一、报告期内公司经营情况
　　（一）全力推动公寓项目交付
　　自公司发生阶段性流动性风险以来，公司始终以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。截至报告披露日，公司已完成全部住宅项目交付，剩余3个公寓项目/2,185套/16万平方米待交付。
　　（二）债务重组进展情况：
　　公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：
　　1、重组签约进展。截至报告披露日，《华夏幸福债务重组计划》... 查看全部▼

　　一、报告期内公司经营情况
　　（一）全力推动公寓项目交付
　　自公司发生阶段性流动性风险以来，公司始终以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。截至报告披露日，公司已完成全部住宅项目交付，剩余3个公寓项目/2,185套/16万平方米待交付。
　　（二）债务重组进展情况：
　　公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：
　　1、重组签约进展。截至报告披露日，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,926.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。
　　2、以股抵债进展。
　　截至报告披露日，《以股抵债方案》中公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%；公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币62.08亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.83%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.56%。
　　3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中广阳产业新城平台公司、丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。
　　4、信托抵债交易已实施完毕。公司于2026年4月18日披露《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施完成的公告》（公告编号：2026-032）等相关公告，公司已通过信托偿债的方式完成对223.48亿元金融债务的清偿。根据股东会授权，公司决定不再实施剩余16.52亿元信托受益权份额的抵债交易，该部分信托受益权份额由华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司继续持有，公司重大资产出售方案的主要内容已实施完毕。
　　（三）有序推进业务经营
　　1、开发业务。产业新城开发方面，公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源；坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。报告期内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增18家入园企业，新增签约投资额115.35亿元，签约4个投资规模达10亿元的项目。住宅开发方面，已完成全部住宅项目交付，剩余3个公寓项目/2,185套/16万平方米待交付。
　　2、运营业务。公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。2026年上半年，环京区域产业园实现新增招商签约项目78个，合同签约面积约6.3万平方米；华夏幸福固安创新中心在管面积约2万平方米。
　　3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域；物业服务方面，幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）2026年上半年营业收入约6.72亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约0.35亿元，其中，第三方业务营业收入1.09亿元，同比增长约25%。城市服务和产业园服务在管面积约5,216万平方米，住宅服务在管面积约5,878万平方米，持续外拓市场，新增签约35个项目，签约额达4.70亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）完成产值约0.22亿元；北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）成交额约1.5亿元。
　　4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，苏州火炬孵化集团有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入1.30亿元，经营性回款1.37亿元，新增2个工信部标准级孵化器。
　　（四）坚定战略转型方向
　　1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。
　　2、纵深推进转型落地。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。
　　（五）积极推进预重整工作
　　公司于2025年11月17日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整暨法院受理公司预重整的公告》（公告编号：2025-067），河北省廊坊市中级人民法院（以下简称“廊坊中院”）决定受理对公司进行预重整。2025年11月18日披露了《华夏幸福关于法院指定公司预重整临时管理人的公告》（公告编号：2025-070），廊坊中院依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间的临时管理人。2026年3月2日披露了《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》（公告编号：2026-022），临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定，决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资人。
　　2026年6月11日，公司披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，经华夏幸福预重整案重整投资人遴选评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳木兰花置业有限公司联合体为中选重整投资人。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关工作，公司持续将积极推进本次预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。
　　目前公司正在全力配合法院及临时管理人开展预重整相关工作，在临时管理人的监督下，稳定公司经营，并严格按照法律法规及监管要求，履行信息披露义务。
　　二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　(一)宏观经济情况回顾
　　1、国民经济稳定运行、向新向优。根据国家统计局2026年7月15日发布数据，2026年上半年国内生产总值695,704亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。分产业看，第一产业增加值31,522亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值250,473亿元，增长3.9%；第三产业增加值413,709亿元，增长5.2%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.0%，二季度增长4.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.9%。中国经济顶住压力，延续了总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力。
　　2、地产行业深度调整。近年来，各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。2026年1-6月，房地产市场呈现以下变化：一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。3月份以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。从同比看，二线城市新建商品住宅销售价格、二三线城市二手住宅销售价格同比降幅均比上月收窄。二是全国商品房待售面积连续4个月下降。6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点。三是二手房交易比较活跃。根据有关部门数据显示，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。2026年1-6月，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1-5月份加快2.5个百分点。
　　3、新动能加快成长壮大。2026年1-6月，中国新旧动能转换的步伐加快，科技和产业创新亮点诸多。一是一批技术含量高、韧性强的新产业支撑有力。1-6月，规模以上高技术制造业增加值、数字产品制造业增加值分别增长13.3%和12.3%；全球人工智能技术变革带来高端算力芯片和存储芯片的需求爆发，我国规模以上工业企业的集成电路产量增长23.1%，产量规模达到2,798亿块。二是一批契合绿色低碳趋势的新产品快速成长。清洁能源的发展带动核发电机组、水轮发电机组的产量分别增长92.0%和51.9%。新能源汽车和储能需求增加，带动锂离子电池产量增长39.3%。传统产业通过改造提升、数字化改造也能够释放新动能，如规模以上石油加工行业中的生物质燃料加工行业增长33.0%，传统的化纤行业中的生物基材料制造行业增长21.9%。三是一批适配产业升级和品质消费的新需求加快释放。从投资领域来看，企业更加注重研发的创新，1-6月，知识产权产品投资在固定资产投资当中的比重达到13.8%，比一季度提高1.4个百分点。从消费来看，智能绿色健康消费逐渐成为新的消费风尚，包括智能眼镜在内的可穿戴智能设备零售额增长超过1倍，高能效等级家电零售额增长超过30%。四是一批创新活力充沛，深耕细分领域的新企业崭露头角。1-6月，规模以上专精特新“小巨人”工业企业增加值同比增长10.4%。6月22日世界经济论坛发布的16家新增的全球灯塔工厂有半数来自中国，目前我国灯塔工厂数量稳居全球第一，表明人工智能、数字技术赋能制造业转型的突出成效。
　　(二)公司所处行业情况回顾
　　1、产业新城及相关行业
　　（1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。2026年是“十五五”规划开局之年，我国新型城镇化战略持续深化。《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出要协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优化等手段，成为推动地方经济高质量发展的重要力量。未来，产业新城将更加注重培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，推动产业结构深度调整和转型升级。随着全国统一大市场建设纵深推进，公平竞争市场秩序不断完善，招商引资正加速从依赖政策优惠向构建完整产业生态、提升服务效能转变。产业链招商、资本招商和场景招商成为新时期招商引资的关键路径。各地积极应对招商引资新形势，相继出台创新举措，如2026年2月，上海提出建立市区统筹协调机制，坚持招商服务一体化，将招商工作重点从土地、政策竞争转向提升全生命周期企业服务水平；2026年5月，北京发布《北京市平原新城高质量发展2026年工作要点》，突出主导产业发展、重点产业功能区建设、宜居宜业环境建设三大方向，推动平原新城综合承载能力跃上新台阶。
　　（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2026年上半年，中国REITs市场在政策层面持续获得重磅支持，推动市场从“试点探索”向“常态化发展”全面迈进。2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），同时出台《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》；沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则。商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。2026年3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入国家中长期发展顶层设计。2026年5月发布的《城市更新“十五五”规划》，再次明确推动符合条件的城市更新项目发行REITs及资产证券化产品。监管导向从“试点探索”转向“常态化推进”，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。
　　截至2026年6月末，全市场已上市公募REITs共86只，总市值超2,222亿元，资产类型覆盖交通基础设施、能源、市政环保、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施以及新增商业不动产，形成多元支撑格局。2026年1-6月，已有8只REITs产品正式上市，合计募资297.38亿元，其中，4只商业不动产REITs合计募资203.32亿元，2只消费基础设施REITs、1只能源基础设施REIT、1只保障性租赁住房REIT分别募资71.55亿元、13.24亿元、9.27亿元。我国公募REITs市场用五年时间完成了从“小众试点”到产品数量“亚洲第一”的跨越式成长。
　　2、园区及企业服务行业
　　（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。全国产业园区总量已突破8万家，全国产业园区总供应量将突破62亿平方米，在规模持续扩张的同时，供给过剩与需求收缩的结构性矛盾日益突出——省级以上开发区平均空置率突破35%，部分远郊新建园区空置率高达40%。增量叠加存量，招商难度显著增加，传统“房东模式”难以为继，行业正经历从“拼政策”向“拼服务”的深刻转型。产业运营和产业服务价值进一步凸显，以深度运营为核心的园区通过精准产业服务、数字化管理与企业全生命周期孵化，实现资产价值与服务粘性的双重提升。AI驱动的智慧安防、大数据赋能的精准招商、物联网支撑的能效管理已从试点走向规模化应用。
　　（2）园区高质量发展势在必行。在绿色低碳转型方面，党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2026年3月政府工作报告明确提出“深入推进零碳园区和工厂建设”；“十五五”时期，国家力争建成100个左右国家级零碳园区，各地纷纷出台零碳园区建设规划，如山东省2026年打造20家省级以上零碳园区，广东省到2027年建设25个左右零碳园区。在数字化智慧化方面，2025年11月，工信部印发《高标准数字园区建设指南》，提出到2027年建成200个左右高标准数字园区，实现园区规上工业企业数字化改造全覆盖。在国家标准层面，《工业互联网平台园区数字化服务规范》已正式发布，《物联网园区智能用电监控系统技术要求》于2026年3月发布。2026年2月，商务部印发《深化国家级经济技术开发区改革创新以高水平开放引领高质量发展工作方案》，明确鼓励国家级经开区通过数智技术、绿色技术改造提升传统产业。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。
　　3、物业服务行业
　　（1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成为国民经济中不可或缺的重要组成部分。根据中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》，截至2025年12月31日，全国物业服务行业管理面积达327.36亿平方米，预计到2030年将达到近400亿平方米。2026年，物业服务行业迎来历史性的政策窗口：物业服务首次被写入“十五五”规划纲要，作为“住房制度核心环节”和“生活性服务业重点”双重定位；“实施物业服务质量提升行动”首次被纳入政府工作报告；行业分类正式由“物业管理”更名为“物业服务”，行业定位从“房地产配套”跃升为“民生服务商”。在城市服务领域，物业服务企业正突
　　破传统住宅小区服务边界，主动向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市公园、公共空间等领域延伸，“物业城市”一体化模式在多地落地实践。非住宅领域涉及多元业态及众多场景，服务浓度整体不足，巨大的蓝海空间有待挖掘。
　　（2）社区物业服务模式创新。2026年，“好房子”连续第二年写入政府工作报告，表述从2025年的“推动建设”优化为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”的重点部署。2025年12月31日，住建部印发《关于提升住房品质的意见》，明确要求实施物业服务质量提升行动，推动物业服务企业按照合同约定提供优质服务，拓展物业服务内容，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。为推动“好服务”落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的核心方向。行业从“追求规模扩张”转向“聚焦质量提升”，百强企业正围绕“好服务”开展系统性重构，推动行业从基础保障迈向品质体验。与此同时，物业管理公司加速推进智慧化升级，运用5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式服务平台，以科技驱动智慧物业创新发展，实现服务更精细化、场景更多元化、居住更便捷、服务成本更优的目标。
　　4、住宅开发及相关行业
　　（1）房地产行业深度调整。2026年1—6月份，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%（按可比口径计算）；其中，住宅投资29,300亿元，下降17.8%。根据国家统计局数据，2026年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积554,049万平方米，同比下降12.5%。其中，住宅施工面积384,453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23,239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16,900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17,221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12,148万平方米，下降25.3%。2026年1—6月份，新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37,945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。6月末，商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积56,167万平方米，下降3.5%。
　　（2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，以代建为代表的轻资产业务模式正成为行业转型的重要方向。根据中指研究院统计，2026年1-6月份，房地产代建企业前五名累计规模为680万平方米，较2025年上半年下降17.7%。房地产代建已由规模竞速逐渐向“重服务、重兑现”的价值提升转变，部分企业主动放弃规模扩张，更加专注于产品和服务提质、管理提效。在政府代建方面，2026年4月，国务院办公厅印发的《关于深化投资审批制度改革的意见》明确提出，对非经营性政府投资项目，主要推行“代建制”。各地加大保障性住房、城市更新等民生工程建设力度，政府代建成为上半年代建行业最活跃的细分赛道。总体来看，代建行业正处于从“规模驱动”向“价值驱动”转型的关键阶段。
　　(三)公司所从事的主要业务情况、经营模式说明：
　　公司以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、发展县域经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。公司四类业务的模式特点、盈利模式等内容如下：
　　1、开发业务
　　A、产业新城开发
　　公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
　　（1）模式特点
　　第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
　　第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。
　　第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。
　　（2）运作机制
　　在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营管理服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
　　公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区域发展迈向新高度。
　　（3）盈利模式
　　公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式主要包括以下六个方面内容：
　　1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
　　2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。
　　3）就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　4）就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　5）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
　　6）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
　　上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
　　（4）收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
　　B.住宅开发公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
　　2、运营业务
　　A、产业园运营
　　（1）模式特点
　　产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生命周期管理。
　　（2）盈利能力
　　经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
　　（3）核心竞争力
　　凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。
　　B、创新中心运营
　　主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
　　3、服务业务
　　A、产业发展服务
　　（1）产业招商服务
　　华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是公司产业发展服务的企业化实体，也是国内领先的招商引资服务商，专注为政府与企业提供产业发展与投资选址综合解决方案，持续为区域导入先进产业集群。幸福招商依托深圳总部辐射全国，与公司传统产业新城重资产业务形成互补。
　　幸福招商在产业招商领域已深耕二十余年，依托专业的行业研究、区域禀赋分析与项目评估体系，为区域政府及产业园区提供全周期招商服务，并配备经验丰富的落地执行团队，保障项目高效转化、签约即落地。
　　1）模式特点
　　幸福招商以“产业优先”为核心策略，紧扣国家战略性新兴产业和未来产业方向，聚焦新质生产力培育，在区域产业布局上系统实施“建链、强链、补链、延链”，通过高标准产业定位、精准企业匹配与全流程落地服务，打造“研—谋—找—谈—签-落”一体化招商闭环，为区域持续注入高质量发展动能。
　　2）业务版图及盈利模式
　　1.产业招商服务：聚焦大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供从项目谋划、资源对接到签约落地的全流程闭环服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例收取，模式清晰、可复制。
　　2.产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等场景，提供产业发展综合产品及服务包，根据服务体量与客户价值差异化定价。
　　3.招商兑换资源服务：针对部分财政承压区域，幸福招商创新"资源换招商"模式，通过引入光伏、风力发电、低空经济、储能、算力基建等优质资源型项目，与地方政府实现“资源项目落地-产业招商服务”双向兑换，既缓解地方短期财政支付压力，也保障优质产业项目快速导入。收益来源于资源项目落地后的运营分成及综合服务回报。
　　3）收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过规范的预算安排与收支手续，确保服务费用及时、合规支付。
　　4）核心竞争力
　　1.专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
　　2.真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。
　　3.团队优：招商团队成员90%来自行业领军企业，具有丰富的招商操盘经验，通过差异化考核与激励机制凝聚核心战力。
　　4.生态广：构建多元产业资源枢纽，通过“八大合伙人网络”与多维平台矩阵，链接超10,000产业合伙人与150圈层网络，持续扩大招商“朋友圈”与落地转化能力。
　　5.经验丰：聚焦核心都市圈，与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
　　5）能力精进
　　2026年上半年，幸福招商紧扣“十五五”开局战略要求，持续加速新质生产力布局，推动新一轮SPU研究与应用迭代——截至2026年6月，SPU覆盖已拓展至230个，全面涵盖人工智能、新一代信息技术、新能源汽车、新能源等核心赛道及未来产业赛道；完成中国半导体供应链全景图谱8份、输出行业专题研究报告17份，覆盖AI算力、先进封装、储能、光通信、玻璃盖板与基板等重点赛道前沿动态与区域招商实操指引。组织端，研发设计“五力素质模型”并嵌入招管一体化流程，持续修炼内功、提升单兵产出与团队复购率。
　　（2）产业招租服务
　　1）幸福蓝线
　　幸福蓝线（北京）信息咨询服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于成为中国领先的产业园运营服务商，专注于为产业园区提供精细化招商、专业化运营以及独家销售代理等全链条衍生服务，为企业提供选址、租售、财税等全周期配套服务。通过多维赋能，助力园区资产保值增值与可持续发展，推动产业集群向更高能级跃升，实现区域经济的协同共赢。
　　幸福蓝线秉承“聚焦产业园资产，承接委托招商运营管理，提升资产价值”的发展理念，不断打造自身综合的产业发展能力，重塑环京、长三角两大核心战略区域，通过集群招商、园区运营、企业服务，助力产业园区高质量可持续发展。集群招商方面，以服务制造业企业和科技型产业为重点，锚定行业赛道，深耕地缘资源，通过自主招商、圈层招商、渠道招商等多种途径，快速提升园区出租率。园区运营方面，围绕园区核心需求，专注完成出租率和收缴率等核心指标，通过行业长期领先的运服经验，实现保收降本，创造远超预期的资产稳健收益。企业服务方面，通过基础服务标准化、品质服务定制化、专业服务有严选实现企业快速落地，助推企业蓬勃发展，富有创新活力。
　　2）深圳伙伴
　　深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
　　a.模式特点深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
　　1产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
　　2企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。
　　3园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。
　　4业务拓展：依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
　　b.核心竞争力1开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。
　　2打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。
　　3建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。
　　（3）产业新城服务
　　产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。
　　1）模式特点
　　幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、代营代建、综合融资、园区推广与土地营销及数字招商。
　　幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
　　2）盈利模式
　　幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务，主要服务盈利模式为：
　　①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。
　　②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
　　③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。
　　④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。
　　⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。
　　⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
　　⑦数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。
　　3）收费来源
　　主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。
　　B、物业服务
　　公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，围绕城市综合治理核心需求，凭借一体化、专业化、智慧化服务能力，覆盖城市公共空间、产业园区、居民社区等全业态场景，构建多维协同的城市幸福服务生态，全方位赋能城市高质量发展。目前，公司物业服务主要涵盖住宅服务、城市服务及园区服务三大核心业务板块。
　　（1）模式特点
　　幸福物业坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展。
　　（2）盈利模式
　　幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。
　　幸福物业在确定具体收费模式时，结合政府、企业和业主等客户需求，综合考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求，同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率等方面对潜在客户进行评估。
　　（3）核心竞争力
　　幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造自身核心竞争力。
　　1）完善的产品体系：幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
　　2）强大市场拓展能力：幸福物业业务布局拓至全国17省45市。未来，将深耕京津冀、长三角、粤港澳三大都市圈，并将业态结构向多元化延伸，聚焦医疗、教育、轨交等业态突破，进一步增强幸福物业服务能力在不同场景下的可迁移性与竞争能力。
　　3）领先的城市服务赛道品牌：幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、2026年荣膺中国产业园区物业服务企业TOP20、中国物业低碳运营领军企业、中国物业服务企业华北30强等荣誉。
　　4）专注科技园区企业服务：幸福物业已服务包括中科智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。
　　5）高效的管理团队：幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。
　　6）科技赋能助力经营管理水平提升：幸福物业自主规划建设综合智能管理系统“幸福e管家”，以服务为核心，拉通内外部生态，将面向业主的服务平台与物业管理系统深度融合，在客户体验、管理效能与业务协同等维度持续创造价值，显著提升了客户满意度及物业管理效率与水平。
　　C、不动产服务
　　（1）不动产代建服务
　　不动产代建服务以幸福安基为依托开展业务。幸福安基以EPC施工为核心，聚焦一、二线城市，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价值链服务，主要业务包括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。
　　现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。
　　（2）不动产销售服务
　　幸福安家主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平台，为客户提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。
　　现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。
　　4、园区衍生业务
　　（1）科创园区运营
　　科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。苏州火炬为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
　　苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。
　　承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。
　　受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。
　　（2）其他园区衍生业务
　　产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。


　　三、经营情况的讨论与分析
　　（一）2026年上半年经营情况
　　（二）2026年下半年经营计划
　　1、全力攻坚公寓项目收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗留问题，推进公寓项目交付工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。
　　2、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质园区为开发平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优质资源，实现企业可持续、高质量经营，持续落地全面转型战略。
　　3、强化综合能力建设，以机制迭代、数字赋能促进稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面优化管理，降本增效；另一方面，健全内控合规体系与风险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。
　　4、积极推动预重整及重整（如有）。廊坊中院已决定受理对公司进行预重整，并依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间临时管理人。2026年6月11日，公司披露了《华夏幸福基业股份有限公司关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，经华夏幸福基业股份有限公司预重整案重整投资人遴选评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳木兰花置业有限公司联合体为中选重整投资人。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关工作，公司持续将积极推进本次预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　(一)产业优先，拥有行业领先的产业发展实力
　　公司以产业招商为核心，构建全场景、全地域产业发展体系，深度覆盖产业招商、产业招租、载体运营等环节，布局京津冀、大湾区、长三角等核心区域。公司秉持“产业优先”核心策略，聚焦国家战略新兴产业，培育发展新质生产力，以“建链、强链、补链、延链”深耕区域发展，持续打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入强劲产业活力；并依托智慧化、系统化、专业化的资产管理服务能力，形成了行业领先的“产业招商引领+全链条运营服务”的产业发展实力。
　　(二)立足园区，激活资源禀赋及独特场景优势
　　立足产业园区核心场景，深挖场景差异化价值与复合发展能力。公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，现已构建城市形象彰显、产业集群成势、人口要素聚集的成熟发展格局，统筹盘活园区发展空间、土地资源、产业配套、人口规模、优质产业项目等多元核心要素。公司将持续为所在区域提供产业发展全生命周期综合解决方案，深挖园区多元应用场景，以AI赋能、数智化转型、绿色化发展为核心驱动，引领园区高质量发展。
　　(三)精耕布局，扎根都市圈筑造区域竞争优势
　　都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十载坚守高质量发展理念，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，助力核心城市周边县域新型城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。公司坚定核心都市圈聚焦战略，精耕京津冀、长三角、大湾区重点区域，已形成强劲的区域竞争力与产业集群优势。
　　(四)全面统筹战略转型，强化组织保障机制
　　为承接整体战略落地、赋能业务高质量发展，公司持续优化组织结构、锻造核心干部队伍，为关键领域精准输送高级管理与专业人才；同时严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，充分激发团队创造力，实现发展成果共创共享。

　　四、报告期内主要经营情况
　　(一)报告期内公司经营情况概要
　　报告期内，公司实现营业收入16.57亿元，同比下降42.92%；实现归属于上市公司股东的净利润-46.92亿元。报告期内，公司实现销售额20.40亿元，同比下降28.40%。
　　(二)公司业务板块具体进展回顾
　　1、开发业务
　　（1）产业新城开发
　　公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。对于纳入信托抵债的区域，公司将通过受托独立运营的方式，尽职尽责，充分发挥资源整合与协调作用，全力推动区域的可持续发展与长期价值提升。
　　报告期内，公司在各区域共新增签约包括金翎奇点（南京）智控科技有限公司、立川（无锡）半导体设备有限公司、深圳一目科技有限公司、深圳市智绘科技有限公司、追觅科技(苏州)有限公司、苏州格勃科技集团有限公司等18家入园企业，新增签约投资额115.35亿元。
　　公司国际区域包括印尼卡拉旺产业新城及唐格朗产业园。卡拉旺产业新城定位印尼电动汽车中心，致力于构建完整的以电动汽车及动力电池为核心的EV产业链生态。目前招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2026年6月30日，园区已与25家国内外企业签署正式入园投资协议，其中22家企业已建成投产，3家企业正在加快建设，园区初步形成以新能源汽车电池为核心的产业发展格局。宁德时代厂房建设已基本完工，设备调试于2026年5月完成，6月已正式投产，其上游盛禾项目也已入驻，产业集群持续完善。唐格朗产业园聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群，将进一步提升公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设。
　　2、运营业务
　　公司统筹推进产业园、创新中心、酒店及教育等多元业态资产运营管理。2026年上半年，公司深耕细化运营，持续优化物业基础服务、能耗精益管控、资产运维管理能力，提升资产运营专业度与运营效率，环京区域产业园新增招商签约项目78个，合同签约面积约6.3万平方米；环京区域写字楼华夏幸福固安创新中心在管面积约2万平方米，通过精准招商引入优质企业，并以标准化运营服务持续提升客户满意度，保障资产收益。
　　3、服务业务
　　（1）产业发展服务
　　A、产业招商服务
　　幸福招商自研7级招商赛道，聚焦230个招商标准产品单元SPU精准招商，在报告期内为2个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入5个产业项目，固定资产投资额约9.48亿元。
　　B、产业招租服务
　　幸福蓝线以成为中国领先的产业园运营服务商为目标，聚焦产业园资产，开展全流程“招运一体化”服务。幸福蓝线聚焦产业园载体招商运营，依托地缘招商优势，持续优化园区运营质效，推动产业园区租赁运营稳步向好。报告期内招商落地142个项目，合同总签约面积21.6万平方米，营业收入为2,124万元。
　　产业载体布局持续拓宽。公司锚定环京、长三角群内重点拓展城市，聚焦高价值区域、高潜力项目、高利润业务，构建业务增长“新引擎”。环京区域持续完善十一区县资产布局，实现区域优质产业载体全域覆盖；长三角以苏州为战略支点新增拓展房源154万平方米，产业载体布局版图持续延展。
　　深圳伙伴持续深耕产业地产领域20余年，全国规模领先。
　　1)深圳伙伴以产业经纪服务为业务基本盘，园区运营板块营收稳步增长，各业务协同发力稳固经营底盘。2026年上半年实现营业收入3.87亿元：产业经纪服务方面，线下门店数累计226个，交易规模170亿元，成交面积约2,392万平方，营业收入2.91亿元；企业服务方面，累计服务企业数量达12万家，营业收入约0.09亿元；园区运营服务方面，自营面积46.76万平方米，出租率达92%，续约率达90%，营业收入约0.87亿元。报告期内公司创新打造“策-招-售-营”一体化运营模式，面向企业输出一站式服务，首个一体化项目落地广州白云，签约面积15.7万平方米。
　　2)着力新能源光伏业务发展，深耕产业运营。重点在园区发展新能源光伏产业，累计并网项目28个。
　　3)维系龙头企业招商，夯实发展支撑。为华熙生物、安徽德力、益丰、长江电力、美的、兴富祥、爱柯迪等龙头企业实现选址服务。新增中集、信利康等龙头企业委托租赁。
　　4)获取专业资质认证，强化品牌影响力。取得专精特新中小企业认证、国家级科技企业孵化器等多项企业荣誉，新增软件著作权5项、专利申请4件。
　　C、产业新城服务
　　幸福产城全力拓展轻资产片区开发、低空经济产业园及定制化园区业务，并已与部分地方政府达成初步合作意向。报告期内，新增兰溪电子元器件产业园产业咨询服务，主要为地方产业园提供产业发展规划、项目产业定位等咨询顾问服务。
　　（2）物业服务
　　1）业务结构持续优化。2026年上半年，幸福物业营业收入约6.72亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约0.35亿元。其中，第三方业务营业收入1.09亿元，同比增长约25%，约占营业收入总额的16%，较上年同期提升近4个百分点，市场化独立运营能力稳步增强。
　　2）城市服务总量应收占比持续提升。2026年城市服务和产业园服务在管面积约5,216万平方米，住宅服务在管面积约5,878万平方米。报告期内，城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现约1.23亿元，约占营业收入总额的18%，较上年同期提升约2个百分点。
　　3）市场拓展项目高效落地。2026年1-6月，幸福物业新增签约35个项目，签约额达4.70亿元，其中城市服务签约项目8个，签约额1.52亿元，签约额占比32%，项目均实现“当年签约，当年进场”。相较上年度，优质项目占比稳步提升，项目转化效率改善，团队专业能力、品牌口碑及交付公信力形成良性循环。
　　4）创新业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业创新业务以模式革新与服务升级为基础，实现运营模式迭代、业务生态升级的双重突破。公司持续探索多元化经营路径，不断完善业务布局，已覆盖场地空间运营、广告传媒、存量资产盘活、美居装修、专项工程改造、线上零售商城及企业集采等核心领域，构建起多维协同、全域覆盖的创新服务体系。
　　（3）不动产服务
　　1）不动产代建服务
　　幸福安基全力打造“代建代管”、“EPC施工”两大核心产品，业务范围覆盖京津冀地区、长三角地区、华中地区以及西安、沈阳等核心都市圈。代建业务依托成熟的开发经验、标准化管理与全周期操盘能力，为委托方提供不动产投资、开发、建设、运营、盘活等一体化解决方案，业务内容涵盖政府代建、商业代建、资本代建。上半年重点围绕沈阳HD代建项目，开展存量资产的销售、盘活工作，全力协助委托方解决建设资金来源问题。
　　EPC施工业务以一体化设计施工、标准化管控体系，为项目提供从方案落地到竣工验收的全流程服务，业务内容涵盖各类主体施工工程、景观工程、室内外装饰装修工程等。上半年重点推进张家口怀来项目室内精装工程及廊坊大厂项目外立面工程的施工，同时持续为项目开展设计优化、建立公司内部精细化管理体系，协助委托方完成了多项工程的高品质交付。
　　2）不动产销售服务
　　幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心的创新业务模式。报告期内，获取客户线索4,053条，成交额约1.5亿元。
　　a.优化直播电商业务矩阵，深耕北京市场，实现了北京市场份额的持续攀升。2026年上半年，布局抖音、视频号、小红书三大平台，建成“官方旗舰云门店+大V云门店”共42个账号矩阵，新增外部大V的创新合作模式；同步完成由廊坊向北京延伸的业务布局，北京区域业绩成交占比自2024年27%稳步提升至2026年上半年85%。
　　b.持续推进房屋优选平台提质升级。产品体系建设层面，紧贴市场需求推动平台由V1.0迭代至V3.5；打通客户线上看房至线下购房全流程，形成业务闭环。数据底座搭建层面，创新构建北京新房评测三维模型与专项数据库，累计归集367个在售新房项目评测信息，新房项目覆盖率超98%，沉淀板块分析成果与近五年楼市成交数据，夯实平台内容优势。
　　4、园区衍生业务
　　（1）科创园区运营业务
　　苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射华中地区。作为行业领军企业，打造了12个国家级孵化器（含众创空间），2026年上半年新增2个工信部标准级孵化器：IPP创智产业园和江南智造科技创意园。
　　1）截至2026年6月30日，苏州火炬在运营项目27个，覆盖10座城市，在运营项目整体出租率为74%。报告期实现营业收入1.30亿元，经营性回款1.37亿元。新增招商9.21万平方米，同比提升50%。
　　2）报告期内，2026年累计认定科技指标25个，企业互动举办47场。
　　3）报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速，智慧物联、企业发展培育、业财一体化、智慧数据分析等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park签约上线园区运营商28个，新上线83个园区，在服务园区294个。申报业务新签合同30家，码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户1,484家。
　　5、“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况
　　“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2026年上半年，三家公司合计实现的营业收入约为11.89亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约0.20亿元。
　　“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。
　　截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约236.62亿元。公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。
　　6、房地产行业经营性信息分析
　　(1)报告期内房地产储备情况
　　(2)报告期内房地产开发投资情况
　　(3)报告期内房地产销售和结转情况
　　报告期内，公司共计实现销售金额43,596.07万元，销售面积108,086.51平方米，实现结转收入金额7,412.34万元，结转面积38,925.21平方米，报告期末待结转面积3,843,141.88平方米。
　　五、可能面对的风险
　　1、可能面对的风险
　　（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还及部分融资渠道受阻的情况，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。
　　（2）存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况，降低了部分资金的灵活性。
　　（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，部分产业新城因投资不足或推进缓慢，业务发展将受到一定程度影响。
　　（4）重整及预重整相关风险
　　1）公司是否进入重整程序存在重大不确定性
　　法院受理公司预重整，不代表法院正式受理申请人对公司的重整申请。截至报告披露日，公司尚未收到法院受理重整申请的文件。该申请最终能否被法院受理，公司后续是否进入重整程序存在重大不确定性。
　　2）公司股票可能面临终止上市的风险
　　即使法院裁定受理重整申请，公司仍存在因重整失败而被宣告破产并实施破产清算的风险，根据《上海证券交易所股票上市规则》（以下简称“《股票上市规则》”）相关规定，若公司因重整失败而被法院宣告破产，公司股票将面临被终止上市的风险。
　　（5）公司已被实施退市风险警示及叠加其他风险警示
　　公司2025年度经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，三年连续亏损且中瑞诚会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2025年度财务报告出具了包含与持续经营相关的重大不确定性段落的审计报告，依据《上海证券交易所股票上市规则》相关规定，公司股票已被实施退市风险警示及叠加其他风险警示。
　　若公司2026年经审计的财务会计报告相关财务指标触及《股票上市规则》规定的财务类强制退市情形，公司股票将面临被终止上市的风险。
　　2、应对措施
　　（1）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，重点推进剩余公寓项目交付，并致力于持续为业主提供优质、贴心的服务。聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。
　　（2）在经营管理上，强化预算及投资管控，降本增效；细化业务单元分类管理、精准施策；通过存量资产盘活、股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，夯实可持续经营基础。
　　（3）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，优化商业模式，强化产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，聚焦优质产业类资产及资源，积极探索新的增长点，助力公司持续经营和发展。
　　（4）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　华夏幸福以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、发展县域经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发业务。二是运营业务，主要包括产业园运营、创新中心运营业务等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要包括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。公司四类业务的模式特点、盈... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　华夏幸福以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、发展县域经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发业务。二是运营业务，主要包括产业园运营、创新中心运营业务等。三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。四是园区衍生业务，主要包括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。公司四类业务的模式特点、盈利模式等内容如下：
　　（一）开发业务
　　1、产业新城开发
　　公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
　　（1）模式特点
　　第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
　　第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。
　　第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。
　　（2）运作机制
　　在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营管理服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
　　公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区域发展迈向新高度。
　　（3）盈利模式
　　公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式主要包括以下六个方面内容：
　　1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
　　2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。
　　3）就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　4）就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　5）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
　　6）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
　　上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
　　（4）收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
　　2、住宅开发
　　公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
　　（二）运营业务
　　公司运营业务主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。
　　1、产业园运营
　　（1）模式特点
　　产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生命周期管理。
　　（2）盈利能力
　　经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
　　（3）核心竞争力
　　凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。
　　2、创新中心运营
　　主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
　　（三）服务业务
　　主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及代建、营销等不动产相关服务。
　　1、产业发展服务
　　（1）产业招商服务
　　华夏幸福旗下华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是华夏幸福产业发展服务的企业化实体，是中国领先的招商引资服务商，专注为政府和企业提供产业发展与投资选址综合解决方案，持续为区域导入先进产业集群。
　　幸福招商在产业招商领域已深耕二十余年，依托专业的行业研究、区域分析和项目评估能力，为区域政府及产业园区提供招商服务，并拥有一支经验丰富的落地团队，确保项目高效落地。
　　1）模式特点
　　幸福招商以“产业优先”为核心策略，紧扣国家战略新兴产业和未来产业方向，聚焦新质生产力发展，在区域产业布局上系统实施“建链、强链、补链、延链”，打造高标产业园区、导入优质产业链集群，持续注入高质量发展新动能。
　　2）业务版图及盈利模式
　　1产业招商服务：聚焦大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供从项目谋划、资源对接到签约落地的全流程闭环服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例收取。
　　2产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等，提供产业发展综合产品及服务，并根据各项服务体量与价值确定最终价格。
　　招商兑换资源服务：针对部分财政资源相对紧张的区域，幸福招商创新采用“资源换招商”模式，通过引入光伏、风力发电、低空经济、储能等优质资源型项目，与地方政府合作实现资源项目落地与产业招商服务的互换兑现。有效缓解地方政府短期财政支付压力，并确保优质产业项目快速导入。收益主要来源于资源项目落地后的运营分成和综合服务回报。
　　3）收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过规范的预算安排与收支手续，确保服务费用及时、合规支付。
　　4）核心竞争力
　　专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
　　真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。
　　团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员90%来自行业领军企业，10%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过差异化考核与激励机制凝聚核心力量，提升作战能力。
　　4经验丰：聚焦核心都市圈，与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
　　5）能力精进
　　2025年，幸福招商紧扣“十四五”收官与“十五五”开局战略要求，全面加速新质生产力布局，推动新一轮的SPU的研究和应用，已实现225个SPU覆盖，全面涵盖新一代信息技术（86个）、新能源汽车（32个）、新能源（31个）等核心产业赛道和未来产业赛道。与此同时，幸福招商完成30份产业链图谱与15份行业专题研究报告，内容覆盖行业最新发展前沿；并研发设计五力素质模型，持续修炼内功。
　　（2）产业招租服务
　　1）幸福蓝线
　　幸福蓝线（北京）信息咨询服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于成为中国领先的集群招租和运营服务提供商，以招租激活园区创新要素聚变效应，以运营深度释放资产价值。通过构建“招运一体化”服务体系，为产业园提供专业化和精细化的招租运营管理，为企业提供选址、租售、财税等全周期服务，助力实现产业集群能级跃升与区域经济价值共生。
　　幸福蓝线秉承“服务即未来”的发展理念，不断打造自身综合的产业发展能力，现业务布局覆盖京津冀、长三角、大湾区等核心都市圈，通过集群招租、园区运营、企业服务，助力产业园区可持续发展。集群招租方面，以服务制造业企业和科技型产业为重点，锚定行业赛道，深耕地缘资源，通过自主招租、圈层招租、渠道招租等多种途径，快速提升园区出租率。园区运营方面，围绕园区核心需求，专注完成出租率和收缴率等核心指标，通过行业长期领先的运服经验，实现保收降本，创造远超预期的资产稳健收益。企业服务方面，通过基础服务标准化、品质服务定制化、专业服务有严选实现企业快速落地，助推企业蓬勃发展，富有创新活力。
　　2）深圳伙伴
　　深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
　　a.模式特点
　　深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
　　1产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
　　2企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。
　　3园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。
　　4业务拓展：依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
　　b.核心竞争力
　　1开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。
　　2打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。
　　3建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。
　　（3）产业新城服务
　　产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。
　　1）模式特点
　　幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、代营代建、综合融资、园区推广与土地营销及数字招商。
　　幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
　　2）盈利模式
　　幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务，主要服务盈利模式为：
　　①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。
　　②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
　　③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。
　　④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。
　　⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。
　　⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
　　⑦数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。
　　3）收费来源
　　主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。
　　2、物业服务
　　公司承担物业服务业务的实体为幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。
　　（1）模式特点
　　幸福物业坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展。
　　（2）盈利模式
　　幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。
　　幸福物业在确定具体收费模式时，结合政府、企业和业主等客户需求，综合考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求，同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率等方面对潜在客户进行评估。
　　（3）核心竞争力
　　幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造自身核心竞争力。
　　1）完善的产品体系：幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
　　2）卓越的市场拓展能力：幸福物业不断丰富拓展模式，通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展服务区域。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点区域，持续提升区域内城市服务市场份额。
　　3）城市服务赛道领先品牌：幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国智慧城市服务领先企业等。
　　4）专注科技园区企业服务：幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。
　　5）高效的管理团队：幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。
　　6）城市一体化服务水平不断提升：幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。
　　7）科技赋能助力经营管理水平提升：幸福物业自主开发综合智能管理系统“幸福e管家”，将面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合，为客户提供一站式智能化解决方案，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。
　　3、不动产服务
　　公司基于二十余年都市圈房地产开发经验，持续探索不动产代建服务、不动产营销服务等地产开发产业链的衍生业务：
　　（1）不动产代建服务
　　不动产代建服务以北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）为依托开展业务。幸福安基以EPC施工为核心，聚焦　　一、二线城市，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价值链服务，主要业务包括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。
　　现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。
　　（2）不动产销售服务
　　北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平台，为客户提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。
　　现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。
　　（四）园区衍生业务
　　1、科创园区运营
　　科创园区运营业务主要代表为苏州火炬孵化集团有限公司（以下简称“苏州火炬”）。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。苏州火炬为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
　　苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。
　　承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。
　　受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。
　　2、其他园区衍生业务
　　产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　(一)宏观经济情况回顾
　　1、国民经济发展向新向优。根据国家统计局2026年1月19日发布数据，2025年全年国内生产总值1,401,879亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。分产业看，第一产业增加值93,347亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值499,653亿元，增长4.5%；第三产业增加值808,879亿元，增长5.4%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%，四季度增长4.5%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.2%。
　　2、地产行业深度调整。一是土地供应出现缩量提质特征。中指研究院数据显示，2025年全年，300城推出各类用地规划建筑面积为28.4亿平方米，同比下降13.0%；300城各类用地成交面积24.6亿平方米，同比下降10.4%；土地出让收入3.3万亿元，同比下降11.4%。同时，各城市纷纷拿出区位较好的核心地块，如北京海淀区、上海虹口区等中心城区均有地块入市；2025年，300城推出的住宅用地中，容积率在2.0以下的占比达42.3%，较2024年全年提升7.7个百分点，是近10年来最高水平。二是商品房控增量去库存取得成效。国家统计局数据显示，2025年，房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%；2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末仅增长1.6%，与2022年至2024年年均13.4%的同比增幅相比大幅收窄。
　　3、新质生产力加快形成。2025年，我国在创新驱动、产业提质、数字赋能、绿色转型等方面都取得了不少新进展。一是科技硬实力不断跃升。2025年，全社会研究与试验发展经费投入达到39,262亿元，稳居世界第二位。我国成为世界上首个国内有效发明专利拥有量超500万件的国家，PCT国际专利申请量连续6年位居全球第一。创新成果大量涌现，“九天”无人机首飞成功，天问二号开启“追星”之旅，首艘电磁弹射型航母正式入列，CR450动车组刷新“中国速度”。二是产业向新力积聚成势。2025年，规模以上装备制造业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重分别达到36.8%、17.1%。低空经济“振翅高飞”，具身智能“敏思巧行”，民用无人机、工业机器人产量分别比上年增长37.3%、28.0%。智能制造工程扎实推进，智能工厂数量稳步增加，工业互联网融合应用全面覆盖41个工业大类行业。三是数字渗透力明显增强。2025年，规模以上数字产品制造业增加值比上年增长9.3%，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长11.1%。消费新模式新场景加快拓展，带动网上零售额增长8.6%。5G、千兆光网、物联网等新型基础设施建设有序推进。四是绿色引领力全面彰显。2025年，规模以上工业水电、核电、风电、太阳能等清洁能源发电量比上年增长8.8%，非化石能源占能源消费总量的比重比上年提高约2个百分点，绿色能源设备、绿色材料等产品产量都实现了较快增长。新能源汽车年产销量均突破1,600万辆，绿色生产生活方式更加普及。传统产业绿色转型也取得了明显成效，2025年规模以上建材、钢铁、有色等主要耗能行业单位增加值能耗都比上年下降。
　　(二)公司所处行业情况回顾
　　1、产业新城及相关行业
　　（1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。我国的新型城镇化进程正处于一个追求高质量且持续发展的关键阶段，并不断释放巨大内需潜力。新型城镇化战略五年行动计划持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，提出协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优化等手段，成为推动地方经济发展的重要力量。2025年4月，天津市人民政府发布《关于支持武清京津产业新城高质量发展的政策措施》，提出要加快培育发展新质生产力，建设高端产业集聚新高地。未来，我国产业新城将更加注重高端制造、科技创新、绿色低碳等领域的发展，推动产业结构深度调整和转型升级。随着《公平竞争审查条例》等一系列规范措施的出台，国家正构建全国统一大市场，完善公平竞争市场秩序，产业链招商、资本招商和场景招商成为未来招商引资的关键路径。为积极应对新时期招商引资工作面临的新形势、新挑战，各地相继出台指导意见与措施。2025年1月，上海市投资促进工作领导小组办公室发布《关于促进本市招商引资高质量发展的若干措施》，提出要创新招商方式，实施产业生态招商，加强场景、要素、会展、载体招商；2025年3月，浙江省商务厅制定《关于深化服务理念创新招商服务的若干举措》，内容包括丰富招商平台生态体系，开展产业链“一链协同”服务，强化企业要素保障协调，提升市场化招商服务水平等；2025年6月，河南省人民政府发布《关于新时期推动招商引资高质量发展的指导意见》，紧扣建设全国统一大市场循环枢纽和打造国内国际市场双循环支点要求，聚焦构建链群支撑、资本赋能、创新策源、生态聚势的招商引资新路径，提出链群、资本、场景、科创、平台等招商引资新模式，推进招商引资高质量发展。
　　（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2025年，中国REITs市场在政策层面持续获得支持，推动市场扩容和提质发展。2025年5月发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》中，首次明确提出符合条件的城市更新项目可发行REITs，为园区REITs提供了新的资产来源和发展空间。2025年9月，国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从资产范围拓展、扩募机制完善等维度优化制度设计，既为REITs市场常态化发展筑牢制度基石，更将商业办公设施等新资产类型纳入申报版图，进一步拓宽了市场的增长空间。2025年11月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》将行业范围扩至15类，新增养老设施、城市更新设施、商业办公设施等5类，覆盖从传统基建到新型消费的全领域。根据数据统计，截至2025年末，我国公募REITs产品扩容至79只，总规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第　　一、全球第二。2025年新增发行20只，其中园区基础设施4只，仓储物流4只，消费基础设施5只，能源基础设施2只，新型基础设施2只，保障性租赁住房2只，市政设施1只。
　　2、园区及企业服务业务
　　（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。2025年4月20日，《公平竞争审查条例实施办法》正式落地实施，推动着整个行业从“拼政策”向“拼服务”转型，从服务商数量来看，园区运营企业的注册数量已经超过开发企业。截至2025年，我国共有各类园区77,347个，其中国家级经济技术开发区232个，国家级高新技术产业开发区178个，省级及以上工业园区约2,500个；全国产业园区总建筑面积已突破60亿平方米，年新增供应量约1.4亿平方米。供需结构正从规模扩张向质量提升转型，产业运营和产业服务价值得到进一步凸显。
　　（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2024年12月，中央经济工作会议提出“建立一批零碳园区”，为国家层面首次明确提及“零碳园区”概念。2025年7月，国家发改委、工业和信息化部（以下简称“工信部”）、国家能源局发布《关于开展零碳园区建设的通知》，规范了零碳园区建设基本条件、国家级零碳园区建设指标体系、零碳园区碳排放核算方法等内容，为推进零碳园区建设、实现园区高质量发展提供坚实有力支撑。此外，国家标准化管理委员会等部门发布了智慧产业园区标准体系研究报告和建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能数字化园区建设。2025年4月，工信部组织开展工业互联网一体化进园区“百城千园行”活动，促进广大企业特别是中小企业数字化转型，加速工业互联网与人工智能深度融合。2025年6月，工信部、国家发改委、国务院国有资产监督管理委员会等部门联合开展智能工厂梯度培育行动，推动制造业数字化转型智能化升级。2025年9月，工信部、国家发改委发布《工业园区高质量发展指引》，要求园区聚焦产业特色，完善空间治理，培优企业主体，汇聚创新要素，深化实数融合，推动绿色发展，扩大开放合作，引导工业园区特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化发展，加快提质增效升级，为推进新型工业化、发展新质生产力提供有力支撑。
　　3、物业服务行业
　　（1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大。根据中指研究院数据，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积约330亿平方米，营收规模突破1.7万亿元，市场空间巨大。2025年以来，物业行业明确“质量提升”发展方向，深化运营时代的核心职责，参与城市治理、民生保障等国家战略。2025年7月，中共中央政治局中央城市工作会议中提出，我国城镇化已进入稳定发展期，城市发展阶段根本性转变，要求工作重心从大规模增量建设转向存量提质增效，部署“一个优化、六个建设”重点任务。物业行业被赋予落实“城市三分建七分管”的核心职责，深度绑定城市更新、基层治理、民生保障等国家战略。2025年8月，国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》将物业管理视为提升城市人居品质、完善基层治理、建设“好房子”和完整社区的核心环节。在后勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本
　　参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。
　　（2）社区物业服务模式创新。2025年3月，政府工作报告指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同月，住建部部长倪虹提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的重点方向，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。此外，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台。
　　4、住宅开发及相关行业
　　（1）房地产行业深度调整。2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%（按可比口径计算），其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。根据国家统计局数据，2025年，房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，比上年下降10.0%，其中，住宅施工面积460,123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%，其中，住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%，其中，住宅竣工面积42,830万平方米，下降20.2%。2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。2025年末，商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点，其中，住宅待售面积增长2.8%。
　　（2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。据克而瑞统计，2025年代建新增规模TOP20企业的新增签约建面达22,007万平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点。随着行业进入调整期，代建作为轻资产业务之一，被放在重要的战略位置。代建企业在政府代建方面主要以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业也在探索城市更新中的代建机遇。近年来，交付力成为行业关键词，日益受到房企重视。房地产代建企业亦十分重视代建项目的交付力，一方面，部分企业参与到纾困项目代建中，助力“保交楼”，通过高品质产品打造，兑现交付。另一方面，部分企业通过严把产品质量、加快工期、强化交付细节等多手段，实现高质量交付。
　　三、经营情况讨论与分析
　　(一)履职尽责，全力推动项目交付
　　自公司发生阶段性流动性风险以来，公司始终以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完成交付任务，保障业主利益。截至报告披露日，公司已完成全部住宅项目的交付。目前，剩余4个公寓项目/5,161套/29万平方米待交付。
　　(二)债务重组进展情况
　　公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：
　　1、重组签约进展。截至报告披露日，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,926.69亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组）。
　　截至报告披露日，公司及下属公司九通投资发行的境内公司债券存续余额为222.92亿元。公司境外间接全资子公司CFLD（CAYMAN）INVESTMENTLTD.在中国境外发行的美元债券协议安排重组已完成重组交割（相关内容详见公司披露的《关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告》（编号：临2023-004及临2023-006））。
　　2、以股抵债进展。
　　截至报告披露日，《以股抵债方案》中公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币174.54亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为43.00%；
　　公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币62.08亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.83%，获得“幸福优选平台”股权比例约为11.56%。
　　3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。
　　4、信托计划进展。截至公司于2026年4月18日披露的《华夏幸福关于重大资产出售暨关联交易实施完成的公告》（公告编号：2026-032）等相关公告，根据债券持有人会议决议、美元债协议重组安排、《债务重组协议》，公司已通过信托偿债的方式完成对223.48亿元金融债务的清偿。根据股东会授权，公司决定不再实施剩余16.52亿元信托受益权份额的抵债交易，该部分信托受益权份额由华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司继续持有，公司重大资产出售方案的主要内容已实施完毕。
　　(三)有序推进业务经营
　　1、开发业务。产业新城开发方面，公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源；坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。报告期内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增41家入园企业，新增签约投资额182.75亿元，固定资产投资规模超20亿元的龙头项目签约2个。
　　2、运营业务。公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。2025年，环京区域产业园实现新增招商签约项目170个，合同签约面积约31万平方米；华夏幸福固安创新中心在管面积约2万平方米，出租率达69%。
　　3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全流程产业发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域；物业服务方面，幸福物业2025
　　年营业收入约14.61亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约1.35亿元。城市服务和产业园服务在管面积约6,585万平方米，住宅服务在管面积约5,990万平方米，持续外拓市场并强化城市服务，城市服务新增签约项目64个、签约额4.14亿元。不动产服务方面，公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，幸福安基新增签约工程项目11个，完成产值约0.73亿元；幸福安家成交额3.1亿元，同比提升21%。
　　4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，苏州火炬实现营业收入2.9亿元，经营性回款3.02亿元，新增1个省级孵化器（武汉博济智汇园）。此外，公司持续基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索园区新能源、园区数字化、低空经济等潜力领域。
　　(四)坚定战略转型方向，夯实转型路径
　　1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务的大量产业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。
　　2、夯实重点转型路径。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。
　　(五)配合推进公司预重整工作
　　公司于2025年11月17日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整暨法院受理公司预重整的公告》（公告编号：2025-067），公司收到债权人龙成建设工程有限公司（以下简称“申请人”）送达的《告知函》及河北省廊坊市中级人民法院（以下简称“廊坊中院”或“法院”）送达的《河北省廊坊市中级人民法院通知书》（（2025）冀10破申62号），申请人以公司未按期清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，但具备重整价值为由，向廊坊中院申请对公司进行重整，同时申请启动对公司的预重整程序，廊坊中院决定受理对公司进行预重整。2025年11月18日披露了《华夏幸福关于法院指定公司预重整临时管理人的公告》（公告编号：2025-070），廊坊中院依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间的临时管理人。2026年3月2日公司披露了《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》（公告编号：2026-022），临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定，决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资人。2026年4月15日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》（公告编号：2026-030），临时管理人公开招募及遴选意向重整投资人的报名截止时间为2026年4月13日17时。在规定的报名截止时间内，已有部分意向重整投资人向临时管理人递交了报名材料。
　　目前公司正在全力配合法院及临时管理人开展预重整相关工作，在临时管理人的监督下，稳定公司经营，并严格按照法律法规及监管要求，履行信息披露义务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　(一)产业优先，拥有行业领先的产业发展实力
　　公司以产业招商为核心，构建全场景、全地域产业发展体系，深度覆盖产业招商、产业招租、载体运营等环节，布局京津冀、大湾区、长三角等核心区域。公司秉持“产业优先”核心策略，聚焦国家战略新兴产业，培育发展新质生产力，以“建链、强链、补链、延链”深耕区域发展，持续打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入强劲产业活力；并依托智慧化、系统化、专业化的资产管理服务能力，形成了行业领先的“产业招商引领+全链条运营服务”的产业发展实力。
　　(二)立足园区，激活资源禀赋及独特场景优势
　　立足产业园区核心场景，深挖场景独特价值与多元潜力。公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，深耕园区承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，深挖园区多元应用场景，以AI赋能、数智化转型、绿色化发展为核心驱动，引领园区高质量发展。
　　(三)精耕布局，扎根都市圈筑造区域竞争优势
　　都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十载坚守高质量发展理念，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，助力核心城市周边县域新型城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。公司坚定核心都市圈聚焦战略，精耕京津冀、长三角、大湾区重点区域，已形成强劲的区域竞争力与产业集群优势。
　　(四)全面统筹战略转型，强化组织保障机制
　　为承接整体战略落地、赋能业务高质量发展，公司持续优化组织结构、锻造核心干部队伍，为关键领域精准输送高级管理与专业人才；同时严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，充分激发团队创造力，实现发展成果共创共享。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　(一)报告期内公司经营情况概要
　　报告期内，公司实现营业收入86.03亿元，同比下降63.80%；实现归属于上市公司股东的净利润-228.59亿元。报告期内，公司实现销售额53.35亿元，同比下降48.08%。
　　(二)公司业务板块具体进展回顾
　　1、开发业务
　　（1）产业新城开发
　　报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。
　　公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。对于纳入信托抵债的区域，公司将通过受托独立运营的方式，尽职尽责，充分发挥资源整合与协调作用，全力推动区域的可持续发展与长期价值提升。
　　公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，精准对接企业和地方发展需求，高效推动优质企业落地。
　　公司国际区域包括印尼卡拉旺产业新城及唐格朗产业园。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展理念，定位印尼电动汽车中心，致力于构建完整的以电动汽车及动力电池为核心的EV产业链生态。目前招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2025年12月31日，园区已与25家企业签署正式入园投资协议，其中15家企业已建成投产，3家企业正在加快建设。目前园区初步形成以新能源汽车电池为核心的产业发展格局。HLI新能源动力电池项目及上下游Dongsung和Enchem等已投产；目前宁德时代厂房建设基本完工，预计2026年5月完成设备调试，6月正式投产，其上游盛禾项目入驻，产业集群持续完善。唐格朗产业园聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群，将进一步提升公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设。
　　（2）住宅开发
　　公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产利用政府平台融资、跨区域调配资源全力保障交付。二是加强沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。公司“保交楼”已完成全部住宅交付，将持续加快完成剩余4个公寓项目交付。
　　商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，目前仍有部分房源以现房形式销售，4号地已暂停施工。
　　2、运营业务
　　公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。2025年，环京区域产业园实现新增招商签约项目170个，合同签约面积约31万平方米，聚焦精细化运营，持续提升物业管理、能耗管控与资产运维的专业化与高效化水平；华夏幸福固安创新中心在管面积约2万平方米，出租率达69%。
　　3、服务业务
　　（1）产业发展服务
　　A、产业招商服务
　　幸福招商依托产业新城平台和自主拓展市场化区域，为区域产业发展和企业投资选址提供综合解决方案。
　　报告期内，幸福招商在项目签约方面取得显著成果。幸福招商为产业新城综合性开发协议委托区域内签约入园企业30个，签约固定资产投资额为123.70亿元。
　　在战略重塑和业务重构的牵引下，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦225个SPU精准招商，在报告期内为11个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入29个产业项目，固定资产投资额约为57.63亿元。
　　2025年，幸福招商在项目签约与储备方面取得显著成果。2025年投资额在10亿级项目签约5个，20亿级项目签约1个，50亿级项目签约1个；某智能机器人项目总投资额20亿元，再续签落位郑州；某超算中心项目总投资额82亿元，落位溧水，打造南京首个国家超算中心。
　　幸福蓝线以成为中国领先的集群招租和运营服务提供商为目标,聚焦产业园资产，开展全流程“招运一体化”服务，凭借强大的招租实力、多维的运服能力、广阔的园区运营规模，以及优质的品牌口碑，不断取得新突破，2025年业务进展如下：
　　业务规模持续增长。幸福蓝线聚焦产业园载体的招租运营，以强大的地缘招商实力，实现产业园区出租率快速提升，以精细化运营能力保障资产回报长期稳定可持续增长。报告期内招租落地291个项目，合同总签约面积66.6万平方米，同比提升111%，营业收入为6,833万元。
　　市场化拓展成效显著。锚定京津冀、长三角、大湾区群内重点拓展城市，聚焦高价值区域、高潜力项目、高利润业务，构建业务增长“新引擎”。京津冀由点成线11区县优质房源初步完成全覆盖；长三角以苏州为战略支点完成单点突破，成功签约4个招租运营项目；大湾区立足深圳，市场渗透与项目储备同步稳健推进。
　　此外，幸福蓝线积极推进产业园信息化、数字化发展。2025年新拓展的175个园区，均布局了云招商平台，达成高效招商招租。
　　深圳伙伴持续深耕产业地产领域20余年，全国规模领先。
　　1)各类业务稳定推进。2025年营业收入8.29亿元。其中，产业经纪服务方面，交易规模353亿元，成交面积约4,695万平方米，线下门店数累计240个，营业收入6.21亿元；企业服务方面，累计服务企业数量达42万家，营业收入约0.31亿元，同比增长35%；园区运营服务方面，自营项目10个，自营面积46.64万平方米，出租率达93%，续约率约98%，营业收入约1.77亿元，同比增长4%。
　　2)聚焦龙头企业招商，夯实业绩稳定基石。为比亚迪汽车、菜鸟、京东、华为、中兴、康佳、创维等龙头企业实现选址服务，招商面积超1,100万平方米。新增华发集团、特区建工、华侨城、招商蛇口、龙岗城投等龙头企业委托租赁面积约1.4亿平方米。
　　3)以国家最高梯队认证为目标，持续夯实品牌硬实力。已先后斩获国家高新技术企业、专精特新中小企业等权威资质，并荣膺国家级科技企业孵化器等多项重磅荣誉；正加速申报专精特新小巨人企业认定，向中小企业发展的国家级最高梯队迈进。
　　C、产业新城服务
　　报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议12份。其中，产业园整体打造类协议1份，产业招商类协议4份，规划咨询协议6份，其他增值业务协议1份。
　　幸福产城业务2025年具体进展情况如下：
　　1）产业园整体打造项目1个：与北京中关村密云园发展集团有限公司签署合作协议，为其提供包括园区定位及规划、产业服务、宣传推广、园区打造、招商引资等全方位产业发展服务；
　　2）产业类招商项目4个：报告期内新增签订产业招商类项目4个，涵盖产学研转化项目、轻量化招商服务等；
　　3）规划咨询类协议6个：报告期内新增签订规划咨询类协议6个，合作范围涉及北京、新疆、河南、四川等城市；
　　4）其他增值业务项目1个。
　　此外，幸福产城积极实践“以运营为导向”的OOD新模式，与中冶交通集团、中建八局等企业建立战略合作伙伴关系，共同为政府打造建运一体的高质量产业园区。
　　（2）物业服务
　　1）市场化业务占比提升。2025年，幸福物业营业收入约14.61亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约1.35亿元。其中，第三方业务营业收入2.42亿元，占总营业收入比例约15.3%，同比提升2个百分点，业务独立性呈稳定态势。
　　2）持续深耕城市服务赛道。2025年城市服务和产业园服务在管面积6,585万平方米，住宅服务在管面积5,990万平方米。报告期内，城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现约2.74亿元，城市服务总量营收占比18.8%。
　　3）市场拓展项目高效落地。2025年，幸福物业市场拓展签约66个项目，签约额达到4.24亿元，其中城市服务签约项目64个，签约额4.14亿元，占比97%。拓展项目均实现“当年签约，当年进场”。代表性项目有宝马培训中心项目、江苏盐城极电产业园项目、怀来合盈数据污水集中处理项目。幸福物业的市场品牌度和行业影响力进一步扩大。
　　4）创新业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业创新业务致力于创新运营模式探索，推动创新服务多元化发展，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度的服务，创新模式落地效果显著，持续拓宽客户渠道，提升用户购物体验。
　　（3）不动产服务
　　1）不动产代建服务
　　幸福安基全力打造“代建代管”、“EPC施工”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环沈阳等核心都市圈。2025年新增签约工程项目11个，完成产值约0.73亿元，并完成1个产业代建代管项目及多个精装、外装等EPC施工项目的高品质交付，取得委托方及当地政府的高度评价。
　　2）不动产销售服务
　　幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心的创新业务模式，深耕廊坊市场，开拓北京市场。2025年获取线索10,092条，同比提升6%，成交额3.1亿元，同比提升21%，销售收入约683万元，同比提升12%。
　　a.搭建完善直播电商账号体系：布局抖音、视频号、小红书三大平台，建成含官方旗舰与大V在内共42个账号矩阵；建立主播培养、短视频及直播运营标准SOP；北京区域IP影响力与业绩显著提升，业绩占比从2024年27%升至64%，同时稳居廊坊本地电商前列，斩获多项本地自媒体及房企相关荣誉；
　　b.迭代优化房屋优选平台：产品从V1.0升级至V3.0，新增AI智能客服、地铁找房等功能，打通线上看房至线下购房闭环；完成321个北京新房项目评测，搭建供给端大数据模型，覆盖超98%北京新房项目。
　　4、园区衍生业务
　　（1）科创园区运营业务
　　苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射华中地区，作为行业领军企业，打造了12个国家级孵化器（含众创空间），2025年新增1个省级孵化器（武汉博济智汇园）：
　　1）受市场环境影响，经营业绩阶段性承压：报告期内，苏州火炬在运营项目27个，覆盖城市10个，营业收入约2.9亿元，经营性回款约3.02亿元。招商方面，2025年完成约13.5万平方米项目招商工作，在运营项目整体出租率为74%，出租率90%以上的园区共3个；续租方面，续租率实现67%。
　　2）持续赋能科技企业：2025年累计认定科技指标52个。
　　3）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速，智慧物联、企业发展培育、业财一体化、智慧数据分析等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park签约上线园区运营商38个，在服务园区226个，年度新上线园区114个,在服务客户地域范围辐射全国20个省/直辖市。申报业务新签合同180家，总计立项154个，码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户1,258家。
　　5、“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况
　　“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2025年，三家公司合计实现的营业收入约为25.80亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约1.18亿元。
　　“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。
　　截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约236.62亿元。
　　6、房地产行业经营性信息分析
　　（1）报告期内房地产储备情况
　　（2）报告期内房地产开发投资情况
　　（3）报告期内房地产销售和结转情况
　　报告期内，公司共计实现销售金额135,194.38万元，销售面积341,910.83平方米，实现结转收入金额689,738.20万元，结转面积739,611.85平方米，报告期末待结转面积3,841,923.89平方米。
　　（4）报告期内房地产出租情况
　　（5）其他说明
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、产业新城及相关行业
　　系统性打造高质量发展体系。一是全面提升服务能力，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。二是合作主体多元化，持续提升服务能力、引入多元主体，整合多方资源优化产业新城综合服务和发展模式。三是借力REITs盘活存量，包括工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业服务发展平台等园区优质资产以及商业办公设施、城市更新设施。
　　不断迭代产业招商核心能力。一是在国家提出推动全产业链优化升级，打造新兴产业链的背景下，招商要做到精准化，进一步深入分析研究产业变化趋势，创新对产业推动的作用，提前布局，做到针对性招商引资。二是招商团队将更加专业化，招商人员能否敏锐发现招商信息、准确把握企业的核心诉求、判断企业的发展前景，会对招商最终结果产生决定性影响。三是策略组合化，建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络，为企业提供全生命周期服务，用更全更好的服务吸引企业入驻。四是产业集群化，推动量大面广的中小企业在园区内集群化发展，在完善优质中小企业培育体系的同时，也有利于发挥集群在产业链对接等方面优势。五是信息数字化，利用技术手段采集汇总各部门的招商数据，实现信息的交换共享，再通过大数据挖潜，帮助招商部门专业招商、精准招商、智能招商。
　　2、园区及企业服务行业
　　根据克而瑞预测，到2026年，全国累计园区开发面积将达到60亿平方米；园区租售市场规模突破万亿元大关，同时，租赁市场将逐渐成为主流，一手销售市场仍将保持4,000亿元以上的规模；园区轻资产市场也将快速突破1,000亿元。
　　从园区开发到产城融合服务。以前的园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人口、城市化水平良性循环。
　　从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。未来园区建设将通过分布式光伏、生物质能等园区分布式清洁能源系统优化能源供给侧改革，通过能效提升和管理优化提升能源使用，借助数字化技术助力零碳园区、智慧园区建设等，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。
　　从资产管理到园区投资孵化。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护，未来越来越多的产业园区企业将从“园区运营者”向“产业升级合伙人”转变，在做好基础资产管理的同时，直接投资或基金孵化，既能服务园区产业，又能分享园区产业发展的红利。
　　3、住宅开发及相关行业
　　房地产行业稳步回归健康发展。2026年是“十五五”开局之年，也是房地产模式转型和实现高质量发展的关键一年。中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议对2026年房地产调控勾勒出清晰路径：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。2026年政策重心将从需求端转向供需双侧管理，着力点转向“房地产高质量发展”这一长期目标。
　　顺应房地产发展新模式。当前，房地产发展的两大基础“新型城镇化发展趋势”和“房地产市场供求关系”发生变化，房地产市场将向“保障房+商品房”双轨制的发展新模式转变。为满足基本民生需求，“三大工程建设”等城市更新、保障性住房建设类政府代建需求将持续增加。且随着商品房相关基础性制度的完善、消费升级，人们对更高居住品质的多元化改善性住房需求进一步扩大，未来，兼具房地产基因、拥有现代化营销手段及自带流量的代销企业，将在多元化改善性住房市场发挥重要的撬动作用，拥有较大的发展空间。
　　4、物业服务行业
　　物业服务行业具备发展潜力。国内物业服务行业正处于从传统基础服务向多元化、智能化、专业化转型的关键阶段。行业规模持续扩大，服务内涵不断延伸。从政策看，物业首次写入“十五五”建议，房屋全生命周期管理提上日程。国务院《关于促进服务消费高质量发展的意见》提出，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式。从行业规模看，2026年全国物业管理总管理面积将达到345亿平方米，营收规模向2万亿元大关稳步迈进。
　　城市物业服务向一体化、智慧化转变。随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，其中涵盖学校、医院、政府公建、交通枢纽、环卫等业态，除基础类服务之外，还涉及综合治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。未来城市服务将持续从“纯服务”向“服务+运营”转变，从“散点式服务”向“一体化运营”转变，从“科技应用”向“智慧平台”转变。
　　社区物业服务继续做好增值服务。充分发挥物业服务企业直接联系群众的近场优势，主动配合居委会等社区组织，加强城市社区党建工作，围绕小区“一老一少”，探索“物业服务”+“生活服务”、“物业服务”+“养老服务”，积极参与到养老、育幼、家政等服务扩容提质中。更好地为群众做好增值服务，不断改善物业服务品质，让群众住得舒适、住得安心，不断促进从好房子到好小区、从好小区到好社区，从而把城市建设好、治理好，打造宜居、韧性、智慧城市。
　　(二)公司发展战略
　　1、坚决完成剩余公寓项目交付。公司将继续多渠道积极筹措资金，多措并举确保剩余公寓项目顺利完工和交付，切实保障业主权益。
　　2、全面转型产业新城服务商。公司将继续秉持“服务即未来”理念，在“全面转型产业新城服务商”的战略指引下，强化产业招商核心能力，聚焦产业新城园区场景，持续优化业务模式、探索园区相关业务机会，支撑全面转型和业务发展。
　　3、重塑机制保障战略落地。匹配公司战略转型和业务发展需求，优化内部管理，严格业绩考核，并通过股权激励等机制创新激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”规划开局之年，我国经济发展迈入全新征程、站上更高起点。公司将牢牢把握经济稳中向好、长期向好的发展大势，以“服务实体企业，发展县域经济”为核心使命，主动践行社会责任，夯实可持续经营根基。
　　1、全力攻坚公寓项目收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗留问题，推进公寓项目交付工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。
　　2、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质园区为开发平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优质资源，实现企业可持续、高质量经营，持续落地全面转型战略。
　　3、强化能力建设，以机制优化保障稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面优化管理，降本增效；另一方面，健全内控合规体系与风险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。
　　4、积极推动预重整及重整（如有）。廊坊中院已决定受理对公司进行预重整，并依法指定华夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间临时管理人。2026年3月2日，公司披露《华夏幸福关于临时管理人公开招募和遴选重整投资人暨风险提示的公告》（公告编号：2026-022），临时管理人参照《中华人民共和国企业破产法》等相关法律法规的规定，决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资人，旨在通过意向重整投资人提供增量资金和资源，协调推进和统筹完成华夏幸福的预重整及重整（如有）工作，依法维护和保障债权人、股东等主体合法权利。公司将积极推进本次预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体债权人和股东的利益。
　　(四)可能面对的风险
　　1、可能面对的风险
　　（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还及部分融资渠道受阻的情况，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。
　　（2）存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况，降低了部分资金的灵活性。
　　（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，部分产业新城因投资不足或推进缓慢，业务发展将受到一定程度影响。
　　（4）公司部分区域的房地产市场价格波动较大，对公司部分区域房地产销售价格及销售情况造成了一定影响。
　　（5）重整及预重整相关风险
　　1）公司是否进入重整程序存在重大不确定性
　　法院受理公司预重整，不代表法院正式受理申请人对公司的重整申请。截至报告披露日，公司尚未收到法院受理重整申请的文件。该申请最终能否被法院受理，公司后续是否进入重整程序存在重大不确定性。
　　2）公司股票可能面临终止上市的风险
　　即使法院裁定受理重整申请，公司仍存在因重整失败而被宣告破产并实施破产清算的风险，根据《上海证券交易所股票上市规则》相关规定，若公司因重整失败而被法院宣告破产，公司股票将面临被终止上市的风险。
　　（6）公司将被实施退市风险警示及叠加其他风险警示
　　公司2025年度经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，依据《上海证券交易所股票上市规则》第9.3.2条第一款第（二）项规定，公司股票将在2025年年度报告披露后被实施退市风险警示。
　　根据《上海证券交易所股票上市规则》第9.8.1条第一款第（六）项“最近连续3个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一个会计年度财务会计报告的审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性”规定，公司近三年连续亏损且中瑞诚对公司2025年度财务报告出具了包含与持续经营相关的重大不确定性段落的审计报告，公司股票将被叠加实施其他风险警示（股票简称前冠以“ST”字样）。
　　根据《上海证券交易所股票上市规则》第9.1.4条第二款规定：公司股票同时被实施退市风险警示和其他风险警示的，在公司股票简称前冠以“*ST”字样。
　　若公司2026年经审计的财务会计报告相关财务指标触及《上海证券交易所股票上市规则》规定的财务类强制退市情形，公司股票将面临被终止上市的风险。
　　2、风险应对措施
　　（1）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，重点推进剩余公寓项目交付，并致力于持续为业主提供优质、贴心的服务。聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。
　　（2）在经营管理上，强化预算及投资管控，降本增效；细化业务单元分类管理、精准施策；通过存量资产盘活、股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，夯实可持续经营基础。
　　（3）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，优化商业模式，强化产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，聚焦优质产业类资产及资源，积极探索新的增长点，助力公司持续经营和发展。
　　（4）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)宏观经济情况回顾
　　1、国民经济迎难而上、稳中向好。根据国家统计局2025年7月15日发布数据，2025年上半年国内生产总值（以下简称“GDP”）660,536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分产业看，第一产业增加值31,172亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值239,050亿元，增长5.3%；第三产业增加值390,314亿元，增长5.5%。分季度看，一季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。
　　2、地产行业深度调整。第一，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。上半年，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)宏观经济情况回顾
　　1、国民经济迎难而上、稳中向好。根据国家统计局2025年7月15日发布数据，2025年上半年国内生产总值（以下简称“GDP”）660,536亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。分产业看，第一产业增加值31,172亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值239,050亿元，增长5.3%；第三产业增加值390,314亿元，增长5.5%。分季度看，一季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。
　　2、地产行业深度调整。第一，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。上半年，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5%，比去年全年收窄9.4%；新建商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄19.5%，比去年全年收窄11.6%。商品房交易较活跃，尤其是二手房交易量较去年同期有所增长。第二，房地产市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。根据国家统计局发布的2025年6月份70个大中城市房价数据来看，一二三线城市新建商品住宅销售价格虽然有所波动，但同比降幅都较去年同期收窄。数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。第三，房地产市场资金来源有所改善。在“白名单”政策以及房地产市场销售回暖的带动下，房地产企业相关工作有序推进，主要表现在上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4%，比去年全年收窄10.8%，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右，去库存也取得了积极成效。6月末，全国商品房待售面积比5月末减少479万平方米，连续四个月减少。
　　3、新质生产力继续加快培育和成长。发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求，各地因地制宜发展新质生产力，推动技术创新，推动产业创新和技术创新融合，改造提升传统产业。第一，创新成果不断涌现。各地继续加大创新投入，我国现在科学研究与试验发展投入（即R&D经费投入）占GDP比重接近2.7%，已超过欧盟平均水平，接近经济合作与发展组织（即“OECD”）国家平均水平。据相关部门统计，2025年1-5月份，我国有效发明专利申请量接近500万件，增长12.8%，一批创新成果在涌现。今年以来，从Deepseek大模型到机器人马拉松赛，从航空航天到无人驾驶，一系列科技创新成果引起了国内外广泛关注。第二，新兴产业茁壮成长。上半年，规模以上高技术制造业增加值增长9.5%，1—5月份，规模以上战略性新兴服务业企业营业收入增长接近10%，这些创新成果和产业融合带动了高技术产业发展。第三，数字经济快速发展。进入数字化时代，人工智能加快发展，数据也是生产要素，各地加快推进数字产业化和产业数字化。数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%左右。第四，绿色发展提质增效。各地贯彻新发展理念，加快推进绿色产业发展，以新能源汽车、锂电池、太阳能为代表的“新三样”继续保持较高增长速度。新能源汽车产量同比增长超过30%，汽车用锂离子动力电池产量同比增长达53.3%。第五，产业改造升级加快。今年上半年，各地继续实行传统产业更新改造，尤其是在国家“两重”（即国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）、“两新”（即推动新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新）政策支持下，改造步伐加快，各地积极对接“互联网+”“AI+”“数字+”改造和提升传统产业。
　　(二)公司所处行业情况回顾
　　1、产业新城及相关行业
　　（1）产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。我国的新型城镇化进程正处于一个追求高质量且持续发展的关键阶段，并不断释放巨大内需潜力。新型城镇化战略五年行动计划持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，提出协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优化等手段，成为推动地方经济发展的重要力量。2025年4月，天津市人民政府发布《关于支持武清京津产业新城高质量发展的政策措施》，提出要加快培育发展新质生产力，建设高端产业集聚新高地。未来，我国产业新城将更加注重高端制造、科技创新、绿色低碳等领域的发展，推动产业结构深度调整和转型升级。随着《公平竞争审查条例》等一系列规范措施的出台，国家正构建全国统一大市场，完善公平竞争市场秩序，产业链招商、资本招商和场景招商成为未来招商引资的关键路径。为积极应对新时期招商引资工作面临的新形势、新挑战，各地政府相继出台指导意见。2025年1月，中共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办公厅发布《关于新形势下进一步加强招商引资工作的意见》，提出要突出产业发展，提升内外资招引质量：围绕优势资源重点招商，实施产业链精准招商，推动产业资本运作招商，加力科技产业引导招商，释放开放平台功能招商；2025年4月，河南省人民政府发布《关于新时期推动招商引资高质量发展的指导意见》，紧扣建设全国统一大市场循环枢纽和打造国内国际市场
　　双循环支点要求，聚焦构建链群支撑、资本赋能、创新策源、生态聚势的招商引资新路径，提出链群、资本、场景、科创、平台等招商引资新模式，推进招商引资高质量发展。
　　（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2025年上半年，中国REITs市场在政策层面持续获得支持，推动市场扩容和提质发展。2025年5月发布的《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》中，首次明确提出符合条件的城市更新项目可发行REITs，为园区REITs提供了新的资产来源和发展空间。
　　2、园区及企业服务业务
　　（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。2025年4月20日，《公平竞争审查条例实施办法》正式落地实施，推动着整个行业从“拼政策”向“拼服务”转型，从服务商数量来看，园区运营企业的注册数量已经超过开发企业。
　　（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2024年12月，中央经济工作会议提出“建立一批零碳园区”，为国家层面首次明确提及“零碳园区”概念。2025年7月，国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）、工业和信息化部（以下简称“工信部”）、国家能源局发布《关于开展零碳园区建设的通知》，规范了零碳园区建设基本条件、国家级零碳园区建设指标体系、零碳园区碳排放核算方法等内容，为推进零碳园区建设、实现园区高质量发展提供坚实有力支撑。此外，国家标准化管理委员会等部门发布了智慧产业园区标准体系研究报告和建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能数字化园区建设。2025年4月，工信部组织开展工业互联网一体化进园区“百城千园行”活动，促进广大企业特别是中小企业数字化转型，加速工业互联网与人工智能深度融合。2025年6月，工信部、国家发改委、国务院国有资产监督管理委员会等部门联合开展智能工厂梯度培育行动，推动制造业数字化转型智能化升级。围绕数字经济和绿色经济打造示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。
　　3、物业服务行业
　　（1）城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成为国民经济中不可或缺的重要组成部分。根据中研普华产业研究院预测，2025年中国物业服务行业市场规模将突破2.2万亿元，年复合增长率保持在10%以上。随着城镇化推进，物业公司逐步
　　扩展到城市服务领域，服务空间不断拓展。城市服务市场较住宅市场拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点，全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化。国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，自2024年2月1日起施行，将物业服务纳入“鼓励类—商务服务业”，首次明确将非住宅物业纳入鼓励发展范畴。在后勤服务社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型、与物业企业合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。
　　（2）社区物业服务模式创新。2025年3月，政府工作报告指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同月，住建部部长倪虹提到，好房子不仅要有好标准、好建造，还要有好的服务。为了推动“好服务”的落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的重点方向，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务，通过好服务构建良好的社区生态，形成美好、和谐的人文环境。此外，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台。
　　4、住宅开发及相关行业
　　（1）房地产行业深度调整。2025年上半年，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算），其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%。根据国家统计局数据，2025年上半年，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%，其中，住宅施工面积441,240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%，其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%，其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。2025年上半年，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月末，商品房待售面积76,948万平方米，比5月末减少479万平方米，其中，住宅待售面积减少443万平方米。
　　（2）积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据中指研究院统计，2025上半年，房地产代建企业新签规模TOP30的总新签约代建规划建筑面积为11,638万平方米，其中前五名企业占比46.5%，门槛超800万平方米，集中度较高。通过对典型代建企业（2024上半年和2025上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业)统计，2025年上半年，代建新增规划建筑面积同比增长17.6%。随着行业进入调整期，代建作为轻资产业务之一，被放在重要的战略位置。代建企业在政府代建方面主要以保障房、学校、体育场馆等为主，部分企业也在探索城市更新中的代建机遇。近年来，交付力成为行业关键词，日益受到房企重视。房地产代建企业亦十分重视代建项目
　　的交付力，一方面，部分企业参与到纾困项目代建中，助力“保交楼”；另一方面，部分企业通过严把产品质量、加快工期、强化交付细节等多手段，实现高质量交付。
　　(三)公司所从事的主要业务情况、经营模式说明：
　　1、开发业务
　　（1）产业新城开发
　　公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
　　1)模式特点
　　第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
　　第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。
　　第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更具针对性和区域特色的高品质服务。
　　2)运作机制
　　在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引擎。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
　　公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的价值，共同推动区域发展迈向新高度。
　　3)盈利模式
　　公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式主要包括以下六个方面内容：
　　①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。
　　②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。
　　③就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　④就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。
　　⑤就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。
　　⑥就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
　　4)收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
　　（2）住宅开发
　　公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
　　2、运营业务
　　公司运营业务主要包括产业园、创新中心等各类资产运营。
　　（1）产业园运营
　　1）模式特点
　　产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退”全生命周期管理。
　　2）盈利能力
　　经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。
　　3）业务特点和核心竞争力
　　凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值收益的兑现。
　　（2）创新中心运营
　　主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资等多元化收益。
　　3、服务业务
　　主要包括产业招商、产业招租、产城服务等全流程产业发展服务，物业服务，以及代建、营销等不动产相关服务。
　　（1）产业发展服务
　　1）产业招商服务
　　华夏幸福旗下华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是华夏幸福产业发展服务的企业化实体，是中国领先的招商引资服务商，面向政府与企业，提供产业发展、投资选址综合解决方案，持续为区域导入先进产业集群。凭借专业强、真招商的丰富实践经验，全力服务实体企业，助力县域经济发展。
　　幸福招商在产业招商领域深耕20余年，凭借深厚的行业积淀，构建了一套高效成熟的招商策略体系。通过专业的行业研判、区域分析和项目研判，为产业园区提供前瞻性的招商指导，精准定位招商方向。此外，幸福招商还拥有一支专业化的落地团队，确保项目稳健落地。
　　a)模式特点
　　幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。
　　b)业务版图及盈利模式
　　①高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商、产业链招商四大领域，为政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。
　　②高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产业招商培训等，提供产业发展综合产品及服务，并根据各项服务体量确定最终价格。
　　c)收费来源
　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。
　　d)核心竞争力
　　①专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。
　　②真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。
　　③团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员90%来自行业领军企业，10%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过差异化考核与激励，创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。
　　④经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出超过1,000份行业研究和定位报告，推动超20,000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5,000家企业。与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。
　　⑤平台大：汇聚上万名高能级合伙人、超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。
　　e)能力精进
　　持续推动SPU的研究和应用，目前已实现220个SPU覆盖，基本涵盖新一代信息技术（72个）、新能源汽车（30个）、新能源（42个）等核心产业赛道。与此同时，幸福招商完成15份产业链图谱与50份行业字典的编制工作，内容覆盖行业最新发展前沿；并已完成3份高标产业园研究，有效实现专业能力的区域赋能与对外输出。
　　2）产业招租服务
　　a、幸福蓝线
　　北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。
　　幸福蓝线聚焦园区发展的各个环节，构建了“研招落运维”五大服务体系。研策环节，依托深厚的行业研究积累和园区规划实践经验，推动产业园区精准匹配，发展有“路”可循；招商环节，圈层招商、以商招商、服务招商、大数据招商多措并举，快速形成招商规模；落地环节，推进政策落实、载体落实、空间定制、资质办理等加快企业选址落地，缩短回款周期；运营环节，搭建“一中心、四平台”建设，精益管理，提升园区品质；维护环节，实现资产能保值、客户有粘性。幸福蓝线将凭借“定位准、招商强、回款快、品质优、盈利久”核心能力及优势，保障资产收益长期可持续增长，实现资产的保值增值。
　　b、深圳伙伴
　　深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。
　　a）模式特点
　　深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。
　　①产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。
　　②企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。
　　③园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。
　　④业务拓展：同时依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。
　　b）核心竞争力
　　①开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。
　　②打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。
　　③建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。
　　3）产业新城服务
　　产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。
　　a）模式特点
　　幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、代营代建、综合融资、园区推广与土地营销、数字招商。幸福产城业务立足自身产业服务资源与实践积累，形成三大核心产品体系，包括产业片区打造、特色产业园运营、产业园定制开发。
　　此外，幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出“以运营为导向的”的OOD模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式以打造新质生产力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区高质量发展保驾护航。
　　b）盈利模式
　　幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括七大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销、融资服务与数字招商；配套三大产品：产业片区打造、特色产业园运营、产业园定制开发。此七大类服务及三大产品分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要服务盈利模式为：
　　①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。
　　②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。
　　③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。
　　④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。
　　⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收取服务费。
　　⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
　　⑦数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实现平台引流、区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。
　　主要产品盈利模式为：
　　①产业片区打造：与建筑施工类企业合作，通过“EPC+Operate”的方式，为客户提供产业规划、园区定位策划、产业集群招商、园区运营、数字园区综合管理等服务，按项目服务规模收取基本服务费及按效服务分成。
　　②特色产业园运营：为客户提供低空经济产业园、产学研转化基地等特色产业园区综合打造方案，促进地方在新质生产力方向深度发展，按服务面积收取服务费及按效服务分成。
　　③产业园定制开发：通过前置招商，为客户提供产业规划、产品策划、生态运营等服务，按项目服务规模收取服务费及按效服务分成。
　　c）服务费支付来源
　　主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。
　　（2）物业服务
　　公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。
　　1）模式特点
　　幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。
　　2）盈利模式
　　幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
　　幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金制方式收取物业服务费。
　　3）核心竞争力
　　幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造自身核心竞争力。
　　a）城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力。幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、中国物业服务百强企业成长性TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国智慧城市服务领先企业。
　　b）专注科技企业服务，客户群体庞大。幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。
　　c）完善的产品体系，可提供多维场景服务。幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。
　　d）组织高效的管理团队。幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已累计培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。
　　e）卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长。幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖16省、58县市。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额。
　　f）服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升。幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。
　　g）构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升。幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福e管家系统），将面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合，为客户提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。
　　（3）不动产服务
　　公司基于二十余年都市圈房地产开发经验，持续探索不动产代建服务、不动产营销服务等地产开发产业链的衍生业务：
　　1）不动产代建服务
　　不动产代建服务以幸福安基为依托开展业务。幸福安基以EPC+总承包为核心，聚焦一、二线城市，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价值链服务，主要业务包括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产开发经营全流程服务。
　　现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。
　　2）不动产销售服务
　　幸福安家主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平台，研发北京首家新房评测系统，为客户提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。
　　现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。
　　4、园区衍生业务
　　（1）科创园区运营
　　科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。
　　1）经营模式
　　苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。
　　承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。
　　受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。
　　2）核心竞争力
　　①全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。
　　②标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，苏州火炬构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。
　　③数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。
　　④区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链、又要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。
　　（2）其他园区衍生业务
　　产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。


　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）2025年上半年经营情况
　　报告期内，公司全力推进《债务重组计划》及《以股抵债方案》项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等相关工作且已经取得阶段性成果。公司持续深化战略调整，一方面通过精细化运营充分激活存量资源，释放其潜在价值；另一方面积极培育新的增长动能，为发展注入新鲜活力。在此基础上，全面转型工作稳步向纵深推进，目前已取得阶段性成效，转型成果逐步显现。
　　（二）2025年下半年经营计划
　　2025年下半年，公司将扎实推进“保交楼”收尾与债务重组攻坚的基础上，坚定不移地推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，通过机制优化保障战略落地，促进公司稳健可持续发展。
　　1、全力攻坚“保交楼”收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗留问题，推进“保交楼”相关工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。
　　2、稳步推进债务重组，夯实安全底盘。继续在政府专班及债委会指导帮助下，按照债务重组方案，稳步推进债务重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等工作，系统化妥善解决债务问题，保障企业安全发展。
　　3、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质园区为开发平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优质资源，实现企业可持续、高质量经营，持续落地全面转型战略。
　　4、强化能力建设，以机制优化保障稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面加强精细化管理，优化组织架构与人员配置，完善绩效评估机制，打造适配的专业化团队，提升经营效率；另一方面，健全内控合规体系与风险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地和高质量发展夯实内生支撑。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　(一)聚焦产业，打造全流程产业发展能力
　　公司打造以产业招商为核心的全流程、全地域产业发展能力，覆盖产业招商、产业招租、载体运营等环节，以及京津冀、大湾区、长三角等重点区域。凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力，并提供智慧化、系统化、专业化的资产管理及服务。
　　(二)立足园区，充分挖掘园区应用场景
　　公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，深度发掘产业园区多元丰富的应用场景，驱动园区实现创新引领、绿色发展，为园区迈向高质量发展进程提供有力支撑。
　　(三)精耕布局，扎根都市圈及核心区域
　　都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十年来秉持高质量发展要求，专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，推动核心城市周边以县域为载体的新型城镇化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。致力于“服务实体企业、发展县域经济”。公司坚持核心都市圈聚焦战略，持续精耕京津冀、长三角、大湾区重点区域，以及郑州、武汉等重点城市。
　　(四)全面统筹战略转型，强化组织保障机制
　　为承接整体战略落地和促进业务发展，公司持续优化组织结构、强化干部队伍，全力支持全面转型战略落地；同时，严格业绩考核、创新分配机制，果敢任用“可信赖的年轻奋斗者”，借助股权激励等机制建设，充分激发团队积极性，实现共创共享。

　　四、报告期内主要经营情况
　　(一)报告期内公司经营情况概要
　　公司在推进债务重组落地的同时，持续推进生产经营活动的有序开展，通过分类管理、精准施策，持续强化产业发展能力，实现产业新城主营业务的平稳运行及模式优化，并积极探索园区衍生领域业务机会，全力落地“产业新城服务商”转型战略。
　　报告期内，公司实现营业收入29.03亿元，同比下降50.90%；实现归属于上市公司股东的净利润-68.27亿元。报告期内，公司实现销售额28.49亿元，同比下降36.41%。
　　(二)公司业务板块具体进展回顾
　　1、开发业务
　　（1）产业新城开发
　　报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。
　　公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。对于纳入信托的区域，公司将通过受托独立运营的方式，尽职尽责，充分发挥资源整合与协调作用，全力推动区域的可持续发展与长期价值提升。
　　公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，精准对接企业和地方发展需求，高效推动优质企业落地。
　　报告期内，公司在各区域共新增签约包括上海标骥信息科技有限公司、常宝新材料（苏州）有限公司、安徽高山智能装备有限公司、一鼎控股（苏州）有限公司、马鞍山克林贝格机械刀片有限公司等18家入园企业，新增签约投资额136.6亿元，其中：上海标骥信息科技有限公司签约投资额达82亿元。
　　公司国际区域包括印尼卡拉旺产业新城及唐格朗产业园。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展理念，定位印尼电动汽车中心，致力于构建完整的以电动汽车及动力电池为核心的EV产业链生态。目前招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2025年6月30日，已与25家企业签署了正式入园投资协议，包括15家企业已投产运营，3家企业正在建设中，目前园区内已初步形成动力电池产业集群，总投资11亿美元的HLI新能源动力电池项目已投产，全球动力电池龙头企业宁德时代已入驻园区，目前正在建设中，预计2026年初实现投产。唐格朗产业园聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群将进一步提升公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设。
　　（2）住宅开发
　　公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产利用政府平台融资、跨区域调配资源全力保障交付。二是加强沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。
　　商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，目前仍有部分房源以现房形式销售，4号地已暂停施工。
　　2、运营业务
　　（1）产业园运营
　　报告期内，在产业园资产稳定经营，多项经营指标保持平稳态势。环京产业园2025年上半年新增签约项目65个，招商签约合约面积18.7万平方米；聚焦精细化运营管理，物业管理、能耗管理、资产运维更加精细高效。
　　（2）创新中心运营
　　报告期内，公司共运营创新中心3个，在管总面积约15万平方米。其中，华夏幸福固安创新中心出租率达83%；华夏幸福丰台创新中心位于北京中关村丰台科技园核心区域，集合了办公孵化、五星级酒店、特色商街，下沉广场、会议中心、产业展厅人才公寓等多元业态，其中写字楼出租率约为70%，商街入驻企业包括民生银行、浦发银行、星巴克、喜茶、Manner、潇湘阁、聚点、京涮等金融及餐饮连锁品牌，2025年新增引入云南菜味知滇，打造了一个环境佳、配套全的商务配套街区。
　　3、服务业务
　　（1）产业发展服务
　　A、产业招商服务
　　幸福招商依托产业新城平台和自主拓展市场化区域，为区域产业发展和企业投资选址提供综合解决方案。
　　报告期内，幸福招商在项目签约方面取得显著成果。
　　在战略重塑和业务重构的牵引下，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦220个SPU精准招商，在报告期内为5个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入10个产业项目，固定资产投资额为37.33亿元，其中：智能机器人项目总投资20亿元，再续签落位郑州，成为省专班督办项目。
　　报告期内新增储备项目494个，同比增长114%，推动政企考察192次，包括多个50亿级大项目和35个规模项目。
　　幸福招商成功构建兑换能源模式的闭环体系，并在多元模式创新上实现突破性进展。与金风科技签署战略合作协议，双方在“招商换资源”、储能合作、招租代理等多个领域达成合作意向，将携手助力区域产业及节能环保领域高质量发展。与中建七局达成战略合作，合作范围涵盖产业转型升级、龙头企业导入等招商引资服务，以及工商业分布式光伏、风电等新能源项目的投资开发。与此同时，幸福招商的充电桩业务也成功实现签约突破。
　　B、产业招租服务
　　幸福蓝线以成为中国领先的产业园运营服务商为目标，聚焦产业园资产，开展全流程园区招商、运营、服务业务，凭借强大的招商实力、多维的运服能力、广阔的园区运营规模，以及优质的品牌口碑，不断取得新突破，2025年上半年业务进展如下：
　　业务规模持续增长。幸福蓝线聚焦产业园载体的招商运营，以强大的地缘招商实力，实现产业园区出租率快速提升，以精细化运营能力保障资产回报长期稳定可持续增长。报告期内招商落地143个项目，同比提升21%，合同总签约面积32.1万平方米，同比提升143%。
　　市场化拓展成效显著。坚定执行战略区域房源全覆盖策略。京津冀由点成线11区县房源初步完成全覆盖，长三角试点南通崇川单点突破。幸福蓝线凭借本地化的专职一线团队签约95个园区，签约总面积495万平方米，同比增长334%。
　　此外，幸福蓝线积极推进产业园信息化、数字化发展。2025年上半年新拓展的95个园区，均布局了北京华夏幸福数字科技有限公司的云招商平台，依托华夏幸福招商大数据库，达成高效招商招租。
　　深圳伙伴持续深耕产业地产领域20余年，全国规模领先。
　　1)产业经纪服务营收有所下降，其他各类业务均实现营收增长。2025年半年度营业收入4.24亿元。其中，产业经纪服务方面，交易规模175亿元，成交面积约2,336万平方米，线下门店数累计247个，营业收入约3.1亿元；企业服务方面，累计服务企业数量达25万家，营业收入约0.3亿元，同比增长233%；
　　营面积48.17万平方米，出租率达96%，续约率达86%，营业收入约0.86亿元，同比增长16%；
　　2)聚焦龙头企业招商，夯实业绩稳定基石。为宝能、小米汽车、菜鸟、美团、天合光能、晶澳科技等龙头企业实现选址服务，招商面积超850万平方米，新增顺丰、立讯精密、中兴通讯等龙头企业委托租赁面积1.25亿平方米；
　　3)获取专业资质认证，强化品牌影响力。连续获得国家高新技术企业、专精特新中小企业认证，取得国家级科技企业孵化器等多项企业荣誉，持续申报专精特新小巨人企业认证。
　　C、产业新城服务
　　报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议7份。其中，区域平台类协议签约1份；特色产业集群打造协议签约1份；规划咨询协议签约5份。
　　幸福产城业务2025年上半年具体进展情况如下：
　　1）区域平台类项目1个：与河北三河经济开发区管理委员会签署合作协议，为其提供项目引进、产学研及科技成果转化基地合作、汽车零部件产业园区打造、应急安全产业园策划定位等全方位产业发展服务。
　　2）特色产业集群打造类项目1个：与北京中关村密云园发展集团有限公司于签署合作协议，为其提供园区定位及规划、产业服务、宣传推广、园区打造、推荐项目及招商引资等全方位产业发展服务。
　　3）报告期内新增签订规划咨询类协议5个，并已完成四川达州普光经开区绿色化工园区申报方案；
　　4）报告期内新增签订战略合作协议2个：一是与特斯联科技（AIoT领军企业）签订战略合作协议，通过特斯联合作抢占智慧园区技术制高点，为公司技术赋能，强化解决方案竞争力；二是与金光KUPU&华夏数科（跨国资源联合体）签订战略合作协议，借力金光KUPU与华夏数科打通东南亚企业服务生态，构建国际化业务支点。
　　此外，幸福产城积极实践“以运营为导向”的OOD新模式，与中冶交通集团、中建八局等大型央企建立战略合作伙伴关系，共同为政府打造建运一体的高质量产业园区。
　　（2）物业服务
　　幸福物业高举城市服务大旗，城市服务业务累计覆盖14个省份，社区物业接管户数达到45万户，累计服务园区企业1,500余家。
　　1）关联业务体量收缩，市场独立性依旧稳固。2025年上半年，幸福物业营业收入约7.01亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入0.35亿元），净利润约0.6亿元。其中，第三方业务营业收入0.87亿元，占总营业收入比例约12%，同比提升9个百分点，市场独立性呈稳定态势。
　　2）以战略定位为牵引，持续深耕城市服务赛道。2025年上半年城市服务和产业园服务在管面积6,569万平方米，同比提升11%，住宅服务在管面积5,924万平方米。报告期内，城市服务总量营收（即城市服务与产业园服务营收合计）实现约1.1亿元，城市服务总量营收占比16%。
　　3）市场拓展持续发力，“高质量增长”拓展模式成效初显。2025年上半年，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，成功签约44个项目，签约额达到2.6亿元，签约项目规模1,058.4万平方米，同比增加45%，其中城市服务签约项目43个，签约额2.5亿元，占比96%。拓展项目均实现“当年签约，当年进场”，当年转化额6,546万元，同比增长27%，创历史新高。
　　报告期内，市场拓展进一步取得突破，成功中标宝马上海、西安培训中心项目、吉利集团江苏盐城极电产业园、湖南某部队医院等优质项目，同时持续深耕粤港澳大湾区、长三角、环京及山东区域等城市，高校业态及重点城市区域均取得突破性进展，幸福基业品牌影响力进一步提升。
　　4）增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务实现营业收入约0.6亿元，同比提高5%，持续探索创新运营模式，推动增值服务向多元化方向发展，提供从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度的服务，创新模式落地效果显著，持续拓宽客户渠道，提升用户购物体验。
　　（3）不动产服务
　　1）不动产代建服务
　　幸福安基全力打造“AMC+保交楼”、“EPC+总承包”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉、环沈阳等核心都市圈。2025年上半年新增产值约2,200万元，同比增长25%，并完成1个约40,000平方米的南京祯祥（年产2万吨冷冻食品生产基地）厂房代建项目以及多个精装修工程的高品质交付，取得业主方高度评价。
　　2）不动产销售服务
　　幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，深耕北京市场，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心的创新业务模式。
　　a.完善直播电商多平台账号矩阵布局。2025年上半年，公司聚焦北京区域，战略级快速拓展视频号账号矩阵，完成小红书、小绿书等图文平台的账号突破，建成并完善抖音、视频号、小红书三大主力平台的全域账号矩阵，形成跨平台协同生态；健全主播培养体系，制定短视频制作与直播流程的标准化SOP（标准作业程序），形成“8名成熟主播，4名孵化主播”的团队规模，上半年获取线索5,700条，成交额1.6亿元；b.优化房屋优选平台。系统开发方面，上半年小程序全面上线并持续功能迭代，创建了数据管理体系与对数据安防方面的防护机制；内容运营方面，平台覆盖北京270个在售新房项目的数据评测，其中主城区、房山、大兴、顺义、门头沟区域在售项目数量比例达98%。此外，完成小程序线索获取到转访的业务闭环，上半年获取线索788条。
　　4、园区衍生业务
　　（1）科创园区运营业务
　　苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射华中地区，作为行业领军企业，打造了12个国家级孵化器（含众创空间）。报告期内，苏州火炬稳健发展：
　　1）业务整体稳步推进：报告期内，在运营项目26个，覆盖城市10个，营业收入约1.42亿元，经营性回款约1.53亿元。
　　2）招商运营保持基本平稳：报告期内，完成约6万平方米项目招商工作，在运营项目整体出租率为74%，其中19个成熟园区出租率达78%，出租率90%以上的园区共4个。续租方面，2025年上半年续租率71%，项目运营保持总体平稳。
　　3）持续赋能科技企业：报告期内累计认定科技指标13个，企业互动举办116场。
　　4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速，智慧物联、企业发展培育、业财一体化、智慧数据分析等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park半年度新上线园区26个，成功拓展扬州广陵国资、无锡滨湖国资、北京新航城国资等标杆客户和泰隆银行、山西股交所等生态合作商，在服务客户47个，在服务园区150个。申报业务（为企业提供专业的政策咨询，知识产权代理、高新技术企业、专精特新、孵化器、平台、基地、文化产业园区等资质认定以及国家省市区各级归口项目申报服务）新签合同87家，总计立项23个，码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户546家，同比增长65%，到期客户缴费率为66%。
　　5、“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况
　　“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2025年上半年，三家公司合计实现的营业收入约为12.67亿元（含幸福物业为其他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约0.55亿元。幸福物业新增44个项目市场化签约项目，签约额达2.6亿元，均实现“当年签约、当年进场”的高效转化，转化额同比提升27%，且市场化拓展业态类型及重点区域分布均取得突破性进展；深圳伙伴产业经纪服务交易规模175亿元，成交面积2,336万平方米；苏州火炬在运营项目26个，覆盖城市10个，累计打造了12个国家级孵化器（含众创空间），经营性回款约1.53亿元。
　　“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2025年上半年，业务整体已经进入“机会捕捉-标杆打造-模式固化-规模增长-价值沉淀”的良性发展轨道，业务间的差异协同优势逐步彰显。幸福产城新增签约正式合作协议7份，特色产业集群标杆项目实现从签约到企业储备的闭环推进；幸福蓝线招商落地143个项目，同比提升21%，合同总签约面积达32.1万平方米，同比增长143%，初步完成京津冀由点成线11区县房源全覆盖，长三角试点南通崇川单点突破，幸福蓝线凭借本地化的专职一线团队签约95个园区，签约总面积495万平方米，同比增长334%；幸福安基新增产值约2,200万元，同比增长25%；幸福安家房屋优选平台小程序全面上线并持续功能迭代，新增16项功能，优化功能25项，2025年上半年签约额约1.6亿元。
　　截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约236.28亿元。后续公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。
　　6、房地产行业经营性信息分析
　　(1)报告期内房地产储备情况
　　(2)报告期内房地产开发投资情况
　　(3)报告期内房地产销售和结转情况
　　报告期内，公司共计实现销售金额78,379.22万元，销售面积123,905.62平方米，实现结转收入金额100,417.10万元，结转面积129,177.64平方米，报告期末待结转面积4,326,244.08平方米。
　　五、可能面对的风险
　　1、可能面对的风险
　　（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还及部分融资渠道受阻的情况，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。
　　（2）因公司处于持续推进《债务重组计划》阶段，存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况，降低了部分资金的灵活性。
　　（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，部分产业新城因投资不足或推进缓慢，业务发展将受到一定程度影响。
　　（4）公司部分区域的房地产市场价格波动较大，对公司部分区域房地产销售价格及销售情况造成了一定影响。
　　2、应对措施
　　（1）公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推进公司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权人分类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公司债务结构。
　　（2）在业务开展上，公司将重点推进“保交楼”尾期工程建设及交付，并致力于持续为业主提供优质、贴心的服务。聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。
　　（3）在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持续降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
　　（4）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，优化商业模式，强化产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，聚焦优质产业类资产及资源，积极探索新的增长点，助力公司持续经营和发展。
　　（5）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。 收起▲