积788.9万平方米，同比下滑31.0%，杭州市区涉宅土地成交金额1169亿元，同比下降34.3%。杭州市区二手房成交8.56万套，同比增长31.5%，创近四年新高。
　　银发产业：中国银发产业规模在2023年至2024年间呈现显著增长，银发经济总规模从2023年的7.1万亿元，增长到2024年的8.3万亿元，年增长率约为16.9%。国家持续发力支持银发经济，2024年1月，国务院办公厅印发了《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》；2024年12月，九部委联合印发《银发经济高质量发展指导意见》，将适老化改造纳入新基建，财政补贴力度提升30%。据相关机构统计：2024年一线城市老年消费渗透率超60%，适老辅具智能硬件产品年销量增长200%，适老化家居市场规模突破千亿。2024年，全国养老机构及社区服务设施总数突破45万个（较2023年新增约5万个），全国养老机构床位总数突破829万张，护理型床位占比提升至61%（2023年为58.9%），2024年全国养老机构床位入住率较2023年提高0.5%，反映出养老服务供给与需求的持续提升。2024年全国养老机构及社区服务直接从业人员规模达680万人，同比增长12%，专业化护理人员数量占比从2023年的37%增至42%，失能照护岗位需求增幅达25%，民营养老机构从业人员占比突破65%，养老专业人才培养培训需求旺盛。随着中国老龄化率的持续走高，到2050年预计老年人口将增至4.87亿，占比总人口的近40%，长期险等养老保险制度的进一步完善，老年人养老金覆盖率和收入水平显著提高，特别是60后群体陆续步入老年，他们的消费观念更加开放，为银发产业品牌的打造和市场营销带来了新的机遇，中国银发产业已迎来全面发展的新阶段。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
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　　（一）公司经营情况概述
　　报告期内公司实现营业收入46.49亿元，同比减少49.62%；归属于上市公司净利润-10.09亿元，同比减少2754.19%，主要系公司结合当前市场情况，根据相关会计政策对存在减值迹象的资产进行了减值测试，基于谨慎性原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。截至2024年末，公司资产总额99.96亿元，归属于母公司的所有者权益合计29.12亿元，资产负债率68.70%，扣除合同负债后的资产负债率60.85%。
　　报告期内，业绩亏损的主要原因如下：
　　1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。房地产开发业务结算利润主要为绍兴新昌，杭州富阳和安徽黄山等房产项目，上述项目市场销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算金额和毛利率均大幅下降。
　　2、新增计提资产减值准备。公司结合所处区域的市场销售情况，根据相关会计政策，对存在减值迹象的资产进行了减值测试，基于谨慎性原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。报告期内，公司对应收账款、其他应收款、发放贷款及垫款、存货、投资性房地产、固定资产和商誉等资产合计计提资产减值准备93,851.56万元，减少归属于上市公司股东的净利润77,399.22万元。
　　(二)各项业务发展情况
　　报告期内，为了进一步响应新《公司法》的要求，持续提升公司治理与规范化运作水平，公司全面启动合规管理体系升级工作。经中国质量认证中心严格审核，公司成功通过了ISO37301:2021国际合规管理体系认证和GB/T35770-2022国家标准认证，成为行业内少数同步实现国际国内双认证的企业之一。双认证的获得不仅是对公司现有治理体系的认可，也为公司持续构建新发展模式，夯实双能驱动战略奠定了治理基础。此外，公司成功进入首批房企“白名单”，完成了房企信用A级的评定。
　　公司对市场始终抱有敬畏之心，以稳健经营为目标，可持续发展为准绳。报告期内，公司实现销售合同签约面积7.63万平方米，签约金额约14.9亿元，竣工交付项目1个，竣备面积19.48万方，持续做好已竣工项目的交付工作。截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积26.70万平方米，在建面积26.70万平方米，权益在建建筑面积24.85万平方米。报告期内，公司灵活调整经营策略应对市场变化，展现出了更强的抗风险能力与发展韧性。营销端：推行“所见即所得”的现房销售模式，构建营销媒体矩阵和渠道矩阵，深挖客户，精准营销，加速去化；面对需求端的多维度要求，公司深化精准营销体系的同时也进一步加快互联网时代营销方式的转型，以品质交付重塑市场信心。产品端：公司积极研究适应市场需求的好房子，标准化产品设计，优化空间布局和景观设计，在保证品质的同时也进一步提升了产品交付的满意度，塑造了品牌信任。管理端：公司推行了全面数字化管理平台，实现投资测算、工程管控、成本核算全流程线上化，有效地控制了动态成本的偏差率；此外还持续优化财务结构，降低融资成本；注重现金流管理，保持现金流的流动性始终处于健康、合理状态。
　　银发康养业务：
　　公司立足时代发展，自2017年起前瞻性布局银发经济，以“适老化改造”为切入点，现已形成四大业务支柱：居家适老化改造与养老辅具销售、医康养护机构建造与运营、机构认知障碍专区打造和银发康养服务人才培训。
　　报告期内，子公司杭州广宇安诺实业集团股份有限公司（以下简称“广宇安诺”）作为浙江省内银发业务的排头兵之一，紧抓浙江省适老化改造补贴政策机遇，在二个半月内完成全省600余户个人家庭的适老化改造，进一步提升了老年人生活品质并树立了自身良好的品牌形象。广宇安诺坚持“以科技提升服务质量”：积极引进智能化和功能化相结合的养老辅具；创新推出居家适老化改造线上一键式服务，实现了手机APP全流程动态监督，保证服务个性化和精准度的同时也增强了客户的体验感与满意度。2024年，广宇安诺还完成了区域重要场所无障碍改造类项目和善居适老化项目十余个，打造了杭州、宁波、湖州等地的认知障碍照护相关项目共308张床位。在银发服务人才培训领域：广宇安诺新增开发《康复辅助技术咨询师》培训项目，取得人社企业试点培训发证资质；首次承接了浙江全省养老院长能力提升培训项目；持续推进认知障碍照护专员培训；全年合计参与培训超千人次。
　　安诺新程国际康养中心（以下简称“安诺新程”）是公司旗下第一家医康养护综合体，2024年4月正式运营，至报告期末其护理院、长者公寓和认知症照护中心已入住长者超百人，迅速成长为杭州城心医康养护综合体的标杆代表。安诺新程与浙江大学医学院附属邵逸夫医院进行了深度合作，引入了日本静冈养老集团骏府葵会专业养老机构的管理与护理经验，深入探索实践了日式照护、多学科专家团队支撑的服务模式。此外，安诺新程还中标成为杭州市上城区四季青街道钱运居家养老服务中心的第三方托管运营服务机构，标志着安诺新程在“家、社、院”养老服务模式上迈出了坚实一步。报告期内，安诺新程的厨师团队荣获2024浙江第二届养老机构厨艺大赛金奖；安诺新程“占国晶养老护理技能大师工作室”正式获批，通过大师工作室的建设，以及日方管理专家、护理人才的全面注入，安诺新程把优秀护理经验落地为高标准服务，为长者带来更为优质的，集“医康养护”于一体的养老体验。
　　报告期内，子公司一石巨鑫有限公司以“稳健经营，稳步发展”为核心理念，深耕生物能源、氯碱事业、石油化工和饲料业务四大业务领域；通过多维风险管理体系构建了业务韧性并有效防范了各类潜在风险；通过专业化的运营和资源整合，在复杂多变的供应链环境中，形成了自身的差异化优势，实现了安全运营与可持续发展。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2025年，公司将面临更为多变的经济环境和市场环境，唯有进一步构建新质发展模式，持续夯实地产与银发共同发展的战略。在提升资金、资产经营效益与能力的同时，调结构、强运行、促销售、多维举措增收入，方能保持企业持续健康稳健发展。
　　地产业务：加强市场研判，加快销售去化率，确保各项目现金流平衡；通过销售提升、服务提升、开发效能提升，确保每一套房产品的高品质交付。狠抓成本管控，严格联系单管理；精细财务管理，优化债务结构，降低资金成本。适时扩展新项目。
　　银发业务：2025年伊始，公司积极响应《中共中央国务院关于深化养老服务改革发展的意见》精神，使用5亿元自有资金对杭州广宇银发康养产业发展有限公司进行了增资，搭建了公司银发主业的发展平台，持续提升公司在银发康养领域的综合竞争力。2025年公司将精准市场细分与客户需求的挖掘，在适老化辅具销售与居家改造领域继续扩大市场占有份额和领先优势；通过日本养老照护专家团队的引入，将实现日式照护理念与体系深度本土化、标准化；科技赋能提升服务品质，公司将积极引进外骨骼养老辅具提升长者生活品质，同时还计划将人工智能引入更多的应用场景。
　　贸易业务：将在高度不确定的市场环境中，努力寻找确定性，在核心领域做深壁垒、在协同网络中创造增量、在技术前沿预留接口，持续深耕具有优势的生物能源、氯碱事业、石油化工和饲料业务四大业务领域，稳健经营，保持健康可持续发展的态势。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司及子公司按照房地产行业惯例为商品房承购人按揭贷款提供阶段性信用担保，截至2024年12月31日金额为74,888.24万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一、较强的风险和财务成本控制能力
　　公司具有30余年房地产开发管理经验，经历过多次完整的宏观调控周期，熟悉国内房地产市场的周期性变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风险能力。公司始终注重现金流管理，保持健康安全，坚持稳健长期主义，控制财务成本，保持合理的信贷规模和财务结构。公司对市场抱以敬畏之心，不盲目冒进，稳健经营。在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良好的企业信誉和形象。
　　二、市场定位精准、产品研发具有优势、社会知名度、品牌美誉度高
　　公司具有多年的房产品开发经验，可以精准地捕捉到市场需求的变化。近年来，针对中国家庭结构的变化，公司研发设计了多功能可变户型、引入社区适老化设计布局等。公司一直致力于“为民众造好房”，追求质量好、性价比高的产品和服务，并不断提升房屋的使用属性，重视客户的居住感受，因此收获了很多忠实的客户，得到了很高的品牌认可度，提高了企业的社会知名度。
　　三、深耕银发康养领域，具有不可复制的核心竞争优势
　　公司在居家适老化改造及养老辅具领域的领先优势明显，已经形成了覆盖“评估-设计-改造-售后”的全链条闭环服务体系。基于数字化客户档案及自有大数据分析库，可以为客户提供精准的分层服务，客户普遍满意度较高。
　　公司具有较强的医康养护综合体的建造/改造能力。公司通过多年实践，在医康养护综合体建造/改造方面积累了大量经验：搭建了一套标准化的银发康养产品设计模型；在科学控制各项成本的同时，充分考虑节能环保与智慧化赋能，从而大大缩短单个项目的投资回报周期。
　　公司医康养护机构运营管理的综合能力突出。公司全面引入日本静冈养老集团骏府葵会专业养老机构的管理与护理经验，日本养老照护专家及团队长期在中国工作。公司完成了日式精细化照护与多学科专家团队合力支撑的模式创新，实现了为每一位长者提供个性化、专业化的照护解决方案。长者及家属的认可度和满意度均屡创新高。
　　与此同时，经过多年的市场熏陶，公司业已完善了银发营销的渠道矩阵和媒体矩阵的构建。
　　四、经验丰富、不断创新的管理团队
　　公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水平和整合资源的能力对公司的长远发展起着决定性的作用。在30余年的发展过程中，公司培育并形成了一支知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的经营管理经验，这样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做优做强的能力。
　　五、企业文化
　　公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和谐铸就未来”的价值主张，打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化的运作，为股东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实现共赢。
　　公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的机会，也要规避致命性的错误，项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，不寻求超越自身能力和资源的超常规扩张。不试图凭借对即将发生的短期波动预判采取投机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，提升产品和服务品质，以期提升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；合理分配成本，控制费用，以期实现企业价值最大化。 收起▲