主营业务:
公司为一间投资控股公司。
报告期业绩:
集团本年度的收入约为186,195,000港元（二零二四年：173,689,000港元），其中包括来自租赁及买卖计算机设备的106,862,000港元（二零二四年：
131,430,000港元）、来自销售物业的78,233,000港元（二零二四年：42,259,000港元）及来自新成立的物业管理分类的1,100,000港元（二零二四年：无）。
报告期业务回顾及展望：
柳州正和（物业发展及酒店业务分类）正和城为混合多功能综合项目，位于中国广西壮族自治区柳州市柳东新区新柳大道102号，提供多种不同类型物业，包括由柳州正和桦桂置业集团有限公司（‘柳州正和’）所开发的别墅、联排屋、商业大楼、办公大楼、酒店及高层公寓。
正和城由两期构成，一期提供多幢建筑面积约485,000平方米之住宅及商业物业。二期将另外提供多幢住宅及商业物业，总建筑面积约为513,000平方米。一期与二期基本上均已竣工及完成开发。集团全资拥有一期及二期持作发展物业及待售物业。
(i)年内，柳州正和物业开发分类已售出约11,000（二零二四年：6,000）平方米的面积。于本年度录得分类收入约78,233,000港元（二零二四年：42,259,000港元），并产生毛利17,893,000港元（二零二四年：9,261,000港元）。
于本年度录得分类亏损约130,114,000港元（二零二四年：62,110,000港元）。
录得分类亏损主要是由于(i)中国疲软的物业市场状况导致计入物业、厂房及设备的在建工程减值亏损39,332,000港元及待售物业减值亏损51,851,000港元；及(ii)本年度融资成本55,047,000港元无法拨充资本并于年内列为开支，原因是柳州正和的大部分建筑工程已竣工。
外部专家已获委任以评估物业开发项目于二零二五年三月三十一日的公允值。已就已竣工及待售的物业使用参考相关市场上可得的可比较销售交易的市场比较法。在建物业的价值乃使用市场比较法得出，当中假设物业的建筑工程已于估值日期竣工，并计及预计建筑成本及为完成开发将支销的其他开发成本。由于可变现净值低于账面值，截至二零二五年三月三十一日止年度确认待售物业减值亏损51,851,000港元。
柳州正和将继续开发正和城二期且集团正于广西或中国其他省份积极寻找其他物业开发机会。
(ii)酒店业务位于正和城E1区，建筑面积约为31,000平方米。酒店楼宇的大部分建设工程已竣工惟尚未取得工程竣工验收证书。于二零一八年，集团与国际知名酒店特许经营商订立特许经营协议，根据特许经营规定标准经营酒店。然而，由于未在合同期内获得工程竣工验收证书，特许经营协议已失效。直至酒店开始营运之前，概不会产生收入。外部专家已获委聘以评估酒店楼宇于二零二五年三月三十一日的公允值。由于中国房地产市场的不利环境导致可变现净值跌落至账面值以下，截至二零二五年三月三十一日止年度确认减值亏损39,332,000港元。
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物业管理业务集团主要从事（其中包括）物业开发。于中国物业开发行业深耕多年后，集团不断探索机会透过涉足其他物业相关活动来扩展其业务范围。
年内，一家由集团及陈伯舒先生（‘陈先生’）分别拥有51%及49%权益的有限合营企业于中国香港成立。陈伯舒先生于中国物业管理方面拥有逾十年经验，并于中国物业管理行业拥有广泛的人脉。
于二零二五年二月二十四日，买卖协议透过上述合营企业得以订立，以收购居住主题公园（福州）物业管理有限公司（‘目标公司’）100%股权，代价为人民币5,000,000元。目标公司为一家于中国注册成立之公司，主要从事物业管理及物业管理项目之承包经营权。
董事会相信，上述收购事项是集团利用物业开发专长进军中国物业管理的良机，可使集团的收入来源多元化，从长远来看将为集团带来稳定及可持续的收入增长。
本年度新物业管理分类产生的收入极少，总额为约1,100,000港元，分类亏损为194,000港元。该分类亏损乃主要由于就预期信贷亏损模式项下其他应收账项确认减值亏损399,000港元所致。
于二零二五年三月三十一日，集团管理的总建筑面积包括位于福州的492,000平方米的住宅用地及19,000平方米的商业用地。展望未来，集团计划分配更多资源扩展此分类，以取得更多物业管理服务合约，以为集团提供稳定的收入来源。
租赁及买卖计算机设备集团相信，新兴金融科技行业是未来改善全球金融服务的创新因素之一。集团继续在金融科技领域探索各种潜在机会，包括但不限于与金融科技相关的上下游服务、与金融科技相关的基础设施项目。
于二零二二年，集团开展一项向客户出租数据存储设备的业务，该等客户向终端用户提供虚拟数据存储空间以换取Filecoin，以及买卖数据存储设备。于二零二五年三月三十一日，集团总共持有1,410套伺服器以出租予客户。应付集团的数据存储设备租赁费用由固定租金及经参考不同加密货币交易所按具体公式所报Filecoin的平均市价的浮动租金组成。
在与客户签订租赁合约之前，集团已对潜在客户进行尽职调查，包括但不限于在相关公司注册处进行公司查询，而公司的非执行董事刘雨先生在加密货币领域拥有多年的丰富经验，亦与潜在客户的实益拥有人进行了会面，以了解彼等在加密货币市场的背景、经验及知识，以评估该等潜在客户是否熟稔所涉及的业务。
13不幸的是，近年来Filecoin的市价持续下跌。客户请求集团延长彼等未偿还租金的还款期，最终客户因Filecoin的价值跌落至无法支付其经营成本的水平而决定在期限结束后不再重续租赁合约。
集团于二零二二年开始租赁业务，而二零二四年前的付款记录相对稳健。于二零二四年，客户因Filecoin的较低市价开始请求集团延长彼等未偿还租金的付款期，而客户同意未来一经以更好价格出售Filecoin即会结清未偿还租金。鉴于过往稳健的付款记录及为维持良好关系，集团接受延期请求，并无于二零二三╱二零二四年报内计提减值拨备。
Filecoin的价格于二零二四年出现波动，并呈现下跌趋势。根据客户所述，鉴于近期加密货币市场气氛良好，Filecoin的价格有望最终回升至其历史最高价约200美元，并请求公司进一步延长未偿还租金的还款期。考虑到客户仍是集团的客户，且为了保持良好的关系，公司并无采取信用增强措施或法律行动。
于二零二四年十二月，其中一名客户决定不再重续其租赁合约，但同意一经出售彼拥有的Filecoin即会结清未偿还租金。集团已即时发出函件，要求即时结清未偿还租金。此外，集团已委聘法律顾问向客户发出催缴书。截止目前，集团于二零二五年三月三十一日或之前仅收到该客户的最低付款金额。集团将继续采取措施收回该客户未偿还租金款项。
应收租金减值集团在厘定应收租金减值金额时采用中国香港财务报告准则第9号金融工具（‘中国香港财务报告准则第9号’）项下的预期信贷亏损（‘预期信贷亏损’）模式。基于自初始确认以来信贷质素的变化，中国香港财务报告准则第9号勾勒了一个‘三级’减值模型，概述如下：
一级：
一旦产生或购买金融工具，12个月之预期信贷亏损于损益内确认且作出亏损拨备。其旨在代替信贷亏损的初始预期。就金融资产而言，利息收入按总账面值计算（即未就预期信贷亏损作出调整）。
二级：
倘信贷风险大幅增加且由此导致信贷质素不被认为具低信贷风险时，确认全期预期信贷亏损。全期预期信贷亏损仅当自实体产生或购买金融工具以来信贷风险大幅增加时，方予以确认。金融资产利息收入之计算方法与一级相同。
三级：
当金融资产之信贷风险增加至其被视为信贷减值的点时，利息收入根据摊销成本（即经亏损拨备调整后的总账面值）计算。此级内的金融资产一般会分开评估。全期预期信贷亏损仍会就该等金融资产确认。
由于客户一年前已未能支付任何到期应收账项，且未提供任何未来还款时间表，因此预期信贷亏损乃按全期基准（三级）计量。
董事会认为减值乃属公平合理。
公司已聘用方程评估有限公司就减值出具估值报告。估值师应用中国香港财务报告准则第9号项下的预期信贷亏损模型作为估值方法。预期信贷亏损的计算公式如下：
预期信贷亏损=EADxPDxLGDx贴现系数‘EAD’指违约风险敞口；
‘PD’指违约的概率；
‘LGD’指违约情况下的损失；及‘贴现系数’指将预期信贷亏损贴现为现值的系数。
估值所采用的主要假设包括将应收租金分类为三级。就应收租金减值而言，由于客户截至估值日期未能支付任何应收账项，且未提供任何未来还款时间表，故PD设定为100%。
就应收租金减值而言，由于无法获取客户的最新财务资料，因此基于借款人财务状况评估LGD不可行。公司的内部减值政策规定，逾期超过一年且无任何还款记录的应收账项视为全额减值。估值师以参考公司的内部减值政策及其他定性分析后得出结论：
LGD视乎交易对手方而介于97.2%至100%之间，且截至二零二五年三月三十一日止财政年度，应收租金的预计可收回金额极低。鉴于应收租金已逾期，已应用贴现系数1。
应收租金计提全额减值，本年度的账面值为零。
计算机设备减值公司董事认为，用于租赁的数据存储设备存在减值迹象，原因为若干数据存储设备自上一租期结束后因Filecoin价格持续走低已闲置超过六个月。就此，董事在专业估值师的协助下对相关数据存储设备进行减值评估审查，将公允值减出售费用的金额与使用价值进行比较，使用价值则按照税前贴现率27.4%以零增长为前提，通过数据存储设备剩余使用年期的现金流预测计算得出。公允值减出售费用的金额高于使用价值，因此确认减值亏损31,268,000港元。
本年度，出租数据存储设备的收入约为106,862,000港元（二零二三年：131,430,000港元），年内分类亏损为227,471,000港元（二零二四年：溢利26,633,000港元）。亏损大幅增加主要由于(i)本年度已确认的收入下降不足以覆盖经营成本；(ii)就应收租金计提减值亏损146,063,000港元；及(iii)就数据存储设备计提减值亏损31,268,000港元。
为保持数据存储设备的良好状态，即使数据存储设备未出租亦仍须存放于数据中心，数据中心提供洁净无尘的环境，并适度控制温度与湿度，否则将严重影响数据存储设备的使用寿命。为最大限度地降低维护成本，管理层通过调整固定月租及可变租金与潜在新客户展开协商，同时亦积极寻求其他机会，通过出售闲置数据存储设备来降低成本。
其他经营业务隐形眼镜业务福州的隐形眼镜业务于二零二三年出售，并成为持股34%的联营公司。在新投资者的帮助下，经营状况正在逐步改善。隐形眼镜业务分类本年度亏损由二零二四年的79,665,000港元大幅减少至11,686,000港元。集团本年度分占亏损为3,974,000港元（二零二四年：6,513,000港元）。
融资业务集团对融资业务采取审慎策略以及于本年度并无任何新贷款放出。尽管所有逾期已久的贷款于过往年度均已悉数减值，但公司仍安排员工定期走访上海已抵押的种植园并对抵押品进行盘点，以确保抵押品状况良好。公司将继续监测这一情况并探索任何可能行动以收回贷款。
建议新项目的最新进展终止数字货币业务于二零二四年三月，集团宣布与独立第三方于老挝人民民主共和国（‘老挝’）成立一家主要从事数字货币的挖掘和交易的合营企业。根据合营协议，合营企业将由集团及独立第三方分别拥有51%及49%权益，合营企业的缴足股本设定为2,000,000美元。
二零二五年三月，由于双方未能就若干主要合作条款达成一致，经协商后双方签署终止协议。
根据终止协议，订约双方互不承担任何责任或义务。集团尚未支付任何投资款项。
数字化物流服务业务于二零二四年三月，集团宣布其计划于福州成立合营企业。合营企业将主要从事通过数智化运用平台为物流企业、货主、司机提供全方位的数字化物流服务。根据协议，公司全资附属公司与两名独立方订立合营协议，据此，将于中国福州市成立一家合营企业（‘福州合营企业’），建议注册资本为人民币1百万元，将按持股比例以现金出资。福州合营企业将由集团全资中国附属公司拥有50%，余下则由两名其他中国公民持有40%及10%。
由于中国法律在此业务营运中对外商投资设定的限制，集团拟采纳可变权益实体架构安排赋予集团获取福州合营企业合共60%的经济利益及控制权，以致福州合营企业成为集团的附属公司，其财务业绩将并入集团综合财务报表中。
于本年度，福州合营企业合伙人已成立并正在申请所需执照，并与合营企业商讨主要营运条款。
直至目前，集团尚未支付福州合营企业的股本。公司将根据上市规则的规定适时就可变权益实体架构刊发进一步公布。
重大投资或资本资产的未来计划于二零二五年三月三十一日及截至本年报日期，并无重大投资或资本资产的具体计划。
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