星盛商业
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主营业务:
　　集团为一间商用物业运营服务供应商，专注于透过其专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。

报告期业绩:
　　截至2025年6月30日止六个月，集团的收入约为人民币284.2百万元，同比下降约9.4%。

报告期业务回顾：
　　委托管理服务模式于此模式下，其获业主委托全权管理商用物业。集团委聘整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员。
　　服务：集团提供(i)市场定位、设计及建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
　　客户：集团的客户包括(i)业主；(ii)租户；及(iii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；(ii)就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比及╱或固定费用；(iii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iv)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本。
　　委托管理服务模式令集团于管理项目时拥有较高水平的自主权，集团相信这一模式能实现更理想的运营业绩及增加集团的收入，并因集团可能经手若干现金流量而限制其信贷风险。
　　品牌及管理输出服务模式于此模式下，集团作为专业管理人为业主管理商用物业。其仅委聘项目的核心管理团队，一般包括项目总经理及╱或若干功能性部门的主管。业主负责委聘绝大部分项目人员。于管理项目时，集团指派的核心管理团队将领导及监察业主委聘的项目人员。
　　服务：集团的服务包括(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；及(ii)运营管理服务。
　　客户：集团的客户仅包括业主。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；及(ii)就运营管理服务向业主收取收入及╱或利润的预定百分比及╱或固定费用。
　　成本结构：集团仅承担与项目有关的员工成本，当中一部分将由业主补偿，而业主则承担管理商用物业的运营成本。
　　于此模式下，集团毋须注入大量资金及人力资源，导致与其余两个模式相比的毛利率一般较高及促进集团的快速地域扩展。租服务模式于此模式下，集团自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。集团全权负责商用物业的管理及经营业绩，并委聘项目的整支管理团队。
　　服务：集团的服务包括(i)物业租赁服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
　　客户：集团的客户包括(i)租户；及(ii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)来自租户的租金；(ii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iii)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本，并定期向业主支付租金。
... 　　于整租服务模式下，集团可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务。整租服务模式可将集团来自项目的收入最大化，同时令集团面对较高风险。因此，集团于采纳整租服务模式时采用非常审慎的方式，并考虑就具有高增长潜力的项目采纳有关模式。

业务展望：
　　（一）聚力标杆扩维升级重点项目持续推进招调与品牌优化，实现资产增值。
　　深圳福田星河COCOPark巩固标杆地位：深圳福田星河COCOPark（北区）坚守年轻定位与流量密度，通过一楼服饰适度升级、餐饮潮玩动态换新及‘以大切小’改造局部区域，强化先锋潮流标签，巩固大湾区商业标杆地位。深圳福田星河COCOPark（南区）以主力店引入为核心举措，释放项目活力讯号，重点打造‘十字街口’特色区域。通过注入富有态度的内容运营，优化消费场景与业态布局，提升客流转化效率与销售业绩，推动资产增值。深圳星河WORLD•COCOPark打造湾区活力新中心：全力推进项目升级打造，以等高双子塔建筑地标的势能赋能商业认知度，构建成为湾区活力新中心的可行路径。通过内容革新与场景重构，优化整体商业环境与品牌结构，吸引志同道合的合作伙伴共筑未来，全面提升项目的市场吸引力与核心竞争力。
　　深圳龙岗星河COCOPark构建情感粘性与轻奢格调：融合年轻家庭欢聚、女性精致社交、全时段体验功能，以山姆会员为核心流量引擎，打造兼具轻奢格调与情感粘性的区域性标杆MALL。
　　（二）精准发力靶向招商采取‘战略联发’、‘首进品牌’、‘创新品牌’等多元化招商策略，通过提供定制化的招商政策及优质服务，全面提升项目的品牌吸引力和市场影响力，有效减少舖位空置率，提高项目的整体出租率；针对不同项目的空铺情况，制定‘一铺一策’的精准去化方案。通过灵活制定招商策略，实现项目的快速去化，确保公司收益的稳定增长。在商户签约后，强化督促机制，加快商户进场装修进程，争取提前开业，以提升项目的出租率和租金收入。
　　（三）强化营运增收创收通过精细化管理与策略优化提升在营项目运营效率和资产价值，保障租金与销售稳步增长。重点扶持标杆及高产商户，以头部品牌业绩带动整体销售，强化竞争力；成长期项目围绕营销节点快速迭代品牌，精准满足需求以促销售；为经营困难商户提供营销培训、法律咨询等增值服务，助其提升能力，增强归属感与忠诚度，同时加速储备优质品牌、优化组合，保持商场活力。
　　在稳固租金收入基础上，下半年拓展多元化收入渠道。开发利用商场广告位、场地租赁、增值服务等资源，统一规划升级广告位以吸引优质客户；优化场地租赁流程，推出多样套餐满足活动需求；借助品牌与资源优势开展商业咨询、培训等对外合作，拓宽收入来源
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