主营业务:
公司为投资控股公司。公司及其附属公司（‘集团’）主要于中华人民共和国（‘中国’）从事提供物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务及城市服务。
报告期业绩:
收入为人民币3,619.8百万元，较2024年同期的人民币4,031.8百万元下降10.2%。集团收入来源于四大业务板块：(i)物业管理服务；(ii)社区增值服务；(iii)非业主增值服务；及(iv)城市服务。期内，(i)物业管理服务仍是集团最大的收入和利润来源，收入达人民币2,812.3百万元，占总收入的77.7%，较2024年同期的人民币2,761.0百万元同比增长1.9%；
(ii)社区增值服务收入为人民币538.9百万元，占总收入的14.9%，较2024年同期的人民币586.7百万元同比下降8.1%；
(iii)非业主增值服务收入为人民币61.2百万元，占总收入的1.7%，较2024年同期的人民币80.9百万元同比下降24.4%；
及(iv)城市服务收入为人民币207.4百万元，占总收入的5.7%，较2024年同期的人民币603.2百万元同比下降65.6%。
报告期业务回顾：
集团的目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商，为业主提供高品质的物业管理服务及贴近客户需求的多元增值服务。目前，集团一共有四大业务板块：(1)物业管理服务；(2)社区增值服务；(3)非业主增值服务；及(4)城市服务。
于2025年6月30日，集团业务覆盖123个城市，为1,466个项目提供种类丰富的服务，客户类型多样，包括住宅、公建、高校、产业园及医院等。在管建筑面积为222.3百万平方米，合约建筑面积为343.4百万平方米。物业管理服务•占总收入77.7%，占总毛利79.4%;2025年上半年，集团物业管理服务收入规模增加，毛利率持平。
截至2025年6月30日止，集团物业管理服务收入为人民币2,812.3百万元，相较于2024年同期的人民币2,761.0百万元，同比上升1.9%。收入增长的主要原因是(1)集团积极加大对第三方项目的市场拓展，在管建筑面积增加；(2)集团市拓团队能力增强，新增在管项目质量优于存量在管项目；及(3)世茂集团控股有限公司（‘世茂集团控股’及其附属公司统称‘世茂集团’）及合作开发商交付在管建筑面积增加，直接贡献收入。
截至2025年6月30日止，集团物业管理服务毛利为人民币562.7百万元，相较于2024年同期的人民币553.1百万元，同比上升1.7%；毛利率为20.0%，相较于2024年同期的20.0%持平。毛利提升的主要原因是(1)集团聚焦管理升级，持续提升经营能力；(2)通过精细化运营，提升一线效能；及(3)实施节能改造，多管齐下控制能耗支出，实现降本增效，促进物业管理毛利增长。•管理规模增加2025年上半年，集团管理规模扩大，在管建筑面积及合约建筑面积较2024年全年增加，在管项目结构整体进一步提升。
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于2025年6月30日，集团在管建筑面积为222.3百万平方米，相较于2024年同期的246.9百万平方米，同比下降10.0%；集团合约建筑面积为343.4百万平方米，相较于2024年同期的332.6百万平方米，同比上升3.2%。
于2025年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积为160.1百万平方米，相较于2024年同期的185.6百万平方米，同比下降13.7%，占比为72.0%，相较于2024年同期的75.2%，同比下降3.2个百分点。来自独立第三方开发商的合约建筑面积为268.0百万平方米，相较于2024年同期的256.8百万平方米，同比上升4.4%，占比为78.0%，相较于2024年同期的77.2%，同比上升0.8个百分点。来自独立第三方开发商的合约建筑面积增加的主要原因是集团市场拓展能力不断提升，持续贡献新增合约建筑面积。第三方竞标外拓成为集团最重要的合约建筑面积来源，为集团的业务发展提供动力。于2025年6月30日，集团非住宅物业在管建筑面积为85.4百万平方米，相较于2024年同期的102.4百万平方米，同比下降16.6%，占比为38.4%，相较于2024年同期的41.5%，同比下降3.1个百分点。非住宅物业合约建筑面积为147.8百万平方米，相较于2024年同期的140.8百万平方米，同比上升5.0%，占比为43.0%，相较于2024年同期的42.3%，同比上升0.7个百分点。变动的主要原因是(1)集团积极发展非住宅物业管理服务业务；及(2)集团市拓团队加大了对非住宅物业项目的拓展，增加了非住宅项目的在管建筑面积及合约建筑面积。
于2025年6月30日，集团在管建筑面积中，有86.0%的物业项目位于中国一线、新一线及二线城市。凭藉高品质项目组合与稳健的管理规模，集团既确保了物业管理服务收入的持续增加，也为各类多元增值服务搭建了发展与扩展的基础。截至2025年6月30日止，集团终止在管建筑面积为11.1百万平方米，相较于2024年同期的17.5百万平方米，同比下降36.6%；集团终止合约建筑面积为11.1百万平方米，相较于2024年同期的17.5百万平方米，同比下降36.6%。变动的主要原因是集团(1)积极开展服务品质焕新工作，提高服务质量，提升客户满意度，从而提高了整体项目的续约率；及(2)聚焦经营能效，对所有在管项目进行系统性分析，并通过对标调研和项目评估，就各项目的发展潜力及经营贡献，匹配调整策略，释放更多发展活力。•第三方竞标外拓质量高2025年上半年，集团乘势而上，聚焦第三方市场拓展持续攻坚，再攀新峰。集团第三方竞标外拓成绩再创历史新高。截至2025年6月30日止，集团第三方竞标外拓新增年化合同金额为人民币958.4百万元，相较于2024年同期的人民币620.1百万元，同比上升54.6%；新增合约建筑面积40.1百万平方米，相较于2024年同期的17.7百万平方米，同比上升126.6%；新增在管建筑面积3.7百万平方米，相较于2024年同期的9.8百万平方米，同比下降62.2%。
第三方竞标外拓新增非住宅物业合约建筑面积为33.4百万平方米，相较于2024年同期的9.9百万平方米，同比上升237.4%；占比达到83.3%，相较于2024年同期的55.9%，同比上升27.4百分点。上升的主要原因是(1)集团积极扩大客户基础，拓展多种类型的非住宅物业项目；及(2)集团市拓团队能力持续增强，新中标的非住宅物业项目数量快速增加。社区增值服务•占总收入14.9%，占总毛利16.4%截至2025年6月30日止，集团社区增值服务收入为人民币538.9百万元，相较于2024年同期的人民币586.7百万元，同比下降8.1%；毛利为人民币116.6百万元，相较于2024年同期的人民币158.2百万元，同比下降26.3%；毛利率为21.6%，相较于2024年同期的27.0%，同比下降5.4个百分点。收入、毛利及毛利率下降的主要原因是(1)国内经济形势发生变化，导致整体的消费情绪发生改变；及(2)业主的消费意愿趋于谨慎。
2025年上半年，集团对社区增值服务的发展战略进行优化调整。开发全新新零售业务，将重点聚焦于贴近居民日常生活的业务，构建便捷高效的‘15分钟生活圈’，为客户提供更加贴心、即时的服务。•社区资产管理服务2025年上半年，社区资产管理服务收入为人民币123.4百万元，相较于2024年同期的人民币113.7百万元，同比上升8.5%。收入上升的主要原因是(1)集团积极提升前线的经营能力，深度挖掘资源点位，提升点位价值；及(2)加大发展社区租售业务，取得收入增长。
•智慧场景解决方案2025年上半年，智慧场景解决方案收入为人民币4.0百万元，相较于2024年同期的人民币47.3百万元，同比下降91.5%。收入下降的主要原因是(1)国内经济形势发生变化；及(2)客户的消费意愿趋于谨慎。
•车位资产运营服务2025年上半年，车位资产运营服务收入为人民币113.6百万元，相较于2024年同期的人民币125.6百万元，同比下降9.6%。收入下降的主要原因是(1)国内经济形势发生变化；及(2)客户的消费意愿趋于谨慎，导致停车场管理服务收入同比略有下降。
•美居服务2025年上半年，美居服务收入为人民币38.6百万元，相较于2024年同期的人民币38.6百万元持平，主要原因是(1)集团积极发展全新新零售业务，取得明显成效；及(2)业主的消费意愿趋于谨慎，导致美居业务规模萎缩。
•校园增值服务2025年上半年，校园增值服务收入为人民币154.0百万元，相较于2024年同期的人民币175.8百万元，同比下降12.4%。收入下降的主要原因是受到整体经济形势变化的影响，部分事业单位收缩服务需求，影响收入。
•养老服务2025年上半年，养老服务收入为人民币105.3百万元，相较于2024年同期的人民币85.7百万元，同比上升22.9%。收入增长的主要原因是(1)上海椿祺集养老服务有限公司（‘椿熙堂’）积极与世茂服务合作，共同开发市场；及(2)椿熙堂及世茂服务共享客户资源，建立了高效的业务模式，向客户提供高品质的服务，取得收入增长。非业主增值服务•占总收入1.7%，占总毛利1.3%截至2025年6月30日止，集团非业主增值服务收入为人民币61.2百万元，相较于2024年同期的人民币80.9百万元，同比下降24.4%。收入、毛利及毛利率下降是由于商品房新开工数量下降，导致案场业务萎缩，影响收入来源。
城市服务•占总收入5.7%，占总毛利2.9%截至2025年6月30日止，集团城市服务收入为人民币207.4百万元，相较于2024年同期的人民币603.2百万元，同比下降65.6%。收入下降的主要原因是集团于2024年9月处置了无锡市金沙田科技有限公司（‘金沙田’）之60%股份，导致可并表收入减少。
业务展望：
‘服务是根本’是世茂服务的发展方向。从产品本质而言，物业管理服务企业的交付核心是客户可感知的持续服务体验。服务的价值根植于服务的专业性与匹配度之中，并由情感连接来增强。世茂服务将通过优质的服务和产品，持续深耕非住宅、住宅、城市服务等赛道，不断提升项目服务能力，增加客户满意度，增强客户黏性。
发展适老化服务，聚焦银发需求，成为社区人文关怀的守护者。世茂服务将从硬件设施和软件服务提升两方面入手，为小区银发居民提供全方位、贴心的适老化服务。在硬件设施方面，为业主提供适老化改造，如安装紧急呼叫系统等，改善老年人的居家生活便利性。在软件服务方面，提供个性化服务，开设老年活动室，组织各类文体活动等，丰富精神文化生活。
发展非住宅空间运营，聚焦业态共生，成为多元价值的创造者。从市场角度看，非住宅项目对服务的专业性要求更高，并呈现出鲜明的行业特性，服务壁垒更难被复制。世茂服务将继续沉淀服务能力，深入理解特定行业的运营特点，整合跨领域的资源，与客户建立起长期稳定的合作关系，从基础服务提供商升级为客户的业态共生伙伴，创造更多价值。
发展社区商业，聚焦大融合，成为社区消费生态的建设者。世茂服务将把握业主生活的核心场景，通过高信任度、高黏性的服务联结，打开社区商业的流量入口。对小区内的公共空间进行合理改造与利用，引入与业主生活息息相关的业态，满足业主的消费需求。搭建社区商业生态圈，整合商业资源，组织特色商业活动，带动社区商业的繁荣。
发展智慧赋能升级，聚焦科技应用，成为行业引领者。筑牢安全防线，深化物联网技术与AI科技应用，对小区内的公共设施、安防系统等进行智能化管理。提升运维效率，推广传感器，实时采集运行数据，接入智慧管理平台，提升管理精确性。重构业主体验，为业主带来更加个性化、便捷化的服务。
最后，当房地产行业进入高质量发展阶段，物业管理服务公司的竞争也将逐渐转向服务价值的比拼，底层逻辑都离不开‘服务是根本’的核心认知。未来，世茂服务将把服务的专业度转化为业务壁垒、将情感联结转化为生态发展动能、将空间运营转化为价值创造，真正实现从物业管理者到融合服务商的蜕变，在行业发展中占据先机。
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