星星集团
01560

主营业务:
　　公司主要从事物业发展；物业投资，以进行出售、出租或资本增值；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；以及葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易。多项生活方式相关业务以‘城市(Metropolitan)’品牌经营。

报告期业绩:
　　集团截至二零二五年六月三十日止六个月的收益约为129.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约87.4百万港元、21.1百万港元及9.8百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约517.9百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约477.5百万港元、21.6百万港元及7.3百万港元），较去年同期减少约388.6百万港元。收益减少乃主要由于‘雨后’项目的住宅单位大部分已于过往年度售出，导致竣工项目的物业销量下降。截至二零二五年六月三十日止六个月的公司拥有人应占亏损为约19.9百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约218.5百万港元）。亏损收窄主要由于(i)销售物业单位由截至二零二四年六月三十日止六个月之毛损约51.2百万港元转为截至二零二五年六月三十日止六个月之毛利约12.8百万港元；及(ii)因贷款余额减少及今年第二季度中国香港银行同业拆息下降，融资成本由截至二零二四年六月三十日止六个月约83.4百万港元减少约43.3百万港元至截至二零二五年六月三十日止六个月约40.1百万港元。期内每股基本亏损约为3.10港仙，而去年同期则为每股亏损约34.07港仙。

报告期业务回顾：
　　公司主要从事物业发展、用于出售、出租或资本增值之物业投资、提供物业管理及安保服务。其业务亦包括清洁及装修工程、金融服务、基金投资及管理、葡萄酒业务（包括经营酒窖及葡萄酒贸易）以及媒体制作服务。此等多元化的生活方式相关业务以‘城市(Metropolitan)’品牌经营。
　　集团截至二零二五年六月三十日止六个月的收益约为129.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约87.4百万港元、21.1百万港元及9.8百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约517.9百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约477.5百万港元、21.6百万港元及7.3百万港元），较去年同期减少约388.6百万港元。收益减少乃主要由于‘雨后’项目的住宅单位大部分已于过往年度售出，导致竣工项目的物业销量下降。截至二零二五年六月三十日止六个月的公司拥有人应占亏损为约19.9百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约218.5百万港元）。亏损收窄主要由于(i)销售物业单位由截至二零二四年六月三十日止六个月之毛损约51.2百万港元转为截至二零二五年六月三十日止六个月之毛利约12.8百万港元；及(ii)因贷款余额减少及今年第二季度中国香港银行同业拆息下降，融资成本由截至二零二四年六月三十日止六个月约83.4百万港元减少约43.3百万港元至截至二零二五年六月三十日止六个月约40.1百万港元。期内每股基本亏损约为3.10港仙，而去年同期则为每股亏损约34.07港仙。集团个别业务分部的概览载列如下。
... 　　物业发展中国香港项目：
　　(a)虹方：于截至二零二五年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约1.1百万港元及4.6百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：分别为约21.1百万港元及5.0百万港元）。
　　(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展该楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二五年六月三十日止六个月，收益约8.8百万港元已于完成及交付本项目的4个物业单位时确认（截至二零二四年六月三十日止六个月：本项目并无销售任何单位）。云之端的物业单位均已全部售出及竣工。(c)雨后项目：集团将雨后发展成为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。自二零二三年下半年起已完成竣工及确认收益。截至二零二五年六月三十日止六个月，收益约77.6百万港元已于完成及交付该项目的5个住宅单位及31个停车位时确认（截至二零二四年六月三十日止六个月：收益约456.4百万港元已于完成及交付该项目的73个住宅单位时确认）。
　　(d)观塘地盘项目：集团正在积极评估将一块土地的用途转为发展学生旅社的可行性。此策略举措旨在利用该地块的优越地理位置及维多利亚港的全景，迎合市场对该地区优质学生住宿设施的需求。该土地用途变更有望提升资产价值及创造稳定收入来源，对集团的整体财务表现带来积极贡献。
　　韩国首尔项目：
　　(e)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二七年第一季度完工。
　　物业投资集团从事物业投资，旨在进行出售、出租或资本增值。部分出租活动透过提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储进行。城市服务公寓城市服务公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为1.7百万港元，与截至二零二四年六月三十日止六个月之收益持平。尽管两个期间的收益变动不大，但由于预计未来几年中国香港学生公寓的需求庞大，集团未来拟将重心转移至本分部。城市仓储及工作间城市工作间主要从事提供24小时共用工作空间，包括私人房间、共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室以及多个地点会员服务。公司的收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业客户的完善设备，以迎合不同需要。城市仓储专注于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为18.8百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约19.1百万港元），与去年同期相比并无大幅变动，表明该服务于中国香港市场拥有持续需求。
　　于二零二五年六月三十日，集团的投资物业组合总账面值约为738.4百万港元（二零二四年十二月三十一日：约738.4百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地693.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：约693.2百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）45.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：45.2百万港元）。
　　于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为697.9百万港元（二零二四年十二月三十一日：697.9百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地659.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：659.2百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产38.7百万港元（二零二四年十二月三十一日：38.7百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
　　集团亦会评估购买投资物业的潜在机会，并评估是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
　　提供物业管理服务集团为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后以及上环两幢商业大楼及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为6.9百万港元，而于二零二四年同期则约为7.1百万港元）。收益略为稳定彰显集团于市场的品牌优势。集团相信，提供全方位优质物业管理及安保服务将会进一步提升公司的品牌知名度。随著公司的服务扩展至其他物业业主及发展商，公司预期此分部将持续增长，从而有助集团长期产生稳定收益。提供融资集团为自有商业及工业发展项目的个人及公司客户提供信贷融资。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部产生的收益约为1.0百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：1.5百万港元），乃由于应收贷款余额减少而减少约0.5百万港元。鉴于维持小规模的贷款组合符合成本效益，集团决定出售该业务。
　　清洁及装修工程集团提供清洁及为集团所管理物业的业主提供装修工程。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此业务分部产生的收益约为3.0百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：3.0百万港元），与二零二四年同期持平。集团预期此分部通过提高工程质量及以较低成本高效运营而对其他业务领域产生协同效应。
　　葡萄酒业务集团从事向中国香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为9.8百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约7.3百万港元），同比增加约2.5百万港元。优质葡萄酒销售收益增长乃主要由于本期间成功推出多项季节性促销活动。
　　集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为40.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：40.5百万港元），其中包括位于中国香港的工业大厦的一个单位34.0百万港元（二零二四年十二月三十一日：34.0百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产6.5百万港元（二零二四年十二月三十一日：6.5百万港元）。
　　提供媒体制作服务集团透过咨询服务（包括提供电影或广告；筹划媒体活动、音乐会及艺人管理）的城市文化制作运营此业务分部。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此业务分部并无产生任何收益（截至二零二四年六月三十日止六个月：无）。
　　基金投资与管理集团基金投资之账面总额约为4.9百万港元（二零二四年十二月三十一日：约4.8百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。物业发展中国香港项目：
　　(a)虹方：于截至二零二五年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约1.1百万港元及4.6百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：分别为约21.1百万港元及5.0百万港元）。
　　(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展该楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二五年六月三十日止六个月，收益约8.8百万港元已于完成及交付本项目的4个物业单位时确认（截至二零二四年六月三十日止六个月：本项目并无销售任何单位）。云之端的物业单位均已全部售出及竣工。(c)雨后项目：集团将雨后发展成为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。自二零二三年下半年起已完成竣工及确认收益。截至二零二五年六月三十日止六个月，收益约77.6百万港元已于完成及交付该项目的5个住宅单位及31个停车位时确认（截至二零二四年六月三十日止六个月：收益约456.4百万港元已于完成及交付该项目的73个住宅单位时确认）。
　　(d)观塘地盘项目：集团正在积极评估将一块土地的用途转为发展学生旅社的可行性。此策略举措旨在利用该地块的优越地理位置及维多利亚港的全景，迎合市场对该地区优质学生住宿设施的需求。该土地用途变更有望提升资产价值及创造稳定收入来源，对集团的整体财务表现带来积极贡献。
　　韩国首尔项目：
　　(e)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二七年第一季度完工。
　　物业投资集团从事物业投资，旨在进行出售、出租或资本增值。部分出租活动透过提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储进行。城市服务公寓城市服务公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为1.7百万港元，与截至二零二四年六月三十日止六个月之收益持平。尽管两个期间的收益变动不大，但由于预计未来几年中国香港学生公寓的需求庞大，集团未来拟将重心转移至本分部。城市仓储及工作间城市工作间主要从事提供24小时共用工作空间，包括私人房间、共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室以及多个地点会员服务。公司的收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业客户的完善设备，以迎合不同需要。城市仓储专注于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为18.8百万港元（截至二零二四年六月三十日止六个月：约19.1百万港元），与去年同期相比并无大幅变动，表明该服务于中国香港市场拥有持续需求。
　　于二零二五年六月三十日，集团的投资物业组合总账面值约为738.4百万港元（二零二四年十二月三十一日：约738.4百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地693.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：约693.2百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）45.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：45.2百万港元）。
　　于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为697.9百万港元（二零二四年十二月三十一日：697.9百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地659.2百万港元（二零二四年十二月三十一日：659.2百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产38.7百万港元（二零二四年十二月三十一日：38.7百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。
　　集团亦会评估购买投资物业的潜在机会，并评估是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
　　提供物业管理服务集团为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后以及上环两幢商业大楼及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为6.9百万港元，而于二零二四年同期则约为7.1百万港元）。收益略为稳定彰显集团于市场的品牌优势。集团相信，提供全方位优质物业管理及安保服务将会进一步提升公司的品牌知名度。随著公司的服务扩展至其他物业业主及发展商，公司预期此分部将持续增长，从而有助集团长期产生稳定收益。

业务展望：
　　进入二零二五年上半年，全球经济环境持续带来挑战，中国香港仍面临通胀压力及高利率影响。该等因素导致消费者及企业保持谨慎态度，影响市场动态。
　　纵使面临重重挑战，但随著利率逐步下调，公司对物业市场持乐观态度。政府近期放宽投资移民计划的限制，允许申请人投资住宅物业，此举料将提振该业界的活动。此外，受人才计划和持续推动‘StudyinHongKong（中国香港升学）’倡议所带来的强劲需求支撑，租赁市场仍然坚挺。教资会资助大学增加非本地本科生录取名额，或将大幅增加对公寓及宿舍的需求。
　　公司的发展项目已取得长足进展，尤其是‘雨后’项目已成功销售所有住宅单位。公司对质素的承诺以及中国香港区的战略位置仍将吸引市场青睐，公司预计可及时完成剩余商舖的销售。
　　展望未来，公司将一如既往地专注于透过策略性投资、卓越运营及可持续增长来实现长期价值。于二零二五年，公司将继续利用科技提升客户体验及运营效率。公司亦将开拓新市场及资产类别以多元化公司的投资组合并降低风险。
　　在应对不断变化的市场环境时，集团在房地产及物业发展领域具备优势，能够把握新兴机遇及应对潜在挑战。公司的策略愿景、稳健的投资组合以及对创新和可持续发展的承诺，为持续增长和价值创造奠定坚实基础。
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