星盛商业
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主营业务:
集团为一间商用物业运营服务供应商，专注于透过其专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。

报告期业绩:
　　截至2024年6月30日止六个月，集团的收入约为人民币313.8百万元，同比增长约8.8%。

报告期业务回顾：
　　其商用物业运营服务包括：市场定位、设计及建筑咨询及租户招揽服务：主要包括市场定位、业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务；
　　运营管理服务：主要包括制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；
　　物业租赁服务：包括向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心之公共空间以及管理广告空间（例如购物中心的LED显示屏以及内墙及外墙）。集团根据三个运营模式提供商用物业运营服务，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。根据不同运营模式，集团于管理商用物业的参与程度有所不同，并向不同客户群提供不同组合的服务。委托管理服务模式于此模式下，其获业主委托全权管理商用物业。集团委聘整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员。服务：集团提供(i)市场定位、设计及建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
　　客户：集团的客户包括(i)业主；(ii)租户；及(iii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；(ii)就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比及╱或固定费用；(iii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iv)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本。委托管理服务模式令集团于管理项目时拥有较高水平的自主权，集团相信这一模式能实现更理想的运营业绩及增加集团的收入，并因集团可能经手若干现金流量而限制其信贷风险。品牌及管理输出服务模式于此模式下，集团作为专业管理人为业主管理商用物业。其仅委聘项目的核心管理团队，一般包括项目总经理及╱或若干功能性部门的主管。业主负责委聘绝大部分项目人员。于管理项目时，集团指派的核心管理团队将领导及监察业主委聘的项目人员。服务：集团的服务包括(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；及(ii)运营管理服务。
　　客户：集团的客户仅包括业主。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；及(ii)就运营管理服务向业主收取收入及╱或利润的预定百分比及╱或固定费用。
　　成本结构：集团仅承担与项目有关的员工成本，当中一部分将由业主补偿，而业主则承担管理商用物业的运营成本。于此模式下，集团毋须注入大量资金及人力资源，导致与其余两个模式相比的毛利率一般较高及促进集团的快速地域扩展。整租服务模式于此模式下，集团自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。集团全权负责商用物业的管理及经营业绩，并委聘项目的整支管理团队。服务：集团的服务包括(i)物业租赁服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
... 　　客户：集团的客户包括(i)租户；及(ii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)来自租户的租金；(ii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iii)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本，并定期向业主支付租金。于整租服务模式下，集团可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务。整租服务模式可将集团来自项目的收入最大化，同时令集团面对较高风险。因此，集团于采纳整租服务模式时采用非常审慎的方式，并考虑就具有高增长潜力的项目采纳有关模式。

业务展望：
　　2024年集团将持续以‘品质年’为主旨，继续坚持‘聚焦战略’和‘1234策略’，即‘1件大事－保开业、稳经营，2个聚焦－战略聚焦、区域聚焦，3项优化－优化核心资产、优化拓展模式、优化组织能力，4个能力－提升产品力、提升资源力、提升数智力、提升创新力’，坚决落实‘以项目为中心、以利润为中心、以客户为中心、以员工为中心’，强调品质和管理的双重提升，实现集团的可持续健康发展目标。围绕上述内容，核心工作将从以下方面展开：一、持续优化组织能力集团始终坚持‘聚焦、优化’的原则，因时而变。当前市场背景下，客户消费信心不足、商业赛道竞争加剧、品牌开店谨慎、线上也变成红海，整体商业环境正在发生深刻变化，星盛商业坚持总部做精，项目做强，优化管理流程与效率，构建扁平化、敏捷型组织，提升决策与执行力。
　　二、提升产品组合品质2024年，集团将持续夯实旗舰产品线COCOPark的品牌力，进一步强化COCOPark‘年轻潮流’的品牌基因，撬动年轻消费群体关注度。
　　除此之外，集团将全面打造产品特色，持续增强产品能力、创新能力、数字化能力，‘因城施策’，助力产品精准定位，并尝试突破型的产品创新。做好产品创新和成本控制之间的平衡，并确保精品建设落地不走样，改善客户体验，提高消费粘性。在做好项目精准定位的基础上，优化租户组合，提升品牌级次，稳步推进创新业态和首进品牌的引入。三、提升运营服务品质依托去年肇始的‘会员重塑计划’，持续升级会员体系和会员数智系统，提升会员服务水平。致力于为顾客提供有温度的服务，结合‘大服务体系’的创新思考，从客户体验出发，提升C端客户和服务水平。与此同时，顺应港客北上消费潮流，努力打造多个项目成为‘港客消费目的地’。
　　推行‘一店一策’营运策略，创新企划，精准营销，做好‘大抢节’、‘周年庆’、‘嘉年华’等集团级活动，引入明星、文创等跨界资源，持续提升集客能力，助力商户经营，打造标杆商户、‘百万店’、‘千万店’、‘亿元店’，回归经营本质，稳定项目基本盘，打造项目经营特色，提升经营业绩。坚持经营安全红线，EHS高标准严要求，杜绝安全隐患，守法依规经营。四、提升拓展品质坚持聚焦战略，重质不重量、坚守能力圈，选对一条适合星盛商业的拓展道路，走出自己特色的模式。
　　坚守企业安全底线，遵循‘五不做原则’，控制不了不做、支付不了不做、兑现不了不做、商业价值实现不了不做、目标区域外不做；优化拓展模式，聚焦目标市场，深耕优势区域，深耕大湾区、长三角重点城市及区域。
　　综上所述，2024年下半年集团将立足于存量资产的运营能力，增强企业抗风险能力，培养专业操盘团队，以不变应万变；全方面打造集团产品能力，创新能力，数字化能力，因城施策，构建‘做一个成一个，一个更比一个好’的良性发展模式。与此同时，集团将坚持探索和创新，注重对于新消费、新趋势、新境遇的敏锐度，进而为集团的长远发展注入更多活力。
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