京城佳业
02210

主营业务:
　　集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。

报告期业绩:
　　于报告期内，集团的总收入约为人民币1,045.1百万元，较2024年同期的约人民币889.6百万元增长约17.5%。

报告期业务回顾及展望：
　　物业管理服务－占总收入约71.3%于报告期内，集团源自物业管理服务的收入约人民币745.6百万元，较2024年同期上升约21.2%，主要由于集团在管面积及在管项目数量的增长。于报告期末，集团在管项目面积约为47.4百万平方米，其中来自北京城建集团及其合营企业或联营公司项目的在管面积约为22.5百万平方米，来自第三方在管项目面积约为24.9百万平方米，较去年同期分别减少约0.9%及增长约19.8%，主要由于集团积极应对内外部市场环境变化，整合市场资源，理性拓展优质资产与核心标志项目。坚持以高质量发展为主线，持续优化产品结构和区域市场布局，聚焦业态深耕和区域市场，在深挖存量的同时，外拓增量，实现了企业规模有质量的增长。
　　于报告期内，集团实现新签面积约2.6百万平方米，同比增长约5.6%；新签合同额约为人民币322.5百万元，同比下降约1.6%。新增全委物业项目28个，其中来自第三方项目25个，占比约89.3%，主要由于集团全力开拓外部市场，持续加强市场营销体系建设，坚定推进业务与品牌的独立发展。一是新拓项目中优质大项目持续增多，新签年化合同额超过人民币10.0百万元以上的全委项目9个；二是行政办公类业态保持领先，服务国家部委行政办公项目持续增多；三是高校和科研院所业务稳中有进，集团新增中国科学院力学研究所钱学森实验室、国际关系学院等项目，高校市场规模优势显著；四是轨道交通类项目规模迅速扩大，新中标北京6条轨道交通类物业项目，轨道交通类物业市场竞争力迅速增强；五是首次拓展博物馆物业新业态，中标中国人民抗日战争纪念馆、路县故城遗址公园博物馆等项目，开辟服务新领域。于报告期末，集团住宅物业在管项目面积约为28.3百万平方米，同比增长约2.4%，占总在管面积约59.8%。于报告期内，源自住宅物业的管理服务收入约为人民币303.9百万元，较2024年同期增长约7.9%，占物业管理服务总收入约40.8%。
　　于报告期末，集团非住宅物业的在管项目面积约为19.0百万平方米，同比增长约20.6%，占总在管面积约40.2%。于报告期内，源自非住宅物业的管理服务收入约为人民币441.8百万元，较2024年同期显著增长约32.3%，占物业管理服务总收入约59.2%，主要由于集团市场竞争力逐渐增强，新增非住宅项目收入占比较大，业态布局调整效果逐渐显现。集团稳步推动有质量的规模发展、坚持多业态布局，不断打造优势产品。通过加强营销能力建设，健全协同营销机制，提升市场竞标能力。集团坚持聚焦大客户、大项目、大区域，注重区域深耕、项目深耕、业务深耕和优势领域深耕，巩固市场地位。集团以医院、高校和科研院所、综合场馆、产业园区、高端商写等非住宅业态为重点，持续拓展高效益、高质量的优质标的，以实现规模有效增长和物管业务全国布局。
... 　　在服务质量与客户满意度方面，集团坚持‘以人为本’作为服务品质的核心，持续开展系统性服务体系提升，修订各业态检查标准，升级高校服务标准，推出高校物业人员配置分级服务模式，依据客户需求精准匹配多场景、差异化服务；深化品控平台应用，加强问题整改闭环，提升管控效能；通过组织AI实战训练营及行业认证培训，驱动服务团队专业能效提升。2025年集团品牌价值实现突破性增长，中国物业服务百强排名跃升至第16位，获‘中国物业服务质量领先企业’、‘中国物业服务百强满意度领先企业’等荣誉20余项。教育物业专项、城市服务和综合设施设备运维（‘IFM’）等细分领域竞争力获权威认证，品牌溢价空间持续扩大，为集团创造长期发展价值奠定坚实基础。
　　在经营管理与业绩提升方面，集团在项目管理过程中，坚持法人管项目，持续强化项目前期策划机制，从而确保项目盈利水平。集团真正把精益化管理落实到了生产经营的各环节。通过持续开展应收账款清欠和亏损低效项目治理，加强专业分包管理，大力推行区域化管理，全面提升物业项目运营质效。
　　在数字化建设与内部管控方面，集团秉承‘以客户为中心、科技赋能、数据驱动’核心理念，完成公司数字化平台建设总体规划，明确公司未来三年数字化发展路径。打通‘佳享荟’平台与业财一体化平台，新增访客预约、外卖员身份登记等模块，进一步丰富业主服务体验。同时，集团构建满意度调查模块，形成‘400+线上’双维度满意度调查体系，以数字化手段驱动服务质量持续优化。智慧宿舍管理系统在学校项目上线应用，个性化业态应用场景逐步丰富，赋能多业态管理方案输出能力，进一步完善公司数字化管理体系。非业主增值服务－占总收入约11.8%集团向非业主提供增值服务，包括(i)工程运营及维护服务；(ii)租户招揽及管理服务；(iii)案场和样板间管理和交付服务；(iv)施工物业化及箱式房租赁服务；及(v)其他服务。于报告期内，集团源自非业主增值服务的收入约为人民币122.8百万元，较2024年同期增长约15.8%。
　　在工程运营及维护服务方面，于报告期内，集团源自工程运营及维护服务的收入约为人民币43.6百万元，占非业主增值服务收入约35.5%，较2024年同期增长约24.3%，主要由于集团涉及IFM的服务项目持续增加。报告期内，所属的北京城建京通工程运维管理有限公司为北京工业大学提供校园门窗更新服务，推动工程运营和维护服务收入显著增加。集团在工程运维及改造方面新拓展7个政企、高校、医院客户，并相继完成25个专项服务，为园区、校区、学生公寓提供结构加固、消防安全改造等服务，得到了客户认可。于报告期内，集团也在加大对IFM和能源管理领域的探索，通过技术手段进行建筑能源系统分析，以合同能源管理、能源运维托管等方式，降低建筑能耗及碳排放。公司为客户提供年度工程服务维修及保养管理计划，确保楼宇设备设施处于最佳运行状态的同时，降低能耗，延长建筑使用寿命并保障高效运作。在租户招揽及管理服务方面，集团的运营面积约45万平方米，源自租户招揽及管理服务的收入为人民币16.8百万元，占非业主增值服务收入约13.6%。集团凭藉充分的服务经验、产业布局能力以及丰富的客户资源，通过专业团队为资产赋能实现资产价值最大化。集团提供租户招揽及管理服务的项目在写字楼市场空置率持续走低的形势下，通过多元化的市场举措，拓宽营销渠道，提升客户储备量，并通过更好的物业服务和配套服务，提升客户满意度，增加客户黏性。
　　在案场和样板间管理和交付服务方面，集团在报告期内收入约为人民币26.4百万元，较2024年同期增长约47.4%，主要得益于案场和样板间管理服务的延展。集团在报告期内新承接三亚鹿城壹号、上海国誉府等项目，服务覆盖京冀沪川渝琼等多个地区的30个项目。在房地产市场下行的情况下，集团上半年亦中标第三方外拓项目，市场化拓展和服务能力逐步加强。集团一直以‘金钥匙’服务标准打造标杆，并在大型会议接待、国际论坛服务等领域保持领先。
　　在施工物业化及箱式房租赁服务方面，集团在报告期内源自施工物业化及箱式房租赁服务的收入约为人民币7.5百万元，较2024年同期下降约32.7%，主要由于重点项目陆续完结，施工项目减少，以及箱式房市场租金下跌等原因。面对挑战，集团一方面聚焦服务创新，举办施工现场标准物业化服务推介会，强化市场渗透，加强与北京城建集团工程总承包板块产业链协同发展，增强外部市场业务拓展；另一方面，提升施工物业化服务品质，降低箱式房周转成本，提升箱式房周转效率，寻求机会利用现有箱式房建设和运营‘建设者之家’项目，增加箱式房租赁收入。集团2025年亦新承揽朝阳区十八里店乡小武基村农民安置房等六个重点项目，获得市场增量。
　　于报告期内，集团源自非业主其他服务的收入实现显著增长，约为人民币28.6百万元，较2024年同期增长约87.9%，主要得益于集团在专项保洁和绿化工程服务上的开发，报告期内新增收入人民币11.4百万元，尤其是集团的地铁项目专项服务深受认可。在凭藉自身服务优势多元化发展的同时，公司深入挖掘高潜力细分市场，实现资源聚焦，推动专项服务垂直化发展，进一步巩固市场地位并提升业务竞争力。社区增值服务－占总收入约16.9%集团提供社区增值服务，包括(i)供热服务；(ii)餐饮服务；(iii)车位运营服务；及(iv)其他服务（包括美居服务、养老服务、社区零售、入室保洁及维修、房产经纪服务、电信服务等）。于报告期内，集团源自社区增值服务的收入约为人民币176.6百万元，较去年同期增长约5.1%，主要原因是公司加大了社区增值服务中民生类业务的推广力度，并逐步探索社区设施设备更新业务。
　　供热服务：实现收入约人民币76.6百万元，较去年同期增加约1.1%，占社区增值服务约43.4%。于报告期末，集团共承担36个项目的供热运营服务，总供热面积近4.73百万平方米。通过设备维护、技术应用等管理手段提升总供热能力达286MW，服务区域涵盖北京市朝阳区、海淀区、昌平区、房山区、大兴区，服务对象包括居民、商业、学校等，覆盖超3.8万户。为了更好的保障冬季供暖服务，节约能源的同时，提升用户满意度，公司在非供暖期对设施设备进行维护和更新改造。集团持续完善供热设备的更新改造，利用科技手段节能减排，并逐步探索智能变频供热管理，实现供热服务节能高效，为客户提供舒适的生活环境。餐饮服务：实现收入约人民币38.0百万元，较去年同期下降约9.9%，占社区增值服务约21.5%。受客户预算和需求变化影响，报告期内餐饮服务收入有所下滑，集团亦在甲方对团餐市场的开发，报告期内新签约2个团餐项目，获得市场增量。集团拥有专业的餐饮公司，致力于为客户提供高效、专业、优质的餐饮服务，业务板块主要涉及社会餐厅、团餐、热链和施工现场四个领域。凭藉专业优势，集团将‘物业+团餐’多业务整合，形成协同，实现一体化综合服务。报告期内，集团持续为抖音集团餐饮服务提供商之一，开辟互联网大厂后勤服务的先河，并以此为契机，提升集团的餐饮专业化能力，提升市场竞争力。集团在紧抓食品安全生命线上，以顾客需求为导向，以精益求精为准则，量身定制‘物业服务+餐饮服务’方案，优化了服务报价，推进智能化服务升级，完善全流程供应链管理系统，提升运营效率与服务品质，增强市场竞争力，为客户提供更加专业优质的餐饮服务。
　　车位运营服务及社区增值其他服务：集团主要围绕社区生活需求稳步开展，实现收入约为人民币62.0百万元，较去年同期增长约23.7%，主要因为公司加大了社区增值服务中民生类业务的推广力度，并逐步探索社区更新业务。报告期内，集团从社区和客户运营的角度出发，着力在存量美居服务进行进一步探索，上半年获得收入近人民币6.0百万元，并在逐步探索社区更新业务，获得收入近人民币4.0百万元。集团也在紧密关注国家和北京市关于社区养老和健康管理服务的政策走向，以及康养服务的市场表现，并深入调研社区业主在陪诊、陪护、出院护理和健康管理等方面的需求，结合集团在管医院业务的衔接优势，探索进入社区康养服务领域，满足客户需求的同时，实现业务增长。
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