中海物业
02669

主营业务:
　　公司及其附属公司（统称‘集团’）主要从事提供物业管理服务及向非住户及住户提供增值服务；以及停车位买卖。

报告期业绩:
　　由于中国房地产市场仍处调整转型过程，资产价格下跌，内需消费更趋谨慎，物业管理行业整体增幅持续放缓。面对挑战，集团坚持稳中求进，开源节流，并推动实现高质量发展。截至二零二五年六月三十日止六个月，整体收益较去年同期上升3.7%至人民币7,089.5百万元（二零二四年：人民币6,838.4百万元），主要由物业管理服务带动，惟住户及非住户增值服务业务受消费疲弱影响而倒退。面对收入增长放缓，集团以严格的成本管控应对，透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施约束直接经营成本增幅，本期直接经营成本为人民币5,887.1百万元，较去年同期上升3.5%（二零二四年：人民币5,690.1百万元），令毛利率改善至17.0%（二零二四年：
　　16.8%），毛利较去年同期增加4.7%至人民币1,202.4百万元（二零二四年：人民币1,148.3百万元）。

报告期业务回顾：
　　集团是中华人民共和国（‘中国’）领先的物业管理公司之一，业务亦遍布中国香港及中国澳门。管理业态涵盖住宅物业及非住宅物业，如商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。透过为客户提供高质素及高水平的服务，提升客户的满意度，公司致力为所管理的物业保值增值，亦有助巩固公司主航道上作为知名中、高端物业管理服务供应商的品牌知名度。
　　凭藉集团的品牌价值、口碑及规模优势，公司稳步进行市场拓展，透过均衡丰富市场业态获得不同项目，逐步扩大客户资源及经营规模。期内，新增订单31.8百万平方米，当中84.0%来自独立第三方，新签合约总额约达人民币2,257.8百万元。然而，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，公司持续优化业务结构及项目治理，并退盘26.8百万平方米。因此，于二零二五年六月三十日，在管面积较去年年底温和增加5.0百万平方米至436.1百万平方米。
　　近年，住户增量市场受地产行业深度调整下行影响，存量市场经营及价格竞争环境亦渐趋激烈，抑压行业过往快速扩张，行业必需急速求变。因此，集团竭力成为城市空间的综合服务运营商，并推动客户资源纵向及横向挖掘，除稳固已有客户资源，亦积极挖掘新型客户资源，实现多业态并进。期内，新增订单中住宅项目和非住宅项目面积占比分别为41.0%及59.0%，而新签订的合约额分别约达人民币1,249.6百万元及人民币1,008.2百万元。
　　由于中国房地产市场仍处调整转型过程，资产价格下跌，内需消费更趋谨慎，物业管理行业整体增幅持续放缓。面对挑战，集团坚持稳中求进，开源节流，并推动实现高质量发展。
... 　　截至二零二五年六月三十日止六个月，整体收益较去年同期上升3.7%至人民币7,089.5百万元（二零二四年：人民币6,838.4百万元），主要由物业管理服务带动，惟住户及非住户增值服务业务受消费疲弱影响而倒退。
　　面对收入增长放缓，集团以严格的成本管控应对，透过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施约束直接经营成本增幅，本期直接经营成本为人民币5,887.1百万元，较去年同期上升3.5%（二零二四年：人民币5,690.1百万元），令毛利率改善至17.0%（二零二四年：
　　16.8%），毛利较去年同期增加4.7%至人民币1,202.4百万元（二零二四年：人民币1,148.3百万元）。
　　其他净收入及收益为人民币54.1百万元（二零二四年：人民币89.1百万元），主要为来自更高之平均银行存款及有效之库务资金管理而带来利息收入人民币56.0百万元及税务优惠政策补助及政府补贴人民币13.2百万元，同时抵销因人民币汇率变动产生的汇兑损失，扣除债务结算后净亏损之人民币15.1百万元所致。
　　期内，自有投资物业之公允价值变动亏损为人民币4.8百万元，与去年同期相若。
　　经扣除本期的销售及行政费用人民币150.2百万元（二零二四年：人民币184.4百万元）及金融资产及合同资产的净减值计提人民币71.8百万元（二零二四年：人民币52.7百万元）后，经营溢利上升3.4%至人民币1,029.7百万元（二零二四年：人民币995.4百万元）。透过持续精益管理架构下对人手的控制，及对其他行政费用的有效压降，以达到‘厉行节约、勤俭办企’的目标下，销售及行政费用减省了18.6%。金融资产及合同资产的净减值较去年同期上升，主要由于以下因素的复合效应：(i)受经济环境影响，贸易应收款按照账龄采纳较稳健减值比率8.5%计提（于二零二四年六月三十日：6.7%），期内减值为人民币70.0百万元（二零二四年：人民币69.9百万元）；及(ii)代业主支付按酬金制管理物业的款项净减值人民币1.8百万元（二零二四年：净减值冲回人民币17.2百万元）。
　　由于除税前溢利上升，所得税费用按不同地域应课税率计提下，较去年同期增加1.5%至本期人民币256.6百万元（二零二四年：人民币252.9百万元）。其中，就一间中国附属公司已派发╱预期派发股息的本期及递延预扣所得税计提人民币24.1百万元（二零二四年：人民币29.3百万元）已于本期入账。
　　总结，截至二零二五年六月三十日止六个月，公司普通股权持有人应占溢利较去年同期上升4.3%，达人民币769.1百万元（二零二四年：人民币737.5百万元）。

业务展望：
　　展望未来，中海物业将持续以砥砺前行的领潮姿态，推动传统物业向现代化服务转型，以‘科技创新、跨界合作’路径实现‘中海式物业管理现代化’，以‘标杆项目、保值增值’呈现现代化专业水平的价值，以‘人才队伍、企业风貌’彰显现代化管理水平的表现，全面推进生态链合作、服务体系、科技应用、品牌建设、人才队伍及基础管理的现代化建设。
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