主营业务:
集团主要从事物业投资、买卖及发展以及证券投资及买卖业务。
报告期业绩:
于本年度，集团录得营业额约港币44,423,000元，较上个财政年度约港币41,118,000元上升约8.0%。营业额上升主要由于本年度物业发展业务的营业额增加。
报告期业务回顾：
物业发展业务于本年度，集团参与英国伯明翰一项物业发展项目。
该物业发展项目位于School Road,Moseley,Birmingham,the UK（‘英国物业项目’）。该项目的地盘面积为15,800平方尺，可发展成为总楼面面积约为12,000平方尺、设有十四间公寓的住宅楼宇。该宗地块的收购已于二零一八年十月二十六日完成，由于疫情影响，该开发项目延迟至二零二一年十一月完成。集团已指定一名当地代理负责该等住宅的销售及租赁。
生活成本及高企的当地利息对伯明翰楼市以至公司发展项目的销售造成连锁反应。租屋者对住屋的选择更加审慎，通常会选择更实惠的选项。而人们对居住地的选择亦出现明显的改变，现时，不少人选择居于市中心而非居于郊区。
于二零二五年六月三十日，一个单位已出租予一名独立第三方，而直至二零二五年六月三十日，十个单位已出售予独立第三方，而本年度已出售四个单位。集团正计划出售英国物业项目的所有单位，并拟于其后在适当时候物色新的物业发展项目。
集团认为，英国物业项目为集团带来良机，可丰富整体物业组合及汲取更多于英国进行物业发展业务的经验。
同时，集团亦一直与地产代理、土地拥有人及银行等持续沟通，定期获取最新资讯。集团对中国香港及英国现时的市场将保持审慎乐观的态度，并采取审慎方针探索中国香港及海外的潜在物业发展机会，在克服所面临的挑战之余，亦增加公司股东（‘股东’）利益。
物业投资及买卖于二零二五年六月三十日，集团拥有十一项工商业及住宅物业作投资及买卖用途，主要位于中国香港，亦拥有英国Cardiff（卡地夫）一项商业物业及日本北海道的两间服务式住宅作投资用途。
于本年度，集团录得投资物业公平值亏损约港币67,638,000元（二零二四年：约港币163,552,000元）及持作买卖物业撇减约港币5,150,000元（二零二四年：约港币25,249,000元）。投资物业公平值亏损主要由位于中国香港皇后大道西419K号博仕台的零售店舖以及远东发展大厦及中国香港皇后大道中9号的商业办公室物业的公平值亏损所致。持作买卖物业撇减主要由于位于中国香港形品星寓的商舖及广告牌撇减所致。
皇后大道中9号全层该物业位于中国香港皇后大道中9号六楼。该商业物业的总楼面面积约为13,700平方尺。该物业的一部分目前为集团自用办公室，其余部分已租予多名独立第三方以获取租金收入。集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。
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于二零二五年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币13,000,000元（二零二四年：公平值收益约港币117,900,000元）经已确认。该物业使用市场法估值，即根据可比物业实际销售的已变现价格进行比较。该物业的估值方法与过往年度相同。中国香港作为一个成熟、透明、信息高度流通的市场，鉴于可比交易可反映估值日的最新市场情绪及状况，倘有可比销售证据并足以证明估值工作，则市场法被视为是最佳及最可靠的估值方法。甲级办公室价值相对更容易受到经济周期的影响，由于对中国香港及全球经济不明朗的忧虑，商业租赁的需求持续减少。估值所采用可比交易的交易日期均于估值日起一年内，且均位于目标物业约一公里半径范围内。因此，应优先采用市场法以确保估值的准确性。
皇后大道西419K号博仕台零售商舖该物业位于中国香港皇后大道西419K号博仕台，当中包括地下及地下一层两个商舖单位。该物业的总楼面面积合共约为10,300平方尺，以固定三年租期出租予一间教会。集团相信，该物业可为集团带来稳定收入。
于二零二五年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币24,200,000元（二零二四年：公平值亏损约港币400,000元）已确认。该等商舖使用市场法估值，即根据可比物业实际销售的已变现价格进行比较。该等商舖的估值方法与过往年度相同。中国香港作为一个成熟、透明、信息高度流通的市场，鉴于可比交易可反映估值日的最新市场情绪及状况，倘有可比销售证据并足以证明估值工作，则市场法被视为是最佳及最可靠的估值方法。考虑到零售商舖价值相对更容易受到经济周期的影响，以及可能因商户组合及人流等位置因素而出现大幅差异。估值所采用可比交易的交易日期均于估值日起一年内，且均位于目标物业约一公里半径范围内的相若零售商舖。因此，应优先采用市场法以确保估值的准确性。
九龙湾宏开道19号健力工业大厦全层该物业位于中国香港九龙湾宏开道19号健力工业大厦四楼，邻近九龙湾港铁站。该物业总楼面面积合共约为16,500平方尺，该物业全部单位均已于本年度出租。集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。
于二零二五年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币4,500,000元（二零二四年：约港币21,700,000元）经已确认。该物业亦使用市场法估值，即根据可比物业实际销售的已变现价格进行比较。物业的估值方法与过往年度相同。
英国Cardiff（卡地夫）Atlantic House该物业位于英国Cardiff（卡地夫），净楼面面积合共约为41,000平方尺。该物业涉及两座写字楼。东翼现时出租予一间当地律师事务所，延长租期为二十年，将于二零三一年到期。西翼翻新工程已于二零二二年一月竣工，并设计用作多租用途。集团已指定一名当地代理负责西翼的租务，于二零二五年六月三十日，已出租楼面面积的40%。
于本年度，尽管持续存在宏观不确定性及各种当地问题，在市场加剧两极化下，Cardiff（卡地夫）的写字楼市场仍展现韧性。租户继续为员工寻求最优质的空间，提供更多便利设施。未翻新的办公室或并非位于主要区域的办公室将无人问津，或将会改作其他用途。本年度的最优惠利率维持不变。然而，由于大量二手空间回流市场，总空置率对来年的租金构成压力。
部分租户于选址方面面临挑战，而疫情后的环境及对通常较小而精的空间要求，更加突显该问题，租户更倾向选择位处市中心且邻近交通枢纽的地段。Atlantic House翻新工程提供优越的选择，能够满足此类需求。
于二零二五年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币3,466,000元（二零二四年：约港币556,000元）经已确认。该物业亦以市场法进行估值，即根据在Cardiff（卡地夫）可资比较的全幢办公室实际销售的已变现价格进行比较，并参考Financial Time Stock Exchange UK Office Index（英国富时办公室指数）就大小、楼龄、地点及交易日期等微观因素作出适当调整。物业的估值方法与往年相同。
Cardiff（卡地夫）为威尔士的主要写字楼市场，并为英国其中一个主要地区中心。集团认为，持有该物业是作长期投资用途及丰富物业组合的良机。
亚毕诺道3号环贸中心办公室单位及停车位该三个办公室单位位于中国香港中环亚毕诺道3号环贸中心30楼，总楼面面积合共约为4,100平方尺。该三个办公室单位现正物色新租户。
皇后大道西2至12号联发商业中心办公室单位该物业位于中国香港皇后大道西2至12号联发商业中心，总楼面面积约为1,650平方尺。该办公室单位已出租予庞维新先生（‘庞先生’）全资拥有的一间翻译公司，月租为港币42,000元。月租自二零二五年七月一日起已调整为港币38,800元。该租金是参考中国香港市场其他类似物业的月租及专业估值报告后经公平磋商厘定。
德辅道中121号远东发展大厦全层办公室该物业为位于中国香港德辅道中121号远东发展大厦15楼全层的办公室单位，亦为位于中环区的写字楼，总楼面面积约为7,300平方尺。该物业已出租予庞先生全资拥有的一间财经印刷公司，月租为港币224,000元。该租金是参考中国香港市场其他类似物业的月租及专业估值报告后经公平磋商厘定。
于二零二五年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币18,000,000元（二零二四年：约港币7,000,000元）经已确认。与中国香港皇后大道中9号的商业办公室类似，该物业使用市场法估值，即根据可比物业实际销售的已变现价格进行比较。该物业的估值方法与过往年度相同。商业办公室价值相对更容易受到经济周期的影响，由于对中国香港及全球经济不明朗的忧虑，商业租赁的需求持续减少。估值所采用可比交易的交易日期均于估值日起一年内，且均位于目标物业约一公里半径范围内。因此，应优先采用市场法以确保估值的准确性。
北角海景大厦c座天台该物业位于北角海景大厦天台前向部分，面向中国香港岛维多利亚港南面。集团相信，其可改建为约300平方米的天台广告牌，位置瞩目。集团已聘用广告代理，以物色广告牌的潜在租户。
大角咀形品星寓商舖及广告牌集团收购两间零售商舖及两块广告牌，以作买卖用途。
该等商舖位于大角咀形品星寓地下，富有特色，例如幕墙设计及高楼底，亦邻近酒店及商场，区内将有重建及住宅项目。该等物业于二零一七年收购作短期买卖用途。该等商舖均以合适回报率出租予独立第三方。然而，由于内地旅客消费习惯及港人的周末活动改变，导致近年个人消费开支及入境旅游业录得最大跌幅，零售业近年持续疲弱，因此，零售店舖的价格及租金均告下跌。于本年度，持作买卖物业已确认撇减约港币4,388,000元（二零二四年：约港币24,180,000元）。
于二零二五年七月十六日，集团与一名独立第三方（作为买方）订立临时买卖协议，以代价港币38,000,000元出售上述两间零售店铺及两块广告牌。于本报告日期，集团已获支付港币3,800,000元的订金，而未支付余额港币34,200,000元将于完成日期（初步为二零二五年十月十日）支付予集团。
日本北海道服务式住宅集团收购位于日本北海道二世古的两个服务式住宅。其中一个住宅位于比罗夫村上城区的俱知安町，另一个则位于新雪谷花园，两者均为可滑雪进出的全新滑雪度假村服务式住宅，提供全方位酒店服务。该等住宅由卓越的资产管理公司管理，该公司于有效管理二世古酒店及旅游方面具备专业知识及经验。长远而言，公司预期日本入境旅游业正在复苏，而二世古滑雪胜地在日本及国际引发热潮。
集团相信，投资日本房地产是长期投资及丰富物业组合的良机。
集团对中国香港、英国及日本商业、工业及住宅物业市场长远前景持乐观态度，并认为该等物业为绝佳投资机会，而集团将受益于物业价格的长远升值。
于本年度，物业投资及买卖业务分部录得租金收入总额约港币24,348,000元（二零二四年：约港币23,586,000元），包括收入约港币22,607,000元（二零二四年：约港币21,642,000元）及其他收入约港币1,741,000元（二零二四年：约港币1,944,000元）。该租金收入预期可为集团提供可观及稳定收入来源。
证券投资及买卖集团保留能产生稳定收入且具有资本增值潜力的股票组合以及其他投资产品。集团于决定是否接受投资及买卖机会时会考虑下列条件：(i)于目标持有期间，有关资本增值及派息的投资回报潜力；(ii)与集团当时的风险承受水平相比所面临的风险；及(iii)现有投资组合分散程度。
于二零二五年六月三十日，其投资中的很大部分（总额约港币163,276,000元（二零二四年：约港币160,238,000元））为物业相关金融工具。该等投资主要为非上市结构性产品，包括股票基金及位于日本、英国、德国、中国、柬埔寨及美国等市场的相关房地产资产的共同投资工具，为集团核心物业投资及买卖业务及物业发展业务不可或缺的一部分。该等投资为集团间接参与物业市场的策略性长期举措，特别是在集团缺乏直接营运专业知识但目睹其增长潜力的地区，并采用无追索权融资结构，以保护股东免受下行风险。此外，集团亦已认购若干条款优惠的投资储蓄计划，有助于产生稳定及保证回报，对集团整体的财务稳定作出贡献。
于本年度，集团录得本分部投资组合的公平值亏损净额约港币2,335,000元（二零二四年：收益净额约港币1,123,000元）。
集团于本年度呈报分部亏损约港币8,855,000元（二零二四年：约港币10,345,000元）。于本年度，集团就此分部收取投资组合的投资收入约港币5,286,000元（二零二四年：约港币6,814,000元）。于二零二五年六月三十日，此分部投资的账面值达约港币589,920,000元（二零二四年：约港币495,517,000元）。此价值为包含股本工具、债务工具、金融工具及加密货币的投资组合。
贷款融资于本年度，集团录得贷款融资业务利息收入约港币4,937,000元（二零二四年：约港币5,000,000元），相等于集团总收入约11.1%（二零二四年：约12.2%）。本年度来自贷款融资业务的溢利约为港币4,288,000元（二零二四年：
亏损约港币2,696,000元）。本年度贷款融资业务的利息收入维持稳定。贷款融资业务的溢利主要由于本年度因偿还贷款而确认应收贷款及利息亏损拨备拨回约港币5,544,000元。
于二零二五年六月三十日，贷款融资业务的应收贷款及利息账面值约为港币36,341,000元（二零二四年：约港币37,185,000元），主要以借款人于夹层贷款协议项下承担的股份按揭及转让契据作抵押。在借款人并无违约的情况下，集团不得出售或再质押抵押品（如有）。集团自身最大借款人占集团于二零二五年六月三十日的计提亏损拨备前应收贷款及利息约43%（二零二四年：49%）。
集团的贷款组合包括贷予五个企业借款人的五笔贷款。
其中两笔为有抵押商业贷款，其余三笔为向三只集团亦是投资者的房地产相关私募股权基金的特殊目的公司提供的无抵押贷款。
尤其是，其中一笔有抵押商业贷款乃贷予一个主要从事透过其线上借贷服务平台提供学生贷款的借款人。根据贷款协议，集团有权将未偿还本金转换为借款人最多6,000,000股的普通股（相等于最多约25%的借款人全部已发行股本），为集团参与学生贷款市场提供潜在机会。有关贷款的详细条款。
本年度的所有应收贷款均为固定利率贷款。该等固定利率应收贷款年利率介乎于8%至22.5%（二零二四年：介乎于3.33%至20%）。
集团一般提供短期至中期贷款，而业务的目标客户群为有短期至中期资金需求且可就借贷提供足够抵押品的个人及公司实体。集团主要通过公司董事、高级管理层、业务合作伙伴或客户的业务转介及介绍获得客户。
集团已制定信贷政策、指引及程序，涵盖贷款交易的关键内部监控，包括尽职审查、信贷评估、妥善签立文件、持续监控及账款追收。尽职审查程序包括调查借款人背景、评估其当前业务营运及财务状况、市场声誉及信誉，以及进行财务分析及可收回性分析。为尽量降低信贷或投资风险，集团一般会要求客户提供担保，包括一般预期需要担保的抵押品、预期变现价值超过贷款或投资金额的抵押品、期票以及╱或个人担保及公司担保。
提取贷款后，贷款协议将连同贷款文件一并妥善存档。集团与借款人保持定期联系，并根据业务发展、财务状况、还款能力（包括近期偿付记录以及对借款人提起的任何诉讼及破产令）进行定期审查，以评估贷款的收回情况。集团将会对相关客户采取一切必要的法律行动，以跟进未偿还贷款的结付。
集团根据预期信贷亏损（‘预期信贷亏损’）模式就须按中国香港会计师公会颁布的中国香港财务报告准则第9号进行减值评估的应收贷款及利息进行减值评估。预期信贷亏损的金额于各报告日期更新，以反映自初始确认以来的信贷风险变动。具体而言，在评估信贷风险是否显著增加时，集团会考虑以下资料：
应收贷款的外部（如有）或内部信贷评级实际或预期大幅转差；
信贷风险的外部市场指标大幅转差，例如信贷息差大幅扩大、借款人信贷违约掉期价格大幅上升；
业务、财务或经济状况的现有或预测不利变动，预期导致借款人履行债务责任的能力大幅下降；
借款人的经营业绩实际或预期大幅转差；及借款人的监管、经济或技术环境实际或预期出现重大不利变动，导致借款人履行债务责任的能力大幅下降。
于截至二零二五年六月三十日止年度，于损益中确认贷款融资业务的亏损拨备约为港币630,000元（二零二四年：约港币7,681,000元）。
业务展望：
展望未来，全球经济继续复苏，于本年度，外围环境仍然艰难。地缘政治紧张局势持续及更持久的更高息环境仍然对疫情后的环球经济构成巨大威胁。地缘政治紧张局势的持续影响尚未完结，由于围堵措施可能仍会持续一段时间，预计中短期的全球经济活动将仍然疲弱。中美两国关系紧张、乌克兰紧张局势持续、贸易保护主义升温以及地缘政治风险持续，将为经济复苏带来进一步挑战及不确定因素。
尽管中国香港及全球经济不明朗，惟公司预期本地经济于疲情后将逐步回稳。鉴于中国香港的投资环境成熟稳健，加上借助大湾区竞争优势带来的潜在机遇，中国香港凭藉本身的条件及作为中国的一部分，仍占一席位且举足轻重。集团对物业市场仍抱持审慎乐观的态度，公司有信心能够迎难而上，克服各种挑战。
因应其他物业公司所面对的市场危机，集团将继续采取审慎的方针收购及出售物业，并对维持稳定收入抱持审慎乐观的态度。尽管当前市场情绪低迷，集团将继续积极应对，多元化其物业和投资组合，并透过不同的房地产挂钩结构性产品积极寻求合适的投资机会，以实现经常性收入及资本增值，同时扩大其证券投资及买卖业务以及贷款融资业务，实现稳定的经常性收入增长。以上策略旨在维持集团的竞争力，从而确保集团可持续发展及保障股东利益。
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