主营业务:
集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。
报告期业绩:
于报告期内，集团的总收入约为人民币2,292.0百万元（2024年：约人民币1,983.6百万元），较2024年同期增加约15.5%，主要是由于集团管理规模的持续扩大带来收入提升。
报告期业务回顾：
报告期内，集团在严峻的市场形势下攻坚克难，管理规模进一步扩大，总收入约人民币2,292.0百万元，同比增长约15.5%。其中，物业管理服务收入约人民币1,591.4百万元，占总收入约69.4%；非业主增值服务收入约人民币308.8百万元，占总收入约13.5%；社区增值服务收入约人民币391.8百万元，占总收入约17.1%，经营结构进一步优化。于报告期末，在管项目面积约为49.0百万平方米。公司坚定向高校、医院、交通场站及政务办公楼宇等业态发展，竞争优势稳步提升。公司持续提升服务质量和客户满意度，品牌效应日益凸显。报告期内，公司加大应收账款清收力度，应收账款增长势头得到有效遏制，应收账款及其他应收款项的预期信贷亏损同比降低约4.3%。截至报告期末，公司现金及现金等价物加定期存款约人民币1,320.2百万元，同比增长约2.9%，防范风险能力进一步增强。
集团收入来自三项主要业务板块，即(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。
物业管理服务：占总收入约69.4%于报告期内，集团源自物业管理服务的收入约为人民币1,591.4百万元，较2024年同期上升约13.8%，主要由于集团在管面积及在管项目数量的增长。于报告期末，集团在管项目面积约为49.0百万平方米，较去年同期增长约6.9%，其中来自北京城建集团及其合营企业或联营公司项目的在管面积约为23.1百万平方米，来自第三方在管项目面积约为26.0百万平方米，较去年同期分别增长约2.4%及11.2%，主要由于集团坚持以高质量发展为主线，在积极拓展优质项目的同时，适时退出低效潜亏项目，保持了管理面积的稳步增长。
于报告期内，集团实现新签面积约3.94百万平方米，新增全委物业项目38个，其中来自第三方项目37个，占比约97.4%，主要由于集团全力开拓外部市场，坚定推进业务与品牌的独立发展。集团积极应对内外部市场环境变化，整合市场资源，理性拓展优质资产与核心标志项目，持续优化产品结构和区域市场布局，聚焦业态深耕和区域市场，在深挖存量的同时，外拓增量，实现企业规模有质量的增长。于报告期末，集团住宅物业在管项目面积约为28.7百万平方米，同比基本持平，占总在管面积约58.5%。于报告期内，源自住宅物业的管理服务收入约为人民币662.1百万元，同比增长约17.8%，占物业管理服务总收入约41.6%。
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于报告期末，集团非住宅物业的在管项目面积约为20.4百万平方米，同比增长约19.2%，占总在管面积约41.5%。于报告期内，源自非住宅物业的管理服务收入约为人民币929.4百万元，同比增长约11.1%，占物业管理服务总收入约58.4%，主要由于集团市场竞争力逐渐增强，新增非住宅项目收入占比较大，业态布局调整效果逐渐显现。
在市场营销新拓业务方面，于报告期内，集团新签年化合同额约为人民币566.1百万元，新签年化合同额超过人民币10百万元以上的全委项目12个，新拓优质大项目增多。集团市场拓展持续巩固优势业态：一是高校物业服务市场新中标国际关系学院、北京服装学院通州校区、北京印刷学院主校区等4所高校，累计在管高校11所；二是医院类物业市场持续发力，中标天津康复疗养中心、曲阜市人民医院两所三级医院，累计在管5家三甲医院和1家三级综合医院；三是交通场站类物业项目新增北京地铁5号线、7号线、8号线、11号线、19号线、八通线，累计在管14项地铁物业服务。2024年、2025年连续两年在中指研究院年度总结中评为‘京津冀区域物业服务市场地位领先企业第一名’。‘2025中国国有物业服务优秀企业’等多项荣誉。在管的筑华年项目入选北京市住房和城乡建设委员会发布的2025年‘共建美好家园’典型及中国物业协会‘住宅小区物业服务质量提升’案例。同时，集团教育物业、城市服务和综合设施设备运维（‘IFM’)服务等领域获得多个奖项，品牌溢价空间持续扩大，为集团创造长期发展价值奠定坚实基础。
在经营管理与业绩提升方面，持续深化精益运营管理，经营业绩稳步提升。深入推进‘三级经营管理机制’，通过项目月度盘点、子公司季度、集团年度分析，精准识别经营痛点，强化成本控制与服务效能。系统开展项目经营盘点，主动优化项目组合，退出低效亏损项目，集中资源聚焦高价值区域和优质业态，提升整体盈利水平。针对重大项目，严格执行策划审核机制，提升运营效率与风险预控能力。持续深化业财融合与合规管理，提升业务与财务数据协同精度，为经营决策提供有力支撑。通过系统推进集采体系建设，搭建信息化管理平台，推动采购流程智能化、透明化，初步显现降本成效。
在数字化建设与内部管控方面，集团秉承‘以客户为中心、科技赋能、数据驱动’核心理念，聚焦客户服务体验提升与内部管理提效，进一步加大信息化建设投入。在充分开展市场调研与业务需求分析的基础上，系统推进数字化平台建设与应用落地，推动信息化在运营流程、品质管理及客户服务中的深度应用。于报告期内，集团业财一体化系统迭代升级，在打通业务财务税务资金四大核心模块基础上，开通账单提醒、线上缴费功能、线上开票等功能，提升客户服务体验；在实现数据自动传输与智能校验的同时，完善数据治理，打通数据逻辑，推动物业费收缴率显著提升，并夯实精细化数据管控。‘佳享荟’平台打通多域接口，融合访客管理模块提升服务体验。根据公司战略布局，建成校园后勤宿管系统，完善业态数字化布局。落地‘机器人+人工智能’应用，构建‘人防+智巡’体系，强化园区安防。启动数智底座建设，搭建京城佳业云平台，筑牢数字化发展根基。
非业主增值服务：占总收入约13.5%于报告期内，集团向非业主提供增值服务，包括(i)工程运营及维护服务；(ii)案场和样板间管理和交付服务；(iii)租户招揽及管理服务；(iv)施工物业化及箱式房租赁服务；及(v)其他服务。于报告期内，集团源自非业主增值服务的收入约为人民币308.8百万元，同比增长约21.8%，主要由于集团多个业态清洁卫生服务的市场拓展增加，工程运营及维护服务的有效增长，并通过市场化拓展获得北京多个地铁车辆段、青岛机场等项目的保洁服务。
工程运营及维护服务：集团在报告期内源自工程运营及维护服务的收入约为人民币80.3百万元，占非业主增值服务收入约26.0%，较2024年增长约20.0%，主要由于集团工程维修改造与运维管理服务项目持续增加。所属的北京城建京通工程运维管理有限公司为北京工业大学提供校园门窗更新服务，推动工程运营和维护服务收入显著增加。集团通过市场化发展，新拓展67项工程运维和维修项目，为园区、校区提供更新、消防安全改造和建筑修缮等服务，获得客户广泛认可。
案场和样板间管理和交付服务：集团在报告期内源自案场和样板间管理和交付服务的收入约为人民币66.9百万元，同比增长约32.9%，主要得益于案场和样板间管理服务的延展以及回款效率提升。新承接海垦城建鹿城壹号、上海国誉府，北京国誉颂等项目，新签合同金额超过千万元。服务覆盖京冀沪川渝琼等多个地区的35个项目。凭藉专业能力，集团积极拓展第三方案场服务业务，第三方项目占比提升至20%，市场化拓展和服务能力逐步加强，并在大型会议接待及国际论坛服务等领域保持优势。报告期内，集团以案场服务品质为核心驱动力，在‘金钥匙’服务标准基础上，推动《案场物业服务SOP手册3.0》全面落地实施，进一步提升案场服务标准化与品牌化水平，打造更高标准、更具温度的高品质案场服务品牌。
租户招揽及管理服务：集团在报告期内源自租户招揽及管理服务的收入约为人民币53.4百万元，占非业主增值服务收入约17.3%。运营面积约45万平方米，集团凭藉充分的服务经验、产业布局能力以及丰富的客户资源，通过专业团队为资产赋能实现资产价值最大化。集团提供租户招揽及管理服务的项目在写字楼市场空置率持续走高的形势下，通过多元化的市场举措，拓宽营销渠道，通过对楼宇全生命周期的管理，持续为客户提供丰富的楼宇活动，建立楼宇生态链，不断增加客户黏性，提升客户满意度，在管项目平均出租率稳步提升，较2024年同期提升6.53个百分点。
施工物业化及箱式房租赁服务：集团在报告期内源自施工物业化及箱式房租赁服务的收入约为人民币15.7百万元，同比下降约18.9%，主要由于重点项目陆续完结，施工项目减少，以及箱式房市场租金下跌等原因。面对挑战，集团一方面聚焦服务创新，举办施工现场标准物业化服务推介会强化市场渗透，加强与北京城建集团产业链协同发展，增强内部市场业务拓展；另一方面，提升施工物业化服务质量，降低箱式房周转成本，提升市场核心竞争力。集团2025年亦新承揽平谷中关村科技园等六个重点项目，获得新的市场增量。
其他服务：集团在报告期内源自非业主其他服务的收入约为人民币92.5百万元，同比增长约57.4%，主要得益于集团在交通场站领域专项保洁服务的拓展。报告期内新增收入约为人民币33.7百万元，服务北京6个地铁车辆段和青岛机场。在凭藉自身服务优势多元化发展的同时，集团深入挖掘高潜力细分市场，实现资源聚焦，推动专项服务垂直化发展，进一步巩固市场地位并提升业务竞争力。
社区增值服务：占总收入约17.1%集团提供社区增值服务：包括(i)供热服务；(ii)餐饮服务；(iii)车位运营服务；及(iv)其他服务（包括美居服务、养老服务、社区零售、入室保洁及维修、房产经纪服务、推广服务等）。于报告期内，集团源自社区增值服务的收入约为人民币391.8百万元，较去年同期增长约18.2%，主要原因是公司加大社区增值服务中民生类业务的推广力度，并逐步探索社区设施设备更新业务。
供热服务：集团在报告期内实现收入约人民币142.5百万元，同比增长约13.0%，主要源于新增供暖服务项目。于报告期末，集团共承担38个项目的供热运营服务，总供热面积超5.28百万平方米。通过持续加强设备维护、技术升级、提升管理等措施，增强总供热能力。集团供热服务区域涵盖北京市朝阳区、海淀区、昌平区、房山区、大兴区及丰台区等地，服务对象包括居民社区、商业、学校、部队及家属院等，覆盖超4.1万户。为更好地保障冬季供暖稳定运行并提升客户满意度，在节约能源的同时，集团持续推进‘冬病夏治’专项工作，对供热设施设备开展系统维护与升级改造。同时，集团通过采用一体化智能烟气余热回收系统，搭载调控系统及智能监控平台，实现热能深度回收，多措并举进一步推进节能减排绿色运营的目标以及供热服务智慧运维保障。
餐饮服务：集团在报告期内实现收入约人民币91.1百万元，较去年同期增长约4.2%。于报告期末，集团在管餐饮服务项目共28个。集团引入第三方食品安全检查机构，对食品储存、加工卫生，到人员操作、清洁消杀等过程性与规范性关键环节进行高标准监督检查，确保餐饮运营安全规范，进一步夯实餐饮服务食品安全底线。报告期内，集团持续推进‘物业+团餐’业态融合，通过业务协同打造一体化综合服务模式；依托全流程供应链管理体系与智能化服务升级，不断提升运营效率与服务品质。同时，为客户提供定制化‘物业服务+餐饮服务’综合解决方案，进一步丰富服务生态，形成差异化竞争优势。
车位运营服务及社区增值其他服务：集团在报告期内实现收入约为人民币158.3百万元，同比增长约34.3%，主要因为集团加大民生类业务推广力度：包括入室维修、入室保洁及美居业务，并拓展社区推广等新业务。集团也在紧密关注国家和北京市关于社区养老的政策走向，以及康养服务的市场表现，并深入调研社区业主在陪诊、陪护、出院护理和健康管理等方面的需求，结合集团在管医院业务的衔接优势，探索进入社区康养服务领域，满足客户需求的同时，实现业务增长。
业务展望：
2026年是‘十五五’开局之年，是物业行业深化转型、价值重塑的重要阶段，也是集团乘势而上的重要战略机遇期。集团将坚持‘稳增长、提质效、强服务、铸品牌’发展理念，发挥首都区位优势，依托北京城建集团全产业链协同优势，借助上市平台整合内外部资源，以高质量发展为核心，以服务品质提升为根基，以改革创新和科技赋能为支撑，推动公司从‘规模扩张’向‘价值创造’深刻转型，全面推动企业高质量发展。
第一，以战略目标引领发展。锚定打造‘首都领先、全国知名的城市运营和美好生活服务供应商’战略目标，紧扣‘基础物业+增值业务’发展方向，聚焦高校、医院、交通场站及政务办公楼宇等优质非住业态，深耕北京区域市场，锻造细分赛道核心竞争力。抓住城市更新的机遇，培育运营服务能力，发展壮大资产运营业务。做专做精核心专项业务，布局IFM市场，为客户提供综合服务解决方案，拓展社区增值、医养健康等新赛道，打造第二增长曲线。
第二，以服务品质塑造品牌。回归服务本源，着力提升服务品质，满足客户需求，提高客户满意度，以‘好服务’助力‘好房子、好小区、好社区、好城区’。以‘服务标准分级化、资源配置精益化、业务流程可视化、品质督导机制化’为目标，优化形成《服务标准手册》《SOP操作手册》和《督导手册》，推动服务向专业化、标准化、智慧化、场景化纵深发展。持续深化人才强企战略，打通管理、技术、技能人才职业发展通道，打造高素质专业化物业服务队伍，为提升品牌美誉度提供人才支撑。
第三，以精益运营提升质效。强化总部对项目全生命周期穿透式管理，构建权责清晰、标准统一、流程规范、管控有力的法人化项目运营体系。建立投策联动机制，将策划前移至投标阶段。实施集约化管理，搭建并推广集采平台，切实降低采购成本。多措并举压降应收账款。深化亏损低效项目专项治理。
第四，以改革创新推动发展。坚持向改革要动力，向创新要活力，更加注重项目盈利能力和现金流健康。深化组织变革，进一步压缩管理层级，清晰界定权责边界，强化总部的战略支撑与资源调配能力，实现对项目的穿透式精益管理。
第五，以数字化转型赋能业务。加大科技投入，落实‘十五五’信息化专项规划，打造全业务流程智慧物业管理平台，重点攻坚停车管控、设备设施管理、医院后勤等子系统。深化业财一体化系统数据应用。探索AI技术在智能客服、安全巡检、能耗分析等场景试点。统筹搭建‘京城佳业云平台’和‘核心业务数字化平台’，全面提升管理效能与决策效率。
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