鹰君
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主营业务:
　　公司之主要业务为投资控股。公司附属公司之主要业务包括物业发展及投资、酒店拥有及经营(包括租赁酒店)、经营酒楼及灵活工作空间、资产管理及项目管理、建筑材料贸易、证券投资、提供物业管理、保修及物业代理服务及物业租赁。

报告期业绩:
　　按法规报告要求，合计两个上市附属集团（即冠君产业信托及LHI）的业绩后，集团于2025年6月30日的综合借贷净额为24,596百万港元，较2024年12月31日的25,097百万港元减少501百万港元。净借贷额减少主要是由于预售‘朗贤峰’的持续销售所得款项以及期内来自经营业务的正现金流所致。

报告期业务回顾：
　　2025年上半年，全球局势充满不确定性，地缘政治与新一轮保护主义政策持续打压市场情绪。美国重启全面性关税措施重燃贸易紧张局势，进一步扰乱供应链，并对国际贸易及资本流动造成更广泛的冲击。由于担忧关税及贸易冲突可能引发通胀压力回升，预期中的减息措施并未落实。
　　在中国香港，尽管金融市场有所改善，中国香港经济报告期内仍面临多重挑战。持续的中美贸易紧张局势继续对经济及本地消费造成不利影响，其溢出效应更对中国香港产生显著冲击。与此同时，内地旅客消费模式的转变，以及本地居民日益倾向选择大湾区作为休闲目的地，为本地零售及酒店业带来额外压力。
　　尽管面临这些不利因素，市场稳定性仍受到若干正面发展支持。多项人才引进计划的实施与中国内地留学生人数增加，为住宅买卖和租赁市场提供韧性，而高端投资移民计划带来的资金流入，更为高端住宅市场注入动力。此外，本地股市反弹带来的财富效应亦为住宅市场提供支持。2025年上半年住宅物业交易总量（包括一及二手单位）录得4.2%的同比增长。
　　于报告期内，集团完成‘朗贤峰’项目，并于2025年5月取得合约完成证明书。随后，预售单位自2025年6月起陆续交付买家。位于启德及马头涌地区的两个合营项目正在进行中。此外，公司购入位于一及二手市场优越地段逾30个的住宅单位，以及中环核心商厦的全层写字楼，计划作长期投资持有。在酒店方面，公司的中端品牌毅风Ying’nFlo于2025年7月在杭州开设首间分店。
　　于2025年上半年期间，集团权益持有人应占核心溢利为597.3百万港元，较去年下降18.8%（2024年上半年：735.8百万港元）。同时，集团法定业绩（包括估值亏损及财务资产之公平值变动）录得权益持有人应占亏损1,056.5百万港元（2024年上半年：亏损985.9百万港元）。以下管理层讨论及分析主要集中于集团的核心溢利。
　　公司的核心业务营运收入下跌12.5%至1,194.5百万港元（2024年上半年：1,364.5百万港元），主要由于物业销售录得的溢利有所下降。首先，随著‘朗涛’项目进入销售的最后阶段，可供销售的剩余库存单位减少。其次，于报告期内，‘朗贤峰’项目仅有少数单位交付予买家。尽管营运开支持续上涨，酒店分部表现仍具韧性，税息折旧及摊销前利润（‘EBITDA’）录得4.0%升幅至408.6百万港元（2024年上半年：392.8百万港元）。
... 　　白石角‘朗涛’集团于2014年5月购得一幅位于大埔白石角的住宅用地，可尽览吐露港无敌海景。该发展项目的可用总楼面面积（‘总楼面面积’）为730,870平方尺，或实用面积为635,612平方尺，由723个豪华住宅单位及456个车位组成，并已于2020年第四季度竣工。
　　于2025年上半年，按实用面积计算，住宅单位的平均售价为每平方尺19,592港元，而已售车位的平均售价为每个1.96百万港元。
　　于报告期内，向买家共交付15个住宅单位、13个车位及1个电单车车位，录得相关收益为470.0百万港元及毛利223.6百万港元。截至2025年上半年末，累计销售达712个住宅单位，占总住宅单位数量723个之98.5%（或占总实用面积之95.7%），其中684个单位已交付予买家。
　　何文田‘朗贤峰’根据与中国香港铁路有限公司订立的发展协议，此项目将于何文田港铁站上盖兴建990个住宅单位，总楼面面积约为742,000平方尺，实用面积约为664,000平方尺。项目已于2025年上半年成功取得占用许可证及合约完成证明书，随后于2025年6月中旬开始交付。
　　于报告期内，尽管并无达成新销售，惟709个预售单位中已有31个交付予买家，并据此确认销售收益436.2百万港元。该项目根据适用会计准则列报1.6百万港元之微薄毛利，但扣除销售及市场推广开支后，截至2025年6月30日止期间录得亏损8.5百万港元。

业务展望：
　　展望未来，环球经营环境预计仍持续不稳定，地缘政治持续紧张、贸易政策不确定性以及持续的通胀压力将继续令市场波动。减息时间表仍未明朗，或会令高息环境延续，进而影响整体经济。于中国香港，本地及内地旅客的消费模式转变，预料会令餐饮、零售及酒店行业的经营挑战持续。然而，人才引进计划将持续带动专才的住屋需求，为住宅市场的销售及租赁板块提供有力支持。此外，中国香港重夺全球主要新股集资龙头地位，以及政府持续推动中国香港成为领先的家族办公室枢纽，预期将带动金融服务企业对优质写字楼的需求，继而支持租务市场。
　　鉴于上述情况，集团将密切关注市场动态，为‘朗贤峰’及‘朗涛’余下存货制订灵活销售策略，同时继续与合营伙伴紧密合作，推进启德及马头涌地区两个地盘的发展。尽管当前市况不佳，但集团对中国香港中期的整体楼市前景仍保持审慎乐观。括提升营运效益、优化收益及严控成本，力求实现盈利最大化。此外，毅风Ying’nFlo预定于2025年下半年分别于武汉及南京开设两间新分店。
　　中国香港写字楼市场依然充满挑战，高空置率及需求疲软，其中花园道三号及朗豪坊办公楼的租金预计将持续受压，而朗豪坊商场的表现应保持稳定。延迟减息及其导致的借贷成本增加亦将影响整体盈利能力。因此，冠君产业信托将优化租赁策略并实施严格的成本控制措施，以减轻负面影响并为市场复苏作好准备。此外，其将引进更多智能及环保设备，持续提升物业配套以增加对租户及用户的吸引力。
　　综上所述，集团稳健的流动资金状况及低杠杆比率让公司在当前市场不确定性中具备韧性。公司将持续密切监控本地及海外现有业务营运，以确保实现业绩优化及利润最大化。在实践审慎资本管理的同时，公司将积极寻求符合长远增长及业务发展目标的战略性机遇。此平衡策略使集团既能抵御短期市场波动，同时为长期可持续发展蓄力。
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