主营业务:
公司主要业务继续为控股投资及物业发展及投资。
报告期业绩:
于回顾年内，集团录得来自持续经营业务的综合收入27,680.5百万港元及核心经营溢利约6,016.5百万港元，按年分别下降23%和13%。集团于2025财政年度录得股东应占净亏损163亿港元，主要由于若干一次性拨备及非经常性亏损。
报告期业务回顾：
中国香港物业发展、物业投资及其他
在截至2025年6月30日的财政年度，受惠于2024年初撤销所有楼市降温措施的持续影响、中国香港特区政府持续推行的政策措施，以及市场普遍预期的减息周期，中国香港住宅物业市场出现初期复苏的迹象。
随著利率下降周期初现端倪，发展商亦有逐步加快推盘节奏的趋势。与此同时，更具吸引力的按揭贷款环境大幅降低了置业人士和投资者的融资成本。值得留意的是，于2025年5月至8月期间，一个月期中国香港银行同业拆息(HIBOR)跌至2022年9月以来的最低水平，加上租金持续上涨的趋势，令置业的正利差能够持续提升，进一步推动置业人士及投资者重返市场。
中国香港特区政府透过推行‘高端人才通行证计划’(TTPS)及‘优秀人才入境计划’(QMAS)等措施，积极吸引全球人才及家庭，进一步带动住房需求，惠及物业租赁及销售市场。根据土地注册处公开数据，住宅楼宇买卖合约按年上升22%，由2023年7月至2024年6月期间的44,556份，增至2024年7月至2025年6月期间的54,270份。同期，住宅单位买卖合约总值亦按年增长14%，由约3,890亿港元增加至4,420亿港元。以上数据反映于回顾期内买家信心回升，整体市场气氛亦有所改善。
于回顾年内，集团于中国香港的物业发展收入为2,696百万港元及分部业绩为877百万港元，主要来自傲泷、泰峰、柏蔚山及荔枝角道888号。
于2025财政年内，集团于中国香港的应占合约销售约110亿港元，主要来自住宅项目滶晨、柏蔚森、皇都及荔枝角道888号和数项资产出售。
集团于2025财政年度的上半年内完成了数项资产出售，包括于新蒲岗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB，以及集团于启德体育园有限公司的股权。尽管如此，2025财政年度下半年资产出售有所减慢是受到集团的再融资磋商的影响。
集团的‘PAVILIA COLLECTION’以匠心设计与尊贵地位见称，树立奢华生活的标准。凭藉集团的优越品牌形象、有效的销售策略及务实的创新设计，‘PAVILIA COLLECTION’旗下多个项目在过去一年屡创佳绩，亦有助于中国香港物业市场的气氛改善。位于港岛南区的超级豪宅项目‘滶晨’，由新世界发展、帝国集团、资本策略地产、丽新发展与港铁公司携手合作发展。截至2025年6月30日，该项目已售出约350个单位，合约销售总额达约63亿港元，最高成交价更接近每平方尺50,000港元。买家当中，约一半来自中国香港，主要集中于高端住宅市场。项目亦吸引了来自新加坡、日本及南韩等地的海外买家。截至2025年9月15日，‘滶晨’合共售出614伙，总合约销售金额约105亿港元。按总合约销售金额计算，‘滶晨’排名2025年至今全港新盘首位。
...
‘PAVILIA COLLECTION’旗下另外两个住宅项目亦录得亮丽表现。集团与远东发展共同发展的豪华住宅地标‘柏蔚森’，位于启德跑道区三面环海的黄金地段，深受投资者及外籍买家青睐。该项目在启德跑道区所有预售住宅项目中录得最高的合约销售总额，突显其市场吸引力。截至2025年6月30日，该项目售出约590个单位，合约销售总额约为40亿港元，最高成交价达每平方尺25,500港元。
位于港岛区核心地段的大型文化综合地标‘皇都’持续受知名及高消费投资者的追捧，在2025年推出时创下三大纪录。该项目推出时创出在港岛区新盘单位尺价的最高纪录，其最高尺价达到每平方尺51,000港元。另外，‘皇都’推出时也是今年市区新盘的‘票皇’，超额认购最高95倍，而且是2025年第一个推出首轮售罄的楼盘。由此可见，买家对集团品牌及产品充满信心和信任。截至2025年6月30日，该项目售出约330个单位，合约销售总额约为36亿港元。
除住宅项目外，集团位于西九龙的写字楼项目亦深受市场欢迎，潜在买家及租户咨询持续增加。于2025财政年度，荔枝角道888号的合约销售总额达约13亿港元，其中知名租户及买家包括法穆兰、中国香港大学专业进修学院及南洋商业银行。
凭藉行之有效的销售策略，集团与Ares SSG Capital Management Limited (Ares SSG)在区内共同发展的永康街83号写字楼项目持续吸引自用买家及投资者。截至2025年8月29日，该项目的总合约销售总额录得471.2百万港元，其中集团应占权益为49%。
截至2025年6月30日，在集团中国香港未入账之应占物业合约销售收入中，16,825百万港元将于2026财政年度及2027财政年度入账。预计2026财政年度及2027财政年度入账的主要项目包括柏傲庄三期、滶晨、皇都、傲泷及柏蔚森。
于回顾年内，中国香港零售业持续面对挑战。居民与旅客的消费模式持续转变，中国香港居民‘北上消费’热潮持续，以及港元强势，均令整体零售表现受压。尽管中国香港政府已推出多项举措吸引旅客及刺激零售消费，但相关举措的成效相信需要一段时间才会显现。
纵然面对这些挑战，盛事活动及主题式体验仍然深受喜爱，并继续带动相关零售地标的客流量及消费者参与度，反映市场对体验元素一贯的重视，认可其提升消费者的参与度及零售地标的吸引力。
集团保持积极态度，举办一系列大型文化及艺术活动吸引游客，并成功吸引国际品牌进驻并带动客流，进一步推动集团旗下商场人流及租务活动。
于回顾年内，集团的中国香港物业投资收入为3,234百万港元，分部业绩为2,401百万港元。K11凭藉其优越的地理位置、独特的定位及强劲的客流量，持续吸引国际知名品牌及策略性零售商进驻，进一步优化K11 MUSEA人文购物艺术馆及K11 Art Mall购物艺术馆的租户组合。
K11 MUSEA人文购物艺术馆作为集团旗下高端生活时尚零售地标，持续巩固其作为世界级盛事活动及展览首选场地的地位。截至2025年6月30日，K11 MUSEA人文购物艺术馆的出租率达到96%，而于回顾年内，商场的客流量按年上升2%，创下自2019年开业以来的新高。
于2024年7月及8月，由创意品牌All Rights Reserved (ARR)与FujikoPro携手呈献的‘100% DORAEMON & FRIENDS’巡回展于K11MUSEA人文购物艺术馆全球首次揭幕，展出全球最高，高达12米的多啦A梦充气雕塑，以及超过30个等身大小的多啦A梦雕塑，与各年龄层的访客分享欢乐。该活动创下单日客流量的历史新高，并带动旅客销售额上升10%。其他瞩目活动包括再次亮相的Dior12米高巨型圣诞树，连同CaféDior精品咖啡店及快闪精品店，Block Partybythe Sea及Fragrance Museum，于活动期间亦为商场吸引大量客流。
于2025年夏季，首次登陆亚洲的C朗拿度博物馆CR7LIFE中国香港博物馆吸引了一众球迷朝圣，而日本人气动漫角色CHIIKAWA大型展览亦吸引了大批人潮及广泛媒体报道，进一步推动K11 MUSEA人文购物艺术馆的客流量及销售表现。
于回顾年内，K11 MUSEA人文购物艺术馆的租户组合亦进一步优化。重点名店开张或扩张包括Loewe的店舖升级及其首度引入的全新店铺设计概念，Saint Laurent旗舰双层店舖扩建，及首家Rolex概念店开幕。Audemars Piguet (AP)扩建的APHouse、Van Cleef & Arpels (VCA)的双层店舖及全新进驻K11MUSEA人文购物艺术馆的Prada亦即将登场。此外，热门运动品牌于K11MUSEA人文购物艺术馆扩充门店，当中Lululemon及中国香港最大的ON门店分别计划于2025年底扩张及开业。
K11ArtMall购物艺术馆持续吸引Z世代市场的关注。于回顾年内，商场录得自2009年开业以来最高的客流量，并维持100%整体出租率，充分印证其独特的市场定位及增长潜力。
K11 Art Mall购物艺术馆近年亦积极把握‘谷子经济’带来的商机，积极引入动漫及潮玩品牌租户，成功建立庞大及忠诚的年轻消费群。进驻的知名新店包括潮玩巨头泡泡玛特、卡牌及动漫文具制造商卡游(KAYOU)、主打Kidult潮流的玩具‘反’斗城亚洲首家‘生活•玩趣概念店’、集换式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus，以及中国香港最大扑克牌及魔术旗舰店Gabangel。‘谷子经济’大力推动相关领域商家的销售业绩，K11ArtMall购物艺术馆内动漫及潮玩品牌销售额按年增长超过65%，各大运动及时尚品牌的销售额亦录得约40%的按年增长。年内，著名运动品牌Wilson亦于K11ArtMall购物艺术馆开设中国香港首家专门店。
于回顾年内，中国香港写字楼行业持续面对供应过剩及需求疲弱的双重挑战，出租率及租金同时受压，不少租户考虑迁出传统商业区以降低成本。然而，凭藉集团写字楼物业的优越地段、高端定位，完善配套设施及优质物业管理服务，租务查询及活动维持在满意的水平，并高于市场平均水平。
于2025年6月30日，K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King’s Road的出租率分别达99%及95%。
根据高力国际公布的数据，于2025年第二季度，尖沙咀区写字楼的平均空置率为12%，而港岛东区则为15%。其他写字楼物业于回顾年内亦保持稳健表现。于2024年3月落成的琼林街83号为区内首座双子塔甲级写字楼，并迅速成为区内的新地标。该项目于回顾年度内出租率持续上升，由2024年12月31日的40%增至2025年6月30日的50%，并于2025年8月29日达到63%的预租率。该项目亦成功吸引多元化租户组合，包括Ralph Lauren、寿司郎、Delsey Paris、Lush、百事可乐及LOJEL。集团其他主要写字楼物业亦表现理想，截至2025年6月30日，新世界大厦及万年大厦的出租率分别达83%及94%。
中国香港土地储备
于2025年6月30日，集团在中国香港持有应占总楼面面积约714万平方尺之土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约338万平方尺。
中国香港特区政府在最新2025年《施政报告》中重申，北部都会区是中国香港经济发展的新引擎。北部都会区与深圳接壤，面积和未来人口约占中国香港三分之一，是中国香港的战略发展区域，具有巨大经济价值和发展潜力，能创造大量职位和提升生产力。中国香港特区政府亦展现了加快发展北部都会区的决心，透过成立由行政长官担任主席的‘北都发展委员会’，放宽限制以简化行政流程，以及引入专属法例，授权政府制定简化法定程序，加快落实相关计划。这些政策支持有望进一步推动北部都会区的发展动能，而集团凭藉自身优势，已准备好迎接并把握相关机遇。
集团于新界持有待更改用途之应占农地土地面积合共约1,500万平方尺，当中约1,200万平方尺属于北部都会区范围。成功转换这些农地资源将会是集团的关键策略，以有效降低平均土地成本及资本开支，同时释放农地的长远价值。
为配合政府对北部都会区的规划与发展，集团自2023年底起，已经与多家国企签订合作协议，包括于2023年12月与华润置地有限公司（华润置地）签署战略合作协议，共同开发龙田村（元朗南）项目，于2024年5月与招商蛇口工业区控股股份有限公司（招商蛇口）就马适路项目展开合作，并于同月与深业集团有限公司（深业集团）签署战略合作协议，共同研究及开发北部都会区内的‘创新科技地带’及其他房地产项目。此外，集团于2024年底签署由中国香港特区政府牵头的合作意向书，与包括中国海外发展、中国铁建（中国香港）等业界领导企业，共同推进北部都会区发展。
于回顾年内，集团在上述项目上取得显著进展。由集团与招商蛇口共同开发的马适路项目，继2024年5月获批建筑图则后，于同年12月完成补地价程序，补地价为每平方尺1,627港元，较2024年同类换地价格低35%。该项目已于2025年3月动工，总楼面面积超过110万平方尺，将提供约2,300个住宅单位，并设有区内最大型的商场，为北部都会区发展注入新活力。
同样，与华润置地携手发展的龙田村项目于2024年6月获批建筑图则。预计龙田村第四期将于2025年底前完成换地程序，补地价每平方尺约1,600港元，较同类交易低约30%。项目将于2025年内动工，并最早于2027财政年度预售。该项目位于北部都会区的‘高端专业服务和物流枢纽’，毗邻发展成熟的元朗市中心，并与内地交通便利连接，将受惠于与大湾区所带来的协同效应，支持政府将该区打造成金融及专业服务、先进物流及跨境商贸的现代服务中心的愿景。
上述成果彰显了集团能以具成本效益的方式转换农地资源，以创造长期价值。集团已转换及计划转换的农地预计可提供约1,190万平方尺的总楼面面积，其中约870万平方尺为中短期项目（包括已换地项目），余下320万平方尺为长期发展项目。
集团预期于未来1至2年内完成多个项目的补地价程序，包括与华润置地合作开发的龙田村第二期。除此之外，龙田村第五期、元朗榄口村及西贡沙下，这些项目预计将提供约2百万平方尺的总楼面面积。
中期规划而言，集团预期于未来3至5年内透过规划及换地申请，进一步增加约620万平方尺土地储备，主要地点包括唐人新村、荣基村、永宁村及十八乡路。值得留意的是，位于元朗的十八乡路的规划申请已于2025年1月获城市规划委员会批准，而同样位于元朗的永宁村，城市规划委员会已于2025年9月同意拟议修订法定图则，以改为住宅用地，而有关图则修订将稍后刊宪。
长远而言，练板村、牛潭尾及流浮山等主要规划项目预料将提供约320万平方尺的总楼面面积。其中，集团于流浮山的土地储备地理位置优越，毗邻深湾路及规划中的港深西部铁路流浮山站，将受惠于区内交通改善及持续发展，进一步巩固集团于北部都会区的策略定位。
集团将继续加快农地转换，以释放价值并补充其土地储备，同时配合政府发展政策，以满足房屋需求。
中国内地物业发展、物业投资及其他
2025财年，中国房地产市场延续‘稳住楼市’的政策基调。自2024年7月以来，中央及地方政府积极出台各项利好政策，推动市场逐步企稳。2024年9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，随后各地政府积极回应，多维度落实相关政策措施，包括优化或取消限购政策、降低首付比例、下调房贷利率、优化限价政策等，促使房地产市场止跌回稳态势逐步显现。
进入2025年上半年，中央及相关部门持续强化房地产市场稳定工作。6月13日，国常会会议上提出要‘构建房地产市场发展新模式’，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性和有效性。通过多措并举稳定预期、促进需求、优化供给、防范风险，房地产市场止跌回稳的态势更加明显。
于回顾年内，集团凭藉前瞻布局、高品质的项目定位和良好的品牌口碑、以及对中高端市场的精准洞察，旗下多个项目均取得优异的销售成绩，包括位于广州的新世界·天馥、耀胜新世界广场｜耀胜尊府、凯旋新世界；以及沈阳悦景·新世界。项目持续领跑市场，充分反映市场对集团高品质项目的支持和肯定。
于回顾年内，2025年‘五一’黄金周期间，集团合约销售额同比增长15%，充分展现高品质项目的吸引力和品牌的长期价值。作为广州豪宅标杆的凯旋新世界推出全新一期住宅项目－广粤观邸，项目首开即取得量价双赢的佳绩，截至2025上半年，项目成功销售19套单价超20万每平方米的豪宅，稳居广州销售榜首，位居全国第二，入市至今实现近人民币20亿元销售额。
此外，集团敏锐把握内地市场‘反向虹吸’热潮，积极拓展中国香港及海外客源，通过在中国香港设置大湾区物业展厅，持续优化行销策略，为中国香港及海外买家提供多元化优质选择。集团广佛新世界项目凭藉卓越品质，连续两年(2024-2025)蝉联大湾区别墅成交面积、套数、金额三料冠军，项目吸引超过500户港澳及外籍家庭入驻。
北方市场方面，沈阳悦景新世界项目持续领跑市场，2025年1-5月，项目在沈阳项目销售金额排名中位列第二、位列和平区区域第一。
这些项目的成功不仅印证内地市场对高品质住宅的殷切需求，更体现了集团品牌价值和产品竞争力的持续提升。
在取得优异销售业绩的同时，集团于回顾年内顺利交付多个重点项目，包括上海的高端住宅项目天汇玺、杭州新世界·江明月朗园、广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府等，充分彰显了集团兑现品质承诺、缔造美好生活的能力。
于回顾年内，集团中国内地物业发展收入为12,344百万港元及分部业绩为4,703百万港元。贡献主要来自杭州江明月朗园、沈阳新世界花园、广州凯粤湾、广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府等住宅项目。
于回顾年内，集团中国内地整体物业合约销售额约人民币140亿元，合约销售面积约73万平方米，住宅合约销售的平均价格约每平方米人民币26,500元。合约销售金额的地区分布，以大湾区为首的南部地区贡献最大，接近52%。贡献主要来自广州项目包括凯旋新世界广粤观邸、新世界天馥、耀胜新世界广场｜耀胜尊府、凯粤湾、新世界星辉寓、以及沈阳悦景新世界，商业项目北京新景楼、宁波新世界写字楼等。
业务展望：
尽管中国香港持续推出利好政策，市场气氛亦有见改善的迹象，但经济及地缘政治紧张局势持续、利率波动及全球前景的不确定性，行业能否持续向好仍属未知之数。于2025财政年度，集团成功完成882亿港元的贷款再融资及协调，同时集团物业发展及物业投资分部的销售及租赁表现理想，为集团在财务方面提供更大的灵活性及资金运用的空间。
展望未来，集团的策略方向将继续专注于物业发展及物业投资两大业务，并充分发挥其优质品牌及产品优势、高效的产品策略，以及审慎稳健的管理方针，以应对挑战及确保业务持续增长。另外，集团的首要任务是增强现金流及降低整体债务水平。为此，集团将维持‘业务如常’的运作，并全力推行‘七招减债’，包括1）加快发展物业销售；及2）积极推进资产出售计划，目标2026年度物业发展合约销售及资产出售总计27,000百万港元；3）释放集团农地价值；4）提升租务回报及增加经常性收益；5）优化资本及营运支出；6）暂停派息及暂缓永续债的分派；及7）采取审慎的财务管理策略。
中国内地方面，政策仍将聚焦‘促进房地产市场止跌回稳’实施精准调控策略，兼顾短期市场稳定与长期行业转型，推动房地产行业向高品质发展迈进。从市场调控到金融支持，各项政策的力度和频次都彰显了中央政府对市场稳定和健康发展的坚定决心。
物业发展分部方面，集团多个项目正按计划推进。集团于中国香港的五个发展物业已于2025财政年度动工，包括与招商蛇口在北部都会区的合营项目，以及四个位于市区的物业发展项目，其中包括九龙塘玫瑰街物业，以及‘BOHEMIAN COLLECTION’的三项物业，分别位于九龙城衙前塱道、西九龙广东道及官涌街。
集团与招商蛇口合作开发的粉岭马适路大型商住项目于2025年3月21日正式动工。作为北部都会区内首个进入工程阶段的新发展区，该项目地理位置优越，毗邻发展成熟的新市镇，坐拥完善的铁路网络、交通配套完善，商业公用设施齐备。该项目已获《北部都会区行动纲领》纳入‘口岸商贸及产业区’，与地区整体发展目标对接，并与邻近新田科技城的联系紧密。
该项目将成为集团于北部都会区的首个PAVILIA COLLECTION项目，总楼面面积达110万平方尺，可提供约2,300个住宅单位。该项目亦将设有区内最大型购物商场，为该地区的城市配套注入新活力，同时释放集团的农地价值。
于2025年3月6日，集团于九龙塘玫瑰街的低密度豪宅发展项目正式动工，该区为有名的传统高尚低密度住宅区。项目位处优越地段，享有完善的交通网络，邻近大型购物商场，提供宁静而充满活力的居住环境。该发展项目所在地区的国际学校及知名大学林立，为市场对优质生活需求的理想之选。该项目总楼面面积达约117,000平方尺，将提供超过110户，主打宽敞的三房及四房特色单位。此外，该项目更设有区内罕见的地库停车场，进一步提升其吸引力。
于2025年9月1日，集团公布其‘BOHEMIAN COLLECTION’的最新项目为位于九龙城衙前塱道的瑧博。该住宅项目包括一房至三房单位，另设少量特色户，一共120伙。该项目位于拥有多间传统名校的41校网，并邻近启德区，该区物业销售稳健并深获买家青睐。于2025年9月19日，该住宅以价单形式发售115伙，全部单位即日卖出，余下5伙连天台的特色单位以招标形式发售。这反映集团的发展项目继续深受买家欢迎。
另外两个位于西九龙的‘BOHEMIAN COLLECTION’精品住宅项目即将推出，分别位于广东道及官涌街。该两个项目均邻近柯士甸站，连接高铁网络，并与四条铁路线相连。从中国香港西九龙站到大湾区的路程最短只需15分钟，使以上住宅项目成为经常往返中港人士的理想居所。
‘柏傲庄III’为集团与港铁公司共同开发、位于沙田大围港铁站上盖的住宅项目，预计将于2026财政年度内完工。项目位于大围港铁站上盖，并紧邻区内其中一个最大型的商场‘围方’，融合交通便利与优质住宅生活，尤为适合现代都会生活方式。‘柏傲庄III’余下逾500个单位亦预期将于2026财政年度重新推出市场。
查看全部