新鸿基地产-R
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主营业务:
　　集团之主要业务为发展及投资地产物业以供出售及租赁之用、经营酒店、电讯、运输基建及物流，以及经营数据中心。

报告期业绩:
　　截至二〇二五年六月三十日止的年度，集团在撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为港币二百一十八亿五千五百万元，去年为港币二百一十七亿三千九百万元。每股基础溢利为港币七元五角四仙，去年为港币七元五角。
　　账目所示可拨归公司股东溢利及每股盈利分别为港币一百九十二亿七千七百万元及港币六元六角五仙，去年为港币一百九十亿四千六百万元及港币六元五角七仙。
　　账目所示溢利包括扣除了递延税项及非控股权益后之投资物业公平值减少的金额港币七亿四千二百万元，去年公平值减少的金额为港币二十四亿一千二百万元。

报告期业务回顾：
　　物业发展溢利及租金收入物业发展溢利回顾年内，来自物业销售的溢利为港币八十二亿九千万元，去年为港币七十八亿五千万元。按所占权益计算，年内录得的合约销售总额约港币四百六十六亿元。
　　租金收入连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入按年下跌百分之二至港币二百四十四亿六千一百万元，净租金收入按年下跌百分之三至港币一百八十三亿九千二百万元。
　　中国香港地产业务土地储备一如既往，集团在补充土地储备时，恪守其审慎的理财原则。回顾年内，集团透过公开招标及换地，为其土地储备增添了五幅住宅用地，可建总楼面面积约一百六十万平地点方尺。其中，集团在二○二五年四月就一幅土地的换地安排达成补地价协议，该地皮毗邻未来港铁洪水桥站，总楼面面积约一百万平方尺，将发展为住宅暨零售项目，集团占该项目百分之五十的权益。
　　截至二○二五年六月三十日，按所占楼面面积计算，集团在中国香港的土地储备约有五千七百四十万平方尺，当中约一千三百三十万平方尺为发展中且可供出售的住宅。
　　集团发展项目充裕，足够未来六至七年的发展所需。余下部分中，约三千七百七十万平方尺为多元化的已落成物业，其中绝大部分用作出租及长线投资，为集团带来可观的经常性收入。集团将继续秉承其一贯严谨的理财守则，在合适时机补充中国香港的土地储备，以推动集团未来的业务增长。
　　在财政年度年结日后，集团就重建长沙湾的货仓为住宅项目完成补地价。该住宅项目的总楼面约四十六万平方尺，而集团占该项目百分之五十的权益。
　　回顾年内，中国香港特区政府收回一批由集团持有的土地，其中包括位于洪水桥/厦村新发展区、面积约二百五十万平方尺的土地。集团预期可收取政府的现金补偿额约港币三十亿元，相关收益已在二○二四/二五财政年度入账。
　　此外，集团一批主要位于新田和北环线主线沿线的土地亦将被收回。该批土地面积约一百一十万平方尺，涉及的补偿金额约港币十二亿元，将在二○二五/二六财政年度入账。
... 　　地产发展回顾年内，随著按揭限制放宽及本地按揭息率回落，中国香港住宅市场进一步呈现回稳迹象。专才和学生持续流入，带动住宅租金和租金回报率稳步上升，增强了用家和长线投资者的入市信心。一手住宅成交活跃，尤其是配套齐全、交通便利的全新大型项目。
　　年内，按所占权益计算，集团在中国香港录得的合约销售额约港币四百二十三亿元，为过去五个财政年度的最高水平，主要来自启德天玺•天第1期、西沙湾发展项目第1A(2)期及第1B期SierraSea、北角海璇II、天水围YOHOWESTPARKSIDE和屯门NOVOLAND第3B期，以及元朗TheYOHOHubII和沙田珑珀山等多个已落成项目的货尾单位。
　　此外，集团继续推售中半山帝景园的优质单位，市场反应理想，并为集团的销售额带来贡献。集团在二○二五年七月推售屯门NOVOLAND第3A期，销情令人鼓舞。
　　集团秉承‘以心建家’的信念，致力在中国香港发展优质物业，以满足买家不断变化的需求和期望。集团透过专属项目地点中国香港屯门NOVOLAND平台新地会与客户直接互动，紧贴最新的市场趋势和客户喜好，展现集团以客为先的文化。多年来，集团在发展大型综合项目方面建立了强大的优势，项目均以创新的发展理念、完善的配套设施以及便捷的交通著称，而集团的最新地标西沙湾发展项目正是其中典范。该项目提供融合自然环境与现代便利的海岸生活，备受中国香港市场欢迎，正计划分期发展，策略性地分多年落成。项目率先推出的期数获市场热烈追捧，认购率创近年新高，足证市场对集团优质品牌的信任。
　　回顾年内，集团在中国香港有四个项目可交楼，按所占楼面面积计算，约有一百七十万平方尺，其中可供出售的住宅物业约一百五十万平方尺，截至二○二五年六月三十日，集团未入账的中国香港合约销售额约港币三百五十六亿元，预计当中约港币三百零一亿元将于二○二五/二六财政年度确认入账。
　　物业投资回顾年内，集团在中国香港的租赁业务难免受到经济不确定因素所影响。连同所占合营企业及联营公司的贡献，集团物业投资组合的总租金收入按年轻微下跌百分之二至港币一百七十五亿三千一百万元。年内集团物业组合的整体出租率维持在满意水平。
　　面对本地居民和游客消费模式的转变，中国香港零售业正经历转型。在充满挑战的环境下，集团旗下商场积极拥抱市场变化，透过创新及快速应变，成功保持高人流及消费者热度。年内，集团多元化的零售物业组合录得约百分之九十五的出租率，水平相对稳定，而二○二五年上半年租户销售额的跌幅亦显著收窄。
　　集团保持灵活变通，致力以创新的零售模式发掘新机遇。西沙GOPARK是中国香港首个运动商业综合体，以推动运动与健康为重点，设计打破室内与户外空间的界线，整体综合体经精心设计，建筑群与周边大自然环境融合，并严选多间餐厅、外带美食、运动设施和时尚生活商店，在推动全民运动外，亦可让访客尽情享受悠闲的都市假期。该地标自二○二五年初正式开幕以来，到访的本地居民及游客人次已超过二百万。集团将家庭和宠物友善的设施及服务从旗舰商场扩展至西沙GOPARK，以满足宠物主人和多代同堂家庭的需要，共同打造充满活力的社区。邻近的GOPARKAqua打造全方位的海岸体验，包括举办水上运动及不同类型的导赏团，足证集团致力为访客创造独特体验的决心，让他们从多角度探索西沙之美。
　　集团积极以多方面措施巩固其市场地位。新地商场会员计划ThePoint会员超过三百万人，其中活跃会员及高消费客群的消费额于年内稳步增长，突显该客群的消费韧性。该会员计划的贵宾会籍‘ThePointGold’于二○二五年七月正式推出，整合集团旗下商场、酒店、超市、电讯公司等资源，为忠实会员提供全方位的专属礼遇。除提供额外免费泊车时数和特快电动车充电免费预约服务外，相关礼遇亦包括新地商场服务柜台和一田优先排队专线、额外积分奖赏和近日开放的贵宾室，借此进一步提升顾客忠诚度。
　　凭藉集团在内地的业务基础，以及与租户的良好合作关系，集团旗下多个大型商场成功引入首次进驻中国香港的内地知名品牌和餐饮连锁店。这些新品牌不但为顾客带来新鲜感，亦可令商场内的选择更多元化，满足市场的相关需求。此外，多个商场正提升资产质素、重新规划商场布局，并优化行业和租户组合。沙田新城市广场、大埔超级城和屯门VCity重新规划其大型商店，以吸纳更多新租户和首店。为了把握增长迅速的‘谷子经济’，即由动漫和偶像等知识产权(IP)相关商品带动的市场，多个商场引入销售潮流周边商品的店舖，并在公共空间举办主题推广活动和开设期间限定店。商场亦引入更多娱乐选择，在商场营造活力气氛，以迎合顾客追求传统购物以外的体验。
　　集团旗下多个商场均位于住宅区的核心位置，能充分把握区内庞大人口带来的潜在需求。集团商场积极配合鼓励善用公共空间的政策，其中将军澳东港城等多个商场的室内及户外空间不时举办现场表演及推广活动，不断丰富顾客体验。其他焦点活动包括引入于央视春晚节目中备受全国瞩目的人工智能人形机械人，在观塘APM进行表演并担任购物大使。此外，访港游客持续回升，加上中国香港有多项精彩的大型活动，带动旺角MOKO和中环国际金融中心商场等旅游区商场的人流。
　　内地地产业务土地储备截至二○二五年六月三十日，按所占楼面面积计算，集团在内地的土地储备合共约六千五百三十万平方尺。土地储备中，约四千四百二十万平方尺为发展中物业，当中逾百分之五十将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。余下约二千一百一十万平方尺为已落成物业，主要用作出租及长线投资，绝大部分是分布在一线和主要二线城市核心商业地段的地标综合物业，位置优越。
　　集团将继续发展内地的现有项目，专注提供优质的物业和服务，以适应顾客持续转变的需求。
　　地产发展自二○二四年第四季起，贷款市场报价利率和存款准备金率下调，加上购房限制放宽，种种积极政策为内地主要城市的住宅市场提供支持。此外，上海和杭州等部分城市的土地市场亦有进一步改善的迹象。
　　回顾年内，按所占权益计算，集团在内地录得合约销售额约人民币四十亿元，销售额主要来自合作发展项目苏州湖滨四季第2期，以及广州御华园和峻銮的新一批住宅单位。湖滨四季第2期位处苏州金鸡湖南岸，共提供七十四间独栋别墅，住客可享恬静湖景及宁谧的生活体验，其中五十间优质别墅在年内推售，市场反应令人鼓舞并迅即沽清。位于上海的滨江凯旋门第3期的江畔住宅已于二○二五年上半年交楼，其壮丽的外滩景致备受赞誉。
　　其他业务酒店回顾年内，海外及内地旅客增加，大型盛事及商务高峰会等活动再度活跃，加上‘演唱会经济’兴起，带动集团在中国香港的酒店业务取得满意表现。受惠于商务旅客回归及新股上市活动增加，中国香港四季酒店表现良好。年内，集团旗下中国香港酒店的客房收入持续改善，入住率亦维持在高水平，但消费模式的转变对酒店的餐饮业务收入造成压力。
　　集团酒店的管理团队采取措施，让享有协同效应的各酒店提升营运效率。此外，‘帝赏’会员计划持续扩大，会员人数已超过二十三万。该计划与ThePoint紧密合作，成功吸引顾客多次消费，并为集团的地产和酒店业务带来协同效应。
　　在内地扩大免签政策的带动下，国际旅客增加，上海浦东丽思卡尔顿酒店维持高入住率。南京河西安达仕酒店和苏州四季酒店的业务持续稳定增长。展望未来，ITC第三期综合项目内的上海徐家汇中心安达仕酒店将提供超过二百六十间高级客房，预计于二○二五年底前开业。
　　电讯及资讯科技数码通尽管市场竞争越趋激烈，数码通于回顾年内的表现保持稳健，亦进一步提升盈利能力。该公司致力为客户提供卓越的网络和服务，以提升他们的生活质素，网络提供给每位客户的人均可用频谱资源为全港最多，使其跻身本地顶尖网络之列。由知名机构进行的第三方测试显示，该网络在港铁站内的表现尤其出色。为了进一步提升网络质素，该公司持续投放资源优化郊野公园和户外场地的网络连接，其中包括启德一带的活动场地。该公司近期运用人工智能技术测试网络连接盲点，并取得显著成效。

业务展望：
　　在地缘政治紧张和国际贸易争端持续的影响下，预计环球经济环境仍将会较动荡及不明朗。然而，部分主要经济体维持较宽松的货币政策，加上市场对美国减息的预期升温，均有利经济增长。人工智能和机械人应用日益普及亦将有助提升生产力，并创造经济机遇。
　　在二○二五年上半年，内地经济主要指标表现良好，预期未来发展稳中向好。中央政府落实更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并提高措施的灵活性及稳定性，加上支持人工智能及新能源等行业推动高质量发展，持续扩大高水平对外开放和促进国内外双循环，将有助进一步创造有利的营商环境，提高经济韧性。一系列惠民和旨在培育新增长点的政策将释放内需及带动消费。
　　限购措施陆续放宽，将为主要城市优质住宅物业的需求带来支持。在国际政经形势越趋复杂的背景下，中国香港经济正处于转型的阶段。金融市场活跃和旅游业向好将继续在短期内带动经济温和增长。中国香港致力发展为国际高端人才集聚高地，有助促进社会和经济发展，而吸引内地和海外企业来港的措施，使本地注册公司总数创下新高，带动更多经济活动，并巩固中国香港作为协助内地企业‘走出去’的跳板角色。基于以上的正面因素，加上住宅租金上升和预期息率回落，预计买家信心和住宅成交量将继续有改善。
　　在祖国的坚定支持和‘一国两制’的原则下，中国香港将强化其作为国际金融中心以及交通、贸易和航空枢纽的地位，并进一步提升其作为全球主要财富管理中心的竞争优势。在此经济转型的关键时刻，中国香港将发挥其固有优势，迅速而灵活地应对各种变化。集团对内地和中国香港的长远前景依然充满信心。
　　在住宅市场气氛改善的情况下，集团致力提高物业发展业务的资产周转以维持强健的现金流；同时会透过多元化的收租物业组合和非地产业务，保持可观的经常性收入，巩固财务稳健这项关键竞争优势。随著多个大型项目陆续落成，集团的整体资本开支已在回顾年内显著回落。集团将继续减少资本开支和控制营运开支，并利用创新科技提升营运效率。
　　展望将来，集团会继续在新住宅项目准备就绪后推出市场，亦会推售已落成的货尾住宅单位和其他非核心物业。在未来十个月，集团计划在中国香港推售启德天玺•天和天玺•海两个项目第2期的现楼单位，其他预计推售的主22新鸿基地产发展有限公司要住宅项目包括西沙湾发展项目第2A期及第2B期、邻近港铁荃湾西站的项目，以及港铁古洞站旁大型项目的第1期。内地方面，集团计划推售上海滨江凯旋门的尊贵别墅，以及苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山泷景等多个合作发展项目的新批次。集团可供销售的项目充足，足以支持未来的业务发展。此外，集团将继续不时检视其物业组合，力求增加回报和提高资产周转。
　　在物业投资方面，集团将持续强化其多元化的投资物业组合，以维持稳定及可观的经常性收入，同时致力透过新落成项目获得新增收入。在积极创新和实施多管齐下的租务策略外，集团亦十分重视与租户和顾客建立长远互惠的关系，从而配合他们不断转变的喜好。此举亦有利集团充分把握升级搬迁的市场趋势，并将其收租物业组合的出租率维持在高水平。
　　未来两至三年，集团在中国香港和内地新落成的投资物业将陆续为集团的经常性收入带来新增贡献。在中国香港，观塘全新商场ScrambleHill计划自二○二五年下半年起分阶段开业。位于启德的天玺•天Mall直通港铁启德站，计划自二○二五年第四季开始营业。坐落高铁西九龙总站上盖的IGC写字楼将于二○二六年开始交付租户。至于上海徐家汇综合项目ITC第三期的余下部分，B座摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店计划于二○二五年底前竣工，而旗舰商场ITCMaison则预计于二○二五年下半年起分阶段开业。集团坚持与时俱进，一直积极求变，紧贴不断变化的市场趋势。在过去半个世纪，集团藉著强韧的实力和具前瞻性的洞察力，与中国香港共同度过高低起伏。集团将凭藉其稳固的基础、丰富的经验和一贯审慎的财务管理原则，积极应对当前的经济转型。集团的管理层及团队具备强大的执行力，将恪守其行之有效的原则和策略，带领集团稳步迈向可持续发展，同时探索人工智能的潜在应用，以进一步了解市场趋势，并提升效率与服务品质。凭藉稳健的财务状况，集团能够于合适时机把握机遇，为长远发展作出投资。一如既往，集团将继续支持中国香港不断转变的需求，并发展以优质生活为依归的物业。
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